房地产贷款调查报告

目   录

一、项目概要

二、借款人资信评价

三、项目基本情况

四、项目市场及风险分析

五、项目授信方案

六、项目综合评价

第一章 项目概要

项目名称：  

建设地址：  

用地面积：  

建筑面积：  

项目估算总投资：

项目估算销售收入：

项目税后净利润：

申请银行贷款：

贷款期限：

贷款利率：

贷款保全：

受理行名称：

第二章 借款人资信评价

1.1借款人概况

介绍公司注册地址、成立时间、发展过程；公司主营业务，公司开发资质。

1.2 公司股本结构      

1.3 公司组织结构及人员评价

1.3.1 公司组织结构

公司经营班子、财务、技术、销售等重要部门管理者的基本情况，建立健全了各项管理制度，切合实际的经营策略及营销。

1.3.2 员工素质及技术力量评价

现有员工人数及员工素质，各级职称概况

1.4 主要经营者管理者

法定代表人简介

总经理简介

财务主管简介

1.5 公司经营业绩

主要介绍曾经开发的项目情况。

1.6公司财务状况评价

1.6.1针对变动较大，占比较高的科目着重分析。

1.6.2银行间融资情况

本行及他行融资情况。

1.7关联企业情况

1.7.1 关联企业基本情况

1.7.2 关联企业经营情况

1.7.3关联企业融资情况

第三章 项目基本情况

2.1项目总况

项目概况介绍

2.2请贷项目规划

具体指标如下表所示：

2.3请贷项目建筑情况:

具体建筑如下表所示：

2.4 请贷项目建设合法性

各项批文批准时间及批准文号

2.5 请贷项目开发周期及工程进度计划

2.6 请贷项目投资估算    

2.6请贷项目计划销售收入

2.7请贷项目利润测算:

销售税金及附加包括营业税5%，城市建设维护税、教育费附加分别为营业税的7%、4%，土地增值税2%，各项基金0.3%，以上合计为销售收入的6.55%。销售税金及附加：            万元。

经初步测算，请贷项目利润总额为     万元，净利润为     万元,项目销售利润率为    ，净投资回报率为    。

2.8项目贷款资金来源

2.8.1资本金：金额、占比、落实程度和到位的可能性，其中新设法人，资本金以所有者权益为准，并列明其构成内容，既有法人应着重分析对应本项目的部分。

2.8.2已付资金情况及自筹资金情况。
    2.8.3银行贷款：描述贷款金额、各银行贷款份额及落实程度；
    2.8.4其他：具体来源，明确是否优先于我行贷款偿还；
    要求：
    ①分析各项资金来源的真实性，投资是否留有资金缺口。
    ②项目资本金比例是否符合国家关于项目资本金制度的有关规定，计算资本金基数的总投资，是指投资项目的固定资产投资与铺底流动资金之和，

第四章 项目市场及风险分析

4.1 市场供求及项目预计销售分析

4.1.1 项目所处区域概况

所处地区房地产概况

4.1.2 项目所处区域房地产市场情况

项目所处区域板块房地产市场综述

4.1.3预计销售分析

分析预计销售情况

4.2 项目优劣势分析

4.2.1、优势

4.2.2、劣势

4.3贷款风险及防范措施

贷款风险：

防范措施：

4.4还款来源分析

着重分析该项目还款来源，对项目投资回收期分析

第五章 项目授信方案

4.1授信方案：
授信业务（融资）品种：房地产开发项目贷款。
金额：若是增量授信，写明增量的敞口额度以及增量后总的授信额度和总的敞口额度。
期限：贷款期   年。
利率/费率：

