云南**房地产开发公司
第一章 概述
1.项目概况及编制依据：
1.1项目名称
晋宁县昆阳镇**村村民安置小区开发项目
1.2项目建设的内容和规模
项目拟建地点：**路以北，规划道路**路以南，经六路以西，共计199.35亩土地。
规划土地编号为:*******
[图纸]
1.3项目建设的内容
根据项目规划方案，在地块内完成社区道路、景观、建筑、配套设施等建设内容，打造晋宁县具有代表性的高尚社区。
1.4经济技术指标
规划总用地面积：199.35亩
总建筑面积：470000㎡；
绿化率：200000㎡；
注：该项目由四块地块组成（****），故总建筑面积按各地块指标均值计算；
1.5项目主要建设条件
(1)本项目拟建场址符合晋宁县城市总体规划要求。
(2)项目区域内的市政基础建设（供水、供电、通信、道路）条件已经具备。
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1.6项目建议计划书编制的依据
（1）《中华人名共和国城市规划法》
（2）《中华人名共和国建筑法》
（3）《城市居住区规划设计规范》
（4）《城市居住区公共服务设置设置规定》
（5）《住宅设计规范》
（6）《住宅建筑设计标准》
（7）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》
（8）昆明市规划设计“二十不” ；
1.7项目建议书采用的主要标准及规范
（1）《民用建筑设计通则》（GB 50352）
（2）《住宅建筑设计规范》（GB 50096-1999）
（3）《商店建筑设计规范》（JGJ 48-88）
（4）《环境空气质量标准》（GB 095-1996）
（5）《建筑设计规范防火规范》（GB0016-2006）
（6）其他规范：建筑、结构、给排水、电气、暖通、消防、人防等专业规范及相关技术规定。
1.8项目计划书研究的范围
建设项目的背景和必要性、需求分析与建设规划、场址选择、建筑方案、劳动安全、卫生与消防、项目实施管理、投资估算与资金筹措、研究结论与建议等。
2.项目计划书编制的原则和要求
2.1计划书编制原则
本项目计划书以开发项目发展规划为主，符合国家资源“四节一环”（节约建设土地、节水、节能、节材、环保）要求，结合晋宁县昆阳镇**社区开发项目
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使用实际，本着提升晋宁县城市住宅水平；着力打造舒适美观与优异品质完美结合的高尚社区。
2.2项目计划书编制要求
分析与项目相关的市场、资源、工程技术、经济、社会等各方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目在技术上是否可行，经济上是否合理。
3.**房地产开发公司介绍
**房地产开发公司现有各类技术人员20名，其中高级工程师2名，土建工程师10名，结构工程师3名，水电工程师5名，会计师2名，技术人员8名。以诚信经营为根本的**地产公司自成立以来就树立了“办优秀企业、建优质房屋、创优势品牌”的目标，以市场需求为核心，以祖国的经济高速发展为后盾，大力开发客户满意、政府放心的优质房屋。
4.**地产公司开发该盘的优势
4.1**房地产开发公司有一支专业化、年轻化的团队
**房地产开发公司在倪绍云总经理的带领下，组建了一支平均年龄仅有32岁的专业化团队，均有丰富的开发实践经验，受到客户的一致好评。
4.2**房地产开发公司有较强执行力的团队
**房地产开发公司以质量为生命，以打造百年企业为目标。因此，效率也成为**公司的又一标志性名片，在这样一支年轻化、专业化的团队的共同努力下，**公司在注重质量建设管理的同时兼顾效率，并且敢为天下先，将最先进的管理、执行理念运用于管理执行的过程之中，使这样一支团队更加富有执行力，同样的事情我们将因此节约更多的时间成本，在高效率的情况下开发出高质量的产品。
4.3**地产开发公司有健全的质量监管体系
质量是企业的生命，作为一家成长中的房地产开发公司，**一直以开发物美价廉的房子为己任。为了切实把好质量关，公司不仅在对施工单位、监理单位的遴选上有严格的规定和管理办法，以确保房屋的建筑质量，同时公司内部也成立了质量安全保障部，以确保对施工、监理过程的进一步监督，确保建筑质量，让广大业主放心。
