滨州市建筑行业银企“手拉手”活动

融资计划书

******************有限公司

二〇一四年五月十八日

融资计划书

一、 公司基本情况

1、公司简介：

*******有限公司是我县于20xx年6月新成立的建筑工程公司,凭借良好的企业形象和信誉在我县立足扎根。公司现为房屋建筑施工总承包三级资质。

作为新生力量我公司干劲十足，勇于开拓。现有注册资金600多万元，固定资产达 515.8 多万元，其中生产经营性资产 465 多万元，大中型及施工机械，各种检测设备齐全，专业技术人员54人，其中中级以上职称13人，初级职称42人。公司聘请了四个具有丰富施工经验的项目经理各自组建了项目部，各功能科室及专业门类齐全，具备承担较大型建筑工程的能力，是全县相对具有实力和经验的建安施工企业。

企业的宗旨是：在认真执行党和国家的方针、政策，建设有中国特色的社会主义方向的基础上，在有关部门的监督和指导下，采用先进的施工技术和科学的经营管理方法，创精品工程来回报社会。 自公司新成立以来，公司广大干部职工在激烈的市场竞争下，始终坚持“百年大计、安全先行,质量第一,”的方针，牢固树立“质量兴业,安全强企”的指导思想，严把质量关，狠抓安全关。层层抓，层层落实，根据不同的工程采取不同的质量管理措施，狠抓质量通病管理，杜绝工程质量事故的发生。在狠抓质量管理的同时，狠抓安全生产，建立健全保证和检查监督体系，及各种安全生产岗位责任制，

并认真组织落实，经常对职工进行安全教育，牢固树立“安全第一”的方针，积极争创文明企业和安全文明工地，赢得了良好的社会信誉。

在公司成立几年前，各项目部先后组织施工了惠民县农业局综合楼、惠民县农发行住宅楼、惠民县人民法院审判大楼、惠民县第一中学东校区沿街2#商住楼、惠民县金仓苑住宅小区沿街商品楼、惠民县农业局沿街楼、惠民县孙武湖水厂服务楼、惠民县农村自来水厂办公服务楼、惠民县福苑社区建设工程6#住宅楼、惠民县第一中学新校区1#、3#教学楼、惠民县丰辰瑞景花园6#、7#住宅楼、惠民县御龙湾电力小区5#、6#、7#、8#住宅楼、惠民县文昌花苑D-1#、2#、B-10#、11#住宅楼工程，特别是近期施工的惠民县人民法院审判大楼、惠民县第一中学东校区2#商住楼在省、市、县各级部门的检查中，都取得了优异的成绩，被市建设局、建筑业协会评为“建滨杯”工程。惠民县福苑社区建设工程6#、7#住宅楼、惠民县丰辰瑞景花园6#、7#住宅楼在20xx年安全文明工地检查验收中被评为“市级安全文明工地”称号，惠民县国泰6#住宅楼20xx年被评为省级无质量通病工程，惠民县御龙湾电力小区8#楼20xx年12月被滨州市建设工程质量协会评为优质结构工程。受到了建设单位及有关部门一致好评。

2、股权结构：

本公司是有*******人组成的股份制有限责任公司，其中***占注册资本总额的60%，***和***各占20%。

3、发展规划：

（1）、坚持科学管理原则，加强管理模式完善工作

公司在今后将长期坚持走战略管控型可持续发展道路。即以建筑安装工程总承包三级资质管理和资本增值为双重中心，公司核心层将继续增强完善与基层、联营、分包等单位的指导和管理，进而通过战略协调控制和服务，形成更为成熟的企业战略管控型发展模式。在未来五

年中，公司将充分发挥其向心理作用，以其对各项工作的卓越管理实现推进各业务单位的全面发展，共同迈上一个崭新的台阶。

（2）、坚持优质经营原则，加强市场开发巩固工作

企业是以营利为目的的市场主体，要想发展就必须以市场为导向，而对于一个施工企业来说，项目和资质是企业盈利的载体，它们分别是企业扩张的基本形式和条件。市场开发的任务就在于赚取利润和创造效益。因此在未来五年中我公司仍然以“务实操作、发展自我、用好资源、联强联大、科学管理、促企发展”为企业的发展战略，坚持以生产经营为中心，充分发挥人才、资质、管理、品牌和其他资源优势；同时实现五年目标，巩固战略目标基础为重点，做好综合资源的整合，从而保证市场开发巩固和优质经营的工作顺利开展。

