福州 市 物 业 服 务 合 同
（试行）
福州市工商行政管理局 监制
福州市房地产管理局 编制
《福州市物业服务合同》使用说明
1、本合同文本为示范文本（试行），适用于福州市行政区域范围内业主或业主委员会选聘物业服务企业签订物业服务合同时参考使用。合同双方当事人在签约之前应当仔细阅读本示范文本（试行）的内容。
2、本示范文本（试行）所称物业服务，是指业主通过选聘物业服务企业，由合同双方按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
3、本示范文本（试行）所称甲方为业主或业主委员会，乙方为物业服务企业。在签订合同前，合同双方应当出示有关资质、信用证明及签约主体资格的证书、证明文件。
4、为体现合同双方的自愿原则，本示范文本（试行）中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以根据实际情况对文本条款的内容进行选择、修改、增补或删减。
5、本示范文本（试行）中所指物业类型分为：住宅、别墅、商务写字楼、医院、学校、商业、工业、车站、码头、机场、其他类型物业。
6、本示范文本（试行）中下列词语的定义是：
（1）业主，是指不动产登记簿上记载的房屋所有权人。
（2）物业使用人，是指房屋的承租人、实际使用房屋的其他人。
（3）共有部分，包括全体业主共有部分和相关业主共有部分。全体业主共有部分，是指物业管理区域内全体业主共有的道路、绿地、路灯、沟渠、池、井、垃圾箱（房）、公益性文体设施、物业服务用房、闭路电视监控系统、附属设施设备使用的房屋、 、
、 等。 相关业主共有部分，是指一幢建筑物内部，由该幢建筑物的相关业主共有的门厅、户外墙面、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、走廊通道、房屋主体承重结构部位（基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等） 、 、 等部位以及该幢建筑物的相关业主共有的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、燃气线路、消防设施、邮政信箱、避雷装置、 、 、 等设施设备。
（4）公共区域，是指一幢建筑物内部，由整幢建筑物的业主、物业使用人共同使用的区域以及整幢建筑物外、物业管理区域内，由全体业主、物业使用人共同使用的区域。
（5）专有部分，是指在构造上及利用上具有独立性，由业主独立使用、处分的物业部位。
（6）预收的物业服务资金：是由物业服务支出和乙方的酬金构成。
（7）物业服务费用：是包括物业服务成本、法定税率和利润。
7、本示范文本（试行）条款由福州市房地产管理局负责解释。
物业服务合同
委托方（甲方）：福建师范大学协和学院业主/业主委员会
委托代理人： 联系电话：
通讯地址： 福州市闽侯上街大学城学府南路
邮政编码： 350108
物业服务企业（乙方）：和协（福建）物业管理有限公司
营业执照注册号： 350100100224186
企业资质证书号：榕房物暂定2010 007号 资质等级： 三级
法定代表人： 叶冬日 联系电话： 83195999
委托代理人： 联系电话：
通讯地址： 鼓楼区华大街道北大路113号2#楼707单元
邮政编码： 350001
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等有关法律、法规的规定，甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对福建师范大学协和学院校区（物业名称）提供物业服务事宜, 订立本合同。
第一条 本合同所涉及的物业基本情况
物业名称： 福建师范大学协和学院 ；
物业类型： 学校 （住宅、别墅、商务写字楼、医院、学校、商业、工业、车站、码头、机场、其他类型物业）；
座落位置：福州市 闽侯 区（县、市） 上街大学城 街道（乡、镇） 学府南路 路（街、巷） 号；
物业管理区域四至：
东至 ；
南至 ；
西至 ；
北至 ；
占地面积： 74168平方米；
总建筑面积： 平方米；其中住宅 平方米，非住宅 平方米；
物业构成明细见附件一，物业管理区域划分意见书见附件二。
第二条 甲方应于 （具体时间）向乙方提供物业服务用房。物业服务用房建筑面积 平方米，位于 。
物业服务用房属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。
第三条 物业专有部分的专有部位、专有设施设备损坏时，业主、物业使用人可以向乙方报修，也可以自行维修。经报修由乙方维修的，维修费用由业主、物业使用人承担。
第四条 乙方提供的物业公共服务事项和质量应符合下列约定：
(一）物业共用部位及共用设施设备的管理和维护（物业共用部位明细详见附件三，物业共用设施设备明细详见附件四，物业共用部位及共用设施设备的管理和维护详见附件五）；