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4.4**房地产开发公司开发资质优势
**房地产开发公司不仅有着优异的团队，更是坚持质量为本、效率为先的基本建设原则。尽管目前为房地产开发暂定资质，但这也使得我们并不受限于开发工程面积的大小，同时也时刻鞭策着我们为业主方提供专业的房地产开发服务，建造更加优质的房屋。
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第二章 项目建设的背景和必要性
1.项目建设背景说明：
1.1**村委会由4个小组构成，村民总数2065人。随着土地收储、城市化进程步伐的加快，村委会所有土地正在急剧缩小，村民至今仍居住在砖房甚至土坯房中，村内内涝严重，卫生环境得不到保障，加之近年来自然灾害的增加，部分村民所居住的老房已经成为危害人民生命安全的危房。
经过村委会积极努力，晋宁县发改委于20xx年4月30日特批了**村村
民安置小区项目的立项批复，但因村委会无力支付高额的开发成本最终无法如愿实施项目。
我公司在了解村委会各方面情况后，积极推动土地收储及项目推进等动
作，本着实事求是、互利共赢的原则，将造福**村委会的民心工程做快，做好。
2.项目发展规划：
2.1在规划允许的情况下，拟建一个具有自我商业核心的高尚生活社区；
2.2为**村2065个村民切实解决他们多年未决的住房问题，并在双方协商下提供部分商铺以解决村委会长期收益问题；
2.3如4块地块同时开发，估算总投资约13亿人民币；
※ 说明：该项目当前存在着很多不确定因素，故无建设成本费用及总投资
的详细测算；
3.**村委会补偿款及**地产公司的出资额：
3.1**村委会出资补偿款：按实际收储赔补为准，以此抵扣商品房价格；
3.2在其他双方协商条件之外的全部费用由**地产公司全额承担；
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4.关于建房的其他指标：
4.1建设与住宅1:1数量对应的地下车库；
4.2全面采用昆钢生产的钢筋；
4.3建有规划指定的绿化率；
4.4按相关规定：水、电、煤气、电话线、闭路电视接通到位，使用产生费用自行承担；
4.5提供全部铝合金窗、一道防盗门以及沙灰粉刷的毛坯房；
4.6提供供热水设备，如有特殊需求自费另行安装。
5.建筑结构：
5.1在规划部门允许的情况下，建设成33层电梯洋房与七层花园洋房。 注：具体实施细节在规划部门确定规划指标后方能确定；
6.**村所需要配合开展的工作：
6.1由村委会配合云南**房地产开发有限公司上报项目立项申请；
6.2积极推进土地收储流程；
6.3与我公司协商签订意向性合同；
6.4协助云南**房地产开发有限公司取得土地开发权。
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第三章 房地产公司开发流程介绍
1.一般地产项目开发流程
2.**公司开发**安置社区计划流程
2.1提出建房设想
**房地产承诺为**村提供优质的商业住宅，并提供优质绿化条件，在双方协商下提供部分商铺以提升村民居住质量及收入来源；村民小组所得土地赔偿款作为成品房抵购资金，以此交换国有土地开发条件。
2.2项目可行性研究
前期的有关机关已经对项目的可行性做了初步的研究，但作为该房地产的开
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发商，**公司仍应该在掌握基础参数的基础之上对该案的可行性做出更为详细的分析研究，并编制可行性报告。
2.3项目用地的申请
该项目开发所使用的国有土地尚未取得，其中**.**地块需要变更土地使用性质，需要村民积极与政府进行反应，督促规划修改的进程；其他两块地块（**、**）则走正常拿地流程。在我公司正式开始开发该项目后，**公司将依照有关法律规定办理《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售(预售)许可证》，以便下一步的房地产开发工作。
2.4项目设计
