20xx年上半年中国房地产市场走势分析、下半年预测及我国房

地产市场政策及发展现状分析

20xx年7月2日

一、20xx年上半年中国房地产市场走势分析

20xx年已经过半，纵观上半年楼市，房地产市场已由低潮期走向回暖。但值得注意的是，由于供求关系的改变，城市间的房价分化也日益加剧，一线城市的房价涨幅较为明显，甚至出现了“日光盘”，但多数三四线城市仍在持续下调。

楼市利好政策显效 70城房价总体走势转而向上去年下半年以来，楼市利好政策接连出台，尤其是在多个信贷“组合拳”的作用下，楼市升温明显。“930新政”、“330新政”，涉及“认房不认贷”、“最低七折利率”以及“二套房最低首付四成”等实质性内容，此外，三次降息、两次降准，以及各地提高公积金贷款额度及放宽使用限制等等政策，均对楼市的回暖起到了实际的推动作用。

来自国家统计局的数据，70城房价环比综合平均涨幅由四月份开始由跌转涨，五月份环比上涨了0.7%，出现上涨的城市个数也由年初的2个增加到了20个，下降的城市由64个降为43个。由于一线城市的拉动作用，房价整体呈现出了回暖态势。

对于上半年70城房价环比综合出现增长的原因，国家出台的一系列宽松政策的出台，是对过去房地产既有的政策逐渐放开，以恢复市场本来的面目，即用供求关系来决定价格，这对于房地产来说是一个向好的转换。

正是由于国家出台了一系列利好措施，信贷政策日渐宽松，支持了自住和改善型购房人群，使得楼市的需求得到了集中释放。

一线城市房价“跳涨” 三四线房价仍下行值得注意的是，楼市的利好政策

对于三四线城市的刺激作用并不大，城市间的差距在逐渐拉大。5月份北京、上海、广州、深圳4个一线城市新房和二手房价环比普涨，4个城市环比平均分别上涨3.0%和3.8%，最高涨幅分别为6.7%和6.3%，二线城市房价整体较为稳定，而大部分三线城市房价仍然在下降。

今年“330新政”后，一线城市房价集体上涨，深圳和北京则成了“领头羊”，5月份的房价涨幅分别为6.7%和1.4%。5月份，开发商在深圳共推出了7138套新建住宅，涨幅最高的南山区同比增长了85%。不断出现的“日光盘”、被刷新的区域价格刺激着人们的神经，购房者的恐慌情绪肆意蔓延。北京市近来楼市也日益火热，根据链家地产市场研究部的统计数据，6月份截止到22日，北京市纯商品住宅已成交4486套，环比上涨33.7%，比去年同期上涨109.9%。包括五矿万科如园、华润.萬橡府在内的多个楼盘已进行了调价，涨幅多在2000～3000元/平。

与一线城市的火热相反，三四线城市的房价仍然处在下行区间。唐山、南充、赣州、惠州等地的房价跌幅仍较大，5月份跌幅最高的城市是环降0.6%的唐山。与房价的低迷相似，三四线城市的楼市成交量也难现增长。中原地产研究中心统计数据显示，6月份截止到22日，中原地产监测的54个城市合计住宅签约量达18.56万套，环比上涨5.5%，其中一线城市涨幅最明显，涨幅高达9.6%，而三线城市则出现了8.1%的下调。

对于城市间的分化现象，房地产是区域性市场，就比如广州的房子不能拿到长沙去卖，区域间的差异一直存在。一线城市房地产市场供给相对不足，需求压力比较大，所以房价较容易出现上涨的情况，所以四个一线城市也始终没有放开限购。而三四线城市此前供给、投资过度超前，需求出现透支，所以目前库存

压力比较大，房价难现上涨。

二、20xx年下半年市场预测

楼市回暖预期不改未来分化或将加剧对于楼市的未来走向，多位专家预期较为乐观，认为下半年将延续回暖态势，但房价分化的态势也将持续。

中国房地产长期的走势还是向好的，仍处在城市化加速阶段，城市居民的自住和改善型需求，还需很长时间才能满足，从长期来看，中国房地产供求两旺的趋势还要持续二三十年的时间。

中原地产首席分析师张大伟也认为，下半年房地产市场升温将延续，统计数据的普遍转好，表明前期一系列的托市政策开始见效，市场预期发生转变，对于购房者信心有所恢复。易居智库研究中心研究总监严跃进则预测，下半年重点城市房价涨幅月均1%的可能性很大，但需要加强信贷政策和购房预期的管控。

“只要原材料、土地、劳动力成本在上涨，建房成本不可能下来，房价恐怕还会上涨”，但是房价出现过度上涨、短期内大幅度反弹的可能性也不大，因为从国家的宏观调控部门和地方政府以及供求双方来看，各方都在逐渐趋于理性，不会再出现过度的盲目的跟风现象。

另外，张大伟还指出，城市间分化会加剧楼市的隐忧，目前大部分企业已经转向一二线拿地，导致地王频繁出现，市场资源过分集中，扩大购房预期，未来政策刺激效果会集中体现在一二线城市，而三四线楼市可能会越来越差，增加了崩盘的可能性。

