房地产项目开发流程

一、 办理选址征求意见函

报建部门：发改委；取得文件：选址征求意见函的复函 预计时间：1个工作日；不收费

需提交资料：

（1）建设单位的报批函

（2）项目可行性报告

（3）房地产开发企业资质证明

二、 办理建设项目选址规划意见书

报建部门：规划局用地科；取得文件：项目选址规划意见书；预计时间：3个工作日

需提交资料：

（1） 建设项目选址申请1份

（2） 项目选址征求意见函

（3） 建设项目选址意见书申报表1份

（4） 建设项目位置示意图2份，比例尺1:20000

（5） 用地现状图2份，蓝图，1:500或1:1000的潍坊市统一坐标和

高程的地形图。

（6） 土地使用权属证明材料

办理此手续不收费，需3个工作日。

三、 办理规划设计条件审批

报建部门：规划局；取得文件：规划设计条件及红线图

预计时间：3个工作日

需提交资料：

（1） 规划设计条件申请表，1份

（2） 选址意见书及附图，1份

（3） 1:500现状地形图2份

（4） 原址建设的，需提供建设用地规划许可证及用地红线图，国

有土地使用证及界址图。

四、 办理项目立项

报建部门：发改局或发展计划委员会 预计时间：10个工作日 需提交资料：（1）项目立项申请

（2）项目可行性研究报告

（3）资金来源证明

（4）营业执照

（5）相关职能部门对项目建设的意见

（6）有资质的单位编制的项目初步设计

根据潍坊市发改委审批的潍发改投资（2007）267号《关于潍坊恒润置业有限公司中国潍坊风筝放飞基地扩建工程立项的批复》中批准了我司总用地面积333.35公顷，总建筑面积651197㎡的项目立项。审批期限为4-5年，因此不用另行申报立项。

五、 申请划定用地界限、申领用地规划条件（含环境设计） 报建部门：规划局 预计时间：3个工作日

需提交材料：（1）申请书

（2）建设项目选址意见书

（3）项目用地现状蓝图，图纸要求1:500或1:1000的潍坊市统一坐标和高程系统的地形图。一份

（4）土地使用权属证明

（5）建设单位对该地块的发展构想

（6）其他相关材料

六、 报审用地规划方案

报建单位：规划局 预计时间：5个工作日

需提交资料：

（1） 申请书

（2） 土地使用权属证明

（3） 规划设计条件

（4） 注明界点坐标的1:500或1:1000潍坊市统一坐标和高程系统的

建设用地勘测定界蓝图。一份

（5） 环境设计方案（环境设计总平面图、环境透视图、绿化配置图、

细部景观图。环境设计说明书等，设计单位资质证明）一套，对应的CAD和JPG格式的电子文件。

七、 办理规划设计方案审批

报建部门：规划局

需提交资料：

（1） 用地现状地形图，1:500或1：1000，1份

（2） 建筑设计方案总平面图，1:500或1:1000，2份，如需市局审

批3份

（3） 建筑设计方案图（含平、立、剖）及设计说明文本，2套

（4） 立项批复文件，1份

（5） 国有土地使用权出让合同、选址意见书及附图、规划设计要点

及附图。1份

（6） 分层面积表，2份

（7） 环保、消防等部门审批，各一份

（8） 总平面图、横断面图、纵断面图，2套

八、 办理环保、人防、消防等多个部门审批

1、 消防报建

报建部门：公安消防局，预计时间：15个工作日

需报送资料：（1）防火审核申请表

（2）初步设计建筑平面、立面、剖面各专业室内外消防设计图

（3）总平面图

（4）消防设计专篇

（5）审定总体规划设计方案的批复

（6）规划红线图

建筑面积在2万平方米以下的非公共建筑可在网上申报备案。

2、 人防报建

报建部门：人民防空办公室 预计时间：3个工作日

需报送资料：

（1） 建设工程人防报建申请表

（2） 建设单位申请

（3） 立项批复

（4） 建设用地规划许可证

（5） 建设工程规划许可证

（6） 设计方案图

缴纳防空地下室易地建设费

根据20xx年6月1日开始执行的新收费标准，经人防部门批准不修建防空地下室的，按地面建筑总面积，名平方米75元缴纳易地建设费。

3、 环保报建：

报建部门：环保局

需报送资料：

（1） 环境影响项目审批执行标准申请表

（2） 环保方案

根据规定房地产开发建筑面积超过10平方米的项目需编制环境影响报告书；建筑面积2万平方米以上，10万平方米以下的项目需编制环境影响报告表；建筑面积在2万平方米以下的项目，可直接填写环境影响登记表。环境影响报告书和环境影响报告表都必须由有资质的专业环评公司来编制。