担保方式：如分阶段采取不同担保方式，需列明担保方式和对应授信金额，还款期内是否要按照还款进度撤销相应的担保。

担保分析：抵押物分析要求：1、明确抵押物位置、建造年限、结构；2、明确抵押物目前市场评估价、当时购置价（建造价）、抵押率；3、抵押物变现能力分析。保证分析：1、本行签约专业担保公司名称；2、其他保证企业按20##-87号《昆山农村商业银行授信业务保证担保管理办法》测算保证企业信用等级、总担保额度，并说明保证企业已对外担保额度，目前可担保额度。

4.2还款计划：按年/季/月列明计划还款金额，要求与还款来源是否匹配。

4.3综合收益: 对我行稳定和增加存款、扩大结算业务、拓展中间业务等方面的影响。

第六章 项目贷款综合评价

客户经理针对上述项目分析，对该项目贷款综合评价并明确个人意见, 对贷款同意与否、贷款金额、利率（以同期基准利率上浮比例表示）、期限、担保方式、还款方式、贷款支付计划（包括支付期间、支付金额和方式）等作表述。

                            

第二篇：房地产项目贷款调查报告-修改

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华融湘江银行（XX分行（支）行）

关于XX客户申请XX项目XX万元授信调查报告  

 (房地产)

总（分）行：

根据总行授信工作的有关要求，我行存量（新增）客户XX申请XX房地产项目授信XX万元，现将具体情况及调查意见报告如下：

一、资格用途

（一）申请人主体资格。客户名称及历史沿革、成立时间、所有制形式、注册（实收）资本、法定代表人、经营范围、房地产资质等级；

（二）申请人组织架构（集团公司以控股架构进行说明，非集团客户以管理架构进行分析，并绘制架构图）

（三）申请人股东背景分析

1、股东简介。

（四）申请人信用评级情况。

1、前两年度客户在我行信用等级；

2、本年度模型评级结果和信用等级，并说明评级时使用的评级模型类别、行业归属、客户规模、定量得分、定性得分。

（五）授信用途。用途为**项目开发建设。

二、品格地位

（一）申请人品格和股东品格

1、申请人的信用记录: 征信记录查询结果进行说明，对未结清授信业务与报表记录进行勾对，对不相关符的原因进行说明，对不良的信息进行说明；

2、主要股东的信用记录：征信记录查询结果进行说明，对主要股东的授信情况；

（二）主要经营负责人品格

1、主要管理者能力（法人代表、经营负责人、财务人员）、学历职称、从业经验、管理能力；

2、有无赌博、吸毒等不良习惯；

（三）申请人与银行合作:借款人基本账户开户行，本行账户类型，与本行业务合作情况、对本行的综合贡献情况；在同业中的授信情况；

银行授信情况表：

根据本行授信与他行授信情况的比较分析，评价本行授信中同业授信中的优势情况；

（三）行业地位

调查借款人的房地产开发经验和以往经营业绩，对已开发项目、累计开发面积进行简要介绍；对在建项目、存量土地储备情况予以说明。（如果申请项目分期，需对前期项目建设、销售情况分析）已开发项目列表：

三、经营情况

资产负债情况。近三年及近期资产负债情况表

重点调查即期报表相关科目的真实性以及对其具体内容进行说明。

四、XX项目情况

（一）项目基本概况

对项目名称（对分期开发项目，本期项目的划分依据及建设内容。）、项目四至、地理位置、占地面积、建筑总面积（栋数、户型、楼层等关键信息列表说明）、容积率、建设年限、物业类型（商业、住宅、或工业厂房）分别予以介绍。

项目户型

面积配比表

（二）项目合规性。要调查项目是否得到政府有关部门的立项批复，明确土地使用权获取的方式、使用年限，核查《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程施工许可证》等房地产开发相关证件。

对于《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》正在办理过程中的项目，应要求客户提供《规划设计方案审批通知书》或《修建行详细规划的复函》等资料，并将缺少的资料要件及办理情况在项目评估报告中予以说明。对经过一次甚至是多次转让的项目，要着重分析项目用地转让后是否存在纠纷，产权是否明晰。

