房地产市场分析报告
房地产市场分析报告
一、房地产销售价格
近几年来，在第三产业中，XX市房地产业增加值比重日益增大，与餐饮、交通、金融、旅游等强势行业成鼎足之势，住房消费已成为当前国民经济的重要增长点。XX市房地产投资XX.97亿元，占全社会固定资产投资总额的XX.5%，实现增加值25.22亿元，占第三产业增加值的12.7%。
从下半年开始，近五年内，2009到2014需求会受到一定的影响，房屋销售价格出现平稳回落。房地产市场需求分为生存需求、改善需求、投资需求和投机需求。生存需求和改善需求是刚性的，当前，可能有部分消费者预期房屋价格下跌，持币待购，但这部分需求是客观存在的，且数量巨大，必然要释放出来。据业内人士分析，全市综合经济环境客观力量推动，测算市城区房地产市场需求，近两年每年需增加住房建筑面积160万平方米。对于投资性需求和投机性需求，在宏观政策调控作用下，近两年内这部分需求肯定会大幅度下降。如今后投资渠道不畅，至于这部分从房地产市场中撤出的资金仍有可能重新回归，将继续推高下一轮房地产市场行情。在目前情况下，供给状况近两年内难有大的改观，房地产开发投资规模存在过大，进一步加快房地产开发投资是不现实的。因此，供求双方的发展趋势表明，下半年及近两年内居民房屋巨大需求与供给短缺的矛盾会持续存在，房地产价格增长速度呈现回落态势，但回落幅度不会太大。
以上分析可见，在整个房地产市场主体中，大多数人不希望房地产价格的下跌，总体希望近两年内房地产价格增长保持相对稳定状态。
从近五年同期房地产供应总量来看，房地产用地呈现逐年趋稳的特征，其中20xx年与20xx年第1季度房地产用地供应量较大，20xx年第1季度供应量出现下降，20xx年与20xx年第1季度回归平稳状态，20xx年第1季度房地产供应量略低于近五年同期供应量平均值。
就全年房地产用地均价水平来看，湖南房地产用地价格处于平稳变化的状态，随着国家“稳增长、抑投机”房地产调控政策执行以及国内经济形势平稳发展与金融政策的延续性，20xx年，湖南房地产用地价格水平或将继续保持平稳发展态势。
二、GDP和房地产投资
20xx年全国GDP排行前百强 衡阳75位超XX成湖南第3
[摘要]近日，20xx年前三季度中国主要城市[地区生产总值（GDP）]排行榜新鲜出炉，全国100个主要城市上榜，排名前5位的城市分别为上海、北京、广州、天津、深圳。湖南省长沙、岳阳、衡阳、XX、株洲5个城市上榜
20xx年前三季度中国主要城市[地区生产总值GDP]排行榜1-25名
湖南省5个城市上榜，分别为：长沙、岳阳、衡阳、XX、株洲。其中以长沙排名最高，位居全国第15位，GDP总值5142.90亿元，实际增速11.80%，增速排全国第18位。湖南省地区GDP总值，岳阳排名全国第70位湖南省第二，GDP总值XXX.42亿元，增速XX.00%。衡阳排名全国第75位，湖南省第三，GDP总值1512.78亿元，增速10.70%。XX排名全国第80位，湖南省第四，GDP总值1441.15亿元，增速10.00%。株洲排名全国第93位，湖南省第五，GDP总值1268.99亿元，增速10.20%。
房地产投资
今年以来，受国际国内经济大环境的影响，全市房地产开发投资出现了持续低速增长的态势。 1-9月完成投资XX.8亿元，同比增长XX.6%，增幅比上年同期落XX.1 个百分点 ，全市房地产开发进入调整期。
一、主要特点
1、房屋施工面积保持增长，但新开工面积快速下滑。由于开发商放慢了开发节奏，去年新拍土地的项目今年多数还未开发，导致今年房地产新开工面积大幅下降，1-9月份，全市商品房新开工面积130.5万平方米，下降XX%。虽然新开工面积出现下降，但由于去年末结转项目较多，今年房地产施工面积继续保持增长态势，1-9月房屋施工面积476万平方米，增长20.2%。
2、开发企业到位资金仍然增长，但贷款下降。1-9月份，全市房地产开发资金到位36.7亿元，增长14.3%，增幅同比回落XX.6个百分点 ；其中上年末结余资金4.6亿元，增长79.2％；本年到位资金32.1亿元，增长XX.8％。按资金来源分类，国内贷款5.2亿元，下降2%；自筹资金XX.6亿元，增长28.3%；其他资金13.3亿元，仅增长XX.3% 。
3、商品房销售面积增幅趋缓，但总体均价仍然上涨。1-9月份，全市商品房销售面积XXX.4万平方米，增长11%；销售额XX.8亿元，增长XX2.9%；商品房销售总体均价XXX元/平方米，增长1XX.8%。房价持续上涨的主要因素是今年高档住宅、黄金地段门面价格上涨所至，如市中心、繁华商业大街等地段，商业营业用房销售均价上涨45.9%，市区水星楼房地产开发的文化旅游商业街销售的门面属于黄金地段，销售均价达到22398元/平方米。
4、房产开发热度城区转凉，但县城转暖。随着经济的快速发展，县域经济开始进入加速发展阶段，房地产开发商的投资意向由城区逐渐扩展到县城。1-9月份8个区、县（市）共完成房地产开发投资13.8亿元，增长27.8%，其中XX、XX县分别完成投资X.1、X.2亿元，均增长1倍。区、县（市）1-9月份房屋施工面积265.7万平方米，增长XX.1%；商品房销售面积68万平方米，增长35.2%；商品房销售额11.5亿元，增长59.7%；比全市平均增幅分别高X.2、5.9、X.2、26.8个百分点。
