房地产项目投资
可行性研究报告
编制单位：深圳市润达房地产经纪有限公司
目 录
第1章 前言
第2章 房地产项目决策背景
1.设立房地产项目理论依据
2.设立房地产项目的模式
3.投资和合作方式
第2章 市场调查与分析
1.深圳市房地产市场回顾
2.深圳市房地产市场发展前景与趋势
3.房地产开发市场潜力
4.结论
第三章 房地产项目运作模式及发展规划
1.组织机构的设置
2.组织机构的运作
3.组织机构的经营范围
4.组织机构投资总额、注册资本、投资方式
5.组织机构的发展规划
第四章 投资概算及资本预测
1.投资收益分析和预测
2.资本预测
第五章 项目可持续发展战略及经济效益评价
2.项目资金预测
2.1.启动资金
2.2.资金需求
2.3资金来源
2.4.资金周转
第一章 前言
我们以建立国际化模式的房地产公司为目标、实现利润最大化、价值最大化为己任，高瞻远瞩、运筹帷幄的经营理念来实现具有专业人才、全面稳定的社会关系和社会责任的现代化房地产企业。就房地产项目而言，是关系到民生的产业，无论整个国家、省市、自治区都是允许、鼓励类项目。因此，投资该项目是可行的。
第2章 房地产项目决策背景
1.设立房地产项目理论依据
20##年是中国房地产业调控强度最大的一年，而作为此轮调控焦点之一的深圳自然遭遇到前所未有的严厉调控——国家宏观调控政策频繁出台，深圳有关部门紧跟相应，土地、税收、信贷一并发力，着实给深圳的房地市场造成一定震荡。即便如此，纵观一年来深圳楼市的发展：住宅价格持续上涨，二手楼交易成交量超新房，高品质写字楼租售价格快速攀升，大型商业项目供应增加，工业物业需求继续扩大，外销市场稳定增加……深圳房地产市场仍然呈上升趋势。
20##年深圳市的房价同比20##年上升28.5%，房价的持续上涨一方面是的投资性需求不断增加，另一方面是的中低收入消费者需求下降。深港两地24小时通关、CEPA签署、深圳地铁开通、WTO商业条款生效、深圳市城市化进程加速等因素影响，深圳房地产业呈现“百家争鸣，百花齐放”的欣欣向荣的局面，真正进入房地产繁荣发展的时代。
2.设立房地产项目的模式；
2.1.独立法人企业集团；
2.2.自主开发、经营；
2.3.收购（主要为宝安区的工业厂房、二手住宅、银行等金融机构的不良资产等）；
2.4.租赁（主要为收购服务）；
2.5.整合资源（主要为寻找具备实力的企业、个人参与项目，降低投资风险）；
3.投资和合作方式；
3.1投资方以现金投入的方式注入运作资金，其投资额按项目设立时的公司章程和合同约定的比例注入；
3.2.资金一旦注入，便不可撤资；
3.3.接受投资方负责项目运作及处理项目一切经营事宜；
3.4.建立健全审计、会计核算、财务管理制度；
第2章 市场调查与分析
1.深圳市房地产市场现状调查；
1.1.房地产开发投资持续扩大
20##年1—11月深圳市房地产开发投资额持续上升，完成开发投资400.87亿元，较上年年同期增加11.12%，其中住宅开发投资达273.54亿元，同比增长26.73%。全市已竣工面积达到528.58平方米，同比增长30.14%。各项指标如下表：
1.2.深圳商品房批准预售面积599.83万平方米，较20##年同期减少10.04%，特区内除罗湖、福田两区减幅较大外，其余四个区新房供应面积与去年同期持平。
1.3.20##年商品房销售情况
1.4.新房价格大幅上涨，非普通住宅表现突出；
20##年深圳房价大幅上涨，全市商品住宅均价达9081.24元/㎡，较20##年同期上涨30.37之多。其中福田区家阿格涨幅达到54.4，居各区之首。而新房供应量最大的宝安区则在宝安中心区快速发展的带动下以48.96%的价格增幅拉动了全市均价的快速上升。
此外，20##年对住宅供应结构调整限制了未来非普通住宅的供应，从而导致非普通住宅价格的飞速上涨。截至20##年10月，占全市销售总套数11.46%非普通住宅价格为14312.67元/㎡，同比增幅高达59.58%；占全市住宅销售总套数88.53%的普通商品住宅价格为7307.88元/㎡，同比上涨20.37%。
1.5.二手楼市发展快速，住宅成交首超新楼；
特区内住宅开发用地连续五年的零供应和新房的供应量逐渐减少加速了深圳二手市场的发展，其分流新房需求的功能也日益强大。20##年1—11月，在新房供应量减少的情况下，二手住宅交易面积较20##年增长了23.95%，达到了42.04万平方米，首次超过一手住宅的销售面积，两者交易量的比例达到了1.03︰1。预计随着二手市场的进一步规范和发展，未来其在房地产市场的比重还将继续提高。此外，新房价格的快速上涨，必然拉动二手楼价的上升；而处于卖方市场的二手住宅交易，业主多要求实收价而将营业税等交易费用转嫁给买方，变相提升了价格。
DTZ Index (Residential)
1.6.写字楼市场集中放量，福田中心区充当主力；
