评估报告审查要点
格式规范、内容全面是对土地估价报告的基本要求,报告的质量差异主要体现在估价依据的充分性、相关说明的严谨性、市场及区位分析的深入程度等方面。为了使评审专家对各等级报告的评定标准有一个整体把握,以下从定性和定量两个方面加以说明。
需要特别强调的是,评分标准只是针对一般情况而言,在评审过程中,由于估价对象及估价目的不同,估价报告评审不可能完全套用同一模式,请评审专家针对不同情况,正确把握评审标准的内涵,具体问题具体分析。
一、估价报告形式审查要点
估价报告的规范性、要件齐全性是最基本要求,凡不符合下列要求的视为形式不合格,直接作为不及格报告不进行评分。
(1)不符合《土地估价报告规范格式》要求的;
(2)土地估价报告、土地估价技术报告、附件不齐全的。
二、估价报告关键技术问题审查要点
估价报告存在下列技术问题直接视为不及格报告不进行评分。
(1)估价方法存在严重技术性错误的;
(2)地价定义、土地权利界定存在严重技术错误的;
(3)采用3年以前的基准地价又没有进行合理的期日修正的;
(4)会审会认为的其他问题。
三、各等级报告评审标准
1、一等报告(大于等于90分)的质量要求
一等报告不仅要格式规范,内容全面,估价目的、估
价对象及价格定义界定清楚、准确,估价方法选择及应用合理,各项参数选取依据充分、合理,还要针对特定估价对象进行深入细致地分析,资料充实、时效性强,对特殊问题的处理恰当、合理,且有独到之处。整个报告分析论证严谨、逻辑性强,没有明显瑕疵,估价结果可信度高。
2、二等报告(80一90分)的质量要求
二等报告要求格式规范,内容全面;估价目的、估价对象及价格定义界定清楚、准确;估价依据充分、合理,市场及影响因素分析较全面、合理,能体现政策变化对土地价格的影响;估价方法选择及应用合理,各项参数选取依据较充分、合理;整个报告分析较严谨、逻辑性较强,估价结果有较高的可信度,估价过程不存在明显错误。
3、三等报告(70一80分)的质量要求
报告格式规范,内容全面;估价目的、估价对象及价格定义界定较清楚、准确;估价依据较充分、合理,市场及影响因素分析较全面、合理;估价方法选择及应用基本合理,各项参数选取有依据、理由;报告整体分析较一致、有一定的逻辑性。不存在方法选择和应用错误。
4、四等报告(60一70分)的质量要求
报告格式规范,内容全面;估价目的、估价对象及价格定义界定基本清楚;估价依据较充分、合理,市场及影响因素分析较全面;估价方法选择及应用基本合理,各项参数选取、地价确定等有依据,不存在明显质量缺陷。
5、对不合格报告的判定
不合格报告通常存在明显的质量缺陷,如:
(1)报告格式不规范,内容不全,有明显缺漏项。如估价对象、地价定义界定不清,缺少土地权属状况说明等。
(2)估价结果内涵与地价定义不一致,或前后矛盾。如设定土地权利状况、土地开发程度、容积率等前后不一致。
(3)估价方法选择或应用明显不合理。如商业用地采用成本逼近法评估,现有房地产项目按待开发土地评估(剩余法)等。
(4)修正系数取值与说明不符,或有计算错误。造成估价结果存在误差,使可信度降低。
(5)估价过程过于简略,缺少取值依据和必要的说明。
(6)影响因素分析前后矛盾,缺乏逻辑性等。地价影响因素中的区域因素与个别因素分析,与市场比较法或基准地价系数修正法中的分析不一致,影响了估价结果的可信度。
(7)其他问题。
四、报告评分细则
(一)土地估价报告(5分)
第一部分 摘要(1分)
审查要点:①估价结果。总地价、单位面积地价、总地价大写、币种、估价结果一览表等;②估价师签字、机构盖章等。
第二部分 估价对象界定(1分)
审查要点:估价对象具体范围界定及估价对象面积、土地使用者、土地用途说明等。
第三部分 土地估价结果及其使用 (1分)
审查要点:估价的前提条件和假设条件,估价结果和估价报告的使用限制、有效期限等。
第四部分 附件 (2分)
审查要点:宗地位臵示意图、估价对象照片,土地使用证及权属证明、估价机构注册证书及签字土地估价师证书复
印件等。
(二)土地估价技术报告(90分)
第一部分 总述(12分)
审查要点:
一、估价目的(1分)
(1)谁委托估价,为什么估价;
(2)估价结果应用方向。
二、估价依据(3分)
(1)估价依据是否全面;
(2)估价依据是否考虑了最新政策调整;
(3)估价依据是否具有针对性。
三、地价定义(4分)
(1)土地用途。说明证载用途、实际用途(或规划用途)、设定用途等。(1分)
(2)土地使用权性质。分别说明现状和设定土地使用权性质。
是划拨土地使用权,还是出让土地使用权,或作价出资(入股)土地使用权、授权经营土地使用权。若为出让土地使用权,需说明出让年期、剩余土地使用年期等。(1.5分)
(3)土地开发程度。说明宗地内外实际开发程度和本次估价所
设定的开发程度及其理由。(1分)
(4)估价期日。(0.5分)
四、估价结果(1分) .
