前期策划定位报告服务内容：
1. 唐山市整体市场概况
1.1宏观经济背景
1.2消费市场状况分析
2. 区域市场环境分析
2.1 研究区域界定
2.2 项目区域总体环境分析
2.3 项目区域道路及交通设施规划
n 项目区域道路及交通设施状况
n 对区域总体商业环境所起到的作用
3. 市场供应分析
3.1零售市场状况
n 商业市场现状（物业类型、供应量、经营状况、模式、定位、租售状况、品牌、推广）
n 商业项目未来供应
n 区域零售业态与比例
3.2区域商业竞争环境与市场空间分析
n 市场供应方面
n 经营业态方面
3.3区域商业未来发展格局
3.4区域商业物业之租金与售价分析
3.5区域市场供应特点总结
4. 市场需求分析
4.1区域人口发展基本状况与分析
n 区域人口状况（原住、迁入、办公、酒店人口、其他相关人口）
n 区域人口状况发展总结
4.2项目区域商务和居住区对项目发展的影响
4.3区域消费者之消费习惯、消费模式定性分析
n 消费者特征
n 消费者消费模式、消费水平、消费习惯
n 区域消费特点总结
5. 项目区域主要物业分布分析
分析不同类型物业的地域分布特征，划分出居住圈层、商务圈层、商业活动圈层等，分析本项目在聚集或离散情况的优劣表现，为项目以后的市场总体定位奠定基础。并重点考虑区域在建商业项目，如入市比本项目早，通过对这些商业物业全方位的了解，发掘其优劣势，找出其对本项目发展的正面影响，规避负面影响，避免本项目在入市时重蹈覆辙或与其发生冲突。
n 居住圈层
n 商务圈层
n 商业活动圈层
6. 主要物业核心竞争能力、竞争手段分析
为研究项目在市场中的竞争位势，这受其自身拥有的素质强力点和弱力点影响，并且还有一些成败攸关因素，而这些因素跟市场上行业的整体竞争表现有关。为此，首先要标识竞争成功的关键变量，顾问将对目标区域范围的潜在竞争对手进行调查，了解其基本环境资料、市场定位、租客资料和营运状况等，并选定核心竞争力变量因素后，挑选代表性物业进行对比，判断本项目与竞争者相比较的强力点与弱力点的大小，以此判断本项目的竞争位势。
n 可比性（参考）项目的确定与依据
n 可比性（参考）项目市场定位分析
n 可比性（参考）项目功能定位分析
n 可比性（参考）项目经营商户比较分析
n 可比性（参考）项目消费群体比较分析
n 可比性（参考）项目的租售率及租售价格分析
n 可比性（参考）项目优势和劣势分析
n 可比性（参考）项目对本项目所带来的影响
7. 项目成功的必要条件
根据项目体量指出成功运作必须具备的条件，提出如何利用一些外部和自身条件与资源促进项目发展，需采用那些必要的手段和措施去执行；同时考虑到部分外部条件对项目发展所带来的负面影响和制约因素。
7.1区域市场方面
n 区域商业氛围
n 区域市场竞争
n 区域消费需求
n 市场商户资源
7.2项目自身方面
n 项目自身产品
n 项目自身定位
n 项目自身规划
8. 项目定位
8.1 项目概况分析
8.2 项目SWOT分析
n 优势分析
n 劣势分析
n 机会分析
n 威胁分析
8.3 项目分析结论与对策
n 分析结论
n 劣势分析及应对措施
n 威胁分析及应对措施
8.4 项目市场定位
n 消费群体定位与阐述
n 功能定位与阐述
n 业态及定位与阐述
n 布局组合与阐述
n 辐射范围
9. 项目租金价格建议
9.1 租金价格建议
9.3 租售价格定价依据
n 区域市场租售价格综合比较
n 区域内竞争强度比较
n 区域内地理位置比较
n 区域内同类物业市场定位与业态组合比较
n 区域内入市时间比较
n 区域内业态承受力比较
n 目标商户承租力比较
10. 项目产品建议
10.1 项目内有可能入驻行业对商业物业建筑及设施要求
10.2 人流与物流出入口及通道位置建议
10.3 项目建筑外立面、出入口等建议
10.4 停车位建议
第二篇：关于商业项目市场调研和定位策划提纲和内容
第一部分 市场调研分析及定位....................................................................................... 2
一、市调工作，市场调查与分析................................................................................ 2
1.1、目标区域市总体商业业态调查与分析.......................................................... 2
1.2、周边区域的商业规划与商业项目调查与分析............................................... 2
1.3、竞争性（对手）商业项目的调查与分析 2
1.4、商圈调查与分析......................................................................................... 3
1.5、购物方式的调查与分析............................................................................... 3
1.6、外部环境的调查与分析............................................................................... 3
1.7、 商铺投资人调查...................................................................................... 4
