XX家庭旅馆项目计划书
1、项目及市场背景???????????????????????
1.1什么是家庭旅馆；
1.2家庭旅馆的起源与发展；
1.3xx家庭旅馆项目概述；
2、投资效益与财务分析???????????????????????
2.1资金投入与用途；
2.2启动市场效益分析；
3、操作方案????????????????????????????
3.1选址；
3.2如何宣传推广策划；
3.3租房；
3.4装修及配套设施；
3.5客户服务流程指南；
3.6多方合作；
3.7滚动式经营模式
4、市场分析及风险对策???????????????????????
4.1市场可行性分析；
4.2客源竞争分析；
4.3成本竞争优势分析；
4.4经营灵活、人性化优势；
4.5风险及对策；
5、未来发展预期???????????????????????????
第一部分：项目及市场背景
1.1、什么是家庭旅馆
水、电、气齐备，家具卧具厨具一应俱全，超越星级酒店套房的私密空间和舒适度，远低于星级酒店的入住价格，这些都成为家庭旅馆吸引客源的有力“武器”。一种新的住宿模式——家庭旅馆在悄然兴起。家庭旅馆是一种新兴的出差，旅游，探亲短期居住方式，受到白领、居家旅游探亲、背包旅游族、学生的喜爱。由于其突出“家”的味道，便宜的价格越来越被人们接受，并且形成长期顾客群。家庭旅馆在受到外地游客青睐的同时，也成为创业者投资的新热点。 目前，广义的家庭旅馆包括短期出租能提供居家式服务的自助公寓、商务公寓以及农家乐等， 不过占据家庭旅馆主体的还是城市居民住房的短期出租。 据国内一家房屋租赁公司负责人介绍，家庭旅馆现已逐渐得到游客、白领商务人士、家庭外出、 情侣旅游者的认可，尤其是受到白领和旅游爱好者的青睐。目前，家庭旅馆主要有两种：一种是拥有私人产权的单套酒店式公寓，另一种是繁华商业区或交通枢纽地带的二手私产房。这些房屋地处繁华地带，交通便利，厨卫俱全，配有电视、洗衣机、热水器、冰箱、电脑等，配套设施比部分星级宾馆还齐全，但租金却远低于宾馆酒店。在这里，游客可以自己买菜、做饭，就像住在家里一样，因而受到外地游客、出差人士、特别是全家出游者的欢迎。这些租住家庭旅馆的游客层次较高，对房屋损害较小，收入也很可观。 而在经营上，由于成本低（服务成本低、行政成本低），资源丰富，成为新的投资创业方式，其主要特点是投入小，风险低，效益长期。
1.2、家庭旅馆的起源与发展
家庭旅馆起源于英国。二战后，许多美国士兵等待回国，但许多人要等待好几个星期才轮到机会，因此士兵们就利用这个机会去看看他们曾经战斗过的地方。由于当时旅馆房源紧缺，出现严重的供不应求的现象，当地妇女便向年轻的士兵开放自己的家。这种行为立即得到了当地政府的支持，于是家庭旅馆就这样应运而生了。家庭旅馆在欧、美发展迅速。今天的英国，约40％的旅客都在家庭旅馆住宿。欧洲的其他国家如意大利、德国等国的家庭旅馆也发展很快。在美国，由于乡村与城市两种互异文化的吸引，家庭旅馆分为乡村家庭旅馆和城市家
庭旅馆。20世纪60年代末，两种形式的家庭旅馆在美国都很盛行，尤其是80年代后，得到了迅速的发展。据有关资料统计， 19xx年美国有5000万旅游者选择了家庭旅馆，是19xx年的两倍。今天，美国家庭旅馆代表了一个50亿美元的产业。
●我国家庭旅馆产生的必然性
