洛阳市涧西区南昌路顺驰城5号楼一层、二层商铺商业房地产
房地产抵押估价报告
估价项目名称：涧西区南昌路顺驰城5号楼一层、二层商
铺商业房地产
委 托 方：孙先生
估 价 方：洛阳理工学院09房产璁1-204咨询有限公
司
估 价 人 员：陈士民 孙连营 李 敏
李梦侠 冷松伟 张富立
估价作业日期：2011-05-23至 2011-05-27
估价报告编号：XX房估字(2011)第XXX号
- 1 -
洛阳市涧西区南昌路顺驰城5号楼一层、二层商铺商业房地产
目 录
一、致委托估价方函????????4
二、估价师声明??????????5
三、估价的假设与限制条件?????6
四、房地产估价结果报告??????7
1、委托方???????????????????7
2、估价方???????????????????7
3、估价对象概况及估价目的???????????7
4、估价目的??????????????????9
5、估价时点??????????????????9
6、估价定义??????????????????9
7、估价依据??????????????????9
8、估价原则????????????????? 10
9、估价方法????????????????? 11
10、估价结果????????????????? 11
11、估价人员????????????????? 12 - 2 -
洛阳市涧西区南昌路顺驰城5号楼一层、二层商铺商业房地产
12、估价作业日期??????????????? 12
13、估价报告应用有效期???????????? 12
五、房地产估价技术报告??????13
1、个别因素分析????????????????13
2、区域因素分析????????????????13
3、房地产背景分析???????????????14
4、最高最佳使用分析??????????????15
5、估价方法选用????????????????15
6、估价测算过程????????????????16
六、房地产变现能力分析??????26
七、房地产抵押估价报告使用提示??27
八、附件?????????????28
1、估价对象位置图
2、估计对象相关相片
3、任务分配表
4、考勤表
- 3 -
洛阳市涧西区南昌路顺驰城5号楼一层、二层商铺商业房地产
致委托估价方函
孙先生：
受贵方的委托，本公司对洛阳市涧西区南昌路顺驰城5号楼一层、二层商铺商业房地产进行评估。估价时点为20xx年5月23日，估价的目的：为委托人购买估价对象在估价时点的权益价值提供价值参考而评估的房地产的市场价值。
根据国家现行有关法律，法规和政策条例及委托方提供的各种资料，遵循依法，公正，科学，准确的原则，经评估人员实地勘察核实，收集资料，分析计算，并与估价时点洛阳市房地产市场价格水平和类似，相关物业比较后，根据委估房地产地处商圈中心，市场开发较为成熟，其现时用途是摄影中心，具有稳定的收益这一特点，选取市场比较法，收益还原法。并以收益还原法为主，市场比较法为辅，对该房地产进行评估，评估确定房地产于20xx年5月23日的市场公允价值为：8337955元
人民币大写金额：捌佰叁拾叁万柒仟玖佰伍拾伍圆整。
法人代表：陈士民
洛阳理工学院09房产璁1-204咨询有限公司
二零一一年五月二十三日
- 4 -
洛阳市涧西区南昌路顺驰城5号楼一层、二层商铺商业房地产
估价师声明
我们郑重声明：
1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论。但受到本估价报告书中已说明的假设和限制条件的限制。
3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与当事人没有个人利害关系或偏见。
4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》
GB/T50291-1999进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5、本报告估价人员中，我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。
6、没有人对本估价报告提出了重要专业帮助。
7，本估价报告需经估价人员签名盖章并加盖估价机构公章,作为一个整体时有效,复印件无效。
估价师：李 敏
李梦侠
- 5 -
洛阳市涧西区南昌路顺驰城5号楼一层、二层商铺商业房地产
估价的假设和限制条件
1、本项评估报告仅为委托人购买估价对象在估价时点的权益价值提供价值参考而评估的房地产的市场价值。
2、本评估报告的作用依照法律法规的有关规定发生法律效力。
3、本项评估报告自二零一一年五月二十三 起至一年内有效,未经许可不得发表于任何公开媒体。
4、随着时间的推移和房地产市场行情的变化,房地产价格也会有相应变化,超过估价结论有效期时,房地产的价格须另行估价。
5、本评估报告的部分资料系委托方提供,并对其真实性负责。
6、本评估报告的估价结果是估价对象的完全权利价值,对估价对象在未来处分中涉及有关税费未予考虑。
7、如发现本估价报告文字或数字因校对或其他类似原因出现差错时,请通知本公司进行更正。
- 6 -
洛阳市涧西区南昌路顺驰城5号楼一层、二层商铺商业房地产
房地产估价结果报告
一、委托方:孙先生
二、估价方
机构名称：XX房地产评估有限公司
单位住址：洛阳理工学院09房产璁1-204
三、估价对象概况及估价目的:
一、估价对象概况
（一）估价对象界定
估价对象位于洛阳市涧西区南昌路顺驰城5号楼一层、二层商铺商业房地产洛房权证市字第（2007）字第X000538号，证载建筑面积为630.36平方米，《国有土地使用权证》为洛市国用（2004）第0401598号，证载使用权面积为64.79平方米.