项目设计是房地产开发的重要环节，事关建成后的小区安全、舒适等方面，与广大的住户的切身利益息息相关。**公司将严格依照有关规定，并和有关设计方密切合作，设计出优质宜居的高尚社区，为开发优质的小区奠定基础。
2.5开发资金的筹措
**公司将严格依照有关规定积极筹措相关资金，并采取合理有效地方式对资金的使用进行管理。我公司有能力引进外资、并和多家银行及融资担保公司有良好的合作关系。
2.6建设工程的招标
**公司将和**村民委员会、村民小组精诚合作，依照国家的有关法律法规，以招投标的方式选定有实力的建设单位和监理单位参与小区的建设施工和监理，以确保工程质量。
2.7施工
**地产开发有限公司将全面监督施工流程驻守本公司及第三方监理公司工程师，一方面保持对监理单位的有效监督，同时也是对建筑质量的进一步监管。**公司将严格依照有关规定，做好对建筑施工的监管工作，严把质量关，建优质房屋。
2.8交房及物业管理
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在整个工程完工并通过有关部门的验收之后，国有土地地块的住宅**公司将办理好《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》，并依照有关规定交房及售房。
第四章 管控要点分析
1.项目安全
1.1三级安全管理网络
**公司自成立之日起即建立了三级安全管理网络，由房地产公司牵头，委托方、地产公司、施工方、监理方共同成立安全管理小组，实行安全生产责任制。做好各项防火、防盗等措施，并积极配合安全员的各项工作；公司安全员为安全直接责任人，协助公司领导对整个公司的安全生产进行检查、监督，并按要求向安全管理小组提供信息，执行公司安全会议的决议，组织学习各项安全生产制度及文件，及时会同各部配置安全设施，按期参加多方安全会议。
1.2实施公司安全管理制度
主要包括以下几方面：
（1）例会制度：每周一定期召开安全生产、文明施工会议，要求施工单位、监理单位必须派安全负责人参加会议，分析安全生产、文明施工形势，布置安全生产、文明施工工作。临时突发事件即时召开安全会议，即时解决突发事件。
（2）对施工单位的安全管理：
选择安全记录良好的施工队伍，并在施工合同中签订安全责任状，明确施工单位的安全责任，要求具有独立法人资格的企业；有关部门核发的营业执照和资质证书并要求提供有效的《安全施工许可证》《法人代表资格证书》《施工简历》、近三年安全施工记录；安全施工管理记录。
施工单位进场时，检查其施工安全制度、安全措施、安全人员配置是否齐全、得当，合格后方可进场施工。
须遵守工程建设安全生产有关管理规定，严格按安全标准组织施工。
要求施工单位建立健全安全生产责任制并严格执行，安全生产目标层层把关，落实到人；安全生产、文明施工必须符合安监站制定的检查评定标准要求。
严格执行招投标制度，并将安全作为重要的分项对投标单位进行评价、考察
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1.3奖惩制度
发生安全事故要查明事故发生原因，明确责任，分别对直接责任人、间接责任人、分管负责人等进行相应处理，并辅以50-1000元的罚款。
对安全管理先进部室及个人，公司将对其进行奖励，具体执行办法由安全小组会议决定。
1.4现场安全管理
（1）定期不定期地对施工单位进行检查，对安全工作、安全记录进行监督检查，提出处理意见并限期整改。
（2）监督检查施工现场的消防工作、冬季防寒、夏季防暑、文明施工、卫生防疫等项工作。
1.5危险点分析与控制
房地产公司在监督建设单位施工过程中主要监督的危险点有：临时用电、高处作业、建筑机械使用、脚手架防护等处。要求施工单位严格按有关规范规定的内容要求落实，施工单位对现场安全文明承担一切责任，安全管理由房地产公司组织，委派监理单位对执行程度检查核证。
2.项目质量
2.1 施工前的质量管理
（1）审查承包单位的技术资质。包括有关部门核发的营业执照和资质证书并要求提供有效的《安全施工许可证》《法人代表资格证书》《施工简历》、近三年安全施工记录；安全施工管理记录。
（2）组织设计交底和图纸会审。
（3）对工程所需原材料、构配件的质量进行检查和控制。
（4）对永久性生产设备或装置，应按审批同意的设计图纸组织采购或订购。
