福昌地产万莲店新人培训计划

一给新人讲述下公司的经营理念和服务终指 与福利待遇

二房地产基础知识：

1）帮助新人了解房屋产权类别房屋类别

房屋产权类别分 私产 集体产 军产 铁路产 部分产权

房屋类别是指房屋是旧房还是房改房或回迁房

2）了解房屋结构

清楚知道什么是浇筑 或是 混合还是砖混

3）什么是房屋建筑面积与实际面积

分辨房屋是建筑面积还是实际面积最好的方法就是看房证（房证上写的都是建筑

面积）

4）了解房屋朝向

分辨房屋朝向最好的办法就是先看马路，知道是街还是路（东西朝向的叫路，南北朝向的叫街）这样就先分清了南北.

万莲地区的房屋朝向有

1）南北

看窗户如果南北都有窗户东西没有的叫南北通透.

2）南北把东山

南北用窗户东面也有窗户的叫南北把东山.

3）把西山

南北有窗户西边也有的叫南北把西山.

4）双阳或三阳

窗户都在南面的叫双阳 .或两室（卧室跟厨房都在南面）叫三阳.

5)东西

沿着街盖的楼房叫朝向东西（也就是说东西两个方向有窗户）（本店周围东西朝向房子较多具体的房子具体解释给新人）

三．熟悉园区

要求新人做到多看多听多画.了解周遍商圈，对园区的任何一栋楼做到了如指掌.会手绘户型图.房友软件及时利用 熟记房源.

一．着装要求：

职业服饰----男：白衬衣、黑裤子（不强求但是不许穿亮色裤子）鞋以舒服为准。

女：白衬衫 黑裤子（不强求但是不许穿亮色裤子）鞋以舒服为准。

二.电话接听

1、熟记本店房源，确实了解房源。不明白现有房源。

2、“您好，福昌地产大万莲店”电话表情：热忱、积极、专业、略带微笑。

3、先自报姓名（您好我是福昌地产大万莲店置业顾问XX），再询问对方身份。

4、尽量不让客户等待，如有迫不得已要接听的电话，歉意的说声不好意思我接个电话。（基本上客户是不会介意你接听电话的）

6、多说“请”、“谢谢”、“对不起”、“麻烦您”。

7、认真 “倾听”、并适当回应“是”、“对的”、“我了解”或重复对方内容。“您是说……”。

8、等客户先挂电话后，再挂电话。

10、留电话：主动请求客户留下联系电话与姓名。

三．门店窗外客户接待

出门接待：带名片

陪客户看橱窗，“要不要我帮你介绍”或者：“你看好那个我帮您介绍下”，不要马上介入。

想办法把客户拉进来，“门店内的房源更多要不您进屋看下”或者“天热或天冷你屋里看下房源”。

四．进门店客户接待

热情、主动（要求客户进门置业顾问必须起身接待）

问明来意（客户是买房或买房）（租赁还是出租）注意倾听不要跟客户抢话说。 适情介绍行情（通过谈话了解客户心理抓住客户心理压低价格切记不要一味压价导致客户反感）

登记客户资料

五．带看

不可以迟到，如先到园区新人对园区不太熟悉的情况下可先自己去确定下带看房屋位置，切记在与客户约定时间回到约定地点。（请在出门店前带好房主电话） 记住客户名字（如果客户直接到门店可以通过聊天侧面了解客户买房需求或买房的目的）。判断意向。

看房结束后回到门店客户要走时，客气的送客户出门店.主动送上自己的名片以便后期联系。

房源登记

每当有客户来登记时，置业顾问必须填写房源登记表，填写完成后立即储存到房友软件。当填写房源登记表时，房源信填写清楚；同时必须认真书写有关内容，以免影响录入房友软件以及其他置业顾问无法辨别，最终影响公司正常工作。以下详细说明各种须注意事项：

（一） 必须清楚注明房屋所处区域、街.巷及名称，特别是大型小区

必须注明房屋是座、哪幢、哪户（注意平时熟悉门店附近小区情况，门店附近较有名楼盘情况，以及物业费（没物业小区收取卫生分）有线电视费 电梯费 宽带 电话 客户来登记时做到了如指掌）。

（二） 房型须填写清楚，房屋朝向注明

（三） 注明房屋性质，是写字楼、住宅、商住或门市、房改 回迁.

（四） 注明房屋什么时候到期，租赁期未结束，提前来登记，以便其他置业顾问一目了然知道租赁期什么时候结束怎么样介绍给客户。.

