来宾市商业市场分析报告

来宾市概况

来宾市及项目地周边交通环境调查

来宾市道路设施状况调查总结

来宾市公共交通环境调查总结

来宾市道路设施状况调查

来宾市及区域经济情况

来宾市整体经济状况

来宾市各区县国内生产总值状况调查

来宾市城镇居民消费性支出构成状况

来宾市未来规划状况调查总结

第一部分

来宾市概况

来宾市是20##年12月28日撤销原柳州地区后设立的地级市，辖四县一市一区，即象州县、武宣县、忻城县、金秀瑶族自治县、合山市和兴宾区，全市总面积1.34万平方公里，总人口256万人，其中壮、瑶等少数民族人口占75%，市区人口20万人。

    来宾物产资源丰富，全市已探明各种矿藏达20多种，其中重晶石、煤炭、锰等矿藏储量居广西首位。农业有甘蔗、蚕茧、水果、食用菌、茶叶、八角、金银花、绞股兰等物产。旅游资源开发价值高，民族风情浓郁。有美丽神奇的金秀圣堂山风景区，有被誉为中南第一泉的象州温泉，有被誉为世界罕见峡谷风光的武宣百崖大峡谷。

来宾交通区位优越。来宾是桂北与桂南、桂西与桂东的连接部，是西南出海大通道的重要组成部分。距柳州市60公里，距南宁市156公里，距桂林市220公里；有桂海高速公路贯穿南北，湘桂铁路穿城而过；珠江水系重要支系红水河、柳江在此交汇，500－1000吨船舶可直通广州、香港、澳门，内河通航里程347公里，港口年吞吐能力近200万吨。

产业鲜明。来宾市是广西工业发展“一轴两廊”布局的重要轴点，主要工业支柱产业有电力、制糖、冶金和铝业。

来宾市及项目地周边交通环境调查

来宾市道路设施状况调查总结

来宾市为内陆城市，道路交通主要以公路、铁路为主，水路主要是红水河与柳江。；

经过来宾的主线铁路湘桂铁路。主要通达广西省周边各市县（柳州、桂林、贵港、南宁），这些铁路与其他省内铁路形成贯穿全国的铁路网；

经过来宾市的高速公路有桂海高速公路穿越市区。形成南北直达区内各个市县交通公路网；

来宾市的水路主要是红水河、柳江。珠江水系的重要支流红水河与柳江在来宾市交汇。形成发达的水路交通网。内河通航发达。

来宾市公共交通环境调查总结

来宾市内交通已经形成由桂中大道、盘古大道和红水河大道、迎宾路等道路构成的“三纵四横”城市道路交通网络格局。宽马路、大街和小巷纵横交错，具备了较为发达的城市交通网络。

目前来宾市汽车站较为集中，主要集中在兴宾区的汽车总站。公共交通站点形成城北与城南互为对称。

注：蓝色为近期规划的公交站点。红色为远期公交站点。

来宾市道路设施状况调查

来宾市及区域经济情况

来宾市整体经济状况

20##年来宾市社会消费品零售总额94.42亿元，比上年增长18.8%。按经营地统计，20##年社会消费品零售总额是20##年的4.2倍，建市9年来，年均增长17.2%

从城乡看，城镇消费品零售额65.59亿元，增长20.5%；乡村消费品零售额28.83亿元，增长15.1%。

从行业看，家用电器和音像器材类零售额1.59亿元，增长1.8倍；通讯器材类增长17.9倍；体育、娱乐用品类增长42.1%；文化办公用品类增长62.7%；日用品类增长23.7%；粮油、食品、饮料、烟酒类增长70.5%；服装、鞋帽、针纺织品类增长77.1%；化妆品类增长68.0%；金银珠宝类增长46.8%；

来宾市居民消费性支出构成状况

20##年全年农村居民人均纯收入5382元，比上年增长15.5%，建市9年年均增长13.2%；城镇居民人均可支配收入19233元，增长11.0%，城乡居民收入比例由上年的3.7：1降到3.6：1，缩小了0.1倍。20##年以来年均增长16.9%