二、存在的问题
1、开发商从银行获取的贷款减少，资金出现紧张。 今年1-9月全市房地产企业国内金融贷款只有5.2亿元，下降2%，增幅减少15个百分点。由于房地产企业所需资金主要是靠银行贷款解决，普遍存在着自有资金不足的问题，目前开发商从银行获取的贷款受到了限制，虽然央行出台新策，存款准备金及贷款利率双降，但国家对房地产开发企业贷款从紧的政策未变，房地产项目依然面临资金紧缺的巨大压力。在消费者观望态势依旧浓厚的情况下，如何做好销售、快速回笼资金则成了开发商面临的难题。
2、房地产开发投资减缓导致房地产税收增长乏力。1-9月全市房地产税收增长乏力，仅增长3.13%，低于全市税收收入平均增幅21.95个百分点，其中市本级还出现负增长（-27.45%），土地出让收入等相关财税收入与年初预算差距较大。
三、城市农村与城市人均居住面积和收入
1、与农村人居居住面积
德市域总人口规模20xx年达到XXX万人，20xx年达到XXX万人，20xx年达到710万人。
镇化水平20xx年达到XX%左右，城镇人口约为290万人；20xx年城镇化水平达到49%左右，城镇人口约为330万；20xx年城镇化水平达到XX%左右，城镇人口约为XXX万人。
市域城镇规模结构规划为特大城市（100万人）—大城市（XX-100万人）—中等城市（20-50万人）—小城市（10-XX万人）—小城镇（<10万人）四个等级；
市域城镇职能规划结构为四个等级：市域中心城市及副中心城市（XX中心城区、津澧副中心城市共2个）——县域中心（桃源县城漳江镇，石门县城楚江镇，汉寿县城龙阳镇，安乡县城柳深镇，临澧县城共5个）——中心镇（共20个）——一般乡镇（共80个）。
城市建设用地规模：20xx年城市建设用地105km²以内，中心城区用地构成 建设用地分为区域交通设施用地、城市建设用地、镇建设用地和乡村建设用地四类，总面积198.5km²，占中心城区总面积的31.9%。规划公共服务设施用地2679万平方米，占规划建设用地的16.8%。
2、与农村人均收入
今年上半年XX市农民收入继续保持较快增长，农村居民人均可支配收入XXX元，同比名义增长12.4%，增速比城镇居民人均可支配收入高1.7个百分点。
从农村居民人均可支配收入构成来看，工资性收入占XX%，经营净收入占XX%，农民工务工收入已高于经营性净收入，成为农村居民收入的重要来源。其中，今年上半年持续发力的“城市提质”战役刺激了XX市的劳动力市场，对建筑业务工人员的工资性收入拉动明显，成为农民收入增长的一大亮点。
此外，政府政策保障力度增强，也加快了农民收入的增长。20xx年全市低保救助低保救助标准持续提高，农村低保月保障标准统一调整为XX元、月人均救助水平将提高到105元，农村五保分散供养年人均标准提高到XXX元，集中供养年人均标准提高到XXX-4800元，标准的提高有效增加了低收入群体居民的收入。
市人社局、市统计局发布20xx年度全市在岗职工月平均工资，我市20xx年度城镇非私营单位在岗职工月平均工资为3172元。
据了解，该数据对我市20xx年度企业社会保险费征缴等工作有重要意义。我市20xx年度城镇非私营单位在岗职工月平均工资为XXX元，20xx年相比20xx年增长了344元。湖南省近日也发布20xx年全省在岗职工年平均工资为XXX元，月平均工资为3658元，比上年增长9.7%，该统计数据不包括城镇私营。
四、市房屋建筑施工面积与建筑完工面积
得益于国策支持、城市发展加快、房地产业内人士共同努力，20xx年是XX房地产业充满阳光的一年。20xx年1-12月，XX市城区房地产开发投资总额为23亿元，同比增长8%；施工面积294.6万㎡，同比增长10.6%；其中新开工面积88万㎡，同比增长22.6%；竣工面积XX.1万㎡，同比下降33.5%。空置面积6.4万平方米，同比增长22.9%。 房地产开发多项指标均超过去年同期水平，为全市房地产后续开发奠定了良好基础。全市共239家房地产开发企业，其中具有二级、三级及四级资质的公司各占XX.69%、XX.95%
和XX.34%，而其中处于暂定资质的公司共占14.23%，较于去年有所增长。 房地产开发基本情况及特点：
1、房地产开发投资有所增长。一季度，全市完成房地产开发投资XX.8亿元，增长14.1%。
2、商品房施工面积增幅明显。一季度，
全市施工规模稳中有升，商品房施工面积XXX.9万平方米，增长21.1%。
3、商品房销售面积、销售额呈增长态势。一季度，全市商品房销售面积37.5万平方米，增长16.1%；销售额9.2亿元，增长50.8%。
4、开发企业资金充足。一季度，全市房地产开发资金到位XX亿元，增长XX.8%。 5、商品房新开工、竣工面积减少。由于1—2月份为传统的淡季生产，给我市房地产企业带来一定的影响。一季度新开工面积28.6万平方米，下降XX.7%；房屋竣工面积XX万平方米，下降XX.5%。
由此反映出XX市土地购置面积大幅度减少。土地交易市场仍不活跃，土地购置面积从20xx年1月至20xx年3月延续了15个月的下降趋势。一季度，全市土地购置面积9.1万平方米，同比下降49%；土地成交价款0.5亿元，同比下降XX%。
第二篇：开封房地产市场分析报告
开封房地产市场分析报告