（3）、坚持人才兴企原则，加强人才队伍建设工作

人力资源是企业经营中最重要、最活跃的资源。因此，对企业人力资源进行持续开发，提高员工队伍的整体素质，是企业的长远性战略，计划通过各种途径培养和引进各类优秀人才，注重企业员工的技能和素质培训。从企业的需要出发，坚持“人才以用为本，创先开发培养”为原则，制定公司发展纲要。

（4）、坚持内外兼修原则，加强塑造优秀形象工作

内外兼修指的是内建企业文化，外造精品工程，从而达到塑造优秀企业形象的目的。因此，在内建文化塑造企业形象方面，我公司建立长效学习机制，倡导学习型企业，提高员工崇尚学习的热情，通过各种形式进行推广与贯彻，形成一个有战斗力。开拓精神、团结务实

的领导班子和具有较强荣誉感和责任心的员工队伍。

二、 行业与市场分析

现今全国建筑业投资规模呈不断扩大的趋势，各地城市化建设在加快，这为我们建筑施工企业提供了新的发展机遇。同时市场竞争日趋激烈，生存环境优胜劣汰的步伐日益加快，企业不能紧跟社会发展节奏，就意味着落后，甚至很快消亡，因此，探讨一条企业可持续发展之路，已成为每一个建筑施工企业必须面对的问题，我公司也需要为公司的发展前景及早谋划，以迎接高层次竞争与挑战

三、 风险分析

1、 政策分析：

由于经济环境的不断变化，国家近几年出台了不同的政策来进行宏观调控。当国家出台的政策对企业不利时，建筑施工企业就会面临融资难、筹资成本大、施工项目开工日期推迟、工程不能按时竣工等问题。金融政策、财政税收政策以及产业政策均会对施工单位产生不同程度的影响，从而给建筑施工企业带来极大的风险。复杂多变的外部环境造成了企业机遇与挑战并存的局面。经济形势好的情况下，市场购销也很旺盛，就会给建筑施工项目的经济效益带来较大的提升，大大提高了建筑施工企业的利润空间。然而由于企业处于变化莫测的市场环境中，经济萧条时，不可避免的也会给施工企业带来严重的亏损。在如此复杂多变的外部环境中，必须要有一套针对市场环境而来的管理系统，将风险降到最低。

2、技术风险：

随着市场的发展，各种新技术、新工艺的出现，如果企业不及时更新技术和新的工艺，在建筑市场就会处于被动状态，给企业带来经济损失。如生产技术、股市行惰、产业结构等因素变化带来的风险。 初期对项目的勘察与实际施工时的差异大，在施工过程中，处理异常地质情况或遇到其他阻碍施工的情况都会增加工程量和延长工期。

由于自然力的不规则作用和入们的错误判断、错误行为等而导致 的风险，如地震，暴雨、火灾、疾病、人身伤害等等，都会对工程的施工带来巨大的风险。

3、人力资源风险：

人力资源风险主要体现在管理方面的风险，项目施工过程中因管理不善等原因造成的项目经济、信誉上的损失。项目领导班子配备不合理，领导素质参差不齐，工作责任心不强，不懂管理，不善外交等带来的工程准备不足，管理失控而导致工期滞后、质量控制不严的风险; 质量与安全是建筑施工企业永恒的生命线，质量与安全管理是工程项目施工管理重要的管理内容，一旦发生质量与安全事故，将给企业带来直接和间接的经济损失。

4、规避风险的措施

（1）、加强企业管理，设立风险管理部门。

在公司成立初期我们就牢固树立创新理念，在企业的组织形式和管理制度上进行适合本企业的创新，以提高公司的活力；同时，建立明晰和井然的工作秩序，使决策得以顺利、有效地实施。此外，组织

形式以矩阵式项目经理制为主体，设立相应的风险管理部门，在组织上建立以风险部门和风险经理为主体的监督机制。风险经理直接对企业负责，其工作可以延展到公司运营的整个过程。

（2）、加强合同管理，注重合同谈判。

施工企业的合同谈判人员应善于在合同中限制和转移风险，对可以免除责任的条款应研究透彻，切忌盲目接受业主的某种免责条款，达到风险在双方中合理分配。对业主的风险责任条款一定要规定得具体明确，在合同谈判过程中进行有理有利有节的谈判。

（3）、合理转移风险，减少风险损失。

企业在承接工程任务后，及时与材料供应商签定材料供应合同，有效地防止材料涨价给施工企业带来的损失；选择有实力、有经验的分包商，也是转移风险的的有效办法；同时，进行建设工程一切险和第三者责任险保险，以减少风险带来的损失。

（4）、提升企业自身的竞争力

“工欲善其事，必先利其器”。尽管建筑施工企业的通用技术较多，但谁在科技创新上有优势，谁就能在发展上占主导地位。因此本企业结合自身的技术优势和特点，开展技术创新，紧跟科技潮流，使企业的技术始终走在同行业的前列。

