住宅商业步行街招商策划书（建议书）

本人自河南郑州4月29日30日举办的住宅商业步行街招商及策划交流座谈会的感悟和目前的步行街招商遇到的问题写了以下策划或叫（建议）：

一、本项目招商的目的

根据项目的市场定位及营销要求，项目的招商主要是针对项目商业营业房使用展开，主要是要达到以下目的：

1、通过主动导向式招商完成项目格调文化休闲的主题定位；

2、通过招商的品牌导入策略提升项目的投资价值；

3、通过招商形成项目的商流，最终增强投资者的投资信心；

4、通过招商的实施逐步建立和完善项目的经营运作体系；

5、通过招商推动项目的销售。

二、本项目招商的目标

针对项目规划设计和营销、经营的要求，本项目在招商过程中分为两个阶段展开。

（一）、销售期中的招商目标

在本项目的销售期中招商最主要的目的在于促进项目的销售，为项目经营期主题化风格的形成打下基础，主要目标有：

1、在销售前引入2~3家连锁品牌休闲主力店，主要集中在大型自助烤肉，超市、中餐、招有特色品牌休闲主力店几种形式上；

2、引入3---6家左右威县本地有一定影响力的中型餐饮和快餐店及一些中型的百货店的形式入驻；

3、以上主力店和次主力店入住就实现40%面积营业用房的出租就可带动招商的进程。

三、本项目招商原则制定的基础

本项目的招商原则的确定主要是考虑到以下条件的要求：

1、项目自身市场定位及经营定位的要求；

2、项目销售推广的策略及可能的市场态势；

3、项目自身品牌建设的要求；

4、威县餐饮休闲行业及小型服装、百货的现状要求；

5、威县餐饮休闲娱乐消费群的消费习性及消费趋势；

6、未来商源可能的商业要求。

针对这些要求和实际情况，在此提出了本项目招商的具体原则，以此作为展开销售策略的参照标准。

关于商源的选择原则

由于本项目的商源是形成本项目经营特色，保障项目投资者投资回报的最直接因素，故此在商源的选择上要考虑到项目定位的要求和对项目销售的促进，对投资者投资信心的支持，为了达到以上目的，在此提出以下选择原则：

1、商源的选择要注重品牌化和主题化，品牌要以连锁品牌和地区知名品牌为主；主题要以格调化，异域风情的文化店为主；

2、商源的选择要以文化氛围较浓的餐饮、购物为主而休闲娱乐吧和其它服务性

质的项目商家为辅；

3、在商家的选择上要以本地有一定知名度的商家为主，但也要引入威县尚没有的外地品牌商家。

四、项目招商策略原则

本项目由于自身销售要求的一些特殊性，以及项目自身定位的具体要求，使得项目在招商过程中要遵循一些自身所必要的原则。

1、品牌导入和品牌带动的原则

在项目招商过程中一定要引入在行业内具有一定影响力，能够提升本项目经营档次的品牌经营者，提升项目的投资价值和经营价值。在此基础上利用品牌经营商的影响力来进行进一步的招商，这样可以增强招商的有效性，扩大招商的影响力，对于项目的销售以及招商的持续开展都有极大的促进作用。

2、招商与销售互动的原则

在招商的过程中要与销售紧密配合，招商在销售各阶段利用不同的招商方向和力度来配合销售；同时又要利用销售的势头来促进招商的持续进行。利用这种互动的关系来实现招商与销售的全面推进。

3、招商的进度要适中

在整个招商过程中招商介入的时机要得当，整个招商的进程要适中。招商的筹备和意向性商家的接洽应该在销售正式开始前就逐步展开，但主要限于品牌主力店或旗舰店的引入，在项目销售前期招商主要以人员外出与较有影响力的代表性商家接洽，在招商进度上较缓，在项目旺销期及持续期则主要依靠现场的自发性的招商为主，由客户自行上门咨询；在进入尾盘期时，则展开大规模的招商宣传，加快招商的进度。

这样控制进度的目的在于利用招商与销售互动的关系有效地推动招商的进行，同时也可以使招商资金的使用更为有效。

4、招商中要采用普遍撒网，重点突破的原则

在招商过程中由于项目实际的商业不是成熟的商业物业要求也达不到，故此对大多数商家而言均存在着一定的风险，因此谈判成功的几率相对较小，根据这一实际情况，本项目在招商期中应当通过直邮、广告宣传等形式广泛地宣传项目的招商信息，而在实际人员招商中则应从各类商源中选取有代表性、可能性较强的商家进行重点谈判和突破。

5、招商应采用“先易后难”的原则

正是因为项目的商业存在着以上的特征，故此为了保障招商的顺利进行，也为了使招商对销售有促进作用，在招商前期应选择要求不高，但具有一定代表性的商家迅速地突破，然后利用他们来进行宣传，一方面加强投资者的投资信心，另一方面对招商起到一定的促进作用。