九、 办理建设用地规划许可证

报建部门：规划局用地科 预计时间：13个工作日

需提交资料：

（1） 建设用地规划定点申请书

（2） 建设用地规划许可证报批表

（3） 项目选址意见书、项目规划设计条件

（4） 立项批复

（5） 注明节点坐标的1:500或1:1000建设用地勘测定界蓝图（范围

不小于实际用地界线外50米，必须加盖测绘院资质章）2份，电子文件1份。

（6） 已审批的规划设计成果（含规划总平面蓝图、竖向规划蓝图、

管线综合蓝图、环境设计施工蓝图）2套，CAD电子文件1套。

（7） 土地权属证明

（8） 相关材料

收费标准：城市规划技术服务费（按用地面积）1.8元/平方米

十、 办理建筑设计方案审查

报建部门：规划局

需提交资料：

（1） 建筑设计总平面图，1:500或1:1000 4份

（2） 建筑设计方案（含平、立、剖面图）2套

（3） 规划设计条件中要求报送效果图的，应含有效果图（A3）

（4） 新建建筑或周边现状建筑对日照有要求时，总平面图的设计说

明中应有日照分析的结论。

（5） 其他需要说明的图纸、文件。

十一、 办理施工图审查

报建部门：规划局

报送资料：第一阶段 施工图扩初审查

（1） 扩初全套施工图（含建筑、结构、给排水、强弱电等）

（2） 委托书

第二阶段 施工图正式审查

（1） 初步设计审查意见书

（2） 全套施工图（含建筑、结构、给排水、强弱电等）

（3） 委托书

第三阶段 发放施工图审查批准书

（1） 全套施工图（含建筑、结构、给排水、强弱电等）

（2） 设计合同

（3） 施工图审查合格书

（4） 勘察成果报告、结构计算书

十二、 办理项目征地及建设用地预审

报建单位：国土局 预计时间：15个工作日

需提交资料：

（1） 申请单位法人资格证明

（2） 法人身份证和授权委托书

（3） 受委托经办人身份证明

（4） 建设项目用地预审申请表

（5） 建设项目选址意见书及附图

（6） 界址图

（7） 立项批复

（8） 三个月内资金证明

（9） 建设项目预审的初审意见

（10） 地质灾害危险性评估报告

十三、 办理国有土地使用证

报建部门：国土局、规划局 预计时间：15个工作日 需提交资料：（1）办理土地出让手续申请表、项目立项批复

（2）总体规划设计方案批复、土地评估报告原件

（3） 出让合同附图一式五份，附图为钉桩图或审定设计方案通知书

附图（加盖双方公章）

（4） 建设用地规划许可证及附件

（5） 加盖工商部门备案章的营业执照复印件

（6） 建设用地批准书

（7） 与原地方签订的土地使用权及地上物补偿协议等相关文件

（8） 房地产开发企业资质证书

十四、 办理市政配套工程综合设计方案审定

报建部门：供电、自来水、电信等主管部门

咨询并拟定电信、供电、供气、供热、雨污水排放、有线电视、道路等配套市政工程的咨询方案并进行综合设计。

十五、 办理建设工程规划许可证

报建部门：规划局

需提交资料：（1）建设工程规划许可证申请书

（2）立项批复

（3） 土地使用权证

（4） 建设用地规划许可证复印件

（5） 建设工程规划许可证报批表

（6） 批复的建设工程设计方案照片4张（6寸）

（7） 施工蓝图3套

（8） 其他有关资料

收费标准：规划局代收城市基础设施配套费120元/平方米 十六、 办理开工证征求意见函

报建部门：建设局 预计时间：6个工作日

需提交资料：

（1） 征求供电、供水、市政燃气主管部门的意见，并获得批复

（2） 征求当地统计部门的意见，并获得批复

（3） 散装水泥办缴费

（4） 征求建设局建筑节能办关于建筑墙体节能的意见并获得批复 十七、 办理市政配套工程各口方案报装

报建部门：水电、热力、电信等主管部门

主要是向水电、燃气、电信等市政工程主管部门报装各个专业需要配套的市政项目。提交的资料是各个专业的咨询和设计方案，以及建设项目总体的规划方案及市政工程规划许可文件等