（二）估价对象权益状况
A.房产状况
估价对象房产《房屋所有权证》为洛房权证市字第X000538号，证载房屋产权人为孙连营，房屋坐落为洛阳市涧西区南昌路顺驰城5号楼一层、二层商铺商业房地产，建筑面积为630.36平方米，设计用途为商铺。
B.土地状况
- 7 -
洛阳市涧西区南昌路顺驰城5号楼一层、二层商铺商业房地产
估价对象土地 《国有土地使用权证》为洛市国用（2007）第X000538号，证载土地使用权人为洛阳市顺驰房地产置业有限公司, 土地座落为洛阳市涧西区南昌路顺驰城5号楼一层、二层商铺商业房地产， 地类(用途)为商业用途,使用权类型为出让,终止日期为20xx年05月27日,证载使用权面积为64.79平方米.
估价对象于估价时点不存在特殊交易
1. 估价对象实体状况
A.房产状况
估价对象位于洛阳市涧西区南昌路顺驰城5号楼一层、二层商铺商业房地产框架结构住宅楼，南北朝向，建成于20xx年， 该楼外墙为饰面砖，内设二部TOSHIBA牌电梯，楼道踏步铺设地砖、普通涂料粉刷墙面。
估价对象为630.36平方米的一层、二层的商铺，证载建筑面积为64.79平方米。一层地面铺设地砖，二层地面为实木地板，一、二层墙面均为乳胶漆，两层顶棚均采用轻钢龙骨石膏吊顶。商铺均安装玻璃推拉门，空腹钢窗，阳台空腹钢窗全封闭。室内设施完备，水、电通讯等配套设施齐全。
B.土地状况
估价对象地块内地表平整，地基坚实，土地形状规则，呈矩形，本次参评土地面积为估价对象应分摊土地使用权面积；土地开发程度已达“五通一平（五通为供水、排水、供电、道路、通讯畅通；一平为场地平整）”，该区域由电业局供电，供电保证率 - 8 -
洛阳市涧西区南昌路顺驰城5号楼一层、二层商铺商业房地产
95%以上，自来水公司供水，通过城市地下管网排水，通讯可连入市话网，线路可满足用户装机需要，通讯状况良好；道路全部硬化，行车通畅，绿化程度较好；基础设施能够满足区域生活需要。
2. 估价对象区位及周围环境状况
位于洛阳市南昌路与滨河路交叉位置，紧邻王城大道、洛河、洛浦公园、西苑桥，环境优美。是洛阳滨河路上的一个标志性建筑，占地面积XXXXX平方米。顺驰城，以精致现代风格，内敛华贵气度矗立涧西区，以合适尺度锻造阔大气派与实用的崭新关系，以高端富绅人群的生活为依归，全面升级豪宅价值，体现私有空间的绝对尊崇，体验生活真境界。
四、估价目的: 为委托人购买估价对象在估价时点的权益价值提供价值参考而评估的房地产的市场价值。
五、估价时点： 二零一一年五月二十三日
六、估价定义： 本次评估是房地产的公开市场价值
七、估价依据：
(一) 本次估价所依据的有关法律、法规和部门规章
1.《中华人民共和国土地管理法》 ；
2.《中华人民共和国城市房地产管理法》 ；
- 9 -
洛阳市涧西区南昌路顺驰城5号楼一层、二层商铺商业房地产
3.《中华人民共和国担保法》 ；
4.《城市房地产抵押管理办法》 。
5.《中华人民共和国房地产估价规范》
6．《房地产抵押估价指导意见》
(二)本次估价采用的技术规程
1. 中华人民共和国国家标准GB/T 50291-1999《房地产估价规范》 ；
2. 建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布《房地产抵押估价指导意见》 。
(三)委托方提供的有关资料
1. 委托估价方提供的《房屋所有权证》复印件 ；
2. 委托估价方提供的《国有土地使用证》复印件 ；
(四)估价机构和估价人员所搜集掌握的有关资料
1.我们收集的具有可比性的交易实例资料；
2.实地勘察情况。
八、 估价原则：
1. 合法原则: 本次估价是以估价对象的合法产权、合法使用及合法处分为前提；