三、15年上半年我国房地产市场政策及市场发展现状分析

纵观20xx年上半年，宏观经济方面，20xx年我国一季度GDP同比增长7% 增速6年来新低，创20xx年二季度以来历史新低；一季度固定资产投资增速为13.5%（同期基建设施投资增速为23.1%，房地产开发投资同比增速为

8.5% ），房地产开发首次跌破10%，达到历史新低，房地产的深度调整已经拖累了GDP。

一系列政策带动下，20xx年1月-5月全国商品房销售面积跌幅收窄至-0.2%，预计6月回归正负零之上。5月末，商品房待售面积比4月末减少15万平方米，其中住宅待售面积减少121万平方米，这是待售面积三年来首次减少，此趋势会持续保持。

20xx年上半年，房地产市场持续低迷后迎来政策层面的利好，全国楼市逐渐回暖。1-5月，全国商品房销售额为24409亿元，同比增长3.1%，自20xx年以来首次出现同比正增长。截至6月30日，销售额超过50亿的企业达到69家，比去年同期增加了16家，销售额共计12116亿元，约占全国市场份额的35%。万科再次率先跨越千亿，恒大、绿地、保利、中海、碧桂园和万达也超过500亿，整体表现出强者恒强的发展态势。

69家房企突破50亿，一二阵营趋于稳定，三四阵营竞争激烈面对限购政策与货币政策等基本面的多重利好，品牌房企及时把握市场转机，以积极、灵活、创新的营销策略，有效扭转了业绩下行趋势。2015上半年，共有69家房地产企业销售额超过50亿元，合计实现销售总额12116亿元，平均销售额为176亿元。

从重点企业的经营业绩来看，万科延续了半年过千亿的骄人业绩，实现销售金额1056亿元和销售面积875万平方米，夺回全国房地产企业销售桂冠，还与

其他6家企业巩固了第一阵营的领导地位；恒大、中海逆市增长超过10%，其中中海地产半年来发挥品牌独特优势，优化产品和布局结构、强化推广力度，济南中海？华山玲珑、广州中海誉城、深圳九号公馆等项目在各地登上城市热销项目TOP10，推动销售稳步增长；保利创造性地提出5P战略，不断提升产品和服务魅力，给产品销售注入动力；华夏幸福在京津冀战略布局取得成功，助力企业半年业绩再创新高。

从不同阵营房企的情况来看，上半年销售金额突破500亿的第一阵营企业依然维持7家，与上年千亿企业相同，平均销售额729亿元；但第一阵营内部洗牌，万科再次成为唯一半年热卖千亿的品牌企业，恒大、中海亦表现抢眼，实现理想增长，晋升第一阵营第2、5位。200-500亿第二阵营房企较上年增加1 家，9家企业平均销售额为269亿元，其中华润置地把握政策和销售窗口的重要节点，进一步加强客户需求变化的研究分析，优化销售项目的产品结构，实现库存快速周转，上半年业绩同比增速超过四成至368亿元，策略成效显著。100-200亿第三阵营房企增至18家，平均销售额121亿元，另有35家房企位于第四阵营，实现50-100亿销售业绩，平均销售额69亿元。三四阵营业绩均值与去年同阵营企业均值持平，构成企业密度最高、竞争最激烈、洗牌最频繁的两大企业群体。

50亿房企半年业绩增长率均值18%，第三阵营高速增长表现抢眼，在20xx年全年销售额突破400亿的18家房企中，2015上半年销售额同比增长的企业共有11家，增长率增值6.44%。其中华润置地有力执行年初制定的销售策略，销售额和销售面积同比增速超过四成，在18家企业中增速最为迅猛。恒大、中海、华夏幸福通过创新营销机制，实现10%以上的业绩增长。此外，保利、融

创、招商、金地等品牌房企也在优化产品结构、完善项目布局等方面做出努力，实现同比增长。

从不同阵营房企销售业绩增速来看，第三阵营企业表现出极大的增长动力。第一阵营7家房企销售额平均增长率为3.5%，第二阵营9家房企销售额平均增长率为8.5%，前两阵营中正增长与同比下降的企业数量持平；而第三阵营企业初步完成全国布局或深耕首都、长三角、珠三角等经济发达区域，区域楼市对政策宽松刺激颇为敏感，使这批企业普遍获得业绩的大幅增长，增速平均达到35%，其中中中国铁建、首开、首创、方兴、滨江、卓越同比增长六成以上；第四阵营除去合生创展210%的增长率后，平均增速约为13%，增速较为合理。新的市场环境下，第三阵营企业展现了对当地楼市升温的高度敏感性，销售增长乐观，但也应看到如再遇到政策收紧或市场周期波动，此类企业成长性将变得较为脆弱，因此仍需在市场向好的窗口期继续强化市场竞争力。