1.8、 商铺租赁人(或经营者)调查..................................................................... 4
1.9、 项目位置调查......................................................................................... 5
1.10、 商业物业分析......................................................................................... 5
二、市场定位工作..................................................................................................... 6
2.1、项目总体市场定位...................................................................................... 6
2.2、经营定位.................................................................................................... 6
2.3、业态功能分区............................................................................................. 6
2.4、内外部导线规划......................................................................................... 7
2.5．商铺租赁人(经营者)定位............................................................................ 7
2.6．商铺投资人定位......................................................................................... 7
2.7、建筑物定位建议......................................................................................... 8
第二部分 概念设计咨询................................................................................................. 9
一、设计咨询............................................................................................................ 9
1．承租户的设计与规划..................................................................................... 9
1.1、交通组织.................................................................................................... 9
1.2、平面布局与平面结构.................................................................................. 9
1.3、剖面设计.................................................................................................... 9
1.4、外立面与入口............................................................................................. 9
1.5、特色设计理念............................................................................................. 9
1.6、步行街..................................................................................................... 10
1.7、中庭......................................................................................................... 10
1.8、吃喝庭院.................................................................................................. 10
1.9．停车场与停车库....................................................................................... 10
1.10．照明设计................................................................................................ 10
1.11．景观....................................................................................................... 10
1.12．无障碍规划............................................................................................. 11
1.13．广告与标识............................................................................................. 11
二、项目风险评估................................................................................................... 11
2.1、该市经营状况分析.................................................................................... 11
2.2、未来区域市场分析.................................................................................... 11
2.3、风险与竞争优势分析................................................................................. 11
三、管理方式建议................................................................................................... 11
3.1、管理方式.................................................................................................. 11
3.2、经营方式.................................................................................................. 11
3.3、团队组合.................................................................................................. 11
3.4、人才猎头服务........................................................................................... 11
第一部分 市场调研分析及定位
一、市调工作，市场调查与分析
目标：主要通过市场调查确立项目的商业定位、概念定位、经营定位、管理定位、商业布局、商铺面积、商铺销售价格、租赁价格。
1.1、目标区域市总体商业业态调查与分析
（1） 目标区域商业中心分析
（2） 目标区域商业业态布局
（3） 目标区域商业发展方向
（4） 目标区域商业的风险
以此确定目标区域商业业态开发的机会与风险
1.2、周边区域的商业规划与商业项目调查与分析
（5） 已建成的项目
（6） 正在建设的项目
（7） 未来规划的项目
（8） 本区域总体商业策划
1.3、竞争性（对手）商业项目的调查与分析
（9） 业态形式
（10） 建筑规模
（11） 经营状态
（12） 管理方式
（13） 租金水平
（14） 优势与劣势
1.4、商圈调查与分析
（15） 主要区域商圈
（16） 次要区域商圈
（17） 边缘区域商圈
（18） 人口因素(人口数、家庭户数、人口密度、年龄构成、职业构成、教育程度构成等)
（19） 收入状况
（20） 购物规律
l 城市性质
l 交通设施
l 商业建筑特点
l 居住分布特点
l 居民生活状况
l 消费特点
l 品牌偏好
l 流动范围
l 人口规律分析
1.5、购物方式的调查与分析
（21） 顾客来源
（22） 附加顾客来源
（23） 汽车购物人的状况
（24） 自行车购物人的状况
（25） 公交车购物人的状况
（26） 步行购物人的状况
（27） 正常工作购物状况
（28） 节假日购物的状况
（29） 购物观念的变化情况
1.6、外部环境的调查与分析
商业街的规模调研
（30） 商业街的长度、宽度
（31） 商业街的构成与层数
（32） 地势与气候特点
（33） 当地主导风向
（34） 拟建项目的朝向
（35） 比邻项目的卫生状况、照明状况
（36） 广告位置
公共设施的调研与分析
（1） 公交车停靠站
（2） 街道指示牌
（3） 广告牌
（4） 电话亭
（5） 绿化
（6） 喷泉
（7） 小品
（8） 消防
（9） 垃圾箱
城市文脉的调研与分析
（1） 商业街名称
（2） 历史文化特点
（3） 地域特色
（4） 周边人口特色
（5） 家庭特征
（6） 环境状况
1.7、 商铺投资人调查
(1) 投资类型
(2) 收入
(3) 投资方向
(4) 投资经验
(5) 职业
(6) 教育状况
(7) 社会阶层
(8) 投资能力
(9) 价格认知度