2. 最高最佳使用原则：本次估价是以估价对象继续保持现状为前提；
3. 替代原则：本次估价是以房地产的正常价格为参考；
4. 估价时点原则：本次估价结论是估价对象在估价基准日的 - 10 -
洛阳市涧西区南昌路顺驰城5号楼一层、二层商铺商业房地产
客观合理价格。
5. 独立、客观、公正原则：要求估价机构有完全独立性，估价机构和估价人员与估价对象及相关当事人没有厉害关系，不受外部干扰因素影响，从实际出发，公平合理的进行估价。
6. 谨慎原则：在面临不确定因素的情况下做出判断时，应保持必要的谨慎，应充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款。
九、 估价方法:
根据委托方提供的有关资料和受委托方掌握的市场低价资料，在遵守有关法律法规政策和符合评估技术标准的基础上经过评估人员的实地勘察和认真分析，决定此次估价主要采用市场比较法对估价对象进行评估，并经过综合平衡剔除误差因素，对划拨土地使用权减价修正后，最终决定估价对象的房地产现时市场价格。一是通过可比实例近期交易的房地产实例与估价对象相关相近的实例，通过对比分析，运用市场比较法求出估价对象的价格。二是用收益法选取适当的资本化率，将预期的估计对象房地产未来各期的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求和得出估价对象房地产价格。
十、 估价结果:
认定估价对象在估价基准日：二零一一年五月二十三日的评估房地产市场总价值为人民币8337955元。
- 11 -
洛阳市涧西区南昌路顺驰城5号楼一层、二层商铺商业房地产
人民币大写：捌佰叁拾叁万柒仟玖佰伍拾伍圆整。
估价对象在估价时点未设立法定优先受偿权利下的市场价值为人民币8337955元。
人民币大写：捌佰叁拾叁万柒仟玖佰伍拾伍圆整。
房地产估价师知悉的估价对象在估价时点的法定优先受偿款为人民币0元。
大写：人民币零圆整。
十一、 估价人员：
陈士民 孙连营 李 敏 李梦侠 冷松伟
张富立
十二、 估价作业日期：
二零一一年五月二十三日至二零一一年五月二十七日
十三、 估价报告应用有效期：
本项评估评估报告自二零一一年五月二十三日起一年内有效,未经许可不得发表于任何公开媒体。
- 12 -
洛阳市涧西区南昌路顺驰城5号楼一层、二层商铺商业房地产
估价技术报告
一、个别因素分析：
本估价对象位于南昌路顺驰城，根据建设部有关房屋的经济耐用年限的规定，钢筋混凝土框架结构的房屋耐用年限为75年。估对象受到土地出让年限的限制，从而确定委估建筑物尚可使用年限为64年。估价对象地块内地表平整，地基坚实，土地形状规则，呈矩形，本次参评土地面积为估价对象应分摊土地使用权面积；土地开发程度已达“五通一平（五通为供水、排水、供电、道路、通讯畅通；一平为场地平整）”，该区域由电业局供电，供电保证率95%以上，自来水公司供水，通过城市地下管网排水，通讯可连入市话网，线路可满足用户装机需要，通讯状况良好；道路全部硬化，行车通畅，绿化程度较好；基础设施能够满足区域生活需要。
二、区域因素分析：
1 地理位置与周边环境
估价对象位于位于洛阳市邻近高新区地段，南昌路商业繁华交通繁忙路段，该地区交通、水电、通讯等基础配套设施完备，各项公共服务配套设施齐全，南昌路商业项目云集，丹尼斯百货、锦贸大厦、洛阳小浪底大厦、洛阳大酒店、洛阳京安牡丹城酒店、a-gogoKTV、建设银行、工商银行等各大银行。
- 13 -
洛阳市涧西区南昌路顺驰城5号楼一层、二层商铺商业房地产
2 交通条件
南昌路要道交汇处，10多条公交线路在此经过；距洛阳市体育中心仅十分钟车程，据此分析本次估价对象所处地对外交通条件便利。
三 、房地产背景分析：
