无锡商业项目报告
20##-11
目录
第一章 无锡概况
一、地理位置
二、经济发展
三、城市规划
第二章 房地产市场概况
一、房地产市场状况
二、房产市场环境特点概析
第一章 无锡概况
一、地理位置
“太湖明珠”无锡，位于长江三角洲的江苏省南部，沪宁铁路和沪宁高速公路中段。东距上海128公里；西距南京183公里；南抱太湖，北依长江，东与苏州接壤，西与常州交界，京杭大运河从中穿过；太湖风景优雅秀丽，是我国著名的十大旅游城市之一。
二、经济发展
无锡自古就是我国著名的鱼米之乡、中国四大米市之一。我国民族工业的发源地之一，从古至今无锡工业经济就非常强劲，如今也是一座现代化工业城市，全国十大工业城市之一，素有“小上海”之称。是长三角国际先进制造业基地、服务外包与创意设计基地和区域性商贸物流中心、职业教育中心、旅游度假中心。
2011年无锡GDP总数5765亿，杭州5946亿，与浙江省省会城市杭州差不多了。
三、城市规划
无锡市地理面积4787.61平方公里,人口637.26万。下属7区2县市。
七区：崇安区、南长区、北塘区、滨湖区、新区、惠山区、锡山区
两市：江阴市、宜兴市
下辖的江阴市和宜兴市两个县级市的经济实力均列全国百强县（市）前十分别位居第一、第九位。江阴的华西村被誉为“天下第一村”。
第二章 房地产市场概况
一、房地产市场概况
1、无锡住宅市场状况
（1）、北塘区
（2）、惠山区
（3）、新区
（4）、锡山区
（5）、滨湖区
（6）、南长区
（7）、崇安区
2、无锡商业地产状况
【写字楼篇】
（1）、联东U谷-无锡总部商务园
项目概况：
该项目位于北塘区凤宾路与广石路，占地面积850亩，建筑面积120万平方米，共分三期开发。建成后将是无锡最大最集中的商务写字楼群。其中一期占地83亩，总建筑面积12万平方米，规划有1栋24层写字楼，1栋16层LOFT办公楼，18栋独栋办公楼。
经营业态：
写字楼、住宅、商业综合体（10万平方米）、公寓、酒店、会展中心等。
销售面积：
LOFT：45-130平方米
写字楼：85-1500平方米
独栋：1200-4300平方米
得房率：71%
销售价格：
写字楼：均价9200元
独栋写字楼：13000-15000
营销方式：
无包租
客户来源：
本地外地均有，有一定层面的投资客和一定规模的公司自用。
现场状况：
现场就一个销售人员，极为冷清。
销售人员主要诉求：
（1）、开发公司实力：专业做写字楼开发，现在全国成功的开发了诸多项目。
（2）、现有知名公司进驻：如百度、中铁等。
（3）、市场需求旺盛，众多商家等着入驻。
（4）、政府重点扶持。
【商业综合体篇】
（1）、金太湖国际城
项目概况：
该项目总建筑面积68万平方米，在无锡商业项目规模中屈手可数的。其地理位置优越，位于青石路上，紧临地铁站出口，属北塘区商业中心，同时也属无锡中心商业圈内。项目规划有商业街、国际影院、无锡首个真冰溜冰场、五星级酒店、中心MALL、写字楼、住宅等众多业态，集购物、娱乐、餐饮、休闲、旅游、商务、居住等众多功能于一体。现一期已开业，沃尔玛、肯德基等知名主力店的进驻，给项目带来了良好的形象面和人气。
经营业态：
1、2楼百货，3、4楼餐饮、娱乐
销售面积：
面积范围：9—108平方米
主力面积：20—30平主米
得房率：1F：45% 2F：38%
销售价格：
1F：6万多
2F：3万多
3、4F面积分割大，总价高。3楼价格在5万左右。
营销方式：
包租6年：每年8%，前5年一次性在购房总款中扣除。
现场状况：
现场销售人员4人，来人量极少，感觉处于尾盘阶段。销售人员对于无锡了解模糊。主要诉求地段和大的主力店进驻。
优势：
1、地段较好，处于北塘区老的商业中心青石路上，延伸下去就是老市中心商业圈。
2、一期成功开业，主力店沃尔玛、肯德基都已进驻。
3、人气较旺。
4、青石路上商家入驻较多，因为青石路靠北大街段拆迁，对于该项目来说是一次很好机会。
劣势：
1、档次不高：该项目主营主要就是餐饮、其他的只是附加罢了。
2、年限太久：20##年拿的地块。
3、竞争太激烈：周边每一块商业都很强、很多，而且对面欧风新天地也有综合体。
4、一期相对沿街的生意好一些，其他的均一般。
（2）、五洲国际广场
项目概况：