综合四大阵营业绩表现来看，销售额均值都与上年同期同阵营企业持平，成为行业格局相对稳定的分界线。但各阵营内部次序普遍发生变化，有些优秀企业能灵活适应行业变化保持稳定增长，也有部分企业由于发展策略缺乏与市场的及时对接，在大浪淘沙中丧失竞争力和占有率。前两阵营的标杆品牌房企以其布局、产品、营销等多方面优势，实现市场波动中的格局稳定，而第三阵营企业成为政策利好的最大受益群体，历经严寒洗礼后最终迎来习习春风；第四阵营则应继续以促进销售为目的、不断完善营销策略，把握市场窗口期加快去库存，努力实现业绩突破。更多相关房地产市场调查报告信息请查阅中国报告大厅发布的房地产行业分析及市场研究报告。

重点监测房企年度目标平均完成41.4%，质量型增长渐成趋势

随着房地产市场步入常态化发展，房地产市场步入中高速发展阶段，多数品牌房企在制定20xx年销售目标时普遍保持谨慎乐观的态度。中海、绿地、恒大、碧桂园等在20xx年销售业绩保持增长的基础上，以乐观谨慎的态度上调20xx年的销售目标，增幅多数在5%-20%之间。恒大延续其稳健增长的发展势头以及对20xx年市场的乐观预判，将今年销售目标上调至1500亿元，同时立下“过半业绩过半”的“军令状”，表现出对市场和企业销售的共同信心。

此外，一些品牌房企在制定20xx年销售目标时已从追求规模扩张转变为更加注重质量型的增长。万科、世茂房地产不再制定销售目标，而是对回款率、利润率等指标重点考核；绿城、融创虽20xx年销售额均实现了超25%的增长，但融创表示未来将更加重视产品质量，以打造高品质的精品项目为目标，更加看重市场和客户的口碑及认可程度。20xx年融创对外公布销售目标为660亿元，与20xx年基本持平。此轮市场波动带给房地产企业关于业绩增长评判指标的深入思考，在销售规模稳定增长的基础上注重回款率和利润率，将使品牌房企更加稳健、持续地发展，在行业新常态下扩大市场份额。

在以上研究组重点监测的品牌房企中，1-6月的平均目标完成率为41.4%。恒大创新营销管理机制，在全国范围内产生立竿见影的效果，年中交出824亿的销售成绩，目标完成率54.9%，年末很可能再次超额完成年度目标。绿城、中海、华润置地、越秀、雅居乐均完成年度目标的45%以上，按照下半年销售普遍略高的惯例来看，三家企业完成全年销售目标可期；其中中海地产实现将领先的品牌能量向项目销售传导，例如其6月全面启动的“多久没聚了”全国性系列品牌活动，以多维度、多渠道、O2O的形式在全国五大区域落地，提升品牌

反响的同时储备客源，保障业绩稳固提升和有条不紊的销售节奏。

20xx年上半年的房地产行业在政策环境的加速宽松和累积利好下，由整体疲弱转向全面复苏，更多准确把握政策和市场方向的品牌房企上半年业绩达到50亿。在市场先抑后扬的震荡中，这些品牌房企凭借自身品牌影响力的多年积累，积极响应政策变动，迎合市场需求加大推盘力度、创新营销手段、调整产品结构，保证业绩增长。随着房地产行业步入健康平稳的中高速发展阶段，品牌房企将引领行业的发展走势。

万达集团市场研究院

20xx年7月2日

第二篇：关于中国房地产市场的发展研究

关于中国房地产市场的发展研究

摘要：房地产业，是为国民经济的发展提供生活资料和生产资料，反映人民

生活水平和社会经济发展状态的一个重要标志性产业之一。随着改革地不断深 入，住房制度改革也逐步深化，房地产正成为一个新的经济增长点。本文在对 房地产业等相关概念解析的基础上分析了我国房地产发展的现状及存在的问题， 根据我国房地产市场发展的特点预测了未来10年我国房地产市场发展的趋势，

并就如何加快我国房地产市场的发展提出了相应的意见。

关键词：房地产市场房地产价格宏观调控

—-、弓 I *g*

房产业1国民经济的基本承载体，是在工业化、城市化和现代化过程中兴

起、发展所形成的独立产业，同时又推动了工业化、城市化和现代化的进展， 己经成为现代社会经济大系统中一个重要的有机组成都分。房地产业的产业链 长，关联度大，其自身特性决定了这一产业的感应度系数和影响力系数在国民 经济各产业部门中处子平均水平之上。在我国，住宅投资的增加，被带动的直 接相关或间接相关较大的产业有60多个，有力地促进整个国民经济的可持续

展。 发

房地产业为国家经济发展提供基本的物质保证，是社会一切产业部门不可缺 少的物质空间条件，并具体构成各个产业部门。房地产发展的规模、产品结构、 布局是否合理、水平的高低和发展速度的快慢，都将影响着各行业的规模、结