6、在招商过程中要采用政策不均衡的原则

为了吸引有一定实力的商家入驻，在项目的优惠政策上应有一定的偏向性，应对有较强品牌的商家提供更多、更广泛的优惠，而对一般的商家则提供较少的优惠，这样一方面可以使品牌的商家感觉到享受到了更多的优惠，从而更有吸引力；另一方面也可以降低由于优惠过多而减少项目自身的利润值。同时政策不均衡的原则也可以很好地被销售宣传用来作为有效地促销策略之一。

以上在招商过程中各个环节应遵循的原则在实际运作过程中应根据实际的情况进行调整和完善，其根本目的在于保证招商工作的顺利开展，招商策略的有效实施，

最终达到预期的招商目的。

本项目的主要招商策略

二、项目招商策略实施的步骤

本项目的招商策略为实施要充分准备，稳步实施，计划周密，具体来说招商策略的实施可分以下步骤进行。

1、明确项目的形象风格定位，在此基础上做好项目的商业分布规划和经营规划；

3、在此同时对现场进行精心地包装，并在销售现场营造出热列的气氛，

4、整理出第一批招商的商源名单，主要是连锁品牌休闲餐饮店，做出详细的招商工作计划；

5、在正式销售开始前先由专门的招商部门按照招商工作计划的要求与这些商家进行接触洽谈，争取2~3家品牌店的进入，

8、在招商完成后启动项目的经营规划体系和物业服务体系，一方面给予商家必要的宣传支持和优惠配套支持，以带动其经营的开展；另一方面通过各类主题公关活动来提升项目在成都消费者中的认知度和美誉度，最终建立起项目自身强力的品牌。

五、项目招商策略实施中的相关具体措施

（一）、项目的经营规划原则

项目的经营规划主要是根据要引入的商家类型而决定的，我们建议根据项目的总体市场定位，主要是引入具有异域风格和有定文化背景的主题性休闲消费商家。根据项目的要求主要有四大类：

1、主力店

2、异域品牌餐饮

3、时尚购物物店

4、特色配套服务店

在将这些店进行经营规划时要将一些具有品牌，需要较大人流量的店放在项目一层较显著的位置，利用他们来提升项目的总体品质，同时也易于利用这一点与他们进行谈判。

对于通过宣传来吸引客户消费的风情的餐吧则可以安排在小区的主入口和离主入口较近的。

对于需要较多人流量支撑而又需显著位置的时尚风情购物区则放到离商业街主入口较近的区域。

而一些配套服务店则根据其经营的要求放在一些口岸较差的地方，主要作为项目的服务性配套，为项目未来的业主和经营商家服务。

（二）、项目招商优惠措施

针对项目欲引入的商家提出以下一些优惠措施：

1、租金优惠

1）、对于具有品牌的连锁商家实行免租金一年租金的优惠；

2）、对于威县的知名口牌商家实行免六个月租金的优惠；

对上租金的优惠可以加上与项目签定承租协议的时间和顺序限制这一条件。

3）、对于先入驻的其他前二十名商家实行六个月租金的优惠；

4）、对于先入驻的其他前四十名商家实行三个月租金的优惠。

5）、关于对商家经营配套的优惠

1）、对于部分非常有影响的国际性品牌商家可以从招商费用中拨出专门的款项作为商家的部分装饰款；

2）、针对提升入驻一定数量的商家采取免除一定时期内的物业管理费。

六、项目招商宣传资料的设计及制作

项目主要设计和制作的宣传资料有：

1、项目招商宣传DM单；

3、项目招商相关VI应用系统，如手提袋、工作牌、公文纸等；

4、项目招商经营财务分析书样本；

5、项目经营规划书。

七、确定项目目标商源并进行安排

在项目招商正式开始前要选定好在销售期前进行谈判的商家的名单，并以此进行认真的分析和筛选，以便最终确定谈判的顺序和谈判的策略。

八、辅助招商单位的确定

由于本项目可能涉及异地招商工作的开展，故此项目招商在必要的条件下还应与招商所在地的房地产咨询顾问公司或物业经营公司进行密切的合作，由他们辅助展开异地的招商工作，故此在正式招商名单确认后还应确认本项目的辅助招商单位。

本项目招商的初步工作计划

本阶段的工作应是在筛选后有重点的进行，不能广泛地展开，采用宁精勿滥的原则。目标为引入2~3家较大型的有影响力的品牌商家签定经营意向性协议。

本阶段的工作主要是以被动式接待为主，通过销售宣传和促销带来的客户进行持续的招商工作，目标为积累20~30家有意向的中、小型的有特色的经营商家，通过洽谈能够确定5~10家签定经营意向性协议。

