北京商业市场研究报告
第一部分：北京商业地产发展概况
1.1商业地产及类型划分
1.2北京商业地产发展过程
1.3 北京商业地产现状
1.4 重点商业空间布局
第二部分：北京商业地产市场总体分析
2.1北京市商业体量分布情况分析
2.2各环路项目分布情况分析
2.3各环路的商业发展与城市发展关系分析
2.4北京交通干线和沿线商业的分析
2.5已落成、正报规、待建项目情况对比分析
2.6商业项目物业形态对比分析
第三部分、北京商圈规划分析
3.1商圈的概念
3.2北京市老商圈分析
3.3北京新老商圈规模与变化分析
3.4现代商圈及其动态发展
第四部分 商业地产经营概况分析
4.1整体分析
4.2商圈分析
4.3个案分析
第五部分 商业地产项目选址研究
5.1店址是现代零售商业的核心竞争力
5.2便利性是零售商业店址的第一特性
5.35A法则是商业店铺选址技术的核心
5.4商业店面选址要求
第六部分：北京商业地产市场预测
6.1北京商业地产展望
6.2北京商业地产“拐点”？
6.3重点区域分析：CBD
第七部分：北京市商业地产总结
第一部分：北京商业地产发展概况
1.1商业地产及类型划分
商铺分类：从商铺的概念可以看出，其范围极为广泛，不对它进行有效分类是无法深入进行相关研究。
1.1.1按照开发形式进行分类 ：
（1）商业街商铺
商业街指以平面形式、按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。
商业街过去十年在国内取得了良好的发展，其中包括建材街、汽车配件、服装精品街、
酒吧街、美容美发用品街等。
（2）市场类商铺
在这里， "市场"是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，有些是单层建筑，大多是多层建筑。这类市场里面的铺位即我们所谈的市场类商铺。 市场类商铺在零售业中所占比重比较高，在全国各地都有大量从事某种商品经营的专业批发和零售市场，比如，图书交易市场、电子市场、家用电器市场、家具城、建材城等。
（3）社区商铺
社区商铺指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。 社区商铺的表现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层商铺，有些铺面可以直接对外开门营业，但多数属于铺位形式。
（4）百货商场、购物中心商铺
百货商场、购物中心商铺指百货商场、各种类型购物中心里面的铺位。百货商场及各种类型购物中心的运营好坏对里面商铺的经营状况影响直接而深远。
（5）商务楼、写字楼商铺
商务楼、写字楼商铺指诸如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼等里面用于商业用途的商业空间。这类商铺的规模相对较小，但商业价值很值得关注。商务楼、写字楼底商商铺项目经营业态主要包括服装专卖店、超市、便利店、咖啡店、特色餐饮、银行、美容美发店、旅行社、机票代理、干洗店、彩扩店、国际诊所、娱乐项目等，其定位通常为中高档消费者。
（6）交通设施商铺
交通设施商铺指位于诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的商铺，以及道路两侧各类中小型商铺。
1.1.2商业业态的分类的基本特征：
商业业态包括百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、专业市场（主题商城）、专卖店、购物中心和仓储式商场等。各主要业态选址和经营特征如下：
1、百货店
百货店是指在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展进货管理、运营，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。
（1） 选址在城市繁华区、交通要道。
（2） 商店规模大，营业面积在5000平方米以上。
（3） 商品结构以经营男装、女装、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主，种类齐全、少批量、高毛利。
（4） 商店设施豪华、店堂典雅、明快。
（5） 采取柜台销售与自选（开架）销售相结合方式。
（6） 采取定价销售，可以退货。
（7） 服务功能齐全。
2、超级市场
超级市场指采取自选销售方式，以销售食品、生鲜食品、副食品和生活用品为主，满足顾客每日生活需求的零售业态。
（1） 选址在居民区、交通要道、商业区。
（2） 以居民为主要销售对象，10分钟左右可到达。
（3） 商店营业面积在1000平方米以下。
（4） 商品构成以购买频率高的商品为主。
（5） 采取自选销售方式，出入口分设，结算由设在出口处的收银机统一进行。
（6） 营业时间每天不低于11小时。
（7） 有一定面积的停车场地。
3、大型综合超市
大型综合超市是指采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，满足顾客一次性购足需求的零售业态。
（1） 选址在城乡结合部、住宅区、交通要道。
（2） 商店营业面积2500平方米以上。
（3） 商品构成为衣、食、用品齐全，重视本企业的品牌开发。
（4） 采取自选销售方式。
（5） 设与商店营业面积相适应的停车场。
4、便利店（方便店）
便利店是满足顾客便利性需求为主要的目的的零售业态。
（1） 选址在居民住宅区，主干线公路边，以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企业事业所在地。
（2） 商店营业面积在100平方米左右，营业面积利用率高。
（3） 居民徒步购物5——7分钟可到达，80%的顾客为有目的的购买。
（4） 商品结构以速成食品、饮料，小百货为主，有即时消费性、小容量、应急性等特点。
（5） 营业时间长，一般在10小时以上，甚至24小时，终年无休日。
5、购物中心
购物中心指企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。
（1） 由发起者有计划地开设、布局统一规划，店铺独立经营。
（2） 选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道。
（3） 内部结构由百货店或超级市场作为核心店，与各类专业店、专卖店、快餐店等组合构成。
（4） 设施豪华、店堂典雅、宽敝明亮，实行卖场租赁制。
（5） 核心店的面积一般不超过购物中心面积的80%。
（6） 服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐为一体。
（7） 根据销售面积，设相应规模的停车场。
6、仓储式商场
仓储式商场指以经营生活资料为主的，储销一体、低价销售、提供有限服务的零售业态（其中有的采取会员制形式，只为会员服务）。
（1） 在城乡结合部、交通要道。
（2） 商店营业面积大，一般为10000平方米左右。
（3） 目标顾客以中小零售商、餐饮店、集团购买和有交通工具的消费者为主。
1.2北京商业地产发展过程
北京商业地产自20xx年起突然爆发，据今已经快5年了。从最初的遍地开花，到后来的问题重重，再到今天，已经开始逐步趋向一些规律性的，有迹可循的发展模式，初步总结一下，可以大致总结分类：
1、住宅配套型商业模式
这类商业多由于住宅类开发商迫于规划中"配套公建"的面积要求而建。
在前几年开发商往往不考虑后期使用，采取集中大商场式的设计居多，造成后期无法销售，与自身的现金回流目标冲突；同时，由于多数开发商对商铺使用设备要求的不了解，造成商业业态满足度低，使用价值降低。
最近几年，随着开发商的不断吸收及相互借鉴，以及各大代理行商业操作经验的积累，这种原始商场式的规划越来越少的出现在配套商业中。更多的开发商开始依托顾问公司或自身对商家、投资人的了解，进行临街式的配套商业建筑规划，对商业布局、铺位面积、配套设施设备等的考虑日渐成熟和合理。
这种趋势逐渐集中化，可总结为"销售型配套街铺"模式。其建造目的主要用于销售，来源是规划或住宅配套需求，形式以临街独立店铺为主，主要是迎合区域投资客群对商铺投资的需求。
此类商铺，如东湖湾、金都杭城商街等，由于往往依托于住宅项目，自身具有一定的消费客群支撑，商业目标业态多以社区服务类的便利超市、美发美容、中介、诊所、药房、养生保健、便餐等为主，投资风险相对较小，多数比较适合于初次进行商业不动产投资、投资规模不大的区域性投资客群。
2、大中型集中商业
这种商业最早似乎发源于政府规划地大型商业项目或购物中心类开发，后随着国际商业地产基金的介入开始发展，目前又加入了国内上市地产公司这一类开发者，这类着眼于长期收益的大中型持有类集中商业将会越来越多。
此类商业项目在发展之初，由于政府及相关开发商经验和视野的欠缺，往往缺乏专业化、合理化的选址分析、商业定位、商业规划、招商模式分析等前期大量深入的工作，导致项目定位不准、设计落后，某些项目甚至刚建成就已经落伍，造成了城市资源及资金的巨大浪费。
这一状况随着国际资金的介入、初期项目教训的积累、开发商视野的国际化等等因素，开始逐步转变。目前此类项目有两个比较良性的方向性转变，其一是集中商业的规模更加合理化，体现在两点：更加符合市场的需要和更加具备风险控制的合理性；其二是对前期市场分析、商业定位、商业规划设计的重要性认识日益深入。一些比较成 功的项目，诸如华贸中心、万达商业广场等开始出现。
这种转变，根源于开发主体和开发动机的日益市场化，对于中国商业地产未来格局将会产生深远的影响。此类项目在未来城市商业格局中，必然会充当市场发展主体和领导者的角色，可初步定义为"持有型集中商业"模式。
此类商铺由于开发投资巨大，目前其受益者还只能局限在大型开发商及大型地产投资基金等主体，未来随着国内商业地产资本化的速度加快，国内投资者才可能有机会通过购买信托、基金产品等分享这部分收益。
3、特色主题商业街
这种商业地产的成功目前主要出现在餐饮街、酒吧街等大众休闲服务类商业以及建材、服装等专业类商业范围内。
这种模式最初可能起源于非配套商业项目的开发，由于开发商对资金回收的渴求及商业经验的欠缺，因此，迎合投资人的要求，进行临街式的商业规划，意图简化开发前期的定位及规划设计难度，实现商业的可销售。
商业街模式也经历了一个盲目定位到方向集中的过程。最初很多地方政府眼红王府井商街、南京夫子庙商街等城市综合性商街，脱离城市商业发展特点及阶段，盲目打造商业步行街，一时间步行街规划遍布全国，掀起"步行街热"，北京著名的失败案例大都市街，就诞生于此阶段。好在由于此类工程均比较浩大，导致开发周期较长，因此多数项目在真正建设前期，就看到一些市场失败的案例而被迫调整或取消，避免了更大范围内的资源浪费。
目前随着开发商的成熟和市场经验的增加，此类项目在北方更多的开始走细分市场的路线，选择消费过程中对周边自然环境要求较高的餐饮、酒吧、休闲服务类零售商业方向进行定位，同时规模更加合理化，因此开始逐步出现越来越多的成功的特色街区开
发案例，譬如好运街、中国红街等。从未来发展看，这种特色街区作为商业中心、区域性商业必要的组成部分，将会进一步放量。
这种特色主题商业街目前收益模式比较灵活，从项目发展来看，由于经营难度较普通街铺为高，因此，持有而后租赁的模式更容易获得项目成功。考虑发展商的资金需求，也可进行街铺化的分割销售，但此类项目的分割销售，需要有强力的统一招商管理支持，或最好在项目成功运营后，进行带租约销售。
此类商铺由于临街铺位特点，比较受投资人追捧，但由于其业态特点，一般单铺面积较大，总价较高，投资门槛较高，比较适合有一定实力和经验的投资者。
4、租售并举类集中商业
这种模式多出现在大中型商业项目，之所以将这种模式单列，主要是这种模式具有两方面的适应性：一方面满足了大型商业长期运营的产权主体统一性要求；另一方面，也部分的解决了开发商资金回流的时间要求。因此，在很多未上市开发公司接手运作的集中商业项目中，这种模式成为一种改进式的开发策略选择。
这种模式实际上形成于对历史教训的借鉴和改进之中。最初商业地产的开发商无论项目规模大小，均盲目追求销售回款，导致很多集中式商业，或者大型商业的经营失败，最典型的莫过"巨库"、"碧溪"等。此后，万达地产率先尝试"主力店+商街"的模式，通过定制化的主力店引入，带动周边商铺的销售，但由于最初的摸索缺乏经验积累和借鉴，对商业经营特点和规划布局肌理认识不够，因此一些初期的项目遭遇经营危机。 通过一系列案例的积累和教训、经验的总结，目前，一批具有创新特点、规划的较为合理的租售并举类商业地产项目开始投入市场并获得好评。细分来看，此类项目又可分为两种模式，一种可总结为"主力店+商街"模式，如望京"六佰本"随便消费区，50%进行主力商家的招商，其余50%商街部分，进行分割销售，创下望京商铺单价新纪录；另一种可总结为"主力店+街铺"模式，典型者如大钟寺商业广场，主体商业租赁为主，临街切出部分街铺进行销售，同样创下北三环商铺单价新纪录。
此两种模式能够一定程度上兼顾开发商的资金要求和商业经营的要求，因而容易获得青睐，但其前提是合理而专业的商业规划设计和强有力的运营管理支持。因此，未来此类项目的成功，需要专业顾问公司更多的支持和配合。
这种主力店带动下的商业项目，其投资的风险相对可控，但由于开发商试图通过小量的商铺销售结局整盘的资金压力，因此对单价要求往往较高，价值透支的风险需要投资者谨慎考虑。同时，规划设计的专业化程度，也是决定此类商铺未来价值的关键因素之一。
5、专业市场模式
这一地产类型区别于其他大众消费类商业项目，主要以某一类产品的批零市场形式出现，早期的如京温服装市场、万朋文体用品商城、木樨园世贸商业中心，以及现在的北京国际玩具城等，他们往往依附在已经成熟或成型，或者有一定市场基础的专业市场周边，通过硬件、软件设施的升级换代，吸引投资客群和经营者。
此类项目由于依托现有资源，因此往往有恃无恐，多数采取主体分割销售模式，回笼开发资金。在初期市场升级刚刚开始时，周边相对成熟的项目，成功较多，犹以服装批零、家居建材等为甚，但一些规模过大，周边市场基础不够的，往往日渐萧条。 针对需要一定培育的市场，百荣世贸商城先租后卖，通过租赁权的出售回笼一部分资金，再经过一定时间的培育，充分释放商铺价值，然后再进行产权销售的模式，或许将是未来此类项目的成熟模式所在。但由于这种商业地产项目对周边市场基础要求高，因此，未来一段时间内开发空间相对有限。