开封古称汴梁，位于河南省东部，在中国版图上处于豫东大平原的中心位臵。开封是国务院首批公布的24座历史文化名城和我国七大古都之一，是中国优秀旅游城市、全国双拥模范城、全国创建文明城市工作先进城市，也是河南省中原城市群和沿黄“三点一线”黄金旅游线路三大中心城市之一。国务院批准的《开封市城市总体规划（1995—2010）》确定开封的城市定位是：“河南省东部地区重要的中心城市，国家历史文化名城、旅游胜地”。全市总面积6444平方公里，人口480万，其中耕地面积363.4千公顷，市区面积359平方公里，市区人口80万，辖尉氏县、杞县、通许县、兰考县、开封县五县和鼓楼区、龙亭区、禹王台区、顺河回族区、金明区五区。
开封是一座具有悠久历史的文化名城。地处中原腹地、黄河之滨的开封，是中华民族的主要发祥地之一，迄今已有2700多年的历史。春秋时期，郑庄公在此修筑储粮仓城，定名为“启封”，取“启拓封疆”之义，后避汉景帝刘启之讳改名为开封。战国时期的魏，五代时期的后梁、后晋、后汉、后周，北宋和金均定都于此，素有“七朝都会”之称。尤其是北宋时期，从陈桥兵变到南宋偏安，历经九帝168年，“人口逾百万，货物集南北”，是当时全国的政治、经济、文化中心，也是国际性的大都会，有着“琪树明霞五凤楼，夷门自古帝王州”、“汴京富丽天下无”的美誉。北宋画家张择端的《清明上河图》和孟元老的《东京梦华录》，生动地描绘了古都开封当时的繁华景象。这一时期的开封，涌现出了清正
廉明的包公、满门忠烈的杨家将、民族英雄岳飞、图强变法的王安石等一大批具有重要影响的历史人物，对中国历史的发展产生了重大影响。
一、开封经济总体运行情况
核心提示：城镇以上固定资产投资增势仍较快。1-8月份，全市城镇以上固定资产投资完成126.53亿元，比上年同期增长48.4%。其中工业投资89.9亿元，比上年同期增长70.9%，占城镇以上固定资产投资的71.05%，工业投资仍是拉动城镇以上固定资产投资增长的主要因素。 20xx年1-8月份，河南省开封市全市国民经济运行态势良好，工业生产稳步增长，单位工业增加值能耗降低明显，城镇以上固定资产投资继续高位增长，消费品市场持续增长，物价涨势回落，财政金融形势稳定。 规模以上工业稳步增长。1-8月份，全市规模以上工业实现工业增加值116。97亿元，比上年同期增长22.9%，高于全省平均增幅0.3个百分点。从整体来看，全市规模以上工业呈现以下三个特点：①重工业比重和增速均高于轻工业。全市重工业企业完成工业增加值64.9亿元，占规模以上工业增加值的55.5%，比上年同期增长24.8%；轻工业企业完成工业增加值52.07亿元，占规模以上工业增加值的44.5%，比上年同期增长20.6%。②非公有制工业主导全市工业增长。全市非公有制工业企业完成增加值93.45亿元，占规模以上工业增加值的79.9%，比上年同期增长26%，高于全市平均增幅3.1个百分点，高于公有制工业增幅14个百分点。③农副食品加工等五大行业完成增加值居前。在31个工业行业大类中，农副食品加工业、化学原料及化学制品制造业、纺织业、通用设备
制造业、木材加工及木、竹、藤、棕、草制品业五个行业分别完成工业增加值15.94亿元、11.18亿元、10.89亿元、10.45亿元、9.37亿元，合计完成增加值57.83亿元，占规模以上工业增加值的49.4%。
单位工业增加值能耗降低明显。1-7月份全市规模以上工业能源消费量为144.89万吨标准煤，比上年同期增长13.3%，单位工业增加值能耗降低率为7.8%。其中市直规模以上工业能源消费量为48.96万吨标准煤，比上年同期减少7.21%，单位工业增加值能耗降低率为21.56%。
城镇以上固定资产投资增势仍较快。1-8月份，全市城镇以上固定资产投资完成126.53亿元，比上年同期增长48.4%。其中工业投资89.9亿元，比上年同期增长70.9%，占城镇以上固定资产投资的71.05%，工业投资仍是拉动城镇以上固定资产投资增长的主要因素。其中，完成投资额较多的工业项目有：开封京源发电有限公司的2×600MW工程、杞县永煤集团有限公司的4万吨聚甲醛工程、开封晋开化工有限公司1830工程分别完成投资132186万元、52100万元、13800万元。
消费品市场持续增长。1-8月份，开封市消费品市场继续保持快速发展态势，全市社会消费品零售总额完成170.17亿元，比上年同期增长23.7%，其中批发业、零售业、住宿和餐饮业分别实现零售额21.24亿元、116.29亿元、29.76亿元，较上年同期分别增长43.7%、19.3%和30.9%。分销售地区看，市、县、县以下分别完成零售额93.02亿元、47.38亿元、29.77亿元，比上年同期分别增长20.6%、31.1%、22.6%。
居民消费价格涨势回落。8月份，全市居民消费价格总指数(CPI)与上年同月相比上涨6.3%，是今年前八个月以来月度最低涨幅；1-8月CPI
比上年同期上涨9.5%，其中食品类价格大幅上涨仍是拉动CPI上涨的主要因素。八大类价格指数中，食品类、居住类、烟酒及用品类、医疗保健和个人用品类、家庭设备用品及维修服务类、娱乐教育文化用品及服务类分别上涨24.9%、5.3%、5.5%、4.5%、2.7%、1.5%；衣着类、交通和通讯类分别下降0.1%和5.9%。财政收入快速增长。1-8月份，全市一般预算收入完成18.03亿元，比上年同期增长36.3%，其中市本级完成7.79亿元，增长43.5%。全市一般预算支出为40.26亿元，比上年同期增长33%，其中市本级完成11.58亿元，增长48.5%。