总之，风险管理是企业避免失败、赢得成功的重要手段，企业的风险管理也已经成为一个永恒的话题。我企业努力协调好与市场、社会、环境等各方面的关系，完善内部管理制度，在各个层面上构筑起风险防御体系。只有这样，才能保证企业在竞争激烈与复杂多变的市

场中，实现稳步、健康、安全的经营和持续发展。

四、 融资计划

1、融资的目的：

近期我公司承建了**工程（工程面积2万余平方米，工程造价叁仟伍佰万余元），****工程（工程面积捌仟余平方米，工程造价壹仟贰佰万余元）。以上两个项目造价高，项目初期垫资大，本次融资也主要是用于以上项目的初期垫资。

2、融资额度及资金使用计划：

项目确立初期，设立了资金管理部，着手项目的融资事务。本次计划融资总额为800万元，有四部分组成，一是银行授信资金计划450万元，二是公司工程结余利润150万元，三是长期稳定的材料供应商垫资资金或延长资金支付时间约200万元。

以上资金**工程计划基础、主体垫资550万元，*****基础、主体垫资250万元。

3、投资人退出渠道：经研究招标及相关文件、根据建设项目的特点，每个月根据实际施工进度拨付工程款的80%，项目目标完成后，建设方将拨付工程总造价的95%，我方初期垫资可全部收回。

五、

办公地址：*****

办公电话：****

财务负责人：**** 电话：*****

附件：年财务报表

* ********* 二〇一四年五月十八日

第二篇：融资计划书范本

融 资 计 划 书

项目名称            华侨星都                  

项目单位       湖南东林置业投资有限公司       

地    址                                      

电    话                                      

传    真                                      

电子邮件                                      

联 系 人                                      

湖南集方投资管理有限责任公司

20##年12月14日

第一部分   公司基本情况

一、公司基本情况：

湖南集方家居投资管理有限责任公司成立于20##年，经过10年的积累，20##年通过对行业资源整合、重组成立“集方投资”，公司注册资金1000万。成为集销售网络体系、产品体系、工程体系、设计体系、融资体系，五大运营体系为核心的人居配套服务投资集团公司。

战略上：装饰行业主要是高度劳动密集的手工制作为主流的作坊式运作模式，公司提出国际化设计，工厂化定制，模块化施工，把行业由手工作坊式粗放式制作提升为工业化精密制作，把复杂作坊运营方式升级为模块化规范运作，把区域性零散采购升级为规模化系统采购，把个体竞争升级为产业集群竞争。

业务上：公司拥有管理输出、产品输出、设计输出、工程输出、人力资源输出、模式输出、资金输出、营销管理输出八大业务板块，为运营艰难或渴求更大发展的同行提供了涅槃重生的机会。

产业布局涉及家居研发、装饰企业托管、家具制造及装饰工厂化生产等多重领域。集装饰设计，施工管理，材料配送，售后服务于一体的专业化装饰集团。

二、目前公司主要股东情况：

三、目前公司内部部门设置情况：

第二部分   项目概况

一、项目概况

华侨星都项目位于长沙市开福区伍家岭北，项目规划用地4178㎡，建筑面积25993.52㎡。项目共计25层，其中包括地下二层，地上商业裙楼五层和办公写字楼十八层。项目规划用地性质为商业金融及居住用地，容积率≤8.4，建筑密度≤52%。

华侨星都原为长沙市农行1998年建设为自用办公用楼，由于省行规划及政策调整原因，20##年改由长沙东林置业投资有限公司拍卖后开发建设建设；项目相对其他旧楼改造而言，债权清晰。

截至20##年8月，项目已完成主体施工并已获得规划批准（已取得土地证，规划用地许可证和规划建设许可证已于20##年6月3日完成进窗公示【详见长沙市城乡规划局网：开福区华侨星都建筑拟调整公示】，并已进入施工图审查和投标程序，即将取得建设施工证）。

目前项目规划外立面改造及内部装修和开发期为1年，湖南集方家居投资管理有限责任公司即将对“华侨星都”项目及长沙东林置业投资有限公司全面收购，并投入后期开发建设。

二、项目地块优势

1）中央商务区

随着芙蓉路这条金融大脉向北延伸，喜来登、铂尔曼、华悦等高档商务酒店环伺四周，美美百货、岁宝百货、高尔夫球会等高端消费体依次排开。深国投商业规划、世纪金源mall开业、北辰三角洲启动，构成北城商业黄金三角，长沙“曼哈顿”商务集群已现雏形。