构、布局、水平和速度。房地产作为产业部门固定资产的重要组成部分，也直 接参与价值生产和价值实现的经济过程，并形成商品生产和经营成本的重要内 容。因此，房地产是构成整个社会财富的重要内容，对国民经济发展具有稳定 而长远的影响。房地产业作为一个特殊的行业，它既有国民经济一般行业的共 性，又有其自身的发展规律，产业内涵及活动领域十分广泛，房地产业作为国 民经济中一个独立且非常重要的部门，房地产业有着自身的发展规律和活动特 点。作为支柱产业的房地产业，在发达国家的发展历经几十年甚至上百年的历 程，其中有着推动房地产业发展、成长的积极因素，又有影响房地产业健康发 展的消极因素；每个国家根据本国国情制定相关的法律法规政策和利用经济杠 杆来扶持及引导房地产业的发展；同时又有很多不确定的因素影响着房地产业。

二、房地产行业概述

(一）房地产业的概念

房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属T第三产 业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。房地产业是与建筑业既 有区别又有联系。它们之间的主耍区别是：建筑业是物质生产部门，属于第二 产业；房地产业兼有生产(开发)、经营、管理和服务等多种性质，属于第三产 业。这两个产业又有着非常密切的关系，因为它们的业务对象都是房地产。在

房地产开发活动中，房地产业与建筑业往往是甲方与乙方的合作关系，房地产 业是房地产开发和建设的甲方，建筑业是乙方；房地产业是策划者、组织者和 承担发包任务；建筑业则是承包单位，按照承包合同的要求完成“三通一平”

等土地开发和房屋建筑的生产任务。

(二）房地产业的分类

房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业。房地产服务业又分为房 地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪和物业管理等。其中，又将房地产咨

询、房地产价格评估、房地产经纪归为房地产中介服务业。所以，房地产业的

细分行业包括房地产投资开发业、房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪

和物业管理业。

房地产投资开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上投资进行基础设施、 房屋建设的行为。房地产投资开发需要土地、建筑材料、城市基础设施、公共

配套设施、劳动力、资金和专业人员经验等诸多方面。

房地产投资开发除了取得土地、建造房屋、然后预售或出售新建的房屋这种 方式，还有购买房屋后出租，购买房屋后出租一段时间再转让，或者购买房地

产后等待一段时间再转让；开发也不仅是建造新房屋，还有把土地(生地、毛地) 变为建设熟地之后转让，有对旧房屋进行装修改造，有接手在建工程后继续开

发等。

房地产业具有资金量大、回报率高、风险大、附加值高、产业关联性强等特 点。

''房地产咨询业是指为有关房地产活动的当事人提供法律法规、政策、信息、 技术等方面服务的经营活动。

房地产价格评估是指以房地产为对象，由专业估价人员，根据估价目的，遵

循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产

价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或者价值进行估算和

判定的活动。

房地产经纪是指向进行房地产投资开发、转让、抵押、租赁的当事人提供

地产居间介绍、代理的经营活动。 房

物业管理业是指业主通过选聘物业管理企业由业主和物业管理企业按照物业 服务合同约定，对房屋及配套的设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理

维护相关区域内的环境、卫生和秩序的活动。

(三）房地产业在国民经济中的作用

房地产是国民经济发展的一个基本的生产要素，任何行业的发展都离不开房 。 地产业。反过来说，任何行业都拥有一定的房地产，都是房地产业经济活动的

参与者。因此说，房地产业是发展国民经济和改善人民生 活的基础产业之一。由于房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的

支柱产业。它的重要作用可以归纳如下：①可以为国民经济的发展提供重要的

物质条件；②可以改善人们的居住和生活条件；③可以改善投资环境，加快改

革开放的步伐；④通过综合开发，避免分散建设的弊端，有利于城市规划的实

施；⑤可以为城市建设开辟重要的积累资金渠道；⑥可以带动相关产业，如建

筑、建材、化工、轻工、电器等工业的发展；⑦有利于产业结构的合理调整； ⑧有利于深化住房制度的改革，调整消费结构；⑨有利于吸引外资，加速经济

建设；⑩可以扩大就业面。以上这些重要作用，目前己初步显示出来，随着国

民经济和房地产业的进一步发展，房地产业在国民经济中必将发挥更广泛、更

重要的作用。

促进房地产业健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群 众物资文化生活需要的基本需求；是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保

持国民经济持续快速健康的发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势，扩大

社会就业的有利途径。实现房地产业(市场)持续健康发展，对于全面建设小康

社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。

三、中国房地产市场发展现状及存在的问题

我国房地产业从20世纪80年代开始兴起，19xx年国家停止福利分房实行

住房货币化后，房地产业开始真正发展起来。90年代发展壮大，在国家积极的 财政政策刺激下，全国固定资产投资快速增长，房地产投资占GDP比例逐渐增

加。随着城镇居民的经济水平不断提高，购房需求不断增长，房地产业得到飞

速发展，近20年的发展取得了令人瞩目的成就。全国人均住房面积城市达到

20平方米，农村达到25平方米，住宅成套率达到70%。住宅业增加值占GDP的

比重，城市达4%，城乡合计达7.5%，房地产业己上升到支柱产业的地位。近

年来住宅建设对经济增长的贡献率均在1. 5个百分点左右。

(一）房地产的总体规模越来越大

第一，房地产投资规模不断扩大。房地产开发投资占全社会固定资产投资两

比

重逐年增加。19xx年房地产开发投资额为4010. 17亿元，到20xx年达到 13158. 25亿元，房地产投资额平均每年增长1000亿元，房地产开发投资占GDP