（二）公共绿化的维护（详见附件六）；
（三）公共区域的环境卫生维护（详见附件七）；
（四）物业管理区域内的安全防范和秩序维护（详见附件八）；
（五）物业使用中对禁止性行为的管理措施（详见附件九）；
（六）综合服务（详见附件十）；
（七） ；
（八） ；
（九） 。
第五条 乙方根据下述约定，按建筑面积（不含附属间）向业主收取物业服务费，具体标准如下:
多层住宅： 元/月.平方米，物业服务等级标准 级；
高层住宅： 元/月.平方米，物业服务等级标准 级；
别 墅： 元/月.平方米；
酒店式公寓： 元/月·平方米；
低密度联排高档住宅： 元/月·平方米；
办 公 楼： 元/月.平方米；
商业物业： 元/月.平方米；
物业： 2.20 元/月.平方米。
实行物业服务费用包干制的，物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。
物业服务成本或物业服务支出构成一般包括以下部分：
（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
（3）物业管理区域清洁卫生费用；
（4）物业管理区域绿化养护费用；
（5）物业管理区域秩序维护费用；
（6）办公费用；
（7）物业服务企业固定资产折旧；
（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
（9）经业主同意的其它费用。
本条约定的物业服务费不含物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备大修、中修和更新、改造的费用。上述费用应通过专项维修资金予以列支。专项维修资金使用根据相关文件规定执行。
第六条 签订本合同前，甲方应会同乙方、原物业服务企业或其他管理人对物业共有部分及其相应档案进行查验，并按规定向乙方移交物业服务所必需的相关资料。
甲方、乙方、原物业服务企业或其他管理人办理物业查验、移交手续，对查验、移交中发现的问题及相应解决办法应采用书面方式予以确认（具体内容详见附件十三）。
第七条 自本合同生效之日起发生的物业服务费用，由业主承担；业主应依照本合同第五条约定的标准向乙方交纳物业服务费。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。
第八条 物业服务期间，乙方按下述第 种收费形式确定物业服务费。
（一）包干制。由业主向乙方支付本合同第五条约定的物业服务费用，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担。
（二）酬金制。在本合同第五条约定预收的物业服务资金中按下述第 种方式提取酬金，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。
1、每 （月/年）在应收的物业服务资金中按 %的比例提取酬金；
2、每 （月/年）在应收的物业服务资金中提取 元的酬金。
（三） 。
第九条 物业服务费用属本合同第八条第二项或者第三项约定的，物业服务资金中按实结算的部分年终结余或不足的处理方式：
（一）年度结算结余部分，按以下第 种方式处理：
1、转入下年继续使用；
2、直接纳入物业专项设施维修资金；
3、 。
（二）年度结算不足部分，按以下第 种方式处理：
1、由业主于次年第一个月底之前，按照其专有部分占建筑物总面积的比例追加补足；
2、 。
第十条 物业服务费（物业服务资金）按月进行交纳，业主应在 （每次缴费的具体时间）履行交纳义务。本着业主自愿原则可按 （季/年）进行交纳。
第十一条 物业服务实行酬金制方式计费的，乙方应向全体业主公布物业管理年度计划和物业服务资金年度预决算，每年 次于 （公布的具体时间）向全体业主公布物业服务资金的收支情况，并接受专业机构审计监督。
对物业服务资金收支情况有争议的，甲乙双方同意采取以下方式解决：
（一） ；
（二） 。
第十二条 停车场收费分别采取以下方式：
1、停车服务费收费标准由业主大会决定，也可以参照物价部门规定执行。
2、场地使用费：在物业管理区域内公共场地停放车辆收取场地使用费的，由业主大会决定；属于甲方所有或业主私人所有用以出租的车位场地使用费收费标准，由车位所有者与承租人另行约定。
公安、消防、抢险、救护、环卫、邮递、执法等特种车辆在执行公务时以及业主搬家车辆、临时送货车辆免收停车服务费。
第十三条 乙方应与停车场车位使用人签订书面的停车服务协议，明确双方在车位使用及停车服务等方面的权利义务。物业服务企业应当建立健全车辆停放服务及收费的内部管理制度，做好车辆进出管理、停车场所保洁、照明、巡视（或监视）等服务，并对停车场所及设施设备进行维修养护，保障正常使用等工作。
第十四条 本物业管理区域内按规划配建的停车场，由乙方进行管理和维护；乙方应当按照有关规范设置相关标识，并按照相关规定做好停车场的照明、消防、环境卫生等工作（具体内容详见附件十一）。