（一）“假日旅游”呼唤家庭旅馆 家庭旅馆的起源告诉我们：家庭旅馆是旅馆业在特殊的时期供不应求的产物。随着我国假日旅游的发展，大量游客集中在国家的法定假日出游，旅游基础设施与管理上的薄弱环节越来越突出。以张家界20xx年“五一”的假日旅游为例，张家界平均每天接待的游客量为6万人次，而全市所有大小宾馆酒店的接待能力仅为5万个床位，近万名游客只好住在市区或武陵源的居民家中，有的则住在离景区较远的常德、石门等地，有的因找不到住处只好在车上过夜。因此，解决游客“假日旅游”住宿难的课题迫在眉睫，家庭旅馆呼之欲出。家庭旅馆采取淡季居家、旺季接客的灵活经营方式，可以弥补旅游旺季各大宾馆酒店床位的不足，较好的实现了节假日期间游客量合理分流。
（二）国内游客需要家庭旅馆 随着我国人民生活水平的不断提高，人民生活方式的转变，旅游成了人民的需要。如20xx年“五一”期间，全国有4600万人出游，北京外出旅游150－170万人次，外地来京旅游250—270万人次，国内旅游市场全面启动。但是国内游客的消费主要集中在中低档饭店，且以家庭旅游者为主体。据中国旅游报报道，20xx年“五一”期间，各地中低档酒店的出租率是100％，热点景区的饭店均告爆满，而四五星级的高档饭店则无明显提升。目前，价格是决定国内游客选择饭店的关键因素。如福建省泰宁县农民自筹资金兴建了近50家家庭旅馆，有1300多个床位，其收费标准仅是星级饭店的20－30％，深受广大国内游客的欢迎。
家庭旅馆满足商务人士、家庭探亲、情侣旅游蜜月的需求。 许多长期出差商务人士，一方面经常到几个地方短期出差，一方面还要受出差费用限制，家庭旅馆深得这些商务人士的需求和信赖，既节省费用，同时还会休息的好，有一个家的感觉。 家庭探亲和情侣旅游蜜月这些人更喜欢家庭旅馆，省费用、家味浓，还可以自己做饭洗衣，温馨方便。家庭旅馆必将成为这部份人的首选。
●家庭旅馆的特点：
1、省钱——富而不奢侈境界，费用比同档次品质星级酒店套房价格低50％以上。
入住家庭旅馆是节约差旅费用的好办法。何乐而不为呢？
2、舒适——公寓内家电家具齐全，被褥一客一换，您放下背包即可入住休息，就像回到自己家里一样，尽享家的温馨与方便。
3、自在——您可以按自己的习惯和喜好洗衣做饭，完全私密的独立空间，不受外界干扰，尽情享受专属自己的温馨与舒适，也可以足不出户享受完善的小区及周围环境服务设施给你带来的便利。
4、灵活——因为租期完全灵活，客人可随意安排和调整自己的行程，而不必担心诸如“房租没到期”、“自己添置的家居用品需处理”等棘手的问题。
5、放心——旅馆位置都是物业管理最好的小区或商住两用楼，自备停车场，24小时保安守护，安全保障，无后顾之忧。
6、贴心 ——为您提供多种更人性化、朋友化的贴心服务，车票、机票预订、旅游向导等。
●家庭旅馆是满足旅游者探求异地文化的需要
大多数旅游者出游的主要目的是探求异地文化，了解异地民族风情，满足自身的求知欲望。家庭旅馆是以当地家庭为依托，以当地居民为经营管理者，以当地的特色为支撑点。旅游者入住家庭旅馆可以全面感受当地民风民俗，可以全面领略一番异地风情，原汁原味地收获一种文化的体验与感受。比如现在流行的“农家乐”家庭旅馆服务。
●家庭旅馆是旅游宾馆服务业可持续发展的需要
旅游业可持续发展是以保护资源、尊重资源的原貌为前提的，既满足当代人旅游的需求，又不对后代人旅游的需求造成危害。家庭旅馆可以缓解旅游地的社会承载力和环境承载力，降低各种现代文明对旅游地的污染。在各景区尤其是自然风景区建立家庭旅馆，对旅游业的可持续发展有着重要的意义。