的比例也逐年增加。

第二，开发规模快速增长。20xx年全国房地产施工面积从19xx年的56858

万平方米上升到140451万平方米，增加了 83593万平方米，平均每年增长 25 %，房地产开发规模逐步扩大。房地产开发的各项指标增长速度都在10%以

上，最高接近30%(详见表3-2 )。

(二）地区发展不平衡

第一，房地产发展规模和增长速度存在地区差异。主要表现在①无论是房屋 施工面积还是房屋竣工面积，东部都占有很大比例。这是由于东部地区经济发

展水平较高，房地产市场起步较早所致。②中部的增长速度(除了销售额)基本 处于领先水平，并明显高于全国平均水平。随着东部地区土地资源偏紧，房地

产价格的上升和竞争激烈，一些房地产开发商开始向中、西部转移，房地产的

地区结构发生变化，尤其是随着中部经济的发展，中部的各项指标(除销售额）

的增长速度均高于其他两部。③地区间差距正逐步缩小。随着生活水平的提高， 中、西部的房屋销售面积占全国销售面积的比例都较前有所增加，且中、西部

居民个人购买商品住宅在全国的份额也在增加，由20xx年的13. 6%，21. 7%上

升到15.7%，24.3%，中、西部居民购买商品住宅的增长比例较大，均高于全

国平均的增长比例。可以看出，随着西部大开发战略的实施，中、西部经济的

发展，地区间正逐步缩小差距。

第二，城镇居民居住水平存在地区差异。在中国人口增长的情况下，人均建 筑面积仍在增长，反映了城镇居民的居住水平得到了提高，但因各地区的不同

而略有差异。从表3-4可以看出：从城镇居民人均住宅建筑面积的绝对数量上

来看，东部地区24. 91 >西部地区23.25〉中部地区22. 06。这是因为东部地区 经济发达，房地产市场比较活跃，居民可支配收入最高，西部地区虽然房地产

发展不完善，但人口密度较小，相对来说居住面积较为宽松，中部地区人口密

度大，经济又不很发达，所以人均住宅建筑面积最小；从其增长速度来看，西

部地区5. 1%>中部地区4. 6%>东部地区3. 6%。

(三）房价居高不下

近来，房地产市场出现了 “三高”，房价高、居民购房热情高和居民可支配

收入高。20xx年全国商品房价格大幅攀升，达到了 2714元/平方米，比2003 年增长了 355元，远大于199820xx年年平均售价的增长，其中上海、北京、深

圳的商品房均价分别达到8627元/平方米、6232元/平方米、6037元/平方米， 与之对应的居民家庭人均收入分别为16683元、15638元和27596元。

四、中国房地产市场发展趋势分析

我国房地产业经过近20年的发展取得了巨大成就，纵观这20年的发展，其

特点主要有以下几个方面：第一，房地产行业正在逐步走向市场化。①房地产

业开始注重品牌，这是市场化的一个重耍标志。20xx年“地产品牌”在我国拉

开了序幕，到20xx年，各大地产商在激烈的市场竞争中，己经把品牌战略作为

重头戏。虽然个别知名地产商与业主之间出现过不和谐音符，但这并没有影响

国内房地产公司实施

品牌战略的决心。更多的地产商开始重视品牌建设，重视产品品质，强化管理

服务，这将有利于房地产市场的持续经营，提升房地产的竞争力，促进房地产

市场化程度的提高。②房地产局部投资市场开始形成。根据调查显示，现在有

大约406的潜在购房者购房的目的为“投资”。这一结果可以证明两个最基本

的事实：即我国的房地产市场还处丁?起步阶段，大部分人买房为了自住；另一

方面，我们也注意到，尽管目前的房地产投资额较少，但一个投资房地产的阶

层却正在形成。③商品房对个人的销售量增加。近几年商品房对个人的销售量

每年都以很高的比例增加，到20xx年，个人购房占商品房销售量中已达到

93. 696，说明我国的消费者对于住房成为一种商品而不是福利品这一观念己经

接受，我国的房地产改革政策己经初见成效，这对于正在飞速发展的我国房地

产业和我国的房地产市场起到了支持。④我国正在形成一些有规模的房地产开

发商。虽然我国房地产还是幼稚产业，房地产市场也刚有雏形，但我国的房地

产开发企业的迅速崛起及成熟，推动了房地产市场的形成。房地产企业的成熟，

将使一批投机取巧、管理不规范、借助于政策或管理漏洞来趁机“捞一把”的

企业受到制约和逐步淘汰。这样有行业责任心的企业自然就能够适应市场变化

的要求。

第二，房地产与资本市场的关系更加紧密。我国房地产经过十几年的发展， 在经历了营销时代与产品时代后，正在进入资本经营时代，特别是20xx年的房 地产市场己经初步体现出这种态势。由于房地产是资本密集型行业，作为我国