（5）审查施工单位提交的施工组织方案和施工组织设计，对于工程质量应具有可靠的技术措施来保证。
（6）对工程中拟采用的新材料、新结构、新工艺、新技术，均应审核其技术鉴定书。
（7）检查施工现场的测量标准、建筑物的定位放线以及高程水准点，重要
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工程还应亲自复核。
（8）协助承包单位完善质量保证体系，包括完善计量及质量检测技术和手段等。
（9）协助总承包单位完善现场质量管理制度，包括现场会议制度、现场质量检验制度、质量报表制度和质量事故报告及处理制度等。
（10）把好开工关。
2.2 施工过程中的质量管理
（1）要强化施工队伍的质量意识。通过思想教育，达到从企业领导到全体职工，都树立起“百年大计、质量第一”的观念，形成“人人讲质量，个个为质量”的良好风气。
（2）要督促施工队伍的技术培训。强化施工队伍的技术培训，方法多种多样，既可以采取“请进来，送出去”的形式学习先进技术和先进经验，也可以在施工现场扎实地普及基本知识，强化技能提高。
（3）强化施工现场的技术质量管理。具体说来，就是严格把好“四关”
A：材料关。对施工单位使用的建筑材料、装饰材料、半成品、预制品
及其他一切构件，要严格把关检验，不合格的不准使用。
B：抽验关。现场工程技术人员要督促施工单位按规定制作混凝土及砂
浆试块，如期进行试压，作出试压报告记录，并实行随时抽检制。
C：施工关。现场工程技术人员和质量监督员，要现场监督施工人员严
格按照施工设计图纸、方案施工，不得有一丝一毫的含糊。如果发现施工单位在施工中不按照设计图纸、方案施工，应立即采取果断措施，作出返工处理。
D：记录关。现场施工管理人员，每天都要认真负责填好“施工日记”，
使施工质量的每个环节都达到设计要求，切实保证房产质量的提高。施工完成后，要组织好竣工验收，要组织专家，按照国家《建筑安装工程质量检验评定标准》严格进行验收，对不合格的工程，决不交付使用。
2.3施工中需要严格遵守的环节
（1）协调承包单位完善工序控制。
（2）严格工序间交接检查。
（3）重要的工程部位或专业工程应亲自进行试验或技术复核。
（4）对已完成的分项、分部工程，按相应的质量评定标准和办法进行自检、验收。
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（5）审核设计变更和图纸修改。
（6）按合同于必要时可下达停工令。
（7）组织定期或不定期的现场会议，及时分析、通报工程质量状况，并协调有关单位间的业务活动等。
2.4工程项目竣工质量管理
（1）按规定的质量评定标准和办法，对完成的分项、分部工程、单位工程进行检查验收。
（2）组织试用。
（3）审核承包单位提供的质量检验报告及有关技术型文件。
（4）审核承包单位提交的竣工图。
（5）整理有关工程项目质量的技术文件，并编目、建档。
2.5房地产开发项目质量管理的主要途径和方法
对房地产开发项目在施工阶段进行质量监控主要是通过审核有关文件、报表，以及进行现场检查及试验这两方面的途径和相应的方法来实现的。 施工阶段质量监督控制手段
（1）旁站监督；
（2）测量；
（3）试验；
（4）指令文件；
（5）规定质量监控工作程序；
（6）利用支付控制手段。
3.成本与资金管理
鉴于此次项目四个地块的开发，无需虑项目选址，着力规划设计阶段，着力于施工阶段。双方将设置共管账户，双线监控资金流向，每一笔资金明确记录严格核算成本。
3.1设计阶段的工程造价控制
3.1.1 推行设计招投标，择优选择设计单位
积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，尽量将工程主体及配套项目、绿化等工程设计捆绑招标，采用多家竞投，组织有关专家综合评比，优
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选出好的设计单位，促进设计方在项目整体布局、建筑造型使用功能上开拓创新，在降低工程造价上下功夫。
3.1.2 开展限额设计，有效控制造价
限额设计，健全设计经济责任制。设计人员应熟悉掌握建筑工程预算定额及费用定额，熟悉建筑材料预算价格，然后按项目投资估算控制初步设计及概算，再用初步设计概算控制施工图设计及概算。
