房地产企业融资计划书(模板)

项目融资计划书

融资计划书目录

一、公司介绍

二、项目分析

三、市场分析

四、管理团队

五、财务计划

六、融资方案的设计

七、摘要

一、公司介绍

1、公司简介

主要内容包括公司成立的时间、注册资本金、公司宗旨与战略、主要产品等，这方面的介绍是有必要的，它可以使人们了解你公司的历史和团队。

2、公司现状

在此将您公司的资本结构、净资产、总资产、年报或者其他有助于投资者认识你的公司的有关参考资料附上。如果是私营公司还应将前几年经过审计的财务报告以附件形式提供。如果经过审计请注明审计会计师事务所，如果未经审计也请注明。

3、股东实力

股东的背景也会对投资者产生重要的影响。如果股东中有大的企业，或者公司本身就属于大型集团，那么对融资会产生很多好处。如果大股东能提供某种担保则更好。

4、历史业绩

对于开发企业而言，以前做过什么项目，经营业绩如何，都是要特别说明的地方，如果一个企业的开发经验丰富，那么对于其执行能力就会得到承认。

5、资信程度

把银行提供的资信证明，工商、税务等部门评定的各种奖励，或者其他取得的荣誉，都可以写进去，而且要把相关资料作为附件列入。最好有证明的人员。

6、董事会决议

对于需要融资的项目，必须经过公司决策层的同意。这样才更加强了融资的可信程度，而不是戏言。

二、项目分析

1、项目的基本情况

位置、占地面积、建筑面积、物业类型、工程进度等，都是房地产开发的基本情况，需要在报告中指出。

2、项目来历

项目来历是指项目的来龙去脉，项目的上家是谁，怎么得到的项目，是否有遗留问题，是如何解决的等情况。

3、证件状况文件

项目是否有土地证、用地规划许可证、项目规划许可证、开工证和销售许可证等五证的情况。需要复印件。

4、资金投入

自有资金的数额、投入的比例、其他资金来源及所占比例、建筑商垫资情况、预计收到预售款等情况等，方便了解项目的资金状况。

5、市场定位

指项目的市场定位，包括项目的物业类型、档次、项目的目标客户群等

6、建造的过程和保证

项目的建筑安装过程，如何得到保障可以如期完工。而不会耽误工期，不会导致项目无法按期交付使用。

三、市场分析

1、地方宏观经济分析

房地产是一个区域性的市场，受到地方经济的影响比较大。而表征一个地区的经济发展的指标等数据和经济发展的定性说明等需在本部分体现。

2、房地产市场的分析

房地产市场的分析比较复杂，而且说明起来可繁可简。简单说需要定性分析本地区房地产市场的发展，平均价格，各种类型房地产的目标客户群等。复杂些说明则需要在时间数轴上表征价格的走势波动，但是，因为很多地区没有进行常规的价格跟踪，所以，严格数据的分析很难完成，但是可以通过典型项目的分析来代替。

3、竞争对手和可比较案例

分析现有的几个类似项目的规划、价格、销售进度、目标客户群等，同时，也需要罗列一些未来可能进入市场竞争的对手项目情况，以及未来的市场供应量等情况。

4、未来市场预测及影响因素

未来的市场预测很难预料，但是可以通过市场的周期的方法和重点因素分析法等分析方法做出预测。

四、管理团队

1、人员构成

公司主要团队的组成人员的名单，工作的经历和特点。如果一个团队有足够多经验丰富的人员，则会对投资的安全有很大的保障。

2、组织结构

企业内部的部门设置、内部的人员关系、公司文化等都可以进行说明。

3、管理规范性

管理制度，管理结构等的评价。可以由专门的管理顾问公司来评价和说明。

4、重大事项

对于企业产生重要影响的需要说明的事项。

五、 财务计划

一个好的财务计划，对于评估项目所需资金非常关键，如果财务计划准备的不好，会给投资者以企业管理者缺乏经验的印象，降低对企业的评价。本部分一般包括对投资计划的财务假设，以及对未来现金流量表、资产负债表、损益表的预测。资金的来源和运用等内容。