洛阳位于河南省西部、黄河南岸，是世界“四大圣城（耶路撒冷、麦加、洛阳、雅典）”之一，是中国唯一被命名为“神都”的城市，是中国建都最早、朝代最多、历史最长的都城。是国务院首批公布的历史文化名城之一。洛阳因地处古洛水之北岸而得名。以洛阳为中心的河洛地区是华夏文明的重要发祥地。洛阳是中华民族的摇篮。帝喾都亳邑，夏太康迁都斟鄩，商汤定都西亳；八百诸侯会孟津；周公辅政，迁九鼎于洛邑。平王东迁，高祖都洛，光武中兴，魏晋相禅，孝文改制，隋唐盛世，后梁唐晋，相因沿袭，共十三个王朝。汉魏以后，洛阳逐渐成为国际大都市，隋唐时人口百万，四方纳贡，百国来朝，盛极一时。 洛阳在历史上相当长的时期内，曾经是我国政治、经济、文化的中心，亦是道路四通八达的交通枢纽。
顺驰城位于洛阳市南昌路与滨河路交叉位置，紧邻王城大道、洛河、洛浦公园、西苑桥，环境优美。是洛阳滨河路上的一个标志性建筑，占地面积XXXXX平方米。是未来南南昌路上标志性建筑。顺驰城，以精致现代风格，内敛华贵气度矗立涧西商业区，以合适尺度锻造阔大气派与实用的崭新关系，以高端富绅人群的 - 14 -
洛阳市涧西区南昌路顺驰城5号楼一层、二层商铺商业房地产
生活为依归，全面升级豪宅价值，体现私有空间的绝对尊崇，体验生活真境界。
近来洛阳城区建设发展迅速，市场交易日趋活跃，城区改造强力推进，必将带动洛阳市房地产业的发展。又由于估价对象处于城市繁华地段有一定升值潜力。
四、最高最佳使用分析：
房地产估价中的最高最佳使用是指法律上允许，技术上可能，经济上可行，经充分合理论证，能使估计对象产生最高最佳使用，由于估价对象地处在南昌路，靠近王城大道位置，属于较繁华商业区，从周围环境看，该地段人口密集，丹尼斯百货是附近较具规模的综合商场，故引起大量居民的青睐，满足了居民对购物的需求，据此分析，估价对象的最佳使用状态是保持现使用状态。
五、估价方法选用：
根据估价对象的特点和评估目的的实际情况，本次评估采用
市场比较法为主收益法为辅对房地产的抵押价值进行估价，然后得出估价对象的评估总价值。由于再同一区域（或相类似区域）与估价对象相似的房地产交易实例较多，故采用市场比较法评估。 市场比较法是将与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。市场比较法主要考虑繁华 - 15 -
洛阳市涧西区南昌路顺驰城5号楼一层、二层商铺商业房地产
程度、临街状况、自然环境、交通状况、生活便利状况、价格因素、装饰因素等，确定估价对象的价值。
具体思路：
A. 采用市场比较法为主收益还原法为辅对估价对象的平均市场
价值，即每平方米的价值，市场比较法主要考虑区位因素、
繁华程度、自然状况、交通状况、生活便利状况、价格因素、装饰因素等。
B. 依照《洛阳市房地产价格评估管理实施细则》，考虑其使用年
限等因素，测算估价对象的价值。
六、估价测算过程：
(1) 市场比较法：
(2) 估价测算过程:
(3) 确定可比实例
可比实例A确定:：
坐落于南昌路258号，交通便利，客流量大，在使用功能，交
易日期，地理位置上都具有较强的相关性和可比性。
- 16 -
洛阳市涧西区南昌路顺驰城5号楼一层、二层商铺商业房地产
- 17 -
洛阳市涧西区南昌路顺驰城5号楼一层、二层商铺商业房地产
可比实例B确定：
坐落于滨河路，交通便利， 多家商场在其旁边，客流量大，在使用功能，交易日期，地理位置上都具有较强的相关性和可比性。
- 18 -
洛阳市涧西区南昌路顺驰城5号楼一层、二层商铺商业房地产
可比实例C确定：
坐落于涧西区南昌路与滨河路交叉口，交通便利， 丹尼斯百货大型商场在其旁边，客流量大，在使用功能，交易日期，地理位置上都具有较强的相关性和可比性。