20##年深圳写字楼市场进入集中放量期，20##年1—11月，全市写字楼竣工面积达到了19.49万平方米，较上年同期增加了198.83%。从写字楼入伙的情况来看，20##年新入伙的卓越时代官场和地铁大厦为福田中心区增加了约12.5万平方米（办公面积）的甲级写字楼的供应，至此深圳甲级写字楼的总量达到了101万平方米；不仅在写字楼租赁市场上福田中心区全市供应的主力，销售市场亦是以福田中心西区主要供应片区，荣超经贸中心、新世界中心、中国经贸大厦，财富大厦等7个位于其中的写字楼项目推出市场销售，20##年成为该片区写字楼推盘最大的一年。
1.7.市场需求不断扩大，租售价格快速攀升；
在经济快速发展、市场进一步开放等利好因素的影响下，20##年深圳写字楼需求也不断扩大，高新技术、物流、物流及金融服务业成为写字楼市场的主流客户。随着跨国企业的大举进入及本地实力企业的快速扩张，深圳写字楼空置面积得到快速消化，目前全市甲级写字楼空置率为14.6%，20##年市场吸纳量达到13.17万，而企业租赁单位的面积也逐渐趋大。
销售市场方面，20##年1—11月办公楼销售面积为35.70万平方米，同比增长75.78%。较高的童子回报促成购买增加的同时，也吸引了大量外资；一方面，外资处于对深圳发展及对深圳物业增值的信心，改变以往租赁的习惯，开始购买办公物业自用；另一方面，人民币升值、市场开放等诸多利好，也吸引了更多的外资基金关注深圳写字楼市场。
租赁需求的扩大，直接拉动了深圳写字楼租金的上扬，而新上市产品品质的提高，加之主要供应区福田中心区商务氛围、区域价值的不断提升，也促成了销售价格的快速增长，20##年1—11月，深圳办公楼均价达到15260元㎡，较上年同期增长31.22%。
DTZ Index(Office)
1.8.大型商业供应增加，至足不收渐成主流；
20##年，深圳商铺租赁市场中，大型商业项目供应增加：除蛇口的花园城中心、福田中心区的星河Coco Park、宝安的港隆城购物中心大型购物广场相继开业外，南山商业文化中心的保利文化广场、天利十八街、海岸城，华侨城片区的益田假日广场，福田中心区的怡景中心城，晶岛国际等大型项目也在加紧建设或进行招商中。与此同时，越来越多的商业的项目开发开发商改变过去把项目销售一空的短期牟利的运营策略，更倾向于项目的长期回报，因此近期建设的商业项目大队只租不售，亦或出售其中少量的铺位，从而尽可能避免业权的过度分散。
1.9.购买需求略有扩大，大宗投资备受关注；
20##年，深圳一手商铺销售市场供应减少，1—11月批准预售面积较05年同期减少了32.8%，其中，由于多数中小开发商考虑到自身经营能力有限，开始将其拥有的商业物业转营为售，同时，大型赛商业以租代售的情况增多，使得总供应中社区商业及中小型商业项目的比重明显增加。
20##年1—11月，一手商铺销售面积较20##年同期减少4.28%，二手则比同比增加18.16%；交易总额达到100.16万平方米，较20##年同期的93.21万平方米增加了7.46%，市场销售总体需求有所扩大。并且，一、二手商铺销售均价分别以14%、18.16%的增长率略低于住宅和写字楼，成为20##年深圳房地产市场表现相对稳定的物业。
投资市场方面，深圳总体发展的各项利好在吸引越来越多的基金和游资的关注深圳房地产市场的同时，统一业权的商业项目也成为关注的目标之一，二年内两宗大型商业项目的成交，包括：平安信托投资购置中信本分优质资产（即中信城市广场）；美国保德信集团购得怡景中心城50%股份，使得深圳商铺投资市场备受关注。
1.10.买卖市场交易受限，租赁市场需求扩大，产业发展影响需求主体；
深圳多数工业物业因产权问题不能交易，使长期以来买卖交易受限，而部分业主为求长期利益采取只租不售策略，更加缩减了工业销售市场的供应，在分布方面，由于受土地资源限制，特区内少有工业用地及新工业物业的供应，故目前深圳工业园区的新增供应主要分布于特区外。
20##年，深圳工业市场租赁需求继续扩大，租金水平随之上涨约15%，深圳高新技术产业园和龙岗大工业区、光明高新科技片区成为需求热点，物流园区的需求则盐田港和蛇口片区表现最为突出。从需求行业来看，由于受深圳市政府对高科技产业鼓励政策的影响，目前深圳市以高科技以及新兴产业为主，其他产业如化工、家具等产业开始往东莞、惠州等地转移，相关产业的发展导致深圳市场对用于高科技产业的科研类物业的需求逐渐增加，预计未来此类需求还将继续扩大。
第二篇：房地产项目可行性研究报告
房地产项目可行性报告内容指引
一、 前言
随着集团公司房地产业务不断扩张，土地储备力度逐渐加大，未来发展对新项目的需求越来越强烈。为了规范项目前期操作，提高工作效率，规避签约风险，提升集团公司竞争力，特制定可行性报告内容指引。
二、 可行性报告内容指引
项目决策背景及摘要
一、外部环境
1、 城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等；
2、 宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。例如，项目处在浦东，要说明浦东在上海的地位及作为全国重点开发区的情况。