其中，对于企业自有资金比例和流动性要求较高。

六、融资方案的设计

1、融资方式

（1）股权融资方式（注：股权和债权方式是两种最主要的方式，但是，还有很多不是某一种方式所能解决的，而是几种方式在不同的时间段的组合。这部分是解决问题的关键，是否能够取得资金，关键在于是否能够通过融资方案解决各方的利益分配关系。）

方式：融资方式将以融资方（包括项目在内）的股权进行抵押借款

这种投资方式是指投资人将风险资本投资于拥有能产生较高收益项目的公司，协助融资人快速成长，在一定时间内通过管理者回购等方式撤出投资，取得高额投资回报的一种投资方式。

操作步骤：签订风险投资协议书

A、对融资方的债务债权进行核查确认

B、签订风险投资协议书：确定股权比例、确定退出时间、确定管理者回购方式、确定再融资资金数量及时间、确定管理上的监控方式、确定协助义务。

C、在有关管理部门办理登记手续

（2）债权融资方式

方式：投融资双方签定借贷合同进行融资，确定相应固定利率和收回贷款的期限。

（3）债转股的融资方式

投融资双方开始以借贷关系进行融资，投资方在借贷期间内或借贷期结束时，按相应的比例折算成相应的股份。

（4）房地产信托融资

（5）多种融资方式的组合

在不同的时间阶段用不同的融资方式。在项目的初级阶段主要以股权融资方式为主，因为对融资方来说这个阶段的资产负债情况不会有很大的压力；在中后期阶段可以运用股权、债权方式，这个阶段融资方对整个项目有了明确的预期，在债务的偿还上有明确的预期。

2、融资期限和价格

融资的期限，可承受的融资成本等，都需要解释清楚。

3、风险分析（任何投资都存在风险，所以应该说明项目存在的主要风险是什么，如何克服这些风险。）

对投资融资双方有可能的风险存在作出判断。

A、投资方的投资资金及收益风险在项目无法启动的情况下将一直独立承担投资资金成本，及追加资金成本。

B、投资方不能有效监控好管理者的经营从而产生新的债务而产生的连带风险。

C、破产风险

D、融资者对投资者的信用没有得到确定而产生无法回购的风险

E、融资者为掌控全局经营，在回购时利益出让增加风险。

F、融资者提前回购而付出的资金成本风险。

风险化解方案

A、资方对是否资金进入后可以完成计划要进行评估和测算。

B、投资方对融资方的项目进程进行监控，并按照进程需要分批进行投资款的专款专用。

C、投资方对融资方的相关项目所签订的合同进行核审后，评估其付款和还款能力。

D、资方审核融资方的还款计划可行性，一旦确定后将按还款计划回款。

4、退出机制（绝大多数的投资都不是为了自用，而是是为了获利，因此都涉及到退出机制问题，所以，需要在此说明投资者可能的退出时间和退出方式。）

A、股权方式融资的退出

项目进行中投资方退出；

项目完成投资方退出一种方式是融资方按时按预定的回报率加本金额度进行现金回购股份，第二种是融资方按投融资双方约定的价格及相应的物业面积的形式回购股份，第三种投资方享受整个项目的分红；

B、债权方式融资退出

项目进行中投资方退出，可以用违约今的形式控制；

项目完成投资方退出，按时还本付息；

5、抵押和保证

在涉及到投资安全的时候，投资者最关心的是如何保障投资的安全。而最有效的安全措施就是抵押，或者信誉卓著的公司的保证。

6、对房地产行业不熟悉的客户，需要提供操作的细节，即如何保证投资项目是可行的。

七、摘要

长篇的融资报告是提供给有融资意向的客户来认真读的，而对于在接触客户的初期阶段，仅需要提供报告摘要就可以了。报告摘要是对融资报告的高度浓缩，因此，言简意赅就非常重要。