- 19 -
洛阳市涧西区南昌路顺驰城5号楼一层、二层商铺商业房地产
- 20 -
洛阳市涧西区南昌路顺驰城5号楼一层、二层商铺商业房地产
2. 交易情况修正：
根据所掌握的资料，可比实例A，B，C均为正常交易，无需进行交易情况修正。 3.交易日期修正：
根据所掌握的资料，可比实例A，B，C均为交易大致相当，无需进行交易日期情况修正。
- 21 -
洛阳市涧西区南昌路顺驰城5号楼一层、二层商铺商业房地产
- 22 -
洛阳市涧西区南昌路顺驰城5号楼一层、二层商铺商业房地产
7.估价对象最后的修正单价为：
10604.69×0.2＋13372.50×0.3＋14007.18×0.5=13136.284（元/平方米）
8.估价对象的评估取整总价值为：
13079.34×630.36= 8280585（元）
（2）采用收益法
1. 情况说明：
根据委托方提供相关资料和相关信息，结合我公司掌握的类似地段的租金变化状况及估价人员针对估价对象的现场勘查及对类似房地产租金的调查，确定估价对象目前的正常客观租金，考虑到该房地产的路段繁华程度正不断提升以及物价上涨、通货膨胀等因素的影响，假定估价对象净收益按一定比率递增。
依照《发地产估价规范》、《洛阳市房地产价格评估管理实施细则》和估价人员针对估价对象的现场勘察情况及市场情况，测算出估价对象的报酬率及运营费用。依照估价对象使用年限、维护保养状况及剩余土地使用权年限限制等因素，确定估价对象的剩余收益年限。
根据估价人员测算以上各项数据，综合考虑价格影响因素，运用合理的计算方法最终测算出估价对象的发地产价值。
2、评估计算：
根据公司掌握房地产租赁市场信息，结合估价人员针对估价对象的装修情况及现场勘察情况，结合估价对象所在商圈租金变化，确定估价对象租金收益水平95元/平方米/月. 测算得出出租运营期间房产税占租金毛收入的12%，营业税、交易附加税及维护费用共占租金毛收入的5.5%，物业维护费占租金毛收入的0.5%，物业管理费占租金毛收入的2%，保险费 - 23 -
洛阳市涧西区南昌路顺驰城5号楼一层、二层商铺商业房地产
占租金毛收入的0.2%
I： 年有效毛收入计算：
年有效毛收入为=95×12×630.36 = 718610.4元
II： 运营费计算：
房产税=95×12×630.36×12%=86233.25元
维修费用=95×12×630.36×0.5%=3593.05元
物业管理费=95×12×630.36×2%=14372.21元
保险费=95×12×630.36×0.2%=1437.22元
营业税、交易附加税和维护费
=95×12×630.36×5.5%=39523.57元
III：总价值计算：
根据实际情况我们预测未来每年净收益不变，又知受益年限为有限年，即n=64，报酬率按6%计
套用公式为 V = A／r【1-1／（1+r）∧n】
式中：A——年租金净收益
r——房地产综合资本化率(报酬率)
n——收益年限
总价值为：V =95×12×630.36×（1-12%-5.5%-0.5%-2%-0.2%）（1-10%）【1-1／（1+6%）∧64】／6% = 8395324.09元
估价对象成交单价=8395324.09／630.36=13318.30元／平方米
七、综合以上两种方法得出此估价结果取整是：
（8280585+8395324）÷2 = 8337955元
经评估测算及综合分析，确定估价对象在估价时点的房地产交易价值为人民币8337955 元。
3.房地产估价师知悉的法定优先受偿款
根据估价人员调查情况，估价对象房地产不存在法定优先受偿款。 经评估测算及综合分析，确定估价对象在估价时点的房地产市场 价值为人民币8337955元.