农民人均生活消费支出5458元，比上年增长54.0%。城镇居民人均消费性支出12533元，增长9.3%。其中，农村食品消费支出人均2197元，占总消费支出比例为40.3%（即居民家庭恩格尔系数）。城镇居民食品类支出4839元，居民家庭恩格尔系数为38.6%。

从消费结构看，农村居民消费支出最大的是食品与居住。其次为交通与通讯，占比为10.8%，医疗保健与家庭设备消费支出，占比分别为6.68%、6.72%。

城镇居民消费支出最大的也是食品。但是与农村居民消费结构不同，居住类支出只占比11.75%，相比农村居住支出比例26.8%，明显低出很多。其次较大的支出为交通通讯，占比为12.25%。教育文化娱乐类支出占比11.42%，衣着类支出占比为9.77%。

从农村与城镇的消费结构看，相对农村消费，城镇居民在教育文化娱乐与衣着类支出上，有着很强的消费能力，因此，建议所选项目应在此类上布局。

来宾市未来规划状况调查总结

来宾市人口规划

根据来宾市城市总体规划，至 20## 年，来宾市域总人口为275 万人；至2020 年，市域

总人口为285 万人；至2025 年，市域总人口为295 万人。

城镇化水平至 20## 年，来宾市域城镇人口为121 万人，城镇化水平为44%；至2020 年，市域城镇人口为157 万人，城镇化水平为55%；至2025 年，市域城镇人口为192 万人，城镇化水平为65%。

来宾市商业经济规划

来宾市规划布局结构为，中心城由主城区、凤凰新城和迁江新城构成，各城区分别承担不同的功能。其中主城区主要承担行政、商贸、文化娱乐以及生活居住功能。主城区形成“一心两带多组团”的组团式城市空间结构。即：

1.一心：由行政、商贸、文化娱乐、信息中心等组成的城市核心区。

2.两带：即红水河景观带和依托柳南大道（原柳南高速）形成的城市发展带。

3.多组团：包括中心组团、河西综合组团、金龟岛组团、来华教育组团、城北商贸组团、城南综合组团、城南工业组团和良江物流组团。

第二部分来宾市商业市场分析

来宾市房地产市场与概况

来宾市自20##年底撤地建市以来，尤其是20##年以来，全市经济社会发展提速明显，城市建设日新月异，基础配套和公共服务设施不断完善，城北区高楼拨地而起，来宾的城市人居环境显著改善，城市建设发展带动了房地产业的发展。

据有关资料统计，来宾20##年房地产开发投资与20##年相比增长263%。

20##年商品房销售面积、住宅销售面积与20##年相比分别增长155%、144%。销售均价以每年300~400元/㎡的速度上涨。

来宾作为一个新兴的地级市，在全国各个城市房价环比下降，降价风席卷全国的时候，来宾的房地产价格也停止快速上涨。但是价格还是维持在均价2600左右，相对比较抗跌。商业类地产还是比较火爆。

二、来宾市商业地产调研

来宾市主要商圈分析

来宾市是20##年12月28日撤销原柳州地区后设立的地级市，辖四县一市一区。其中兴宾区为主要城区。桂海高速公路与湘桂铁路平行贯穿市区。形成了一个围绕桂海高速与湘桂铁路的商圈带。

基本上，老城区的兴宾区商圈分布在火车站周围与兴宾区区政府所在地。

其次是维林大道的维林市场商圈。维林大道是来宾市较早的大道。

最后是新城区开放的新商圈，这里主要以盘古大道与桂中大道建成通车后形成的商圈。也是来宾市政府所在地，属于未来重点发展的商业地带。目前商业气候相对前面两个商圈较为薄弱。