采用此类"专业市场"模式的项目，周边市场是否具有足够的产业升级、市场繁殖潜力，是投资人需要谨慎考虑的问题，同时，此类优质项目普遍较高的售价，也是对商铺投资回报能力的一个极大考验。
综上，从商业地产开发日趋理性的发展肌理来看，对于目前及未来市场主要的商业地产开发模式，可简单分类如下：
合理的分类有助于更好的整理已有的市场资讯，借鉴成功的操作经验，服务于未来商业地产项目的开发操作和成功运营。当然，不同模式的商业地产项目，其开发操作各有特点，关键之处往往不尽雷同，需要进一步分析总结，更需要行业同仁明辨前车之鉴，合理进行项目操作，减少社会资源的无为浪费，成就商业地产的长期繁荣。
1.3 北京商业地产发展现状
作为国际化大都市以及中国北方的消费中心，北京需要大量的商业为人们提供服务，而此前城市商业一直处于供应相对不足的状态。虽然近几年商业地产投资开发量相对较大，但从中长期发展的角度来看，未来亦会逐渐被市场消化，不会产生绝对过量的问题。在进入20xx年前的最后一年，20xx年将可能是北京商业地产有史以来供应最为集中的年份，就目前市场表现而言，也并未出现过分异常情况，整体亦是在趋于利好。
一、奥运因素催化供需提前释放
20xx年北京商业地产项目集中放量，奥运会这一中国社会和经济的大事件是最重要的催化剂。从政府方面分析，城市面貌要在20xx年前呈现出完整性，提示各类地产项目尽可能在明年完工推出；对开发商而言，奥运会是一个难得对外展示企业形象与实力的机会，所以主观上亦尽可能地将工期设置于20xx年之前；而世界各地的零售商当然也不希望错过奥运会这个世界经济互动的大舞台，因而会考虑借助更多的店铺来展示自身的形象与实力，所以我们看到来自台湾的新光三越已在华贸中心开业，韩国乐天百货
将于明年在王府井开出其中国首家店铺，日本伊势丹百货也已确认入驻西单，而其它如日本高岛屋、泰国罗宾逊等零售商也都计划在北京设店。奥运概念实现了将各方面有利因素的充分整合，提升了市场的供需活力。
二、购物中心日渐成为主流
DTZ戴德梁行预计，北京20xx年开业的商铺面积将达到410万平方米，其中以购物中心模式运作的约为280万平方米，占总面积的68.3％。上半年新光天地、美罗城、银座Mall、嘉茂购物中心等已陆续开业迎宾，而下半年预计开业的金融街购物中心、大钟寺国际广场、西环嘉茂等亦都是采用购物中心模式，购物中心已成为新商业地产项目的主流经营模式。购物中心作为适应市场需求变化的产物，得到了业主、零售商和消费者三方的共同认可。首先，在购物中心模式下，基本不涉及统一收银、营业员管理培训等复杂环节，对管理深度及广度要求相对不高，因而易于被业主认可并推行。其次，随着收入水平及文化素质的持续提高，人们的消费需求逐渐朝着复合式、感性化方向发展，而购物中心能够连续实现购物、休闲、聚会等系列活动，可“一站式”地满足人们多元化的需求，并且其空间规划也更易为顾客创造愉悦的游逛体验。第三，与百货公司之敞开式卖场相比，购物中心通常能够为租户提供更大面积、更为独立的店铺空间，使入驻商家能够更好地营造其品牌个性氛围，促进形象价值提升，因而受到零售品牌、特别是强调感性售卖的中高档品牌的高度认可。
三、商业外围化发展趋势明显
在《北京城市总体规划（20xx年－20xx年）》中，政府提出了构建新城市空间格局、实施多中心的新城发展战略方向，而一个新城市中心的形成有赖于多种功能性物业及产业的均衡发展，完备的商业服务功能亦是城市分中心形成的重要一环。从今年商业放量分布区域来看，将会在传统商圈以外逐级发展形成更多新商圈，这些新商圈所在区域均有相当大量的居住人口存在，具备较强的消费能力，但因历史原因而一直缺乏相应的商业场所，新商业项目的建成可有效满足其消费需求，提供生活便利。以望京为例，在望京国际商业中心、嘉茂购物中心的基础上，随着深国投购物中心、新世界、家乐福等项目的陆续开业，其作为独立商圈的地位将得到有效确立。而亚运村、北苑等区域板块亦将形成多个总面积超过60万平方米的新商业中心，同时，南三环，南四环及东五环等区域，均有相当数量的大体量购物中心项目在前期运作。从政府规划的角度分析，未来商业地产项目向外围发展的趋势仍将延续，20xx年北京商业地块的供应总量为200万平方米，其中北四环以外的商业地块供应面积约为100万平方米，占据总体放量水平的一半，几年后这些地块建成又将会出现更多的外围项目。
四、餐饮休闲业态表现活跃
随着收入水平的持续提高，北京消费人群的消费需求正由“基础型”向“享受型”的方向快速转化，外出就餐、影院聚会、咖啡馆交流越来越成为人们的日常生活方式，需求的增加为相应业态发展提供了机会。餐饮休闲业态商家日渐成为消化商业地产面积
的重要角色，积极引入餐饮、娱乐等业态租户已成为购物中心运营者实现提升购物中心人气、对抗竞争的重要手段。目前诸多新建购物中心都倾向性地提升了餐饮、娱乐的面积比例，部分原有的购物中心亦在借助调整来达到增加餐饮、娱乐比重的目的。在此趋势下的一个典型表现是，多厅影城几乎已成为北京大型购物中心的“标准配置”，这是因为通常影城可显著提高顾客在购物中心里的滞留时间，而且影城的主要顾客是消费力较强的年轻化人群，吸引其到达有助于带动购物中心其他业态商家的销售。
1.4重点商业空间布局
一、商业布局总体思路
按照城乡统筹发展和市委、市政府关于区县功能定位的新要求，加强本市不同区域商业发展和布局的分类指导，规范提升首都核心区商业，健全完善城市功能拓展区商业，加快发展城市发展新区商业，配套建设生态涵养发展区商业，形成符合区域功能定位的商业体系。
专栏3：功能区商业发展重点与布局
二、零售商业空间布局
总的原则是优化核心，延伸两轴，发展新城，强化特色。
优化核心：以存量结构调整升级为主，集聚精华、突出特色，重点突出王府井、西单、前门-大栅栏三个著名商业街区的服务功能，提升核心区商业的吸引力、辐射力。 延伸两轴：在两轴延长线建设大型多功能商业设施，形成各具特色的商业集群。东西轴线上，东端重点发展满足新型制造业和居民生活需求的新型商业，西端发展适应休闲旅游需求和现代时尚生活的新型商业。南北轴线上，北端奥运村地区以体育健身、体育休闲为主题，发展会展、商务及个性化生活服务组团型商业设施。南端重点发展专业市场和特色民俗民风商业。
发展新城：根据新城功能定位，建立体系完整、功能完备的新城商业，实现高起点、高标准、跨越式发展。顺义商业要强化为现代制造业发展服务的功能，以空港物流基地和保税物流中心（B型）、新中国国际展览中心等建设为契机，配套构建生活服务体系和产业服务体系。通州商业要配合物流基地、商务中心区建设，强化现代服务功能。同时，加快发展运河沿岸休闲旅游商业。亦庄开发区商业发展也要适应区域功能特点，着力发展新型服务业。
强化特色：加快发展中关村科技园区、北京商务中心区和奥林匹克公园等三个产业功能区主题商业，充分发挥品牌知名度优势，强化功能区商业特色。在城市新兴繁华区、
大型居住区、新城中心区开发建设一批反映北京传统特色、民俗风情的特色街区。建设具有少数民族地区和其他国家、民族生活习俗、宗教、文化特点的专题购物、餐饮、娱乐街区，适应北京建设国际化大都市的要求。进一步完善层级型商业经营系统。 专栏4：层级型商业经营系统
三、专业市场空间布局
遵循“控制规模、调整布局、优化结构、整体提升”的指导思想，对专业市场进行“规范、调整、发展、提高”，对中心城地区内的市场逐步进行调整升级和外迁，在中心城外围地区发展适应北京产业升级和为城市功能服务的具有强辐射能力的集散型专业市场，逐步形成布局合理、功能专业、满足城市发展需要的专业市场体系。
农产品批发市场是重要的城市流通基础设施。今后，在城市功能拓展区和重点新城主要提升改造丰台新发地、顺义石门等大型农产品批发市场。每个新城原则上着重发展一个区域综合农产品批发市场。在具备条件的区县发展产地型农产品批发市场。在城市外围适当地区重点培育发展1-2个大型一级粮油批发市场。
小商品交易市场按照“控制数量、促进合并、发展专业、转型创新、服务生活、完善布局、形成枢纽、扩大辐射”的原则，优化布局，提升水平。限制二环路以内小商品市场的发展，鼓励现有的小商品市场改造、转型或迁出；东西北四环路以内，南三环路以内严格禁止新增小商品批发市场；东西北四环路和五环路之间，南三环路与南四环路之间限制新建大型商品交易市场，鼓励现有农贸市场升级改造，向社区菜市场转型；郊区各类商品交易市场要以满足新城发展和居民生活为目标进行升级改造。
汽车交易市场要根据产业发展和消费需要在相关区域适度规划建设，继续提升四合庄旧机动车交易市场、石景山北京国际汽车贸易园区、昌平回龙观汽车交易市场、朝阳平房东方基业汽车交易市场等经营管理水平，加快建设丰台汽车博览中心。 规范提升汽配市场和建材市场水平，促进其适度发展、合理布局。
第二部分：北京市商业地产总体市场分析
2.1北京市商业体量分布情况分析
一、商业分布情况
随着北京商业地产投资热的升温以及各商业项目的上马，北京市商业地产市场已经进入一个集中供应的高峰期。根据伟业商业对北京市商业地产市场的跟踪分析，截止到20xx年11月，北京市商业地产总供应量约为1,600万平方米，并且在未来的三到五年内，还将新增300—400万平方米左右的供应量。如果按此增长速度计算，届时静态总量将基本满足北京对商业地产的需求，但以发展的观点来看，北京市短时期内不可能达
到整体饱和。
从各区商业地产体量统计情况看，朝阳区稳居头名，占到总体量的25%，海淀区紧随其后，占21%。
朝阳区、海淀区面积最大，其商业放量也比较大。朝阳区主要商业放量位于几大商圈内，包括CBD、建国门、朝外、燕莎、亚奥区域等，虽然看起来分布较散，但几大商圈形成时间较长、辐射力强劲、相互之间能够形成互动，未来四环内大的商业面积增加的可能性不大，放量基本围绕这几大商圈展开，东扩北进的趋势明显，北部区域的亚奥地区未来的商业放量巨大。
海淀区主要的商业放量位于中关村区域，包括中关村西区、当代双安区域、世纪金源mall、公主坟区域、大钟寺商业广场等，主要以集中商业体形式出现。
东城区和西城区商业发展势头比较平缓，主要围绕王府井和西单两个大的商圈来进行，物业形式以集中商业为主，大部分物业经营状况良好。东城区近期商业放量不大，西城区主要放量围绕在西直门北大街和西直门区域。
丰台区近期发展势头强劲，大红门区域的服装批发市场未来体量有望达到200万平，同业态的集聚形成了规模效应，未来此地将发展成北京市最大的服装批发基地，同时可辐射到整个华北地区。
二、各环路项目分布情况分析
根据我司2006商铺大全中的统计，我们对北京市各环线的商业体量及分布情况进行了整理分析。
各环路分布情况表
各环路商业项目数量分布情况
为分析近年各环线的开发情况，找出区域热点，我司首先对各环线间的商业数量进行统计分析。
如图表，从数量上可以看出，各环路之间并无明显差异。稍显突出的，还是二环内商业项目，虽然北京市二环内寸土寸金，但新近开发的商业项目数量仍然较多，有67个，占到北京市整体数量的24%，这些项目以综合性商业体为主，如金融街四季商城、崇光二期、新三里屯时尚文化区等。五环外虽然区域广阔，但商业项目数量明显低于其他区域，只有54个，占19%，由于近几年，这些地区百万平米以上大型社区渐成规模，如天通苑、万象新天、大兴亦庄等。随着交通、公共设施的进一步完善，社区商业配套需求量也随之增大，商业地产前景被看好。
各环路商业项目体量分布情况
项目开发数量并不能完全代表此区域的项目开发情况，为更清楚的反映整体开发情况，我司在下面将对各环路商业供应体量进行对比分析。
如图表，从开发体量上可以看出，北京市整体上除二三环之间，其它各环路在体量上无明显差异，二环内，1,779,000平方米；三四环之间，2,049,428平方米；四五环之间，1,961,600平方米；五环外，1,919,100平方米；这与这些地区面积呈反比，商业项目供应由中心向外环路逐渐减少。二三环之间项目开发体量明显少于其它环路，只有911,288平方米，占总开发体量的11%，主要原因在于，二三环之间受整体功能的限制，项目多为商住公寓、写字楼、或酒店底商形式，如建外SOHO、主语城、顺驰?蓝调、枫蓝国际等。其它环路项目，在体量上并无明显差异。
各环路商业项目分布情况
从图中我们可以清楚看到北京市各环线的商业项目分布情况。
二环路内包含了西单商圈、王府井商圈、阜成门——复兴门商圈、宣武门——前门——崇文门商圈等众多已经趋于成熟的商业圈，随着金宝街大型综合性项目的兴建以及东单“银街”的改造，大面积商铺将被推出，东单商圈更趋成熟，这必然加强了二环路内良好的商业氛围。但同时我们也应该看到，由于二环路内的商业发展已经趋于成熟，这么多项目的兴建，也使二环路内的竞争更加激烈。尤其以西单商圈和王府井商圈竞争最为明显。
二三环路之间：东二环到东三环区域驻扎了各大金融机构和外资企业的办公地点，拥有大片5A级写字楼和高尚住宅区，随着北京市政建设的进一步发展，这里将形成一个顶级企业聚居区、一个高品质的富人生活区。现阶段此处可供大规模商业开发的面积极少，已基本饱和。而南部二三环间由于居民消费水平与商业发展环境都不太成熟，所以商业项目相对较少，没有能够形成强有力的商圈。二三环之间的西部区域随着马连道地区交通、教育及购物生活配套设施日益完善，以及马连道商圈被规划为中央采购区,其周边的商业地产开发也日趋兴旺。二三环之间的北部区域由于拥有东直门、西直门两大交通枢纽商业和北三环沿线马甸、双安商业区的带动，相对而言发展比较稳定。北部区域的大钟寺地区将会建起体量较大的大钟寺国际商业中心，此物业经营的成功与否将会影响到北三环商业区的经营与定位。综上，二三环之间的区域东部已基本饱和，西部和北部平稳发展，南部属于待启动地区，未来可挖掘的潜力大。
三四环之间：南三四环之间依然是发展相对比较薄弱的一个区域，但是随着木樨园商业圈的相成，百荣世贸的组建，给南城带来了希望。南城的发展日益受到社会各界的广泛关注，尤其是在政府建设南城，开发南城的大的方针政策指引之下，随着南城开发建设的步伐正在不断加快，京津塘、京石、京开等快速路相继通车，地铁5号线正在建设，若干条市政道路即将开通，加上城市环线、铁路和南苑机场，南城已经形成便捷、
立体的交通网络，南城必将成为一个新兴的商业区域。西三四环的发展则弱于北三四环，这是由于北三四环处于亚奥商圈，发展比较快，生活气息浓厚，被称为中心居住区(CLD)。以餐饮、娱乐、超市等生活配套 行业为主形成了亚运村独特的商圈氛围，并且规模正在日益壮大。当北京被宣布为20xx年奥 运会的主办城市后，此处更是商家的必争之地，价格一路飙升。东三四环由于包含了CBD和燕莎两个北京最大的商业圈，尤其是CBD商业圈，在他的周围兴建了大量的项目，例如万达广场、金地国际花园、华贸中心等，形成了CBD次商圈，并不断延伸。