金融形势稳定。8月末，全市金融机构存款余额为442.11亿元，比年初增加57.68亿元，比年初增长15%，其中城镇居民储蓄余额337.1亿元，比年初增加44.21亿元，比年初增长15.09%；金融机构贷款余额为268.55亿元，比年初增加19.44亿元，比年初增长7.8%。
二、开封各区域分析
开封市分为5个区为：鼓楼区、龙亭区、禹王台区、顺河回族区、金明区五区。
（1） 开封是七朝古都，中国优秀旅游城市，鼓楼区便是这座城市的“窗口”。她因明清“钟鼓楼”而得名，她以经济崛起而生辉。鼓楼区位于开封市中心，交通便利，商贸繁华，辖卧龙、新华、相国寺、州桥、西司门、五一、南苑、仙人庄8个街道办事处，其中2个涉农办事处、下设24个社区居民委员会，101条街巷,18个村委会。总面积58.68平方公里，总人口16.3万人。繁华的马道街、鼓楼街、中山路、自由路均
在本辖区。千年古刹大相国寺、“中国第一道观”延庆观、气势恢宏的天下第一首府——开封府、威严耸立的包公祠、风景秀丽的包公湖、渊于北宋“万姓交易”的大相国寺市场，冯玉祥创办的模范商场，明清风格的书店街以及宋代州桥、郑门、朱雀门、琼林门、汴河、蔡河、明代三亭清真寺和清代善义堂清真寺等文化古迹和遗址，均是我区丰富的旅游资源；“第一楼”的小笼包子、“又一新”的切焰烧麦被认定为“中华名小吃”，“马豫兴”的桶子鸡多次在全国比赛中名列前茅，深得中外宾朋青睐。外商投建的振河商业城，与店铺林立，霓虹闪烁的马道街、鼓楼街、中山路、自由路等形成辐射中原的商贸中心区。汇集北宋美食文化的风味小吃，把鼓楼夜市装扮得中外驰名……优越的地理环境，丰富的旅游资源，独有的文化优势，使鼓楼区对外经济技术合作与投资开发的前景愈加广阔。
多年来，鼓楼区综合经济实力位居城区之首，连续两年被河南省政府命名为“民营经济发展50优”、“优化经济发展环境先进单位”和“社会治安综合治理模范区”。
鼓楼区紧紧抓住改革开放这个千载难逢的机遇，以大力发展民营经济与加快城市基本建设为经济腾飞支柱，凭借雄踞市区中心，西接“开封市经济技术开发区”之优势，依托城市危旧房改造、经济迅猛发展之良机，制定了一系列优惠政策，全方位、多元化、多层次、宽领域地吸引国内外资金、技术、人才、项目，努力创办“三资”企业，不断提高利用外资的质量和水平，千方百计扩大出口创汇，大力发展商贸、旅游、工业、教育、科技、卫生、城市危旧房改造、房地产开发、基础设施，
公用设施及第三产业。力促百业俱兴，使古老的鼓楼区日益焕发出青春活力和勃勃生机。
（2）龙亭区位于开封市中北部，19xx年建区，20xx年进行区划调整，因著名古建筑“龙亭”而得名。现辖2乡（北郊乡、柳园口乡）、4办事处（北书店办事处、午朝门办事处、大兴办事处、北道门办事处），共有44个行政村、13个社区居委会，总面积91.51平方公里，人口16.6万。
龙亭区风光秀丽，文化灿烂，经济繁荣，商业发达，资源丰富，发展潜力巨大。
区位优势明显。贯穿全境的连霍高速公路与日南、阿深、京珠高速相连，和新郑国际机场，陇海、京广、京九铁路，106、301国道形成了立体交通网。60分钟可以直达新郑国际机场。随着郑开大道的开通，30分钟可以直达郑州。
旅游资源丰富。龙亭区是开封市最重要的风景旅游区，景点总数占全市的60%以上，游客接待量占全市的70%以上。河南省湿地保护区、黄河生态水源保护地—柳池，波光粼粼，静谧幽雅。国家首批命名的4A级风景区─龙亭湖风景区，湖光山色，引人入胜。仿宋建筑的经典—宋都御街，既古香古色，淳朴典雅，又富丽堂皇，气势恢弘。仿张择端名画《清明上河图》而建造的反映北宋时期汴京商贾云集、百姓交易繁华景象的清明上河园，古风依然，宋韵犹存，金碧辉煌，蔚为壮观。潘家湖、杨家湖、杨家西湖三个自然湖泊，一水相连，与宏伟的龙亭大殿相映成辉。仿明清建筑的北书店街、雕梁画栋的山陕甘会馆、碑刻园林之冠中
国翰园碑林、“城摞城”奇景古城墙、一门忠烈天波杨府、乡村风味浓厚的黄河生态游览区等均为开封市标志性景观。
农业特色突出。龙亭区紧邻黄河，特色农业发展迅速。农作物以水稻、小麦为主，现有2.5万亩优质小麦生产基地1个、1.6万亩优质大米生产基地1个。畜禽养殖以奶牛、生猪、肉鸡为主，现有亿兴乳业、黄河绿色奶业等5个奶牛养殖小区和张庄肉鸡养殖、刘店生猪养殖等10个养殖专业村。水产养殖以鲤鱼、草鱼、鲢鱼为主，现有以开封市无公害绿色水产品生产基地—柳池为主的养殖水面8000亩，其中精养水面2400亩，“名、特、优”水产品10余种。农副产品种植以莲藕、小杂果、食用玫瑰为主，形成了“莲藕”、“温室蔬菜”、“玫瑰生态园”、“小杂果”等种植示范区，全区莲藕种植面积达2500亩，小杂果种植面积达3150亩，孙李堂村花卉种植基地年产菊花200万盆。
工业实力雄厚。龙亭区现有工业企业343家，其中规模以上工业企业17家，形成了专用设备制造、纺织、电子仪表、耐火材料制造、医药化工等支柱产业，拥有东京空分、大禹空分、汴和耐火材料、银光纺织、柳园热能设备、山武仪表、黄河钢结构等一大批重点骨干企业。位于连霍高速和开柳路两侧的龙亭工业聚集区总规划面积4500亩，其中一期规划面积1110亩，南邻复兴大道（规划中），北至护城堤，东邻开柳路，西至东官庄，是开封市未来的黄金地段，有巨大的升值潜力。园区一期用地规划和总长1500米的一期道路建设已于20xx年10月完成，水、电、通讯等基础设施建设正在逐步完善，工业聚集区目前已初具规模，企业入驻的基本条件已经具备，汴河耐火等近10家企业已在园区落地开花，