(10) 区域投资状况分析
1.8、 商铺租赁人(或经营者)调查
(1) 单位、个人
(2) 面积
(3) 租金
(4) 类型
(5) 经营品类
(6) 经营经验
(7) 周边商业经营者经营分布与状况调查分析
(8) 各租赁人支付能力与方式
(9) 租赁需求分析
1.9、 项目位置调查
(1) 人流量、人流分布
(2) 人流、车流、物流的方向
(3) 未来人流分布
(4) 人流类别
(5) 交通状况
(6) 进出口状况
(7) 停车状况
1.10、 商业物业分析
目标区域商业物业供应分析
（1） 大型购物中心（商业中心、商业街、商业城）
（2） 区域购物中心（商业中心、商业街、商业城）
（3） 社区购物中心（商业中心、商业街、商业城）
（4） 郊区购物中心（商业中心、商业街、商业城）
（5） 购物中心的分类
（6） 出租率
（7） 租金水平
目标区域商业物业需求分析
（1） 百货店
（2） 超市
（3） 专业店
（4） 专卖店
（5） 便利店
（6） 餐饮店
（7） 美容店
（8） 特色店
（9） 折扣店
（10） 直销点
（11） 影剧院
（12） 娱乐中心
（13） 酒吧、茶馆
（14） 汽车店
（15） 书店等
（16） 饱和度
（17） 租金水平
市场调查工作要围绕以下几个重点予以透彻展开：
其一，商业街所在区域的居民收入状况、购物习惯、文化教育背景。——（居住人群和流动人群）
其二，商业街所在区域的历史、文化、社会、政治背景与环境。——（人文环境和历史沉淀）
其三，商业街所在区域的未来发展规划与未来新增人流。——（未来前景与新增机会）
其四，商业街所在区域的未来风险评估与挑战。（风险评估）
其五，商业街所在区域的交通便利性。——（交通导线）
从而，确定该商业街的整体定位。
二、市场定位工作
2.1、项目总体市场定位
（1） 整体定位
（2） 总体概念
（3） 总体策划思想与理念
（4） 定位的原则
2.2、经营定位
（5） 经营方式的比例构成
（6） 商圈范围
（7） 年龄划分
（8） 业态、业种构成
（9） 主力店、次主力店、专业店、专卖店、特色店构成比例
2.3、业态功能分区
1）品类分区：
（10） 平面分区（楼层分区）
（11） 纵向分区（各层分区）
（12） 百货类
（13） 超市类
（14） 专业店类
（15） 专卖店类
（16） 餐饮类
（17） 娱乐类
（18） 文化类
（19） 服务类
（20） 信息类
（21） 展示类
2)业态功能分区
（1） 主力店
（2） 次主力店
（3） 商业街
（4） 面积分配比例
3)外部交通组织
（5） 汽车
（6） 公交车
（7） 自行车
4)内部交通组织
（8） 步行人流
（9） 货流
（10） 汽车交通
（11） 停车场
（12） 主通道、次通道
（13） 电梯、货梯、坡梯、步行梯
4)周边地区的规划与策划
（14） 主题、特色
（15） 与项目的相溶性
（16） 策划内容
2.4、内外部导线规划
（22） 人流导线图
（23） 车流导线图
（24） 货物导线图
（25） 外部交通组织图
2.5．商铺租赁人(经营者)定位
(1) 租赁人分类
(2) 经营类型
(3) 经营经验
(4) 租金意向、租期
(5) 租赁面积
(6) 租赁形式
(7) 目标客户群
2.6．商铺投资人定位
(1) 目标客户
(2) 投资习惯
(3) 付款能力
(4) 意向性价格
(5) 按揭
2.7、建筑物定位建议
（37） 项目规划建议
（38） 组团规划建议
（39） 交通道路
（40） 整体风格建议
（41） 外立面建议
（42） 园林景观建议
（43） 楼宇建议
（44） 装修建议
（45） 装饰建议
（46） 物业建议
市场定位主要解决以下几个问题：
其一，经营特色与文化理念
其二，业态布局与功能分区
其三，建筑物特点与风格
其四，店铺设计格局与户型面积
其五，外部交通与内部交通导线规划
其六，通道形式与通道宽度
其七，销售面积与租赁面积
其八，招商客户介绍与租金评估
其九，总体策划理念与销售理念
第二部分 概念设计咨询
一、设计咨询
1．承租户的设计与规划
1.1、交通组织
（17） 外部交通组织
（18） 内部交通组织
1.2、平面布局与平面结构
（19） 开间
（20） 进深
（21） 隔墙、承重墙
1.3、剖面设计
（22） 层高、柜距
（23） 垂直结构与形式
（24） 中庭
（25） 景观
（26） 垂直交通设施
（27） 休息厅
1.4、外立面与入口
（28） 外立面定型、特点
（29） 出入口位置
（30） 特点与风格
1.5、特色设计理念
（31） 主力店设计特点
（32） 公共空间：室外广场、内庭院、中庭、吃喝娱乐庭院
1.6、步行街
（33） 通道宽度
（34） 步行街的节点
（35） 步行街的路线
（36） 步行街的商店设计特色
（37） 步行街的空间特色
（38） 步行街的内立面设计
1.7、中庭
（39） 绿化
（40） 水体
（41） 桌椅
（42） 休闲
1.8、吃喝庭院
（43） 食品区
（44） 座椅区
（45） 厨房和服务设施
1.9．停车场与停车库
（1） 停车数量
（2） 面积
（3） 装卸货区
1.10．照明设计
（1） 白天照明
（2） 夜间照明
（3） 广告与照明
（4） 文化特点
1.11．景观
（1） 铺地、围墙、护栏、篱笆、小品
（2） 雕塑、壁画
（3） 绿化
（4） 水体
1.12．无障碍规划
（1） 通道
（2） 休闲区
1.13．广告与标识
（1） 承租户logo位置
（2） 整体色彩与特色
（3） 内外购物标识
二、项目风险评估
2.1、该市经营状况分析
2.2、未来区域市场分析
2.3、风险与竞争优势分析
三、管理方式建议
3.1、管理方式