新建养老院可行性报告

新建养老院可行性报告

项目名称：新建养老院可行性报告

申报单位：xxx

联系人：xxx

电话：xxx

传真：xxx

编写时间：xxx

主管部门：xxx

撰稿单位：郑州经略智成企业管理咨询有限公司

撰稿时间：20xx年9月2日

第一章、养老院项目概述

作为一个新兴行业，老龄产业所涉及的领域极为广泛，几乎涵盖了从养老服务业、老年卫生保健业到老年文化娱乐业、老年金融保险业等十余个门类，具有相当的想象力。特别地，按照国际通行的5%老年人进入机构养老的标准，20xx年我国有650万个床位空缺。此外，目前全国取得养老护理职业资格的仅有2万多人，按照国际上5∶1的护工需求量，缺口将近1000万人。这都将给企业投资提供良好的机遇。计算机技术的发展，让养老院管理软件横空出世，技术与人力的结合，让养老产业更加蓬勃发展。

第二章、养老方式存在问题分析

1.农村老人无养老保险和医疗保险。

我国社会保障体 系主要覆盖城镇就业者,而这只占全部人口的很小一部分。我国老年人口70%以上在农村,要解决我国养老问题,难度最大的当属农村老年人口养老问题。城镇养老和医疗保险快速发展,农村养老和医疗保险进展缓慢,农村集体经济的消失,现在农村的孤寡老人,无依无靠的老人,他们的生活 面临着非常艰难的境地。

2.养老金太少,社会保障制度不完善。

现在大多数60岁以上的老人都是20世纪50、60年代参加工作的老同志,绝大多数已经进入古稀之年了,但是退休金大部分都在400元到500元之间。社会养老院太少且收费过高,一般的退休工人根本住不起,而且我们的医疗保险存在严重不足,养老金水平太低,社会保障

制度不完善。

3.空巢引发的老年人身心问题。

空巢老人最容易感觉 孤独、寂寞。昔日工作繁忙,子女绕膝。而今子女离巢,自己退休后又无事可干、行动不便、身体不好、得不到以前所受的重视和尊敬,丧偶、丧友、生病等,老人当然会产生寂寞、孤独的心情。寂寞孤独最易导致心理变异,产生诸如情绪低落不稳、焦躁不安、孤僻、抑郁等心理问题,严重的甚至会产生老年精神障碍、老年痴呆症等疾病。心理健康日益成为老年人健康的重要部分。

4.养老院太少。

目前,中国现有的各类养老机构,大 部分条件简陋,缺少完备的服务设施,即便如此,各类老年社会福利机构养老床位也仅有12015万张,平均每千名老人占有床位仅有816张,与发达国家平均每千名老人占有养老床位数50至70张的水平相差甚远。 面对人口的老龄化及养老中存在的诸多问题,传统养老方式已不能适应老龄化社会的要求,我们必须采取有效的应对措施。

第三章、项目开发的必要性分析

一、解决老龄化社会问题的需要：

据世界卫生组织的资料称，一个国家的老年人口系数达到10%以上（60岁以上人口）或7%（65岁以上人口）时，标志着设个国家或地区进入老年型。目前，我国60岁以上，标志着这个国家或地区进入老年型。目前，我国60岁以上老年人口已达1.7亿多，占全世界人口的五分之一，占全国总人口的10%以上。到21世纪中叶将超过4亿，

占全国总人口的28%，即没4个人中就有一位老人；又预测我国65岁以上老年人数将从20xx年的0.94亿（占总人口的7.3%）增加到20xx年的3.34亿（占总人口的22.6%），我国已成为老龄化速度最快，老年人口最多的国家。有关资料显示，我国现有2360多万老年人“独守空巢”。随着人口老龄化的来临，老年人问题已经成为一个世界问题，同样是我国面临的一个严峻问题。郑州市也和全国一样老龄化程度为10%以上，所以在郑州航空港区建立的敬老院也是为了能够解决老龄化社会问题的需要。

二、构建和谐社会的需要：

党中央、国务院发出构建和谐社会的口号。郑州市委、市政府也提出建设“和谐社会”的要求。如果老龄化问题解决不好，和谐社会的目标就难以实现。尊老爱幼是我们中华民族的光荣传统，新建的航空港区敬老院，将成为郑州市的弱势老人，孤儿等提供了一个“老有所养、老有所学、老有所为、老有所乐”的好场所，不仅使老年人晚年生活丰富多彩、快乐幸福，也成为孤儿等困难弱势群体提供一个温暖幸福的大家庭，使其在这个充满爱和温暖的大家庭里健康成长。这必然对构建和谐社会起到积极地促进作用。