来宾市重点百货、购物中心商业调研

来宾市主要百货、购物中心状况

1）、天成百货

地理位置：迎宾广场地下商城

开发商：天成百货有限责任公司

运营公司：广西南宁翰新物业服务有限公司

经营楼层：负一层

经营范围：以休闲品牌、潮流女装为主

入驻代表性商家：以时尚品牌女装为主，主要代表有超值俱乐部、诺曼琦、minibiii、拉丁红、诗萌、邻家女孩、小魔怪、香影、华耐、鞋柜等。

运营方式：租赁式商场

出租率：98%

租金均价：120m2－180m2//按实用面积计算

付款方式：押？付3

合同期限：

其他费用：物业管理费：8/元，维护基金：0.5/m2，垃圾清运费：0.11元/m2

2)、新裕丰商场

地理位置：来宾市东南二路37号（来宾商城）

运营公司：广西凯丰（香港）建设投资有限公司

广西来宾新裕丰市场开发有限公司

经营楼层：四层

经营范围：1楼农贸市场

2楼百货批发：鞋类、皮具箱包、儿童用品、针织毛衣、内衣、精品、饰品、化妆品

3楼男女服饰

4楼定位流行前线、品牌服饰

运营方式：租赁

出租率：约70%

租金均价：按照实用面积每年递增10%

1楼：194－228元/m2

2楼：97－159元/m2

3楼：97－159/m2

4楼：空置

付款方式：押1000元/间年付租金

合同期限：1年

其他费用：物业管理费：3.8元/m2   转让费1.5万/间

3）、中兴广场

地理位置：迎宾广场东侧

运营公司：来宾市中兴商贸有限责任公司

经营楼层：四层

经营范围：负1楼：超市

1楼钟表、鞋类、超市

2楼品牌女装

3楼运动品牌、商务男装

入驻代表商家：主要代表有百丽、他她、阿依莲、淑女坊、女主播、三彩、IAM27、梦特娇、李宁、安踏等。

运营方式：扣点为主的商场

出租率：100%

扣点方式：扣15－16%点

4）、东二路商业街

地理位置：中兴购物中心门前街道

入驻商：飞客运动、CBA运动服、卓诗尼、名典、都市魔王男装、李宁运动等

运营方式：租赁

租金均价：250－350元/m2

付款方式：押2付3

合同期限：2－3年

5）、中南路商业街

地理位置：中南路

入驻商：艾莱依、百斯盾、新生流派、GI时尚男装、老人头，各种运动品牌、比尔萨斯男装、惠之林化妆品超市等

运营方式：租赁

租金均价：约400元/m2

付款方式：押2付3

合同期限：2－3年

6）、金塘路巷子商业

地理位置：金塘路巷子

入驻商：黄金身段、诺曼琦、摩登少年男装、公牛巨人休闲鞋、角斗士等

运营方式：租赁

租金均价：150－350元/m2

付款方式：押1个月付半年或季度付

合同期限：2－3年

其他费用：转让费3－6.5万元

7）银塘路商业街

地理位置：宾贸购物中心左侧街道

入驻商：贵人鸟、依思Q、都市丽人、骆驼、家乐轩面包、芙蓉基、捷佳咖啡、小叮当妇婴超市、盛宇家纺。

运营方式：租赁

租金均价：250－500元/m2

付款方式：押1或2季付

合同期限：1或者5年不等

其他费用：转让费7－15万

8）、百家惠旁边商业街

地理位置：

入驻商：沙与末、雅芳、季候风、罗玛情怀等

运营方式：押1或2月年付租金

合同期限：2年

其他费用：转让费用3－5万

9）、裕达购物中心

地理位置：来宾桂中大道2号裕达购物中心

开发商：广西裕达集团

运营公司：广西裕达集团

经营楼层：6层