芳晶化学试剂等一批项目正在办理入驻手续。
商贸繁荣发达。龙亭区商贸、娱乐、餐饮等产业发展势头迅猛，宋都御街周边地带商业氛围日渐浓厚。全市档次最高的东湖逸园大酒店坐落在龙亭湖畔，风味独特，门庭若市，独领开封市餐饮业风骚。20xx年7月，在由龙亭区主办的中国（开封）新商业发展高峰论坛上，宋都御街两侧被确定为开封市未来的新商业中心。位于宋都御街东侧的龙亭新都汇已于20xx年2月28日盛装开业，商业巨擎北京华联即将于20xx年9月进驻；位于宋都御街西侧的宋都皇城由香港迪臣集团斥资5亿港元，将打造集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的大型商业区；开封市政府已确定把宋都御街改造为收藏文化一条街，引进国内有影响的老店和名牌文化企业，宋都御街将成为真正的中原文化名街，开封市新商业中心已初见端倪。
（3）顺河回族区位于开封市区东北部，是全国5个少数民族城区之
一。辖铁塔、宋门、曹门、清平、工业、苹果园六个办事处和东郊、土柏岗两乡，总人口24万，总面积86平方公里。
顺河回族区为开封的重要工业区，工业基础雄厚，门类齐全，随着工业经济结构的不断调整和优化，逐步形成了涵盖电力、纺织、机电、化工、电缆、冶金、建材、空间结构、高压阀门、空分设备等具有区域特色的一批支柱产业和高新技术产业，为接纳大型工业及高新科技项目提供了必要的配套生产能力和加长的工业链条。顺河回族区水电供应充沛，燃气资源丰富，为工业发展提供了充足的能源。开封市将顺河回族区功能定位为“以发展工业为主，在原有基础上，结合边村组团形成以
机械工业为主的重要工业区”，随着各项优惠政策的出台和落实，顺河回族区必将成为新的工业企业创业兴业和发展的乐园。
顺河回族区下辖东郊乡、土柏岗乡，农业用地54平方公里。这里四季分明，光照充足，气候温和，雨量适中，是开封市优质水稻和绿色蔬菜的主要产区。大面积的优质粮食、蔬菜、畜牧生产基地和农业产业化的快速发展，为绿色生态农业开发提供了坚实的基础和巨大的发展潜力。 顺河回族区商业繁荣，店铺云集，商品齐全。拥有康鑫源四星级酒店等大型涉外宾馆饭店和众多服务机构，生活环境条件优越便利。具有悠久历史、独特制作工艺的回族清真食品，是“开封”名吃，誉满海内外。 顺河回族区人文旅游资源丰富，是开封市旅游景区的重要组成部分，辖区内有众多国家、省、市级文物保护单位。经国家批准的伊斯兰教、佛教、基督教、天主教等宗教活动场所多达17处，北宋铁塔、东大清真寺、白衣阁、天主教堂均座落在本辖区。犹太人在中国最早的经商居住遗址南北教经胡同、北宋皇帝赵匡胤与赵光义居住的双龙巷、辛亥革命期间追随孙中山号称“南秋北刘”的女革命家刘青霞故居，也座落于辖区之内。
顺河回族区劳动力资源丰富、成本低廉，素质较高。上世纪60年代至90年代中期，逐步形成了比较完整的产业体系，拥有大批科技术人才和训练有素的产业工人。百年名校河南大学坐落在顺河辖区，众多科研院所、职业技术学校也为技术成果转化和培养熟练技工提供了有利条件。连接“亚欧大陆桥”的陇海铁路横贯境内，京广铁路和京九铁路左右为邻，开封黄河公路大桥飞架南北；连霍高速、日南高速、阿深高速、京
珠高速四条高速公路从境内穿过；国际航空港近在咫尺，开封至新郑国际机场高速公路通车后30分钟即可到达新郑机场；市区与连霍高速和阿深高速的连接线－－新曹路横贯辖区。
当前，基于自身要素禀赋优势和中原崛起战略的实施，河南作为招商引资内陆桥头堡作用日益凸显。随着郑汴一体化进程的加快和政策资金的倾斜，顺河回族区“以发展工业为主”功能定位的确立，使政策、区位、资源方面的优势进一步增强，促进了区域产业在更大的地域空间和市场中实现规模聚集效应。我们顺河回族区紧紧抓住这个战略机遇期，坚持把扩大开放、招商引资作为经济发展的头等大事来抓，建立了长效服务机制，实行零地价、零收费、零检查和一站式办公，实行“一个项目，一套班子”的全程跟踪服务，形成了亲商、安商、富商的良好招商环境。同时不断修订完善招商引资、工业园区、旧城改造开发等一系列优惠政策，使各方面的优惠政策更加灵活、更具吸引力。
（4）开封市禹王台区位于开封市南部，是开封市对外开放的南大门。辖区东与顺河区搭界，西与经济开发区接壤，南邻南干道，北依南城墙和鼓楼区相连。面积57平方公里，人口13万。辖南郊、汪屯2个乡，三里堡、官坊、菜市、新门关、繁塔5个街道办事处。辖区内有毛泽东主席和周恩来总理曾经下榻的红洋楼、河南辛亥革命十一烈士陵园、元代古城墙、千年古塔、繁塔、禹王台公园、古吹台、纪念塔等国家和、市级重点保护文物。
禹王台区地处豫东平原。地势平坦，地质构造稳定，属暖温带大陆性气候。气候适中，四季分明，光照充足，土地肥沃，年平均降雨量670
毫米。农业有着良好的基础和开发前景，农副产品十分丰富，盛产各种果蔬，其中优质大蒜、汴梁西瓜响誉海内外。