该项目位于梅村锡义路与新友路交汇处，在梅村来说比较中心的一个位置。项目总建筑面积约20万平方米，共分两期开发，其中一期商业，二期住宅。商业部份分为百货、电影院、餐饮、休闲娱乐为一体的商业综合体。一、二楼商铺共计600间左右。
经营业态：
1F：品牌时尚区：黄金珠宝、品牌服饰、化妆品、时尚女装、家电、运动休闲、精品男装、特色餐饮。
2F：时尚潮流区：母婴用品、潮流服饰、家电、精品内衣、中式餐饮。
3F：电影院、休闲娱乐、运动健身、西餐咖啡
销售面积：
面积范围：13—312平方米
主力面积：20-30平方米
销售价格：
1F：35000-48000
2F：24000
营销方式：
委拖经营15年，前3年固定回报，第一年6%、第二年7%、第三年8%，一次性在总价中扣除。后继根据市场行情1：9分成。
销售情况：
20##年4月份开盘，销售率在60%左右。
现场状况：
1、来人量较多。
2、售楼部不大，但整体气氛较好。
优势：
1、五洲在无锡有一定的知名度。其一项目较多，其二五洲五金机电市场和哥伦布经营尚好。
2、两家大的主力店八佰伴、星美国际影院已进驻。
3、梅村经济强镇，企业千余家，上市10家之多，周边50万人口的消费需求，定位准确。
4、地理位置较好，相对梅村属中心地带。
5、在梅村来说，规模较大，可形成人口集中消费。
6、广告宣传力度大。
7、政府支持。
劣势：
1、区域有限，镇的经济再好也是一个镇，况且梅村距离老的市中心和新区商业中心都很近。
2、价格过高。
3、五洲虽然在无锡知名度较高，但同时也是他的劣势所在，因为在所以项目中没有一个是做得非常成功的。
（3）、明发商业广场
项目概况：
该项目位于惠山大道与北环路交汇处。占地面积22万平方米,建筑面积过50万平方米，整个广场由“购物天堂、居家世界、娱乐生活、欢乐海洋、舒适如家”五大主题区组成，涵盖百货主力店、游乐娱乐广场、五星级影院、特色美食街、大型夜总会、大型超市及星级酒店等多项内容，提供集购物、餐饮、娱乐、休闲、酒店、旅游、游乐、酒店式办公于一体大型城市综合体。
经营业态：
百货\超市\建材\家具\餐饮\娱乐等.
销售面积：
主力面积为50平米
销售价格：
负一楼和一楼均价为25000-30000元/平左右（扣24%后）
二楼价格在13000-14000元/平（扣24%后）
三楼均价10000元/平（扣24%后）
营销方式：
1、包租5年：第一年8%、第二年8%、第三年8%前三年一次性在总价中扣除，后2年按合同价8%计算。
2、VIP卡可享优先选铺和98折的优惠。
3、每周末选购并签约付款更可额外优惠一个点。
现场状况：
没人来访
销售人员2人
优势：
1、在该项目的周边区域以及惠山区都没有这种大的商业综合体，如果招商、运营专业性强的话，应该是不错的。
2、在项目的规划设计上做得比较独特和超前。
3、开发商上市公司实力雄厚。
4、现在苏宁电器、戴斯酒店、金逸影城意向驻进市场，上海在做招商会。
劣势：
1、开发商没有开发商业的开发经验，项目在规划阶段没有确定好主力店，造成现在大的主力店很难进驻，因为建筑的不符合。
2、建筑消防过不了，所以一直未能交房开业。
3、周边的配套没有建立起来，人气不足。
4、工程质量太差市场口碑不好，住宅部份对明发公司骂声一片。
5、开发公司虽然有实力但不专业，南京也有明发商业广场，无锡的项目基本上是复制性的。
（4）、新区哥伦布
项目概况：
项目位于太湖大道与长江北路交汇处，总占地面积20000平方米，总建筑面积约100000平方米，是一座定位为“亚洲生活中心”，集商业、办公、酒店式公寓为一体的开放街区式购物中心。项目西接万科商街，北联欧尚超市。项目规划有金逸影城，八佰伴城市超市、洲际酒店、日韩美食，国际时尚街等。作为广益哥伦布广场的升级版，新区哥伦布广场倾情打造以亚洲风情为主题的休闲体验式商业广场，集购物、餐饮、休闲、娱乐、商务、旅游于一体的商业综合体。
经营业态：
1F：百货、超市
2F：服装
3F：童装、亲子乐园、餐饮
销售面积：
主力面积:30-60平方米
销售价格：
1F:60000-80000元
2F:50000元
3F:30000元
营销方式：
1\委托15年:前3年21%一次性扣除,后继根据市场行情而定.
