二零壹零年五月
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目 录
报告说明
项目战略定位部分
一、项目定位思路概述………………………………………………………………第5页
二、项目开发战略……………………………………………………………………第7页
三、项目品牌战略……………………………………………………………………第7页
四、项目主题名称……………………………………………………………………第8页
项目策略定位部分
一、项目市场定位……………………………………………………………………第8页
二、项目目标客户定位………………………………………………………………第8页
三、项目业态定位……………………………………………………………………第9页
四、项目经营定位……………………………………………………………………第9页
五、项目功能组合定位………………………………………………………………第10页
六、项目楼层功能定位………………………………………………………………第11页
七、项目经营特色定位………………………………………………………………第11页
八、项目营运方式定位………………………………………………………………第12页
九、项目管理模式定位………………………………………………………………第12页
十、项目形象定位……………………………………………………………………第13页 十一、项目招商模式定位……………………………………………………………第13页 十二、项目营销推广定位……………………………………………………………第14页
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报 告 说 明
·本报告是在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，并结合项目所处的区位环境及该地块的市场价值进行合理评估定位；
·本报告对项目的可行性与开发经营策略提出初步的意见，并对项目的系统定位提出相应的建议。
·本报告结合地块区域背景和项目的特点，确定项目开发经营的一系列策略定位。 ·本报告对项目决策及其实施的优化提出了合理化建议。
·本报告是讨论稿，是我公司的初步思路，旨在通过双方沟通交流中完善优化。
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项目定位模型图
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项目战略定位部分
一、项目定位策划思路概述
1、项目定位概念理解
定位就是给产权式商业地产策划的基本内容确定具体位置和方向，找准明确的目标。产权式商业地产开发项目的具体定位关系到项目的发展方向。一个目标定位错了，会影响其它目标定位的准确。
具体要从“大”、“小”两方面入手，大的方面是商业地产项目的总体定位，包括开发项目的目标、宗旨，项目的指导思想，项目的总体规模，项目的功能身份，项目的发展方向等等。小的方面是商业地产项目的具体定位，包括主题定位、市场定位、目标客户定位、功能定位、营销推广定位等等。商业地产项目的总体定位确定了项目的总体方向，对项目的具体定位有指导、约束作用；商业地产项目的具体定位是在总体定位下进行的，具体定位是对总体方向的分解，各个具体定位要符合总体定位的方向。
2、项目定位考虑要素
·安丘城市运营与商业地产互动
安丘的城市化进程是明显加快的，城市的发展客观上需要提供优良的公共环境，经济发展要与整个社会文明进步同步；让生产消费和科技文化产业协调发展，构建和谐社会，提升城市的核心竞争力，城市运营应运而生。本项目作为安丘中型的商业地产项目自然是城市运营的内容之一，加之本物业地处安丘重要的快速发展核心区，有利于增强城市吸引力，解决社会再就业方面具有重要作用。我们认为城市竞争力=生产力＋流通力＋文化力，因此，我们在本案的定位策划中，充分挖掘城市各种资源，按照唯一性、排他性和权
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原则，找到城市的个性、灵魂与理念，找到城市的自我，与本项目互威性的