禹王台区工业基础较好，门类较齐全。尤其是改革开放以来，工业经济取得了巨大的发展。重要行业有搪瓷、化工、机械、仪表、医药、食品加工、电子、油漆、特种耐火材料、卫生洁具等。具有发展对外经济技术合作和开发的广阔前景。辖区拥有布匹、五金电料、家具、装饰材料、化工、油漆、农副产品等各类专业市场，是豫东地区重要的物资集散地。
禹王台区交通便利。陇海铁路横贯东西、北邻连霍高速公路。东邻106国道。西距新郑国际航空港50公里。郑汴、开尉、开杞、开商公路四通八达。开封火车站、长途汽车总站位于区内中部，车站广场为市内主要交通线始发站，为全市交通中心。通讯、供电、供气条件完备，有丰富的矿泉地热资源。
（5）金明区是20xx年9月开封市区划调整后成立的新区，位于市区西部，因宋代明苑“金明池”而得名，下辖2个乡（西郊乡、水稻乡）、1镇（杏花营镇）、1场（杏花营农场）、2个办事处（梁苑办事处、城西办事处），面积252.38平方公里，人口18.12万。是河南省会和古都开封一体化发展的中心区域，是未来开封经济发展的主战场。功能定位是：以高新技术产业开发和引进外资、合资企业为主，结合杏花营组团，形成开封市具有特色的新型市辖区。
金明区地处豫东平原，资源丰富，工农业生产条件适宜。气候属温带大陆性季风气候，四季分明，雨量适中，光照充足。年平均气温14.5摄氏
度，无霜期213-215天，年降水量670毫米，地表水、地下水丰富，浅层地下水平均允许开采量4.5亿立方米，水资源得天独厚，工业用水费用2.00元/吨。电力资源丰富，开封火电厂现有装机容量近75万千瓦，工业用电费用0.38元/度。石油天然气储量丰富，中原油田至开封的输气管道气量4亿立方米，西气东输管道从市区通过，工业天然气费用1.8元/立方米。人才资源丰富，辖区内有河南大学、黄河水利学院、开封大学等多所名校，普通工人工资为500元/月。农产品以小麦、水稻、棉花、花生、西瓜为主，“汴梁牌西瓜”和“杏花营金杏”在国家工商总局注册了商标。杏花营镇奶牛、肉牛养殖基地和沿黄河畜牧养殖基地建设初见成效，畜牧发展潜力巨大。旅游资源丰富，保留着沙滩、湿地、湖泊等独特的自然景观，黄河生态游览区正在兴建，发展前景不可限量。
金明区交通便利，地域开阔，区位优势明显。从大交通来说，陇海铁路、310国道、连霍高速横贯东西，京珠、京深高速连接南北，京广铁路、京九铁路距市区几十公里，新郑国际机场距市区50公里。山东日照至南阳、开封至新郑机场高速公路正在建设之中。特别是大梁路、宋城路两条主要干道从金明区境内横贯东西直叩郑州东区门户，东京大道、郑汴公路、金明大道等交织成网。郑汴城市通道贯穿我区东西，于20xx年10月建成通车，通车后郑汴两地往返仅须30分钟。郑汴城市通道两侧的商住、商业、文化、教育、物流等规划开发工作已经提上重要议事日程，不久，这里将会掀起新一轮投资热潮。
另外，开封市提出了建设121平方公里的汴西新区战略构想，首先规划了72平方公里杏花营工业园区。以电子、生物工程、机械制造、服
装、食品、医药产业等高新技术和劳动密集型产业为主的一期杏花营工业园区正在建设之中，诸如朗生生物、桂圆食品、众力空分、开开电气等30余个大型项目已入驻园区。为加快汴西新区发展步伐，市委、市政府正集中全市之力，投入巨资，对园区内基础设施进行高起点、高标准的规划建设，更为金明区的发展提供了有力支撑。除杏花营工业园区外，我区还有“喜台工业园区”、“铁南工业园区”、“杏花营畜牧养殖园区”、“水稻黄河生态旅游区”等都是较为理想的投资兴业之地。
三、开封房地产运行情况
1、政策回眸
20xx年，房地产宏观调控的方向主要是对已出台的政策继续强化落实，从紧货币政策、完善住房保障、构建多层次的住房保障体系和抑制投机性需求等方面进一步得到加强，为此，我市进一步贯彻完善住房保障制度并颁布了相关法规。
20xx年4月11日，开封市人民政府令第21号《开封市廉租房保障办法》颁布，该办法自20xx年5月1日起实施。新的办法与以往最大的不同在于，市民申请廉租房保障的门槛降低了，可申请人群从最低收入住房困难家庭扩大为低收入住房困难家庭。
20xx年4月21日，开封市人民政府令第22号《开封市经济适用房管理办法》出台，本办法自发布之日起实行。
《办法》规定，购买经济适用房不满5年的，不得直接上市交易，购买人因特殊原因确需转让经济适用房的，由政府按照原价格并考虑折旧
和物价水平等因素进行回购。
购买经济适用房满5年，购房人上市转让经济适用房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用房差价的一定比列向政府交纳土地收益等相关价款。
20xx年6月7日，中国人民银行宣布，从6月25日起，人民银行存款准备金率将分两次提高，合计上调了1个百分点，半年时间里，这已是央行第5次宣布上调存款准备金率，经过这次调整，存款准备金率攀升至17.5%的历史高位。
中纪委、监察部、人力资源和社会保障部、国土资源局联合公布《违法土地管理规定行为办法》，该办法自20xx年6月1日起施行。《处分办法》的颁布实施，对于贯彻落实党的十七大精神，促进深入落实科学发展观，落实最严格的耕地保护制度，严肃惩处土地违法违纪行为，维护广大人民群众合法利益，坚守18亿亩耕地“红线”，具有十分重要的意义。
为了合理利用土地资源、加强土地管理、保护耕地，我省调整耕地占用税，开封市区税额为每平方米24元。
