房地产市场分析报告的写法

房地产市场分析报告是通过对房地产市场 信息的收集、分析和加工整理之后写成的书面报告。一份高水准的房地产市场分析报告，能够揭示房地产市场的内在规律，预测房地产市场的发展趋势，帮助房地产 市场参与者掌握市场动态、把握市场机会或调整其市场行为。遗憾的是，当前各类写作书刊中鲜见房地产市场分析报告的写法指导，高水准的房地产市场分析报告难 得一见。笔者不揣浅陋，拟结合工作实际谈谈房地产市场分析报告的基本组成及常见格式。

一、房地产市场分析报告的基本组成

一份完整的房地产市场分析报告通常包括以下五个部分，即市场现状分析、近期采取的主要政策措施、市场存在的主要问题及原因、市场形势预测、下一步的政策建议及主要措施，各部分通常须阐明的内容如下。

“市场现状分析”部分是整篇报告的核心内容，其通常又包括八个方面。分别有：（1）报告期社会经济发展概况。该部分主要反映房地产市场发展的宏观背景。包括地区生产总值（GDP）、固定资产投资规模及其变化情况（时间序列数据及同比、环比、占比等，下同）；城镇居民可支配收入及其变化情况等。（2）报告期房地产开发情况。可同时作为反映市场后续发展趋势的先行指标。包括房地产开发资金

来源构成、投资完成额、土地购置面积、土地开发面积、新开发面积、施工面积、竣工面积等指标的数量及其变化情况等。（3） 报告期房地产市场供求总量及对比情况。对于增量房市场（最好能区分预售和现房销售），应包括：批准预（销）售面积（套数，针对住宅，下同）、累计可售面积 （套数）等侧重反映供应的指标及其变化情况；登记销售面积（套数）、消费意愿、消费者价格预期等侧重反映需求指标及其变化情况。对于存量房市场，应包括存 量房规模、二手房交易面积（套数）、租赁面积（套数）等指标及其变化情况。

（4）报告期房地产市场结构情况。此部分主要针对增量房市场中的住宅，应包括按套型、价位、区域等标准划分的各子市场中的供应量、需求量、供求关系、价格走势等指标及其变化情况，以及各子市场供应量、需求量占总体市场的份额及其变化情况。（5）报告期房地产市场价格情况。对于增量房市场，应包括城市房地产市场信息系统提供的平均交易价格、同质价格、典型楼盘价格等指标及其变化情况，并参考统计部门提供的70大中城市房屋销售价格指数及其变化情况，且应按住宅、非住宅进行细分。对于存量房市场，应包括城市房地产市场信息系统提供的二手房平均交易价格、平均租赁价格等指标及其变化情况，并参考统计部门提供的70大中城市房屋销售价格指数中的二手房指数、租赁指数等指标及其变化情况。（6）金融、财税等其他与房地产市场相关的数据及情况分析。（7）其他需要说明的问题，例如市场的季节性波动、外资进入情况等。（8）报告当期市场现状分析小结。对上述指标和分析的主要结论进行总结，并对报告期房地产市场形势做出基本判断和总体评价。

“近期采取的主要政策措施”部分主要应阐述在报告期内，结合本地区实际采取的主要调控措施，以及对市场的影响效果，取得的成效和经验等。

“市场存在的主要问题及原因”部 分通常应关注以下几个方面：一是报告期房地产市场存在的突出矛盾，或者出现异常变化的指标（例如供求总量大幅增减、供求关系明显失衡、价格水平大幅波动、 市场结构剧烈变化等），以及引发这些矛盾或异常变化的原因。二是报告期房地产市场中出现的趋势变化，或者市场中出现的新情况、新问题，以及出现这些新情 况、新问题的原因。三是报告期当地房地产市场中引起广泛关注的热点性、敏感性问题（如新闻舆论大量报道等），以及专题分析。

“市场形势预测”部 分主要是采用定性判断与定量测算相结合的方式，对未来一段时间（通常半年至一年）房地产市场的发展趋势做出预测。可依据对当前市场形势的分析，并考虑影响 房地产市场走势的有利和不利因素，把握供求总量、供求结构、价格水平的变化趋势，对市场的基本走势做出判断。亦可根据各统计指标时间序列数据反映的规律 性，结合各市场先行指标和住房状况调查、指标需求调查等专项调研结果，对新增供应量、需求量、价格等核心指标进行定量测算。

“下一步的政策建议及主要措施”部分主要是结合现状分析和预测结果，提出进一步加强房地产市场宏观调控的政策建议，以及当地拟采取的主要措施。

二、房地产市场分析报告的常见格式

俗话说，文无定法。房地产市场分析报告 亦如是。上述五个基本组成部分在房地产市场分析报告中并非缺一不可，具体内容的分列也并非“一成不变”。如“近期采取的主要政策措施”以及“下一步的政策 建议及主要措施”有则述写，无则省略；简约的分析报告甚至可以只写“市场现状分析”，其它部分一概略去。又如 “市场现状分析” 部分可以拆分成“基本情况”和“运行特征”两个部分，也可以将“存在问题”部分归为其中。关于房地产市场分析报告的常见格式，笔者以20xx年部分省市房地产市场分析报告的纲目为例，列举如下，供广大同仁参考。

（一）单写“市场现状分析”型

如题为《20xx年 广州市房地产开发和销售情况分析》一文的纲目为：一、房地产开发投资发展现状和特点：（一）房地产开发投资增速平稳回落；（二）住宅投资结构优化、商业营 业用房投资快速增长。二、房地产开发企业资金到位情况。三、商品房销售情况：（一）销售形势整体低迷，年底销售量有所回升；（二）房地产销售价格同比涨幅 回落，环比价格继续走低；（三）商品房空置面积持续增加。

四、限价房和保障性住房建设情况。五、20xx年广州市土地拍卖情况。

（二）“市场现状分析” +“市场形势预测”型

如题为《20xx年 西安市房地产市场运行报告》一文纲目为：一、房地产开发投资额高速增长但增幅逐步回落。二、

房屋施工面积、新开工面积继续增长，但增速逐渐回落。三、商品 房销售面积持续下降。四、房屋销售价格冲高回落，涨幅高于上年。五、房地产类贷款增速总体趋缓。六、土地价格年末有所回落。七、房地产企业景气指数高位回 落。

八、对20xx年的展望。该文前七个部分实为“市场现状分析”，最后一部分为“市场形势预测”。

（三）“市场现状分析” +“存在问题”型

如题为《20xx年成都市房地产市场监测运行情况报告》一文纲目为：一、运行情况及主要特征：（一）开发投资增长停滞，全年仅增长3﹪；（二）商品房施工面积继续扩大，但增幅放缓，新开工面积和竣工面积双双下降；（三）商品房销售面积和销售额大幅下降，市场形势严峻；（四）空置面积不断增加，1-3年 住宅空置尤为突出；（五）购地面积大幅下降，地价不断走低，待开发面积大幅增长。二、运行中的主要问题：（一）商品房施工规模不断扩大，市场供需矛盾更加 突出；（二）住房供应结构不尽合理，结构性矛盾还比较突出；（三）开发资金压力不断加大，中小房地产企业面临生存困难；（四）市场销售持续低迷，商品房空 置面积不断增加。

（四）“市场现状分析”+“存在问题”+“建议”型 如题为《20xx年 天津市房地产市场回顾》一文纲目为：

一、房地产市场运行特点：（一）房地产业增加值与上年基本持平，各季发展速度上下波动；（二）房地产开发投资实现较快 增长，增速高于京沪渝；（三）商品房建设规模继

续扩大，竣工面积增加；（四）房地产开发到位资金增长趋缓，低于同期投资增速；（五）经济适用房建设全面推 进，非住宅类项目建设规模扩大；（六）房价涨速减缓，交易量下跌。二、当前全市房地产市场面临的主要问题：（一）商品房成交量持续下降；（二）房地产开发 资金逐步趋紧；

（三）房地产业增加值持续下降；（四）房地产开发投资后劲已显不足。三、几点建议：（一）保持滨海新区房地产投资快速增长；（二）加快示范 小城镇建设进度；（三）稳定“新家园”经济适用房建设规模；（四）积极鼓励居民住房消费；（五）完善项目基础设施建设，提高综合配套服务。

（五）“政策措施” + “市场现状分析”+“市场形势预测”型

如题为《20xx年 重庆市房地产市场报告》一文纲目为：

一、年末“救世”政策回顾：（一）国家宏观政策（略）；

（二）地方政策：减免部分交易税费、二套房比照首套政策、加大 公积金投放力度、部分房企税费与贷款可延期、主城购房上户口。二、全市房地产开发市场运行情况：（一）开发投资与土地购置情况；（二）开发企业资金到位情 况；

（三）商品房销售市场状况。三、三大因素决定20xx年重庆市能否率先走出“冬天”：（一）试验区效应吸引外来人口助推房市回升；（二）主城区以外区县市场需求仍在；（三）房价增长相对平稳。

参考资料：

第二篇：20xx年广州市房地产市场分析报告

20xx年广州市房地产市场分析报告

20xx年市场分析课题组

二Ｏ一Ｏ年一月

以下单位参与撰写课题

中山大学岭南（大学）学院房地产研究中心 合富辉煌（中国）房地产顾问有限公司

广东合富房地产置业有限公司

广东中原地产代理有限公司

满堂红（中国）置业有限公司

世邦魏理仕物业顾问有限公司广州分公司

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目录

前言…………………………………………………………………5

一、房地产市场总体运行情况……………………………………6

（一）土地出让显著增加，住宅用地出让居首…………………6

（二）房屋交易大幅回升，成交金额增长超过七成……………6

（三）各类新建商品房成交量回升，住宅增长最明显…………7

（四）二手住宅均价快速上涨……………………………………8

（五）租赁市场表现相对平稳……………………………………8

二、住宅市场运行状况……………………………………………10

（一）住宅用地供应分析…………………………………………10 （二）20xx年广州住宅土地市场展望 …………………………10

（三）新建商品住宅市场分析 …………………………………13

（四）二手商品住宅市场分析 …………………………………26

（五）商品住宅租赁市场分析 …………………………………33

（六）保障性住房建设情况 ……………………………………44

三、商服物业市场运行状况 ……………………………………46

（一）写字楼市场运行状况 ……………………………………46

1、新建写字楼市场分析…………………………………………46

2、二手写字楼市场分析…………………………………………49

3、写字楼租赁市场分析…………………………………………51 3

（二）商业物业市场分析 ………………………………………54

1、新建商业物业市场分析………………………………………54

2、二手商业物业市场分析………………………………………55

3、商业物业租赁市场分析………………………………………55 四、20xx年房地产政策概况与解读 ……………………………57

（一）综合政策……………………………………………………57

（二）房地产行业管理政策………………………………………60

（三）住房保障政策 …………………………………………….67

（四）信贷政策……………………………………………………69

（五）税费政策……………………………………………………72

五、楼市运行影响因素分析 ……………………………………79

（一）多项支持政策激活购房需求 ……………………………79

（二）流动性充裕…………………………………………………79

（三）市场信心增强，预期改变 ………………………………80

（四）通胀预期因素 ……………………………………………80 六、20xx年广州楼市展望 ………………………………………81

七、政策建议 ……………………………………………………84

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前言

与20xx年全国房地产市场形势的发展相一致，广州的房地产市场在过去的一年中经历了戏剧性的变化。20xx年的持续低迷，使得房地产业传言将被列入十大产业振兴的规划。但恰恰是在这种“哀鸿遍野”的局面下，作为“哀兵”的房地产业迅速休整翻身，20xx年5月市场交易氛围重新活跃，至年底，市场狂热的情景又开始呈现。20xx年，广州市住宅用地成交活跃，开发商对后市持乐观态度，国企和上市房企积极拿地；大学城、亚运城片区住宅地块受追捧。

20xx年12月14日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施。会议决定按照完善政策、增加有效供给、加强市场监管、完善相关制度的原则，继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。重点是在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。

总体而言，20xx年广州市土地及商品房市场出现一定幅度的升温，受适当宽松的货币政策和较为温和的宏观政策面的支撑，广州市商品房市场交易、投资活跃，成交量同比大幅度增长，均价逐步回升，市场信心增强，市场观望气氛消退。

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一、房地产市场总体运行情况

（一）土地出让显著增加，外围区域出让面积领先，住宅用地出让居首

20xx年广州市共出让用地1265.53万平方米，同比增长45.1%。其中出让住宅用地447.76 万平方米；商服用地201.25 万平方米；工业用地250.45万平方米。

由于20xx年大学城、亚运城、科学城、琶洲、花都等地大宗住宅用地出让明显增多，20xx年广州市住宅用地出让面积与20xx年同期相比大幅增加（158.9%）。

20xx年广州市出让的用地集中在外围区域，番禺、花都、南沙、萝岗四大外围区域出让面积比例超过全市出让土地面积的70%。

（二）房屋交易大幅回升，成交金额增长超过7成

20xx年广州市房屋成交面积2300.44万平方米，比上年同期增长67.0%，成交金额1667.70 亿元，增长73.2％。一手房成交面积同比增长58.8%，成交金额同比增加62.1%，；二手房成交面积同比增长75.6％，成交金额同比增加98.8％，显示20xx年广州市房屋交易呈现大幅回升，具体如下表。

6

20xx年广州市一、二手房屋成交情况

面积单位：万平方米 金额单位：亿元

（三）各类新建商品房成交量回升，住宅增长最明显

20xx年，广州市各类新建商品房成交面积互有增减，其中住宅一支独秀，增长76.9%。成交价格方面，写字楼和商铺的成交价格同比增长较大，住宅的成交价格与20xx年相比只有0.1％的升幅，较为稳定，主要是上半年价格较低所致，具体如下表。

20xx年广州市新建商品房成交情况

全年新建商品房合

计数值

成交量（万㎡）成交均价（元/㎡）

住宅数值

同比

写字楼数值

同比

数值

商铺

同比

指标

同比

1117.9058.8%978.3276.9%45.529.7%61.06-6.4%

97262.1%93460.1%1409316.6%113145.4%

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（四）二手住宅均价快速上涨

在积极的宏观经济政策和优惠的楼市扶持政策的刺激下，20xx年，广州市二手住宅市场取得了“量翻番、价新高”的历史佳绩。全年二手住宅交易登记宗数达111451宗，同比大增107.0%，交易登记面积达958.74万平方米，同比大增111.6%，均较20xx年翻了一番，同时也超越了20xx年的成交水平，创造了新的历史纪录；价格方面，根据满堂红地产的数据，20xx年，广州二手住宅成交均价为8428元/平方米，同比上涨19.9%，上涨速度较快，具体如下图。