（如果是出售期间的租赁一定要与租用房解释清楚此房也在出卖，如果必要时房主可以提前一个月告之租用房使其避免不必要的麻烦）

面积应写为平方米，而大部分房主可能不清楚该房屋的建筑面积实际面积，这个时候置业顾问必须问清楚，这可避免介绍给客户时因面积不符而产生不愉快导致不成单.

（五）写清楚租赁价格与租赁期限，应详细写清装修情况，室内家电，房主对租

客或收租要求。

4、买卖不破坏租赁、承租人的优先购买权问题。

1）整理：将房源资料及时入在房友里面每次看房记得写房源跟进，便于查找和记忆。

2）要有工作计划：

每一次的出击要理清先后步骤，把带看单与员工公出登记表。

每天要理理自己的思路，对一天的工作进行总结，对明天的工作做到心中有数，凡事做到有条有理。

3）多记、多写、多看 多画 多备一份资料、

4）针对自己的性格，找工作方法，取长补短，同事间配合是最愉快的，做好自

己的工作，提高自己本身业务能力。

5）工作中要分清主次，找对重点。

6）成为客户的朋友，取得客户的信任与认同。

7）有准确的主见，抓住客户心理并能引导客户。

8）不要轻易下结论，凡事多考虑，无论对客户、对同事，出了问题首先要解决问题，再从自己身上找原因，不要把责任推给别人。

算税：要求每位新人知道怎么样给客户算税

一. 个税：旧房（存量房）核准登记价格—原值X20%（有不动产统一#5@p）房改或回迁 （房改或回迁评估价格—2980 X面积）X20%

二. 营业税：核准登记价格—原值X5.55% （未满5年）

三. 工本费 普通住宅80元（夫妻共有100元）非普通550元

四. 交易费6元/平米（住宅）核准登记价格X1%（非住宅类）

五. 契税：住宅：核准登记价格X1%（90平以下首次购房含90平）

核准登记价格X1.5%（90平以上144平以下）

非住宅类：市场评估价X4%（144平以上包含144平，门市，公寓） 帮助置业顾问过5大关

第一关：脸面关。不要害羞，不怕骂，不懂就问.有自信心，敢于挑战自己，喜欢与陌生人交流。

第二关：专业关。、置业顾问的一句话很重要，对客户有重要的影响力。要熟悉楼盘，掌握专业销售技巧。

第三关：压力关。承受自来公司外部、内部、及自身给予的压力。（可能会天天睡不着）有压力才有动力。

第四关：辛苦关。没有固定的工作时间，没有固定的工作地点。不要怕辛苦. 第五关：诱惑关。不要贪心，不做私单。

（六）如何找客人出来？

第一招：套话。把有利的东西控制在自己的手里。得到对方信任的时候就是“骗”对方的时候。掌握报价技巧。

第二招：快。在第一时间看带客户房，第一时间谈判

，第一时间成交。每分每秒都有变化。今天决定的事到了明天就可能会有变化。没有上、下班时间的差别。

第三招：狠。对顾客要一视同仁，不要对顾客感情用事。不能拖泥带水。 第四招：谈 。找到共同话题，不要直接问对方问题，而是需要旁敲侧击。

第五招：不气馁。把前面几项工作完成之后，还是没有成交。那么就重新来过，不要气馁，也更不要放弃。就当作是一种学习。

合同签订

我建议新人没有经验的情况下不允许签买卖合同。（原因每一个都不房主愿意把自己几十万的房子给你学习用）

建议新人多听 多看 多练习 ，等有了一定的基础经验在签合同。

1）站在公司立场上考虑问题.

2）认真听买卖双方的谈话（建议新人可先做简单的记录）税目责任清晰.

3）认真书写，切记不要字迹潦草。

4）房屋必须与产权证契证一致。

5）房屋地址必须按产权证上地址如实填写。（如地址有过更改必须注明）

6）买卖双方必须本人到场签定合同（如有带签需要出具公正委托书）

7）付款必须与成交价格一致必须写清定金 首付 尾款什么时候结清。

8）什么时候腾房一定写清。

9）合同签字必须本人签，不是本人出具委托书，电话写清。（最好是一个移动电话一个固定电话）

“推销之前先推销自己”

推销之前先推销自己！这是一句名言。

就是要客户喜欢你、信任你、接受你的专业水平。总而言之，就是让顾客对你有好感。如果客户不喜欢你，不信任你。你的水品在专业也成不了单.

最后希望新人在福昌找到适合自己的位子。与各位同仁一起务实 ！创新 ！共赢！

第二篇：新招置业顾问培训计划(表格)

新招置业顾问培训计划（表格）

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