四五环之间：南四五环之间的商业项目主要集中在郊县大兴，东四五环的项目则主要集中在望京商业圈一带和CBD的次商业圈一带。北城则或以奥运为依托，发展奥运经济；部分以中关村的巨大人流量为依托发展商业项目。而从商业项目的分布数量上我们又可以看出，同在四五环之间，北四五环就发展的比较好，项目数量众多，这主要是受到20xx年奥运会的影响，依托奥林匹克公园发展开了。
五环以外：可以看出北五环外的昌平和东五环外的通州发展较其他郊县更好。其中尤其以北五环外项目最多，而其中的亚北天通苑，无论是在社区面积上，还是在建筑面积上都是最大的。
总的来看，北京各环线之间是以二环发展最好，三四环相对比较成熟，五环以外发展势头迅猛。同一环线之间，则是东部和北部优于西部和南部，在二环和三环之间，以及三环和四环之间以东部发展相对比较成熟与完善，项目众多，竞争也相对激烈。而四到五环之间以及五环以外则以北部为最优。
三、各环路的商业发展与城市发展关系分析
根据《北京城市总体规划》的部署，北京市将在市域范围内，构建“两轴-两带-多中心”的城市空间结构。下面我们将根据这一城市规划来分析各环路的商业发展情况及将来的发展趋势。
首先简单的介绍一下这一规划的主要内容：
(1) 两轴：指沿长安街的东西轴和传统中轴线的南北轴。
(2) 两带：指包括通州、顺义、亦庄、怀柔、密云、平谷的“东部发展带”和包括大兴、房山、昌平、延庆、门头沟的“西部发展带”。
(3) 多中心：指在市域范围内建设多个服务全国、面向世界的城市职能中心，提高城市的核心功能和综合竞争力，包括中关村高科技园区核心区、奥林匹克中心区、中央商务区(CBD)、海淀山后地区科技创新中心、顺义现代制造业基地、通州综合服务中心、亦庄高新技术产业发展中心和石景山综合服务中心等
从19xx年的“分散集团式布局”到如今的“两轴－两带－多中心”，新规划必然
会改变旧有的北京城市空间布局，而城市空间布局的变化也必然导致北京房地产格局的变化，这种变化很可能将是质的变化。
新的城市总体规划实施后，人们将不会再像以前那样以天安门为中心生活，居住形态亦将发生重大变化， 从商业角度来看，此种规划也将改变以往人们购物的习惯。在北京市新的功能划分上，我们不能再把北京简单地划分为不同的功能区，造成吃饭的地方吃饭，睡觉的地方睡觉，工作的地方工作，大家在这些功能区之间疲于奔波，造成资源和人力的浪费。以后身边的中型社区购物中心和郊区的大型shoppingmall可能将成为人们购物的首选。
新规划中中心城市轴线及功能区分析图
通过上面两张图的对比可以看出北京市现有商圈与新规划中的两轴并不完全相符，现有商业聚集区主要位于三环以内，并且表现出非常明显的向东部倾斜的态势，北部、西部和南部都是较分散的中型商业聚集区，属于区域型商业中心。而在北京市新规划中，三环以外的商业规划被重视起来，CBD东部、大红门区域、石景山区域、亚奥区域都被列入重点发展的部分，
可见在北京市未来的发展中，将逐步突出三环以外的大型商业的发展，按照多中心的规划进行整体布局。商业发展将不再仅限于东部CBD区域的集中商业区，而是围绕两个中心轴，逐步在整个城区建立多个区域级商业中心。新的城市总体规划实施后，人们将不会再像以前那样以天安门为中心生活，环线将不再是考评房子的惟一标准，作为城市规划的重要实施者，房地产开发商也会迅速顺应这一形式。
四、北京交通干线和沿线商业的分析
从目前北京的交通系统看，由四条环线和15条快速联络线组成的快速系统是北京交通的骨架，连接主要交通干线的支线和次级道路构成道路网络。近年来四环、五环已经建成通车，预计六环建成后，五个环线总长将达到431.3公里，到20xx年，北京将建成五环加八射的高速环路系统。
北京市的商业项目主要分布在现有道路沿线，面积约800万平米，还有400多万平米商业集中在近几年来建设的交通路线沿线，如地铁十三号线、朝阳北路以及四环沿线，四环路被称为“黄金大道”，这不仅因为四环工程耗资巨大，更因为其带来的效益要10倍于产出。公路建设每投入100亿元人民币，将会拉动周边的国内生产总值1000亿元人民币。四环路的开通，使分布在北京市区边缘的中央商务区（CBD）、中关村高新技术园区、奥运村、大运村、亦庄经济开发区等连点成线，起到辐射作用，以带动北京科技、文化产业的高速发展。另外地铁十三号线的开通也大大拉近了城乡的距离，方便了居民出行的便利，同时也带动了沿线商业的发展。
未来北京市将大力发展轨道交通，这是因为北京和它们的最大差别不是路的宽窄而是公共交通，尤其是地铁数量的差距。像巴黎地铁长度是三百多公里，莫斯科也是三百
多公里，东京也是几百公里，而北京只有几十公里。这个差距是非常大的。大力发展公共交通特别是轨道交通，这是世界大城市解决交通问题的一个主要经验。由于轨道交通具有很多特点如：没有堵塞问题，而且很准时；它不受气候气象影响；安全系数高；它是环保，由于北京是个发展中的城市，原来道路比较缺乏，路面不够宽，面积也不够。受到北京古都风貌保护和其它方面的限制，道路增加是有限的，道路面积增加也是受到限制的在这种情况下，只能通过大力发展地下交通，才能够既保护北京的历史风貌，同时又解决了交通问题。
根据北京市规划，到二零零八年之前，北京将建成八通线、地铁五号线、十号线一期、奥运支线、四号线、九号线一期、机场线、亦庄线，加上已经开通运行的三条地铁线路，二零零八年北京市区轨道线路将有望达到十一条。
地铁的开发将带来沿线土地的升值，地铁站周围的土地是开发商进行房地产的开发或者是商业开发的上上之选。
根据伟业商业资料统计，截止到20xx年，北京市分布在原有交通干线的的商业项目共有289个，面积总计405万平米；分布在未来轨道交通干线周边的商业项目数量共有85个，面积总计231万平米，轨道交通对商业带来的增值效应由此可见。
根据目前地铁的建设情况，5号线将于20xx年6月率先进入运营，加上奥运的影响，毫无疑问，除了已经建立的“东西轴”与二环线地铁，“南北轴”的5号线周边商业将会逐步发展起来的。
五、已落成、正报规、待建项目情况对比分析
从19xx年以来，为了改造旧城，彻底整顿遍地小商贩，露天市场管理混乱的现象，北京市政府大力整顿商业物业，数量众多的住宅底商，临时建筑被勒令关闭、拆除，由此造成商业供应量锐减，由于消费市场的强劲增长，市场开始产生巨大的商业需求，商业地产的开发速度大大加快，仅2002—20xx年的商业供应量就达1300多万平米，其中已建商业面积700万左右，占到总体供应量的60%多，另外还有200多万平米在建商业，这些在建商业基本上将于20xx年推向市场，因此20xx年，将是商业地产供应激增的一年；正在报批的商业面积约150万平米，占到总体面积的17%。
2002—20xx年间，北京市城八区的落成项目以东城区为最，达到该区总体面积的72%，这主要是因为东城区商业比较成熟，以王府井商圈为核心的东城区基本上没有多少新建项目；已落成项目最少的区是丰台区，比例仅为43%，丰台区由于历史原因，整体商业发展水平较低，除了大红门服装批发市场外，其他零售商业落成数量远远少于其他城区；
在建项目最多的是是朝阳区，比例高达35%，众所周知，北京市20xx年将举行奥运会，奥运的巨大商机带来亚奥区域的商业地产大开发，同时，朝阳区的CBD地区及朝阳
北路大量的写字楼底商、社区商业都为朝阳区的商业发展添砖加瓦，发展势头如火如荼； 待建商业项目数量最多的是丰台，因为丰台区已落成项目数量相对较少，因此未来有大量商业项目规划待建，主要集中在木樨园—大红门地带；规划数量较少的是崇文区，仅为10%，这主要是因为崇文区的商业数量较多，尤其是近两年来大量社区商业的投入使用使得该区商业放量过多，一时难以消化。
据统计，北京市现有商业面积1260万，人均商业面积0.9平米，依据北京市20xx年人均规划商业面积1平米的规划，未来五年在建及待建商业项目面积将达到200—300万平米，因此预计到20xx年，商业供应量每年都在五十万平米以上。
六、商业项目物业形态对比分析（独立、写字楼底商、社区商业等）
北京市现有的商业地产中，以独体商业比例为最高，达到35%；写字楼底商越来越受到投资者和经营商户的欢迎，这是因为写字楼本身有大量的消费人群，这些人群提供了商业发展最基础的盈利元素，是当今商业发展最快的商业形态，这部分物业占到总体比例的24%；临街商铺虽然占据比例不高，只有19%，但是以其贯有的地理优势一向深受商家和消费者的喜爱，一直是最受关注的物业形态，发展前景良好；至于近年来发展迅速的社区商业，更是以立足于社区，面向周边的的姿态在众多商业形态中突围而出，受到多方的注目，众所周知，北京市的社区便利店远远低于上海市的社区便利店数量，巨大的市场契机被多个零售巨头觊觎，快客、7-11、迪亚天天、联合利华等世界知名连锁巨头目前在北京市的各大社区拼命扩张，以期抢先占领市场。
在北京市城八区中，独体商业比例最高的是海淀区，占比54%，这要归功于海淀区近年来一系列大的巨量商业陆续竣工，如世纪金源Mall,大钟寺国际广场等；写字楼底商比例最高的为东城区，比例为25%；社区商业比例最高的为石景山区，比例达达到35%；临街商铺比例最高的为东城区，比例为23%。
第三部分、北京商圈规分析
3.1商圈的概念
什么是商圈？商圈是指以店铺座落点为核心向外延伸一定距离而形成的一个方圆范围，是店铺吸引顾客的地理区域。它由核心商业圈，次级商业圈和边缘商业圈构成。核心商业圈是离商店最近，顾客密度最高的地方，约占商店顾客的50％－70％，核心商业圈的外围，则顾客较分散，市场占有率相对减少。一般讲，商圈有四种形态：
一、 商圈的定义
商业是由消费者的购买行为和商业企业的经营能力所决定的，而商圈是商业物业吸引顾客的空间范围，也就是消费者到商业场所进行消费活动的时间距离或者空间距离。
确定商圈需要从以下几个方面考虑：
第一，商圈需要从体量、目的、位置等方面定义。商圈是一个群体，它的层次是多元化的。第二，消费群体。一个商圈若没有消费力，消费组合只是盲目地打造，也不能称为成功的商圈。第三，位置。商圈的关键要素在于便利性和消费环境，所以位置非常重要。第四，目的。打造商圈肯定有一个目的，开发商的目的是如何体现商业价值。第五，城市规划。通过商业的改造形成消费环境，聚集人气，这也是打造商圈的重要目的。
二、商圈的要素
商圈必需的要素，包括消费人群、有效经营者、有效的商业管理、合理的发展前景和政府支持，此外还有商圈的形象、功能、建筑形态以及建筑成本等。
第一，消费人群。第二，有效经营者。这两者需要有机结合。第三，有效的商业管理。第四，商业发展前景。打造商圈需要多方面的投资者和经营者入驻，商圈未来的形象、概念都是打造商圈的主要手段。第五，商业形象。商圈必须有自己的形象，有自己的特色。环境、包装、对外宣传都是商圈树立形象的重要环节。第六，商圈功能。商圈按功能分为传统商圈和主题、概念商圈。赛特商圈、王府井商圈等属于传统商圈，而像电子城等属于主题商圈。
3.2北京市老商圈分析
王府井商圈：王府井商圈主要是由一条步行街带动的，而且“客流量不小，外地人不少”，定位具有传统色彩，北京市商业规划中，王府井商业将由一条街转为一个区域的繁荣。
西单商圈：气旺盛，商铺租金增长迅速；以“时尚、品位、休闲”为主题的青春型商圈； 西单商圈的消费者主要是35岁以下的北京居民，西单商业区是北京市居民众所周知的购物消费场所，人流量大。
燕莎商圈：主要经营国内外高档名牌商品和时尚精品；受CBD和泛CBD商业冲击明显，商业经营效益下降。 燕莎商圈是北京最为知名的国际化社区之一，是北京外籍人士主要居住地之一。燕莎商圈是北京较早形成的涉外商圈之一。由于该区域以燕莎商场为核心，东临使馆区，周边聚集了许多北京最早的涉外酒店，燕莎商圈西临东三环，东三环以内即为使馆区。
公主坟商圈： 特色与发展方向：以满足西城区社区消费需求为主的百货商圈；主要经营服装、日用品等，有一定的餐饮，但是娱乐配套相对较少。 手机市场是公主坟的一大特色，公主坟周边大大小小的手机专卖店有几十个，很大一部分的客流是机关单位和部队，因为这里部队大院非常多。部队比白领的消费相对要低一点，消费的观念也不太一样。
双安商圈：主要经营服装、日用品等，有一定的餐饮和娱乐配套；百货和超市两大业态为主。
阜成门商圈：特色与发展方向：以满足社区消费需求为主的商圈；主要经营服装、日用品等，有一定的餐饮和娱乐配套；万通转轨后经营小商品批发零售，档次较低。对北京西部的辐射能力比较强，消费人群以三里河附近的国家各大部委及西三环外的部队人员比较多。
崇文门商圈：南城消费的滞后是本区域商业发展的不利因素，多种业态的国瑞城正式开盘。区域突围的步伐开始明显加快。
中关村商圈： 特色与发展方向：包括多个主题子商圈，如数码商业街、图书商业街等；大灶更加综合的中关村科技园区，提升形象。中关村商圈特点：一是电子产品集散地，二是中关村高科技商务中心（中关村西区），三是高校集中地（北大/清华/人大等）。
CBD商圈：商圈分析：ＣＢＤ集中了大量的金融、商贸、文化、服务以及大量的商务办公和酒店、公寓等设施，国际上大量著名的跨国公司、金融机构、企业、财团在这里设立总部或分支机构。
望京商圈 ：望京区域消费是北京市平均水平的７倍。望京区域规划总居住人口为３５万人，现常住人口近２０万人，外籍人士占常住人口的１/３。是韩国人居住集中的地方。
方庄商圈 ：方庄规划的初衷是服务社区的社区商业，方庄是北京的一个高档富人区，从整体上提升区域的吸引力，这也是方庄餐饮街目前的主流。餐饮竞争比较大。 亚运村商圈：亚运村地区目前的商业主要是一些生活配套：超市、便利店、百货店、餐馆等，其最大的特点是社区商业。区域内已形成一定规模的商业街，其中以餐饮业为主，居住人群较为固定、消费能力较强。
五道口商圈：消费群体高品位、高收入 ，周边有高校师生、外教及留学生；甲级写字楼，有1000多家科研机构、高档住宅区；韩国留学生比较多的地方。
3.3北京新老商圈规模与变化分析
北京市由于其长期的历史积淀以及深厚的文化底蕴，形成了众多传统的商业聚集区域，也逐渐形成了北京传统的商圈格局，其总体发展状况主要可以体现在区位分布、商业发展状况业态分布等方面。
由上图可见，北京的老商圈主要分布在商业比较繁华和地理位比较优越的地段，而且形成了固定的辐射范围。北京商业市场在其自身多次结构调整的推动下，发展水平已