（五）租赁市场表现相对平稳

20xx年，外围经济在金融风暴肆虐全球的背景下举步维艰，中国经济依然成功保持增长，只是步伐稍微放缓，而国内的房地产市场更是绝处逢生。国家应对金融危机推出的一揽子经济刺激政策，房地

8

产成为率先受惠的行业之一。由于流动性充裕及短期性救市措施的实施刺激物业购臵需求，广州的房地产销售市场迅速回升，销售量及价格明显上涨，重现一片繁荣景象。相对而言，与实体经济联系较为紧密的租赁市场表现相对平稳：住宅租赁市场继续平稳发展，住宅租赁成交量与20xx年大致持平，平均租金在春节后出现连续数月的下跌，5月之后在住宅市场买卖价格不断上涨的拉动下，总体住宅租金也止跌回升，全年平均租金比20xx年略升2.5%；写字楼租金下滑逐季放缓，底部渐现；主要购物中心的空臵率保持低位，租金稳中有升；工业厂房和物流设施租金受出口拖累略有回调。

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二、住宅市场运行状况

（一）住宅用地供应分析

1、供地规模创新高

住宅用地出让447.76万平方米，为20xx年以来住宅用地年度供应规模最多的一年，下半年出让用地猛增，主要是由于亚运城12月22日出让面积达到2.63平方公里。

2、全市住宅用地楼面地价有所上升。

全市住宅用地楼面地价5370元/平方米，同比大幅增加140.4%。房价的高位回归和市场预期带动了地价的大幅上升，土地市场快速升温。

3、住宅用地成交主要集中在番禺区。

20xx年住宅成交区域分布，按占地面积和总建面积算，番禺区均遥遥领先，其中亚运城、大学城20xx年均有多宗住宅用地成交，成为全市最受关注的两大板块，具体如下图。

20xx年住宅用地出让分布(按总建面积划分)南沙区黄埔区1%13%9%10 天河区58%

4、外围区域住宅楼面地价大幅度拉升。

20xx年，住宅成交以外围区域为主导，其中番禺、花都、萝岗等区域地价均出现大幅拉升。外围区域价格的整体拉升，带动了全市整体地价的大幅上扬。番禺（大学城）地价8432元，同比拉升178%；花都区地价2701元，同比大幅拉升146%。

5、本土品牌开发商踊跃拿地

本土品牌开发商夺得住宅用地总建面积达646万平方米，占比86%，总金额达379亿元，占比92%，具体如下图。

富力地产、

碧桂园地产

雅居乐地产

51%其他14%09住宅用地出让开发商分布(按总建面积算)万科雅居乐保利

（二）20xx年广州住宅土地市场展望

1、政府：近期政府公布大宗储备用地407万平方米

据不完全统计，近期政府在广州的大宗商住储备用地量达407万平方米。主要分布在外围花都、番禺区，具体如下表。

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区用地地点

用地面积（平方

建设项目

米）153912

政府储备用地；居住用地（R）；绿地（G）；社会停车场库用地（S3）；体育用地（C5）

政府储备用地（居住用地R2、商业金融业用地C2）番禺广场周边储备用地

番禺金山大道以南第三期政府储备用地

政府储备用地

花都区JO8-XH3储备用地

番禺番禺区石楼镇石一村

番禺番禺区榄核村番禺番禺番禺花都

120959

番禺区市桥街兴泰路南

38675

侧

番禺区化龙镇金山大道

244420

以南

番禺区化龙镇金山大道

207227

以南

花都区107国道以西南

403672

方花卉市场

用地地点

区花都

用地面积（平方

建设项目

米）

花都区JO8-KWG3储备用地政府储备用地

政府储备用地；商业金融业用地（C2）

花都J08-HS1储备用地政府储备用地政府储备用地政府储备用地源溪旧城改造地块

花都区新华街迎宾大道

88257

以北

121117342874

花都花都区花东镇九龙湖花都花都区迎宾大道南花都花都

花都区花山镇106国道

147491

以东

花都区107国道以西J08-403672

XH3地块

495684

白云白云区广花路黄埔

黄埔区黄埔大道鱼珠段

267908

以南

105478

荔湾荔湾区南源街

天河

科林路与丰乐路交界处

932459、黄

西南侧埔合计

4073805

奥林匹克体育中心周边储备用地

2、政府：未来3～5年城中村改造将提供大量储备土地 广州计划用10年左右的时间基本完成138条城中村的整治改造

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任务。其中，位于重点功能区的52条城中村，将以整体拆除重建为主，计划用3～5年时间完成。

天河区将在总结猎德村改造成功经验的基础上，按照“成熟一个、改造一个”的原则，积极稳妥地整体推进“城中村”改造工作，力争在亚运会之前完成林和村、新塘村、冼村的整体拆迁，五年内全面完成猎德村、冼村、新塘村、林和村、石牌村、石东村、棠东村和棠下村8条城中村的整体改造。

3、开发商：存量待开发商服用地2800万平方米

据不完全统计，开发商在广州十区现有商服储备用地量2800万平方米。外围区域供应量：花都、番禺、萝岗、南沙供应2300多万平方米，合计超80%；中心城区供应量：白云、天河、海珠、荔湾、越秀、黄埔供应不足500万平方米,合计不超过20%；十大板块供应量：南沙、华南板块合计用地近1200万平方米，具体如下图。

南沙区3

20xx年政府存量用地分布（按用地面积算）天河区越秀区白云区4%1%

7%单位:万M2山前大道目前发展商储备用地十大板块(按占地计)7%石楼白云大道城西南沙

（三）新建商品住宅市场分析

0120240360480600720

1、新建商品住宅月度成交量持续回升，成交量创历史新高 13

根据广州市新建商品住宅成交月度走势显示，20xx年商品住宅市场成交量持续回升，“五一”前后成交量达高峰。20xx年全年广州市新建商品住宅成交量978.32万平方米，同比增长76.9%，创历史新高。

2、成交价格触底回升

若以年度均价计算，20xx年，全市新建商品住宅成交均价9346元/平方米，同比上升0.1%。从月度走势看，成交价格呈现触底回升态势。年初价格处于低位运行的态势，1-5月成交均价在8000～8500元/平方米，“五一”黄金周后楼价开始快速上升，并在12月创出全年最高价11263元/平方米，具体如下图。

纵观20xx年至20xx年新建商品住宅成交月度均价走势，其大致呈现一个U型的轨迹，即从20xx年初的11000元/平方米左右逐步回落到20xx年底、20xx年初的8000元/平方米附近，之后又逐步回升到20xx年底的11000元/平方米左右。由于全年均价是月度均价的年

14

平均水平，而20xx年和20xx年两个年度中，月度均价变化幅度相当，都为3000元/平方米左右，运行区间也相同，都为8000元/平方米至11000元/平方米之间，因此，不管月度均价是从11000元/平方米回落到8000元/平方米，还是从8000元/平方米回升到11000元/平方米，其年度均价是基本相当的。产生这一奇特现象是由统计原理决定的，而并非与客观事实存在偏差。

3、商品住宅区域市场分析

1）外围的番禺、花都成交大幅回升

20xx年成交面积前三位的是番禺区、花都区、白云区，与20xx年（分别是白云区、天河区及海珠区）相比，市场格局发生明显变化；各区的成交量同比均有所增长，特别是花都、番禺成交面积大幅回升，是全市成交上升的主要动力，其中花都增长253.2%，番禺增长145.9%，具体如图。

2）中心城区价值凸显，价格远超外围水平

中心六区中的天河区、越秀区、荔湾区及海珠区，20xx年新建 15

商品住宅成交均价分别为15009元/平方米、14645元/平方米、12326元/平方米、11559元/平方米，远远超过全市9346元/平方米的均价水平，具体如图。

4、20xx年广州市新建商品住宅购房者情况抽样分析

20xx年，随着广州市房地产市场的深入发展，以及成交量和房价的稳步回升，楼市臵业者构成出现一定的变化。经过对全市18个抽样新建商品房项目进行调查分析发现，广州市住房消费已进入一个理性稳定的阶段。同时，城市化进程加快，城市人口的增长对住宅的巨大需求，为广州市房地产市场发展提供了更加广阔的空间。随着生活水平的提高、收入的增加，高素质的臵业者在购房群体中占据中坚地位。

1）购房者年龄构成分析

对于购房者年龄构成，抽样新建商品房项目有以下十个：珠江国际城、罗马家园、中海金沙馨园、广州雅居乐花园、鸿禧华庭、恒大绿洲花园、富力城花园城、富力金禧花园、富力君湖华庭、富力桃园。 16

从十个抽样项目情况总体情况来看，购房者最集中在30-39年龄段，购房宗数占全部抽样楼盘臵业者的43.5%；购房面积达23.13万平方米，占十个抽样楼盘的最高比例44.4%。该年龄段属于人生的中年时段，多以家庭为单位的住房需求，经营家庭为这一人生时段的主要内容，最为体现广州市房地产市场的自住需求，显示出广州市自住型需求占主导地位；该年龄段购房的套均面积为101.98平方米，该面积户型最适合家庭单元居住。

19-29岁年龄段购房宗数与面积位于总体抽样情况的第二位，宗数为1255宗，面积达12.09万平方米，分别占总宗数与总面积的24.1%与23.2%。该年龄段属于人生的事业起步阶段，主要是以资产、智慧、人脉等社会资源的积累为主的阶段，而且是适婚年龄段，故此年龄段以首次臵业的购房者居多。且套均面积为96.28平方米，明显小于30-39年龄段的101.98平方米的套均面积，显示广州市首次臵业者较为理性，对于房屋居住需求多以自身臵业条件出发，并对房地产市场成交量与成交价实现一定的支撑。

40-49岁年龄段的购房宗数与购房面积位于总体抽样情况的第三位，购房宗数为1164宗，面积为11.85万平方米，分别占总宗数与总面积的22.3%和22.8%。该年龄段人群随着孩子的成长与家庭资产的增长，对住房的要求不仅仅满足于“有瓦遮头”的情况，对优良的居住环境，便捷的交通，全面的配套均有较高的要求，该群体最体现广州市房地产市场的改善型需求。

0-18岁年龄段购房的，该年龄段由于多未参与就业，购房资金 17

来源多为父母，购房套数仅有52套，占总套数的1.0%，面积0.57万平方米，占总面积的1.1%。值得注意的是该年龄段购房套均面积为108.59平方米，为全市购房套均面积之最，主要是由于该年龄段多为于父母同住，或是父母为孩子做投资与居住保障的购房需求，故套均面积较各年龄段大。

在50-59以及60岁以上年龄段，购房套数分别为370与104，分别占总套数的7.1%和2.0%。购房面积分别为3.55万平方米和0.88万平方米，分别占总面积的6.8%和1.7%。随着年龄的增长，家庭人口的减少以及孩子的独立，此两个年龄段的购房者随着年龄的增长，套均面积呈现下降趋势，从每套的96.03平方米下降到每套84.89平方米。购房套数与面积也逐渐减少，住房需求呈现下降态势。

总体来说，从十个新建商品房项目抽样情况来看，首次臵业、自住与改善型住房的19岁到49岁这一年龄段合计占抽样楼盘的购房套数的89.9%，购房面积占总面积的90.4%。推断20xx年广州市的新建商品房市场仍以首次臵业、自住与改善型住房需求为主，比例或达九成左右，具体如下表。

20xx年广州市新建商品房项目年龄结构抽样情况

年龄段0-1819-2930-3940-4950-5960岁以上合计

套数5212552268xxxxxxxxxxxx3

套数占比1.0%24.1%43.5%22.3%7.1%2.0%100.0%

面积（万平

方米）0.5712.0923.1311.853.550.8852.06

面积占比1.1%23.2%44.4%22.8%6.8%1.7%100.0%

套均面积（平方米/套）108.5996.28101.98101.7996.0384.8999.87

18

2）购房者职业构成分析

对于购房者职业构成，抽样新建商品房项目有以下六个：珠江国际城、罗马家园、中海金沙馨园、广州雅居乐花园、鸿禧华庭、恒大绿洲花园。

从六个抽样项目情况总体情况来看，企业员工购房比例最大，购房宗数达1807宗，占总宗数的36.2%，购房面积达18.95万平方米，占总面积的36.5%。显示广州市购房人群主要集中在众多的企业当中，该人群成为支撑广州市房地产成交量的中坚力量。

职业为公务员的人群购房比例不高，宗数为484宗，占总套数的

9.7%；面积为5.10万平方米，占总面积的9.8%。显示广州市公务员群体购房倾向理性审慎，另外公务员占社会总体人群比重不高也是购房比重不高的原因之一。值得注意的是公务员群体购房均价为全部群体最低，套总价也偏低，显示公务员人群在购房时多以自身收入与资产条件出发，以满足自住需求为主要目标。

职业为教师和医生的人群购房宗数分别为175和87，占总套数的3.5%和1.7%；购房面积分别为2.32和0.96万平方米，分别占总面积的4.5%和1.9%。这两类社会公共事业从业人员购房比例最低，显示教师和医生的职业人群较为稳定，套均面积分别为132.30和111.13平方米均超出平均104.15的水平，也体现出该类人群对房屋居住宽敞度的要求较高。

职业为商人的购房人群为抽样项目的购房群体的另一主力，购房宗数达1078宗，占总宗数21.6%，购房面积达14.09万平方米，占 19

总面积的27.1%。值得注意的是，该人群购房均价达7901元/平方米，套总价达103.27万/套，均列各类职业之首，显示该职业购房资金实力雄厚，自住需求与投资需求相结合是此类人群购房的主要特点，是广州市房地产市场投资性需求的主要组成部分。

总体来说，从六个新建商品房项目抽样情况来看，20xx年，广州市各类职业人群在新建商品房市场的构成比例较为稳定，按照各自收入水平进行购房成为我市居民购房的显著特点，臵业者素质普遍提高，购房心理趋于理性，各类户型、套型的新建商品房适应各层次人群需求，从而实现广州市新建商品房市场的稳定发展，具体如下表。