2\交5万抵10万(每套)
销售情况：
现在暂未开盘，下个月月底开盘，现在排卡阶段，据销售人员讲，排卡量在300多张，但实际情况没有那么多，排卡并不是太理想，估计在200张左右吧。
现场状况：
销售人员11人
销售人员主要诉求点：
A、地段
B、老的哥伦布
优势:
1、地理位置好，位于老城区长江北路上。周边人气旺盛，有这么多的人气在，作为商业综合体来说，不会差到哪里去的。
2、老的哥伦布现在整体生意还不错，家乐福超市进驻在那里，有老哥伦布作支撑。
3、五洲开发的，在无锡知名度较高。
劣势:
1、价格实在太高。
【专业市场篇】
（1）、无锡电子数码城
项目概况：
无锡电子数码城位于学前东路与广南路交汇处，占地4.78万平米，总建筑面积为13万平米。项目分为一栋23层的酒店式公寓和共计6层（地上4层地下2层）的商业中心。共2000多套商铺。
经营业态：
-1F：主营五金电气，包括五金工具、建筑五金、装饰五金、民用五金、品牌家电、水暖器材等。
-2F：停车场，共计1000多个车位。
1F：主营手机通讯，包括联通、移动等手机运营商。
2F：主营品牌电脑、网络线材、监控、电脑维修、游戏等。
3F：主营品牌数码、电子元器件、通讯电子设备、汽车电子配件等。
4F：主营餐饮、休闲娱乐：量贩式KTV、国际影院、电玩城等。
销售面积：
主力面积：15-35平主米。得房率：60%。1F-3F.
销售价格：
1F：45000元＼平方米
2F：35000元＼平方米
3F:暂时不销售,价格暂定
营销方式：
1、10年委托经营:前2年固定回报,每年8%一次性在总房款中扣除,后8年根据市场行情面定.
2、VIP卡可享受每天增值100元。
销售情况：
现为排卡阶段,预计10月份左右开盘.排卡数量预计在400张左右.
现场状况：
1、现场销售人员6-7人,销售人员专业性不够.
2、现场气氛差,几乎没人上访.
3、销售人员主诉求:
（1）地段
（2）电子行业发展迅速，百脑汇、梦之岛均是成功之作。
（3）众多品牌商家已进驻,现就有4000-5000家商家有意向,包括地下负一楼的苏宁\国美均在洽谈中。
9、优势:
1\地段,地段是该项目最大的优势.
2\对面是华东市场,一个成熟的市场可形成一定的带动性.
3\项目运用与成都赛格数码通信管理有限公司合作做支撑.
10、劣势：
1、项目工程进度非常慢，资金方面存在问题。
2、开发公司之前开发过皮革城、轻纺城等项目，口牌较差。
3、业态定位不清晰,造成后继招商经营困难。
4、面对无锡数码两大市场百脑汇与梦之岛无一优势可言.