经营范围：1楼黄金珠宝、化妆品、玉器首饰、钟表眼睛、数码通讯、名酒补品、箱包皮具、鞋子。

2楼成熟女装、淑女装、少女装、内衣

3楼潮流时尚女装、休闲商务男装、正装。

4楼婴童用品、玩具、家居床品、体育运动、休闲、运动器材、数码家电、儿童乐园、书城。

5楼大型电玩网吧、大型美食餐饮、会所。

6楼电影院、KTV娱乐会所。

运营方式：扣点、租赁。1－4楼以联营扣点的合作方式经营。5－6楼为租金经营。

付款方式：5000元押金

合同期限：一年

其他费用：物业管理费：5元/m2/月     人员管理费20元/人

10）、汇东百货

地理位置：维林大道维林市场二楼

运营公司：广西裕达集团

经营楼层：2楼楼层

经营范围：潮流商场、女装、鞋铺、童装、饰品

运营方式：租赁

出租率：80%

租金均价：50－80元/m2

付款方式：押3付12

合同期限:一年一签

其他费用：物业费6元/m2   转让费四千到一万元之间

11）、宾贸购物中心

地理位置：迎宾广场旁

运营公司：

经营楼层：4层

经营范围：品牌服装、

运营方式：租赁

出租率：不详

租金均价：166－260元/m2

付款方式：

合同期限：

其他费用：

小结：

小规模综合型百货较多，主题商业较少；

本地大型商户少，大商户以外商为主；大卖场、高档名牌连锁店进驻，代表性为裕达购物中心。

分析总结

来宾房地产起步较晚，08年才开始。特别是商业。据我了解，我一个做地产建筑的朋友承建的楼盘，楼盘刚建设好，商铺已经全部卖出。正因为来宾地产起点低，房价尚未造成较大虚高，因此，来宾房地产市场受政府政策调控影响较小，在全国大部分城市房价一片哀歌的情况下，来宾目前住宅销售价格依然保持稳定。商业项目的楼盘非常受到欢迎。

发现－来宾商业零售市场现状

来宾市作为广西桂中地级市，作为四县一市的拥行政中心、政治中心的地位，也具有四县一市的商业中心的地位。

思考－未来打造来宾市商业零售市场具备真正意义的购物中心是否可行呢?

未来来宾的城市规划继续快速发展，紧邻桂海高速公路与火车站点的区域优势，来宾市会崛起一个真正意义上的集吃、喝、玩、乐、购为一体的大型综合类购物中心。

第二篇：蚌埠市商业市场分析报告

安徽蚌埠市商业市场研究报告

一：蚌埠市经济地位

蚌埠乃华夏发源之地，孕育了博大的淮河文化，人文底蕴深厚；气候温和，物产丰富，生态环境保护较好；区域位置优越，交通便捷，是中原地区商贸、物流中心，华东地区重要交通枢纽，是长三角地区前沿连接环渤海湾地区经济圈的桥头堡。

二：蚌埠市商业历史情况

蚌埠历来是重要商埠，传统商品的集散地，皖北中心城市。“源于交通，兴于流通”，至民国初期19xx年津浦铁路全线通车蚌埠设站，并依托淮河天然黄金水道，使蚌埠一跃成为水陆交通重要枢纽和皖北第一繁盛商埠。蚌埠的商铺原先集中在二马路、华盛街一带，19xx年淮河路兴建百货大楼后，商业网点随之以此为中心向东西两翼辐射发展，20xx年国货路改为步行街，20xx年港台街建成，以百货大楼为中心的多家主力百货店聚集的老商业中心商圈进一步扩大。

三：蚌埠市规划

蚌埠20xx年市区人口89.5万人，GDP263.66亿元，社会消费品零售总额101.57亿元。根据2003-20xx年城市总体规划目标，远期市区人口达145万人，其中，中心地区70万人，东部组团30万人，北部组团25万人，市区面积由目前445.40平方公里扩大至601.5平方公里。