要调查项目环境影响评价报告的批复情况及当地环保主管部门对该项目的环保要求。

（三）项目实施进度。项目设计单位及资质；监理方名称及资质；建筑商名称及资质；整个项目建设进度安排；实际形象进度及实际投入资金 。

（四）项目投、融资情况

1、项目总投资

需要对总投资合理性进行分析。

备注：前期工程费用主要为项目七通一平费用，勘探、科研报告、

设计等费用，按实际合同计算。

2、融资方案。

重点说明资本来源的可靠性，实际已投入及后续资金来源。

（五）市场调查

1、国家对房地产政策的简要分析

2、项目区域内房地产市场整体情况。具体包括：项目所在地的社会经济发展水平和房地产市场发育程度，项目主要消费或使用群体的收入水平、居住水平以及对同类项目的需求情况及变化趋势。项目的地域性，对项目所在区域的城市规模、规划、景观、交通、人口构成、购买力水平、就业中心、商圈、医疗及教育配套等区位条件进行分析，对项目地块所在地段位置、各种配套等区位价值进行调查分析。

3、本项目与周边同地段项目比较。具有相似用途、规模、档次、价格、设计的房地产项目（包括已完成的项目、在建的项目、已审批立项的项目、潜在的竞争项目）的供给状况，如供给量、有效需求量、空置量和空置率等。针对项目物业类型（如居住、商业、办公和其他等物业类型）及其特点进行分析，以判断评估项目所具有的档次及其面向的主要消费群体。

4、销售前景分析

通过实地调查或通过政府售房网站查询等方式，对周边地段同类房地产商品的售价、租金和租售情况进行分析。分析和评价项目在地段、设计、质量、环境、配套设施、建设进度、营销策略、物业管理、企业品牌等方面与周边区域同类项目的比较优势，综合确定项目的租售单价。

调查项目的销售策略、销售方案、销售渠道等销售措施的制定和落实情况，分析和评价其可行性，估算出项目未来各时段内的租售进度安排、租售面积及租售价格水平。

（六）项目效益分析

1、项目效益分析

2、不确定性分析

1）盈亏平衡点：对于房地产开发项目而言，指投资项目的收入和支出达到平衡时的最低销售水平，当项目的销售规模达到这个平衡点时，项目既不亏本也不盈利。计算公式为：盈亏平衡点=固定成本/（销售单价-单位变动成本）

对于房地产开发项目而言，固定成本主要包括企业管理费、土地使用费、配套设施费、固定资产折旧等；变动成本主要包括建筑安装工程费等。

2）压力测试：分析各种变化因素对主要评估指标波动的影响程度，确定项目的抗风险能力。重点对销售价格、销量等因素进行敏感性分析，分析不同市场变化环境对项目的影响。

五、抵押担保。抵押物清单及土地使用证号***，面积***，预评估价值**等；抵押率；

六、项目风险分析及缓释措施

（一）项目风险。重点就政策风险、市场风险、资本金到位风险、管理风险进行分析

（二）规避措施。对该类风险的大小以及是否可控做出判断，并提出相关缓释措施。

七、调查结论

（一）整体评价授信业务的可行性：根据项目销售收入，测算按揭额度，依照我行相关管理办法一并申报按揭额度；

（二）授信方案：

1）项目开发贷款

同意给予XX公司**项目房地产开发贷款***万元整，期限*月，利率上浮**%；担保方式为**。

用款条件： (担保落实措施,四证落实情况,资本金到位情况,)

贷后管理条件：(资金封闭管理条件,贷款用途监测等)

2）按揭额度方案

明确额度、首付比例、阶段性担保方案、保证金比例、品种适用范围等。

调查人在此声明与保证，本人与借款人没有任何关联关系，并对上述报告内容的真实性、准确性负责，对个人评价观点的客观性、全面性负责，对报告所涉及资料的完整性、真实性、全面性负责。

特此报告。     

主调查人：

调查人复核人：

调查负责人：

报告日期：