新农村建设工程项目可行性研究报告
目 录
第一章 总 论 1
1.1项目概况 1
1.2编制依据、原则和范围 2
1.2.1编制依据 2
1.2.2编制原则 2
1.2.3编制内容 3
1.3承办单位情况 3
1.4建设规模 3
1.4.1建设规模 3
1.4.2项目建设期 4
1.5结论 4
第二章 项目的背景和必要性 6
2.1项目提出的背景 6
2.1.1中国工业化与城市化的取向背景 6
2.1.2工业化与城市化带来土地资源紧张的需求背景 6
2.1.3 旅游资源需求不断加大与旅游经济强省建设的背景 7
2.2项目建设的必要性 8
第三章 项目的法律、政策框架与实施条件 12
3.1法律、政策框架 12
3.1.1 拆迁安置主要依据的法律和政策 12
3.1.2 拆迁安置涉及的相关法律与政策条款 12
3.2项目实施的有利条件 16
3.2.1经济条件 16
3.2.2 社会条件 17
3.2.3市政基础设施条件 18
3.2.4 政府支持 19
第四章 建设规模与实施方案 20
4.1项目建设规模 20
4.2 项目的总体实施方案 20
4.3 拆迁集体土地房屋拆迁补偿安置政策 21
第五章 配套设施建设方案 30
5.1电气专业设计方案 30
5.1.1供电要求与负荷等级 30
5.1.2 供电范围及容量 30
5.1.3低压配电系统 30
5.1.4接地及安全 31
5.1.5防雷系统 31
5.2给排水设计方案 32
5.2.1给水方案 32
5.2.2排水方案 32
5.2.3消防 33
5.3管线综合方案 33
5.4照明设施方案 33
第六章 节能篇章 34
6.1编制目的 34
6.2节能措施 34
6.2.1建筑节能 34
6.2.2机电设备节能 34
6.2.3照明系统节能 35
6.2.4加强能源管理提高能源利用率 36
6.3节水措施 36
第七章 项目环境影响评价 37
7.1场址周边环境对项目的影响 37
7.2项目建成后对周围环境的要求 37
7.3环境设计 37
7.4施工期间环境保护措施 38
7.4.1噪音污染防治措施 38
7.4.2扬尘防治措施 38
7.4.3 废水、废气、固体废弃物防治措施 38
7.5.运营期内环境保护措施 39
7.5.1 建筑设计 39
7.5.2 废气的防治措施 39
7.5.3 废水的防治措施 39
7.5.4 固体废弃物的防治措施 40
7.5.5 噪音处理 40
第八章 项目组织机构与管理 41
8.1项目组织机构设置 41
8.2机构职责 42
8.2.1项目公司职责 42
8.2.2项目公司各职能部门职责 42
8.3项目管理 44
8.3.1政府对项目的管理 44
8.3.2项目公司对项目的管理 44
8.3.3贷款银行对项目的管理 45
第九章 项目实施进度计划 46
9.1总体进度计划 46
9.2进度计划制定的原则 46
9.3详细进度计划 46
第十章 招标方案原则、依据、条件 48 10.1招投标方案的原则 48
10.2招投标方案的依据 49
10.3招投标方案的策划及实施 49
10.4项目招标范围、组织形式、方式 50 第十一章 投资估算与资金筹措 52 11.1投资估算 52
11.1.1估算依据 52
11.1.2投资估算包括的内容 52
11.2资金筹措 59
第十二章 财务评价 60
12.1**镇土地拍卖价格分析 60
12.2土地出让收入及效益预计 62
12.3借款偿还能力分析计算 63
12.4综合分析与建议 63
第十三章 社会评价 65
13.1项目社会影响分析 65
13.1.1项目对所在地居民收入的影响 65
13.1.2项目对所在地居民生活水平和生活质量的影响 65 13.1.3项目对所在地居民就业的影响 66
13.1.4项目对所在地区不同利益群体的影响 66 13.1.5项目对所在地区弱势群体利益的影响 66 13.1.6项目对所在地区文化、教育、卫生的影响 66 13.2项目与所在地互适性分析 67
13.2.1 不同利益群体对项目的态度及参与程序 67 13.2.2 各类组织对项目的态度及支持程度 67 第十四章 风险分析 68
14.1项目主要风险因素识别 68
14.1.1拆迁安置风险 68
14.1.2融资风险 69
14.1.3规划风险 69
14.1.4政策风险 69
14.2风险程度分析 70
14.2.1项目的拆迁安置风险 70
14.2.2 项目的融资风险 70
14.2.3 项目规划风险 70
14.2.4 项目政策风险 71