凡在河南省境内占用耕地建房或从事农业建设的单位或个人，应该按规定缴纳耕地占用税。全省平均税额由每平方4.5元提高到22.5元，提高了4倍，新的税额标准从20xx年1月1日起执行。
分析：20xx年上半年，近年来相继施行的一系列房地产宏观调控政策开始日渐发力。为抑制投机性购房，央行、银监会要求提高第二套以上住房的首付比列；为控制投资过猛，政府实施了一系列银行紧缩政策，
半年来，央行不断提高存款准备金率。同时，增加中低位、中小套型普通商品住宅供应，调整住房结构的“90/70”政策，着力解决中收入家庭住房问题。另外，国务院出台办解决低收入家庭住房困难的意见，原建设部发文件要求扩大廉租房政策的覆盖面，全国所有城市建立廉租住房制度；土地共给方面，促进住房市场有效供给有望成为国家长期的政策目标。房地产调控政策从不同方向出击，形成合力，改变了市场对楼价一直看涨的预期，阻击房价飞涨的脚步。
2、土地市场分析
20xx年上半年我市土地市场的主要特点是：土地市场供应量明显加大，上半年土地招拍挂经营性用地供给面积为1249.41亩，成交面积为1045.42亩，土地市场供应充足。土地供应最多的是未来的汴西新区，达到了1161.55亩，占上半年土地供应的93%，该区域土地成交面积为957.56亩，占上半年土地成交总量的92%，可建建面达到了150万平方米，土地价格水平与20xx年相比变化不大，虽然总体上地价水平略有上升，但该地价上升主要原因是由于规划指标特别是容积率提高影响所致，而楼面地价实际上略有下降。与20xx年上半年相比，20xx年上半年招拍挂土地市场经营性土地成交方式有了很大的变化。20xx年上半年成交土地10宗，其中6宗为拍卖成交，其余4宗为挂牌成交；20xx年上半年共成交6宗地，招标成交3宗，挂牌成交2宗，拍卖成交1宗。
分析：虽然成交面积总量放大，但从招拍挂土地市场成交方式可看出，受宏观调控和当前经济形式影响，开发商对于未来房地产市场的心理预期产生了很大变化，拿地也更趋于理性。
3、一手房市场分析
根据开封市房产交易处统计数据显示，20xx年1-6月份，全市办理商品房销售合同等级备案共3262套，建筑面积35.85万平方米。4、5月份在传统的房地产旺季到来之时，开封市场并没有迎来旺季，而6月份在低迷之后才有所反弹。6月份随着几个经济适用房的开盘，经济适用房签约量增幅较大，总量突破600套，面积达5.9万平米，与去年同期相比增长95.7%。在国家房地产市场宏观调控政策的影响下，今年房地产市场上的经济适用房投放量明显增加，住房供应结构趋于优化，保障了广大居民的住房需求，也是6月签约增大的一个主要原因。
从我市商品房1-6月份的交易均价上可以看出，今年上半年的价格走势比较平稳，一直在2500-2600元/㎡这以区间徘徊，没有去年上涨的幅度大。4月份商品房市场交易均价为2586.3元/㎡，交易价格较去年同期相比上升了12.6%；5月份商品房市场的交易均价为2463.3元/㎡，较去年同期上升了6.6%。
20xx年6月份，开封全市办理商品房合同登记备案1014套，建筑面积为10.4万平方米。统计商品房的销售均价为：营业用房平均价为6932.6元/㎡；住宅房平均价为2654.6元/㎡，与去年同期相比，本月商品房签约率也略有增长。6月份随着几个经济适用住房项目陆续开盘，经济适用住房签约量增幅较大，总量突破600套，面积达5.9万㎡，与去年同期相比增长95.7%。在国家房地产市场宏观调控政策的影响下，今年房地产市场上的经济适用住房投放量明显增加，住房供应结构趋于优化，保障了广大居民的住房需求，也是签约量增大一个主要原因。
4、存量房市场
20xx年6月份，全市存量房地产市场，转让297起，有效转让面积为2.0万平方米。与去年同期相比下降14.3%。6月份存量房地产交易均价为1272.0元/㎡，交易均价与去年同期相比上涨了19.7%，而与今年5月份实际交易均价相比上涨了4.6%，与4月份实际交易均价相比下浮11.7%。
今年上半年存量房地产交易均价为1278.7元/㎡，交易均价与去年同期相比上涨了8.66%，从以上数据可以看出上半年房地产交易均价小幅上升并保持稳定，这与国家近期出台稳定房地产市场价格的政策相呼应，但存量房地产交易总量萎缩，市场前景仍不明朗。
分析：尽管今年上半年开封楼市观望气氛十分浓厚，开发商和购房者的博弈日渐激烈，但从商品房备案来看，4-6月份出现了攀升的态势，这是因为毕竟市场存在刚性需求的，在长时间观望后，由自主需求的购房者还是会适时出手。在房价方面，开封并未出现深圳、上海等地大幅度降价的情况，住宅交易市场均价依然保持调整中震荡，总体上都比去年同期有所上涨，只是从走势上来看，已经进入了持续调整阶段。从商品房备案量和成交均价来看，开封一手房市场还是健康稳步的发展。
5、二手房市场分析
开封市房屋交易处统计，我是1-6月二手房转让共1547套，10.76万平米。上半年，我市二手房交易量较去年出现萎缩。对于以中收入为主要目标客户群的二手房市场来说，由于上半年大批经济适用房和廉租房投入市场，同时，为进一步缓解居民买房压力，政府将进一步调整住
房供应结构，加大保障性住宅的供给力度等因素都冲击着二手房市场。 从上半年我市二手房成交价格上看，我市二手房价格与去年同期相比一直保持稳中有升的发展态势。经过市场的检验，那些区域位臵好、配套齐全、物业管理好的小区物业抗跌能力强，在变化的市场中具有较强的保值增值能力。