设置市级中心三处，除龙子湖西岸的市政行政中心和现已形成淮河路商圈的市级商业中心外，老机场地区设置新市级商贸中心，南北的呼应，辐射100公里范围。

蚌埠市社会消费品零售总额发展趋势图：

四：淮上区发展规划

1、淮上区辖小蚌埠镇、吴小街镇、曹老集镇、梅桥乡4个乡镇和淮滨街道办事处，面积231.53平方公里、人口20.26万人，其中非农业人口5.1万人。

淮上区南邻淮河，紧靠蚌埠市的绿色长堤，是蚌埠市重要的水源涵养地，生态环境良好。中心区规划面积30平方公里，20xx年规划城市人口10万人，新区发展定位为蚌埠市的副中心，现代商贸物流基地、

加工业基地和观光休闲农业

区。淮上区将以发展工业为依托，培育经济增长点，通过加快房地产业及各类批发市场的开发建设，将使淮上区不断积聚人气，容纳、消化、吸收大量城乡劳动力，最终形成蚌埠市新的重要城区，增加城市的经济总量。

2、项目所在地区定位

项目所在淮上区的小蚌埠区，小蚌埠地区包括现在的小蚌埠镇和其西部、北部的拓展地区，是蚌埠市在河北地区的城市副中心。该地区产业的发展将以服务业、房地产业为主导，重点发展医疗卫生、教育科研、文化娱乐、商业服务、物业管理。该区作为今后蚌埠市区拓展改造和外部人口迁入的居住地区，周围设置四个居住片区。小蚌埠地区的功能主要是内向性为主。

五：蚌埠市商业物业市场分析

依照目前的发展规模及区域特征，蚌埠市具有自身特色的商业结构布局。 蚌埠市商业物业可以用三圈（淮河路商业圈、西区商业圈、新城区商业区）两带（朝阳路商业带、宏业路商业带）一场（光彩大市场）来概括。

1、淮河路商业带

淮河路商业圈地处蚌埠中区，与主干道胜利路并行，东起解放路，西至纬四路。沿途经蚌埠火车站、长途客运站、客运西站等重要设施，以百货大楼为核心，整体成带状辐射。

淮河路商圈经过数十年的沉淀，已经发展壮大并成为蚌埠的商业龙头地带。业态类型齐全，商业设施呈现聚集化、规模化等形态。商铺租金通常在每月60－200元/平方米之间。

近年来，淮河路商业发展快速，已趋于饱和状态。寸土寸金的情况下，各大商家仍然趋之若骛。蚌埠市主要商业零售项目新世纪广场（2.5万平方米）、中心花园（0.65万平方米）、天桥花园（1万平方米）、华联（2万平方米）均在城北淮河路商圈，国际零售业巨头沃尔玛也已完成在蚌注册，前期完成投资2000万正式动工建设，这充分说明淮河商业圈发展的势头强劲。

但其同时存在人流量过大、公共设施维护困难、交通不便、无序恶性竞争等。这势必在日后严重影响淮河路商圈的持续发展，增加商家投资成本，但是回报率却不能同步增长。

2、西区商业圈

西区商圈是蚌埠市发展较早的商业聚集地。地处张公山公园以西涵盖了张公山1－8村的广大区域。

西区人口密度大，这决定了西区商业小商品销售业发展迅速。已形成小吃、服饰、小家电及社区娱乐场所密集带。商铺租金价位较低，在每月20－60元/平方米之间，极少数店铺在每月100元/平方米左右。

由于缺乏先进的市场管理，导致西区商业形态失衡，大量高水平消费人口流失。现在西区商业发展已经明显滞后于蚌埠市其它商业区。但是由于基础牢靠，只要合理调整市场策略，加大市场规范和引导，西区的发展潜力仍然巨大。

3、新城区商业带

新城区商业带是蚌埠市政府近年来新规划的商业及住宅新区，区域人口素质较高。地处市体育场以南区域，函括以华夏第一街区为中心，宝龙城市广场、紫

荆名流、沁雅花园、阿尔卡迪亚等高档商住为一体项目聚集的新兴商业圈。定位为市级商贸中心。据仲量联行的市调，目前新城区商圈以华夏第一街区为核心的8公里半径范围内，人口约80万，客流量25万人；到远期，商圈25公里半径范围内人口145万，客流量60万人。