十八、 办理招投标许可审批手续

报建部门：建设局 预计时间：10个工作日

需提交资料：

（1） 立项批文

（2） 建设用地规划许可证

（3） 建设工程规划许可证

（4） 工程预算书

（5） 工程类别核定书

（6） 已审批的申请安排工程监理报告

（7） 资金证明

（8） 建设工程招标申请

十九、 办理工程类别核定、造价审核

报建部门：建筑工程造价站

需提交资料：

（1） 项目立项批文

（2） 施工图纸

（3） 建设工程规划许可证工程预算书

（4） 工程预算书

（5） 施工合同草案

二十、 办理树木砍伐手续

报建部门：林业局 预计时间：20个工作日

需提交资料：（1）立项批复、规划设计审定方案批复及附图

（2）国有土地使用证

（3）办理砍伐申请书

（4）编制使用林地现状调查报告书

收费标准：森林植被恢复费 用材林6元/平方米，防护林8元/平方米。林权勘察费3元/公顷。

二十一、 办理地名报批手续

报建部门：民政局地名办 预计时间：10个工作日

（1） 立项批复

（2） 地形图2份

（3） 总平面图3份

（4） 建设用地规划许可证及批文

（5） 申请报告

（6） 其他需说明的图纸或文件

二十二、 办理散装水泥使用手续

报建部门：散装水泥办

需提交资料：

（1） 立项批复

（2） 经建设局和审图站审查批准的图纸或是批准书

（3） 不能按建筑面积计算的市政、桥梁、水利等工程需提供施工图

或工程预算书

收费标准：建筑工程2元/平方米，不能按平方计算的市政、桥梁、水利等工程和水泥制品企业按水泥用量缴纳3元/吨。

返还标准：工程竣工验收后一个月内由建设单位带该工程购进水泥有效票据到是散装水泥办办理返还。散装水泥使用量达到100%的返还

90%，达到70%以上的据实返还；低于70%和逾期不办的不予返还。 二十三、 办理安全监督审批

报建部门：建设局安全监督站 预计时间：2个工作日

需提供资料：

（1） 建设工程规划许可证

（2） 工程建设项目施工安全受监申请表

（3） 工程施工安全监督登记表

（4） 建设工程施工安全评价书及有关资料

二十四、 办理质量监督审批

报建单位：质量监督站 预计时间|：10个工作日

需提供资料：（1）甲、乙双方提供建设工程规划许可证、地质勘察报告、桩基管理手册

（2）施工图纸（含施工图审查意见）

（3）中标通知书或工程报建造价审核意见书

（4）施工组织设计（已审批）

（5）工程质量监督登记表、使用商品混凝土合同或证明

（6）施工单位安全资格证书、施工合同备案表

（7）设计单位资质证书和设计合同

（8）勘察单位资质证书、勘察合同、勘察报告

（9）监理单位资质证书、监理合同、监理备案资料

（10）施工单位资质等级证书、施工合同、施工四大员（项目经理、施工监理、安全总监、质量总监）

二十五、 防雷、抗震报建审批

报建部门：气象局等

需提交资料

防雷：（1）防雷设计说明3份

（2）防雷基础平面及大样图3份

（3）天面防雷平面及大样图3份

（4）立面图（8层以上）

（5）建设工程规划许可证

（6）防雷施工资质证明

（7）申请书

收费标准：多层1.2元/平方米，高层1.5平方米、 防震：（1）工程选址位置图

（2）工程性质、占地面积、高度、建筑总面积、用途

（3）立项批复

收费情况：地震安全评估，约40万

二十六、 办理建筑工程施工许可证

报建单位：建设局 预计时间：10个工作日 需提供资料：

（1） 申请表一式两份

（2） 项目立项批文

（3） 建设用地规划许可证，需核对原件

（4） 建设工程规划许可证，需核对原件

（5） 房地产项目开发经营许可证和开发建设计划登记备案文件

（6） 资金来源说明

（7） 施工图审查合格书

（8） 建筑工程防雷审查批准书

（9） 经审查备案的勘察、设计、施工合同

（10） 经审查备案的监理合同

（11） 建设工程质量监督书、建筑工程安全报监书

（12） 征收散装水泥专项基金

（13） 办理人防手续证明

（14） 相关缴费证明和材料

收费标准：建筑企业养老保障金为中标价的2.6%，新型墙体材料专项基金8元/平方米，建筑劳务工资保证金为中标价的2%，工程质量监督费为中标价的0.07%，价格调节基金0.03%