动，真正使本案成为莒县城市繁荣的象征。
·提升本项目所在区域发展的需要
本项目所在的区域，是安丘快速发展区域的一处比较有代表性的在开发物业，原来主要以农贸、钢材批发为主，缺乏理念领先、定位明确、规划合理、营销超前、管理规范、设施配套齐全的商业配套。本项目的业态定位在考虑填补安丘商业业态空白的同时，以差异化战略、特色战略、营销战略、服务战略、规模战略直面安丘的竞争对手，切实解决本项目自身生存、竞争和发展的问题，成为本区域的领跑者，这也是需要考虑的长远因素。
·最大限度地发挥本项目的规模优势
本项目规划的建筑规模目前在安丘是屈指可数的。就目前安丘总体经济发展水平和消费水准来看，如何最大限度地发挥本项目的规模优势，通过准确的业态及经营定位、价格定位、服务定位、综合竞争策略等充分体现规模化优势，也是本项目在定位时必须要考虑的因素之一。
·满足安丘城乡居民餐饮休闲娱乐运动的消费需求
随着城乡居民收入的提高、消费支出的增长，居民对餐饮、休闲、娱乐、运动等方面的消费支出逐年会扩大，如何满足莒县市民日益增长的都市化生活消费需求，也是本项目在定位时必须要考虑的因素之一。
·为安丘创建一个良好的投资经营平台
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规模居中、产权明晰、理念先进、业态合理、管理专业，满足于一站本案
式休闲及娱乐。从而保障了商铺投资及经营者的根本利益，同时带给了投资者与经营者以巨大的商铺升值空间及稳定的投资经营回报率。
二、项目开发战略
补缺型开发：安丘首个SHOPPING MALL模式复合型消费中心；
领先型开发：五年领先，十年不落后；
环境升级、建筑升级、业态升级、服务升级
消费升级、档次升级、品质升级、管理升级
观念升级、 功能升级；
三、项目品牌战略
知名度：创造潍坊知名大型商业企业；
提升企业形象和企业地位；
通过项目塑造，快速形成广场商圈效应；
美誉度：打造安丘首家大型一站式体验生活之都；
安丘最家商业地产投资经营平台；
忠诚度：市民满意的、永远选择的城市生活之都；
四、项目主题名称
主题概念：LIVE MALL(生活之都)
主题名称：宜家惠广场
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分析说明一：
把娱乐、休闲、运动、健身与逛街购物结合在一起，和家人、朋友在这个环境优雅的地方玩上一整天仍意犹未尽，这就是现代城市流行的一种新的生活方式——MALL生活。LIVING MAL带给安丘人民的就是这样一个多方位、多功能、多场景的生活体验平台。购物、餐饮、休闲、娱乐、运动、健身等在同一个场所和空间完成；消费的目的性已不再重要，重要的是体验消费过程中的乐趣。
分析说明二：
安丘的整体休闲消费环境普遍堪忧，并且模式单一落后，本项目的开发将重新改写安丘的商业环境与商业地产的开发模式。项目开发中并充分考虑利用本项目广场与步行街文化景观的融合形成一个全新的市民城市生活休闲场所。
项目策略定位部分
一、项目市场定位
市场定位：满足城乡人民不同层次消费的复合型消费中心
本项目以中低档消费市场为主，兼蓄少部分中高档消费市场，市场范围辐射全区城乡。在档次上彻底摆脱过去的“脏、乱、差”商业服务形象，将来的档次要超过现在的休闲娱乐场所及购物环境，成为真正满足城乡人民消费的复合消费中心。
二、目标客户定位
※消费者定位
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经 调查分析，可以基本确定本项目的消费主流群体应为：
·主消费群体：城市及乡村居民，城市职业工作者、企业员工、自由打工者、辖区乡镇从事农业的生活群体
·次消费群体：。政府机关公务员、各类业主、各私营企业主、城市品牌追逐一族、学生、过往客商、中高收入家庭、灰色收入者。
※经营者定位
主群体：具有一定投资实力，且具有小商铺经营与批发的主力商家及企业；
次群体：外地中档商品经营者及新进入商业经营者为次； 三、项目业态定位
借鉴SHOPPIMG MALL 模式，打造安丘第一个复合型“一站式”消费的LIVE MALL(生活之都)商业形态。