因此，各专业在保证功能及技术指标的前提下，必须制定双赢策略，合理分解和使用投资限额，融施工图设计和施工图预算为一体，把技术和经济有机结合起来。严格控制设计变更.以保证投资限额不轻易突破。房地产开发企业的工程造价管理人员应与设计部门积极配合，及时提供可靠的工程基础资料。克服那种只顾画图、不顾算账的倾向，变“画了算”为“算了画”。并利用同类建筑工程的技术指标进行科学分析、比较，优化设计，合理降低工程造价。
3.2 工程招投标阶段的工程造价控制
3.2.1 遵循公平、公开、公正、诚信的原则
招标前，应严格审查施工单位的企业资质、经营业绩、经济实力、管理能力及社会信誉，必要时进行实地考察，避免“特级企业投标，一级企业转包，二级企业进场”等不正常现象。
3.2.2 认真编制招标文件
造价管理人员应收集、积累、筛选、分析和总结各类有价值的数据、资料，对影晌工程造价的各种因素进行鉴别、预测、分析、评价，然后编制招标文件。招标书条款应严谨、准确和全面，工程造价及相关费用应限额。工程标底要保证质量，把工程标底控制在合理造价的下限。
3.2.3 合理低价者中标
目前推行的工程量清单计价报价与合理低价中标，作为业主方应杜绝一味寻求绝对低价中标，以避免投标单位以低干成本价恶意竞争。所谓合理低价，是在保证质量、工期前提下的合理低价。对于众多的投标者，开发商只能按照一定标准，例如技术先进、质量最佳、工期最短、造价合理等方面选择中标者，再把建设工程发包给他。
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3.2.4 严密工程合同条款
对工程合同中涉及工程费用收取标准、工期、质量等级、承包内容及方式、价款的结算方式、保修内容及期限、违约责任、争议处理等，都应有明确约定。在签订工程合同过程中，对招标文件和设计中不明确、不具体的内容，通过谈判，争取得到有利于合理低价的合同条款。同时，对索赔要有前瞻性，有效避免过多索赔事件的发生。此外，应争取工程保险、工程担保等风险控制措施，使风险得到适当转移、有效分散和合理规避，提高工程造价的控制效果。
3.3 施工阶段的工程造价控制
3.3.1 工程监理制实施与管理
实现三控一管的监理体系，是控制工程质量、进度、工程造价三大目标的重要保证，充分发挥其控制投资，增进效益的作用，就可以给预、结算审查提供一套比较规范的设计变更、现场签证的资料文本，从而反映真实的工程量。
3.3.2 优化施工方案及施工顺序
优化施工方案也是控制投资最有效的手段之一。所谓优化就是从若干个施工方案中选择一个技术上切实可行、施工期限能满足要求、施工质量能够保证、施工费用较低的施工方案。
3.3.3 严格控制工程变更
施工前，要组织施工人员到现场勘查，对图纸进行会审，技术交底，避免施工中出现不应有的返工，特别是对那种设计费用较高的设计变更，必须经设计单位、建设单位、监理公司、施工单位等现场代表共同论证核实，尽量减少合同外费用。
3.3.4 严格现场签证管理
现场签证是工程建设中经常性的工作，若管理不到位，就可能给工程带来不必要的损失，这就要求驻地监理及甲方代表要有高度的责任感和使命感，做好施工现场记录，同时要经常到工地，做到“随做随签”，避免“一揽子”及日后签证。
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3.3.5 严把材料关
做好设备、材料的订货、采购工作，确保物美价廉、及时供应。
3.4竣工结算阶段的工程造价控制
工程竣工结算系指施工企业按照合同规定的内容全部完成所承包的工程，经验收质量合格，并符合合同要求之后，向发包单位进行的最终工程款结算。在确定工程造价时，坚持以现行的工程造价管理规定为依据，按照甲乙双方在施工合同中的约定，根据竣工图结合隐蔽签证、现场签证和设计变更进行审核计算、审查是否按图纸及合同规定全部完成工作。认真核实每一项变更是否真正实施，实事求是。
第五章 合作开发事项
1.**村委会与云南**房地产开发有限公司具体合作事项，待双方协商后，签订正式合同时约定
我们本着诚实守信、合作共赢的原则，携手行动，共创美好未来！
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