分析：由于针对二手房的宏观调控政策大部分是在20xx年出台，各项政策在20xx年基本消化完毕，20xx年并没有新的针对二手房的政策出台，因此，20xx年的二手房市场受政策影响的因素不大。但是，受整体房地产市场的影响，加上买卖双方心理价位落差较大，出现了持续的僵持和观望，卖家对房价期望过高，从而影响了成交量。从市场反映来看，尽管3月份的看放量、成交量都有所回升，但起色不算明显。 关于开封各区的房地产运行状况进行如下分析：
鼓楼区:商业繁华，经济发展迅速，鼓楼广场附近以及鼓楼夜市都形成了自己独特的商业气质，形成了大规模的商圈，但是就人居等方面仍存在问题。由于商业密集，地处闹市区对于居住来说出行以及居住都带了很多不方便。比如人群繁杂治安会有一定的压力；由于商业的缘故交通量也是应当考虑的问题，出行或许带来不便；再者是当地居民的选择趋向方面，还是将鼓楼区定性为商业圈，而很少选择居住。但是在鼓楼区做商业开发却有着别的区所不具备的先天的条件。本区内现有的项目多以商业加住宅的模式进行，但以商业为主，居住档次一般。
龙亭区:开封主要的游览区，风景秀丽。对于房地产开发来说是个比较理想的地方。由于地处龙亭风景游览区，旅游资源丰富。就房地产开
发来说，可以建成居住加商业的小区模式，由于地处风景区，开封政府有相关的开发规定，在要求范围之内进行开发，结合情况建造精品小区。应考虑的情况为所开发的房地产项目，会吸引到外来的购买者，小区可能以外来人居住为主，本地居民由于出于习惯考虑对本地区的购买还是有限。价格方面来说在当地应当属于中高标准。在本区内已经有很多项目都是以商业、旅游加居住等综合性开发。
顺和区:属于老城区，为回族区，区内有河大等院校，但是区内经济较别的区还是比较落后，区内建设缓慢。就房地产开发来说，对于顺和区的开发还是有相当的难度，由于是老城区回族，在拆迁方面有很大的难度，区内基础设施建设不完善杂乱，老家属院众多。在本区开发的项目，受到多中限制价格总在下层徘徊，本区内的开发项目有限，现在多以以前的老的项目为主。但是基于开封市改造老城区的政策以及决心,加上相应的政策的扶植,虽然在今后的短时间内本区的经济状况不会有很大的改端,但是就长远来说,顺和区还是有很大的发展前景,开发商在政府的帮助以及协调下,参与到旧城的改造中,可以获得不错的效益。由于本区居民居住以老房子为住,出于改善生活环境的目的考虑,需要更换房屋,造成房屋需求量的增加,必将带动房屋市场以及销售。
禹王台:属于开封南部，交通便利，区内有火车站以及汽车总站。就房地产开发来说，这里虽然交通便利，但是由于区位问题，区内杂乱，开发缓慢，就人居方面来考虑，并不是十分适宜，所以区内还是以工厂企业用地为住，区内的房地产开发项目并不是很多，并且开发后房屋价格偏低切缺乏购买力。再加上当地居民居住习惯的问题,本区并不是开封
居民的主要生活居住区,相应的生活配套设施并不完善,影响到此区的房地产开发。
金明区，为开封新兴的一个区，由于郑开快速路的开通，拉动了区内建设，现在开封的房地产开发方面，金明区走在了别的区的前面，区内房地产开发项目众多，并且以围绕郑开快速为主。开封市民现在购房选择方面也普遍的以本区内为优先考虑，虽然价格一直围绕高水平，但是由于受郑开大道的影响，还是有相当的购买群体选择来这里购臵住房，并且有相当部分的郑州以及外地人群出于投资或者居住的考虑也选择在金明区购臵了房屋。区内房地产项目众多切运行良好，价格虽高，但是现在很多项目都仅有少量的现房在销售，有一部分已经销售完毕。
总结：
由于受现在房地产行业不景气的影响，先前异常蓬勃的开封房地产市场也受到了相当的冲击。
就整个房地产行业来说，在之前蓬勃市场的吸引之下，众多的房地产开发商都看中了开封，加大了投资力度，但是现在整个市场的不景气加上消费者观望的态度，都的影响到了整个行业。成交量较之前有了很明显的降低，价格一直维持在均价2600元/平方左右。
就开封来说，当前的房地产形式并没有别的地方严重，因为当地居民的需求，市场还是有一定的信心的，只要价格上达到心理能接受的价位，还是会选择适当的时候购买，并不会长时间的观望。据调查就现在开封相对来说比较高的价位来说，有七成的人选择在1年以后购房。但是因
为开封是个老城区，并且居住老房子的人还很多其中有6成的人想要改变现在的居住环境。根据市场的需求来考虑，开封的房地产市场还是比较由于潜力的，只是价格还没有到达理想的价位，就调查有5成以上的人认为20万—30万的房子他们都可以接受，并且价格在2500元/平方左右也是可以接受的范围，就可以看的出，现在开封房价的价格和开封当地居民的预期其实相差并不是很大。就现在除了郑开大道附近的住房达到3000元/平米的价格外，其余的都还是保持在2600元/平米的价格。 就住房类型上来考虑，开封的当地的住房很多以多层为住，虽然说现在开封建设的项目多以高层为住，但是大众还是以多层为首要选择，对于豪华别墅的需求在降低。
对购房者对区域的喜好来看，相对于东区、北区、南区，购房者更偏爱西区和老城区，而西区更成为了消费者的首选。业内人士分析，受郑汴一体化的影响，西区和汴西新区成为人们关注的焦点，尤其是随着西区交通设施、环境状况、生活配套等条件的不断完善，西区已经成为了开封理想的居住区域，而汴西新区更是因郑开大道而引人瞩目，被消费者慢慢开始接受。