3、 项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等；
二、内部因素
1、 项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3—5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；
2、 公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；
3、 从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义；
第一部分：项目概况
一、 宗地位置
宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。
附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。
二、 宗地现状
1、 四至范围；
2、 地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；
3、 地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；
4、 地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；
5、 地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；
6、 土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；
7、 地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。
附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据；
地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；
地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆、光缆等。
三、 项目周边的社区配套
（一）周边3000米范围内的社区配套
1、 交通状况
（1） 公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；
（2） 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决；
（3） 现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。
附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统；
2、 教育：大中小学及教育质量情况。
3、 医院等级和医疗水平
4、 大型购物中心、主要商业和菜市场
5、 文化、体育、娱乐设施
6、 公园
7、 银行
8、 邮局
9、 其他
附图：生活设施分布图，具体位置、距离。
（二）宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状
四、 项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写）
1、 治安情况
2、 空气状况
3、 噪声情况
4、 污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）
5、 危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）
6、 周边景观
7、 风水情况
8、 近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。
9、 其他
五、 大市政配套（都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性）
1、 道路现状及规划发展
包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。
2、 供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。
3、 污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。
4、 通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。
5、 永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。
6、 燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。
7、 供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。
附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。
六、 规划控制要点
1、 总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积
2、 住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积
3、 综合容积率、住宅容积率
4、 建筑密度
5、 控高
6、 绿化率
7、 其他
七、 土地价格
土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。
八、 土地升值潜力初步评估。
从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。
近几年与本案相临地块的土地价格比较分析。
九、 立即开发与作为土地储备优缺点分析
第二部分：法律及政策性风险分析
一、项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述
（一） 项目立项
1、 项目是否已经立项
2、 立项主体是否能够变更
3、 立项变更条件和时间
4、有关立项的政府文件（写明批号或主要内容，复印件作为附件，并索引）
（二） 项目用地现状
1、 土地所有权归属
2、 土地使用权归属
3、 土地的用途
4、 有关项目用地现状的政府文件（写明批号或主要内容，复印件作为附件，并索引）
（三） 项目用地规划
1、规划用地所有权归属
2、规划用地使用权归属
3、规划用地用途
4、有关项目用地规划的政府文件（写明批号或主要内容，复印件作为附件，并索引）
（四） 项目用地取得土地使用权程序评估
1、 取得土地使用权的程序描述
2、 取得土地使用权需要的工作日
3、 取得商品房用地土地使用权所需条件
4、 取得土地使用权的风险及控制（取得土地使用权存在的不确定因素及解决）
（五） 项目用地土地性质变更的评估（已经是商品房用地可以不写）
1、 土地性质变更的程序描述和理由
2、 土地性质变更的政策支持或障碍
3、 土地性质变更需要的工作日
4、有关项目用地规划的政府文件（写明批号或主要内容，复印件作为附件，并索引）
（六） 政策性风险评估
政府资源利用的评估：
（1） 当地政府对外来投资的态度；
（2） 当地政府职能部门的办事作风；
（3） 当地政府对该项目的关注程度；
（4） 地块周边已有开发商项目成败的政府因素；
（5） 与政府合作关系。
政策变更对项目开发的影响：
（1） 城市规划限制或更改；
（2） 突发性政策等政府因素导致项目中断开发、报批报建流程无法完成、项目开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断。
二、合作方式及风险评估
1、 合作方基本情况：名称，主要股东投资情况，注册资本，成立时间、特殊背景等
2、 合作方式：例如：一次性买断土地、建后分房（面积）、建后分销售收入、建后分利润、共同设立公司等。除直接从政府出让土地外，都要明确对方一定能够提供正规税务发票。对分房、分收入要明确合作方是否有承担营业税的义务。
3、 主要合作条件
4、 合作风险评估：
（1） 通过其他相关渠道了解项目背景资料：如土地方转让的原因、曾经或正在洽谈的公司；
（2） 土地使用年限；
（3） 土地权属有无瑕疵，抵押或其他的法律纠纷；
（4） 土地方的信用；
（5） 付款进度及与土地出让（转让、合作开发）土地手续的配合；
（6） 其他与合作方式相关的当地土地政策法律法规。
三、总体评价
对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。如：签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑；部分或全部条款存在的不确定性因素的控制；不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。
第三部分：市场分析
一、 区域住宅市场成长状况
1、 区域住宅市场简述
¨ 形成时间
¨ 各档次住宅区域内分布状况
¨ 购买人群变化
2、 区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年）
¨ 开工量/竣工量
¨ 销售量/供需比
¨ 平均售价
3、 区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势
二、 区域内供应产品特征
1、 各档次产品供应状况