国民经济发展的支柱型产业，房地产的资本化程度是衡量房地产行业成熟的主

要标准。过去的十几年，由于国家在房地产金融政策上的不完备和房地产行业

的特殊性使得大多数房地产开发商经常处在缺乏资金的状况下。而另一方而， 众多的金融机构又难以进入房地产业，造成资本与房地产市场的脱节，而银

行

作为我国房地产单一的融资渠道，远远不能解决房地产业发展瓶颈的症结。当

前随着房地产市场化程度的逐渐提高，国家对房地产企业上市融资、各类投资

基金进入房地产以及房地产资产证券化政策的逐步实施与完备，更多的融资渠

道和融资方式将为房地产企业的迅速发展提供巨的补血作用。当前这种资本市

场与房地产市场的紧密接触，将会把房地产市场带入资本经营的时代。 第三，房地产进入高速发展的时期，增长迅速，热点扩散。从前面的统计数 据可以看出，我国的房地产业正在进入高速发展时期，其特点是增长迅速，热

点扩散。房地产业保持快速增长的原因有：①国家财力的增加，整体经济发展

的增长，为房地产业，特别是为住房消费、解决群众的住房问题、改善群众的

居住条件提供了根本的基础和支撑力：②住房分配货币化改革的落实，为房地

产的发展起着重耍的推动作用；③随着人均GDP超过800美元这一社会发展新 阶段的到来，汽车消费增加，交通工具改善，使城市中心以外的住宅出现新的 吸引力和亮点；④随着城市化进程的加快和小城镇的改造，包括绿化隔离带的 建设，也为房地产的发展和扩大需求提供了条件；第五，从发展房地产业和鼓 励促进住房消费出发，二、三级市场的政策、土地政策适当进行调整。为房地 产的增长助力：最后，加入WT0和启动奥运以及上海申博成功，对房地产业的 发展，也会起很大的促进作用，提供了发展空间。

第四，国家房地产的政策正在逐渐完善。为适应我国房地产发展的需要，

促进房地产市场化，规范房地产在市场化过程中的运作行为，中央政府及各地 方政府出台并完善了一些对房地产市场化起到积极作用的政策，这些政策将促

进我国房地产的良性发展。比如，20xx年6月起，建设部发布的我国第一部 《商品房销售管理办法》开始实施，将重点解决商品房销售环节中存在的各种 纠纷：20xx年11月1日起，国家修订的城市房屋拆迁管理条例开始实施，保 障房屋所有人的权益；20xx年1月1日起，国家调整了住房租赁市场的税收， 对政府定价出租的住房，暂免征收房产税、营业税，对个人按市场价格出租的 居民住房，减征营业税（由5%降为3%)、房产税（由12%降为4%)和个人所得税

(由20%降为10%)等等。一系列房地产行业相关政策、法规的出台，对房地产市

场秩序的调整和规范，房地产市场的健康发育，以及政府可以合法、有效地对 房地产市场进行调控都起到重要作用。

未来10年随着我国加入WT0,我国房地产市场将按国际惯例和我国在多边 谈判中所做的承诺向WT 0其他成员国开放，我国房地产市场在现有阶段的基 础上将会得到更进一步的发展，其趋势主要有以下几个方面。

(一）房地产市场整体发展趋势

①随着城市化进程的加快，城市人口数量的增加，大量危旧房改造及房地产

二级市场、租赁市场的加快发育，住房市场还存在较大的发展空间。

②以城镇人口人均增长10平方米计，就需增加住房近40亿平方米。加之城

市化进程的加快使住房需求的增加和住房的肖然淘汰(每年1亿平方米左右）， 今后10年，我国的住房建设有持续的发展。

③一些机构对多个城市调查结果显示，居民对现住房的满意率尚不到20%， 约有48%的居民提出在两三

年内愿意换购住房；己购公房户中有67%希望通过换购住房改善居住条件和环

境，再加上还有不少的居民愿意投资住房，因此，住房潜在需求量还相当大。

④加入WT0后，我国的房地产市场逐渐由集团或机构消费为主，改变为个体

消费者为主。个人买房的比例还会提高，住房质量会有进一步改善，销售环节 会加快规范，住房消费服务领域会有更大的拓展，住房个人贷款的总量还会上 升，物业管理的覆盖面还将扩大，住宅与房地产法制建设将得到加强。

(二）市场供给趋势

在房地产过热时期，房地产业的利润率比较高，因而吸引了过多商家进入， 但一些房地产公司规模较小，开发的楼盘规模偏小，配套设施不齐全。经过几 年的调整后，房地产业的盈利能力已呈下降趋势，房地产开发商之间的竞争日 趋激烈，在此情况下，规模优势、品牌优势越来越成为企业赢得竞争的关键。 许多综合实力较强的房地产开发商将把发展成熟品牌管理体系、实现高效与科 学管理、建设高品质服务体系作为提高自身竞争力的重要手段。房地产供给将 向多元化方向发展。