2）交通核心区

雄踞城市黄金中轴芙蓉路上，1号线地铁口岸带动物业急速升值，伍家岭波隆立交桥下行东西通道的提质改造，连横三一大道与银盆岭大桥，贯穿城市东西两岸，畅达市区各大站点，享受10分钟经济圈，提速未来。

3）区域未来规划

铁1号线施工，福元路大桥、营盘路过江隧道即将通车，　大北城的交通路网正在升级；高层住宅群、超级购物中心、超五星级酒店等地标建筑，将陆续密集呈现，辐射出北城楼宇经济的浦东效应；秀峰公园的开门迎客、洪山公园的即将启动、浏阳河风光带的延长线动工、两馆一厅的即将开放等，使大北城资源不断升级，具备无限升值潜力。

三、目前定位

高品质、高配置、高形象的写字楼成为未来发展趋势，市场供应逐步递增，城市中心多极化趋势日益明显，传统中央商务圈逐渐向外扩散。本项目通过规划调整以及外立面重新装修和内部装修，根据项目本区域的发展趋势、前景和客户需求，一定期间内区域型中高端标杆写字楼将成为本项目的定位方向。

四、新规外立面（详见长沙市城乡规划局网：开福区华侨星都建筑拟调整公示)

 

五、基本数据

第三部分   行业及市场情况

一、行业简析

城市综合体迎来井喷式发展 。据相关统计，20##年长沙至少有36个大型城市综合体项目筹建或者面市，总建筑面积达1740万平方米，其中非住宅建筑面积至少有800万平方米。

二、长沙写字楼市场供需情况

20##年前，长沙市写字楼年均供应量为19万平/年。

20##年开始，住宅调控下引发了商业地产投资热潮，多个城市新中心规划筹建写字楼，写字楼供应持续攀升，高档品牌写字楼容易获得市场较高认同。

三、项目周边长沙写字楼价格调查

第四部分   产品及市场定位

一、市场定位：区域中高端5A级写字楼

一方面：产品打造需体现项目区位优势，顺应未来发展趋势，通过形象和档次的提升避免与现有大量商住楼项目进行价格竞争，并抢占更为广泛的优质客源。

另一方面：考虑到本项目的局限性，应利用周边商务资源等附加值，从局部和特色（商务配置、物业管理等方面）上打造专业、便捷、高效、超值的高档商务平台。

二、写字楼客户群划分：

三、项目核心客群

发展层面：以初具规模、需要专业化办公场所的发展型中型企业为主，国内大企业及外资、合资企业的办事处、分公司为辅。

来源层面：客户主要集中在伍家岭、四方坪、河西滨江新城及北城等区域，或是市内办公氛围不够浓厚的区域，以及一些较为老旧的商住楼、住宅办公的楼宇内。

心理层面：以改善公司办公条件（自用）目的为主。注重写字楼所处区域，具备很大增值潜力；强调楼宇品质及商务配套；关注物业公司的管理水平。

四、产品定位

1、弹性商务空间，维持标准层59-140平5个户型设计布局不变，商业裙楼部分设立公共卫生间

2、7-16层（分户销售）做精装；17-23层（整层销售）不做精装，可根据客户需求灵活把控。具体执行需依据市场实际情况而定。

3、为适应现代化办公，全网络地板，豪华酒店式大堂，大气尊贵

4、采用进口品牌锋速电梯（如蒂森克劳伯等）助推商务效率。中央空调系统，承载高档商务环境。

5、5A甲级智能标准配置

OAS办公自动化系统：﹥局域网系统

SAS保安自动化系统：﹥门禁系统（电梯厅或大堂出入口）﹥防盗报警系统﹥闭路电视监控像系统﹥电子巡更系统﹥智能停车管理系统

BAS楼宇自动化系统：﹥暖通空调系统﹥给水与排水系统﹥供配电与照明系统

第五部分   营销策略

一、入市时机

在北辰三角洲商务集群、芙蓉路金融中心、河西滨江商务区（奥克斯广场、绿地中央广场、世贸铂翠湾等）尚未对本项目形成包围之时，并参考周边两个同类项目的销售情况，应尽快加速入市步伐，抢占先机。

二、销售策略

目前市场各中高端写字楼销售结合散卖和整层销售两种模式，以获得更为广泛的客户来源，因此：7-16层分割销售，精装修；17-23层整层销售，精装修，但可根据客户需求而定。保持标准层59-140平5个户型的设计布局不变。