4、销售尾盘期招商的展开

这一阶段的招商主要是在项目进入经营期之前完成项目95%以上商铺的招商工作，同时签定承租及经营合同。

第八部分

项目招商成本估算

本项目的招商成本约为279万元，为项目商铺按全部出租半年的租金总额。项目的招商费用主要是从商铺包租三年返还租金中节余部分支出，由于该部分租金已计入商铺销售房价，故此不用再由开发公司或经营管理公司从开发费用中另行支出，也不用计入开发固定成本。

九、本项目目前已展开的工作状况

针对我们所提出的项目市场及主题风格定位，我们已同以下商家及相当单位进行了初步接触和洽谈。

1、相关行业协会

2、中国连锁经营协会；

3、相关商家

就以上商家和单位就本项目未来的市场定位，风格定位及相关意向性招商条件进行了初步洽谈，主要征求了他们对招商和经营所存在的具体要求，从而发现了项目在现有条件下存在的一些问题。

十、本项目就招商的经营商家要求而言尚不明确的情况和存在的问题

（一）、项目配套存在的问题

1、由于项目未来的商家多存在层高的要求，故此商铺对好多商家达不到要人家所需层高问题；

2、由于商家多属于消费者较多的消费场所，加之烹饪要求，应很好地考虑通风和消防设施；

3、在整个建筑及项目临街园区内应考虑足够的广告位；

4、现有自行车停放和汽车停放远远不能满足经营的要求；

5、项目用电线路在未来承受的负荷较大，线路的设置应考虑到商家使用的要求，不但要有照明电，而且要有工作电；

6、项目应配置有一定发电量的发电设备，以保障停电时商家的经营正常进行。

（二）、项目布局应注意的问题

1、由于现有的单位标准铺面的分隔较小，完全不能适应较大型经营商家的要求，故此应该在设计中加强空间的可变性，墙体尽量设计为可变更的柔性墙体。

2、各商铺标准门洞的设置要尽量宽大，以使客户能根据自身要求将门洞变为宽

幅的落地窗。

（三）、招商应具备的条件的要求

通过对各经营商家的接触，我们认为要有效的开展招商不能匆忙行事，必须进行充分准备，具有完善的招商资料，有全面的招商应对策略后才能启动项目招商工作。

在自身氛围营造上一方面要强调未来的商业氛围，取得相关证明资料，另一方面一定要营造现场的人气，以便商家进行考察时树立经营信心。

十一、对于项目招商条件完善的相关建议

1、一定要解决现场停车的问题，建议与步行街进行多次洽谈，开辟出本项目的附属停车空间；

2、一定要的水、电、气、消防等相关配套上有针对性地进行配置，以满足项目的经营要求；

3、要详细做好项目的经营管理规划和经营运作规划，以保障经营者的长期经营；

4、在商铺的适当位置也应考虑一些排污管道甚至预留卫生间区域；

5、项目经营区域分布规划可以较为灵活地根据大客户的实际要求进行灵活的划分；

6、在招商中应重点针对具有连锁性质或特许经营性质的商家展开重点突破。 相信通过以上工作，能够建立起本项目系统的招商体系，展开有效的招商运作。

第二篇：金荷名都商业步行街招商策划书1

金荷名都商业步行街

招商策划报告

深圳巨基金荷名都项目组 20xx年11月10日

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第一部分、招商定位

一、项目总定位

统一宣传口径

1、宣传核心：安龙商业中心、安龙商业第一街；

2、顺应安龙城市新一轮开发趋势，应运而生。泓太地产鼎力巨献，政府首推，州重点招商引资项目；

3、抢占安龙城市的核心区位，与金荷广场共同构筑安龙城市新商业配套中心及标志性建筑群落，打破安龙传统商业模式，引领安龙城市商业全面升级。

二、招商策略

人员、媒体、大型主题活动立体化"整合宣传推广策略"

在市场宣传推广方面，实行"整合推广策略"，为招商工作提供有力支持。采取“以商招商”的策略，以一对一的招商服务，面向安龙较有知名度的品牌商家和代表商家为主要方式，同时，辅以招商推荐会的形式，带动其他经营散户的进驻。

重点招商配合：一为项目形象展示，二为招商活动。

关键性招商活动如下：

1、项目推介会

2、本地各商会组织投资考察活动、大型主力店与品牌商家签约进驻等事件宣传炒作。

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第二部分、招商对象

招商对象即招商主题，是招商工作必须直面的目标群体。根据知名度和实力分为大商家和小商家两部分。但是根据项目定位的特点，主要集中在服装业态、家居用品业态、休闲服务业态来进行考虑。