土地单价、总地价、总地价大写、币种等。
五、需要特殊说明的事项(3分)
(1)资料来源及未经实地确认或无法确认资料说明;
(0.5分)
(2)对估价结果可能产生影响的变化事项(地价指数、开发程度、设定用途等)说明;(1分)
(3)估价对象的特殊性、估价中未考虑的因素及采取的特殊处理;(1分)
(4)其他需要特殊说明的问题。(0.5分)
第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析(14分)
一、估价对象描述(6分) 。
(1)土地登记状况(2分)
估价对象来源、位臵、用途、面积、四至、土地级别、土地登记证书号、国有土地使用证书号等。(具体问题具体分析)
(2)土地权利状况(3分)
权属、权利、年期、他项权利(与证载状况是否一致) 如果存在他项权利,应分析对地价的影响。
(3)土地利用状况(1分)(针对估价对象和估价目的具体说明)
利用现状:建构筑物及其用途、容积率、建构筑物说明等。
待开发土地:说明具体规划条件、批准机关、批准日期等。
二、地价影响因素分析(8分)
(1)一般因素(2分)
有针对性地分析影响估价对象价格的宏观因素,如产业政策、税收政策、金融政策等。
(2)区域因素(共4分)
区域范围界定是否合理、区域位臵、基础设施、环境条
件、产业集聚度、规划条件、区域土地利用状况等描述是否全面恰当。(2分)
是否考虑了估价对象特点,区域因素选择是否恰当,对地价影响程度分析是否客观。(2分) .
(3)个别因素(2分) 〃
宗地自身条件(面积、形状、水文地质条件等)、个别开发程度等。(1分)
是否考虑了估价对象特点,个别因素选择是否恰当,对地价影响程度分析是否客观。(1分)
第三部分 土地估价(63分)
一、估价原则(1分)
与估价目的及方法联系选择是否得当、全面,描述是否规范正确。
二、地价确定(2分)
评估结果可信度分析、最终地价确定依据与方法。
三、估价方法与估价过程(60分)
用两种方法进行评估的,估价方法与估价过程评分的60分中,主要方法占35分,次要方法占25分,两种方法不分主次则各占50%,使用三种方法进行评估的,各占三分之一。
1、基准地价系数修正法(以下分值为比例值)
(1)基准地价简介(20%)
地价内涵:说明制定时间、估价期日、设定开发程度、容积率等。(10%)
基准地价表及修正体系:至少说明宗地所在级别某用途下的基准地价修正体系。(10%)
(2)宗地级别的确定。(10%)
说明宗地位臵所对应的土地级别及价格。基准地价以幅度价形式表示的,应取均值。
(3)基准地价修正。(60%)
编制待估宗地因素条件说明表。与基准地价修正体系表所列项目一致,与区域因素、个别因素条件说明一致。(30%) 编制待估宗地因素修正系数表。修正系数取值与条件说明相吻合。(20%)
其他因素修正。包括开发程度、交易期日、容积率修正等。(10%)
(4)地价计算。(10%)
(5)方法运用完整性系数。(85~100%)
除以上项目外,在方法运用上如果仍有不当之处,或在分项中考虑不充分,可通过完整性系数调整。
以(1)一(4)项比例值之和为基数,乘以完整性系数和该方法所占分值,即为该方法得分。
2、剩余法
(1)最佳开发利用方式(10%)
说明土地用途、容积率等是否符合规划和设计的要求,是否考虑了市场供求状况等。
如果估价对象为现有房地产项目,评估其现状利用条件下价值,则不考虑最佳利用问题。
(2)不动产总价估算(20%)
估算方法选择及应用的合理性,估算依据的充分程度。
