商业项目调研报告

此次主要针对裕华路（中华大街至体育大街）路段的商业项目、沿街商铺进行了调研。调研情况如下：

项目一：金正缔景城

物业地址：裕华西路、中华大街、工农路、维明南大街围合区域

物业概况：项目集住宅、商业、商务办公于一体。其中商业部分主要分布在裕华路与中华大街交口及中华大街沿街路段、工农路沿街，为2层底商。面积段为30平米——200平米。一层、二层完全分隔，为独立空间。其中一楼挑高达

6.9米。

商铺价格及销售概况：一楼价格在28000元/㎡——39000元/㎡之间；二楼价格为8000元/㎡——15000元/㎡。全款支付可优惠8个点；分期优惠5个点；贷款优惠为3个点，首付60%。工农路沿街商铺已售完；中华大街与裕华路沿街一楼商铺已销售80%，其余未售位置相对不够理想（裕华路沿街商铺前为规划绿化带），二楼大部分未售出。

项目二：优盘

物业地址：中华南大街西侧、工农路南侧，北临裕华西路，南临仓安路 物业概况：1栋28层住宅，一、二层为商业。商铺面积段为100平米——300平米，一、二层相通，整体销售。

商铺价格及销售概况：单价40000元/㎡（有下调余地）。付款方式全款、分期、贷款均可，具体优惠幅度需与经理商谈。

项目三：中国盒子

物业地址：休门街与四中路交叉口

物业概况：写字楼，沿街（休门街）有2层底商。一、二层整体销售。拐角商铺面积为500平米，原售楼部所在位置为300多平米，其余面积均为208平米。 商铺价格及销售概况：单价13500元/㎡（20xx年时销售价格）；总价350万/套（208㎡）；月租金为20000元/月。已于07年售完，现都在使用中。经营项目多为餐饮类。

项目四：万隆国际中心

物业地址：裕华东路与育才街交叉口西南

物业概况：集公寓、住宅、写字楼、商业于一体，沿街（育才街）2层底商。商铺最小面积为300平米，一、二层整体销售。

商铺价格及销售概况：均价26000元/㎡；租金为5——6元/㎡/天。 项目五：旺角

物业地址：青园街谈阁街交叉口（老干部活动中心对面）

物业概况：2层商铺，一、二层分隔出售。一层8个商铺，面积在47平米——245 平米之间；二层为两个大卖场，面积分别为632平米、588平米。

商铺价格及销售概况：目前以销售为主，最小面积商铺单价为34823元/㎡，其余单价在28000元/㎡左右；二层单价为6600—6700元/㎡。贷款首付50%。目前已售出三间，做为银行使用。

此外对个别沿街门脸也进行了调研。裕华路冶金大厦附近门脸16平米左右（含装修、空调）的转让费为15000元。位于体育大街与裕华路交口的方北新村底商60平米左右的月租金为6000元/月，年租金为30万元/年。中山路与青园街交口东北角，东尚MALL三层14平米年租金35000元/年；9平米商铺月租金1500元/月；19平米商铺转让费为8万。

第二篇：银利街商业项目升级转营调研报告

银利街商业项目调研策划案

一、 前言

非常感谢银利街项目发展商对我们的信任和支持，让我们有幸参与 “银利街项目”升级改造的评估调研工作。近期我们对沙太路沿线商业和广州市其他类似的商业体进行初步的调研，对“银利街项目”升级改造工作提出以下分析和建议。

二、 调研策划思路

商业项目的成功，其主要原因大部分与经营定位有关，项目本身或多或少都有其优势和局限，然而，如何因应其优劣势把握市场需求进行合理规划，则在于对市场环境和项目特征有充分的了解和分析。

顺者 “和”也，融合者“谐”

顺应政府规划，顺应市场需求，顺应自身建筑格局的适应性和局限性 “和”

根据项目区位、规模与建筑格局的特点寻求市场需求和差异，与周边商业体系融为一体“谐”

三、 项目定位原则

1、 若项目自身体量庞大（10万平方以上），根据城市产业规划和商业集群分布，选择存在区位差异，且产业发展空间较大的业

态作为定位首选，选择某一行业成为核心产业，培育配套商业形成产业链集群（例：流花服饰商业集群-以服装产业带动周边皮具、皮鞋、饰品、内衣袜子等配套产业，形成商业集群）；

