土地收（征）购储备、交易
业务流程及标准
天津市塘沽区土地储备开发中心
二00四年六月十六日
土地储备中心业务程序及标准
一、土地收购储备业务标准及业务程序
根据《塘沽区土地储备暂行办法》及《塘沽区地产开发中心工作章程》制订本标准。收购业务件由中心分管主任核准进件，经批准后转储备部，储备部部长分配办理。
一、 土地收购报审标准
（1）报局审批资料及要求
1、 土地收购补偿方案：格式规范，测算合理。
2、 土地收购补偿协议（附收购范围图）：格式规范。
3、 土地开发补偿协议：格式规范，测算合理。
（2）报件要求
1、报局审批前须先经中心业务会讨论通过。
2、经办人意见明确，签名必须手签，其他为电子文件，标点符号使用准确。签报要将收购地做简要说明，包括用地面积，坐落四至等情况，并注明建议收购补偿费金额及相关需注意的问题及建议。
（3）附件评判标准
1、土地收购申请书：由申请人填写，内容填写准确，申请单位须加盖公章，上级单位须有明确批示意见（并加盖上级公章）。无上级单位的须注明本单位可自行处置。
2、土地现状调查表：由经办人经现场调查后填写，明确意见。填写内容和现场情况必须一致，申请单位要加盖调查内容属实公章。
3、企业营业执照复印件：检验营业执照是否在有效期（有工商局防伪标志）。
4、法定代表人身份证明书：和营业执照内容一致，并加盖公章。
5、授权委托书：加盖公章。
6、收购可行性分析报告和土地开发补偿费审批表。
7、法定代表人和授权委托人身份证复印件要在有效期内。
8、国有土地使用证复印件：内容齐全，加盖公章。
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9房屋所有权证复印件：内容齐全，加盖公章。
10、协议签订时，原申请人的国有土地使用证、房屋所有权证原件收回，原件丢失的须有省级报纸刊载的复印件。
11、职代会决议：内容明确，加盖工会委员会公章，不需开职代会的需说明原因并有相关替代文件。
12、涉及他项权利的他项权利证必须注销或他项权利人出据明确的书面意见。
13、涉及法院查封的须有查封法院的解封函复印件。
14、土地收购范围图要用红线标注。
15、评估报告的评估单位要具备评估资质。
土地：A级：全国范围内作业
B级：全省（包括直辖市）范围内作业
C级：区内作业
房产：一级：全国范围内作业
二级：全省（包括直辖市）范围内作业
三级：区内作业
二、中心报件程序
分三级管理，第一级：部门负责人
第二级：分管副主任
第三级：主任
三、土地储备档案的保存、保密及统计
1、土地储备入库要求
土地收购完成后，由经办人按照标准完成立卷归档工作，暂不上市交易的经中心主任同意，编号纳入土地储备（档案）库，统一由办公室管理。
须上市交易的整体档案转交易部，并签订移交目录，土地出让完成后，储备和交易档案合并归档，统一由办公室管理。
2、保密工作
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土地收购要严格按照《保密法》的有关要求做好保密工作，未经局批准的土地收购补偿费和土地开发补偿金额不得向外透漏，一经出现追究有关人员责任。归档后的土地收购电子文件要一式三份，办公室、储备部及异地各存一份，以防丢失。
3、统计工作
土地收购统计实行月报制，每月25日前各经办人将签订土地收购补偿协议的地块报统计人员，统计人员经过统计汇总交办公室，经中心分管主任同意后由办公室统一报局。
四、土地储备计划
土地储备部根据规国局年度土地供应计划，提前半年到一年制订土地储备（近、远期）计划，经中心业务会讨论通过后报局审批。
五、土地储备规划
土地储备部在制订土地储备计划时应结合塘沽区城市总体规划及重大规划调整，提前收购（拆迁）工作，为实施城市建设提供土地保障。
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土 地 收 购 审 批 流 程 图
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被收购单位提供文件
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储备土地存档文件
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二、土地征用业务程序
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第二篇：土地收购储备实务讲义
土地收购储备实务讲义
上一讲，由执法监察局qqq局长讲解了土地执法、执法监察以及土地违法案件的办案程序，我们知道了违法案件的种类及处理依据、查处的方法等，执法监察不仅仅查处的土地使用者，而且也查处土地供应的合法性，怎样就知道不违法呢，土地的供应有它的一套法定的程序，现在我们就从土地收购储备制度讲起。
一、土地收购储备制度的概念
19xx年，上海市成立了第一家土地收购储备机构------上海土地发展中心，随后，杭州、南通、青岛、武汉等大中城市也纷纷成立了相应机构。
20xx年4月30日，国务院颁发的《关于加强国有土地资产管理的通知》中指出，有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度。