二十七、 办理物业管理公约审批

报建部门：房管局 预计时间：10个工作日

须提交资料：

（1） 所管物业范围

（2） 业主名称、物业位置

（3） 管理者提供服务的种类

（4） 各种收费的标准、缴费时间

（5） 业主应遵守的具体规则

（6） 公共设施和区域的使用

（7） 业主的权利和义务

（8） 管理者的权利和义务

（9） 违反公约的惩罚条款

（10） 法律纠纷的解决办法

二十八、 提交房屋面积勘测报告

报建部门：房管局 预计时间：10个工作日

需提交资料：

（1） 授权委托书

（2） 建筑工程的竣工平面图，住宅楼需要有单元大样图，坡面屋顶

需要剖、立面图。

（3） 施工变更图、产权分割协议、证明等有效资料

（4） 交纳30%定金：纯住宅1元/平方米；纯商业、纯办公楼1.5/

平方米，综合楼2元/平方米

二十九、 办理商品房预售许可证

报建单位：房管局 预计时间：十个工作日

需提交资料：

（1） 年度施工计划、施工合同、地名办批复

（2） 物业管理公约批复

（3） 企业营业执照

（4） 国有土地使用证及出让金缴纳证明

（5） 建设工程规划许可证

（6） 预售房价款监管协议书，投资总额达到30%以上证明文件

（7） 预售商品房面积测量报告和分摊部分的说明、各层平面图

（8） 市政府征地批复文件

（9） 预售商品房户型图、装修标准和设备简介

三十、 办理竣工验收

报建部门：规划、消防、人防、环保等职能部门

规划验收需提交资料：

（1） 建设工程规划验收申请表

（2） 竣工图

（3） 建设工程竣工测量成果报告

（4） 建设工程规划许可证

消防验收须提交资料：

（1） 工程竣工图

（2） 建筑工程消防设计审核意见

（3） 消防验收申请

（4） 建筑工程消防安全质量验收合格报告

（5） 建设意见整改及落实情况

（6） 建筑防火材料构件和消防产品、设备合格证明、消防施工单位

的资质证明

人防验收需提交材料：

（1） 建设项目人防工程竣工验收备案表

（2） 区县人防办竣工验收报告

（3） 施工单位签署的人防工程质量保修书

环保验收需提交资料：

（1） 建设项目环保审查审批手续

（2） 建设项目竣工环境保护验收、申请报告、验收申请表

（3） 建设项目环境保护验收监测报告

三十一、 办理房地产项目产权登记

报建部门：房管局 预计时间：

需提交资料：

（1） 立项批复

（2） 法人资格证明

（3） 房屋竣工证明文件

（4） 房屋面积测量成果报告

（5） 竣工项目地价款核准复函

（6） 公用建筑面积、分摊面积材料

（7） 国有土地使用证 个工作日 10

第二篇：房地产公司对景观项目的未来发展趋势和定位

房地产的景观工程管理

房地产的景观项目部与房地产开发，建筑设计，城市规划等专业有着相互关联和补充的关系；

1·景观项目定位发展趋势：

房地产的景观是由开发商，景观设计，景观施工这三个部门来共同协调完成的，那么这三个部门对最终的景观建成效果，哪一个最重要呢，占主导地位的应该是开发商，可以说是开发商决定了将来景观的效果，因为开发商的定位要做什么样风格的楼盘，就决定了有什么样的景观，打个比方，开发商要做的楼盘风格是“美国南加州风情”还是“中国江南水乡风格”就直接决定了该项目的景观设计定位，因此，房地产景观的发展趋势主要在于1）开发商的风格定位，眼光，胆略和胸襟等素质的定位；2）开发商的景观施工管理部门的现场控制力以及对景观施工质量执行力的不断提高；

1）·开发公司的风格定位，眼光，胆略，胸襟等素质的定位：

一些大型的房地产上市公司，项目一般都有高，中，低多个档次的项目产品线，从低到高一般有城市花园系列，四季花城系列，金色家园系列，自然人文系列等，根据项目的产品档次，景观也形成了不同的风格，比如说以巴厘岛景观风格为主，以现代中式景观风格为主，以工业元素有机更新的景观风格为主等等，同时根据项目档次的高低，景观施工前对图纸的设计进行成本控制，形成有自己特色和个性的景观产品线。而有些开发商走差异化路线，开发高端市场，以精品住宅为主，他们的景观定位就形成了豪华奢侈的景观格调，如番禺的