以本项目做整个安丘的新城标，做整个安丘商业的新地标，使之成为一个复合产业、具有完善配套服务功能，以购物和休闲为主题的，经营多种商品与提供多种功能服务的复合型“一站式”消费的商业新形态。
四、经营定位
本项目的经营定位为：时尚、生活、品位、服务。
分析说明：
经营是本项目的核心关键，满足消费市场需求是本案的运营目标。整个项目的经营特色鲜明，各业态、业种及品类细分明确，充分适应消费者的消费习惯并满足其消费需求。
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牌化、品位化、休闲化、文化性、趣味性”体现出本项目明显区别于同“品
区域其他任何商业物业的特点。突出品牌效应，提升物业品质，针对目标市场的消费特征做到特色化、个性化、生活化。
五、项目功能组合定位
功能组合定位：购物、娱乐、餐饮、休闲、运动、停车、商务、表演、文化、活动等功能；
分析说明一：
明确业态定位后，将围绕本项目的特征将广场的功能定位为购物、娱乐、餐饮、休闲、运动、停车等。购物功能隐含在商品和服务之后，仍然是本项目商业经营的核心功能；餐饮功能作为购物功能的补充和延伸，让顾客充分体验购物的便利与乐趣；休闲是指本项目的消费环境、营销及服务等各个方面，都为顾客制造一个轻松、愉悦的氛围，让顾客身心放松、感觉随意、体会休闲；娱乐、运动功能作为本项目的重要配套功能之一，成为本项目的经营特色之一；本项目广场发挥市民休闲、宣传促销或展览、公益活动、表演活动等功能，同时为本项目聚集了大量人气，构筑成真正都市生活休闲之都的主题概念。
分析说明二：
我们进行功能设计和分布时，充分考虑本项目的体量和商品的负载量，经营项目的特点以及目标市场的深层次需求。从低层到高层，按照购物、休闲、餐饮、娱乐、运动的普遍消费习惯顺序进行功能布局和服务设计，体现本项目功能齐全的特点，满足商业经营和发展的需要。
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六、功 能定位
目进展情况作相应的调整，同时经营面积将根据详细市场调研数据分析待定。
七、经营特色定位
原 则：坚持特色性、差异性、不可复制性的经营特色原则
特色性：①商品全、名品多、门类宽、经营专、结构新；
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②坚持走大众化经营路线、错位化经营方针；
差异性：定位差异、群体差异、价格差异、品牌品种差异、促销差异、服务功能差异；
不可复制性：发挥不可复制的优势（产业优势、广场优势、区位优势、规模优势、停车优势等）；
八、营运方式定位
整体项目采用租赁、联营、自营相结合的方式，统一运营管理。
九、管理模式定位
总原则：多种权属并存（产权、使用权、经营权、管理权）并相对独立，
各业态统一招商管理、统一布局规划、统一物业管理，统一营销
推广。
商铺管理细则：十大统一
统一招商管理 统一营销推广 统一营业管理 统一服务监督
统一物业管理 统一形象策划 统一业态规划 统一招管人员
统一证照税务 统一培训考核
十、项目形象定位
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业本体形象定位： ·物
安丘首个LIVE MALL(生活之都)展示给安丘市民的是耳目一新的城市休闲新形象、建筑艺术形象、优质服务形象、消费环境形象、专业管理形象。
·物业城市形象定位：
提升城市社区文化形象，即：政府宣传活动、社区文化活动、公益事业活动、企业策划活动、市民节假日休闲活动、商品促销活动??首先想到的就是这里！
十一、项目招商定位
·固本吸远，远交近攻的策略
即先进行一定量的虚招，达成主力商家意向协议3－5家左右，再进行远地实招。从而带动本地商家进场的欲望，对本地资源进行全面整合。
·主力店＋自营项目为前阵，品牌做基础
整体项目中拥有2家以上大型主力店和3－5家以上次主力店，加上自营部分项目带动招商。
·放水养鱼、买水养鱼原则
拟定本项目合理的招商政策，再配以政府招商引资的优惠政策，对招商对象一定程度的优惠减免，从而达到养鱼的目的，更有利长远经营，将招商过渡为选商的战略目的。