●家庭旅馆是促进区域经济发展的需要
目前，在部分风景名胜区，农民问题是制约旅游业高速、高质发展的瓶颈。家庭旅馆可以说是低投入高产出，为农村脱贫致富提供了一条捷径。在区域内大力发展家庭旅馆，不仅可以促进区域经济的发展，而且可以节省国家的投资，避
免重复建设，解决供需矛盾。这几年，农家乐的兴起就有效说明了这个问题。
1.3、XX家庭旅馆项目概述:
XX家庭旅馆旨在通过internet做为信息平台优势，整合社会资源优势，将优质化、品牌化服务理念不断的推向市场、让更多的人们能享受到二十一世纪网络时代更自在、更温馨、更优质、更人性化的家庭旅馆服务。从客户网上订单----接送----选房----入住----设计出行路线----旅途向导一条龙服务，培养一批专业服务团队，为客户提供一切旅途便捷服务，让客户真正体会到旅途的轻松与快乐！在身心愉悦中体验当地风土人情、地域文化等。
第二部分：投资效益与财务分析
2.1、资金投入及用途
整个资金投入分成三大部分
第一部分：房租费用
以起步租20套房为例，以两室两厅（毛坯）90平米为标准计算，每套房年租金18000元，费用合计20×18000=36万元
第二部分：装修改造费
20套房 20×90×1000（简装加基本电器）=180万元
第三部分：宣传服务费（预计每年5万）
一对接网站：两种形式 1、分成式，每单给与网站10元抽成
2、固定缴费，网站洽谈每月的宣传及服务费用、
3、以上两种结合
二、固定宣传费用：日常的推广及活动
第四部分：办公及人员工资
主要为客服，巡查，及财务人员，办公室租赁等费用
每月约为3万元，全年36万
2．2、启动市场效益分析
XX家庭旅馆的收益计算： 以20套房计算（均价为淡旺季的平均价） 每月按70%的入住率
20套×70%×400元×30天
每月毛收入为：168000元
按装修每两年更换一次算
两年收益为168000元×24月-180万（装修）-36万×2（房租）-36万×2（人工工资）-10万（广告宣传）=692000元
每年净收入为692000÷2=346000（元），年投资回报率20.7% ，
如果装修我们按3年分摊，年利润为646000万，投资回报 47.2%
第三部分：操作方案
3.1、选址
1、考察当地酒店是否饱和，（供大于求／供不应求）；
2、以下房源优先（景区附近／小区环境优／周边配套齐全／交通便利）；
3、小区闲置房源较多且相对集中；
4、毛坯／精装（根据实际情况定夺）
3.2、如何宣传推广策划
1、网站建设
目前相关知名网站如途家网／去哪儿网／携程网／艺龙网／途牛网等，可借助其知名度加盟后做网络宣传
2、前期可通过多渠道做广告宣传，建立完整并切实可行的承诺机制（例如被褥一家一换，如不满意可换房及退房等详细说明，提高客户满意度及信赖感；
3、后期可凭良好的口碑，网上评论取胜
4、做大做强后可招纳加盟店，统一管理，统一宣传，既增加了收益，又对该领域进行了资源整合和规范；（据调查西安目前此领域无知名加盟商）
3．3、租房
1、户型
建议前期以80-90㎡为主，后期随公司规模不断扩大及数据统计不断完善渐做调整
2、租赁年限（如长期租用，是否可协商给予一定账期）
3、如考虑装修，可与房东协商且可适当协商减免房租充抵装修费用
3.4、装修及配套设施
1、统一装修风格／可设特色套房（例如：浪漫满屋，将军府，民俗间）；
2、房间装修有体现公司Logo及企业文化字样，亦可巧妙加入本土元素，增加附加值；
3、客厅安装摄像头