土地收购储备，在我国正式颁布的法律和行政法规中没有明确的提法，但它所包含的内容，比如土地的收回范围、土地的供应程序等，相关的法律法规中均有规定。
土地收购储备作为制度的实质目的，不仅包括土地的收购、储备和整理，而且还应包括一个重要的环节，土地的供应。所以，土地收购储备制度的概念应为：
各级人民政府依照法定程序，运用市场机制，按照土地利用总体规划和城市规划，对通过以收回、收购、置换、征 1
收方法取得的土地进行前期开发整理后，予以储备，有计划地投入市场的一种制度。
二、意义和作用
1、充分发挥政府在土地市场中对资源配置的宏观调控作用
政府通过行政的、法律的、经济的手段，将分散的土地归集于土地储备库，依据规划、经济发展需要和土地供应计划，适时投放市场，有效地进行宏观调控。
2、有利于土地资源的集约利用和经济的可持续发展 土地是一种稀缺的资源和资产，集约利用着眼点是盘活。
3、培育和规范土地市场，优化投资环境
生地、毛地-------熟地，加快项目建设。
4、服务企业改革，防止国有资产流失
由于我国以前实行的无偿划拨的土地制度，城市土地归国家所有即全民所有，国家是唯一的所有者，而企业只是使用者。
闲置：多占少用、早占迟用、甚至占而不用 低效利用：不能充分发挥土地效益
政府予以收购----投入市场-----提高土地利用率和价值-----提供企业改制的资金-----促进企业改制
三、土地收购储备的方式和程序
土地收回、收购、置换和征收
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土地收回，《中华人民共和国土地管理法》第58条有规定。
土地征收是指原集体所有的土地。
土地置换
土地收购：定义：
程序：1、权属核查：对拟收购地块及地上附着物的权属、四至、面积、用途、确定的规划条件；2、方案报批：根据调查情况和规划条件，会同相关部门，测评收购费用，提出具体方案，报政府批准；3、签订协议：方案批准后，与原土地使用者签订收购协议；4、权属变更
土地收购储备制度建立的目的是通过土地的供应来调控市场，不论土地的收购、储备、整理，最终要投向市场，投向市场，就是土地的供应，所有说土地的供应是最重要的。
四、土地的供应
储备的土地都是国有土地，土地供应的是使用权，分为无偿使用---划拨，有偿使用------出让、出租、作价出资或入股。
出让土地使用权-------协议出让、公开出让（招标、拍卖、挂牌三种形式）
重点是公开出让国有土地使用权，明白它的概念、特征（垄断性、广泛性、计划性、有偿性）
招标出让国有土地使用权，是指市、县国土资源管理部 3
门发布招标公告或者发出投标邀请书，邀请特定或者不特定的法人、自然人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。
拍卖出让国有土地使用权，是指市、县国土资源管理部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。
挂牌出让国有土地使用权，是指市、县国土资源管理部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或现场竞价结果确定土地使用者的行为。
出让土地按照城市规划的用途不同，出让的年限也不同。
招标拍卖挂牌出让国有土地使用权原则
（1）公开、公平、公正；
（2）诚实信用。
招标拍卖挂牌出让国有土地使用权范围
（1）供应工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地；
（2）其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的；
（3）划拨土地使用权改变用途，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；
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（4）划拨土地使用权转让，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；
（5）出让土地使用权改变用途，《国有土地使用权出让合同》约定或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；
（6）法律、法规、行政规定明确应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。
我们主要以挂牌出让方式讲解一下
挂牌出让程序
1、公布出让计划，确定供地方式；
每出让一宗土地，都要向社会公布批准的出让计划，需使用土地者根据计划和需求申请。
2、编制、确定出让方案；
会同城市规划管理等有关部门，依据国有土地使用权出让计划、城市规划等，编制国有土地使用权招标拍卖挂牌出让方案。拟出让地块的具体位置、四至、用途、面积、年限、土地使用条件、供地时间、供地方式、建设时间等。属于综合用地的，应明确各类具体用途、所占面积及其各自的出让年期。
出让方案应按规定报政府批准。
3、地价评估，确定出让底价；
应当根据拟出让地块的条件和土地市场情况，依据《城 5
镇土地估价规程》，组织对拟出让地块的正常土地市场价格进行评估。应当根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，集体决策，综合确定出让底价