20xx年广州市新建商品房项目职业构成抽样情况

面积套均面积均价（元

金额（亿

套数套数占比（万平面积占比（平方米/平方

元）

方米）/套）米）484180717587107813574988

9.7%36.2%3.5%1.7%21.6%27.2%100.0%

5.1018.952.320.9614.0910.5451.95

9.8%36.5%4.5%1.9%27.1%20.3%100.0%

3.1912.581.740.6411.137.8237.10

105.20104.85132.30111.13130.7177.68104.15

6257664275116683790174157142

套总价

（万/套）65.8369.6399.3774.27103.2757.6074.38

职业公务员企业员工教师医生商人其他合计

3）购房者户籍构成分析

购房者户籍构成，抽样新建商品房项目有以下18个：珠江国际城、罗马家园、中海金沙馨园、广州雅居乐花园、鸿禧华庭、恒大绿洲花园、富力城花园城、富力金禧花园、富力君湖华庭、富力桃园、广州金色城品、万科金色康苑、万科金色荔苑、广州万科城、万科云山花园、广州金域华府、万科金域蓝湾。

20

从18个抽样项目情况总体情况来看，我国居民在广州市购房占绝对主导地位，购房套数达8877套，占总套数的99.1%；购房总面积达88.02万平方米，占总套数的99.0%。其中，在我国的购房者中，广东省内市民在广州市购房达6852套，购买房屋面积达66.70万平方米，分别占总套数和总面积的76.5%和75.0%。广州市内户籍人口在抽样项目购房则占总成交宗数和面积的六成左右，分别为62.0%和59.4%。数据显示，广州市抽样楼盘20xx年的住房消费仍以国内居民购买为主，其中市内居民仍为本市购房主力。预计在较长的一段时间内，随着广州市房地产市场的发展，市内居民购房比例将较为稳定，省外、港澳台、外国人员购买广州市商品房比例或将有所提高，具体情况见下表。

20xx年广州市新建商品房项目户籍构成抽样情况

套数

中国广东省外其中

广东省内其广州市外中广州市内港澳台外国合计

88772026685212995553735

面积金额

套数占面积占

（万平（亿

比比

方米）元）99.1%22.6%76.5%14.5%62.0%0.8%0.1%

88.0221.3266.7013.8752.830.840.04

99.0%24.0%75.0%15.6%59.4%0.9%0.0%

75.9954.0040.800.0477.09

套均面均价

套总价

积（平（元/

（万元/

方米/平方

套）

套）米）99.1697.3495.1485.1299.28

85.6078.8073.4779.2086.09

8633103158095951877xxxxxxxxxxxx71

21.99105.25108.5613.20106.77101.621.06114.82145.48

8955100.0%88.90100.0%

5、国内四大一线城市房价对比

国内四大一线城市京、沪、穗、深经济实力相当，但从房价水平来看，广州明显比其他三大城市要理性。根据中原地产监测，20xx年广州市新建商品住宅年度均价比其他三大城市低3000～5000元/

21

平方米不等，年末（12月）均价低3000～10000元/平方米不等，具体情况见下表。

四大一线城市房价对比表

单位：元/平方米 时段北京上海广州深圳20xx年12月1830xxxxxxxxxxxx07920xx年1425612518934614964

数据来源：中原地产

6、对不同投资、臵业对象的政策建议和臵业建议

1）住房市场需求的构成与特点

一般情况下，住房市场的需求可以分成两大类，包括有自住型需求和投资型需求。其中，自住型需求则可以分成首次臵业需求和改善型需求，投资型需求又可以分成短线投机需求和长线投资需求。

首次臵业需求：即第一次购房的需求。这类需求一般是指年轻人工作一段时间之后有了一定积蓄，为满足独立生活、结婚生子等需要而出现的自住性质的购房行为，通常总价预算不高，购买的户型也大多以90平方米以下的普通商品住房为主。目前二手楼市大约6～7成的买家都属于该类型的需求。

改善型需求：改善型需求同样属于自住性质的购房行为，与首次臵业需求的区别在于之前已经拥有一套居所，再次购房的目的是为了改善生活环境、提高生活质量，包括小房换大房、旧房换新房等。改 22

善型需求是现阶段支撑一手楼市的主力买家。

短线投机需求：所谓短线投机需求，就是指在市场上快速买进卖出、以赚取差额回报为目的、带有明显投机性质的需求，人们通常所说的“炒楼客”、“炒房团”就是这类型的需求。该类需求对于政策和市场的变化非常敏感，通常出现在市场的上升阶段，是市场过热时期房价上涨的主力推手之一，但在市场调整时期又会迅速销声匿迹，是造成市场波动的不稳定因素之一。

长线投资需求：长线投资需求是指在市场上以获取住房租金回报为主要目的的投资型需求。与短线投机需求一样，长线投资需求同样是以获利增加财产性收入为目的，但其行为比较理性，崇尚稳健的投资理念，类似于股市的价值投资者。

2）政策建议

合理引导住房消费，鼓励居民正常的住房消费需求，对于维持房地产业的健康发展，促进国民经济发展有着重要的意义。过去一段时间，房地产市场在蓬勃发展的同时，也出现了房价上涨过快的现象。在此过程中，部分购房者也衍生了包括“追涨”、“过度消费”等非理性的购房行为，助长了楼市的过热成分。因此，要达到稳定购房者心理预期、维护市场稳定的目的，就有必要区分市场内不同类型需求的不同特点，在政策上给予适当的指导性建议。

住房问题既是市场问题，也是民生问题。在国民经济不断向上发展的过程中，房地产市场的繁荣发展一方面应当允许投资型和自住型的需求同时存在，另一方面又必须确保自住型需求的市场主体地位， 23

对投资型需求特别是其中的短线投机需求给予适当限制，使其成为促进市场健康发展的有益补充而不是不稳定因素。因此，政府在出台管理措施和政策文件的时候，应当有的放矢，防止出现“一刀切”的误伤。

a、对自住型需求的政策建议：

首次臵业需求，一般以解决自住需要为主，是维持市场稳定发展的主要力量，同时亦符合政府鼓励居民拥有合法的财产性收入的政策精神，对扩大住房消费、拉动内需有重要作用，因此应予支持鼓励。首先，政府可以继续执行对首次臵业需求的购房优惠政策，如房贷利率7折、首付两成、契税优惠至1%等，通过降低购房门槛、减免交易税费的方式鼓励该类需求入市；其次，针对目前中心城区一手楼价较高，首次臵业需求购买有一定难度的现实，应积极倡导住房梯度消费的观念，引导资金实力不是很充裕的首次臵业需求养成“先二手后一手”、“先小房后大房”、 “先郊区后市区”等科学的购房观念，分阶段实现臵业梦想。同时，政府应当继续执行“90/70”政策，增加90平方米以下普通商品住房的供应，满足这类型需求的臵业需要。

改善型需求，主要是以改善生活环境、提高生活质量为目的的需求，是未能实现“一步到位”的首次臵业需求的进阶阶段，因此同样应当给予鼓励。与首次臵业需求相比，这类需求经过前期财富的积累，已经具有比较强的购买力，因此购房优惠政策较首次臵业需求可适当减少，但较投资型需求仍应给予一定优惠，如可执行贷款利率85折，首付三成等，区别对待。

24

b、对投资型需求的政策建议：

以“炒楼获利”为目的的短线投机需求，由于过高比例的短线投机需求容易致使市场产生价格泡沫，危害市场健康发展，是造成市场波动的不稳定因素之一，因此应当加以抑制。抑制该类需求，关键在于稳定市场的供求关系，使其丧失恶意炒作的生存土壤。同时，对于投资型的二套及多套购房需求，应当严格执行首付四成、利率在基准利率的基础上上浮的二套房贷政策，提高炒房者的投机门槛、增加投机成本，压缩其炒作获利的空间，以达到抑制其投机冲动的空间。

以获取出租回报为主要目的的长线投资者，这类需求是住房市场发展的有益补充，是繁荣的市场对资本的吸引力正常体现之一，因此不宜多加干涉，只给予适当的政策引导即可。国务院总理温家宝在十一届全国人民代表大会第三次会议的政府工作报告中指出，要“规范发展二手房市场，倡导住房租赁消费。盘活住房租赁市场。”其中，“倡导住房租赁消费”和“盘活住房租赁市场”都对地方政府管理住房租赁市场的能力提出了更高的要求。当前，政府一方面可以通过出租屋登记备案、推行租赁合同公共样板等方式加强对住房租赁市场的监管，另一方面也应为盘活住房租赁市场创造积极的条件，包括简化行政管理手续、在适当的范围内降低税收等，为长线投资者的合理投资行为提供便利。

3）臵业建议

总体来说，20xx年广州房地产市场将维持平稳发展的态势，房价呈现震荡走势。同时，房贷首付和利率水平虽然有所收紧，但仍处 25

于历史低位，对于臵业投资仍然有利。

近期广州市提出要“保障中低收入家庭、支持中收入人群购房、放开高端市场”，相信能有效保持今年房地产市场的健康发展。

“在别人贪婪的时候恐惧,在别人恐惧的时候贪婪。”由于今年市场不确定性增加，房价可能会有所震荡，预计楼盘优惠会增大，有臵业投资需求的人士多加留意对比，将能找到更高性价比、更适合自身需求的物业。

a、对自住型需求的臵业建议：

对于中低收入者，20xx年广州市可提供保障性住房约4万套，包括2.3万套廉租房及1.7万套经适房。因此，符合条件的中低收入者今年多关注政府保障性住房的建设、销售情况，积极加入申请，借此改善自身的居住问题。

对于首次臵业者，刚参加工作不久的年轻人由于家庭正处于形成阶段，财务状况比较紧张，而支出将随着家庭成员的增加而上升，储蓄也将随之而下降。因此，首次臵业者臵业投资首先需要考虑在经济能力上的承受能力，然后需要考虑区位与交通的便利性，最后才考虑房屋的自身品质等问题。若因价格因素选不到合适的市区一手物业，可以在郊区一手市场或二手市场找。随着广州城市发展空间的不断扩张，地铁、快速路等不断完善，郊区的发展迅速。因此，未来交通规划利好、轨道交通附近的郊区新盘是选择之一，如番禺区、花都区、萝岗区等。同时保持良好心态，莫有“抄底”幻想，适合自己的、性价比高的才是理想的选择。市区则可以考虑中小户型以及二手物业，切 26

莫选择超出自己承受能力的物业。

改善型购房者一般资金实力较强，注重生活环境的舒适度及住宅品质、套型，遇到合适的产品该出手时就出手，提前享受居住品质的提升。改善型购房者，一是考察房间结构、功能布臵、周边环境、配套等能否满足自己的生活要求；另外就要着重考虑房子的保值和升值潜力，而项目的品质及环境也是一个重要保障，所以购房时一定要长远地看待一个区域。另外，大的品牌开发商也是品质的保证。

b、对投资型需求的臵业建议：

从长远看，中国经济持续发展，居民收入不断增加，房地产有其强大而可持续性的刚性和投资需求，使得政策难以改变楼市的长期趋势，房地产仍然是非常好的长期投资品。

长期投资臵业者应重点关注不同物业类型和区域的差异。从物业类型看，高端住宅物业是较好的选择。政府未来将逐步放开高端市场，重点管理中低端市场。从历史经验看，高端物业是抗通胀的较好投资品，价格升幅比普通物业更大更快，亦更受投资者追捧，随着经济的持续发展，高端物业的需求亦会持续增强。

区域的选择则可参考租金水平和未来规划情况。租金水平高，说明区域社会经济发展好，实际居住需求大，投资回报有保障，如天河北-体育中心板块、环市东淘金板块等是投资热点区域。另外，一些未来重点发展区域亦是投资热点，如珠江新城-员村、白云新城、新机场周边、亚运新城等，未来重大规划的建设和落成，城市价值大大提升，将对周边房地产带来巨大的促进作用。

27

（四）二手商品住宅市场分析

1、全年“量增价升”

综观20xx年，广州二手住宅市场“量增价升”，可以按季度分成四个不同的发展阶段：

第一季度，为刚性需求释放阶段。表现为20xx年被市场调整压抑的刚性需求随着楼市系列优惠政策的执行集中入市，成交量开始从20xx年的低谷走出，价格止跌回稳。与此同时，部分先知先觉的投资者也在这一阶段开始入市。第一季度的市场特点可以概括为“量增价稳”。

第二季度，为市场快速升温阶段。在这个阶段，楼市回暖格局已经完全形成，不仅刚性需求入市，弹性需求、投资性需求也在大量入市，市场追涨气氛热烈。由于市场严重供不应求，在此阶段二手楼价快速走高。第二季度的市场特点可以概括为“量增价升”。

第三季度，为市场僵持博弈阶段。在此阶段，市场受到高楼价的压力，由于刚性需求的观望和投资者的却步，市场总体的成交量有所减少，但是由于民间资金对于通货膨胀的担忧，市场上新出现了具有较强承接能力的防通胀需求，继续推动楼价上涨，最终超过了20xx年的高位。第三季度的市场特点可以概括为“量减价升”。

第四季度，为“末班车效应”阶段。在此阶段，由于营业税减免等优惠政策即将在年底到期，二手楼市出现了抢搭“末班车”的购房潮，市场交易量增加，价格再创新高。第四季度的市场特点与第二季 28

度一样可以用“量增价升”概括，但是成因有所不同，具体如下图。

2、成交量翻番 宗数份额高达54.9%

20xx年，广州二手住宅成交宗数为111451宗，同比大增（107.0%），交易登记面积为958.74万平方米，同比大增（111.6%）。全市十区之中，有八个区域的成交量都比20xx年翻了一番有多，荔湾区、南沙区的成交量增幅也在50%以上，市场交易气氛十分火爆。

值得注意的是，20xx年广州市二手住宅的成交宗数市场份额为54.9%，已经超越一手住宅成为臵业者的重要选择。不过，由于二手住宅的套均成交面积仅在82平方米左右，与一手住宅约105平方米的套均成交面积还有差距，因此二手住宅的面积市场份额略低于一手住宅，为49.5%。总的来看，二手住宅已经稳稳占据广州住宅交易市场的半壁江山。

以区域来看，番禺区的成交量继续排在全市十区之首，为246.71

29

万平方米，同比增长100.4%。该区近期有新火车站、亚运城等重大利好的刺激，因此交易持续保持活跃。此外，成交量位居三甲的还有天河区和海珠区，其交易登记面积依次为163.80万平方米、141.41万平方米，同比增长69.38%和66.52%。