·招销联动策略
以招促销、以销代招、招销联动的整合招商销售模式；
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十 二、营销推广定位
为吸引社会眼球，关注“xxx城市广场”，通过“文化搭台，经济唱戏”以社区文化与企业互动文化及软性文章报道为主，以硬广告为辅（以点带面，以面盖全，文化穿线），展示管理公司综合实力、发展商综合实力、产品综合实力、投资机遇等，增强投资者、经营者、消费者信心。
具体通过主题事件营销、广告营销、价格营销、渠道营销、公共关系营销、大众活动营销、品牌营销、文化营销等营销活动进行炒作宣传，包括公益、慈善事业、峰会论坛、民众喜闻乐见的大众文化节目、商业参观等，制造新闻，以达成效。
20xx年5月 14
第二篇：个人定位项目报告
个人定位项目报告
一． 设计目的
通过电脑终端对既定目标进行定位（个人定位）。
二． 个人定位的行业概述
随着经济的发展，人员定位已广泛渗透到老人、儿童、宠物、旅游、公安警务、物流快递、车辆看护、移动资源管理等社会服务的各个角落，每时每刻都在影响着我们生活的品质、工作的效率、事业的发展和社会的进步。人类的生活形态正在由产业经济向体验经济、娱乐经济发生转变。在这种大环境的影响下，定位业务的需求日益增长。
三． 个人定位的行业现状及发展前景
1. 行业现状
在当前的移动数据增值业务中短信等消息类业务还占据着主要地位，相对来讲，定位业务还只不过是初显端倪。有很多的老年人、儿童、游客、外勤人员、巡线人员、护林人员、安防人员都是GPS人员定位的客户群体，随着定位业务精度的不断提高、业务的不断丰富以及定位业务产业链的逐步完善，定位业务必然会迈入快速增长的阶段。
2. 用户需求
客户对人员定位系统的需求主要表现在以下几方面：
1)高效的人员监控调度工具
系统将成为人员和所属集团单位联系的纽带，客户能够在监控中心的电子地图上清晰的观察到所有人员的位置是否正常，这些信息可以通过电话、短信或者公网发布，让所有关心该人员的用户都能够及时获取信息。人员陷入困境时，能够主动或者手动向监控中心发送求助信息，人员的物品的安全具有了充分的保障。同时，无论人员分布何处，都能够及时接受到来自监控中心的调度命令，真正让客户实现“运筹帷幄，决胜千里”的愿望。
2)先进的信息化管理方法
系统还将促进客户的企业（集团）管理的信息化程度，使管理的规章制度具有真正的可执行性。企业中关于人员的所有信息都可以通过信息化的手段进行管理，使管理信息化的同时，还增进了管理的服务功能和管理制度的可行性。
系统同时还是一个开发平台，具有良好的扩展性。最终用户和集成商都可以在这个平台开发出本地化、个性化、行业化的产品，并能针对新的业务开发新应用及新功能。本系统具备超大系统容量、强大兼容性和高度伸缩性，系统建设具有如下优势：
3)系统接口设计方面
系统接口设计是否合理、丰富，是衡量一个系统开放性和扩展能力的一个重要标准。本系统设计之初便考虑到了这一点，因此系统提供了丰富的内部外部接口，使得日后系统功能的拓展以及与其它现有相关系统的对接变得简单。同时，也为二次开发打下非常好的基础，使软件的二次开发工作量和开发周期大大缩短。
四． 提出三种解决方案
1. 市面现成的GPS定位产品
描述：直接购买成品，使用商家提供的平台来实现监控定位的目的。
缺点：成本较大，应用受限于供应厂家。
GPS个人定位器
2. 购置GPS模块，通过电脑对电脑的远程控制来实现
描述：购买定位模块，连接车载电脑，在车载电脑上安装卫星地图，然后主控计算机通过远程控制车载电脑来实现定位的目的。
缺点：电脑对电脑的远程控制过程欠稳定。
GPS接收模块
3. 使用GPS开发板，加载定位模块、数据传输模块及电脑终端软件来实现
描述：通过电脑对开发板的程序修改，然后使用单片机开发板对定位模块、数据传输模块进行控制，使得主控计算机可接受定位信息。
缺点：需要克服在开发调试过程中的一系列问题。
GPS开发板
方案总结：选取第三种方案来实施。
五． 定位设备的主要组成部分
1. 监控平台：由主控计算机、调试软件、应用软件等组成。用于开发调试程序及查看定位信息。