新城区商业带多数项目仍在建，但商业布局已经初具规模，租金在每月70－90元/平方米之间。目前，除沁雅花园的商铺租售率较高外，阿尔卡迪亚等项目的商铺出租及销售情况都不理想，尚需一段发展期后才能成为真正成熟的商业地带。

值得一提的是宝龙城市广场数十万平米的商业Mall，华夏第一街区的国际零售巨头家乐福的进驻，确定了新城区商业带核心地位和今后良好的发展前景。

4、宏业路商业带

宏业路商业带面积狭长，涵括大板楼菜场、宏业村、南湖小区、安徽财经大学等沿街商业网点。规划设置商业次中心商业金融用地66.89公顷，为周边住宅，高速客运站、大学、体育中心等提供综合性商业服务。依托蚌埠市市政府东迁、各大学府东移的条件，近年来发展速度较快，但仍以餐饮、服侍、小商品和校园文化娱乐业为主。

宏业路商铺租金通常在每月60－120元/平方米之间，二楼店铺多为每月30－50元/平方米之间。宏业路商业带发展势头较好，但现在缺少大型的商业设施，市场还稍显薄弱。

5、朝阳路商业带

朝阳路商业带东临淮河路商业圈，南靠西区商业圈。商业区域狭长，但主题明显。以建材、灯饰、装潢业为主。

朝阳路商业带除了拥有世纪联华这一大型超市外，还携太平街西段、红旗一路、胜利路西段等商业点，发展势头稳中有进，已经初步成为蚌埠市小型建材市场的聚集地。

朝阳路商业多为小商铺，店铺租价每月在40－90元/平方米之间。

5、光彩大市场

光彩大市场地处东海大道以南，背靠老虎山。全国规模最大现代物流中心之一（150万平方米,一期50万平方米已建），定位为皖北最大的百货商品集散地，现已有服装、建材、五金和汽车业进驻。

根据2003—20xx年蚌埠市城市总体规划，光彩大市场在规划近期作为批发市场使用，20xx年后远期将对其二、三期用地搬迁至姜桥片区而置换为居住用地，保留的一期用地改作服务周边的商业设施，但是由于是新成立的商业场所，整体发展状况不太理想。

【综述】

综合蚌埠市的几大商业区域，其优势与特征是

＃淮河路商圈以百货和服装最为发达，蚌埠人已有在淮河路买衣服、买大型家电的消费惯性

＃西区及东区主要以服饰、小商品、餐饮业为主

＃朝阳路和光彩大市场抢占了绝大部分的建材市场份额

＃新城区现在商业虽未成气候，但未来发展绝对不容小觑，潜力巨大。

六：蚌埠市投资环境分析

国际商业两大巨头：沃尔玛、家乐福宣布在蚌埠新城投资建设大型购物中心，家乐福已经开业，沃尔玛也已完成在蚌注册，前期完成投资2000万也正式动工建设。家乐福建筑面积为33000m2，沃尔玛的购物中心更高达63000m2。分别在06年的年底和07年初将正式开业迎客！还有其它国内的电器销售、百货零售企业以及时代华纳等也将进驻华夏第一街区。

从目前这么多的商业巨头进驻蚌埠市，这可以从另外一个层面反应一个事实：蚌埠新城真的需要一个商业中心。家乐福国内店面分部也仅仅20几个城市不足70家店面，沃尔玛更少！蚌埠这样一个人口不足100万、国内城市排名100以后的的内陆城市靠什么吸引他们纷纷入住？

商人看中的是回报，他们不会把大把的钱财扔进没有回报的无底洞，沃尔玛投资为2.3亿，如果没有回报绝不会贸然进驻。他们绝对不会象商务部那样坐在办公室听听汇报就决策。他们肯定会派出大量的市场调查员（仲量联行）对蚌埠进行实地考察和科学的分析，再与自身严格的选址要求一一对比，然后才作出决策。