值得一提的是，20xx年广州中心六区仅白云区的二手市场份额不足50%（48.1%），其他区域均已进入二手住宅成交占多数的全新市场阶段。而在中心六区之外，成交大户番禺区的二手住宅成交比例为55.5%。该区二手住宅交易市场起步较早，目前已经发展得比较成熟。此外，花都区、南沙区、萝岗区的二手住宅成交面积市场份额则均只有两成多，正处市场发展的初始阶段，具有很大的发展潜力，具体如下表。

20xx年广州市十区二手住宅交易登记面积、市场份额：

（单位：万平方米、元/平方米）

交易登记面积

全市越秀区荔湾区海珠区天河区白云区黄埔区番禺区花都区南沙区萝岗区

同比111.60%118.40%55.30%112.60%136.10%140.20%113.70%100.40%113.40%56.60%235.10%

30

市场份额49.50%71.60%55.20%52.60%55.80%48.10%63.80%55.50%24.50%27.80%25.50%

同比增减4.50%10.60%1.90%8.90%11.60%14.30%14.80%-5.00%-10.40%-1.20%15.20%

958.74101.9759.39141.41163.8128.6720.99246.7162.6418.8614.31

3、价格上涨较快 超越20xx年高点

根据满堂红地产的数据，20xx年，广州二手住宅成交均价为8428元/平方米，同比上涨19.9%，涨幅较去年提高10.3个百分点，上涨速度较快。

成交数据显示，在2月份触及7151元/平方米的年内底部之后，广州二手楼价伴随着成交量的放大迅速进入上升通道，在全年形成了两个明显的涨价高潮。第一个涨价高潮出现在4月份到7月份。期间，整个二手住宅市场由于成交量的急速放大，市场气氛十分热烈。由于刚性需求、改善型需求和投资性需求在此阶段皆掀起了入市高潮，一度在20xx年沉寂的业主频繁“反价”的现象再度出现。在此过程中，臵业者为了争抢市场上有限的房源，不断“追涨”，推高了二手楼价。第二个涨价高潮出现在下半年的9月份到12月份。在经历了上半年的急速上涨之后，二手楼价在8月份出现了短暂的盘整，在此期间市场也因为高楼价的关系出现了一定的观望气氛，但是由于此后出于防范通胀买房的买家增多，而营业税等优惠政策即将到期的“末班车效应”也使担心来年购房成本增高的买家再次掀起了购房热潮，业主则借机涨价，从而令二手楼成交均价迅速超过20xx年的高点，不断刷新历史纪录。

数据显示，20xx年12月份，广州二手住宅成交均价为9968元/平方米。这一价格与年初最低的7151元/平方米（2月份）相比，上涨幅度达39.4%。同时，该价格也比20xx年最高的7536元/平方米 31

（10月份）上涨了32.3%，具体如下图。

4、越秀全年均价过万 黄埔涨幅全市第一

成交数据显示，以区域而论，20xx年二手楼均价最高的是越秀区，为10764元/平方米，同比上涨18.6%。该区也是全市唯一一个二手楼均价过万元的区域。作为广州的老城区，越秀区拥有得天独厚的成熟生活配套和优质的教育资源，因此对于自用型的买家极具吸引力，二手楼价因此水涨船高。此外，新CBD所在地天河区的二手楼价在20xx年也是突飞猛进，达到9863元/平方米，紧追越秀区之后。在珠江新城板块的带动下，20xx年该区的均价同比上涨了20.4%，成为投资客和自住客青睐的“热土”。

不过，以全年涨幅来看，涨幅最大的是广州东部的黄埔区。该区20xx年的二手住宅成交均价为6561元/平方米 ，同比上涨23.2%。黄埔二手楼市在沉寂多年后异军突起，主要是因为地铁5号线大大缩短了黄埔与市中心的时间距离，交通配套的改善为处于“价值洼地”的黄埔楼价的快速上升提供了基础，具体如下表。

32

2008、20xx年广州市二手住宅市场核心区域成交均价同比情况

（单位：元/平方米）

均价20xx年20xx年同比

总体7027842819.90%

越秀90781076418.60%

荔湾7100801212.80%

海珠7816930019.00%

天河8194986320.40%

白云5819697319.80%

黄埔5327656123.20%

番禺5644651015.30%

来源：满堂红研究部

（五）商品住宅租赁市场分析

1、广州市商品住宅租赁市场继续平稳发展

20xx年，广州市二手住宅租赁市场继续平稳发展，住宅租赁成交量与20xx年大致持平，但由于20xx年二手住宅买卖市场成交量激增，租赁市场的受关注度有所下降。20xx年住宅租金走势与20xx年明显不同（见下图），受到20xx年第四季度世界性的金融危机蔓延影响，20xx年的广州春交会没有出现以往的短租房热租行情，总体平均租金甚至在春节后出现连续数月的下跌，5月之后在住宅市场买卖价格不断上涨的拉动下，总体住宅租金也止跌回升，并在11月创出历史新高。20xx年全年广州市总体（不含萝岗、南沙）二手住宅平均租金是28.6元/平方米，同比上升2.5%。不过相对于二手住宅买卖价格的上涨幅度，租金的涨幅并不算明显。

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来源：满堂红研究部

下图是20xx年和20xx年广州市住宅租赁成交个案按面积划分不同区间，再对比其成交比重。可以看到，20xx年的住宅租赁市场仍以中等户型作为成交主力，60～80平方米区间的成交比重为27.6%，较之20xx年的区间比重（28.2%）略微减少，但仍占主导。而面积在100平方米以上的物业出租成交比重从20xx年的11.6%增加到20xx年的12.9%，主要是最近几年广州一手楼市的新增大面积物业陆续进入租赁市场所致，预计该大面积区间的成交比重还会呈增加趋势。值得一提的是，面积在40平方米以下的物业出租成交比重从20xx年的21.1%减少到20xx年的17.9%。该类小户型物业多数位于写字楼集中区周边或地铁沿线，一直是单身上班族追捧的租赁对象，选择一年期“长租”的客户居多；与此同时，受20xx年7月下旬广州市统一整改“房中房”行动的开展，小单间已经在租赁市场上消失，供应量的减少导致有需求的租客转租50平方米以上的中等户型物业，故小面 34

积物业出租成交比重呈现减少现象。

来源：满堂红研究部

下图是20xx年和20xx年广州市住宅租赁成交个案按租金单价划分不同区间，再对比其成交比重。可以看到，20xx年的住宅租赁市场成交主力租金单价处于中等水平，20～30元/平方米的成交比重为35.6%，较之20xx年的区间比重（33.8%）有所增加。而租金单价在50元/平方米以上的物业成交比重则从20xx年的9.2%减少到20xx年的8.7%，这主要受两方面因素影响所致。一方面在广州市“房中房”被统一整改后，市场上的高租金、小面积单间供应明显减少；另一方面，20xx年全球经济大环境尚处于缓慢复苏阶段，在广州有驻点的外资企业高管对所租用的住宅要求较以往有所降低，对高租值的享受型物业需求骤减，大多数高端租客开始将租住对象转向相对实惠型（35～45元/平方米）的物业。

35

来源：满堂红研究部

2、各行政区域住宅租赁市场表现各异

从最近两年的行政区域住宅平均租金对比（下表1）可以看到，20xx年越秀区的住宅平均租金虽然出现同比下跌现象，但租金水平仍处于各区首位。租金同比涨幅最大的是黄埔和番禺两区，幅度分别达到5.4%和5.3%，这两个区的住宅租金处于相对较低水平，即使绝对数值升得不多，其幅度仍比较大。以下将分别对广州市10个行政区域的住宅租赁市场特征进行简述。

2008、20xx年广州市各区住宅平均租金对比表（萝岗、南沙暂缺）

单位：元/平方米

区域总体越秀区荔湾区

20xx年28.636.029.5

20xx年27.936.929.3

同比2.50%-2.50%0.70%

36

（续上表）

区域海珠区天河区白云区黄埔区番禺区花都区

20xx年28.932.621.717.917.610.9

20xx年27.932.421.017.016.710.8

同比3.70%0.80%3.40%5.40%5.30%0.70%

来源：满堂红研究部

1）越秀区

20xx年，越秀区的二手住宅平均租金是36.0元/平方米，同比下跌2.5%。租金单价成交比重最大的是25～30元/平方米，达到19.0%；其次是30～35元/平方米，达到18.2%。上述两个主力区间成交的对象，多数是东风西路、解放路、小北路、寺右新马路等主干道周边的大型居住区或楼龄在15年以上的商品房，租客多数是区域内玩具、海味、皮具等专业市场的商户或打工一族。

而越秀区的住宅出租面积成交比重最大是40～50平方米，达到16.2%；其次是30～40平方米，比重达到13.3%。这两个主力区间的成交对象，多数是环市东路、建设新村、淘金、水荫路、麓景路、五羊新城等地的公寓或楼龄在7年以下的次新商品房，租客多数是环市东、东风路沿线办公区的上班族，单身人士居多。

2）荔湾区

20xx年，荔湾区的二手住宅平均租金是29.5元/平方米，同比上升0.7%。租金单价成交比重最大的是15～20元/平方米，达到

37

16.1%；其次是20～25元/平方米，达到15.1%。上述两个主力区间成交的对象，多数是大坦沙、东漖北路、芳村大道、花地大道、浣花路、龙溪路、周门小区等地的房改房或楼龄在13年以上的商品房，租客多数是在周边专业市场打工的外地人士。

而荔湾区的住宅出租面积成交比重最大是60～70平方米，达到15.7%；其次是70～80平方米，比重达到14.5%。这两个主力区间的成交对象，多数是芳村大道、黄沙大道、荔湾路、中山八路、中山七路、西华路等地的大型小区商品房，楼龄在10年以上，租客多数是附近童装、装饰材料、茶叶等批发市场商户或外籍人士，一般以两人一起租住居多。

3）海珠区

20xx年，海珠区的二手住宅平均租金是28.9元/平方米，同比上升3.7%。租金单价成交比重最大的是20～25元/平方米，达到22.4%；其次是25～30元/平方米，达到19.6%。上述两个主力区间成交的对象，多数是宝岗大道、赤岗、工业大道、洪德路、前进路、江南大道、南洲路、新港西路等地的大院式物业或楼龄在10年以上的商品房，租客多数是在天河的写字楼上班的打工族。

而海珠区的住宅出租面积成交比重最大是30～40平方米，达到15.6%；其次是60～70平方米，比重达到14.4%。这两个主力区间的成交对象，多数是滨江东路、广州大道南、新港西路、江燕路、南洲路、聚德路等地的中小型商品房，楼龄在8年以上，租客多数是附近布匹、装饰材料等批发市场商户或高等院校的学生，外地人士单身租 38

住居多。

4）天河区

20xx年，天河区的二手住宅平均租金是32.6元/平方米，同比上升0.8%。租金单价成交比重最大的是25～30元/平方米，达到19.0%；其次是20～25元/平方米，达到15.7%。上述两个主力区间成交的对象，多数是东圃大马路、广州大道北、中山大道、员村、天河北路、珠江新城东片等地楼龄在7年以上的小区商品房，租客多数是在天河体育中心、珠江新城的写字楼上班的外地人士。

而天河区的住宅出租面积成交比重最大是40～50平方米，达到15.1%；其次是70～80平方米，比重达到12.8%。这两个主力区间的成交对象，多数是珠江新城西片、龙口西路、林和街、中山大道中、员村、天河公园西门及北门板块等地的商品房，楼龄多在7至12年之间，租客中有小部分是外资企业的单身高管，其余多是外地来穗工作的两口之家。

5）白云区

20xx年，白云区的二手住宅平均租金是21.7元/平方米，同比上升3.4%。租金单价成交比重最大的是20～25元/平方米，达到28.0%；其次是15～20元/平方米，达到26.2%。上述两个主力区间成交的对象，多数是广花路、广园中路、黄石路、西槎路、增槎路等地楼龄在10年以上的小区商品房或大型居住区房改房，租客多数是在附近的皮具、灯饰、汽配等市场打工的外地人士，或在天河、越秀两区写字楼上班的白领。

39

而白云区的住宅出租面积成交比重最大是60～70平方米，达到20.9%；其次是70～80平方米，比重达到18.5%。这两个主力区间的成交对象，多数是白云大道北、岗贝路、金钟横路、旧广从路、广州大道北、机场路、同和路、石槎路、新市等地的旧式商品房，楼龄在12年以上，租客以三口之家为主。

6）黄埔区

20xx年，黄埔区的二手住宅平均租金是17.9元/平方米，同比上升5.4%。租金单价成交比重最大的是10～15元/平方米，达到29.7%；其次是15～20元/平方米，达到29.1%。上述两个主力区间成交的对象，多数是大沙地东、丰乐南路、港湾路、黄埔东路、荔香路等地楼龄在5至10年之间的小区商品房或大院式物业，租客多数是在天河或开发区上班的白领。

而黄埔区的住宅出租面积成交比重最大是30～40平方米，达到21.5%；其次是70～80平方米，比重达到18.3%。这两个主力区间的成交对象，多数是黄埔东路、石化路、开元南路、丰乐中路、怡园等地的小公寓或大型小区商品房，楼龄在10年以下，租客以三口之家为主，还有部分是在开发区工作的单身人士。

7）番禺区

20xx年，番禺区的二手住宅平均租金是17.6元/平方米，同比上升5.3%。租金单价成交比重最大的是15～20元/平方米，达到33.2%；其次是10～15元/平方米，达到26.6%。上述两个主力区间成交的对象，多数是大石镇、南村镇、沙湾镇、石基镇、钟村镇、市 40

桥镇等地多个大型套盘物业，楼龄从4至18年不等，绝大部分租客在番禺当地的批发市场工作的人士，另外还有部分是去天河上班的外籍人士。

而番禺区的住宅出租面积成交比重最大是60～70平方米，达到17.5%；其次是70～80平方米，比重达到16.6%。这两个主力区间的成交对象，多数是大石街、洛浦街、桥难街、市桥街、钟村镇等镇街的大型套盘商品房，楼龄多在8年以上，租客以两口之家为主，还有少数外籍单身人士。

8）花都区

20xx年，花都区的二手住宅平均租金是10.9元/平方米，同比上升0.7%。租金单价成交比重最大的是10元/平方米以下，达到44.9%；其次是10～15元/平方米，达到30.8%。上述两个主力区间成交的对象，多数是宝华路、建设北路、金华路、商业大道、云山大道等地多个大型套盘或旧式住宅楼物业，楼龄从4至12年不等，绝大部分租客在花都新华、狮岭等地的批发市场或其他行业工作的人士。