第十五条 甲方、乙方、业主应当按照相关规定缴存、管理、使用、续筹物业专项维修资金。
使用物业专项维修资金的，乙方应当按照相关规定向甲方提出物业专项维修资金使用方案。
甲方应当将物业专项维修资金使用方案、所需资金预算、列支范围、工程进展以及资金划拨等情况在物业管理区域内向全体业主或者相关业主公布。
第十六条 业主应按照规定向供水、供电、供气、通迅、有线电视等专业单位交纳水、电、气、通迅、有线电视等有关费用。前款费用属于业主自用的，由业主承担；属于乙方使用的，由乙方承担；属于业主共同使用主的公共水电费用 （单独按实由业主分摊/业主与物业服务企业另行约定），具体分摊办法由物业服务企业与业主在物业服务合同补充协议中约定，物业服务企业每月应在小区醒目处公布一次当月由业主使用的公共水电分摊详细情况。
乙方接受供水、供电、供气、通迅、有线电视等专业单位的委托代收水、电、气、通迅、有线电视等费用的，可以向委托单位收取代办手续费，但不得向业主收取手续费等额外费用。
第十七条 乙方应当协助业主配合有关部门、单位作好物业管理区域内装饰装修管理、治安、环境维护、计划生育、流动人口管理等工作；对于相关部门进入本物业管理区域内监督检查、行政执法的，乙方、业主、物业使用人不得阻挠。
第十八条 甲方相关的权利义务：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（二）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，审定乙方制定的物业服务方案，监督和协助乙方履行物业服务合同；
（三）审议乙方提出的物业共用部位、共用设施设备大修、中修和更新、改造的报告；
（四）监督本物业管理区域内物业共用部位、共用设施的收益使用情况；
（五）负责协调、处理、解决本合同生效前发生的遗留问题以及业主、物业使用人与乙方之间的纠纷，不因此影响乙方工作；
（六）监督《管理规约》的实施，按照约定交纳物业服务费，督促业主、物业使用人按时交纳物业服务费和专项维修资金，对业主、物业使用人违反《管理规约》的行为予以劝阻、制止；
（七）授权乙方对业主、物业使用人违反《管理规约》的行为，依照《管理规约》的约定进行劝阻、制止；
（八）积极配合公安机关做好房屋出租登记报备工作，并督促承租人到公安机关进行流动人口登记、办理暂住证。与社区居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作；
（九）协助乙方做好物业服务工作和宣传教育、文化活动；
（十）不得干涉乙方依法、依本合同约定内容所进行的物业服务活动；
（十一） ；
（十二）法律、法规规定的其他权利义务。
第十九条 乙方相关的权利义务：
（一）设立专门机构负责本物业的日常物业服务工作，并委派相应专业的物业服务人员履行本合同；
（二）根据法律、法规的有关规定和本合同的约定，开展各项物业服务活动，但不得侵害业主、物业使用人及他人的合法权益，不得利用提供物业服务的便利获取不当利益；
（三）根据有关法律、法规的规定和本合同的约定，向业主或物业使用人收取物业服务费，通过合法有效的方式解决拖欠物业服务费的问题；
（四）按照相关规定，建立健全“办事制度、办事纪律、收费项目和标准”等信息公开制度，对小区内所有收费项目、收费标准等应按价格部门相关规定在收费场所实行明码标价；
（五）接受甲方、业主和物业使用人的监督，定期向甲方、业主报告物业服务合同履行情况，及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业服务的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉；
（六）结合本物业的实际情况，编制物业服务方案、年度服务计划、年度维修养护计划、年度费用预算和决算报告；
（七）可选聘专业公司承担本物业的 的专项服务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方，并对专业公司的服务行为承担连带责任；
（八）维护本物业管理区域内公共区域秩序，按照法律法规政策的有关规定，提供质价相符的服务，落实小区安防力量，采取各种有效安全防范措施，通过人防、技防、物防相结合的办法，做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，应及时采取应急措施，并及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作；同时，要协助公安机关做好流动人口和出租房屋登记报备管理工作，对不履行义务的业主，应及时向公安机关报告，由公安机关按依照有关法律、法规进行处罚；协助有关部门制止违法、违规的行为；