2、 各档次产品的集合特征
尤其研究与本案类似档次物业的特征
¨ 平均售价
¨ 开发规模
¨ 产品形式
¨ 平均消化率
¨ 平均容积率
¨ 物业在区域内分布特征
3、 区域内表现最好个案状况
附图：项目周边楼盘个案分布图，其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。
4、 未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型
5、 分析：本案在区域市场内的机会点和威胁点
6、 结论：
¨ 区域市场在整体市场的地位及发展态势
¨ 本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及总价控制
¨ 本案在区域内开发市场潜力
¨ 本案在开发中的营销焦点问题
三、 区域市场目标客层研究和市场定位
1、 各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围（建立在本区域参照项目的经验研究及全市的趋势特征上）
2、 本案目标人群特征：区域来源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点。
3、 确定目标客户
4、 市场定位
四、 整体市场对本案有重大影响的因素
产品特征、重点个案、成长状况、市场容量、消费者特征等。
五、 产品定位及建议
户型类型、面积标准、不同类型产品的比例。
第四部分：规划设计初步分析
一、规划设计的可行性分析
1、 既定容积率、建筑密度和配套公建面积时，按照楼层完全平均及多层、小高层、高层不同比例分配的假设情况，进行最基本的建筑排列（不同假设情况下，对应的建设周期计划、成本估算、销售价格预测及经济效益分析，要在本指引第五、六部分体现）。
2、 容积率、面积分配比例等技术经济指标不完全确定时，我司最理想的数据和基于本数据设计的面积分布图、层数分布比例（不同数据选择对应的经济效益分析在本指引第六部分体现）。
3、 有强烈个性的地块（如山地、冲沟、水系、地下熔岩、附着物、暗渠等）对规划设计的影响程度及对应的设计思路（该思路对应的成本估算要在本指引第六部分体现）。
4、 周边自然环境和人文环境对规划设计的影响。如：治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源、“风水”因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法。
5、 市政配套设施对规划设计的影响。如：道路状况（可能与小区主要出入口有关）、供水、排水、通讯（有线电视、电话、网络）、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法。
6、 周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。如：交通状况（与是否开通业主班车有关）、商业设施（大型购物中心）、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积作出判断。
二、规划设计的初步概念
1、 设计概念：表现项目预期的风格和设计主题。
2、 技术概念：计划采用的重要新技术及其与规划设计的关系。
3、 可持续发展概念：对项目分期发展的设想、对营造统一的社区概念的设想、对产品差异性的考虑。
第五部分：工程及销售计划
一、 截至项目施工、取得销售许可证，报批报建分别需要的工作日。
二、 工程计划：开竣工时间及工期计划、各期开工面积、开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率。（按季列示）
三、 销售计划：各期销售时间、价格、面积，预计销售各期的市场占有率，销售计划实现的可行性分析。（按季列示）
第六部分：投资收益分析
一、 成本预测
说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设，总建筑面积，住宅和非住宅面积，容积率，项目总投资（直接建造成本加期间费用，不包括营业税和所得税）等。并参照下面表格：（在指标不确定或多个可选择时，要将不同测算假设下的成本测算，分别列示。）
二、 税务分析
1、 营业税及附加
2、 所得税
3、 土地增值税
上述税种的基本税率，能够享受的税收优惠政策时的税率，项目本身适用的税率，若享受地方政府的优惠政策，要特别说明该项优惠与国家政策是否有冲突，以及如何解决，具体的操作的过程是什么。
三、 经济效益分析
1、 经济效益分析的假设条件，如：是否享受政府各种税费的减免等
2、 项目利润率、投资回报率及主要经济指标。参照以下表格：
3、 项目开发各期的利润体现
4、 敏感性分析，参照以下内容及表格，可根据实际情况增减变动比率。
（1） 成本变动各项经济指标的变化，假设成本每上升（下降）一定金额或上升（下降）一定百分比来比较，如：