三、加快社会福利事业发展的需要：

郑州航空港区敬老院项目实施后，将彻底改变原有的敬老院设备陈旧、环境较差等这一状况，将扩大收养、收治规模，完善服务功能，亮化美化生活环境，切实解决郑州市港区弱势群体生活困难，充分发挥社会保障作用，更好的履行“上为党和政府分忧，下为人民群众解

愁”的服务宗旨。作为我区一所规模较大的综合性社会福利结构，将在社会保障体系中发挥较为重要的作用。

第四章、养老方式的发展方向

一、加强养老道德宣传，完善养老法律法规体系, 巩固家庭养老方式 尽管社会养老和社区养老模式在现代社会中具有独特的比较优势, 单纯的家庭养老将会在未来的岁月中慢慢淡出历史舞台, 但是在目前不发达的社会经济发展水平下,在社区养老刚刚起步的情况下，家庭养老在具有深厚历史传统底蕴的中国仍将会在当前和今后相当长的一段岁月中继续发挥着巨大的功能和作用。这就要求，一方面，国家要利用各种媒体宣传人口老龄化的趋势、特点以及面临的挑战，动员全社会参与到安老敬老养老的安老战略中；另一方面，19xx年颁布的《老年人权益保障法》中规定“享受子女及其他依法由赡养义务的经济上供养、生活上照料、精神上慰藉以及在患病时提供医疗费用和护理的权利”， 但是，在许多方面还没有具体的实施细则，尚须相应的法律、法规予以完善化、具体化及可操作化。

二、继续支持养老机构的建设和发展，充分发挥其支撑作用 失能半失能老人的大量存在，通过家庭或社区养老不能保证这些老人获得满意高效率的服务，而机构养老是实现优质养老的较有发展潜力的途径,它在满足养老的连续性、专业性、及时性方面,特别是对那些不能完全自理、完全不能自理的高龄老人、失能老人的照顾方面,发挥着不可替代的作用。机构养老在保证其服务规范化、标准化的前提下应该向以下两个方向发展：一方面，政府应该继续加大对公办养老机构的

投资，重点保证“三无”、“五保”及低收入的高龄、失能等养老困难老年人的服务需求；另一方面，部分经营性的养老机构遵循市场化原则，可以向高端发展，走优质高价的发展之路，满足部分老年人的高端需求。

三、采取多种措施促进实现社区居家养老模式的最终目标

家庭养老功能日益弱化、机构养老发展不足, 而社区居家养老融合了家庭养老和机构养老的优势，适合我国国情。从以上政策中也不难看出，随着社区在公共服务供给中扮演着越来越重要的角色,我国政府也认识到了养老服务供给应该在社区服务中占有重要地位, 因而我国开始大力鼓励发展社区居家养老服务。因此，社区居家养老模式代表着我国养老模式的发展方向。关于社区居家养老需要明确以下几点：

第一，明确政府在居家养老服务体系中的主体责任地位，整合社区资源, 使原本是闲置的资源或未充分利用的资源在社区居家养老服务中得到充分利用。

第二，目前，社区居家养老的服务对象主要面向家庭日间暂时无人或者无力照护的社区老年人。在城市，增加托老设施网点，增强社区养老服务能力，同时通过倡议、引导志愿活动及建立劳务储蓄制度等方式，动员各类人群参与社区养老服务。在农村，首先以乡镇敬老院为基础，建设日间照料和短期托养的养老床位，逐步向区域性养老服务中心转变。有条件的农村社区，可探索建设社区老年日间照料服务设施，向留守老年人及其他有需要的老年人提供日间照料、短期托养、

配餐等服务。

第三，引入市场机制, 走福利性与产业化相结合的道路，适当的市场化模式会促进提升社区养老服务的水平，拓宽服务的范围，提高服务的效率。

总之，新时期的养老方式应坚持以家庭养老为基础, 以社区居家养老为目标, 以机构养老为补充,建构多层次的养老模式。

第五章、养老院项目发展对策分析

一、完善家庭养老,社会各方共同参与。

建立养老院受 制于国家的财力社会的财力,用市中心的房子置换到郊区、房屋倒按揭也仅限于有房子的老人。因此,家庭养老在一段时间内仍然是主要形式。这就需要政府、社区、老人的子女共同参与,完善家庭养老的方式。实行政府扶持、老人或子女出资、社区具体负责制。给有老人的家庭配备紧急呼叫器,完善社区医疗服务、餐饮服务、家政服务。这样才能构建子女放心、老人安心、社区尽心的和谐社会。

总之,人口老龄化是严酷的现实,政府、社会和家庭必须在思想上给予足够重视,同心协力共同应对,因为这是构建和谐社会非常重要的一个方面。

二、在城市郊区建养老型房产。

自国家实行独生子女政策以来,产生相当一部分空巢老人,随着时间的推移,空巢老人会越来越多。对于那些居住在市中心的空巢老人,可以将市中心的房子卖掉换成郊区的房子,把大房子换成小房子,提