配合住房制度改革，中国城镇住房多渠道供应体系将逐步形成。房地产供给

方面不仅有面向中高收入阶层的商品房，而且还有面向中低收入阶层的经济适 用房，以及面向贫困阶层的解困房和低租金公寓等，房地产供给的多元化将大 大地改善中国城市家庭的居住状况。

(三）多元化的金融渠道

在银行紧缩信贷规模的背景下，作为资金密集型产业，房地产企业不得不寻

求多元的融资方向，开拓新的融资渠道，以减少对商业银行尤其是四大国有商 业银行的依赖。今年相继出台的相关举措也为房地产资本市场的发展提供了政 策依据。信托和住房抵押贷款证券化相关制度的日臻完善，将有利于缓解银行 信贷紧缩与房地产企业大量的资金需求之间的矛盾，能有效解决当前开发商所 面临的融资困境。WTO承诺的日渐实现及资本市场的逐渐放开将为房地产业提

供更多的融资渠道。将来，国内外各类社保基金、保险公司、投资信托公司、 投资管理公司、资产管理公司等，都有可能成为房地产市场上主要的机构投资 者。

(四）房地产服务加强

作为开发商来说，一是保证新项目的开发，二是加强售后服务。从早期的买

地、规划设计、市场定位到工程的建设过程、推广过程，一直到卖出房子、业 主入住后的物业管理，都要求开发商进行市场化运作，贴近客户的需求。这是 一个完整的、公开的过程。把服务做好了，通过业主与其他人士的交流，把品 牌传播出去，这比花费大量广告宣传费用的效果要好得多。因为将来的市场竞 争的是服务，如何选择更好的地段，进行更加人性化的设计，让业主居住感觉 更舒服，这些不是空谈就可以实现的。

(五）合理利用资源实现可持续发展

可持续发展的核心是“资源在当代人群之间及代与代人群之间公平合理的分

配”。因此，房地产业的可持续发展，就是既要满足当代人对房地产的各种需 求，又要合理利用土地资源，保护生态环境，为后代人的生产生活创造必要的 空间发展条件。房地产业可持续发展应把房屋、业主和环境三要素作为一个整 体，重视对自然资源的使用和保护，争取实现向自然的索取与对自然的回报之 间的平衡。其目标包括：房地产业的发展既要与整个国民经济的整体发展相协 调，也要与地方区域经济的发展相协调；房地产业的发展要与人口发展、环境 发展、资源利用相协调；房地产业的发展既要满足当代社会的需求，还耍考虑 后人开发的余地，决不能进行掠夺性开发；房地产业的发展要使开发效益与资 金效益得到较好的协调。从而实现土地资源的永续利用、住宅业的稳定协调发 展、房地产市场完善与人居环境的改善等多方面目标和要求。从而，推进中国 房地产业可持续发展。

五、推动我国房地产业发展的建议

(一）土地市场规范化

土地是房地产业的命根，在一定的社会经济前提下土地的供应状况将左右房

产市场的平衡。我国的土地所有权是国有制，一级土地使用权资源支配能力在 于政府，简单地说就是中国政府垄断土地资源，这就要求政府在土地供应上具 备高度的规范性和前瞻性。