（2）、五洲国际电子城
项目概况：
该项目位于新区金城东路与纺城大道交汇处。是整个五洲工业博览城三期，电子城共计50000平方米，总套数1670套。
经营业态：
1F:五金机电、工业电器、电动工具
2F：电子元气件
3F：安防监控
4F：物联网基础产品、应用产品
销售面积：
面积范围：12—28平方米
主力面积：20平方米
销售价格：
1F：16000
2F：11000
3F：8000
4F：6000
营销方式：
委托经营10年,前3年25%(第一年8%第二年8%第三年9%)一次性在总房款中扣除,第四年开始,根据市场行情1:9分成。
排卡2000元开盘时享受9.9优惠。
销售情况：
预计400-500张左右。
现场状况：
销售人员7-8人
来人量不多。
销售人员主诉求：
1、总价低。
2、一期经营状况良好是基础。
3、无锡电子元气件市场不多，只有一个老的市场，地理位置较好，但是停车不方便，所以很多老市场里的经营户到项目定购了。
4、招商城要拆迁，所以大多经营户都过来了。
优势：
1、面积小、总价低、单价相对其他几个商业项目来说低一点，客户群体较为广范。
2、五洲在无锡有一定的知名度。
3、广告多，基本上大街小巷高速都有项目的广告。
4、一期二期已经开业，并且项目超大，给客户的感觉很强。
劣势：
一期二期生意并不是太好。
（3）、中国包装礼品城
项目概况：
该项目位于锡山区东亭北路无锡皮革城东南角，和皮革城是同一个开发商。整体项目27万平方米。商铺共计1200来套。
经营业态：
1F：印刷包装、红木家具、根雕
2F：木雕、保健礼品、文化工艺品
销售面积：
1F：主力面积38平方米
2F：主力面积28平方米
销售价格：
1F：34000元
2F：23000元
营销方式：
包租3年：第一年7%、第二年7%、第二年8%，共计22%一次性在总价中扣除。
销售情况：
9月25日开盘，之前定好在雷迪森酒店举行开盘选房的，但临时取消了。开盘放在销售部现场，当天来人量400组客户左右，但选房效果很差，当天销售在10-20套之间，人多气氛差。
客户来源：
主要以外地为主。有上海、福建、台州、衢州等分销代理商在做。
现场状况：
25号开盘，但现场非常冷清。
销售人员7-8人
主诉求：
长三角最大的包装礼品市场。
先招商后销售：现在很多福建、温州的商家都进驻市场了。
优势：
1、皮革城已经开业，不管生意的好环，体量有那么大能够开出来，已经很不错了，在他们的规划中皮革城属于一期项目，二期是纺织城，包装礼品城是三期。
劣势：
1、皮革城、轻纺城虽然都开出来了，但口碑并不是很好，所以本地几乎没有人去。
2、 公司专业性不够，从开盘当天的情况来看，客户很多，但销售人员都在那里站在等，等客户找上他们。
（4）、华东家艺中心
项目概况：
华东家艺中心位于锡沪路，总建筑面积150496㎡，其中商业部分63225㎡，办公部分43404㎡。商铺约1700来套。
经营业态：
1F:家艺饰品
2F: 床上用品、工艺品
3F:窗帘、墙纸、餐饮
销售面积：
面积范围：20—50平方米
主力面积：30平方米
销售价格：
1F:50000元
2F:25000元
3F:15000元
营销方式：
1\委托15年:前三年24%一次性扣除,后继根据市场行情而定.
2\金卡客户：存3万元在指定银行,定期3个月,可享受9.5折\加每间15000元优惠(但需200平方米以上)
3\银卡客户: 存3万元在指定银行,定期3个月,可享受9.7折\加每间15000元优惠(没有面积限定)
4\会员卡客户:不需要交钱,优惠15000元.
5\老客户介绍新客户:介绍2组8000元,4组15000元(以新客户到售楼部看房为准.)