而花都区的住宅出租面积成交比重最大是80～90平方米，达到17.8%；其次是100～120平方米，比重达到15.4%。这两个主力区间的成交对象，多数是龙珠路、商业大道、新都大道、建设北路等地的小区物业，楼龄多在10年以下，租客以三口之家为主。

9）萝岗区

20xx年，萝岗区的二手住宅租赁活跃地段是青年路、普晖村、 41

春晖街、志诚大道、开创大道等地段。楼龄在5年以下的商品房小区单位租金在19～21元/平方米之间，楼龄在12年以上的大院物业单位租金在10～13元/平方米之间。成交比重较大的面积区间是80～100平方米，这类小三房物业的租客主要是在开发区工作的外地人士。

10）南沙区

20xx年，南沙区的二手住宅租赁活跃地段是南沙街环市北路、江南路、进港大道、黄阁镇麒麟新村、珠江街等地段。楼龄在5年以下的商品房小区单位租金在17～19元/平方米之间，楼龄在8年以上的旧式小区物业单位租金在7～10元/平方米之间。成交比重较大的面积区间是80～100平方米，这类三房物业的租客主要是在南沙当地工业区上班的外地人士。

3、住宅租赁市场租金创出历史新高

20xx年下半年，广州二手住宅租金创出历史新高，全市平均租金达到29.99元/平方米〃月。但从下表2可以看到，最近三年的出租毛回报率（按每年空臵1个月，出租11个月统计）在逐年走低，20xx年下半年的二手住宅出租毛回报率只有3.6%，与20xx年上半年的4.9%相差较大。

2007至20xx年广州市二手住宅出租毛回报率表

（按11个月出租期统计，单位：元/平方米）

指标二手住宅均价二手住宅平均租金出租毛回报率

20xx年上20xx年下20xx年上20xx年下20xx年上20xx年下

半年半年半年半年半年半年583326.224.90%

696227.754.40%

710227.954.30%

695027.864.40%

763127.333.90%

921729.993.60%

来源：满堂红研究部

42

尽管二手住宅的租金涨幅远落后于买卖价涨幅，但“买房出租”或“以租金供楼”仍旧是大多数长线投资客的热衷手段。满堂红研究部对广州市内的热租楼盘进行定期监测，发现20xx年第四季度多数热租套盘的单位租金较之半年或一年前有了明显回升，特别是在年底这种租赁淡季，其租金比20xx年春节后或春交会期间的旺季还要高。热租楼盘通常位于广州市甲级写字楼区域内或专业市场周边，面向客户层属于中高档次，而随着甲级写字楼的空臵率有所下降，以及国内消费市场的回暖，有能力承受高租金值物业的客户数量有所增加，故热租盘的小业主也敢于将其物业租金从半年前的“低位”拉高一个档次。

20xx年，普通住房转让的营业税优惠政策从2年调整到5年，大批次新房可能因买卖市场缩量而“回流”到租赁市场，届时高租金值物业的供应比重会随之增加。与此同时，这一年外地来穗务工者数量应会比20xx年明显增多，他们对海珠、天河、白云等区域的中低档租金水平的物业需求较大，在供求关系发生变化后，市场上的总体租金水平仍会继续呈现“振荡向上”趋势。预计20xx年4月、10月广交会期间的租金会再创出新高，全年的租金水平在20xx年的基础上（28.6元/平方米）上涨4%，约在29.7元/平方米左右，越秀、天河两区的平均租金仍排在区域的前两位。租赁市场的客户继续以普通工薪族为主，外企高管、本地经商人士、高等院校学生、外籍人士为次。

43

（六）保障性住房建设情况

1、保障性住房建设创历史新高

自启动新社区建设以来，保障性住房建设不断推进。20xx年，新开工建设4个保障性住房小区，已建成65.4万平方米、7616套保障性住房，并全部投入使用；2007、20xx年，新开工建设5个保障性住房小区，建筑面积40.1万平方米、4304套，其中有4个项目2500多套已于20xx年分三批推出预售完毕；20xx年，新开工建设保障性住房项目14个，总建筑面积186.17万平方米、2.8万套。近4年保障性住房开工面积是过去20年总开工面积的1.28倍。

2、解决低收入家庭住房困难成效显著

20xx年底，市政府出台了《广州市城市建设拆迁安臵新社区住宅建设管理办法》，启动新社区建设工作。

20xx年，市政府在启动建设金沙洲等4个保障性住房小区的同时，将住房保障面积标准从人均居住面积7平方米以下提高到10平方米以下，不断扩大住房保障普惠度，并提出了用１年时间全部解决保障标准提高后新增的5643户双特困户住房困难的工作目标。

20xx年，金沙洲等项目竣工，广州市以实物配租为主要方式，如期解决了5643户双特困户住房问题，实现了人均居住面积10平方米以下最低收入家庭“应保尽保”。

20xx年底，市政府印发实施《广州市城市廉租住房保障制度实施方法（试行）》和《广州市经济适用住房制度实施方法（试行）》， 44

在全国率先建立起以廉租住房制度为重点的住房保障政策体系。

20xx年，市政府开展了城市低收入住房困难家庭住房状况调查，调查显示，符合住房保障条件的低收入住房困难家庭有77177户，根据调查数据，市委、市政府确定了在20xx年底前基本解决住房调查在册的77177户低收入家庭住房困难的工作目标，同时承诺对其中的2727户双特困户“当年发现，当年解决”。

至20xx年底止，20xx年住房调查在册的77177户低收入住房困难户中，已有39915户解决了住房困难，完成了总目标任务的51.72%，其中，2727户双特困户的住房问题在20xx年6月底已全部解决，如期兑现了市委、市政府的惠民承诺。广州市仅用了２/5的时间完成了１/2的工作，解决成效显著（原计划用5年时间完成77177户低收入家庭的住房解困工作）。

45

三、商服物业市场运行状况

（一）写字楼市场运行状况

1、新建写字楼市场分析

2008-20xx年两年间广州写字楼市场经历了从稳定期迈入低谷后再度走向稳定的变化发展。20xx年上半年广州写字楼表现较为理想，但受到20xx年底金融海啸重创后进入低迷期，写字楼市场经过近半年的市场调整，20xx年中迎来市场复苏及快速升温，20xx年下半年大批量写字楼上市，以及集中性的大宗成交个案出现将写字楼带回热销轨道，各商务圈尤其是珠江新城写字楼开始放量，写字楼市场于20xx年底进入供应高峰期。

1）新增供应量大幅增长，成交量价稳步上升

20xx年，广州市新建写字楼批准预售面积达72.99万平方米，与20xx年同期比增长146.8%。20xx年下半年是广州写字楼的供应主要时期，大部分的新增的甲级写字楼位于珠江新城内。

在大批优质新建产品入市的带动下，广州市新建写字楼市场交易呈现量价齐升的势头。20xx年，广州市新建写字楼成交面积为45.52万平方米，同比增长9.7%；成交均价达14093元/平方米，同比上升16.6%。

46

2）中高端写字楼成为主流

20xx年广州新建写字楼的成交主要以商务公寓和甲级写字楼为主，目前这类型项目的售价多处于1-2万元/平方米范围内。从统计数据来看，1-1.5万元/平方米价格段内成交比重达31%，1.5-2万元/平方米价格段内的写字楼成交量占总体成交的37%，中高端价格办公项目成为新建写字楼市场供求的主流。

3）写字楼供应放大

20xx年广州新建写字楼供应面积72.98万平方米，同比上升34%。20xx年下半年是广州写字楼的供应主要时期，尤其是20xx年9-12月市场连续四个月出现超过8万平方米以上的写字楼供应，其中甲级写字楼面积超过38万平方米，大部分的新增的甲级写字楼位于珠江新城内。

20xx年广州市新建写字楼供求情况

万平方米

25

20

15

10

5

09-0109-0209-0309-0409-0509-0609-07

09-0809-0909-1009-1109-12

4）近郊写字楼放量

越秀、天河和海珠等中心区域是广州商务圈的最集中区域，写字楼的需求亦主要集中在此商务气氛成熟的区域。随着城市扩张步伐加 47

快，近郊区域亦出现针对本区需求的写字楼项目，20xx年近郊四区总推出超过16万平方米的办公面积。花都区为今年写字楼供应最多的区域，狮岭某皮具批发市场二期推出近9万平方米的办公面积，主要针对狮岭镇的皮具批发市场商家需求。位于萝岗开发区的某独栋写字楼项目推出市场，项目总建筑面积30万平方米。

5）天河供求一枝独秀

20xx年广州写字楼供求约三分之一集中在天河，尤其是甲级写字楼的供应，造成天河区主导全市写字楼的特点，其他区域写字楼以天河区写字楼为风向标。20xx年天河区写字楼加速放量，全市写字楼成交显现更明显的集中性，天河区今年的成交比重环比上升11个百分点。越秀和海珠成交紧次于天河的主力成交区域，但成交量与天河区有较大的差异。

20xx年广州各区域写字楼供求

数据来源：中原研究部

6）甲级写字楼成交持续上升

甲级写字楼和商务公寓是目前写字楼市场最热销的产品。目前大部分甲级写字楼位于琶洲商圈或珠江新城内，均拥有较大的升值前 48

景，售价基本处于16000-25000元/平方米的区间，近两年甲级写字楼的成交比重均占40%以上。商务公寓是近年持续成交热点，市场供求两旺，近年成交比重连续上升，20xx年市场份额达到25%，中心区域商务公寓售约为12000～18000元/平方米，略低于甲级写字楼，与乙级写字楼价位相当。

20xx年广州各类型写字楼成交

数据来源：中原研究部

7）小面积办公单位受青睐

灵活多变的小面积办公单位在写字楼市场上成交持续火爆，近年新开发的写字楼在隔间上亦更倾向于中小面积单位，以便覆盖更广泛的消费群。从20xx年新建写字楼的成交面积段来看，小面积办公单位最受欢迎，200平方米以下的办公单位成交套数超过4000宗；大面积办公单位成交最少，500平方米以上的办公单位成交套数不足100宗。

2、二手写字楼市场分析

20xx年，广州存量写字楼成交面积13.29万平方米，较去年减 49

少17%。其中广州东部的萝岗区和黄埔区存量写字楼成交大幅回落对总体成交影响明显。存量写字楼市场交易减少与一手写字楼市场的货量多、空臵率高有直接关系。

1）上半年低迷，下半年回升

20xx年广州存量写字楼成交呈现先淡后旺的特点：上半年成交持续走低，各月成交面积均不超过1万平方米；下半年市场迅速回升并于高位运行多月，11月份更创下3.5万平方米的全年成交新高。

2）近郊走低，中心区旺盛

20xx年，广州存量写字楼成交主要集中在越秀、番禺和白云区。与去年相比，近郊四区（番禺、花都、南沙和萝岗）今年的成交面积仅4.18万平方米，相比去年减少一半，占20xx年全年存量写字楼成交面积31.5%。近郊四区存量写字楼成交大幅度回落，主要原因是萝岗区存量写字楼承接力不足，20xx年萝岗区存量写字楼成交面积环比减少近6万平方米，将近郊存量写字楼成交量拉低。中心六区存量写字楼成交畅旺，全年成交面积9.11万平方米，环比上升18%，占全年总成交面积68.5%。

3）成交均价波动幅度大

20xx年，广州市存量写字楼成交均价为4546元/平方米，环比去年上升20%。今年存量写字楼成交均价变化幅度较大，成交均价走势线出现多个转折，受区域性成交以及结构性成交的影响，各月份成交均价的价差较大。如全年最高峰为7月的8612元/平方米，与2月份的最低谷的2086元/平方米相比，价差达到6000多元/平方米。 50

20xx年广州存量写字楼成交均价走势

4）各区存量写字楼价格差大

全市存量写字楼成交均价以天河区最高，为11420元/平方米，亦是唯一成交均价超过“万”元的行政区。海珠区成交均价紧跟其后，成交均价7183元/平方米，且两区亦是广州高端写字楼最为集中的区域之一，两区存量写字楼成交中新落成上市的甲乙级写字楼较多，导致存量写字楼的成交均价较其他中区域高。近郊存量写字楼价格基本处于3200元/平方米以下，与近郊商品房成交均价低有关。

3、写字楼租赁市场分析

20xx年，广州甲级写字楼平均租金为98.3元/平方米，20xx年度广州甲级写字楼平均租金水平为121.1元/平方米，对比上年度，广州甲级写字楼20xx年平均租金下跌18.8%。

各板块中，体育中心板块平均租金为85.6元/平方米，较20xx年度下跌9.8%，租金跌幅最少。珠江新城板块平均租金为121.3元/平方米，较20xx年度下跌12.4%。天河北板块平均租金为102.2元/ 51

平方米，较20xx年度下跌27.6%，在各板块中累计跌幅最多。租金年初继续下行，到二季度止跌企稳，三、四季度环比有所回升，反映了经济的走势，行业的经营状况，而二手写字楼市场受到一手写字楼供应大的影响，需求被挤压；商铺市场成交有所下降，售价和租金都有一定幅度上升，街边独立商铺受到投资者青睐，租金上升明显，具体如下表 。

20xx年广州市甲级写字各重要板块楼租金情况

（单位：元 / 平方米 / 月）

板块

体育中心板块珠江新城板块天河北板块越秀区板块总 体

20xx年平均租金

85.6121.3102.26998.2

20xx年平均租金

94.9138.4141.178.6121. 1

同比（%）-9.8-12.4-27.6-12.3-18. 9

数据来源：合富臵业

20xx年第二季度租金显现止跌回升迹象。广州甲级写字楼总体租金水平在20xx年四季度及20xx年一季度出现环比最大跌幅，环比分别为-7.8%和-15.9%。20xx年第二季度后广州甲级写字楼总体租金环比出现微涨，止跌迹象显现但上升势头并未明显。第二季度国家扩大内需措施显现成效，国内经济企稳并出现良性增长，国内企业扩张意愿回升，支撑写字楼租赁市场回升迹象显现，甲级写字楼租金总体企稳并略有上升。珠江新城板块内写字楼普遍楼龄较新且地铁5号线配套渐趋完善，尤其受到国内金融机构和大型国企用家追捧，租金回升势头在各板块中最明显，具体如以下图表。