（2） 售价变动各项经济指标的变化，假设售价每上升（下降）一定金额或上升（下降）一定百分比来比较，如：
（3） 容积率变动各项指标的变化
5、 盈亏平衡点分析
1） 保本售价：即销售净收入等于投资额，计算公式为S=C/(1-T1)
2） 保本销售率：假设项目全部建成，已销售面积所获净利等于未售面积的成本，则计算公式如下：R=C/[(1-T1)*(1-T2)*S+C*T2]
式中：
C：表示单位投资额（即财务部所印发《经济测算表》中成本估算表的单位投资额，含直接建造成本、期间费用）
R：表示保本销售率
S：表示单位售价
T1：表示营业税率
T2：表示所得税率
四、 项目资金预测
1、 资金投入计划：各期地价、前期费用、基础、建安、配套、开发间接费等的投入安排。
2、 资金回款计划：各期销售回款计划。
3、 资金需求计划：结合整个公司资金情况，列示各期资金的需求缺口及融资途径。
4、 启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间、资金占用月平均额
第七部分：管理资源配置
一、 机构设置：是否需要成立独立法人公司（项目公司）；主要部门设置。
二、 人力资源需求：启动项目对个专业（部门）人员的需求，具体人数（重点是专业经理）。
三、 人力资源缺口及解决：现有人员能否满足需要，缺口人员的解决途径（调动、招聘、培训等）。
第八部分：综合分析与建议
一、优势：从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合XX一贯发展思路等方面论述。
二、劣势：从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合XX一贯发展思路等方面论述。
三、机会：从市场机会、提高市场占有率、树立品牌形象、地区性优惠政策、城市发展规划、宗地所属区域土地价格趋势等方面论述。
四、结论和建议
第九部分：竞拍和投标方式取得土地需要增加和完善的内容
（一） 主要指标测算
1、 预测直接建造成本（不包括地价）、售价
2、 投资收益分析（参考以下格式）：
注：A代表起拍价或投标底价，若没有底价A代表略低于可能最低中标价；M代表每次举牌增加的最小单位价格，或者是设定的敏感性（或重要性）变化值，例如100万元，变化值不宜过大。
3、 根据需要，可增加如下测算：
注：R代表可接受的销售净利率；销售净利率还可以换成其他主要分析指标，如内部收益率等。
（二） 竞争对手分析
1、 主要背景，控股股东情况
2、 总资产、净资产、净利润（每股利润）
3、 资金状况，可能资金来源，融资能力，资金成本
4、 操作水平，主要开发的项目，土地储备情况
5、 近期或未来的发展战略
6、 参与竞争的主要目的和策略，进而分析对手拿地的气势，是否志在必得。
（三） 制定策略
1、 分析盈亏平衡点，即保本销售时的地价。
2、 销售净利率在10%时可接受的地价或在可接受的销售净利率时的地价。也可以通过其他指标分析可接受的地价。最终确定最高竞价和投标价。
3、 把握以微弱优势取得土地使用权（开发权）的原则。
（四） 资金筹措
短期集中支付大额资金的保证，自筹资金还是向金融机构融资，是否与有关金融机构达成届时一定提供融资服务的协议。
第十部分：在新城市开发需要补充的内容
一、 市场分析部分增加当地商品住宅市场总体状况
1、 近三到五年商品住宅市场发展状况：开工面积、竣工面积、销售面积、销售额。
2、 量值描述市场状况：当年市场主要指标：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、销售额、供需比、个人购房比例、平均售价、个人信贷额度占销售额比例。
3、 各类型产品的市场特征：价位区分、各档次市场比例、发展趋势、产品特征、分布区域等。
4、 各行政区市场比较：
（1） 量值描述：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、各种档次楼盘的销售比重、平均价格等。
（2） 各区商品住宅分布特征：供应量、销售量变化和发展趋势等。
5、 当地城市近、中期规划发展方向描述
城市发展规划、功能布局、基础设施建设等与项目开发和居民住宅密切相关方面。
6、 主要发展商情况：发展商实力、企业性质、开发水平；前20名发展商最近3年的开工量、竣工量、销售量、销售额、销售率、市场占有率。
7、 热点区域的表述和特征，热点产品的表述和特征
8、 客户的购买偏好、购买关注的要素
9、 重点楼盘描述
二、 需要完成新城市发展及房地产市场调研报告（报告格式及内容另附）
附件：
1、 有关宗地情况的补充证明资料和法律文件，如各种政府批文、权证等。
2、 按照XX集团成本核算指导设置科目明细，详细列示成本测算过程
3、 财务部《经济测算标准报表》
4、 欲签定的意向书和合同文本
5、 新城市开发的市场调研报告