那么吸引他们落户蚌埠的原因到底是什么？是蚌埠城市招商人员的诚心使他们金石所开？或许，但是没有回报的投资，商人绝对不会干的。是蚌埠新城诱人的招商政策？政策只能支撑一时，不可能永久！再说这样的政策国内城市基本都有！还是蚌埠良好的招商环境？蚌埠的招商环境曾几何时还被网络痛批！

但是可以肯定的两大国际商业巨头的进驻，对于蚌埠市的投资环境和预期的发展具有风向标意义。它表明了，蚌埠市在国际领先的投资者眼中具有良好的吸纳力和成长性。

附件：

一：重点项目调查

1、宝龙城市广场

项目地址：蚌埠市涂山路淮河文化广场东侧(原华夏第一街区东半部分)

发展商：蚌埠宝龙置业有限公司

占地面积：288余亩，192121.02平方米

2总建面积：498908.5m

总投资：13亿元人民币

项目工程计划2~3 年完成

周边环境 书城，超市，家居城，水景一条街，电器电影城等

广告媒体：楼书、报纸、户外广告牌、车站站牌、DM

22 水景步行街：单价：14000元/m 1F+2F 8500——9000元/m单层：14000—16000元

2主流面积：60——80m

商铺层高：1F： 米 2F： 米 进深：14米 开间：6米

业态分布：35万平方米大型Shopping mall中心、大型百货、商业街、大型生活超市、橱卫广场、家电连锁、五星级院、美食城、大型娱乐城、书城、真冰溜冰场、休闲活动中心、服装小商品城、家居大世界、数码广场、酒店式公寓和高档住宅生活区等

2.华夏第一街区

项目地址：蚌埠市涂山路淮河文化广场西侧

开发商：上海铭基置业有限公司

2总建面积：30.25余万m

代理：安徽铂仕威商业运营管理有限公司

总投资：18亿元人民币

项目类型：百货商场 / 购物中心商铺 /高端住宅 华夏尚都

周边环境：亚洲最长音乐喷泉、家乐福

“华夏第一街区”底商：总建面约为12815.28平方米，全部为可售面积，一次性推盘 底商供应总量：121套

底商交付标准：地面水泥砂浆找平、墙面混合砂浆墙面、预留上下水接口、顶棚混合砂浆、复式铺位室内配水泥楼梯。

2 起价：12000元/m

2最高价：16500元/m

2价格差:3000—5000元/m

销售率:预测40%

广告媒体：电视、楼书、报纸、户外广告牌、车站站牌

主要诉求：皖北·动感之都

优势：规模大、配套齐、环境优美、户型多样、品牌知名度高

2家乐福外围中小业态商铺：单层：14000—16000元/m

2主流面积：80—100m

商铺层高：6.5米 进深：15米 开间：4/6米

业态分布：集超级市场、大型知名百货、家具广场、数码家电城、商业步行街、五星级酒店、甲级写字楼、高级公寓

3.财富广场B区

项目地址：体育路与延安路交叉口

发展商：汉旭（蚌埠）置业有限公司

B区工程预算总投资约9430万元

B区底商:57套

体量:12075平方米

车位数 300

2均价：8900元/ m

广告媒体：户外广告牌

优势：项目地段及周边配套

22户型格局：85 m—100 m

付款方式:银行提供4成10年按揭，一次付款**折，按揭付款**折

销售情况:预测40%

商铺：单价格：8000—8800—11000元/m

底商主力套型 100平方米(1F+2F)

商铺层高：1F：4.5米 +2F：3.5米 进深：12.3米 开间：4.4/6米 业态分布：五星级酒店、甲级写字楼、高级公寓/将建造成一座近一百米高的汇聚商业、金融、住宅公寓等多功能的标志性商务大楼