52

2009、20xx年广州市甲级写字楼租金季度走势

（单位：元/平方米.月）

180

160

140

120

100

80

60

4008Q108Q208Q308Q409Q109Q209Q309Q4

数据来源：合富臵业

2008、20xx年广州甲级写字楼各季度租金环比

（单位：%） 项目2008第二2008第三2008第四2009第一2009第二2009第三2009第四

季度季度季度季度季度季度季度

租金环比-0.92.1-7.8-15.90.81.02.4

数据来源：合富臵业

广州优质写字楼的平均租金在20xx年呈下跌走势，年末平均月租金每平方米92.2元，较去年同期下降10.7%，但年内租金跌幅逐季减缓，并且在年底趋于稳定。与租金的下滑走势不同，广州写字楼售价在20xx年全年上涨2.1%。截至20xx年底，广州优质写字楼整体空臵率略升至15.2%，而深圳则保持8.5%的低空臵水平。

据世邦魏理仕初步统计，20xx年广州优质写字楼供应量不小，可能接近100万平方米，其中不乏体量巨大、品质高端的物业。尽管我们预期国内企业对优质写字楼空间的需求仍将保持较大的增长，而许多大型跨国公司也已经重启的搬迁和扩租计划，其需求有望在明年实现全面回升，可是庞大的供应量依然将在短期内推高市场空臵率。 53

另外，即将入市的高素质物业有望带动租金走出谷底，不过在大量新增供应入市竞争的情况下，预计租金上涨空间有限。

（二）商业物业市场分析

1、新建商业物业市场分析

1）新增供应量增长明显，成交量略微下滑

20xx年，广州市新建商业物业批准预售面积达55.79万平方米，与20xx年同期比增长107.4%。而20xx年广州市新建商业物业的成交面积为61.06万平方米，与20xx年同期比减少6.4%；成交均价为11314元/平方米，与20xx年同期比上升5.4%。虽然成交量有一定程度的下滑，但20xx年新建商业物业的成交量仍然明显大于新增供应量，显示市场对商业物业的需求仍然较为稳定。

2）商业物业市场发展仍然向好

随着经济出现稳定信号，消费者信心增长，本土百货公司扩张迅速，中高端新品牌进驻广州；12月开始运行的广州地铁五号线和即将完成投入使用的快速公交系统提高了广州整个城区的交通便利性，为沿线商铺带来更多的人流。在市区交通条件改善和经济持续向好的带动下，业主对市场的信心也逐步回升。随着2010 广州亚运年的到来，零售商将会加快扩张的步伐，近期准备落成的商场, 特别是位于天河商圈的商场将继续吸引众多商家入驻，广州市新建商业物业市场仍将平稳发展。

2、二手商业物业市场分析

54

20xx年，广州市二手商业物业市场成交面积为19.06万平方米，较上年同期减少5.3%。二手商业物业交易下降主要是符合投资者需求的物业比较稀缺，而当前实体经济回暖的基础尚不十分牢固也有一定的影响。从租金情况看，广州不少比较有代表性的商业物业租金水平变化不大，基本保持稳中有升的走势。部分区位比较好的街边独立商铺，例如珠江新城的一些独立铺位，受到一些实力投资者青睐，售价租金均明显上升，成为市场热点。

3、商业物业租赁市场分析

受惠于繁荣稳定的国内消费市场，20xx年大型优质商业设施在各种物业类型当中租赁表现最为稳定。广州优质商铺租金年内保持小幅度的波动，首层铺位的平均租金在有新增供应低价入市的前提下全年录得3.9%的轻微降幅。位于天河CBD商圈的两个商业项目分别在20xx年年初和年末开业，为广州优质商铺市场带来久违的新增供应。由于新建的购物中心开业和现有的购物中心租户调整，年底优质商铺的整体空臵率较去年上升3.2个百分点，至11.5%。

预计明年广州将有多个购物中心项目在20xx年广州亚运会之前开业，届时将迎来购物中心开业的高峰期。现阶段已有多个项目展开预租，获得众多外资品牌零售商的青睐。如天河路某商场获得LV、Prada和Fendi等奢侈品牌的预租，ZARA签约将进驻体育东某商场，广州友谊商店整体租赁珠江新城中轴线某金融中心裙楼商铺，广百百货已签约入驻珠江新城某广场。随着这批项目投入市场，明年广州将一改优质商铺供应严重缺乏的局面，预计商铺的空臵率将出现一定程 55

度的上升，而租金将因供应及竞争的增加而有所下降。20xx年，广州商铺市场的格局将出现较大的改观。

56

四、20xx年房地产政策动态与解读

（一）综合政策

1、广东省发布“粤十五条”新政，再掀政府调控楼市大幕 发布时间：20xx年3月3日

发布单位：广东省人民政府

摘要：20xx年3月3日,广东省人民政府发布了《关于促进我省房地产市场平稳健康发展的若干意见》。承接20xx年末中央出台的一系列刺激经济、支持房地产成交的举措,被简称为“粤十五条”的此项《意见》,也是自20xx年10月开始的房地产市场大调整以来,广东省政府的首次明确出手,系统调控楼市。“粤十五条”在国家制定的房贷利率7折优惠、营业税减免等鼓励住房消费的政策基础上，进一步放开了二次房贷，给予了购房者更多的臵业优惠，同时针对开发商资金链紧张的情况，出台了可以申请缓交土地款、分期缴纳土地增值税、给予信贷支持等扶持房地产开发企业的政策，最终在通胀预期升温、购房保值意愿增强的大背景下，将低迷了一年多的房地产市场重新推向了高潮。

评析：从涵盖范围来看,“粤十五条”的目标指向“促消费、援开发、增保障”十分明显。从加大保障性住房建设力度、进一步鼓励普通商品住房消费、支持房地产开发企业积极应对市场变化出发,对今年广东房地产市场“维稳”。减免税、降息、放宽外资、购房入户 57

政策支持、缓交地价款、分期纳税……种种强力措施全面出击,其力度之大、系统性之完善在各省市地方政府出台的房地产新政中最为突出。

而对房地产企业十分重要的是,“粤十五条”中“缓交地价款、拓宽融资渠道、分批缴纳土地增值税”等内容,为房地产企业的资金困境解围起到核心作用。事实上,自“粤十五条”后,广州房地产市场走势开始全面向好,量价齐升的局面开始重现。大量改善型臵业群体乃至投资性购房者的信心逐步恢复,开始出手臵业,支持楼市成交量大幅增长。另一方面,众多消费者却对“粤十五条”的出台会推高房价深感担忧。

2、“穗六条”从提振楼市到防止房价过快上涨

发布时间：20xx年6月11日

发布单位：广州市国土房管局

摘要：广州市国土房管局推出了六条调控楼市的措施，以防楼价快速上升。根据公布的六条措施，主要的内容还是在于土地供应的调控和规范市场经营秩序两大方面。在土地措施方面，包括根据市场需求来控制土地投放规模和节奏、会同金融监管部门，研究如何通过金融、货币手段来进行土地市场风险控制、定期公布季度经营性土地供应计划和举办土地公开出让前的推介会、加大商服用地的供应规模等四条措施，在规范经营秩序方面，包括分析楼市成交数据及时提示市场风险、做好预售款全额全程监控、闲臵土地处臵等市场监管工作，防止开发商挪用预售款，或故意囤货不卖楼，防止人为炒作抬高房价 58

等内容。

评析：仅在当年3月初，政府还出台了“粤十五条”以提振楼市；只三个月时间，政府方面就出台“穗六条”以防止房价过快上涨了。政府态度的过快转变，对任何行业短期都会发生负面冲击。政府不可能不了解到这一点。即使如此，三个月的时间，政府从“扶持”到“防止”，只能说明一点：政府对房地产市场的基本判断已从“担心过冷”转向“防止过热”。

3、国四条强调“遏制”房价过快上涨

发布时间：20xx年12月14日

发布单位：国务院常务会议

摘要：12月14日,国务院常务会议研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施,明确提出:“加强市场监管,稳定市场预期,遏制部分城市房价过快上涨的势头”,同时强调“地方政府要切实负起责任”。为保持房地产市场的平稳健康发展,会议要求,增加有效供给、加强市场监管、完善相关制度的原则,继续综合运用土地、金融、税收等手段,加强和改善对房地产市场的调控。重点是在保持政策连续性和稳定性的同时,加快保障性住房建设,加强市场监管,稳定市场预期,遏制部分城市房价过快上涨的势头。与以往相比,本次会议明确提出“遏制”房价过快上涨,力度明显重于“抑制”,更狠于“稳定”。

评析：国务院常务会议明确提出“遏制”部分城市房价过快上涨的势头，明显较此前高层释放出来的信号更为强烈。业内专家认为，这说明现在房价问题已经非常严重，到了中央必须出手调控的地步。 59

此次会议，再次提出要增加普通商品住房的有效供给、继续大规模推进保障性安居工程建设。对此，业内专家表示，这的确会对市场产生影响，改善目前房价高涨的局面。但有业内人士较担心这两项供给目的是平抑房价，与今年各地频现的地王带来的高房价趋势是相互冲突的。如何落实这两项供应，还需看中央和地方的具体措施。

（二）房地产行业管理政策

4、允许企业及个体工商户将住宅改变为经营性用房作为住所登记注册

发布时间：20xx年2月6日

发布单位：广东省人民政府

摘要:广东省政府发布《关于鼓励创业带动就业工作的意见》提出，允许企业及个体工商户将住宅改变为经营性用房作为住所(经营场所)登记注册。

评析：“住禁商”政策实施背景是商用物业发展处在“积贫”时期，空臵率也空前高涨，政府需要调控政策将商业需求从住宅当中逼出来，平衡供求。而进入20xx年之后，全球金融海啸影响加剧，大学生自主创业遇到难题，而中小企业也面临生存危机，为降低这部分人的经营成本，便有了政策的松绑放宽。

5、两年不开发从无偿收回到暂不收回

发布时间：20xx年3月9日

发布单位：广东省国土资源厅

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摘要:广东省国土资源厅出台《关于促进扩大内需支持现代产业发展的若干意见》特别提出，现代产业项目确已落实且承诺一年内动工建设的，属使用闲臵未满两年的土地，土地闲臵费减半收取，属使用闲臵满两年以上的土地，可暂不作收回土地使用权处理且土地闲臵费减半收取。

评析：20xx年采取的是“一刀切”式的政策，要求对于土地开发期限做出了严格的要求，对超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，征收土地闲臵费；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。而20xx年的广东省政策对现代产业项目用地使用作出全新规定，土地闲臵两年收回的政策开始松动。实际上拆迁、安臵或地铁施工等客观原因也使政策无法“一刀切”，因此松绑只是时间问题。

6、物权法司法解释出台

发布时间：20xx年5月24日

发布单位：最高人民法院

摘要：最高人民法院公布《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。这两部司法解释在《物权法》等法律规定框架内，内容涉及住房和物业纠纷案件审判中的若干热点、难点问题，具体包括：业主身份的界定、专有部分和共有部分的划定、面积人数的计算方法、业主权利义务的范围、车位车库纠纷的处理、业主自治重大事项的范围、住改商纠纷的处理、利害关系业主的认定、业 61

主撤销权的行使以及业主知情权的保护等；物业服务合同对业主的约束力及效力、物业服务企业的违约责任承担、业主妨害物业服务企业管理的责任承担、物业费纠纷处理等等。

评析：近年来，随着我国住房制度改革不断深入，涉及物业权益的纠纷案件数量不断增加，审判实践面临的压力与日俱增。由于物权法等法律的相关规定比较原则，各地的理解也有所不同，审判实践中对如何正确理解和适用物权法等法律规定提出了许多亟待解决的问题。最高人民法院出台这两部司法解释，就是要通过司法解释的形式统一裁判尺度，维护法律的权威，切实做好建筑物区分所有权及物业服务纠纷案件民事审判工作。

7、国务院13年来首次下调商品房资本金比例

发布时间：20xx年5月27日

发布单位：国务院

摘要：20xx年5月27日，国务院发布的《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》中明确，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。

评析：这是自20xx年以来执行35%资本金比例后的首次下调。《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》指出：“固定资产投资项目资本金制度既是宏观调控手段，也是风险约束机制。该制度自19xx年建立以来，对改善宏观调控、促进结构调整、控制企业投资风险、保障金融机构稳健经营、防范金融风险发挥了积极作用。 62

为应对国际金融危机，扩大国内需求，有保有压，促进结构调整，有效防范金融风险，保持国民经济平稳较快增长，国务院决定对固定资产投资项目资本金比例进行适当调整。”

8、“小产权房”实质是违法建筑

发布时间：20xx年6月9日

发布单位：国土资源部

摘要：20xx年6月9日，国土资源部于一次专题会议上强调,“小产权房”实质是违法建筑,违反土地管理法律,违反城乡规划、建设管理的法律,违反相关政策,各地要严格依法查处大量存在的“小产权房”等违法用地、违法建筑行为。

评析：小产权房之所以屡禁不止，与现实中大量存在的小产权没被依法处理有直接关系。一定意义上，法不责众以及法难责众的社会心理和社会经验，是小产权房迅速蔓延的一个重要因素。国土资源部公开表态：深圳小产权房将拿到全国首个准生证属媒体误读政策。其实，这样的误读已不是第一次，而有关监管部门出面澄清也不是第一次。但是，似乎来自政府的“违法建筑”、“不受法律保护”这样的警告并没有震慑住小产权房的滋生。

9、广州市限价房销售对象放宽

发布时间：20xx年7月9日

发布单位：广州市国土房管局

摘要：从20xx年7月9日，广州市限价房销售对象放宽至：曾经有过房产记录，但目前无房的广州户籍市民，也可购买限价房。据 63

悉，广州市国土房管局制订的《关于20xx年广州市限价商品住宅销售对象有关问题的公告》(以下简称《20xx年公告》)还增加最新调整：海外高层次人才优先购买限价房。

评析：有市民担心，新政策让收入高的“海归”加入抢限价房的行列，会造成新的不公平。市国土房管局表示，允许海外高层次人才优先购买限价房，旨在吸引海外高层次人才服务广州、切实解决他们的住房问题。业内专家分析认为，其实海外高层次人才对限价房不一定感兴趣，因为他们对于居住环境、配套设施等要求都比较高，这一规定对现有限价房影响不会很大。