（九）提前将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项书面告知业主，并按规定与业主签订房屋装饰装修管理服务协议。
（十）不得擅自占用和改变本物业管理区域内共有部分的用途；如需在本物业内改、扩、重建或完善配套项目，应与甲方协商并经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后，报有关部门批准方可实施；
（十一）本合同依法解除、协商解除、单方解除或者期满终止时,乙方应当按照有关规定和本合同约定退出本物业管理区域的物业服务，并按有关规定和本合同约定办理移交手续和项目退出手续；
（十二） ；
（十三）法律、法规规定的其他权利义务。
第二十条 在物业管理服务过程中发生下列事由，乙方不承担责任：
（一）因不可抗力导致物业服务中断的；
（二）因维修养护物业共有部分需要且事先已告知业主、物业使用人，暂时停水、停电、停止附属设施设备使用等造成损失的；
（三）因非乙方责任出现供水、供电、供气、通讯、有线电视及其他附属设施设备运行障碍造成损失的；
（四）因业主、物业使用人未及时交纳供水、供电、供气、通讯、有线电视等费用而导致服务中断或受到影响的；
（五）业主、物业使用人违反管理规约和物业管理区域内规章制度的行为，虽经乙方采取规劝、制止、向有关部门报告等措施后，仍未解决，其行为对其他业主、物业使用人产生妨碍和影响的；
（六） 。
第二十一条 甲方违反本合同约定的义务，致使乙方不能完成本合同约定的服务事项和质量的，乙方有权依法解除本合同；造成乙方经济损失的，甲方应予经济赔偿。
第二十二条 乙方未按照本合同的约定做好公共区域的安全防范和秩序维护，造成业主、物业使用人人身、财产损害的，乙方应当依法承担相应的法律责任（具体内容详见附件十二）。
第二十三条 乙方违反本合同的约定，擅自提高物业服务收费标准的，对超出标准的部分，业主和物业使用人有权拒绝支付。
第二十四条 乙方违反本合同约定的义务，或者发生法律、法规、规章规定不得继续从事物业服务活动的其他情形，致使不能完成本合同约定的服务事项和质量的，甲方有权依法解除本合同，并有权要求乙方按其减少的服务支出予以赔偿；乙方预收的物业服务资金或物业服务费用应当返还给相应业主、物业使用人。
甲方解除本合同的，应当在合同终止三十日前书面告知乙方；乙方应当在合同终止之日起十日内退出本物业管理区域，并与甲方或全体业主依法选聘新的物业服务企业或其他管理人完成交接手续。
第二十五条 双方协商一致，可解除本合同，并在 30 日内办理交接手续。
第二十六条 本合同其他相关违约责任的约定：
（一） ；
（二） ；
（三） ；
（四） ；
（五） 。
第二十七条 本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议。
第二十八条 补充协议及本合同的附件均与本合同具有同等法律效力。
本合同、本合同的附件及补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。
第二十九条 本合同正本连同附件共 页，一式 份，甲、乙双方各执 份，并由物业服务企业持一份样本向物业所在地的区（县、市）人民政府房地产行政主管部门备案。
自本合同备案之日起5日内，甲、乙双方应就本合同备案情况和本合同约定的内容在本物业管理区域内公示，公示期限不低于30天。
第三十条 本合同履行期间，遇不可抗力致使合同无法履行的，双方应按有关法律规定及时处理。
第三十一条 本合同在履行中如发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可选择以下第 二 种方式处理：
（一）向 仲裁委员会申请仲裁；
（二）向人民法院提起诉讼。
第三十二条 本合同为期 壹年，自 2010年 12 月 1日起至 2011 年 11 月 30日止。
第三十三条 本合同期限届满前 2个月，甲、乙双方应就是否另行签订物业服务合同进行协商；经双方协商未能达成协议的，乙方应在本合同期限届满后 1个月内继续履行本合同，甲方应在此期间依法选聘新的物业服务企业或其他管理人。
第三十四条 本合同终止时，乙方应将物业服务用房、物业服务相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给甲方，并按照《福建省物业管理条例》、《福州市物业管理若干规定》等相关规定办理移交和项目退出手续。
第三十五条 本合同自 起生效。
甲方签章： 乙方签章：
法定代表人：
委托代理人： 委托代理人：
年 月 日 年 月 日
附件：
一、物业构成明细
二、物业管理区域划分意见书
三、物业共用部位明细
四、物业共用设施设备明细
五、物业共用部位及共用设施设备的管理和维护
六、公共绿化的维护
七、公共区域的环境卫生维护
八、公共区域的秩序维护
九、物业使用中对禁止性行为的管理措施
十、综合服务
十一、按规划配建的停车场的管理和维护
十二、人身、财产损害赔偿责任