明显升级，现阶段已基本形成竞争性商业格局，商业网点分布逐步由从城市中心区向边缘区域发展，超市、便利店业态取得较大发展，商业市场开始逐渐走向成熟和完善，呈现出市场化、现代化、多元化的发展趋势。随着商业规划的不断发展，在新的商业项目带动下，北京市新的商圈逐渐形成。
新商圈位置示意图
木樨园商圈
交通：南中轴路纵贯木樨园南北；位于小区东侧的地铁5号线(宋家庄—太平庄北站)工程20xx年全线贯通；规划中的4号线(北宫门—马家堡)、贯穿南北中轴路的地铁8号线(辛店—南苑)在木樨园也设有地铁站。
环境：凉水河治理后已建成一条旅游观光河道，开通游船，在珠江骏景的南侧将设有码头。
商业：永定门粮库地区位于木樨园桥西北侧，已规划建设亚洲最大的现代化商品交易中心，吸引了包括家乐福、沃尔玛、麦德龙、欧培德及上海联华等连锁业巨头和来自义乌、温州的众多海内外商家。
马连道商圈
交通：菜市口至南二环成为连接市中心和城市快速环线的交通要道，与广外大街交叉形成一横一纵的交通枢纽；南二、三、四环、丽泽路与正在建设的马家堡西路、地铁5、4、9号线缩短了与城区的距离。
环境：城南完成了广安门内外大街危房改造，随着两广大街通车，新商圈已初具规模。
商业：马连道采购中心区启动建设一年多已现出雏形，到20xx年，这个都市采购中心将成为一批国内外著名企业中国采购总部的云集之地。
特色：北京全力规划打造的国内外著名品牌商品的流通总部——宣武区马连道采购中心区将成为以专业采购为支柱，以批量交易为主导，具备专业化、批量化、国际化明显特征的现代商业区域。
石景山沃尔玛商圈
交通：石景山区除了复兴路、阜石路两条贯穿东西的大动脉以外，一线地铁更被无
车族看好，加上五环路，交通优势不逊于其他区域。
环境：拥有优越的运动休闲环境，石景山游乐园、雕塑公园、八大处公园、香山公园汇集于此。
商业：传统项目有普尔斯马特、华联商厦、小白羊超市??现沃尔玛建在西五环一侧，五环取消收费，将进一步促进沃尔玛的销售。
特色：玉泉公园二期工程建成，凸显苏州园林式风格，保留了11棵百年以上的古柏。两园共占地43.1公顷，成为长安街延长线最大的公园。
马甸亚奥商圈
交通：地铁4、10号线一期(含奥运支线)将与现有的地铁1号线、环线、城铁13号线以及正在建设的5号线在多个地点交叉并形成换乘站，20xx年底建成通车后将打通城区大部分最繁华的地带。
环境：紧邻1215公顷奥林匹克公园，包括1300亩国家森林公园及200公顷人工湖在内、方圆12平方公里的20xx年奥运会的核心会区。
商业：亚运村周边已形成成熟的商业圈，奥运村周边也已有普尔斯马特、百安居、东方家园等一批知名企业进驻。社区周边医院、银行、邮局、超市、药房、餐饮、娱乐、健身场所等应有尽有。
特色：亚运村是京城首屈一指的配套服务设施完善的成熟大社区。20xx年奥运会落户北京，亚运商圈基础上形成的奥运商圈，将成为北京新的城市中心，它对周边区域带来的巨大商机必将赶超当年的亚运会。
高碑店商圈
交通：地铁一号线、八通线、朝阳路、朝阳北路、东四环路、东五环路等多条交通要道贯通全区。
环境：绿化率达到43％。占地1100多亩的兴隆公园、80多亩的四惠花园、40多亩的街心公园、近50亩的高尔夫球场，还有800多亩的高碑店湖。
商业：作为东长安街延长线上的第一乡，高碑店商圈紧邻CBD，而相对于寸土寸金的CBD，高碑店进入成本却更低更经济。
特色：拥有兴隆公园—中国紫檀博物馆—高碑店湖—高碑店古家具一条街—高碑店
污水处理厂等特色鲜明的旅游景区和环保教育基地。
3.4现代商圈及其动态发展
商圈又称商势圈(Trade Area)，通常是指一个零售店或商业中心的营运能力所覆盖的空间范围，或者说可能来店购物的顾客所分布的地理区域。一般可归纳为三点:第一、商圈是一个具体的区域空间，是一个大致可以界定的地理区域;第二、商圈是一个具体的销售空间，同时又是一个具体的购买空间，而且，这个地理区域空间很容易在地图上标示出。第三、商圈内各种销售辐射力和购买向心力构成一个类似物理学中跳“场”的“商业场”，商业活动就是在这个商业场中进行。一个具体的商圈的构造应由“点、线、面、流”四个方面构成:
所谓“点”，是指商圈的辐射源，是市场区域的中心点。一家商店，或一个具体的集中交易的活动的场所就是商圈构造中的“点”，它决定商圈所在的具体地理位置。因此，科学选址是市场建设中十分重要的环节，选址正确，成功一半;选址错误，则从一开始就埋下失败的祸根。其原因就在于良好的店址能够使商店获得较为持久的、不能为竞争对手所轻易模仿的竞争优势。因此，零售店或大型购物中心已进行选址首先要考虑其业态特征。那些单位规模小、满足顾客便利需要，以经营选择性较低的日常生活用品为主的零售业态，如超市、便利店原则上应在距离顾客较近的地方，而那些商品种类齐全、单体规模大，以经营选择性强的商品为主的零售业态，如百货店(商场)、购物中心能够从运处吸引顾客，原则上应选址于商业中心或四通八达的地方。而且，在考虑具体店址时，应充分考虑使商圈缩小的障碍因素和使商圈扩大吸引力的吸引力因素，综合评估选址的可能性。
所谓“线”，是指市场区域内的各种买卖集存关系。显然，依存关系越多，程度越高，这种线也就越强，商圈也就越强大。当然，由于交易成本的存在及其差异，随着空间范围的扩展，这种依存度一般总是递减的，所以一个具体的商圈会有它自己的边界。一个具体的现实市场只是这种“线”的集合的外在形式。“空壳市场”所空缺的就是这种“线”。因此，重要的是培育当地市场经济的发育，构建生成更多的“线”。地方政府应该调查研究分析比较当地各种相对优势，制定政策措施充分发掘和开发这种优势，地方优势既是地方经济发展的生长点，又是区域市场的生成点。因为正是这种优势能够生成商品交换的“线”。
所谓“面”，是指中心点的辐射所达到的范围，是市场影响力的空间广度。由于商圈构造中的“线”辐射随空间范围的扩展呈现衰退，因此，商圈构造中的“面”呈现层次性，可以依据理论成交数量或市场占有率等指标将商圈区分为:零售店(商业中心的)60%一65%的顾客来自核心商圈，20%左右的顾客来自第二层商圈—次级商圈，15%一20%的顾客来自于边缘商圈，俗话说:“核心商圈保基本(生活必需品)，次级商圈靠服务，边缘商圈靠特色”。所以合理规划市场布局，消除市场建设中的盲目的重复建设是减少“空壳”市场的一项重要措施。在经济活动中，不同的市场的商圈会呈现重叠、交叉等现象。对于这种情况要作具体分析。首先是在规划市场布局时要分析市场商圈的大致辐
射范围，以及所在范围内是否具有替代功能的同类市场。一般而言，商圈交叉会出现在“边际商圈”，有时也可能是“次级商圈”或“边缘商圈”，这里既有市场的互补关系，也有市场的替代与共存关系。商圈的相交或相叠如果功能定位相同会构成直接的竞争，从而分割交易量，使市场经营效益下降。但也有相当多的实例表明，竞争会形成一种共生关系，使市场具有更强的渗透力和影响力，共同构造出一个大商圈。根据以上三种情况，合理规划市场布局有利于市场的健康发展，形成科学、合理的市场商业网络，整合统一市场，减少市场建设中的盲目性。只有这样才能使商圈势力得到进一步的增加和拓展。
所谓“流”，是指商圈的动态性，是指市场区域职能的变化、动向。这种变化既受外部因素影响，也受市场内部因素变化的影响，前者如产业结构变化、竞争格局变化、以及诸如自然环境、产业环境、全球环境等变化因素。后者如市场管理方法、市场经营方针的调整，市场服务功能的变化等。
商圈的类型
商圈的类型包括微观商圈、中观商圈、宏观商圈。微观商圈，指不同的业态店或业种店的商圈范围;中观商圈，又叫区域商圈，指区域内的不同的商业业态聚集形成的商圈范围;宏观商圈是指一个城市的商圈范围及其大小，它是由区域商圈所形成的。 西方国家的商圈计算的三种方法:
l、雷利法则—零售引力法则，是计算商业中心商圈大小的公式，只要知道两个商业城市之间的距离，两个城市的人口数量就能够计算出每一个城市吸引顾客的距离，同时通过这一公式的延伸又可计算出某一个城市的商圈大小。当一个商业中心充分采用计算机和网络技术后，形成某一商业中心，两个商业中心之间信息交流的距离将会缩小，顾客将由网民来代替，两个城市中心之间的商圈大小将由网络力量及其辐射力量、网民及上网购物数量的多少来修订。
2、市场饱和理论(RSI，Retail Saturation Index)—是计算每一平方米营业面积的某类商品所能实现的销售额，当RSI呈现高值时，表明该市场尚未饱和，因此仍具有发展零售业的潜力;当RSI呈现低值时，表明该市场已经饱和，新的零售发展商不宜再进入此市场发展零售业。
3、购买力指数(BPI，Buying Power Index)—是估计经济区域内可支配收人的大小，如果用购买力指数除以本区人口占全国人口的比重，就能得出市场质量指标(QI，Quality Index)。
商圈与商业区的区别和联系
(一)传统的商业区。传统商学理论将城市商业布局称之为商业区，它包括中央商业
区、区域性商业区、社区商业区等。
1、中央商业区，应叫中心商业区。
2、区域性商业区。
3、社区商业区。
(二)现代商圈概念≠传统商业区概念
商业区具有浓厚的计划经济痕迹，如“中央”商业区的“中央”具有计划经济的痕迹，正因为如此，就出现了“中央”或者“地方”之间的差异。现代商圈的意义有两个方面的创新意义:1、商圈的辐射范围可以透过传统的行政区域壁;2、两个商圈也可以叠交形成“交集”，相互渗透行政区划。
南城商圈定位及其特点
如北京商圈:(1) 3000多年前北京最早的南城商圈在宣武门、崇文门地区，具体来说后来形成前门一大栅栏中心商圈; (2) 20世纪改革开放初期形成王府井、西单、前门一大栅栏的“品字形”的中央商业区;(3)90年代以来随着不同环线路开通形成多层次、分散化的商圈形成，由过去中心商圈集中于三环以内，变为分散于三环沿线至四环沿线甚至到五环外;(4)至今“大北京”商圈的形成，形成80多个市级商业中心、70多个区域商业中心，众多的社区商业区，两网三区、十城十街等，商品辐射力增强，形成京津塘环渤海经济圈的核心，(5)但必须引起注意的是，20xx年奥运会后北京商圈内部会出现某些“空洞化”的端倪，具体表现为:由于交通的改善，城市空洞化规律会逐渐发挥出来，多条新轻轨车的开通，城郊地铁口会出现新的业态和新商圈。
“大北京商圈”内部商圈的动态变化，外部商圈也在动态变化，这也是客观的，不以人们意志为转移的。
商圈是动态发展的
一、北京南城及其范围
北京南城是指长安街以南主要包括崇文区、宣武区、丰台区在内的区域，它是由几个区组成的商圈范围。北京南城从外延来看是由北京的几个行政区组成，不像王府井商圈，也不像西单商圈，不像东城CBD，也不像中关村，各属于不同的行政区管辖，狭义的北京南城包括宣武区、崇文区、丰台区，广义的北京南城包括宣武区、崇文区、丰台区、大兴区等。
二、由于历史原因，形成北京商圈形成传统的“北重南轻”、业态布局“北密南疏”现象北京南城具有独特的特点，历史上有“东富西贵”、“南穷北贱”、“下风下
水”??等描述，老百姓也有“东城富、西城贵，崇文穷、宣武破”的说法，在北京商圈建设中，长期以来形成“重北轻南”、业态“北密南疏”的格局。近几年来，特别是20xx年北京市委、市政府提出了实行政策倾斜、加快南城发展战略决策，并实施了以基础设施建设、危房改造和经济适用房建设为主要内容的南城发展计划，交通在变化，市政设施在变化，居民正在“置换”，大商贸产业已经形成为南城的先导产业，形成了北京南城特有的商圈。
三、北京区域商圈呈现“商圈南移”现象，北京南城商圈内部又具有自身的特点近几年来，北京区域商圈呈现“商圈南移”现象，原因很多，归纳起来主要因素是交通变化和消费者居民的“置换”。
1、交通条件的变化起了大的作用。如菜市口大街开通，丰北路、丽泽路打通并拓宽，南四环近日与四环路全部连通，京开高速业已通车，广安大街、南中轴路三四环间、亦庄开发区连接南四环路的道路也通车在即，地铁五号线启动??城南的交通正在变得更加通畅等等，交通的改善带来地价的上升，引致市场人气上升，名气上升，商气上升，财气也开始上升。
2、“居民的置换”也起到重要的作用。如危房居民的“货币搬迁”，宣武区、崇文区十年来先后搬迁出9万多户，新建小区搬进一批新富裕的居民户，原有居民收入水平的提高，外地居民，如浙江、福建、湖北等地的大批生意人集聚在南城，带来了市场人气。
四、作为南城危房改造，北京南城新建商圈应体现“政府引导、企业自主投资、市场化运作”的原则，一般而言，商圈的投资主体是房地产商，商圈的经营主体是商品经营商，商圈的消费主体是消费者，在现代市场经济条件下消费者是商圈的主人。北京南城商圈定位及其特点:
五、形成北京南城与其他商圈不同的特有商圈
新世纪初，北京南城建设成为“国际性商贸港”，其内涵为:(一)北京南城成为连接中国与世界的商贸枢纽和“窗口”，把北京南城建成“外商区域性采购市场”—把中国的商品和服务卖到全世界，把世界的商品和服务卖到中国来的“窗口”;(二)奥运会的首都商贸支撑工程;(三)首都国际商贸城的重要载体;(四)把南城建设成为营销中国的“大柜台”、大商场、大批发市场;(五)把南城建成与北京其他区县协调发展的经济区域，成为“大北京”区域经济向南渗透的“过渡商贸地带”。具体来说:
1、外向型的民营为主体的商贸企业群体系，以区别于其他区的商业中心或区域商业中心，并形成互补的商业格局;2、多层次、专业化的市场体系，现有的各种类型的专业批发市场体系已经形成，需要进一步提档升级，既有物流批发市场，又有商流批发市场，既有有形批发市场，又有无形批发市场，近几年批发市场应大力推行网上交易和拍卖、商业品牌代理、国际采购等多种现代商业经营形式;3、现代物流和配送的支撑体系，
北京市商业规划中已经将三大现代物流基地之一规划在南城的丰台区 (即房山闰村—丰台王佐)，其中规划中的17个配送区之一以及有些配套服务体系也在南区，如大兴大庄、丰台王泉营、大红门、丰台五里店等;4、用特色步行商业街提升南城区域形象。如磁器口至珠市口之间南、北两侧将建设北京大家庭商业街，商业街全长1 .8公里，总建筑规模30万平方米，将建设成具有北京南城特色的Shopping/Mall且，规划中的专业化主题市场主要有奥林匹克精品走廊、时尚部落、数码空间、珠宝一条街、国际汽车名品展示中心、现代医药城等;5、信息支撑体系，今年以来，南城已经引进外商投资于这一领域;6、形成统一的商贸规划和发展战略，打破行政分割，形成统一的经济区域，按照经济区域精细打造出北京特色的“南城国际大商贸区”。
就南城大商贸发展模式而言，南城可借鉴义乌模式、汉正街小商品市场模式、香港模式、中关村模式、以及中国(含台湾、香港)现有的73个Shopping/Mall的模式，概括起来为:
1、民营经济为主导型的商贸经济;2、商贸旅游一体化，使南城形成商贸旅游一体化的经济区域;3、以商兴工，以商贸为龙头，促进南城工业(如医药、建材、信息产业等)的发展;4、进行南城城市市场营销，改变多年来形成的南城形象，改变南城经济落后面貌;5、政府与企业互动，促进南城经济发展，即“政府引导、市场化运作、企业化经营”。
第四部分 商业地产经营概况分析
1、 整体分析
北京的商业地产发展得如火如荼，但是往往在经历了销售及租赁得火爆后，变成了经营的冷饭。当然，不可否认，商业地产的经营是需要一段时间养成的。但就目前市场形势看来，北京商业地产市场的经营并不乐观。
巨库、第五大道的经营失败极大的打击了投资商的信心，从而使他们对待市场更加谨慎，商业地产的投资市场逐渐转淡。而耗资上亿的亚洲第一大SHOPPINGMALL－金源时代购物中心，在开业的一段时间里，客流量每日不过百人。搜秀、新秀水在开业后也面临经营惨淡的局面。北京新兴商业地产项目整体表现不佳，经营状况难尽人意。
虽然整体状况欠佳，也有少数项目经营火爆，例如几年前兴建的东方广场、新东安市场以及近期上市的君太百货，都取得了不错的市场业绩，营业额年年攀高。东方广场的最高租金甚至已经达到260美元/月/平方米。
总体看来，北京商业地产发展迅速，但是后期经营问题较多，主要有以下几个方面：
1、选址不够准确。对交通、周边环境、消费半径没有深入的研究，造成项目经营惨淡。
2、前期定位不够准确。许多商业项目不进行充分的市场调研，在没有充足的市场支撑的情况下，盲目定位，盲目拔高，不考虑实际情况，无法吸引到目标客户，造成项目经营失败。这一点在巨库项目及北京的首都时代广场表现的较为明显。
3、商业配套设施较为缺乏，休闲娱乐设施较少，无法长时间留住客流，同时也无法营造舒适轻松的购物环境。这一点在许多商业地产项目中都有所存在。
4、前期规划设计不够合理，造成后期的经营困难，同时难以招到主力商铺。
5、业权不统一，无法进行统一管理，无法对商户质量进行把控，同时由于一些业主急需资金，低价出租商铺，拉低了整体商业的租金价格。
6、经营中对外宣传不足，项目知名度无法打出。开发商及管理者与商户互相依赖。
2、 商圈分析
CBD商圈
概况：
北京商务中心区位于朝阳区东三环路与建国门外大街交汇的地区，距长安街约5.8公里，距首都机场高速路出入口约5.8公里。西起东大桥、东至西大望路、南起通惠河、北至朝阳路，区域面积约四平方公里。北京中央商务区现有工业、企业用地149公顷，居住用地84公顷，公建用地55公顷，市政用地13公顷，教育科研用地14公顷，道路及其它用地84公顷，区内共有居住人口约5.4万人。有房地产开发新建和待建项目14个，总建筑面积约330万平方米。目前正在建设中的CBD核心区位于长安街与东三环交汇处东北，占地38.28公顷，规划建筑面积超过100万平方米，将建设包括国际一流的写字楼、酒店、商场、会展中心等现代商务设施。
[CBD总体规划]
功能布局规划 北京商务中心区4平方公里的用地面积，前期规划在综合比较国内外已形成的CBD的基础上，提出建筑规模控制在1000万平方米之内，其中写字楼约50%左右，公寓25%左右，其它25%左右为商业、服务、文化及娱乐设施等。主要的商务设施将沿东三环路、建国门外大街两侧布置，确定位于"金十字"东北角面积约30公顷的地区为CBD的核心区。
空间形态规划 超高层建筑集中于东三环路两侧布置，主体建筑的高度均在100米以上，部分商务建筑高度在150米-300米之间，主要的标志性建筑沿宽敞的东三环路两侧成序列展开，产生一种强烈的震撼力，使东三环路成为展示CBD形象的一个窗口。国贸桥东北角的CBD核心区，是超高层建筑集中的区域，它将形成CBD的标志性建筑群。
整个CBD将成为体现新北京现代化城市形象的最重要的区域。
[CBD功能定位]
城市功能定位：建成北京市走向现代化国际大都市的新城区，建成环境优美、城市功能齐全、基础设施完善的现代化新城区。经济功能定位：建设成为集办公、会展、酒店、居住及文化娱乐为一体的国际商务中心区；成为现代化超高层建筑集中，国际知名公司云集，知识、信息、资本密集，具有规模效应与集散效应优势的区域；成为金融、保险、电信、信息咨询等行业的公司地区总部与营运管理中心。
[未来标志建筑]
目前商务中心区正在建设中的国贸大厦（三期）、央视大厦、银泰中心、财富中心、北京电视中心、国贸三期等高层建筑。它们建成后将是北京商务中心区的标志建筑，也是未来北京的标志建筑。
商业概况分析：
CBD今年新供应的商业总面积将超过25万平方米，以大规模商业体为主。包括中环世贸中心2万平方米的底商、世纪财富中心1.5万平方米的商业、华贸中心20万平方米的大型商业及万达广场南区3万平方米。而去年CBD的商业新增项目多为分散在各项目的底商和社区商业街，如温特莱中心1.2万平方米底商、建外SOHO9万平方米商业街，北京财富中心、富尔大厦及尚都国际中心共计4万平方米的配套商业。
从经营方式和类别来看，CBD目前主要以综合型商业体和项目底商为主。体验式消费所能带来的愉悦感在某种程度上超出了定点式消费，但CBD受到地价的制约，使得体验式商业的开发几乎不可能，这就给泛CBD区域，如苹果社区、四季华侨城、四季东方城等着重休闲、体验的商业经营项目以很大的市场，它们的定位及客户都是与CBD相关联的。在这一情况下，强调商业的个性化经营管理对CBD这个高品质需求区域而言十分必要。
上图是对CBD区域的一项消费者年龄调查，调查显示，青年人员（35岁以下）达到了55.5%，占总数的一半以上；而中年人员（35-50岁间）达到了35.0%，而50岁以下的占到了调查总数的90.4%。说明本区域的消费人群以年青人居多，兼有时尚消费。 CBD作为北京中央商务区，一定程度上就是北京潮流的风向标志。是商业顶级消费地段，这也就造就了CBD昂贵的商业租金和商品。CBD的商业经营所面向的群体较为小众，主要满足高消费人群的消费需求，主要是满足CBD区域内高消费人群及办公人群的需求。其商业经营整体状况由于有了有力的市场消费力支撑，发展的较为平稳，但始终脱离不了作为商务配套的地位。这也是CBD商业最显著的特征。
目前CBD内的购物中心及百货基本已经饱和，未来CBD商业发展趋势将以旗舰店、
概念店、精品店的发展方向为发展主流。
汇聚着朝阳门、建国门、燕莎等商圈的CBD高档商业区，带有典型的时尚性、高品质性和文化契合性。与其他商圈的形成历程不同，它们抓住了上世纪九十年代我国经济高速发展的良好契机，以最快的速度，在东二环、东三环一带成功打造了京城最高档次的繁华商业中心区。随着这里日趋成熟，拥有大量的著名办公大厦、购物中心、豪华酒店、高档公寓等设施，集金融、商业、贸易、信息及中介服务机构多种业态共存的CBD大商圈，已经成为了北京经济实力和商业水准的标志。
商圈地位：中流砥柱
朝外商圈
概况：
朝外商圈联通二环和三环中间，朝外大街规划面积是100万平方米，现建64万平方米，还有三分之一将在未来两年内出现。朝外商圈作为CBD区域的延伸，其本身就带有浓厚的CBD气质，商务发展迅速，商业配套完善，商业的发展依赖于商务的发展，并且相互作用形成商圈。同时，其浓厚的涉外气质也是其发展必不可缺的因素，朝阳门附近集聚了各大外国使馆区，涉外商务办公居多，整体商务氛围浓厚，商业档次较高。 经营分析：
朝外目前现有的商业物业有经营主流高档服装服饰的丰联广场、大型百货华普大厦、旺市百利数码生活用品超市、钱柜旗舰店、麦乐迪、烧鹅仔等餐饮娱乐商业。商业物业的供应较为充足，主要客户为写字楼办公人群，客源稳定，商业地产租金逐渐攀升 ，现平均租金为11－12/月/平方米。商业地产整体租售、经营状况较好。
未来的朝外商圈在现在的基础之上，在朝外大街中南部逐步形成以昆泰国际中心为轴心，自景升东街、朝外南辅路、日坛北路、神路街至朝外大街中段的国际品牌环绕步行商业街，建设一个民族特色街，区域的商业将逐渐与CBD商业相联接，形成商业走廊。本区域将是具有现代化、国际化大都市风采的商业、商务、文化、娱乐综合功能品牌商业街区和高档住宅区。是北京未来继王府井、西单商业街之后国际化的“北京第三商业街”。 朝外商圈正倾力打造北京ＣＢＤ的第二战场，特别是周边云集的使馆区，为朝阳门商圈带来了无尽的高消费能量，各国使节、往来的商贾、世界各地的商务人士云集于此，消费动力无可限量。
商圈地位：小CBD商务区，CBD 第二战场
亚运村商圈
概况：
亚运村商圈位于北京城正北部，在风水学理论中处于上风上水的地位，包括自然环境、地质、水文等状况都是比较适合居民生活和居住。20世纪末，随着北京经济的不断发展和城区外扩，京城北部逐渐发展成为又一新兴居住区。由于亚运会的影响，京北发展迅速，人民生活水平不断提高带动商业及房地产业的发展，该地区建立起大量的中高档商品房，吸引了北京高端人群迁入此地，亚运村逐渐成为京城“富人区”。 经营分析：
商业经营种类及经营状况
（1）、百货业
百货业是亚运村地区主要的经营业态，尽管本区域内百货档次偏低、数量较少，但是，由于本区域住宅建设速度较快，目前已经成为北京市重要的交通主干道。加之周边百货数量较少，没有出现恶性竞争带来的负效应，且几家百货分布集中，群聚效应较为显著，商业区域逐步形成。受这些大环境的影响，目前，本区域内几家百货物业总体经营状况良好。同时，百货的良性经营更加带动了其周边的商业发展。
（2）、大型超市
该区域内几乎没有家乐福、易初莲花、沃尔玛、乐购等大型知名品牌超市，仅有旺市百利、物美超市、家和超市等连锁经营的品牌超市。同时，存在百货店自行设立经营的超市，但品牌知名度和市场认知度不高，无法以商业龙头项目引导并带动消费人群对其商品的认可。
（3）、休闲娱乐业
由于该区域餐饮业发展迅猛，特别是在目前的亚运村商圈内，数百家餐饮供应体量大、分布集中，因此，在就餐后对休闲娱乐的需求自然较高。而本区域内休闲娱乐业态稀缺，目前区域内几家大型的娱乐场所即使档次及内部环境、服务水平较低，但由于消费人群的选择空间较小，因此，不论是哪家商户，其经营状况都基本良好。而目前随着青鸟、钱柜这些品牌商户的陆续进驻，解决了区域内相当一部分娱乐消费者的消费需求，受到了大家的欢迎，区域内娱乐休闲业的整体发展水平直线上升，经营前景十分乐观。 亚运村商圈属于典型的餐饮、娱乐、超市等生活配套商圈的气氛，但鉴于周边未来庞大的商业地产规模，该区域的竞争风险会很大。商圈的消费规模虽然在增加，但与商业地产规模的增加相比似乎有些失衡。
商圈地位：新兴旅游、娱乐、酒店服务配套商圈
3、个案分析
东方广场（王府井商圈）
概况
东方广场位于东长安街一号，是北京市的中心地带。占地一百万平方米，划分为“东方经贸城”和“东方新天地”两部分。是集购物、餐饮、娱乐休闲等一站式消费的综合性商业群，其中“东方经贸城”拥有八幢办公大楼、一幢五星级豪华酒店“东方君悦大酒店”及四幢酒店式服务公寓（东方豪庭公寓）。“东方新天地”包括五个不同风格的商场：都市新天地、缤纷新天地、庭苑新天地、寰宇新天地、活力新天地和一个中央喷水泉广场、多个四季常绿的花园和一个庞大的三层室内停车场。其中商业营业面积为10万平米左右。
商业分为地下和地上两层，业态丰富，全部为国内外知名品牌；写字楼分为8栋，每层面积达3000平米，灵活分割，既适合国际大型企业租用，也适合隔断成为小面积租用；“东方豪庭公寓”共有四幢住宅大厦，包括“尊萃豪庭”、“君汇豪庭”、“金悦豪庭”、“汇贤豪庭”四个主题，全部为豪华公寓，甲级服务；东方君悦大酒店为5星级酒店，提供各种配套完善的设施和服务，迎接中外宾客。
（1） 商业业态分布及所占比例
东方广场业态齐全，种类丰富，总体定位在高档世界名牌产品的经营和销售。汇集全世界知名品牌服装、餐饮、珠宝首饰、娱乐休闲、化妆品等。整体经营业态分为：女装、男装、百货超市、娱乐图书、美容个人护理、休闲装内衣、珠宝、皮鞋饰品、餐饮、银行、服务及其他。其中女装品牌38个、男装品牌16个、珠宝首饰及钟表类品牌22个、娱乐图书类品牌18个、百货超市类5个、休闲类服装21个、餐饮40家、鞋帽礼品类36个、个人护理及化妆品类10个、公共服务类18个，其中银行7家。商场分为地下一层和地上一层。
商业部分营业面积高达10万平米，其中一层主要经营餐饮和休闲类服装，二层主营服装、娱乐、美容等，每层各业态均有分布。其中女装经营面积为4619平米，男装2726平米，百货超市11159平米，娱乐图书等8866.23平米，美容及个人护理936.74平米，珠宝类2156.24平米，休闲服装及内衣5499.82平米，皮鞋饰品等1870.87平米，餐饮13683.1平米，公共服务类1458.56平米。
东方整体业态分布较为均匀，种类齐全，在王府井步行街上比较凸现特点，吸引的年轻人较多。娱乐休闲占有比例相对于其他商场比例较高，各个方面综合服务整体水平较高，比较符合王府井的整体规划定位。
（2） 商业、写字楼、公寓及酒店的租赁方式、租金价格及支付方式
东方广场租金平均价格在100美金/月.平米。大部分商铺只租不售，租金的支付方式为压三付一；一般情况下，餐饮的租金收取比较低，化妆品和服装类商品租金较高。
（3） 营业状况及客流量
东方广场商业营业状况较好，人气很旺，由于地理位置的优势，日客流量高峰时可达百万人。商铺平均日营业额为8000－9000元，甚至到数万元。客流量如前所述，日均客流量20－30万人，高峰时达到百万。商业部分年营业额高达10亿元左右。
（4） 总结分析
东方广场位于东长安街一号，王府井步行街的东端，地理位置极佳，借助王府井长期以来形成的商业中心区地位，成就了东方广场的国内最大的商业航母地位。东方自开业以来，营业状况良好，日营业额平均为1000－2000美金左右。
由于王府井地区主要客流量为外地旅客，从而对东方广场的客流问题形成了极大的挑战和考验。现代大型购物中心的选址，必须同时具备三个条件：一是地理位置能代表城市商业发展的新趋势；二是交通便利；三是必须拥有相当数量的中高收入的消费群体。前两个条件没有问题，但是第三个条件确实是东方广场发展的挑战。
东方新天地采取只租不售的方式入市，经过管理层的精心培育，租金连年上涨，最高租金达到260美元/月/平方米。平均租金为30美金/月/平米左右。
为了改变王府井客流与东方广场不相融的问题，东方新天地在开业的第一年就花费1100多万元用于商场推广，以尽快提升商场的知名度，同时改变北京市民不去王府井购物的思想。