(3)开发成本估算(30%)
估算成本全面、客观、合理,依据的充分性。
(4)利息计算(10%)
开发周期、利息率、计息周期及其计算公式。
(5)利润计算(10%)
利润率选取依据及其合理性。
(6)税金及其销售税费估算(10%)
选取全面、正确,依据合理。
(7)地价计算(10%)
公式及计算过程的正确性。
(8)方法运用完整性系数(85%~l 00%)
除以上项目外,在方法运用上如果仍有不当之处,或在分项中考虑不充分,可通过完整性系数调整。如现有房地产项目按待开发土地进行评估,评估思路错误等。
以(1)~(7)项比例值之和为基数,乘以完整性系数和该方法所占分值,即为该方法得分。
3、收益还原法
(1)总收益确定(30%)
客观收益的确定方法及详细测算过程。
(2)总费用(40%)
费用构成项目是否全面、正确,费用取值依据是否充分、客观合理。
(3)土地纯收益确定(10%)
土地纯收益的剥离方法和依据
(4)土地还原率确定(10%)
土地还原率确定依据、合理性等。
(5)地价计算(10%)
公式及计算过程的正确性。
(6)方法运用完整性系数(85%~l00%)
除以上项目外,在方法运用上如果仍有不当之处,或在分项中考虑不充分,可通过完整性系数调整。
以(1)一(5)项比例值之和为基数,乘以完整性系数和该方法所占分值,即为该方法得分。
4、成本逼近法
(1)土地取得(征地)成本(20%)
构成项目是否全面、正确,取值是否客观、合理,取值依据是否充分。
(2)土地开发费用(20%)
开发状况及相应的开发费用标准、依据,是否为客观的开发费用。
(3)相关税费(10%) -
组成部分是否全面、费用的确定依据是否充分合理。
(4)利息计算(10%)
利息率选择、开发周期的设定、计息期
(5)利润计算(10%)
利润率选择、依据
(6)土地增值(10%)
增值率或增值额的确定依据是否充分,取值是否客观、合理。
(7)相关修正(10%)
年期修正、区位修正、土地还原率的确定依据及其合理性等。
(8)地价计算(10%)
公式及计算过程的正确性。
(9)方法运用完整性系数(85%~l 00%)
除以上项目外,在方法运用上如果仍有不当之处,或在分项中考虑不充分,可通过完整性系数调整。
以(1)一(8)项比例值之和为基数,乘以完整性系数和该
方法所占分值,即为该方法得分。
5、市场比较法
(1)比较实例选取(20%)
案例个数、实际交易案例、时间限制、用途一致、相同供需圈、案例描述清楚、选择特殊案例的说明等。
(2)比较因素选择(15%)
是否包括影响地价的全部主要因素,因素选择是否有针对性、客观合理,修正系数确定的理由和标准。
(3)因素条件说明及说明表编制(5%)
描述各条件是否客观、具体、量化
(4)因素条件及系数(50%)
修正是否恰当、相互权重是否合理。
a)情况修正体系(10%)
b)期日修正体系(5%)
c)年期修正体系(5%)
d)区域因素修正体系(20%) ’
e)个别因素修正体系(10%)
(5)方法运用完整性系数(85%~l00%)
除以上项目外,在方法运用上如果仍有不当之处,或在分项中考虑不充分,可通过完整性系数调整。
以(1)一(4)项比例值之和为基数,乘以完整性系数和该方法满分值,即可得到该方法得分。
估价报告整体协调性系数T:85%—100%考虑所有评审项目中未能涵盖的减分
第二篇:《建设用地地质灾害建设用地地质灾害危险性评估报告编写要点》
建设用地地质灾害危险性评估报告编写要点
国土资源部地质环境司
1、危险性评估的对象(1)