估价结果确定：
- 24 -
洛阳市涧西区南昌路顺驰城5号楼一层、二层商铺商业房地产
认定估价对象在估价基准日：二零一一年五月二十三日的评估房地产抵押总价值为人民币8337955元。
人民币大写：陆佰叁拾壹万肆仟贰佰陆拾玖圆整。
估价对象在估价时点未设立法定优先受偿权利下的市场价值为人民币8337955元。
人民币大写：捌佰叁拾叁万柒仟玖佰伍拾伍圆整。
房地产估价师知悉的估价对象在估价时点的法定优先受偿款为人民币0元。
大写：人民币零圆整。
房地产变现能力分析
变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，再没有过多损失的条件下，将抵押房地产转移为现金的可能性。
(一) 估价对象的合法用途为自住，独立使用性较强，可出租转让。
(二) 假定在估价时点拍卖或变卖估价对象时，因存在短期内强制处分，潜在购买群体受到限制及心理排斥因素影响，最可能实现价格一般比公平价格要低，与评估的市场价值将下降5%—10% 。
- 25 -
洛阳市涧西区南昌路顺驰城5号楼一层、二层商铺商业房地产
(三) 处置房地产时,其变现的时间长短以及费用、税金的种
类、数额和清偿顺序与处置方式等因素有关。一般以拍卖方式处置房地产时,变现时间较短,但变现价格一般较低,变现成本较高,要支付拍卖佣金及部分手续费。
房地产抵押估价报告使用提示
(一) 估价对象状况和房地产状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生影响,在估价对象实物及区域因素不受意外损害,能正常维护使用,且未增加法定优先偿款,房地产市场没有大的波动的情况下,预计估价报告使用有效期内,房地产抵押价值基本保持稳定。
(二) 对抵押期间可能产生的房地产信贷风险,估价报告使用
者应给予关注:估价对象房屋是否存在现状变更及环境变化引起的房地产抵押价值减损。
(三) 估价报告使用者应合理使用评估价值,关注处置房地产
时快速变现及费用的影响,当房地产抵押估价报告出具后至抵押登记之间,是否会出现法定优先受偿权利。
(四) 定期或者在房地产市场价格变化比较快时对房地产抵押价值进行再评估。
- 26 -
洛阳市涧西区南昌路顺驰城5号楼一层、二层商铺商业房地产
附件
1、委托方提供的《房屋所有权证》复印件
2、委托方提供的《国有土地使用证》复印件
3、估价对象内外部状况照片
一、估计对象相片
二、 可比实例相片
4、估价机构和估价人员的资格证明
备注:
09级房地产58班估价第一小组成员
组长: 陈士民
组员: 陈士民 孙连营 李 敏
李梦侠 冷松伟 张富立
现场勘察表
考勤表及工作计划及任务分配表（2011-05-23至2011-05-27）
- 27 -
洛阳市涧西区南昌路顺驰城5号楼一层、二层商铺商业房地产
报告编写人:
孙连营 负责目录、致委托方函、估价的假设和限制条件
李 敏 李梦侠 负责估价技术报告、数据计算、市场分析、房地
产变现能力分析工作。
冷松伟 负责房地产抵押估价报告使用说明、附件工作
张富立 负责估价师声明与估价结果报告工作。
陈士民 负责分配工作、查找资料、估价报告修改、排版与定稿工作。
市场调查与现场勘察:
陈士民 张富立 冷松伟
李梦侠 李 敏 孙连营
审核: 马文军老师
- 28 -