此外，自20xx年起，东方新天地开始对租户进行10％的清洗，一些不符合东方新天地理念的租户被退约。东方新天地之所以愿意坚持高档商业场所的定位并愿意为之继续投入的原因，就是对招商不利原因的分析和判断。经过一年的经营，东方新天地里本地消费者与游客的比例为50：50，第二年已改变为75：25，第三年就变为80：20。目前这个比例已经逐渐稳定。目前东方新天地拥有租户逾200家，其中经营面积在1000平方米以上的主力店铺逾12家。20xx年东方新天地日客流量10万人，最高可达23万。 东方广场成功原因：
? 准确的市场定位
东方广场被定位为国际性经贸中心，酒店每年要召开很多国际性会议，30万平方米的写字楼租户大部分为世界500强企业，公寓里的住户多为外企员工。因此，东方新天地的定位标准就是东方广场的配套服务商业。
东方广场一直在经营理念上坚持“协同效应”，其城中之城的设计为租户带来极大的便利，许多公司不仅式东方广场写字楼客户，也同样是东方新天地的消费者与东方豪庭公寓的租户。注重整体的营销策略，使得东方广场的用户能够有机的融合起来，增加东方新天地的忠实用户群。
? 独特的设计理念
综合建筑群体的概念在2000左右较为少见，其一站式的消费方式全面迎合了人们的生活模式，同时为店铺提供了庞大而稳定的高消费客源。
? 成功的地产运营模式
东方广场整体经营面积逾10万平方米，全部采用出租形式对外经营，统一的业权使其能够有力的控制租户的质量并进行必要的清洗，整体把控商场的运营方向，及时调整运营策略。为了和商场整体的形象吻合，东方新天地对于商户有着严格的要求，和商场定位不符的商户被严格排除在外，进驻商户也要收到严格的监督。如果商户违反规定，就会被立即退约。
? 专业的管理服务
优质且细致周到的服务，为东方新天地培养了一种管理文化，而这种文化会渗入商场的每一个角落，同时有效的培养了顾客的忠诚度。
? 多元化的商业经营
因为有很多外籍员工住在东方广场，新天地特地招进高档幼儿园和外资口腔诊所，这些特色调整，均取得了非常热烈的市场反应。
? 适当提高餐饮比例
商业运营中，商场的餐饮应该维持在22％－25％的比例，但东方新天地已经达到27％。原因有两个：
一是商场办公楼群的体量是别的项目无法比拟的，30万平方米的办公楼等于国贸的两倍，办公人群对餐饮的消费需求很强。
二是东方广场靠近王府井，每天30－40万的人流量，虽然与不兴街风格不同，仍有不少人会逛到新天地，并进行餐饮消费，加大了对餐饮的需求。
SOGO（庄胜百货）（西单商圈）
概况
SOGO位于宣武门外大街，是由日本SOGO集团提供SOGO标志的百货商店之一。 是北京南城为数不多的大型高档商场。该商场面积84000平方米，地下3层，地上6层。地下2至3层是可同时容纳1200辆车的停车场。店内设计以“彩虹”为主题，店内各处通过水、光展现“彩虹”，地下一层的小吃街有一条贯穿东西的长达70米的人工河流，两侧配置着可容纳800人的快餐席位，是一个轻松愉快的快餐场所。商场正门入口处悬挂着一面“迪士尼”时钟，当每一个整点，伴随着“一个小小世界”的曲子，身穿民族服饰的小娃娃就会出来跳舞。商品的销售区不仅有宽阔的面积，而且每一层都采用了“一目了然”的顾客流动线的设计，保证很多顾客通畅流动。
经营状况分析：
定位准确
SOGO以高品位、大众化为其经营理念，店内拥有多款世界级品牌服饰专卖店，也有不少大众化的中档品牌。6层还设有特卖场，以日常用品为主，低价销售，并且每周更换内容，给顾客以新奇和留念。
SOGO 的人流量在普通的日子里平均为3—4万人，节假日曾经达到过20万人以上，在20xx年曾经创造了单日全国冠军销售额4360万。SOGO的经营是比较成功的，市场定位相当准确，管理水平在同类商场里要算是名列前茅。
开拓新业务
商场还进行了新的业务尝试，进行贵重及大件物品分期无息销售，率先走出了信用销售的脚步。
配套设施完善
SOGO的购物功能及休闲配套较为完善，虽然处于西单商圈的边缘，但其新颖独特的商品，准确的市场定位，依然能够吸引大量的消费群体前往。甚至形成自身的独立小商圈，带动周边商业的发展。
积极的宣传推广
每逢节假日及周年，SOGO都会举行店庆活动，同时，SOGO商品折扣率的幅度比较大，所以往往吸引到很远地方的顾客前往购物。
成功的商业运营模式
全部铺面只租不售，牢牢控制业权，从而进一步把控商户质量，及时调整商场的发展方向，维持较高的租金和良好的经济效益。
中友百货（西单商圈）
概况：
中友百货于19xx年元旦隆重开业，当年全年营业额为2.9亿，20xx年全年营业额为5亿，同期同比增长67.77%，2001全年销售额更是飙升至7.9亿，同期同比增长57.26，20xx年10月份，中友百货在原有经营业种上又陆续添加了餐饮、量贩式KTV、酒吧、网吧、休闲茶艺馆等多种业态。
北京中友百货营业面积近40000平方米，坐落于西单商业区黄金地段，南临西单文化广场，西对中国银行大厦，东 汇北京图书大厦，成为西单北大街距长安街最近的百货公司。
经营状况分析：
中友百货的成功除了地利之外，经营策略谋划得当是其大发展的主要原因，它目前是西单地区最活跃的商场，商业促销活动不断，良性运转，成为该地区商业企业中的贵族。
西单地区的顾客多半是收入较低的年轻人，他们虽然收入低，但花钱并不吝惜，因此商品价格在这里起着十分微妙的作用，它既不是决定性因素，但绝对不可或缺，而中友的商品层次正恰到好处。
中友百货目前商品的折扣率较高，虽然销售业绩增长迅速，但利润水平却有所回落。 第五大道（亚奥商圈）
北京第五大道的商业规划理念源于美国纽约著名的第五大道精品Shopping Mail 为主题概念设计，集时尚精品、娱乐休闲、美食餐饮、文化步行广场为一身，是亚奥商圈首家移植纽约第五大道的精品旗舰购物中心。"精品与特色汇集，繁华与品质相聚"，以满足周边高收入居住区的高品质生活需求，开发商规划其将成为未来北京亚奥商圈繁荣的引领者。
然而，拥有最时尚的Mall概念，地处最有投资潜力的北京亚奥区，却无法改变第五大道的惨淡开局，言犹在耳的10%年回报率已成泡影，这些足以为热衷于商业地产开发投资的人们又敲了一次警钟。
位于亚奥核心商圈的高档精品购物中心--第五大道于今年"五一"正式开业至尽已5个多月了，但顾客稀少，经营惨淡，难见前期理想规划中的热闹景象。到目前为止，第五大道地上一、二层共有76家店铺，只有47家正常营业，12家停业维权，另外的17家空置。而整个购物中心，只有地上的一、二层店铺对外营业，可见招商率大大低于50%。据初步统计，位于地面一层邻街的主要店铺，如宝岛眼镜、星巴克咖啡、全聚德、欧伯
莱等知名品牌在营业高峰时段尚有一些顾客，而购物中心的二层就更加显得死气沉沉，鲜有顾客出现。
星巴克咖啡厅里没有一个顾客，只有一个服务员无所事事；二层幽静得怕人，只有不到５家的商户营业；多数商户大门紧锁，玻璃门被一根长长的锁链锁住，只有门口贴着统一格式的《第五大道购物中心商户致业主的一封信》和统一字体的“停业维权”四字标语，由于对业主和商场不满，位于第五大道的２０多家商户已自关店门一个多月。 停业维权的商户们表示，第五大道的宣传很不到位，就连大厦本楼的租户和北辰附近的人们都不知道第五大道是个商场，并且招商时对开业日期存在着误导之嫌，致使商家无法正常经营，蒙受了巨大损失。第五大道商户成立了“商家联谊会”，用集体诉求、停业维权的方式向第五大道开发商首创置业以及其物业经营公司桦达物业提出了免租期延长半年的要求，并表示未达成协议之前商户集体停业。
首先，从该项目的地理位置上来讲，第五大道位于亚运村北大屯路与安立路交叉路口，交通便利，多条交通线路和规划中的地铁路经此地。基本消费区以高知识、高收入的消费群体居多，消费能力较强。36000平方米的体量相对较大，可以满足相对更大的消费区域的消费者。
针对上述的区位状况，可以看出，第五大道投资开发商的商业定位相对合理，即综合考虑到项目的位置、交通状况、消费能力及项目的体量等诸多方面优势，把项目定位为满足周边高收入居住区、高品质生活需求的精品购物中心。
（1）第五大道从规划、招商角度看不到商业业态规划的准确性和合理性，商业规划并没有得到投资开发商的真正重视；
(2)"产权式"的开发模式无法保证未来的统一经营和管理，同样无法保证统一的招商，即无法按照营业水平、业态、及知名度等方面鉴定、筛选和确定商家，最终导致商业规划难以实施及招商无力。
(3)规划设计不够合理。从商业物业产品本身来讲，第五大道将临街一层尽可能分割为有独立门面的商铺，而将一层部分和二层划分为室内小商铺。不论是如何划分，只要是出售了就不可能统一经营。一层临街的黄金铺位都被分割为独立门面，在商场内部没有设出入口，这部分商铺的客流无法直接进入商场内部形成互动；同样，商场内部的客流要想逛临街商铺也必须从商场内出来，临街店铺与商场内商铺人为地被阻隔，没有有效的人流动线，无法形成互动。
（4）在经营管理方面，开发商在规划前期只注重商铺的租售价格，一味地以租售高价作为目标，忽略了商场的后期经营，这也是导致第五大道现在惨淡经营局面的原因之一。
第五部分 商业地产项目选址研究
不同业态搜狐网的商家对商业设施的要求各有不同，开发企业很难做到逐一把握。什么是商家对商业地产的核心需求呢？在不同的商业业态的选址要求中，它们的共性是什么呢？我们通过对零售商业选址技术的剖析，难题就会迎刃而解了。
5.1店址是现代零售商业的核心竞争力
现代零售商业的生命力，源于商家对消费者需求的满足。
早期，消费者对零售商家的需求是：能买到需要的商品。商家要满足这一需求，主要是依赖自身拥有的商品经营技术，其中包括对商品种类、商品质量、商品价格等要素的管理。
随着市场经济的发展繁荣，商家的数量不断增多，消费者对商家的选择机会也就相应增多了。同时，随着人们生活节奏的不断加快，时间的价值也在提升，促使消费者对零售商家的需求已经不仅仅是满足于能买到商品，而是逐渐上升为要能尽可能便利地买到商品，增加了对购物便利性的需求。要满足这一需求，除了商品经营技术的作用外，主要是依赖商家的选址技术。
可以说，商品经营技术和店铺选址技术构成了现代零售商业竞争力的两大支柱。 对于商品经营技术，由于其早已被商家普遍重视而得以不断改善和提升。时至今日，随着各商家的学习能力和复制能力的加强，随着人员的流动，商品经营技术已经和商品本身一样具有了极强的流动性。昨天你有的新商品，可能今天我就也有了；今天我采用的销售新策略，可能明天他就也采用了。不同商家之间在商品及商品经营技术上几乎已是无秘密可言，相互的差异日渐缩小，商业竞争愈演愈烈。
面对激烈的竞争，商家满足消费者便利需求的能力，将会愈来愈成为商家保持常胜的核心竞争力，这种核心竞争力集中体现于商家运用店铺选址技术正确选择出的店址。因为店址是商业经营的基础平台、是难以改变的实体、是无法克隆的资源。对于一家已建成的商场，要对其硬件进行任何改造都会付出大的代价，更不必说要想改变商场所在的位置了。由于受地理、环境、人文等多种因素的综合影响，任一处店址都不会是完全一样焦点房地产网的，当一个商家先机占有了一处位置很好的店址并取得经营成功后，尽管其他商家可以全套模仿它的商品和技术，甚至可以挖走它的人员，几乎所有资源都可能被共享，但唯一做不到的是无法得到完全相同的店址。
5.2便利性是零售商业店址的第一特性
连锁经营商业的店铺发展，已经逐渐形成一门新的独特的边缘性学科，它涉及了商业营运、法律、财务、工程、信息管理、公共关系和项目管理等多个学科领域的专业知
识。科学地运用店铺选址技术选择商业店址，则是店铺发展工作的首要内容。
店铺选址技术自身包含了诸多具体内容，选址的操作过程中也会面临各种不同的实际情况。如何在各种因素交错之中把握住稍纵即逝的机会呢？常言道：“万变不离其宗”。只要抓住商业选址的宗质和基本属性，就能够在众多各有千秋的商业设施项目中，驾轻就熟、合理取舍，高效率、高质量地选出满意的店址。
零售商业店铺选址的宗旨是：为消费者选择便利。
购物是否便利，往往是消费者选择商家的重要因素，特别是当各商家的商品及其质量、价格趋于近似的情况下，便利与否几乎起到了决定性的作用。因此在选址中，一切都要立足于消费者的立场，着眼于能否使消费者在购物中感到便利。消费者购物的便利性已经成为零售商业店址的第一特性，也是衡量店址优劣的首要标准。
消费者对购物便利性的诉求是贯穿于购物全过程的。这个全过程并不仅仅是从消费者进入商场开始，而是从消费者的出发地（多为居住地或工作地）开始的。为确保选出的店址能最大限度地满足消费者购物的便利性需求，通常可将购物全程分解为串联的五个阶段，依次进行分析研究，设身处地找出消费者在每个阶段相应的便利性需求，并分别确定出为满足这些需求所应达到的条件及其标准，这些就构成了零售商业店铺选址的基本法则——便利法则。
5.35A法则是商业店铺选址技术的核心
5A法则即“便利法则”。“A”是Advantage(便利)图行天下的英文字头，由于便利法则的基本内容包含了五个层次的便利，所以便利法则也称为“5A法则”。 5A法则主要应用于针对某个城市或区域、为大型零售商业选址所进行的工作。 5A法则的基本理念是：以消费者为本，为消费者购物提供全程便利。以消费者为本，就要站在消费者的立场为消费者着想，明确选址工作是“为何做？”；提供全程便利就要对消费者购物的全程进行分析研究，明确选址工作该“如何做？”。
5A法则是商业店铺选址技术的核心，它主要涉及了五个方面的内容：1、交通便利；2、确认便利；3、趋近便利；4、进出便利；5、选购便利。围绕这五方面的内容，以购物便利性为主线，5A法则囊括了店铺选址工作中的各个主要环节，为确定店址的各项标准和指标提供了依据。
交通便利——是指让预期数量的消费者能便利地从其出发地到达商场所在的地域。对交通便利性的研究，是以商家对消费者的预期数量为基础的，这个预期数量又源自商家对周边人口分布及其消费水平的调查分析。不同商家在同一地区、或同一商家在不同地区，对消费者的预期数量都可能会有所差异。对于大型零售商家而言，目前对有效商圈常住人口的预期数量一般不会少于20万人。交通便利性研究主要涉及了消费者对交
通时耗的便利需求，并由此引伸出消费者对不同交通方式、不同交通道路等方面的便利需求以及由于一些自然障碍因素对便利性的影响。其中包括：
?交通时耗：针对大型综合超市，单程5分钟内—满意，10分钟内—可以，15分钟—勉强。
?交通方式：自驾车、出租车（的士）、公交车（巴士）、自行车、步行。 ?交通道路：主干路、主路、支路、环路、快速路、高架路、高速路、单行路、步行街。
?自然障碍：铁路、河流、封闭路、城墙、丘陵、厂（院）区、公园。
确认便利——是指让消费者能便利地找到目标商场。即使是已被消费者熟悉的商场，由于其周边社区、道路和其它相邻建筑物的发展变化，也会不可避免地让人一时“难找”甚至“找不到”。特别对于自驾车的消费者而言，在行驶中寻找想去的目标商场会更困难，商家为此需要增强商场建筑物的可视性。而且，加强确认的便利性还会增加消费者即兴购物的可能性。主要措施为：