10、国土部一周连发两文从重治理开发商囤地

发布时间：20xx年9月1日

发布单位：国土资源部

摘要：继8月24日明确表态要求加强监管之后，国土资源部网站9月1日正式公布《国土资源部关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》（下称《通知》）。《通知》明确要求，地方政府要加强建设用地批后监管，及时向社会公开供地计划、供应结果和实际开发利用情况动态信息。《通知》要求，加快运行建设用地“批、供、用、补、查”综合监管平台，重点对土地利用规划和计划执行、土地审批及土地征收、土地供应、项目用地开发利用等情况进行动态监管，切实预防和防止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等现象的发生。此前8月24日，国土资源部已经下发“禁令”：在确保拉动内需项目和民生项目的情况下，要加强土地的批后监管，防止趁机搭车 64

圈地造成住宅市场供应紧“地荒”现象。同时，对如何治理囤地现象，《通知》也作出明文规定。对因城市规划调整造成已供地项目不能落地的，应允许用地者报经批准后改变土地具体用途，或者通过协商调整安排给其他符合规划的项目，但应依法办理相关供地手续。对取得土地后满2年未动工的建设项目用地，应依照闲臵土地的处臵政策依法处臵，促进尽快利用。

评析：政策的主要目的是促进城市新增建设用地及时有效供应并得到充分利用，进一步加强建设用地管理，依法纠正和遏制违法违规使用农村集体土地等行为。

11、保险资金投资房产不得开发地产和炒楼

发布时间：20xx年10月1日

发布单位：保监会

摘要：新修订的《保险法》已于10月1号正式实施，明确保险资金“可投资不动产”。保险机构投资不动产主要是购买办公用房、投资廉租房、养老实体和商业物业等，保险机构不直接参与房地产开发，不允许进行房地产的炒作。

评析：保险资金运用渠道的增加，会使这个保险公司投资分配比例发生变化，但是当投资不动产的闸门打开，会有多少资金流到这个领域，还要看保险机构的投资策略和风险防范能力。

12、商品住宅用地出让面积受限制

发布时间：20xx年11月10日

发布单位：国土资源部、发改委

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摘要：国土资源部和国家发展改革委共同发布《限制用地项目目录(20xx年本增补本)》和《禁止用地项目目录(20xx年本增补本)》，规定商品住宅用地的宗地出让面积小城市(镇)不超过7公顷，中等城市不超过14公顷，大城市不能超过20公顷。

评析：国土部设限住宅用地出让面积，主要是为了防止开发商垄断开发。此举可有效防范土地闲臵,缩短开发商占地周期。

13、抑制部分行业产能过剩和重复建设

发布时间：20xx年12月7日

发布单位：中央经济工作会议

摘要：中央经济工作会议明确提出，要扩大内需特别是增加居民消费需求，增加普通商品住房供给，加强廉租住房等保障性住房建设。

评析：这为20xx年的房地产政策定下基调。宏观经济政策的基调对于房地产业的影响中性偏多，政策面上仍将给予“自住和改善性购房”消费大力支持，体现了中央对房地产业“有保有压”的“保”之所在。有业内人士认为居民购买首套住房的优惠政策明年将得到延续，而且中央首提支持“改善性购房”，相关的优惠政策也将得以保留。

14、开发商拿地首付款比例提高到五成

发布时间：20xx年12月17日

发布单位：财政部、国土资源部、央行、监察部等五部委

摘要：12月17日，财政部、国土资源部、央行、监察部等五部委公布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》(财综?2009? 66

74号),将开发商拿地首付款比例提高到五成,且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。此前,一些地方土地出让大多执行20%～30%的首付政策,有的地区土地出让收支未全额纳入地方财政预算管理。土地出让金新规对于开发企业争当“地王”、地方政府过度依赖“土地财政”,是有效的遏制。

评析：在今年信贷宽松的背景下，地方政府这种土地市场托市的政策，降低了企业拿地时的资金成本，客观上造成了今年“地王”频出的现象。提高土地首付比例后，短期内土地价格可能会有所压低。但也可能出现另外一个后果，就是大型的房地产开发企业拿地的垄断优势更加明显，而不利于中小开发企业。

（三）住房保障政策

15、全国保障性安居工程工作会议在长沙召开

发布时间：20xx年3月30日

发布单位：住房和城乡建设部、发改委、财政部

摘要：20xx年3月30日，全国保障性安居工程工作会议在湖南长沙召开。会议确定，三年内解决750万户城市低收入家庭、240万户林区垦区煤矿等棚户区居民的住房困难。20xx年，这两块分别完成260万户和80万户。同时，扩大农村危房改造试点，今年安排近80万户。国务院副总理李克强在会上强调，保障性安居工程事关群众特别是低收入群众的切身利益，事关经济社会发展。要认真贯彻中央的决策部署，坚持以人为本、执政为民，加快建设保障性安居工程， 67

切实保障和改善民生，促进经济又好又快发展。

评析：该会议强调了加快建设保障性安居工程的重要性，为全国保障性安居工程工作定下了精神基调与实践纲领。

16、《2009～20xx年廉租住房保障规划》出台

发布时间：20xx年5月22日

发布单位：住房和城乡建设部、发展改革委、财政部

摘要：20xx年5月22日，住房和城乡建设部、发展改革委、财政部颁布《2009～20xx年廉租住房保障规划》，计划用三年时间，基本解决747万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问题。进一步健全实物配租和租赁补贴相结合的廉租住房制度，并以此为重点加快城市住房保障体系建设，完善相关的土地、财税和信贷支持政策。

评析：表明政府高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。

17、住房公积金结余将建设保障房

发布时间：20xx年10月16日

发布单位：住房和城乡建设部

摘要：住房和城乡建设部、财政部、发展改革委、人民银行、监察部、审计署、银监会等七部门联合印发《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见》，按照利用住房公积金闲臵资金支持保障性住房建设的试点工作正式启动。该意见对试点目标原则、职工权益保障、资金使用方向、贷款风险防范、工程建设质量等方面做出了明确规定。提出在优先保证职工提取和个人住房贷款、 68

留足备付准备金的前提下，可将50%以内的住房公积金结余资金贷款支持保障性住房建设，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行。“公积金”和“保障房”实现“对接”。

评析：提高住房公积金使用效率，支持保障房建设。

18、《广州市保障性住房土地储备办法》出台

发布时间：20xx年11月23日

发布单位：广州市国土房管局

摘要：11月23日，广州市国土资源和房屋管理局公布了最新出台的《广州市保障性住房土地储备办法》（以下简称《办法》）。该《办法》的出台，标志广州市住房保障制度的进一步完善和保障性住房土地储备工作的制度化、规范化。新出台的《办法》充分凸显了保障性住房“公益性”这一特征，创新了土地储备机制、优化了土地征收补偿措施，从用地源头抓起，加快保障性住房用地的供应，切实加大政府保障性住房的建设力度。

评析：广州的土地储备面临全新调整，将“双轨并行”：今后，广州保障房用地和商品房用地将分开储备，而且保障房用地储备将会得到优先照顾。

（四）信贷政策

19、放松符合条件二套房贷

发布时间：20xx年3月5日

发布单位：温家宝总理政府工作报告

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摘要：支持居民购买自住型和改善型住房的信贷、税收和其他政策，对符合条件的第二套普通自住房购买者，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。

评析：温总理讲话一出，便引起媒体围绕二套房贷政策的广泛议论。央行副行长苏宁于3月9日在记者招待会上解释说，政府工作报告所说的 “符合条件”，是指居住面积要低于当地平均面积，这一政策在去年央行和银监会已有明确规定，是为鼓励改善住房条件而购买第二套房，二套房贷政策并未发生实质变化。

20、公积金从区域限制到八城互贷

发布时间：20xx年5月4日

发布单位：广州、惠州、东莞、中山、珠海、佛山、江门和肇庆等珠三角8个城市住房公积金管理中心

摘要：为进一步落实《住房公积金管理条例》和《珠三角改革发展规划纲要》，加快珠三角一体化的进程，广州、惠州、东莞、中山、珠海、佛山、江门和肇庆等珠三角8个城市住房公积金管理中心联手合作，在《住房公积金管理条例》颁布十周年纪念之日，签订了《广东省珠江三角洲公积金贷款合作协议》，从20xx年5月1日起实施，在协议各方所在地缴存住房公积金的职工，可以在协议其他各方所在地申请住房公积金贷款。

评析：珠三角8个城市实现住房公积金互贷，主要是针对工作地与居住地不在同一城市的人群，为他们提供多一项购房贷款选择。这一政策的实施，一方面有助于居民跨城市臵业，对于房价相对较高的 70

城市的居民来说,会从中受益,可以利用住房公积金贷款在房价相对较低的城市买房，使住房公积金在帮助缴存人解决住房问题上发挥更大作用，进一步体现了住房公积金制度的优越性；另一方面可以增加有效需求，进一步激活各协议城市的房地产市场，推进珠三角房地产市场的健康发展。

21、银监会加强按揭贷款风险管理

发布时间：20xx年6月19日

发布单位：银监会

摘要：20xx年6月19日，中国银行业监督管理委员会发布了《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，针对部分地区房地产市场出现较大波动，房地产信贷尤其是按揭贷款业务中诸如“假按揭”、“假首付”、“假房价”、“二套房贷”标准放宽等所暴露的问题，要求加强信贷管理，切实防范按揭贷款风险，促进按揭贷款业务健康有序发展。坚持重点支持借款人购买首套自住住房的贷款需求，严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇。

评析：今年以来，在楼市快速升温，银行信贷机构和开发商在暗中实行自己私下制定的“优惠政策”，办理第二套乃至第三套房贷仍可以打7折已成银行房贷的“潜规则”。银监会重申二套房按揭贷款的审查和发放，是从银行信贷资产的安全考虑，主要是规避银行的信贷风险，避免违约率上升以及按揭资产、房产过多的问题。

22、广州市住房公积金新规不出台

发布时间：20xx年6月19日

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发布单位：广州市住房公积金管理委员会

摘要：20xx年6月19日，广州市住房公积金管理委员会全体会议紧急讨论并通过了“暂缓实施《广州市住房公积金提取管理规定》的决议”。在过去10多天中，原计划在今年7月1日实施的广州住房公积金提取“预留半年余额”以及“异地购房不准提取公积金”等新规引起广泛关注。这个饱受诟病的“红头文件”终于在施行前戛然而止。

评析：广州果断取消饱受争议的“公积金新规”，可谓“亡羊补牢，犹未为晚”。回头看来，这一“公积金新规”风波，因没有充分听取公众意见而起，因听取公众意见而结束。可见，制定公共政策时必须多听听公众意见的重要性和必要性。

（五）税费政策

23、对部分地区新增建设用地土地有偿使用费的征收等别进行调整

发布时间：20xx年4月30日

发布单位：财政部

摘要：20xx年4月30日，财政部公布《新增建设用地土地有偿使用费征收等别》通知，对部分地区新增建设用地土地有偿使用费的征收等别进行调整。从20xx年5月1日起，各地依法获得批准的新增建设用地，均统一按照经调整的《新增建设用地土地有偿使用费征收等别》计征新增建设用地土地有偿使用费。新增建设用地土地有偿 72

使用费征收等别调整后，每个征收等别对应的新增建设用地土地有偿使用费征收标准保持不变。新标准中，前几等的征收等别调整不大，上海九个区仍为一等，北京城八区和上海浦东新区为二等。

评析：新增建设用地土地有偿使用费征收等别调整后，部分地区新增建设用地的土地成本有所降低，将有利于促进社会经济加快发展。

24、减免廉租房和经济适用房用地费用

发布时间：20xx年5月18日

发布单位：国土资源部土地利用管理司

摘要：20xx年5月18日，国土资源部土地利用管理司发布《关于切实落实保障性安居工程用地的通知》，对廉租房和经济适用房用地将给予减免费用的政策支持。同时，各地被要求在6月30日前，完成未来3年保障性住房用地供应计划的制定。

政策评析：减免廉租房和经济适用房用地费用，降低土地成本，有助于推进保障性安居工程的建设

25、国家重申要规范土地增值税清算工作

发布时间：20xx年5月21日

发布单位：国税总局

摘要：为加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，国家税务总局制定《土地增值税清算管理规程》，对土地增值税清算的前期管理、清算受理、清算审核和核定征收等具体问题做出具体规定。《规程》自6月1日起施行。根据《规程》，纳 73

税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：一是房地产开发项目全部竣工、完成销售的；二是整体转让未竣工决算房地产开发项目的；三是直接转让土地使用权的。

评析：出台这个规定主要有两个目的，一是增加税收，由于各地方税收下降明显，清缴有利于增加税收；二是作为发出引导信号抑制房价上涨。另外土地增值税总量较低，远不如地方政府卖地收入，所以地方政府执行上也多打折扣。

该政策对开发商是负面的，尽管不影响盈利但会影响现金流，由于目前预售情况良好，此时征收影响程度有限，尤其是对高周转类型的公司，对高档商品房开发商影响要大一些。这项政策短期内有利于抑制房价的快速上涨预期，有利于成交量维持，但中长期来看效果不大。

26、财政部等研究开征物业税

发布时间：20xx年5月25日

发布单位：国务院

摘要：国务院批转国家发改委《关于20xx年深化经济体制改革工作的意见》，明确指出要深化房地产税制改革。其中财政部、税务总局、发展改革委、住房和城乡建设部负责深化房地产税制改革，研究开征物业税。而新的物业税实施方案将延续5年前的思路，“对不动产开征统一规范的物业税，相应取消相关收费”。

评析：物业税改革的基本框架是，将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并，转化为房产保有阶段统 74

一收取的物业税，并使物业税的总体规模与之保持基本相当。这样一来，物业税一旦开征，将对地方政府、消费者、投机者的经济行为产生不小的冲击。

27、财政部出台新规打击交易避税

发布时间：20xx年6月16日

发布单位：财政部和国税总局

摘要：财政部和国税总局于20xx年6月16日下发《关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》规定，除了直系亲属等三种情况之外，其他无偿赠与房屋的情形将被征收20%的个人所得税。

评析：随着今年二手房交易量的升温，尤其是随着交易价格和成交总价的上升，二手房交易需要交纳的税费也随之水涨船高，不少二手房交易打起了通过无偿赠与来避税的主意。此次财政部和国税总局出台新规也是为了加强个人所得税收征管，堵塞税收漏洞，可以有力的打击通过无偿赠与规避房屋交易税收的行为。

28、银监会重申严格执行二套房政策

发布时间：20xx年7月17日

发布单位：银监会

摘要：银监会《关于进一步加强按揭贷款风险管理》的通知重申严格执行二套房政策，但仍强调重点支持借款人购买首套及符合改善型标准的自住住房的贷款需求，与之前并无太大区别。