第一，政府提前一个时间段，制定时间表，详细说明未来期间内土地供应规

模、土地供应范围、供应土地的规划，让房地产市场能充分理解政府的计划从 而实现理性的开发。过去有过这方面负面的案例，开发商不知道未来时间内政

府有多少供应土地，担心下一步没有土地可开发，于是，在就近的拍卖会上疯

狂竞价，以超高价位得到土地，之后背负承重的压力进行开发，市场以这样的

形式走下去是不健康的，政府也难以长久稳定地通过土地获利。

第二，坚持土地招、挂、拍形式的公正性，实现交易全过程的透明化，接

受市场和舆论的监督。在土地垄断的前提下，招、挂、拍的公平操作显得更为

突出和重要，市场化是中国经济的方向，市场化的前提就是一个相对公平的竞

争环境，政府有必要也有能力实现和维持土地市场的公平竞争环境。

第三，政府应具备灵活、及时的土地调控、应对能力，以促进和稳定房地产

业的健康持续发展。俗话说，计划没有变化快，先前制定的计划

可以作为行事准绳，但是当环境出现明显转变后，就需要及时调整应对。形成

一系列的应对机制，强化政府对地产市场的有序控制。

第四，按年收取土地出让金，避免提前透支土地潜力。

(二）完善房地产融资渠道

我国政府过去对土地政策进行了大胆改革，但在地产融资上表现出相对的保

守。在中国城市进程化和经济高速增长的前提下，房地产业具有诱人的投资回

报率，同时社会上积聚着相当规模的资金。有序地允许社会资金进入地产开发，

有利于将行业提升到一个水平更高的阶段、一个良性竞争的阶段。

第一，实现地产投资证券化，允许民间建立地产基金。房地产业需要资金， 社会上也有资金，投资人不必精通地产开发，只需把钱交给会做的人去做，余

下的就是维持游戏规则。房地产业内也不必因为资金问题吊死在银行一棵树上

而坐失机会，选择通过有明确规则的途径从民间获得资金进行开发。

第二，推进商业性银行股份改革，政府应从银行运营中抽身出来。国家控股 银行在整个国家经济中占据金融主导地位不是市场化，这样的形态不是公平竞

争体制。事实证明目前的国有银行也不全认同和贯彻政府对市场的理解——央

行提高贷款门槛希望给房地产投资降温，而各银行在操作中却想方设法减少央

行设限的影响，极力拓展市场份额。

第三，适当引入外资，达到鲶鱼效应。这也就是防止闭门造车的出现，我们 应该尽可能少走弯路，让外资获得适当利润可以理解为缴纳相应的学费。

第四，避免地方保护主义或过分优惠外来资本，也就是确保公平的资本环境。

(三）引导房地产企业开展多元化产品服务

有数据显示90%的人群认为目前的楼价过高，而房地产商方面因为开发的高 额投入不得不坚挺高价，这背后的问题在于：楼盘产品的同质化问题。购房者

所面对的新房不外乎两类产品——普通商品房和别墅。暂时抛开市场份额小的

别墅不说。现在市场上的所谓普通商品房，都有一个良好的外观、不错的绿化、 合理的户型，整体品质都差不多，所有的开发商都想把自己的“普通商品房” 做得质量更好价格更高。试想一下，如果市场上的轿车从奥拓到奔驰他们的外

观、配置、价格都也差不多，让顾客怎么选、怎么买？成熟完整的市场，其产

品就应该存在明显的分级差异。这个问题，应该不全赖开发商，最应该负责的

是政府。

第一，政府在做土地规划时就明确各块土地未来的建筑形式体现分级概念， 出让土地时要求企业应遵循预先的规划而行，全程监督土地的使用性质。

第二，严把各级产品质量标准，产品分级不等同于优劣区分，区分等级的标 准是建立在需求市场的分化上，是需求的不同导致我们产品的多元。也许我们

有顾虑，认为低端产品不容易赢利。但我们看看，是不是所有赢利的牙膏企业

都卖20元一支的牙膏，是不是所有卖3元一支的牙膏企业都在亏损？市场的

需求是多元的，我们没有必要追求产品的一致化。在这里特别提一点的是，现

行的经济适用房办法本质上没有体现产品多元化，因为市场产品多元化的前提

是市场化，现行的经济适用房不是一个市场化运作的结果，存在太多的政府干

预和不透明，事实证明多数人群并不能从经济适用房推行中得到实惠。

(四）建立多元化的房地产市场体系

目前，中国的房地产市场热点主要是集中在一级市场上，二级市场、三级市 场的发展较为落后，尚未建立起完善的市场分级体系。政府在宏观调控上也主

要是针对一级开发市场，对二、三级市场缺乏有效地调控，因而导致二、三级

市场几乎完全市场化，并且受到不良经营商的控制，同时，二、三级市场是以

一级市场的残余产品和附属物的价值存在，并未使其完成市场分级体系，实现

满足各个层而消费需求。因此其转化并接受一级市场的需求、降低一级市场泡

沫，为一级市场建立完整的产品价值体系的功能并未实现。因而，政府应当有

意识地制定政策、开展措施帮助市场建立完善的分级体系，使房地产行业能够

可持续的健康发展。

(五）加强政府宏观调控

第一，加快消化积压空置商品房。政府必须控制房地产的空置量，促使空置 房地产的消化。政府对长期空置的房地产要进行强有力的干预，如规定最高限

价，强制拍卖。在项目审批上限制对房地产的开发速度，以免产生新的积压。 对于通过市场途径不能消化的空置房地产，政府可以收购用作廉租屋。

第二，降低房地产税费。政府要采取有效措施，切实减轻企业的负担，降低 房地产开发建设成本，全面清理房地产开发建设过程中的各项受费，取消不合

理不合法的收费项目，合并重复多收的收费项目，降低偏高的收费标准，限制

水、电行业的过分垄断，防止权力寻租和腐败行为，促进房价的下调，促进房

地产业的进一步发展。

第三，完善房地产市场法规。完善房地产产权、开发、交易、中介、税费、 价格和物业管理的法规，制定一套较为健全的政策法规，完善房地产市场的游

戏规则，使房地产市场能有序发展，让房地产市场有一个公平竞争的机制，给

投资者一个良好的市场环境，对土地的供应、闲置上地的回收、商品房的预售、 房改房上市等作明确的规定。通过完善房地产市场法规，建立和完善房地产市

场体

制，为房地产企业创造良好的市场环境，促使我国房地产市场持续、稳定、

健

康发展。

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