?远距离确认：500米外，高位店标，指路牌。
?中距离确认：200米外，建筑临主路，建筑临街长度至少60米以上，外墙大型店标，无遮挡（树、其它大型标牌等），周边开阔。
?近距离确认：50米外，商场入口标牌，电梯入口标牌。
趋近便利——是指让消费者能便利地靠近到商场门前。不同交通方式有不同的趋近便利性需求：
?对于自驾车、出租车、自行车：需有对应于来向不同车辆的道路出入口、允许车辆倒头的路口、无路障、无绿化隔离带；
?对于公交车：需有若干条公交线路的车站点距离商场不超过200米，其每日的运营时间不少于商场的营业时间；
?对于步行者：需有跨越公路的人行天桥或过街人行道。
进出便利——是指让消费者能便利地进出商场。对于建筑面积超过1万平方米的大型超市，考虑的主要因素包括：
?多组并联的外门构成的商场主入口，总宽度不宜小于12~16米，其中有1~2组自动门；
?门口外的台阶尽可能少且不宜超过4级，防滑，有手推车通行坡道及残疾人无障碍通道；
?门口外有较大的雨棚，门口处有充足的照明；
?超市不设在首层且对首层无使用权时，应有直接通向超市的自动步道且步道的入口尽量靠近首层商场主入口；
?机动车停车位宜达到200个以上（仓储式商场宜达到300个以上）。室外停车场应靠近商场主入口，购物小推车可到达每个车位；室内停车场应设在超市商场的同层或邻层（不宜隔层设置），并应设置自超市直通室内停车场的自动步道；
?有出租车上下乘客的场地及出租车排队候客的场地（不宜少于5个车位）； ?有自行车存车场地。可将两轮机动车停车位与自行车存车场地相邻。
购物便利——是指让消费者能便利地在商场内辨认、选择、拿取、携带所需商品以及结算付款。为此，需要将选址技术与商品经营技术高度统一和匹配。前者通过选择或设定相关goodfeel的建筑条件满足商场硬件方面的需求，后者通过提供经营服务满足商场软件方面的需求。通常，根据顾客的便利性需求和商品经营技术的需求，大型超市商场对建筑条件的相关要求为：
?适宜的商品展放空间，满足特定商品数量对展放空间的要求。对大型综合超市，通常需要约1万平方米建筑面积，其中60~65%为卖场经营面积。建筑层高通常宜大于
4.80米。建筑柱距利于商场平面布局，通常柱距9~12米为宜；
?适宜的通道，便于推购物车的顾客通行。涉及其宽度、地面饰层、建筑柱距等因素。通常主通道宽4~6米，次通道宽2~4米。通道地面平坦，饰面材质防滑、耐磨、抗碾压； ?适宜的楼层，首层为佳，尽可能避免跨层，必须跨层时，超市总层数不宜超过2层。跨层时应设双向自动步道，其出入口前需有4~6米距离的缓冲区；
?适宜的收银区域和适量的收银台。约1万平方米建筑面积的大型综合超市，收银机不宜少于25台，通常为30~40台，个别商家会超过50台。收银台前应留有足够的停滞区，通常需留出3~6米长度的排队区域；
?充足的照明，通常照度大于800勒克斯，生鲜区应有适当的辅助照明；
?舒适的空调，通常夏季室内设计温度26摄氏度，冬季室内设计温度17摄氏度； ?小推车及其存放区；
?服务台及存包处；
?配套经营的小商铺区，通常为10~40个不同品类的小商铺。
另外，除了满足消费者的五种便利需求，选址中还需要注意满足商家自身在经营管理中对店址的便利性要求。例如货运通道、专用卸货区、货梯、库房、办公房位置等等，这些是消费者便利需求之外的商家内部的便利性需求。
综上所述可知：5A法则，即“便利法则”是大型零售商业选址的基本准则。可以说，商家选址就是在选便利，商家竞争也将会更多的是对店址便利性的竞争。
对于商业地产开发商而言，当你掌握了以上所述的5A法则后，还有必要担心自己开发建设的商业建筑不符合商家图行天下的需求吗？我相信，如此开发出的商业建筑，一定会成为品牌商家追捧的“香饽饽”。 依照5A法则要求的便利性原理，同样可以开发建设出符合经营者需求的宾馆、酒店、影剧院、展览馆、餐厅、歌舞厅、健身房、美容厅、及至干洗店、便利店、银行、邮局等各类终端消费的商业和服务业经营场所。 对于各类业态的商家而言，当你熟练运用了5A法则后，面对千差万别的商业设施还会无从下手吗？还会担心自己选的店址能否满足经营需求吗？我同样相信，你必将成为行动最快、效率最高的选址高手。
5.4商业店面选址要求
一、经济型酒店选址要求：
1、区位要求：邻近主要公路（或高速公路）的交叉道口，交通便利，有通往商业区及机场、火（汽）车站的公交线路；市郊结合部。
2、建筑要求：独栋，周边有停车场。
3、面积租期：建筑面积3000—6000平方米，基本年限10年以上。
4、合作方式主要有三种：特许经营、租赁、共同投资。
二、咖啡店选址要求：
1、商圈要求：商住楼、高档住宅区、饮食街、大酒店附近，人流充足。
2、建筑要求：层高4米以上，要有适合装修的招牌位及广告悬挂点，排污、排烟管道铺设方便。有充足的停车位，至少10个以上。
3、面积和租期要求：一般在300——500平米之间。房租控制在4.5元-5.5元/平
米/天，租房年限5年以上，一般至少7到9年。
三、超市选址要求：
1、商圈要求：市口较好，位于市中心，新老城区结合部或大型住宅小区内的门面房；对于大型超市消费者步行到达店址所需时间在10分钟以内的范围为核心商圈，所需10--30分钟的范围为边际商圈，商圈内具有固定住所的常住人口为主体的现有及潜在人口总数，要求在 15-20万人，且周边人口具有一定的增长趋势；社区型综合超市 商圈要求：消费者步行到达店址所需时间在20分种以内的商圈范围，商圈内具有固定住所的常住人口及潜在增长人口总数要求在5--8万人，且周边人口具有一定的增长趋势。
2、建筑形态：最好框架结构，期房、现房都可。楼层不超过三层，层高净高不低于3.2米，柱距以8米×8米为宜，物业纵深以30--50米为佳；
3、面积和租期：便利店面积80~120平方米、标准超市面积800~2000平方米、社区店面积2000~5000平方米、大型卖场面积5000~20000平方米；购买用房面积一般为10000-20000平方米。
4、合作方式：租赁、联建、购买
四、火锅店选址要求：
1、商圈选择：选址于人口不少于5万人的居住区域或社区型、区域型、都市型商圈。
2、建筑要求：框架式建筑，厨房可小于餐厅营业面积的三分之一，其余同餐厅。楼上商铺亦可。
3、面积和租期：150~500平方米，租期至少2年。
五、普通餐厅、快餐连锁等。
1、商圈选择：商务型的普通餐厅以商务酬宾为销售对象，一般选址在商务区域或繁华街市附近，或其他有知名度的街市；大众餐厅以家庭、个人消费为主，一般选址在社区型或便利型商业街市。而快餐连锁一般选址在客流繁忙之处，如繁华商业街市、车站、空港码头，以及消费水平中等以上的区域型商业街市或特别繁华的社区型街市。
2、建筑要求：一般连锁餐饮要求框架结构，层高不低于4.5米。配套设施：电力不少于20千瓦/100平方米，有充足的自来水供应，有油烟气排放通道，有污水排放、生化处理装置，位置在地下室或一、二、三楼均可，但忌分布数个楼面。而普通餐厅因
餐厅为个性化装饰、布置，各种建筑结构形式均适合开设餐厅，但剪力墙或承重墙挡门、挡窗除外，餐厅门前须有相应的停车场。
3、面积和租期：一般要求不得少于三年，面积快餐店要求200~500平方米；大众型餐厅80~200平方米，商务型餐厅150~10000平方米。
第六部分：北京商业地产市场预测
6.1北京商业地产展望
随着中国对外资零售限制的取消，国际零售商得以有机会进入中国这个世界上最大的消费潜力国。一方面，大量的零售商进入中国市场，为推动我国商业地产的发展提供了基础，而另一方面，大量的商业地产项目正在兴建之中，呈现出供求两旺的表面现象。而事实上，从实际项目规划、招商、运营等多方位、深层次看，中国商业地产仍然存在很多问题有待探讨。
以北京市场为例，体现在：散售现象依旧存在；规划策划缺乏专业性；不强调运营管理。这三方面现象说明北京市现阶段的商业地产发展尚未进入一个较为成熟的时期，项目在发展过程中摸着石头过河的现象将进一步推升商业地产的空置率。
数据显示，20xx年北京市大型商业地产供应量约有500万平方米，20xx年1-9月北京商业地产空置率同比20xx年上涨1.5倍，目前商铺空置面积高达143万平方米。而动辄数万甚至数十万平方米的商业面积也在推高北京市商业地产的空置率。 2008北京商业地产展望
根据北京市商业地产近几年的发展情况，我们综合判断其发展趋势，认为20xx年北京市的商业地产市场将主要呈现如下特征：
（一）供应量和空置率会不断提升
有关媒体统计数据显示，20xx年商铺供应量将超过620万平方米，业界预测空置率将超过52%，而随着20xx年奥运会的来临，众多开发商寄希望于能够把握奥运商机开发新的商业地产项目。
有关报道显示，20xx年体量在一万平方米以上的物业将达到300万平方米以上。面对连续数年的放量增长和空置率的快速上升，我们认为20xx年北京的商业地产市场竞争将进一步加剧；同时，伴随着空置率的上升，我们预计空置率面积将超过350万平方米。
（二）奥运只能带来短期繁荣
北京成功获得20xx年奥运会的主办权，无疑给商业地产市场打了一针强心剂，刺
激了我国，特别是北京市商业地产的发展速度。
但是，从最近举行过奥运会的城市及国家经济发展数据来看，除了巴塞罗那的零售市场出现了20%以上的攀升外，其他城市都没有迹象表明奥运会为当地带来了巨大的、长期的零售增长和发展空间。
然而从商业地产的利润获取模式来看，一般的商业地产项目都是要经过9～10年的成功运营才能够收回成本进而获得较为可观的经营利润。因此，单是奥运效应所能够产生的商业市场需求放量对于北京市商业地产的发展可谓是杯水车薪。
（三）城郊化发展趋势日益明显
20xx年北京市的城市发展规划新鲜出炉（2004—2020），其中几个重要的思路引起了我们的关注：一是城市的多中心发展；二是城市人口的有机疏散。
而从目前来看，北京商业地产的现状是总量供过于求、空置率增高，20xx年人均商业面积就达到0.9平方米，但是我们也应该看到，各区之间的人均商业面积差异是巨大的。到20xx年，一方面是朝阳区商业面积将达到2.19平方米/人，另一方面则是城郊区县商业面积依然不到0.3平方米/人。
据不完全统计，近几年北京已有超过10万人跑到河北燕郊、涿州置业，大城市人口向郊区扩散的现象已经开始成型，新的居住区随之形成，并产生新的消费需求。 伴随而来的是具有远见的发展商在北京市多个城郊居住中心开始兴建社区型购物中心项目，如龙德广场、通州区的瑞都国际就是类似的代表项目。随着人口疏散这一现象的日益明显，商业地产开发热点逐步向郊区化发展将成为20xx年的重要特征。 竞争与机遇并存
从20xx年北京市商业地产的发展特征来看，明年将是一个机遇与挑战并存的年代。 纵观国内外众多商业地产项目的成功发展，我们认为成功运作一个大型购物中心项目，应该秉持长期经营的观念，摒弃短线开发的心态，以引入专业化管理团队为关键，创立正确的经营目标和科学的管理体系。
明确的经营目标
从众多成功的商业地产项目的发展经验来看，一个专业管理团队在商业价值创造过程中能够实现的经营目标具体包括以下几个方面：
一是要为消费者创造舒适、愉悦的消费场所；二是要为商户创造富有效率的经商环境；三是要成为投资方（发展商）与商户之间的纽带，建立相互联系的利益体系，共同
来提升商业物业的价值以至三方面的利益。
专业化的管理体系
在建立了明确的商业目标后，还需要用专业化的管理体系来保证目标的实现。首先，是要创建良好的租户组合和体系，并在经营中注重对租户进行适当的调整，以适应不断变化的市场需求。
其次，是要建立有效的营销推广体系，在引起消费者关注的同时，也增加租户的经营信心。
再次，是要通过创建有效的营销环境，创建完善的客户服务体系，来建立顾客忠诚度，不断维护核心消费群体。
最后，是通过建立高标准的物业管理体系，来创造安全、舒适、整洁的购物环境和人性化的购物感受。
总而言之，在所有业态中商业地产的专业性和操作性要求最高，而其所获得的利润也相当惊人，因此很多开发商即使从未涉足也愿意花重金投入。然而，要抓住机遇赢得竞争，获得商业地产项目的真正成功并非一个短线过程，必须放在一个更为长久、宏大、科学的目标及运作过程中实现。
6.2北京商业地产“拐点”？
奥运归来，商铺前景是喜是忧？集中投放，商场空置是利是弊？
"长期持有"能否一统天下？"产权散售"末路真的来临？
"外资"与"内资"孰高孰低？"大腕"与"散户"如何"夺食"？
"实体运营"和"资本运作"，哪个更有利可图？
二、三线城市商战"攻防"，到底鹿死谁手？
历经近6年的高速发展后，我们拥有了一片浩瀚无边的商业地产海洋；而"成长的烦恼"也如期而临："持有"和"散售"之惑，"基金"与"上市"之难，"饱和"与"空置"之辩??而这一切，都汇成一个疑问：商业地产，明天会怎样？
毫无疑问，20xx年，随着奥运盛典的举行，北京商业地产将进入全盛时代，在其带领下，全国商业新开业面积、销售总额、新进品牌数量都将出现令人惊喜的增长。然而，与一时的辉煌相比，我们更期待商业地产持续、稳定、健康的发展，期待商业地产回归
到沉着、理性的价值增长。
因此，《地产》遍访行业专家，为20xx年新春献上15大预测。希望它能为您拨去一层迷雾，更希望它能弘扬一种理性、客观、全面的观察视角！
奥运归来不看铺？
预测要点一：奥运盛典让北京商业进入全盛时期。
预测要点二：奥运后集中开业现象几率将会减小。
20xx年，全中国乃至全世界的焦点都对准了北京的奥运盛典。如今，梦想化作现实，激动之余，我们不由得踌躇：顶峰之后，是否难以为继？伟业商业公司副总经理姜黎明直言："奥运盛典是让北京商业进入了全盛时期，而商业地产借势奥运则是几年前的事了。"
北京中原房地产经纪有限公司进一步认为，考虑北京市居民收入的持续增加所带来的消费力不断提升，奥运会后商业地产的开工量、竣工量不会大幅度减少，但出现明显的集中开业现象几率将会减小。但随着后奥运经济的发展，商业经营将逐步调整，投资将趋于理性化。所以，长期来看，商业地产仍有充分的发展空间。
无所不在的空置？
预测要点一：20xx年空置率偏高的局势将持续。
预测要点二：一定的空置率有利于商业地产的良性发展。
回顾20xx年，该年度是北京商业地产市场有史以来商业面积供应最为集中的年份，20xx年奥运前也将有大量商业投入市场，整体商业零售市场竞争空前激烈，空置率持续上升势将成为必然。