在全国地质灾害易发区内进行各类建设工程时的地质灾害危险性评估以及在全国地质灾害易发区内进行城市总体规划、村庄和集镇规划时的地质灾害危险性评估。
地质灾害易发区:是指容易产生地质灾害的区域。
2、危险性评估的对象(2)
? 在地质灾害危险性评估报告中,不要受县(市)地质灾害调查技术要求的影响,再给评估区划分易发与不易发区。
? 各级政府在地质灾害调查的基础上,逐步划分出地质灾害易发区,作为是否开展地质灾害评估工作的依据。
? 目前只要是各级政府同意开展评估的地区,均视为地质灾害易发区。
3、目前易发区划分尚不明确,若线性工程通过易发区和非易发区,如何评估? ? 建设单位委托你评估,目前暂不考虑易发区与非易发区,同时评估即可。 ? 以后随着政策的细划,再按规定进行。
4、评估灾害种类的界定(1)
包括自然因素或者人为活动引发的危害人民生命和财产安全的山体崩塌、滑坡、泥石流、地面塌陷、地裂缝、地面沉降等与地质作用有关的灾害。
5、评估灾害种类的界定(2)
? 似乎是一个简单的问题,但是“与地质作用有关的灾害”给评估人员出了一个难题。
? 地质作用与地质灾害的区别
? 工程地质问题与地质灾害
? 风蚀砂埋、冻涨融陷、洪水冲蚀
6、我部地质灾害行业标准《地质灾害分类》中,地质灾害多达几十种,应如何理解?
? 以地质灾害评估技术要求的六大灾种为主,其他任何标准或学术讨论都不作为建设用地地质灾害评估的依据。
? 地质灾害可以有几十种,但国土资源部贯彻的国务院地质灾害防治条例主要包括六大灾种,有的是地质灾害,但不属于国土资源部管辖的职能范畴。比如,地震、水土流失等。
7、矿井突水、瓦斯、煤尘是地质灾害吗?
不在地质灾害评估灾种之列,属于煤炭安全生产管理的范畴
8、请明确水土流失是地质灾害吗?
作为全国范围来讲,不属于地质灾害评估的范畴;但广东省目前要求评估。
9、潜在不稳定斜坡与滑坡、崩塌隐患点的区别?
? 没有什么区别。
? 似乎崩塌、滑坡隐患点可以预测未来的灾种;
? 潜在不稳定斜坡,不知道未来可能是滑坡,还是崩塌;
? 目前两种叫法在评估报告中并存。
10、地质灾害危险性评估的主要内容
阐明工程建设区和规划区的地质环境条件基本特征;分析论证工程建设区和规划区各种地质灾害的危险性,进行现状评估、预测评估和综合评估;提出防治地质灾害措施与建议,并作出建设场地适宜性评价结论。
11、前言或序言
? 列表详细说明评估具体工作量:
? 1、收集的气象、水文以及地质环境资料,包括报告、图件、钻孔资料; ? 2、收集有关建设工程的文件:立项报告、可行性研究报告以及初步设计报告等。
? 3、本次完成的工作量,调查、分析和勘探。
12、“以往的工作程度”具体指什么?
? 一般常说的“研究程度”,主要指以下几方面的内容:
? 地质、地貌
? 水文地质、工程地质、环境地质、地质灾害
? 新构造与地震地质
? 工程选址、可研、初设阶段的工程地质勘察或岩土工程勘察等
13、评估范围的确定
技术要求比较清楚。
14、地质环境条件论述
从区域出发,重点阐明评估区的地质环境的基本特征:
---地质环境条件复杂程度总体评价:
复杂、中等、一般。
1、跨度大的复杂地区或环境地质条件分区、分段明显的,可以分段分片评价。
2、地貌特征、新构造与地震、岩土工程地质特征、水文地质条件。 ? 地貌特征----决定灾害类型和规模。
? 水文地质条件,尤其可能发生岩溶塌陷地区,一定论述区域性岩溶发育特征和水文地质条件;
? 地震----沙土地震液化评价与否;
? 岩土工程地质特征
15、工程重要性有量化指标吗?