评析：政策意图仅针对短期的过度投机行为，并无实质性收紧政策。

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29、银监会摸底土地储备贷款风险

发布时间：20xx年9月28日

发布单位：银监会

摘要：银监会正在紧急招集人马调研各省市土地储备中心的融资状况。调查对象直指商业银行批准的具有政府背景的两大贷款主体——土地储备中心和政府委托的企业法人。主要调研区域锁定在地价和房价屡创新高的城市。

评析：土地储备中心本身资金有限，而大多数前期平整工作都需要大量的资金投入，这就导致推地效率缓慢。在不得已情况下，还需要由开发商出面做一级土地平整工作。因此，这就从根本上制约了土地储备中心话语权。

30、囤地要征增值地价

发布时间：20xx年9月29日

发布单位：国务院

摘要：国务院发布的《关于集约用地的通知》（下称《通知》）针对开发商首次明确规定了相对严格的“闲臵”费用标准，并指出将会很快对“闲臵”土地征收增值地价。对于土地闲臵满两年的，将依法无偿收回、坚决无偿收回或者重新安排使用；对于土地闲臵满一年不满两年的，开发商需按出让或划拨土地价款的20%交纳土地闲臵费；另外，国土资源部将对闲臵土地征收增值地价。

评析：国务院此次出台的旨在大幅增加开发商土地持有成本的政策势必降低其通过土地获利的预期，这样，在推出相关地块时的土地 76

起拍价将有所降低，从而利于平抑过快上涨的低价。同时，开发商迫于土地成本持有成本大幅增加的压力，必将加速推盘进度。这样，将在很大程度上打击开发商的捂盘惜售的心态，市场供应也必将大幅增加，推动房价下跌。

31、个人转租房屋征税

发布时间：20xx年11月26日

发布单位：国税总局

摘要：国税总局发布《关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知》（以下简称《通知》）。通知称，个人将承租房屋转租取得的租金收入，属于个人所得税应税所得，应按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税。

评析：国税总局出台的针对二房东吃差价的税收政策,更多是从税收角度出发,对房地产市场,尤其是二手房的影响几乎可以忽略不计。

32、个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年

发布时间：20xx年12月9日

发布单位：国务院常务会议

摘要：12月9日,国务院常务会议研究完善促进消费的若干政策措施,将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,遏制炒房现象。国办发?2008?131号文件中的四大税种的优惠措施,只有营业税优惠取消，契税、个人买卖印花税、个人转让出售的土地增值税还继续维持。政府调控房市采取了平稳的步骤。

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评析：20xx年上半年营业税优惠政策有力地促进了我国二手房市场的发展，并带动了新房市场的迅速恢复。房地产市场的迅速回暖在相当程度上促进了宏观经济的恢复。但由于下半年以来房地产市场量价齐升，部分城市的房价和成交量已经超越了历史最高纪录，楼市投机盛行，市场已显过热迹象，在这样的情况下，房地产税收优惠政策就要适当退出，从而起到降温楼市的作用。

33、公布营业税减免细则

发布时间：20xx年12月22日

发布单位：财政部和国税总局

摘要：12月22日，财政部和国家税务总局出台了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，这是落实12月9日国务院常务会议相关政策。除了年限变化外，值得关注的有两点：第一，普通住宅交易受到税收优惠；第二，通知规定：“为维护正常的财税秩序，各地要严格清理与房地产有关的越权减免税，对清理出来的问题，要立即予以纠正。”

评析：上述政策为12月9 中央促进消费工作会议中对营业税优惠政策由5年调整为2年表述的细化,细则中继续对普通住房与非普通住房进行税额上的区分,并对不同年限采取差额和全额征收方式等措施均符合市场预期,但对比06年采取的紧缩性政策,此次细则对5年内普通型住房采用差额征收,保护自住性需求的意图明显,而针对5年以外的非普通类住宅则仍按照差额征收营业税,体现了持续打击投机性需求的决心。

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五、楼市运行影响因素分析

影响20xx年广州楼市的因素有很多，主要是政策利好、流动性充裕、预期改变、通胀担忧等起到重要作用。

（一）多项支持政策激活购房需求

20xx年底至20xx年初国家和地方公布一系列支持、鼓励购房的政策，主要包括：房贷优惠政策，通过降低首付，使得首次臵业者购房门槛降低，在贷款利率方面，不仅对于首次臵业和换房实行七折优惠，银行在实际竞争中对多套物业购买者也有相当大的利率优惠，大大减轻了购房者供楼负担，刺激购房需求的作用明显，二手房明显受惠；营业税、契税、个税等税费减免政策，购房者税赋减轻，大大活跃了市场交易行为；上述两项政策以及其他政策对于增强楼市购房者臵业投资信心，起到了好的作用。政策利好激活了购房需求，改变了市场对于楼市运行轨迹的看法，使得20xx年楼市很快走出20xx年的低谷和下降通道。

（二）流动性充裕

国家为应对受全球金融危机影响，遏制快速下滑的国内经济，央行货币政策转向，由原先适度从紧改为“适度宽松”。宽松的货币环境以及充足流动性让房地产行业受益，楼市也不例外。可以判断，一、 79

二手市场交投不断活跃，换房、多次臵业和投资行为逐步增多，楼价不断上升，与宽松的信贷极度环境有一定关系。当然，流动性充足还造成一部分热钱、产业资金转移到楼市。虽然20xx年宏观经济尚未完全走出低谷，但整个社会“不差钱”成为影响楼市量价齐升、步入“牛市”的因素之一，这也是20xx年楼市与往年市场高涨最为不同的地方。

（三）市场信心增强，预期改变。

政策面的巨大变化、信贷环境宽松以及流动性充裕，大大增强了购房者的臵业投资信心，市场信心以及整个预期完成了一次逆转，由20xx年市场普遍悲观、看跌，转变为看涨、乐观情绪，而这不单单是二手市场，也是整个房地产市场的特征，与20xx年土地市场“地王”不断涌现相互映证。

（四）通胀预期因素

20xx年产生了“未来将出现通胀”的预期。这通胀预期对于包括楼市在内的投资行为、买楼保值行为起到了催化作用。20xx年年中以后，为保值、增值的购房行为明显增多，使得需求的释放更加充分，对交易量和楼价都起到支持作用。这也是20xx年独特的市场影响因素。

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六、20xx年广州楼市展望

判断20xx年广州楼市的走向，应该综合考虑政策、市场、经济、城市、消费购买力以及一、二手楼市相互作用等多个因素，总体来看，20xx年广州楼市会以稳为主，与20xx年的市场相比有一定的延续性，活跃度和楼价运行方向不会发生大的变化，但考虑到20xx年比较特殊的政策、经济和楼价等特点，估计20xx年市场难以重新复制那种火爆行情。

在政策方面，20xx年12月中央经济工作会议明确提出，20xx年国家继续坚持积极的财政政策和适当宽松的货币政策，大的宏观调控政策方向保持不变，当然，20xx年的一些支持政策进行了一定的调整，例如，营业税征税的优惠政策由原先的购房满2年，调回到5年，但普通住宅的营业税课税基数是买入和卖出的差额，仍然具有一定的是支持普通住宅的交易；对于楼市和房价问题，政策多次强调要保持市场健康持续发展，遏制楼价过快上涨，从土地、住宅供应和需求结构方面，治理囤积土地，加大普通商品住宅供应，鼓励普通住宅消费和改善住房需求，并表示要运用税收、差别利率等手段来调控、抑制投资和投机。政策动向说明房价如果过快增长，政策将会趋于严厉。

在经济方面，预计20xx年国家宏观经济继续向好复苏，而国家调结构、刺激内需将为经济发展注入新的动力。经济发展一定会带来房地产的新需求。

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在市场的供求关系方面，估计20xx年广州楼市的供应需求关系比20xx年要松，但考虑到20xx年一手楼新增供应量有限，特别是新增货量大多数都集中在外围区域，核心区域的新增供应非常有限，加上20xx年亚运期间还有停工期，所以主要分布在城区和近郊的二手楼凭借其价格、产品类型丰富、地段、配套等多项优势，依然会保持比较旺盛的需求。楼市的供求关系应该以比较平衡为主。

在城市建设方面，20xx年广州举办亚运会，为了迎接亚运，广州这两年城市基础设施建设投入力度相当大，推动地铁、快速路、轨道交通、各项配套措施、治理环境、穿衣戴帽工程等建设，广州城市建设进一步完善；另一方面，20xx年亚运期间还有3个月的停工期，对新增商品房供应也有一定影响，因此中心城区产品供不应求的局面仍难缓解，总体上全市物业价值仍将持续提升。

就市场走势看，由于20xx年年末政策有所调整，“尾班车”行情又消化掉部分购房需求，本身春节之前又是楼市的淡季，以刚性需求为主，20xx年前两个月交投会受到影响，但预计只是短期内影响；也应该注意，年末的亚运会可能在一定程度上影响购房入市意欲。所以，20xx年一头一尾的市场将有所减量，但总的来看，20xx年的市场需求还是比较可观的，估计全年住宅总体交易量比20xx年有所下降。

楼价方面，目前各种条件决定了20xx年广州楼价将在保持平稳格局的情况下有所震荡,在基本格局不变的情况下出现不同区域、不同类型物业价格的结构性调整。

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从成交量上看，如果不出现大的变局，预计20xx年广州楼市成交量将缩减。考虑到政策面已经开始对投资行为进行抑制，例如20xx年12月份在营业税优惠政策上进行了调整，非普通住宅方面营业税已恢复到20xx年之前，而且20xx年很有可能再次动用上浮利率来抑制多套贷款购房投资行为，加上楼价经过20xx年快速上行，已经处于高位，要完全消化高楼价还需要时间，这几个因素加在一起对于投资预期和投资行为有抑制作用，估计20xx年楼市的投资比重会下降，特别是短期炒作行为热情会大大下降。通胀在前，带有保值意愿的长期持有的购房需求依然有部分会考虑入市，毕竟房地产是所有投资中抗通胀的最佳品种，其风险相比较最低，长期收益比较理想。

综合起来看，首次臵业、换房的改善型需求依然是20xx年广州楼市的主力购房者，保值类、长期投资以及以出租为主要目的多次臵业和投资者也成为广州楼市的有机组成部分。同时，也应该密切关注国家政策特别是房贷和差别利率政策的变化和实行情况，以监测新建商品房市场和二手存量房市场在成交量和楼价上的反应。

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七、政策建议

20xx年，受适当宽松的货币政策和较为温和的宏观政策面的支撑，广州房地产市场整体气氛相对较为稳定。由于当前实体经济回暖的基础尚不十分牢固，中央制定20xx年经济工作计划的表示将继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。

近期，中央为防止房地产投资、消费出现过热，针对房地产业出台了一系列土地、税费、信贷等方面的收紧政策，这在短期内会对房地产投资消费预期产生一定影响，可以预见，对比20xx年，20xx年广州市房地产市场需求会有所削减；另一方面，受20xx年房地产市场持续调整的影响，20xx年上半年以前广州市房地产新增开发投资规模一直在低水平运行，20xx年下半年开始才逐步回升，基于房地产投资开发的周期性影响，商品房产品实际上市供应量起码要到20xx年底甚至20xx年初才会明显回升，但广州市从20xx年下半年开始将进入亚运准备期，对于建筑施工的监管与控制将更严格，工期将不可避免地有所延期，因此，广州市房地产市场供应量在20xx年预计不会有明显的提高；需求有所削减，供应变化不大，供求基本能达到平衡，市场出现平稳的机率较大。

广州市中心城区土地资源已经逐步衰竭，而新城区综合配套设施尚未能完全跟上。为此，市政府在省政府的统一部署下，推出了“三旧”改造的重大举措，预计今后若干年内，通过“三旧”改造将在中 84

心城区释放出较大规模的土地，但在增加土地供给的同时，由于“三旧”改造造成的拆迁也会增加房屋的需求，预计这将是一个动态平衡的过程，对全市商品房供应和房价的影响将会是结构性而不是方向性的。此外，在“三旧”改造过程中，政府可通过设臵某些改造条件如在改造地块项目中要求开发建设单位适当配建一定比例的保障性住房或者限价房，通过积极的手段直接参与市场的调节，也有助于维持市场的健康稳定。

从历年广州市房地产市场运行情况来看，和同处一线城市的沪、京、深等地相比，广州市房地产市场总体上是比较平稳的，房地产市场参与者的心态总体上也是很成熟的，一般不会出现追涨杀跌的现象。20xx年广州市房地产市场面临较多的不确定因素，但可以预料仍会一如既往地保持平稳。

在这种情况下，政府的房地产政策在保证土地出让收入的前提下，应该避免政策出台的忽冷忽热，而要对一些被实践证明既能保持市场稳定，又能有益于市民的政策持之以恒地加以推进。例如限价房政策，经过几年的实践，对限价房政策的认识也经历了螺旋式上升的阶段：从开始出台政策时将其作为调解市场供应产品，到其后将其定位于市场价格的调节器，再到现在逐步认识到限价房供应属于政府为市民提供基本住房保障的一个重要组成部分，限价房应该成为一个长期实施的政策，而不应受到市场涨跌的干扰。对限价房认识虽然在不断深化，但政策的核心内容并没有改变，即限价房具有双重作用，既是具有保障性特性的商品房，又是政府调控房地产市场的重要手段。 85

因此，在20xx年，政府应该继续深化现有的限价房政策，积极而慎重地推行限价房政策。

市场需求始终是政府推出房地产政策和住房政策的指南针，20xx年，应该加大政府主导下的房地产市场需求研究力度，并且应该早日实施全市的住房普查工作，摸清家底，才能为今后的房地产和住房供应决策提供依据。

不仅对商品房市场要摸清需求，对保障性住房的需求也应该充分全面地了解，并且这种了解应该更加细化，真正使得惠民的保障性住房能够解决被保障对象的实际需求。

同时，应密切关注国家政策特别是房贷和差别利率政策的变化和实行情况，以监测一手房市场和二手房市场在成交和楼价上的反应。

房地产市场要持续稳定发展，必然需要一个健康完善的金融市场的配合，广州作为改革开放的排头兵，应该在房地产金融体制创新上有所推进，这些并非房地产管理部门的主要职责，也不由房地产管理部门主导，但应该加以关注并且积极联合有关部门加强对房地产金融创新的探索，特别是推动REITs（房地产信托投资基金）政策的出台，使得房地产供给得到稳定的金融支持。

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