北京中原房地产经纪有限公司预计：20xx年空置率偏高的局势将持续。造成这种现象的主要原因是北京商业的短期集中放量，市场消化需要时间。从市场表现来看，随着商铺供应量的增长，结构错位逐步显现，无效商业面积供应亦呈现出了进一步加大的趋势，诸多建成的物业未能符合商户的需求，在招商时遇到较大的困难。
而华高莱斯策划总监刘葳表示：人们没有必要为空置担心，商业的空置是很正常的事情。"商业地产市场一定要有空置，才能在良性循环中循环得开。有一定量的空置，给了商户一个很好的有弹性的调节空间，这也给商业未来往更好的方向发展提供了条件。"
刘葳进一步解释，空置分两种：选择性空置和被动性空置。在运营商或开发商控制
之下的空置，有利于商业升级。20xx年，供应量突然增加，市场被动性空置一定会增加；但是慢慢随着市场培育，选择性空置就会逐渐多起来。对于一个项目，合理的空置比例在5％以下最为合理。面积上的空置数字并不能单纯说明市场的发展是否出现泡沫。 "理性时代"是否来临？
预测要点一：政府应该统一引导商业地产开发走向理性。
预测要点二：政府的理性与市场的理性结合，意味商业地产理性时代的到来。 被业内关注良久的《城市商业网点规划条例》" 据说"年内出台"。据了解，《条例》将会从商业地产的开发总量、新开发商业项目的规模和位置、现有的不合理的商业存量等方面进行规划和调控。假使20xx年《条例》果然顺利出台，是否意味着商业地产无序化开发宣告终结？商业地产"理性时代"是否将来临？"应该是政府行为去统一引导商业地产开发走向理性。"汉博投资顾问有限公司董事总经理鄂丽华直言。因为商业地产健康有序地发展需要一个良好的空间环境，而这个空间环境是靠开发商本身或者商家本身无法达到的，只有靠政府行为去引导和创造。
不过，是否因为政府的介入，商业地产市场就会有理性的到来呢？"不一定！"刘葳告诉新地产。这里的前提是：政府的介入和引导是不是基于市场行为的判断。也就是说，政府引导的政策也好，措施也好，不是单从一个模型化、模式化的角度出发，而是从市场实际角度，本身发展去考虑。政府与市场，一个是管理理性，一个是市场理性。政府理性体现在一个更长远时期的发展，为的是更远期的利益；而市场理性看重的是当前的利益，所以体现的是市场近期的变化。"只有这二者结合的时候，才是理性时代到来的时候。"
6.3重点区域分析：CBD
20xx年前CBD商业地产供应量分析
根据汇博行的调查与分析，截止到20xx年，北京CBD的规划建设项目共有38个，包括国贸三期、中央电视台新址、北京财富中心、北京银泰中心、北京电视中心等重点项目。预计到20xx年，北京CBD总建筑规模将达到802万㎡，其中写字楼竣工面积达370万㎡。这些项目中，将至少有19个项目包含有商业面积，新增供应量合计将不低于85万㎡。加上20xx年前已经营业的国贸商城1-2期和SOHO现代城等商业，总面积近百万。如果加上与CBD马路之隔的商业项目如：新秀水市场（28000㎡）、秀水二期（6000㎡）、首创呼家楼项目（商业100000㎡）、百富国家大厦项目（商业32000㎡）等，大约在120万㎡以上。
CBD区域新增主要商业项目
项目名称 项目位置 项目规模m2 开业或交房时间 租售情况 国贸三期 大北窑 60,000 2007 租赁
华贸中心 大望路 200,000 2007 水世界商城租赁；其它销售 建外SOHO 大望路 93,000 2004 销售
LG双子座大厦 永安里 35000 2005 租赁
万达广场 建国路 70,0002005 租售并举
蓝堡国际公寓 建国路10000, 2004 销售
金地国际花园 建国路 19000 2007 销售
温特莱中心 大望路 10000 2005 销售
阳光100 大望路 5000 2005 销售
财富中心 关东店 37000 2004 销售
新城国际 关东店 20000 2005销售
万通中心 关东店 12000 2006 销售
银泰中心 大北窑 19500 2007 租赁
中环世贸中心 大北窑 8000 2007 租赁
SOHO尚都 东大桥路 590002007 销售
光华国际 东大桥路 22000 2007 销售
世贸国际大厦 光华路 100000 2006 租赁
怡和国际公寓 光华路 20000 2006 销售
中国第一商城 朝阳路 55000 2005 销售
合计 854500
资料统计：北京汇博行房地产经纪有限公司
3.销售和租赁价格分析
作为CBD区域最早销售项目SOHO现代城，在20xx年销售的时候，1-2层均价为22000元/㎡，时隔3年，建外SOHO销售均价达到30000元/㎡左右。目前CBD区域销售价格最高达到60000元/㎡，那些公寓底商和高楼层商铺销售价格即使便宜的也在25000元/㎡左右，整体的销售均价达到30000元/㎡以上。
销售价格直接决定租赁市场的租金水平，据汇博行商铺租赁部调查，目前华贸中心、温特莱、万达广场、建外SOHO等已经出售产权部分的商铺，对外租金报价在50-70美金/月之间，合人民币12-18元/天/㎡。LG双子座大厦商场首层报价是租金170美金/月，合人,民币45元/天/㎡。拍卖的新秀水的10个商铺，其使用面积4.83㎡，最低5年租金是130万，拍出天价的是395万，10个商铺使用面积的平均租金在241元/天/㎡。
可以说，目前，除中关村电子市场外，北京商铺租赁价格没有哪个区域租金总体能达到CBD的水平。
二.CBD商业市场分析
CBD规划和产业定位是充分发挥北京商务中心区的管理、集散、服务与交往功能，立足于首都，服务于全国，辐射亚太地区乃至全世界，是北京重要的国际金融功能区和发展现代服务业的聚集地。100多万㎡商业地产如何承载现代商业流通服务业，使之成为北京发展现代服务业的聚集地，是业界人士应该重点思考的问题。目前已经营业和正在招商的商业项目，其商业市场呈现出以下特点：
1. 将形成北京最大的商圈
通过数据统计，我们发现，CBD不仅是中央商务区，也是目前北京最大的商业区，110万㎡是目前北京任何一个商圈也无法比拟的，即使举世瞩目的王府井商业区也不过35万㎡。目前正在形成的CBD商圈集中中有分散，分散中相对形成2个大的核心圈。所谓集中中有分散，主要是指110万㎡商业分散在20多个项目中，尤其是受长安街、东三环交通主路的影响，使之不能形成一个有机的商业整体；而分散中形成2个大的核心圈，一是由国贸一、二、三期以及周边银泰中心、建外SOHO组成的国贸核心圈，规模在25万㎡；二是由华贸中心、万达广场领衔的大望路核心圈，规模在28万㎡以上。前者凭借10多年的商业积淀，继续引领北京高端和时尚潮流，后者借助新光三越、西武百货、沃尔玛等国际著名品牌正在后来居上，不论他们之间竞争结果如何，都会对北京现代流通服务业产生巨大影响。
2. 商圈业态业种复合程度极度齐全
如果说业态业种复合程度是一个不好理解的概念，那么我们可以将CBD的100万商业与金源MALL86万（二期18万）进行对比。CBD核心区高低不同的百货、服装市场有
5家，分别是贵友商厦、晨曦百货（国贸）、西武百货（万达广场）、新光三越（华贸）、秀水市场，而金源只有燕莎和贵友；在CBD大卖场、综合超市有华润超市、沃尔玛购物广场、法宝超市等，而金源只有易初莲花；至于餐饮娱乐酒肆茶房在CBD更是有上千家。未来CBD商业可以用专业术语这样形容：业态业种的复合度极度齐全（全业态、全业种，表现出高度专业化与高度综合化并存的成熟性结构特征），行业多、店铺多、功能多，商品组合的宽度极宽深度极深（商品高中低档齐备，商品品种齐全。商品组合的宽度极宽，不同定位的大型百货公司、超市大卖场都有。商品组合的深度极深由无数各类品牌专卖店、专业的不同行业主题专业店。）
3.引领北京高端零售市场以及时尚潮流
根据商业地价理论，商铺的租金直接关系到商业的经营成本和竞争力，也关系到商业能否在这个区域存活。因此，CBD内商业就不是一般概念里的商业了，除必备生活型业态以及解决人流和提升品质的主力店、电影院、溜冰场等以外，其它必然是经过高租金选择的商业形态。只有能够支付高租金的业态才能在这里生存，选择的结果必然是高毛利率的商品、流行品以及一些高档次、高品位和专业化、个性化很强的商业业态。同时，在CBD区域办公、居住的主要是外企、私企、金融、传媒等行业和企业的金领阶层以及来自全国甚至全球的高收入阶层。供给和需求两方面的因素将最终导致CBD业态功能的特征必然是引领北京高端零售市场。
三.未来CBD商业发展面临的主要问题
1. 商业快速供给与需求矛盾将非常突出
世界上其它发达国家的CBD建设少则10年，多则几十年，而北京CBD核心区800多万㎡的建设只用了5年时间，这不能不说是世界城市建设史上的一个奇迹。我们在自豪的同时，更应冷静地分析：这100多万㎡商业面积，将用多长时间才能真正经营和发展起来。如果按照目前北京高端零售和服务业市场，每平方米产生28000元产值计算，100万㎡需要280亿销售额才能支撑它的经营，其总量占到北京市20xx年社会消费品零售总额2900亿元的10%，占到朝阳区20xx年778亿元的36%。因此，未来CBD的整体商业快速供给与需求之间的时间结构矛盾将非常突出。如果再考虑到CBD周边3公里近百万平方米的新增商业（珠江帝景10万㎡、大成国际7万㎡、CBD东都10万㎡、优唐
8.5万㎡、富力城6.5万㎡、日坛国际广场28万㎡、北京国际中心4万㎡、沿海赛洛城15万㎡等），这个矛盾将更加尖锐。
从我们现在调查的情况来看，包括国贸商城、银泰中心柏悦生活Ｐａｒｋ Ｌｉｆｅ、LG双子座商城、华贸水世界在内的很多商业走的都是高档路线，而国际上奢侈品牌、一线、二线品牌总量有限，如果CBD每一个商业的定位都在这一层面，将势必导致内部之间竞争激烈。其次，除典型案例国贸商城、华贸水世界等只租不售外，绝大部分项目商业都出售产权，产权出售后将不可能保证对业态业种的控制权和经营权，因此将更加剧竞争，影响物业的价值。早期想打造北京“新天地”的建外SOHO刚开始租金在15元
/天/㎡，如今到8元/天/㎡，出租率不到70%，就是一个例证。而真正的上海新天地租金从开业时的6元/天/㎡，发展到现在的15元/天/㎡。
2.交通将影响商业的发展
根据最新调研显示，目前有25％的人选择自驾车或出租车进入CBD。有限的空间和大量小汽车的进入，使北京CBD平时有90％以上的道路都处于饱和或超饱和状态，稍有事故就会造成大范围交通拥堵。北京CBD核心区两个大商圈，一是位于大北窑立交桥东北角国贸商圈，不仅包括商业，还包括写字楼、酒店、会展中心等商务设施；二是位于大望路的华贸商圈，也包括酒店、写字楼、商业。这两大商圈，目前的交通已经非常拥堵了，可以想象当办公全部入住、商业全面开业后，CBD交通将会是怎样一种状况。这样的交通状况将使CBD商业发展受到制约。
首都经济贸易大学教授、CBD发展研究基地秘书长蒋三庚认为，CBD建设是一个企业生态群。所谓企业生态群，就是指若干个企业或者企业群在一定的生境条件下所形成的、并与环境相互作用的企业群体。对于CBD商业而言，无论是购物还是餐饮、休闲、娱乐功能，都是一个大的生态群。在这个大的生态群当中，应使业种、业态“相生”而不“相克”，整体功能分区和规划布局能够相互支持、配套、补充，使商业功能的生态群有机溶入CBD这个大生态群，共同去成就北京商务中心区的国际金融功能区和发展现代服务业的聚集地。
第七部分：北京市商业地产总结
20xx年，北京商业地产出现了“井喷”现象，据统计显示，20xx年北京面世的商业项目27个，放量的初始值将达到237万平方米。其中体量超过10万平方米的商业有九个，面积达约162万平方米，占到了总体放量的约70%。
5+1五合国际(WERKHART)集团总顾问刘力博士在接受记者采访时表示，新项目的集中上市将使北京整体零售市场进入空前激烈的竞争状态，而新建项目主要聚集在传统商业商务中心，使得这些区域的商业供给过剩。且这些新兴商业的定位多以中高档为主，定位上的雷同将使这些区域的竞争急剧加大。
商铺租金持续上涨
伴随着商业地产供应量的加大，北京商业地产租金也持续看涨。之所以出现这种市场现象，主要原因之一是国际零售商大举进入北京市场。
年内，大多数零售商都计划在北京奥运会前完成开店，这无疑成为北京整体商铺租金价格上扬的重要理由。仅在今年上半年，就频频报出CBD区域的SOHO尚都售出12万元/平方米的商铺，一天销售额突破13亿元；马连道的鼎观格调商务茶院商铺尽管售价高达3.2万元/平方米，但推出100套底层商铺仅七天就被抢购一空等案例，均成为所在区域内商铺出售最高价的典型代表。此外，靠近地铁沿线的sunny town商业街和明
天第一商街，统统出现热销，而投资客包括来自山西、浙江温州等多个外省人士，不仅仅限于北京人。
商业项目竞争空前激烈
“商业地产的竞争也将异常激烈。”刘力分析后表示，到20xx年6月为止，北京已上市商业地产项目总建筑面积为110万平方米，预计全年商业地产供应总面积达到600万平方米。新项目的集中上市将使北京整体商业零售市场进入空前激烈竞争的状态。而这些项目主要集中在几个主要商业区：东部商业地产放量主要集中在朝外、燕莎、国贸等区域；西部主要集中在西单、中关村和金融街区域。
未来高端购物中心空间很大
面对竞争，刘力给出了解决之道：首先要注重主题性的突出，形成差异化竞争。如世贸天阶以“全北京向上看”为主题，斥资2.5亿打造的梦幻天幕，成为吸引人潮的世界级空中奇观。其次，新建商业地产项目应从传统商业中心向其他各区域、郊区扩散。以避免区域发展的不平衡性，在发展过程中也应注意地区、业态分布合理规划，尽量避免一哄而上。另外刘力认为，未来的新开业项目中，大型购物中心所占的比重较大，说明以购物中心的模式进行运营在北京商业零售市场上逐渐占据了主流模式地位。在经营模式上，只租不售的形式得以进一步发展。定位于高端市场层面的购物中心是20xx年商业地产供应中最大的亮点。从北京市商业总体供应形式上来看，目前商业供应面积不能满足城市人口构成和消费需求，加之即将举办的北京奥运会带来的巨大商机，都意味着今年开业的高端购物中心未来发展空间仍然很大。
主题商业逐渐获得各方认可
刘力表示，随着近几年商业地产的市场供应量集中加大，导致市场供大于求，同质化竞争严重，空置率上升。在这种背景下，主题商业项目诞生了。具有主题的商业项目既细分了市场，也甄别了客户群，可以很好地将目标客户群吸引过来，成为商业项目的消费者。同时通过对产品的调整、同类商家的集中化或购物环境的营造，将很多随机性较强的购物行为转变为目的性消费，主题商业逐渐获得各方认可。据记者了解，主题商业地产在国外早已形成趋势，有别于综合性购物中心的一站式购物，前者更体现了单个项目的个性化及特殊性。在商业供应充足的市场内，稳稳抓住目标客户群。