有,见评估技术要求中的表5-3
16、现状评估
? 现状评估是指在评估区范围内,对灾害点的危险性现状评估:
? 1、灾害点分布,规模,危害,危险性大、中、小;不要用“较”。 ? 2、重大地质灾害的调查和评估。
17、现状评估编写
? 1、分灾种进行论述;
? 2、每一灾种,论述成因,分布,规模,危害,危险性大、中、小; ? 3、同时以图、表方式加以总结;
? 4、对有重大灾害点,详细调查,配有平面图和剖面图,并进行危险性评价。
18、现状评估中如果没有地质灾害应如何评估?
没有地质灾害,就不评估。绝不要画蛇添足。
19、预测评估
针对具体的工程建设区或规划对象,对可能诱发的或加剧的地质灾害点的危险性,进行预测评估。
20、预测评估的编写
? 按灾种分别论述
? 按工程单元,分别论述。如:水利工程可分为:
? 1、大坝枢纽区、导流洞、厂房区;
? 2、库区。
21、现状评估的时限,69号文8.3.1现状评估……对工程危害的范围与程度作出评估,与预测评估是何关系?
我认为,此内容应作为预测评估的内容。建议以后进一步明确条款的内容。
22、综合评估
工程建设区和规划区—分区综合评估。
1、对地质灾害危险性大、中等的,要提出防治地质灾害措施与建议;
2、对重大地质灾害防治,尤其是提出避让或改变建设工程选择的,要提出论证;
3、作出建设场地适宜性评价结论。
第五章第一节
23、地质灾害危险性综合评估原则与量化指标的确定?
综合评估的原则
量化指标的确定
24、对某一灾种危害性、危险性是否一定要定量分析评价?
地质灾害定量评价需要大量的资料,根据评估阶段的精度,评估阶段不要求一定进行定量分析评价,主要依靠地质定性评价,有条件的可进行定量分析评价。
25、各章小结
? 既要简明扼要,又要具体详实。
? 类似于文章摘要一样,做了那几方面的事,同时要说做的结果是什么。 ? 比如,现状评估一章小结,总结性地说明评估区的灾种的成因与分布,具体地总结说明每一灾种的数量、规模大小、危险性大小。
26、结论与建议
? 结论:通过评估得出的结论一定要写入结论;不是评估得出的一定不要写入结论。
? 1、地质环境条件论述(地震级别不是结论);
? 2、现状评估结论
? 3、预测评估结论
? 4、综合评估结论
? 建议:一定与结论分开来写,不要混为一谈。
27、避免
? 文字报告、小结以及结论严禁:
? 不会发生XXXX地质灾害;
? 我们只对发生的或可能发生的灾种进行客观评估。由于地质条件复杂性,彻底判定不会发生什么灾害,还是比较困难的。当然,评估中对可能的灾种一定不能漏掉。
28、附图
? 1、评估区地质环境条件与现状地质灾害分布图----突出岩土特征; ? 2、建设用地地质灾害危险性综合评估图----突出危险性分区。
? 线性工程---沿线地质剖面图;
? 片状工程---必要的地质横剖面图。
29、评估报告跨省份如何备案?
? 由于建设用地的审批是分省份进行的,对于跨省份的线性工程或大的水利水电工程目前进行地质灾害危险性评估,一般分省评估,分省备案。 ? 为了方便建设单位的使用,分省报告备案后,可合成统一报告。满足甲方要求即可。
? 也可以写一个总报告,分别到沿线省份备案,主要针对该工程在各省的分布地段。
30、是否出台地灾评估收费标准?
? 目前全国地质条件差异较大,地质灾害发育程度不一;各省在地灾评估时,对实物工作量要求也不一样。一时还难以出台全国统一的收费标准。 ? 随着地质灾害调查和易发区划分,结合地质环境条件复杂程度、地质灾害发育程度以及评估级别,建议政府制定地质灾害的收费标准。
特此说明
对有关问题的解答,仅属于目前对地质灾害防治条例和评估技术要求的初浅理解,随着评估工作的开展和深入,与新规定有出入的地方,以新规定为准。