底价确定后，在出让活动结束之前应当保密，任何单位和个人不得泄露。
4、编制出让文件；
依据出让方案，组织编制国有土地使用挂牌出让文件。包括：
（1）挂牌出让公告（2）挂牌出让须知（3）竞买申请书（4）挂牌竞买报价单（5）宗地界址图（6）宗地规划指标要求（7）成交确认书（8）国有土地使用权出让合同（9）其他相关文件
5、发布出让公告；
出让公告应当通过中国土地市场网和当地土地有形市场发布，也可同时通过报刊、电视台等媒体公开发布。
出让公告应当至少在招标拍卖挂牌活动开始前20日发布，以首次发布的时间为起始日。
挂牌出让公告应当包括以下内容：
（1）出让人的名称、地址、联系电话等，授权或指定下属事业单位以及委托代理机构进行挂牌的，还应注明其机构名称、地址和联系电话等；（2）挂牌地块的位置、面积、用途、开发程度、规划指标要求、土地使用年限和建设时间等；（3）竞买人的资格要求及申请取得竞买资格的办法；（4）获取挂牌文件的时间、地点及方式；（5）挂牌地点和起止时 6
间；（6）支付竞买保证金的数额、方式和期限；（7）其他需要公告的事项。
6、申请和资格审查；
出让人应当对出让公告规定的时间内收到的申请进行审查。
7、招标拍卖挂牌活动实施；
在挂牌公告规定的挂牌起始日，挂牌人将挂牌宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划指标要求、起始价、增价规则及增价幅度等，在挂牌公告规定的土地交易地点挂牌公布。挂牌时间不得少于10个工作日。
挂牌主持人确认该报价后，更新显示挂牌价格，继续接受新的报价。有两个或两个以上竞买人报价相同的，先提交报价单者为该挂牌价格的出价人。
挂牌截止应当由挂牌主持人主持确定。设有底价的，出让人应当在挂牌截止前将密封的挂牌底价交给挂牌主持人，挂牌主持人现场打开密封件。在公告规定的挂牌截止时间，竞买人应当出席挂牌现场，挂牌主持人宣布最高报价及其报价者，并询问竞买人是否愿意继续竞价。
挂牌主持人连续三次报出最高挂牌价格，没有竞买人表示愿意继续竞价的，挂牌主持人宣布挂牌活动结束，并按下列规定确定挂牌结果：
（1）最高挂牌价格不低于底价的，挂牌主持人宣布挂牌出让成交，最高挂牌价格的出价人为竞得人；
（2）最高挂牌价格低于底价的，挂牌主持人宣布挂牌 7
出让不成交。
有竞买人表示愿意继续竞价的，即属于挂牌截止时有两个或两个以上竞买人要求报价的情形，挂牌主持人应当宣布挂牌出让转入现场竞价，并宣布现场竞价的时间和地点，通过现场竞价确定竞得人。
现场竞价（也就是拍卖出让的环节）
现场竞价应当由土地招标拍卖挂牌主持人主持进行，取得该宗地挂牌竞买资格的竞买人均可参加现场竞价。现场竞价按下列程序举行：
（1）挂牌主持人应当宣布现场竞价的起始价、竞价规则和增价幅度，并宣布现场竞价开始。现场竞价的起始价为挂牌活动截止时的最高报价增加一个加价幅度后的价格。
（2）参加现场竞价的竞买人按照竞价规则应价或报价。
（3）挂牌主持人确认该竞买人应价或者报价后继续竞价。
（4）挂牌主持人连续三次宣布同一应价或报价而没有人再应价或出价，且该价格不低于底价的，挂牌主持人落槌表示现场竞价成交，宣布最高应价或报价者为竞得人。成交结果对竞得人和出让人均具有法律效力。最高应价或报价低于底价的，挂牌主持人宣布现场竞价终止。
在现场竞价中无人参加竞买或无人应价或出价的，以挂牌截止时出价最高者为竞得人，但低于挂牌出让底价者除外。确定竞得人后，挂牌人与竞得人当场签订《成交确认书》。挂牌人或竞得人不按规定签订《成交确认书》的，应当承担 8
法律责任。竞得人拒绝签订《成交确认书》也不能对抗挂牌成交结果的法律效力。
8、签订出让合同，公布出让结果；
《成交确认书》的约定，与出让人签订《国有土地使用权出让合同》。
挂牌活动结束后10个工作日内，出让人应当将招标拍卖挂牌出让结果通过中国土地市场网以及土地有形市场等指定场所向社会公布。
公布出让结果应当包括土地位置、面积、用途、开发程度、土地级别、容积率、出让年限、供地方式、受让人、成交价格和成交时间等内容。
出让人公布出让结果，不得向受让人收取费用。
9、核发《建设用地批准书》，交付土地；
向受让人核发《建设用地批准书》，并按照《国有土地使用权出让合同》、《建设用地批准书》确定的时间和条件将出让土地交付给受让人。
10、办理土地登记；
受让人按照《国有土地使用权出让合同》约定付清全部国有土地使用权出让金，依法申请办理土地登记，领取《国有土地使用证》，取得国有土地使用权。
11、资料归档。
出让手续全部办结后，应当对宗地出让过程中的用地申请、审批、招标拍卖挂牌活动、签订合同等各环节相关资料、文件进行整理，并按规定归档。
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最后我们再说说，一种新的供地制度-----用地预申请制度
为充分了解市场需求情况，科学合理安排供地规模和进度，有条件的地方，可以建立用地预申请制度。单位和个人对列入招标拍卖挂牌出让计划内的具体地块有使用意向的，可以提出用地预申请，并承诺愿意支付的土地价格。市、县国土资源管理部门认为其承诺的土地价格和条件可以接受的，应当根据土地出让计划和土地市场情况，适时组织实施招标拍卖挂牌出让活动，并通知提出该宗地用地预申请的单位或个人参加。提出用地预申请的单位、个人，应当参加该宗地竞投或竞买，且报价不得低于其承诺的土地价格。 10