销售情况：
排卡量在400张左右
现场状况：
销售人员6-7人，精神状态较好，但是新进人员较多，项目介绍的感觉很模糊。现场来访客户并不是太多，整体排卡效果较差。
优势：
1、地段：锡沪路上，属于一个老的市场商圈，认可度较高。
2、市场集群：整个无锡市的建材、家居市场都集中在锡沪路上，大大小小起码有7-8家。
3、项目体量不大。
劣势：
1、周边市场太多了，竞争非常的激烈，产品从复性很大，没有一个市场给人的感觉非常强或者生意非常好的。
2、开发公司新城公司之前一直开发住宅项目，对于此次的商业转型，理念和专业性方面并不是该公司的强项。
3、对于家艺的概念其实是很含糊的，所接触的产品和商家相对有限，对于招商和后继的运营有一定的难度。
二、房产市场环境特点概析
1、商业项目供应量点评
无锡市场在售或近将出售的商业项目20来个，按每个项目平均10万平方米计算，市场供应量在200万平方米左右。可以算得上竞争十分的激烈，当然一方面无锡市场大，需求量也大。另一方面现在住宅市场面临国家政策的打压，市场情况一片萧条，很多的开发公司从住宅开发转型到商业开发。
2、商业项目版块之特征点评
无锡商业项目总体可分为三大类：
一是老城区商业圈，主要以百货、购物、娱乐为主的形态，表现形式主要以商业综合体为主。
二是东北商业圈，主要以专业市场为主，像锡沪路、芙蓉路、312国道、北环路、锡澄路一带，在地理位置上划分来说属二环商圈，这里汇聚了无锡基本上所以的专业市场，并且物流配套非常的成熟和方便。
三是效区商业，特别是最近几年，效区的商业发展非常的快。像现在的梅村五洲国际广场、羊尖五洲国际广场、锡北国际广场、洛社商贸城等。
3、商业项目价格态势点评
城市综合体与专业市场价格大PK
城市综合体
专业市场
4、三分天下
万达、五洲、万力。万达预计在无锡项目将达到8个，但是万达的商业定位都是商业综合体，有一点万达的商业项目出售比例不大，冲击力不强，品牌形象高知名度大。五洲在无锡可以处得上是地头蛇，现开发的项目不在万达之下，在地方政府和百姓心目中重量不一般，影响力很大，市场的热度非常的高涨。另一家万力相比前两家来说稍微逊色一点，但现在市场上的项目很多，如目前正在销售的有无锡电子数码城、中国包装礼品城等，之前有皮革城、纺织城、万力汽配城等，但项目经营都不是很好。
5、项目体量大，重复性多
无锡给人的第一感觉就是项目大、项目多，建材市场、家居市场、五金机电市场、钢材市场、汽配市场等数不胜数。并且每个项目体量都很多。尤其是皮革城、新世界、五洲五金机电市场等。
6、客户对于专业市场较冷淡，对于商业综合体热情度较高。
现在无锡商业地产最热的要数城市综合体了，目前在售的项目较多，如哥伦布、梅村五洲国际广场、羊尖五洲国际广场、明发商业广场、金太湖、五洲美食城、金科新大陆、万达广场、洛城商业城等，加上住宅项目带有商业体的欧风新天地、世茂、万象城、新城尚东区等。从价格的角度来看城市综合体的价格普遍都很高。而专业市场的价格反而不高，在售的中国包装礼品城、五洲国际电子城、无锡电子数码城、华东家艺中心、广益汽配城、锡北汽配城等价格均低于商业体，其中无锡电子数码城、华东家艺中心两个项目价格略高。从客户购买的角度来看，客户更热衷投资商业体项目，对于他们来说觉得投资风险没有专业市场来得大。
7、整体去化速度较慢
在走访调研过程中，所看到的项目不论是商业的还是住宅的客户来访量都非常的冷清，门可罗雀几乎没有人，所有项目中除了梧桐水岸和花样年花郡两个住宅项目在大幅度降价销售外，客户来访量略多一点。整个无锡住宅项目受国家政策的影响，价格降价幅度在5%-10%之间。项目品质高的、地段好的、价格高的反而抗跌性弱，价格低的项目反而稳定。
无锡一直以来经济发展较快，加上城市的发展带动了周边众多居民的拆迁，所以本地人生活富裕，称得上小资生活，非常懂得生活享受和情调。生活的安逸导致他们不像浙江人对投资概念那么强。所以在无锡的项目中感受不到非常火爆的销售场景。
8、整体商业项目不温不火，没有完全死掉的，也没有特别好的。
无锡商业项目虽然之多，无论项目体量有多大，但是有一点，现在没有完全空的、死掉的市场，唯一一个空的市场那就是我们项目旁边的明发商业广场，也算是百里挑一了。像皮革城、新世界等项目之前几乎可以画上句号的，但是现在也都慢慢的调整开出来了，当然生意好坏需要时间，论何商业项目都是这样。如果说在无锡要找一、二个非常旺的市场出来那也没有，拿不出来。所以客户对于专业市场的概念不强，因为整体没有一个标杆性的。