14.3防范和降低风险措施 71
第十五章 研究结论与建议 72
2.2项目建设的必要性
第一，本项目是贯彻落实集约节约用地，合理整合资源,带动土地开发利用的需要。
截止到20xx年底，诸暨市耕地面积为64.96万亩，人均耕地面积为0.62亩。随着诸暨城市建设的不断推进，可用土地的稀缺与建设用地需求的矛盾日益突出。** 镇工业已形成以织袜、织布等轻纺产业为主，其它轻纺相关及特色产业为辅的产业格局。随着**镇经济快速发展和工业化进程加快，土地资源紧张的矛盾严重制约了**镇的发展。镇内闲置土地较多，土地利用率较低，这与贯彻落实集约节约用地，加快新农村建设步伐的宗旨极不相符。
通过新农村建设可以对**镇的土地资源进行再开发，可有效节约土地，提高土地综合利用率，合理利用现有土地资源;可以推进农村的经济结构调整和经济增长方式转变，使农村经济结构得以调整优化，达到搞活一方经济、振兴一批产业的目的。
第二，本项目的建设是统筹城乡规划,改善居民生活环境，提升乡镇形象的需要。
**镇由于建设年代久远，本项目建设区域内的建筑破旧、土地利用混杂、土地利用率低。随着居民生活水平的提高，他们对**镇的整体环境和基础设施都提出了更高的期望和要求，这就需要高度整合土地资源，进行合理开发利用。
项目的建设可以提高居民生活质量和品位，提升乡镇整体形象.项目改造完成以后，相关地区的居民得到妥善安置以后，居民的居住条件和生活环境将得到进一步的改善。
第三，本项目是发展旅游业,进而带动相关产业的健康、快速发展的需要。 **镇位于诸暨西部，境内有驰名中外的国家级旅游景点—**风景区，来往游客众多。镇内落后的现状与周围优美的环境格格不入，不仅影响了游客的心情，更影响了诸暨旅游城市的形象。
本项目通过资源整合,利用地理优势大力发展旅游业。旅游业是一个综合性产业，具有一业兴、百业旺的带动作用，通过涵盖吃、住、行、游、购、娱六大要素的消费链，带动其他相关产业的健康、快速发展。
第四，本项目是适应城乡一体化发展需要，实现诸暨市经济社会可持续发展，建设社会主义和谐社会的需要。
19xx年世界环境与发展委员会在《我们共同的未来》报告中第一次阐述了可持续发展的概念，得到了国际社会的广泛共识。全可持续发展是指既满足现代人的需求以不损害后代人满足需求的能力。换句话说，就是指经济、社会、资源和环境保护协调发展，它们是一个密不可分的系统，既要达到发展经济的目的，又要保护好人类赖以生存的大气、淡水、海洋、土地和森林等自然资源和环境，使子孙后代能够永续发展和安居乐业。也就是江泽民同志指出的：“决不能吃祖宗饭，断子孙路”。可持续发展战略是党的第三代领导集体高瞻远瞩, 面向新世纪确定的重大发展战略。“党的十六大”报告中明确提出“大力实施科教兴国战略和可持续发展战略”，进一步确立了可持续发展战略的重要地位。
党的第十六届中央委员会第六次全体会议指出：社会和谐是中国特色社会主义的本质属性，是国家富强、民族振兴、人民幸福的重要保证。构建社会主义和谐社会，是我们党以马克思列宁主义、毛泽东思想、邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，全面贯彻落实科学发展观，从中国特色社会主义事业总体布局和全面建设小康社会全局出发提出的重大战略任务，反映了建设富强民主文明和谐的社会主义现代化国家的内在要求，体现了全党全国各族人民的共同愿望。
**镇通过实施新农村建设，可以提高土地利用效率，改善居民居住环境和生活条件，提升乡镇整体形象，促进当地经济的增长，是顺应民意，体现以人为本，落实科学发展观，构建和谐社会，确保**镇社会经济可持续发展的重要决定。
第三章 项目的法律、政策框架与实施条件
3.1法律、政策框架
因为本项目为拆迁改造项目，主要包括几个方面内容：拆迁安置、公共设施的建设和土地出让。这些方面均涉及到公共利益，本章就该项目涉及的主要政策和法律框架加以讨论，为项目实施过程中提供法律政策支持。
3.1.1 拆迁安置主要依据的法律和政策
（1）《中华人民共和国土地管理法》(19xx年1月1日起执行)
（2）《中华人民共和国城市房地产管理法》(19xx年1月1日起实行)
（3）《城市房屋拆迁管理条例》(20xx年11月1日起执行)
（4）《浙江省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》(20xx年7月5日)
（5）《浙江省城市房屋拆迁管理条例》（20xx年11月2日浙江省第九届人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过根据20xx年3月29日浙江省第十届人民代表大会常务委员会第三十一次会议《关于修改<浙江省城市房屋拆迁管理条例>的决定》修改）