取差价,兑出现金养老,补充老人养老的资金来源,使老人过上更好的老年生活。养老型房产的建设要细致入微,大到周边环境,要注意养老的配套设置,医院、饭店、超市等,小到房间的门锁要简易,房间内配要有紧急呼叫铃等。这样的拥有完善的服务、配套的设计的养老型房产,会很受拥有住房的、有一定经济能力的、不愿住养老院的老人的欢迎。这种方式是老人自己的经济来源和社会的养老金相结合的更好的养老方式。

三、以房养老逐步推进“倒按揭”养老模式。

“倒按揭”又称“住房抵押反向贷款”,通俗讲就是以房养老。传统的住房按揭贷款,是买房者在支付首期房款后,余款以所购住房作抵押向银行贷款,买房者在一个较长时间内分期偿还给银行,贷款一次发放,分期偿还。“倒按揭”是指老年人在晚年没有正常收入的情况下,为了维持基本生活需要而将自己的房产抵押给银行或承办机构,由其向老年人放贷,到期以出售住房收入还贷。传统的住房按揭贷款是一次发放,分期偿还。“倒按揭”是分次发放,一次偿还。 “倒按揭”是非常先进的养老方式,对于拥有住房,仅有微薄的养老金收入的老年人大有裨益。虽然“倒按揭”这种养老方式既先进又实用,但在中国还应逐步推进。因为在中国还需要有观念更新和解决一些技术难题的过程。许多老年人还有一个面子问题,如果将房子抵押给银行换取生活费就无法给子女留点什么,怕影响两代人的感情,因此不愿放弃亲情来换取生活费用。对于银行来说还有技术方面的问题需要解决。“倒按揭”房产价值的评估标准,老人生命的预期、利率的确定等,这需要

银行培养一批类似保险师的专业人才。因为“倒按揭”和正向住房按揭不同之处就在于,正向住房按揭随着时间的推移其风险越来越小,而“倒按揭”时间越长,银行所承担的风险越大。但对于无子女或子女在国外的空巢老人,还有家庭经济状况好,子女收入高的老人还是有广阔的市场。既然有市场,就会有利润,银行应在抓紧培养专业人才,提高技术水平,在条件成熟时推 出。以房养老仅靠人们转变思想观念,银行扫除技术障碍还不够,还要国家立法作保证,还需要透明、公正的法治环境,国家要建立相应的法律、法规来为以房养老的实施保驾护航。

四、整合社会力量,建立完备设施的养老院。

要整合现有的养老服务资源,不断增强为老人服务的能力;要充分调动社会各界的力量,关心、支持和参与养老事业的发展;各级财政也要逐步加大对养老事业的投入,同时在全社会倡导对养老事业的捐助。根据不同地区,不同收入水平,建设不同标准的养老院,在高收入地区多建一些养老、医疗、娱乐一体化,服务周到、设施齐备的养老院。

五、开展多形式的老年活动,让夕阳更加多彩。目前,养老制度规定统一的退休年龄,但人的衰老速度是各不相同的,可以根据老人的健康状况和个人的意愿,在政府的扶持下开展各类活动。

(1)组织制作家庭手工业及手工制品。老年人缺少技术和再就业的机会,但无论是城市还是农村都可以就地取材,组织身体健康的老人制作家庭手工业及手工制品。这既不需要多少技术,经简单培训和指导就可从事,也不和他人争就业机会。

(2)建立老年义工制度。目前国内外都有义工制度,大都是在青壮年时提供义务服务,按其提供的小时数,在其需要帮助时,给予免费的服务。从我们目前执行的实际情况看,在职时做义工很难,大多受时间的限制。但对于退休之后身体还很健康的老人,实行义工制度,这可以取得一举多得的功效。一是参加社会公益服务。组织身强力壮的老年人到博物馆,文化馆,少年宫为参观人员服务,既可丰富老年人的生活,又可发挥他们的知识才华。二是在社会范围内组织老年人相互交流与服务。让身体健康的老年人照顾体弱多病的老年人,体弱多病的老人得到了照顾,身体健康的老人积攒了义工时间,服务双方的老人都排遣了寂寞。三是发挥其技术才能。对于那些拥有技术水平的退休工人、专业技术人员让他们做企业技术顾问、行业咨询顾问,让他们继续发挥光和热,在为社会作贡献的同时,丰富了老年生活。