4、金地苑 建设地址 淝淮路东侧，小蚌埠二路北侧

发展商：蚌埠市金厦房地产开发有限责任公司

均价：3600元/m2 业态分布：底商、办公楼 2

二：市调问卷分析

发放问卷2500份，截止至20xx年2月15日共收回有效问卷2062份，收回率为82.48%。 现统计如下：

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1、您购买商铺所计划的用途是：

自用营业[40%]转让获利，用于短期投资[13.3%]用于长期持有并出租 [41.3%]其他[5.3%]

2、您计划购买商铺的资金范围是：

50万元以内[63.1%]50-70万元[25%]70-80万元[9.21%]80-100万元[1.3%]100万元以上

[1.3%]

3、您购买商铺的面积是（ ）平方米

50以下[20%]50—70[35.70%]70—90[25.7%]90—110[14.28%]110以上[4.28%]

4、您选择购买的付款方式是：

一次性付款[10.34%]按揭贷款[71.26%]分期付款[18.39%]

【结论】

通过以上数据分析表明，在商铺的用途上选择自用营业及投资后收租的被访问者各占一半，他们在现有支付能力的基础上，有63.1%的人更倾向于购买总价在50万以下的商铺，比较理想的面积是50-70平米（35.7%），如果不受到总价的限制，70-90平米（25.7%）也是一些高端客户的刚性需求。按揭贷款是在不动产投资当中大部分人的选择，比例占到访问人群的71.26%。在开间不低于4.2或4.4米的基础上，可以控制进深长度的话，单间面积控制在40多平方米左右，在整体市场上比较有优势。部分被访问者更倾向于购买直接挑高5.2米或6.5米的商铺，1层+2层的商铺对于一些中小零售或服务型业态没有竞争力。

三：沃尔玛对选址的要求

一、对商圈的要求

1、 在项目1.5公里范围内人口达10万以上为佳，2公里范围内的常住人口可达12—15万

人；

2、 须临近城市交通主干道，至少双向四车道，且无（绿化带、立交桥、河流、山川等）明

显阻隔为佳；

3、 商圈内人口年龄结构以中青年为主，收入水平不低于当地平均水平；

4、 项目周边人口畅旺，道路与项目的衔接性比较顺畅，车辆可以顺畅的进出停车场；

5、 核心商圈内（距项目1.5公里）无经营面积超过5000平方米的同类业态为佳。

二、对物业的要求

1、 物业纵深在50米以上为佳，原则上不能低于40米；临街面不低于70米；

2、层高不低于5米，对于期楼的层高要求不低于6米，净高在4.5米以上（空调排风口至地板的距离）；

3、楼板承重在800㎏/㎡以上，对期楼的要求在1000㎏/㎡以上；

4、柱间距要求9米以上，原则上不能低于8米；

5、正门至少提供2个主入口，免费外立面广告位至少3个；

6、每层有电动扶梯连接，地下车库与商场之间有竖向交通连接；

7、商场要有一定面积的广场。

三、对停车场地的要求

1、至少300个以上地上或地下的顾客免费停车位；

2、必须为供货商提供20个以上的免费货车停车位；

3、如商场在社区边缘，需做到社区居民和商场客流分开，同时为商场供货车辆提供物流专用场地，40尺货柜车转弯半径1.8米。

四、其它

1、市政电源为双回路或环网供电（或其它当地政府批准的供电方式），总用电量应满足商场营运及司标广告等设备的用电需求，备用电源应满足应急照明、收银台、冷库、冷柜、监控、电脑主机等的用电需求，并提供供商场独立使用的高低压配电系统、电表、变压器、备用发电机、强弱电井道及各回路独立开关箱；

2、配备完善的给排水系统，提供独立给排水接驳口并安装独立的水表。给水系统应满足商场及空调系统日常用水量及水压使用要求，并满足市政停水一天的商场用水需要；

3、安装独立的中央空调系统，商场室内温度要求达到24℃±1℃标准；

4、物业租赁期限一般为20年或20年以上，不低于15年，并提供一定的免租期。