3.1.2 拆迁安置涉及的相关法律与政策条款
3.1.2.1 征用权限及补偿性质
（1）土地征用权限及补偿性质
《中华人民共和国土地管理法》规定：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地。其中第五十八条规定：有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：
(一)为公共利益需要使用土地的；
(二)为实施城市规划进行旧城改建，需要调整使用土地的。
第四十七条：征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。
《中华人民共和国城市房地产管理法》规定：
第二十二条 土地使用权划拨，是指县级以上人民政府批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者的行为。
第二十三条 下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府批准划拨：城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地。
《浙江省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》相关规定：
第二十二条征用土地，征地单位应当自征地补偿、安置方案批准之日起三个月内全额支付土地补偿费、安置补助费、青苗和地上附着物的补偿费。
（2）拆迁他人房屋权限及补偿性质
《城市房屋拆迁管理条例》相关规定：
第六条 拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。
第二十二条 拆迁人应当依照本条例规定，对被拆迁人给予补偿。
《浙江省城市房屋拆迁管理实施细则》相关规定：
第八条 拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆。
3.1.2.2 法律和行政程序
《中华人民共和国土地管理法》：
第四十六条：国家征用土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。被征用土地的所有权人、使用人应当在公告规定期限内，持土地权属证书到当地人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。
《城市房屋拆迁管理条例》相关规定：
第八条 房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。 房屋拆迁管理部门和拆迁人应当及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。
3.1.2.3补偿规定
《城市房屋拆迁管理条例》相关规定：
第二十三条 拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。 第二十四条 货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。
3.1.2.4 机构的法律责任
《中华人民共和国土地管理法》：
第六十六条：县级以上人民政府土地行政主管部门对违反土地管理纪律、法规的行为进行监督检查。土地管理监督检查人员应当熟悉土地管理法律、法规，忠于职守、秉公执法。
第七十条：县级以上人民政府土地行政主管部门在监督检查工作中发现国家工作人员的违法行为，依法应当给予行政处分的，应当依法予以处理；自己无权处理的，应当向同级或上级人民政府的行政监察机关提出行政处分建议书，有关行政监察机关应当依法予以处理。
第七十九条：侵占、挪用被征用土地单位的征地补偿费用和其他有关费用，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。
《城市房屋拆迁管理条例》：
第五条：拆迁人必须依照本条例规定，对被拆迁人给予补偿和安置；被拆迁人必须服从城市建设需要，在规定的搬迁期限内完成搬迁。
第六条：国务院房地产行政主管部门主管全国的城市房屋拆迁工作。县级以上地方政府房地产行政主管部门或者人民政府授权的部门，主管本行政区域内的城市房屋拆迁工作。
第七条：县级以上地方人民政府应当加强对城市房屋拆迁工作的领导。