十三、物业服务承接验收确认书
附件一：
物业构成
附件二：
物业管理区域划分意见书
附件三:
物业共用部位明细
1、房屋承重结构；
2、房屋主体结构；
3、公共门厅；
4、公共走廊；
5、公共楼梯间；
6、内天井;
7、户外墙面；
8、屋面；
9、传达室；
10、 ；
11、 。
附件四:
物业共用设施设备明细
1、绿地 平方米；
2、道路 平方米；
3、化粪池 个；
4、污水井 个；
5、雨水井 个；
6、垃圾中转站 个；
7、水泵 个；
8、水箱 个；
9、电梯 部；
10、信报箱 个；
11、消防设施 ；
12、公共照明设施 ；
13、监控设施 ；
14、避雷设施 ；
15、共用天线 ；
16、机动车库 个 平方米；
17、露天停车场 个 平方米；
18、非机动车库 个 平方米；
19、共用设施设备用房 平方米；
20、物业服务用房 平方米；
21、 ；
附件五:
物业共有部位及设施设备的管理和维护
该项服务，人员配置： 人。物业服务企业应根据《福州市普通住宅物业服务等级指导性收费标准》中有关规定，按照小区物业费收费等级标准提供相对应的物业服务。
附件六:
公共绿化的维护
该项服务，人员配置： 人。物业服务企业应根据《福州市普通住宅物业服务等级指导性收费标准》中有关规定，按照小区物业费收费等级标准提供相对应的物业服务。
附件七:
公共区域的环境卫生维护
该项服务，人员配置： 人。物业服务企业应根据《福州市普通住宅物业服务等级指导性收费标准》中有关规定，按照小区物业费收费等级标准提供相对应的物业服务。
附件八:
公共区域的安全防范和秩序维护
该项服务，人员配置 人。物业服务企业应根据《福州市普通住宅物业服务等级指导性收费标准》中有关规定，按照小区物业费收费等级标准提供相对应的物业服务。
附件九:
物业使用中对禁止性行为的管理措施
附件十:
综合服务
物业服务企业应根据《福州市普通住宅物业服务等级指导性收费标准》中有关规定，按照小区物业费收费等级标准提供相对应的物业服务。
附件十一:
按规划配建的停车场的管理和维护
附件十二:
人身、财产损害赔偿责任
物业服务企业不按照法律法规规定和物业服务合同约定做好安全防范工作，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。其它约定如下：
（一） ；
（二） ；
（三） 。
附件十三:
物业承接验收确认书
甲方：
委托代理人：
地 址：
联系电话：
乙方：
法定代表人：
委托代理人：
资质等级： 证书编号：
地 址：
联系电话：
原物业服务企业或其他管理人：
法定代表人：
委托代理人：
资质等级： 证书编号：
地 址：
联系电话：
根据国务院《物业管理条例》第三十七条的规定及《福建省物业管理条例》、《福州市物业管理若干规定》等相关规定，甲方、乙方、原物业服务企业或其他管理人三方就乙方承接 （物业名称）（座落位置：福州市 区（县、市） 街道（乡镇） 路（街、巷） 号）的物业服务，办理物业服务承接验收手续等事宜，共同确认如下：
一、物业共有部分及其相应档案的查验内容
甲方已于 年 月 日会同乙方、原物业服务企业或其他管理人对物业下述共有部分及其相应档案进行了查验：
1、 ；
2、 ；
3、 ；
4、 ；
5、 。
二、物业共有部分及其相应档案的查验结论（查验结论在下属□中选择）
□经乙方查验，甲方、原物业服务企业或其他管理人确认，上述物业共有部分及其相应档案完好，乙方同意承接验收。
□经乙方查验，甲方、原物业服务企业或其他管理人确认，上述物业共有部分及其相应档案中存在的问题如下：
1、 ；
2、 ；
3、 ；
4、 ；
5、 。
经甲方、乙方、原物业服务企业或其他管理人协商一致，就存在的问题确定解决办法如下：
1、 ；
2、 ；
3、 ；
4、 ；
5、 。
三、物业服务用房、物业服务相关资料的移交
甲方已于 年 月 日会同原物业服务企业或其他管理人向乙方移交了物业服务用房，并提供和移交了下列物业服务相关资料（具体清单另附）：
1、竣工验收资料，包括物业管理区域内建设工程规划总平面图、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、竣工验收合格证等资料；
2、技术资料，包括水、电、气、视、讯等的供用合同（协议）、消防设施合格证、电梯准用证、机电设备出厂合格证和保修卡、保修协议，设备设施的安装、使用和维护保养等资料；
3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；
4、业主名册：包括业主及产权面积清册等；
5、物业服务所必需的其它资料，如物业的规划、建设的有关资料，有关房屋产权权属的资料，工程验收的各种签证、记录、证明等；
6、 。
甲方签章： 乙方签章：
法定代表人：
委托代理人： 委托代理人：
年 月 日 年 月 日
原物业服务企业或其他管理人签章：
法定代表人：
委托代理人：
年 月 日