4、配套设施（例：家用电器／洗漱用品／网络／厨房用具）
3.5、客户服务流程指南
3.6、多方合作
与车行，旅游行业建立友好合作，逐渐建立自己的专业团队
3.7、滚动式经营模式
可采用滚动模式经营，例如前期先做5-10套做试点，逐步壮大
第四部分：市场分析及风险对策
4.1、市场可行性分析
我们在前面对家庭旅馆做了有效的前景分析，家庭旅馆是对传统旅馆业的补充，在很多地区是一个新兴服务行业，个别地区是空白行业，有些很有旅游特色、经济发达的中小城市里，竟然没有一家有规模、品牌的家庭旅馆（各分店可先对本地市场做调查了解后再仔细分析）。更说明这个行业发展空间大。家庭旅馆发展不成熟，又说明这个行业市场机会性强，是个人创业的一种理想选择方式。
4.2、客源竞争分析
家庭旅馆会对传统宾馆服务行业不会形成大的竞争，是对这个行业个性化要求客人提供需求服务，家庭旅馆适合异地短期居住、商务出差、自助旅游、探亲访友、同城小聚的人士及有大量出差、外派事务的企业人士。硬件配置上更有优势，一般能够达到三星级以上酒店客房为标准，包括卫生间、客厅、卧房。（额外多厨房、洗衣机和冰箱等）在服务上更人性化，更自由化。
4.3、成本竞争优势分析
家庭宾馆的一个优势就是成本低，经营家庭宾馆的业主多为自己亲力经营，或家人经营，因此在服务和备品管理上都能尽心尽责，在人力成本上也省去很多。规模大时，可雇用钟点工或者包工的形式，这样都会大大降低服务成本，大宾馆
无论多少客人，其固定成本基本是一定的，相对传统宾馆我们更具有成本优势。另外一点就是我们有效规避了很高的行政费用。这点也大大降低我们的经营成本。
4．4、经营灵活、人性化优势
家庭宾馆要比传统宾馆经营起来灵活，在数量上可根据市场情况有效调节，淡季可采取长租的办法经营，大大降低了风险和综合控制了成本。在价格上，可根据客人入住时间和淡旺季灵活调整。在这点上，传统宾馆要死板的多。就这点，我们也会有很强的竞争优势，同时更人性化。家庭旅馆业主和客人容易相处，彼此之间人情味更浓，长期客人甚至成为朋友。
4.5、风险及对策
任何生意都有风险，风险并不可怕，可怕的是不会预防风险，应对风险。如何有效控制风险、把握风险才是创业投资者多考虑的问题。我们这个项目是低投入、低风险、大效益、长效益的创业项目。每个城市的特点不一样，我们这个项目采取应对风险也不一样。像旅游城市，每年四月一到十一期间生意爆满，几乎不用做太大的宣传，生意就很不错，房间入住率高，价格高，这是旅游城市赚钱的黄金档。但是到了冬季，旅游客很少，这时如何应对呢？很好的经营办法就是把房子在淡季优惠价短租出去（一个月到六个月不等）。这样的处理方式，尽管降低些收入，但是保证了我们稳定的收入来源。例如把所有房子出租一半。另一半留作针对商务客正常经营，也可根据季节不同适当调整房价的策略应对。长和导游、旅行社建立起业务推荐关系也是非常好的揽客办法。
第五部分：未来发展预期
建立统一家庭旅馆品牌联盟，能有效降低风险。（据市场调研，目前该领域西安尚无一家大规模品牌加盟商），统一品牌能够做到：
1、由于个人实力有限，旅馆覆盖区域范围有限，对客户住宿区域限制较高， 统一品牌后客户选址随意性更强，选择空间更大，各分店可同时分享客户资源，业务范围会越来越广；
2、顾客认同感、信任感增强，更容易留住长期客人，还可增加一笔不菲的加盟费；
3、统一品牌更容易推广宣传，策划，是该领域资源整合的必然发展趋势，统一品牌将产生最好的宣传效果、服务效果、经济效果。