三、价格定位

1、静态价格初判

写字楼整体均价（含精装）：120##-13000 元/㎡

二、价格细分

一层整体均价：35000元/㎡

二层整体均价：28000元/㎡

三层整体均价：21000元/㎡

四五层整体均价：14000元/㎡

六~二十三层：120##-13000元㎡

车位：10万/个

四、推广定位

地段—高档商务环境

产品—高端商务旗舰

北城首域●甲级智能写字楼

五、销售执行

在建立良好销售管理队伍的情况下进行联合销售

第六部分   融资说明

一、项目投资规模及款项计划

1、项目总投资16955万元（不含税费），其中收购款12000万元，建筑安装工程费2350万元，公共设施配套费500万元，融资成本1060万元，开发间接费1045万元等。

2、收购“华侨星都”付款方式：

1）总价款：12000万元；

2）付款周期及方式：

(1)先签订框架协议，东林置业办理完成三证（国土证、规划用地许可证、规划工程许可证）；

   （2）东林置业完成三证后，签订正式合同，集方家居支付首付款5000万元。

   （3）在集方支付首付款后的15天内，双方完成公司、项目各项交接，集方人员进场开展工作；东林置业完成四证办理和其他相关手续并交接；法人名称、股份100%按集方家居要求变更。

   （4）20##年5月30日前，集方家居支付东林置业原股东二批款5000万元；

   （5）20##年12月30日前，集方家居付清东林置业原股东尾款2000万元。

二、融资计划

1、为保证项目实施，需要新增投资是多少     16955           万元，

新增投资中，需投资方投入    3000  万元，银行借贷   7000   万元，

公司自身投入    20##   万元。

2、投入资金的用途：前期收购款项以及代缴报建费用。

3、融资回报方式：

1)现金回报：根据协议，进行股权和证件抵押，按融资款的额度，按期返还融，资款及利息；

2）回购方式：按销售价格基础上优惠10%的价格签定投资款和利息等值的商品房住宅预售合同。并可约定一定的期限内，集方公司按销售价格回购。  

第七部分   财务计划

一、项目投资估算

项目总投资16955万元（不含税费），其中收购款12000万元，建筑安装工程费2350万元，公共设施配套费500万元，融资成本1060万元，开发间接费1045万元等。

二、项目销售收入

销售项目收购操作后，集方公司拟持有的自有物业包括商业2层、3层、4层、5层，共计四层。拟对商业首层、写字楼6-23层以及地下车库对外销售。根据对开福区以及项目所在地附近房产项目市场的调查，商业的价格预计平均售价为35000元—45000元/平米，住宅和公寓的平均售价7500-8000元/平米，写字楼平均售价为13000-18000元/平米。本项目保守预计项目可售部分首层商业35000元/平米，精装修写字楼12000元-13000元/平米估计销售收入。

三、还款来源、保障及计划

1、三证齐全后，可向融资公司进行证件抵押；

2、四证齐全后，进行银行贷款，支付融资款及利息；

3、收购合同完成后，可按集方公司持有的东林置业股份向投资方进行抵押；

4、五证齐全后，可向投资公司进行商业住宅预售合同签定，并可在约定的时间周期内进行回购。

四、财务分析：

1、税前项目收支估算

1）全销售收入估算

（1）项目成本：收购成本12000万元＋后续工程费用（内外装修2350万元、附属配套500万元）＋融资成本1036万元＋管理销售费用431万元+不可预计614万元=16955万元

（2）项目收入：18层办公楼16374万元＋五层商业13551万元＋车位1070万元=30995万元

（3）税前利润：项目收入-项目成本=30995万元-16955万元=14040万元，利润率82.8%

2）持有物业销售收入估算

（1）项目成本：收购成本12000万元＋后续工程费用（内外装修2350万元、附属配套500万元）＋融资成本1036万元＋管理销售费用431万元+不可预计614万元=16955万元

（2）项目收入：18层办公楼16374万元＋首层商业7504万元＋车位1070万元=24948万元

（3）税前利润：项目收入-项目成本=24948万元-16955万元=7993万元，利润率47.14%

2、项目收支总结 从动态投资的角度来看，集方持有物业的实际利润=收入利润+持有物业=7993万元+6047万元=14040万元，更具备可持久发展的基础。

第八部分   项目实施进度

第九部分   其他

本项目如能操作成功，对集方家居有重要的商业和社会价值：

2、本项目目前已经封顶，基础工程基本完成，避免了普通商业地产漫长的操作周期；

3、本项目能在短期内提供五证，即可快速盘活；

4、本地商业区域已趋成熟，项目的操作有丰厚的投资回报率；

5、操作本项目投入资金较少，相对其他投资，风险较小，在回报较大的基础上能使集方有较好的品牌效益，并可将规划理念得到实质性的操作经验。