2、 若项目自身体量中等（5万平方左右），适宜选择产业链中横向的一个类别或纵向的一个环节作为项目主要经营定位，与该区

域核心产业形成互补丰富产业内容，形成双赢格局（例：南方大厦手机配件市场-就是以手机产业纵向环节“电子零配件”作为市场定位）；

3、 项目自身体量较少的（3万平方左右），只能依附大市场选择行业中一个配套类商品作为市场主定位思路（例：桂花岗袜子批

发市场-就是以鞋业市场的配套作为项目定位）；

4、

四、 项目SWOT分析

1、 优势：

? 据《广州城市建设总体战略概念规划纲要》明确“东进”、“南拓”的同时，增加“中调”战略，规划指出“对中调区

域内的中心组团进行全面优化与升级改造，而沙太路正处于“中调”区域中心。

? 比邻沙河服装批发商圈，可承接服装产业的延伸。

? 交通便利：紧邻广汕路、环城高速、华南快速、内环路等主干道交汇处。

? 通道较宽：场内道路宽阔，仓储货运便利。

2、 劣势：

? 沙太路地区属于新兴商业集群，尚未形成具竞争力的核心产业。

? 项目建筑属内街裙楼格局，缺乏整体形象，市场商业标识不明显。

3、 机会：

? 借市政规划对沙太路升级改造春风，优化项目经营内容，提升市场价值。

? 借沙河服装批发产业集群（国内最大的服装批发商圈之一），寻求细分市场其形成配套产业。

? 沙太路区域可开发商业面积巨大，具备大商业集群条件。

4、 挑战：

? 沿线大部分市场档次较低，采购人群以周边消费采购为主，覆盖面窄，难以提高商业价值。

? 区内还没形成优势产业，商业气氛较差。

? 广州周边多个区域的商业园区都在招商，市场资源开发难度较大。 ? 与沙河服装商圈相隔3公里，传统的服饰批发难以与沙河商圈竞争。

五、 区间商业调研分析

1、 圈外商业特征（内环路以外至环城高速之间）：该区间内成功开发的市场经营定位多属于流通量大、价格平易、附加值低的商品。高附加值商品大部分集中在内环路以内。

沙太路属于圈外商业区域，市场定位和商业价值的评估，可以参照同区位的市场园区作横向对比。据了解，大部分成功开发的市场园区其经营的商品种类为：蔬果批发、粮油副食、日杂小商品、酒店用品、茶叶茶具、汽车配件、尾货服装、机电五金。 2、 经营不同商品对市场升值空间的横向对比（表-1）：备注：培育和成长期3年（第一合同期），成熟期3年（第二合同期）

3、 沙河服装商圈经历20多年的发展，现已形成大大小小的专业市场18个，经营店铺近1万多，经营面积更达到30万平方，每日服装批发量500吨以上，旺季达800吨，年成交额超过60亿元。作为广州三大服装批发集散地之一，沙河服装商圈名声享誉国内外，每天吸引着国内及中东、非洲的各方客商前来采购。沙河服装商圈以中低档服装批发为主。商圈区域由沙东有利南城北城批发市场、万佳服装批发市场、金马服装交易城加上三大服装城周围星罗棋布的服装批发市场构成。这些服装市场主要分布在狭窄的濂泉路东西两边，以铁路为界分为南段、北段两大部分，核心区为南段西边。沙河服装商圈每天进出货物近千吨，旺季人流量超五万人次，辐射华南、东南亚以及南非等地区。

4、 1. 沙河产业结构相对单一，主要以中低档服装为主要经营内容，服装配套产业比较少。

2. 商品种类：沙河服装商圈主体经营内容以低档服装为主，中档服装为辅；经营种类有男装、女装、运动服装、牛仔服装、童装、老人服装、内衣家居服。

3. 包装物流仓储：沙河服装商圈仓储多以店内阁楼及周边民宅为主；物流配套：商圈内有近100家物流货运点，负责包装搬运的工人近600人。

4. 采购人群分析：采购人群以国内及国外中东非洲等中低端服装经销商为主，采购量较大，大部分采购者会在沙河服装市场内完成一站采购。

六、 操作建议：

1、 ? 顺势而为，借助邻近沙河服装商圈的优势，顺应市场需要，以产业细分市场作为定位。

? 项目难点，本案与沙河商圈相隔3

? 另辟新路，按广州市专业市场分布的区域特征，做好产业定位调研，寻求具备区域发展空间的经营定位（参照表-1）。 ? 统一规划，对本案的市场定位，业态规划，市场配套设施等进行统一规划。

? 对项目全面升级改造，现租户进行搬迁安置，统一市场形象，增加新租户信心。

七、 结语

本案规模属于中型商业项目，其格局和规模适合以大流通类商品作为经营定位，从上述分析可以看到经营定位可遵从两个方向考虑，第一，承接沙河服装产业优势，定位为服装产业类市场；第二，参照广州市各区间商业特征，寻求具区域差异的商品种类作为市场定位。

沙太路商业格局会逐渐扩大，其价值会逐年提升。但目前沙太路沿线商业档次较低、产业链模糊等原因，制约了该地区的快速发展。该地区商业开发若能从区域整体上做好产业规划，商业项目之间彼此联动互补，形成整体的产业集群，相信会更快更稳地走上发展的快车道。

确定项目经营定位，需要更全面深入的市场调研和评估，待贵司明确了银利街项目升级改造计划，我们愿凭着商会丰富的市场资源和专业团队为贵公司提供全面的调研策划、招商、运营等服务。

八、 后续工作内容：

1. 项目市场调研部分（项目所在区域及行业调研） 2. 项目开发发展战略部分（定位部分）

3. 项目规划设计建议（结合设计单位） 4. 项目商业部分之功能定位（项目商业业态组合规划定位）

5. 项目整体策划推广（租赁政策、商业主题、概念） 6. 项目商业招商执行方案

6. 项目商贾进驻装修方案期 7. 项目工程竣工盛大开业策划方案

广州市专业市场商会-市场部

2011-6-29