星河湾，仿照热带海边的五星级度假酒店的景观，用耶林绿岛和水景游泳池来打动购房者，又如绿城集团的北京御园项目，用颐和园旁的背山面水的风水宝地和欧式巴洛克奢华格调杂糅在一起，形成一种中西合璧的现代景观风格，还有如仁恒集团的仁恒滨江园项目，位于上海小陆家嘴的滨江绝版地段，营造新加坡花园城市的景观风格，同样取得了很好的营造和升值效果。

因此我个人认为，开发商要形成有自己特色和个性的景观产品线，设计公司当初拿出的三，四种不同的景观设计方向是不是开发商想要的东西，是不是这个项目最适合的方向，是不是产品线合适的定位？所以这就要靠开发商的长远眼光和战略，并根据整个项目的全局定位来回答，最终那些没有景观特色的楼盘将被市场遗忘，同时在项目营销上也面临巨大的风险。

2）·一般一个房地产项目的景观效果缺乏创新的时候，就要靠开发商的眼光和景观施工管理部门的现场掌控了，设计师一般干的都是仿造，组装的活，所以景观设计可以在最终的景观效果问题上推卸责任，因此在设计公司按照房地产的意图设计出定位的产品后，完全就要靠现场的景观施工来把图纸变成现实了，尤其是一些景观效果的技术处理一定要有长远的眼光，否则将在后期的保养维护方面增加不小的成本。

3）·我们可以这样分类，景观设计师是谋划的主体，他来主导设计的全过程，开发商是决断的主体，他来判断和评价设计效果的好坏和工程的质量等，设计师只是开发商的绘图笔而已，这就需要专业的景观

施工管理人员来替开发商参与景观设计的全过程，如果一开始就没有让专业施工人员介入方案定位与设计，那最终景观效果的好坏都是一笔糊涂账，而且这样无法发现问题，也无法追究责任，这是不合理的现象，长期以来，开发商在景观施工管理上也许短期内很难有体制上的改变，所以更应该谋断分离，让内行的人干专业的事，这样才能把事情干好，做出好作品。

4）·最后得出以下结论，我们一要有长期并系统的企业成长规划和产品规划，二要有一定的魄力和胆量让专业人士尽情的发挥专业技术水平并能承担一切后果，三要思考和采纳对项目的不同意见及建议。 2·景观工程施工管理部门对现场的控制力以及对景观施工质量执行力的不断提高。

1)·景观行业有句话叫“三分设计，七分施工”这就需要景观施工管理部门现场的控制力很强，他们是代表开发商在工地进行现场控制的，现场控制的关键有以下两点：

A·严格控制景观效果，因为只有景观施工的现场管理部门才能预知图纸未来的建成效果，这是最重要也是最难的工作，这个工作就是要在施工工程中控制现场，使之达到力所能及的最佳效果，以前很多施工人员对现场的施工图纸都是照搬的，不能发现问题的，而一个好的方案谁去执行谁去施工呢，所以控制效果不可麻痹，这需要土方，放线，材料统筹，结构基础，水电，机电，安装，园林造型等都了解的技术型人员，这样现场施工管理人员把开发商的思想和图纸的意图才能在现场控制好。开发商好的意图要从设计到施工很好的坚持下

去，一步步的造出来，克服困难，提高水平，这就是进步，有时施工单位缺乏执行力，没有真正体现方案的创意精神，还是不能达到预期的景观效果，所以景观施工现场管理者在整个施工工程中起到贯通全局的引导与监督管理作用。

B·要根据预算，严格控制成本，景观施工的管理不像建筑施工那样规范和成熟，就好像现在的一些人使用豪华的原材料追求奢华的效果，这是错误的，经过这么多年的泡沫经济，业内人士也在反思和总结，如何用更加平实，便宜的材料达到更好的景观效果，而且更加讲究生态和环保，我认为，我们应该用平实的心态和可持续发展的理念很好的控制好成本，将来的发展趋势是开发商情愿在景观上增加一次性的投入，而尽量减少后期物业管理的维护成本，这样更能理性的看待景观投入带来房价的提升，而且景观已经成为房地产销售的重要买点，因此景观施工管理部门必须要有成本控制的概念，帮助开发商合理的控制成本，而后期物业管理的维护成本主要集中在水体的维护，植物的修剪及养护和景观电器的老化更换，所以通过紧抓这两点，才能真正的控制好景观效果。

江苏云阳集团房地产开发有限公司 景观工程部：詹志丹 20xx·5·25