一、按品类划分

1、女装类：

2、男装类

3、童装

4、运动装

5、皮具、箱包、鞋帽类

6、家居装饰（以安龙为主的家居饰品，床上用品等，招商不足可在兴义等地招商）

7、特色休闲服务：德克士、名典咖啡、扬州足浴等

二、按区域优先顺序划分

根据地理位置不同，按就近选择的原则进行甄选。首选为安龙，其次是兴义、兴仁区域内的国内知名品牌商家；

第三部分、招商方式

结合招商工作积累的经验，在大型主力商家与小型商家的招商方式上须区别对待。

一、招商优先顺序安排

1、依赖本项目人气较旺和区域内大型商家缺乏的实际情况，我们将引 3

入主力快餐业商家列为首要目标，力争将德克士﹑麦肯基与商业街合二为一，一次性达成招商目的；在不能同时达成目标的条件下，先主力店与家居饰品专区的顺序较为理想。

2、在先期精品名品商家顺利招商成功的条件下，其次将主题商家列为重点，类别上首选德克士﹑麦肯基、名典咖啡、家居饰品专区﹑休闲保健服务，其次考虑其它综合类。

在顺利实现大型主力商家进驻的条件下，积极谋求大型商家的早日开业，为后继的小商家创造招商条件。

3、就小商家招商区域布局进行合理的业态组合，先期就小商家的品牌实力进行综合评估，按照品牌的优劣确定招商条件的优惠程度。

二、大型商家的招商方式

1、以安龙为主，首先圈定现有的品牌商家，大型商家，利用现有资源，进行直接联系，可直接拜访等方式进行信息传播，然后跟踪谈判，直至达成招商目的；

2、通过广告发布，并派出专业招商人员负责收集信息，反馈后，跟踪、谈判并达成招商目的。

三、小商家的招商方式

1、就安龙本区域小商家，通过广告信息传播，招商员直接拜访、地毯式扫荡等方式达成招商目的；

2、利用社会有一定资源关系的人，通过与其合作，借助他人的资源达成招商目的；（招商代理）

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3、就区域外城市，尤其是兴义，可通过与本地商会、协会合作，选择相关业态经营者，搞“招商新闻发布会”达成短期内收集大量商家信息的目的，而后通过跟踪达成招商目的；

4、制定商家间连锁招商优惠政策，以先期进驻的商家为核心，介绍其它相关商家达成招商目的。具体优惠办法可设定为租金优惠，管理费优惠或直接的现金优惠，实际情况在小商家招商阶段根据招商的综合条件另行制定。

第四部分、招商工作的运作

一、招商队伍的组建

专门成立招商部。招商部在招商经理的领导下开展工作。

招商主管（1人）：执行招商方案、负责各业态或各区域，带领本团队完成招商工作，协助招商经理与重要商家的洽谈。

招商代表（6人）：由招商主管安排具体招商工作的接待与跟进，各业态招商进行初步的接待与洽谈。

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招商部组织架构图

二、招商规章制度（略） 三、招商办公地点

因整个招商需和销售配合，建议在步行街设招商部，作为签约和客户咨询场所。

第五部分、招商政策建议方案

1、招商范围：1/2/4/5号栋，共103间商铺 2、租赁期限：3年 3、租赁优惠：

小商家(散户）：租期3年，免租3个月（由交付之日起计）

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大商家（知名品牌商家）：租期3年，免租6个月（由交付之日起计） 4、租赁保证金：第1年年租金的20%

5、租金建议：先期与部分商家代表摸底后再决定。

6、协助#b@2：提供工商、税务、卫生、公安、环保等一条龙#b@2服务。 7、提供税务政策支持，具体政策与政府相关部门协商后确定。

第六部分、招商计划执行时间表

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第七部分、招商推广

一、商业街形象包装

建议特设体验区：

体验区最大的创新是设立样板铺，可参照商铺实际产权大小设置，样板铺将引进某个品牌入场经营。样板铺的设立将给到现场参观和洽谈的客户带来全新的感觉，也增添了项目的时尚气质。

施工现场的形象包装

在工地现场的商业裙楼、主体建筑进行包装，通过发光字体（图案），在未销售之前做好形象包装，把一些品牌文字和图案形象化地设计在商铺上。让客户感受到未来商业氛围，提高项目品质，将带动客户良好印象和体现项目的档次。

金荷广场的包装利用

充分利用广场的用途，对广大市民开放，积极组织多样化的文化、娱乐活动，炒作金荷广场，聚集人气，实现金荷广场在市民心中的价值，为商业营销打下坚定基础。

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商业街门头形象

商业街广告位形象

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（商业街道旗广告）

第八部分、相关合同文书

金荷步行街商铺认租意向书

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二00九年 月 日

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