2. 设备部分：由STC单片机开发板（GPS开发板）、GPS模块、GPRS模块等组成。GPS模块用于接收定位目标的地理信息，GPRS模块用于发送定位数据，GPS开发板用于对前两个模块的控制。
六．定位设备的工作原理
通过在单片机GPS开发板上加载定位及数据传输模块来实现。
GPS模块，GPS定位是根据高速运动的卫星瞬间位置作为已知的起算数据，采用空间距离后方交会的方法，确定待测点的位置。
GPRS模块，GPRS模块主要用于定位数据的传输，通过设定，将控制开发板的IP与监控平台的电脑的IP配对一致，通过GPRS网络将数据传输至指定的位置。
这几个模块的连接一般是默认好的连接，可以通过设置线路模式来选择。有以下几种连接模式：计算机与GPRS模块的连接（PC-SIM300）、计算机与GPS模块的连接（PC-GPS）、计算机与单片串口1的连接（PC-UART1）、计算机与单片机串口2的连接（PC-UART2）、GPRS模块与单片机串口1的连接 （SIM300-UART1）、GPS模块与单片机串口2的连接（GPS-UART2）。
七．GPS开发板的主要功能特点
1. 组成
开发板为STC系列单片机其型号为：STC12C5A60S2。开发板板子主要包含以下模块：
1）GSM/GPRS 模块： SIM300 V7.03 国际环保无铅
2）GPS模块： 精度2.5米 瑞士u-blox NEO
3）MCU :STC12C5A60S2 两个UART串口
4）温度传感器: ds18b20 数据采集测试
5）显示器 : NOKIA5110 调试 显示
6）外接IO : LED 用于远程控制测试
开发板 图1
开发板 图2
开发板 图3
7）GPS开发板的配件清单
GPS开发板配件清单
产品配件实物图
2. 主要功能
1）定位：将定位数据通过GPRS传送到服务器，经机上软件分析速度时间，经纬度，高度等。通过服务器数据库保存，还可分析几个月前去过哪里，谷歌地图实时显示。
定位示意图
2）二次开发：适用于二次开发，调试编译程序等。
调试程序界面
3）数据采集：目前市场好多都是运用于抄表功能，比如供热仪表，每栋楼里都有一个，然后将采集数据发送至远程服务器进行分析处理。就可分析当前供暖状态。
4）远程控制:就是通过短信控制远程开关，主要运用于智能家居，目前国外这种带GSM通信的开关运用非常广泛。可以控制和查询家电状态。
八．定位功能实现过程
第一部分：测试
1. 板子插好电源，但不要上电，在板子背面安装好手机卡，连接好GPS和GPRS的天线。（调试过程要保证GPS天线在室外）
2. 在电脑安装好keil 软件，安装过程见资料。
3. 解压光盘中的主程序.rar文件，进入 ALL_TEST 目录， 打开 ALL_TEST.Uv2 keil 工程。在keil软件上编译。
4. 连接 PC-STC的 UART1串口下载程序（下载程序之前需确保板子处于关机状态，点击download之后再开启电源）。
5. 关闭电源，连接MCU UART2串口和 GPS 、MCU UART1串口和 GPRS/GSM模块。
6. 开启电源，液晶屏显示 SIM START [NO]，说明GPRS/GSM模块还没有开启，需开启该模块，按照操作资料开启该模块，等候手机卡注册网络（不使用该功能的时候，最好关闭该模块。）
7. 进行短信测试。
8. 进行地图测试。
第二部分：定位实现
1．获知主控电脑的IP
需要知道主控计算机的公网IP，如果是内网的IP，需通过其他途径来获取计算机的公网IP地址。因为公网IP是随机分配的，所以在实际使用的时候需要留意当前IP与开发板程序里的IP是否一致。
2．修改程序的IP及端口
电脑keil软件修改程序的IP地址及端口号，编译后下载到开发板上，开发板连接模式改为MCU UART2串口和 GPS模块连接 、MCU UART1串口和 GPRS/GSM模块连接。
开启电源，开启GPRS//GSM模块，等GPS及GPRS模块都可以正常工作后，在主控电脑上打开地图软件，即可收到GPRS发送过来的数据，得到经纬度的信息，在地图上显示出来。
九．项目费用价格表
项目费用价格表