(3)开展丰富的文体活动。针对老人的不同特长,社区要多组织书法赛、歌咏比赛、舞蹈比赛、集体旅游等活动,让老人走出家门排遣寂寞。

第六章、国内市场产品价格分析

第一节 价格特征分析

第二节 主要品牌产品价位分析

第三节 竞争对手的价格策略

第七章、国内养老院项目市场渠道分析

第一节 销售渠道形式

第二节 渠道市场结构

第三节 销售渠道要素对比(主要通过渠道形式、渠道战略、渠道结构、渠道成员、渠道控制力等指标进行监测与对比)

第四节 对竞争对手渠道的策略研究(例举重点企业的渠道策略进行剖析)

第五节 各区域市场主要代理商情况

第八章、国内主要生产企业盈利能力比较分析

第一节 行业利润总额分析

一、行业利润总额分析

二、不同规模企业的利润总额比较分析

三、不同所有制企业的利润总额比较分析

第二节 销售毛利率分析

第三节 销售利润率分析

第四节 总资产利润率分析

第五节 净资产利润率分析

第六节 产值利税率分析

第九章、国内养老院生产企业分析

一、 企业基本情况

二、 企业资产负债分析

三、 企业收入及利润分析

第十章、影响养老院市场发展因素

第一节 有利因素

第二节 不利因素

第十一章、养老院项目实施进度

一、养老院项目建设工期

二、养老院项目实施进度安排

三、养老院项目实施进度表（横线图） 第十二章 养老院项目劳动安全卫生与消防

一、危害因素和危害程度

1．有毒有害物品的危害

2．危险性作业的危害

二、安全措施方案

1．采用安全生产和无危害的工艺和设备

2．对危害部位和危险作业的保护措施

3．危险场所的防护措施

4．职业病防护和卫生保健措施

三、消防设施

1．火灾隐患分析

2．防火等级

3．消防设施

第十三章 养老院项目组织机构与人力资源配置

一、养老院项目组织机构

1．养老院项目法人组建方案

2．养老院项目管理机构组织方案和体系图

3．养老院项目机构适应性分析

二、养老院项目人力资源配置

1．生产作业班次

2．劳动定员数量及技能素质要求

3．职工工资福利

4．劳动生产率水平分析

5．员工来源及招聘方案

6．员工培训计划

第十四章 养老院市场发展前景预测

第一节 国际市场发展前景预测

第二节 我国养老院市场资源配置的前景

第三节 市场空间分析

第四节 市场中长期预测

一、经济增长与该产品需求预测

二、该产品总产量预测

第五节养老院市场发展趋势分析

一、产品发展趋势

二、价格变化趋势

三、渠道发展趋势

四、用户需求趋势

五、服务发展趋势

第十五章 养老院项目投资估算

一、养老院项目投资估算依据

二、养老院项目建设投资估算

1．养老院项目建筑工程费

2．养老院项目设备及工器具购置费

3．养老院项目安装工程费

4．养老院项目工程建设其他费用

5．养老院项目基本预备费

6．养老院项目涨价预备费

7．养老院项目建设期利息

三、养老院项目流动资金估算

四、养老院项目投资估算表

1．养老院项目投入总资金估算汇总表

2．养老院项目单项工程投资估算表

3．养老院项目分年投资计划表

4．养老院项目流动资金估算表 第十六章 养老院项目财务评价

一、养老院项目财务评价基础数据与参数选取

1．财务价格

2．计算期与生产负荷

3．财务基准收益率设定

4．其他计算参数

二、养老院项目销售收入估算（编制销售收入估算表）

三、养老院项目成本费用估算（编制总成本费用估算表和分项成本估算表）

四、养老院项目财务评价报表

1．养老院项目财务现金流量表

2．养老院项目损益和利润分配表

3．养老院项目资金来源与运用表

4．养老院项目借款偿还计划表

五、养老院项目财务评价指标

1．养老院项目盈利能力分析

（1）项目财务内部收益率

（2）资本金收益率

（3）投资各方收益率

（4）财务净现值

（5）投资回收期

（6）投资利润率

2．养老院项目偿债能力分析（借款偿还期或利息备付率和偿债备付率）

六、养老院项目不确定性分析

1．养老院项目敏感性分析（编制敏感性分析表，绘制敏感性分析图）

2．养老院项目盈亏平衡分析（绘制盈亏平衡分析图）

七、养老院项目财务评价结论

第十七章 养老院项目风险分析

一、养老院项目主要风险因素识别

二、养老院项目风险程度分析

三、养老院项目风险防范和降低风险对策 第十八章 养老院项目可行性研究结论与建议

一、养老院项目推荐方案的总体描述

二、养老院项目推荐方案的优缺点描述

1．优点

2．存在问题

3．主要争论与分歧意见

三、养老院项目主要对比方案

1．方案描述

2．未被采纳的理由

四、结论与建议