第二篇：浅谈房地产企业融资方式

CHANYEJINGJI产业经济

浅谈房地产企业融资方式

王明华

（北京正地置业有限责任公司，北京100022)

摘

要：房地产行业作为我国经济的重要支柱产业，其健康良性发展对国民经济有着重要意义。房地产行业是资金密集

型行业，房地产开发整个周期内都需要大量的资金支持。本文试图探讨房地产企业如何获得资金的支持，以及我

国房地产企业的融资方式和未来的发展方向如何等问题。

关键词：房地产；企业；融资

中图分类号：F293.3

文献标识码：A

文章编号：1672-3309（2010）03-0046-03

20xx年全球金融危机对中国的股市和楼市产生

了一定的冲击。可以说20xx年对于中国的房地产行业和房地产开发商都是非常艰难的一年。伴随着政府对房地产市场调控政策的显现和金融市场流动性危机的双重打击，大小房地产企业都面临着资金短缺的局面，房地产行业更是有了“百日巨变”一说。

年住房商品化和房屋制度改革以后，房地产市场发展很快。房地产金融伴随着房地产市场和金融市场改革的不断深入也取得了长足的进步。房地产融资方式主要是：

1．以银行信贷为主

在我国房地产金融市场上，由于历史的原因，房地产信贷占了绝大部分比例。如下表所示：

融资类型所占比例

私募债权

私募股权

上市股权

上市债权

2008~20xx年，我国政府为了应对金融危机对我

国的冲击，推出了庞大的政府经济刺激计划。伴随着这个刺激计划而生的是巨大的银行贷款规模，20xx年1~11月份人民币各项贷款增加9.21万亿元，同比多增加5.06万亿元。流动性的增加使房地产企业再一次开始了大规模的圈地行为，使得土地市场上“地王”频现。从缺钱的2008到“地王”频现的2009，巨大反差背后的关键因素是房地产企业的融资手段、融资能力的问题。

一、我国房地产企业融资的现状

房地产融资就是房地产资金的融通，是房地产业与金融业密切结合的产物。房地产融资也是指在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列融资活动的总称。

众所周知，房地产行业是典型的资金密集型行业,而且有着投资周期较长、投资规模较大等特点。在开发周期的每一个阶段几乎都涉及资金安全的问题，其中主要有3个阶段需要大量的资金：买地阶段、建设阶段和销售阶段。这3个阶段也是房地产开发的重要节点，所以，房地产开发与资金链密切相连。

（一）融资方式

我国房地产市场起始于上世纪80年代末，1998

46

视

角

57%40%20%1%

资料来源：住美投资咨询有限公司

其中占房地产融资比重57%的私募债权绝大部分直接来源于银行，占房地产融资比重40%的私募股权中的大部分直接或间接来源于银行。许多公开报道也指出，我国70%左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接来自银行。这些巨大的银行资金对我国房地产市场起到了良好的促进作用，特别是在企业开发贷款与个人住房按揭贷款配合使用后，对我国居民住房条件的改善起到了很好的推动作用。但是我们也应该清醒地认识到，这种房地产开发所需资金大部分来源于银行的模式也有很多缺点，并不是最优的结构模式。主要在于以下几个原因：

(1)对于开发商而言，贷款受政策影响比较大，且

贷款的门槛越来越高。在我国房地产市场发展的十几年间，房地产市场与信贷政策之间相互配合、相互制约。调控房地产的背后，基本上都有银行的身影。随着

20xx年底从紧的货币政策的实施和央行121号文件

的出台，使得房地产开发商们想从银行获得贷款已经不像以前那样容易了。这种情况的出现也逼迫开发商

经济SHIJIAO

20xx年第3期

们逐步改变以往的融资方式，建立多种途径的融资方式。

（2）对于银行而言，至少存在着以下两种风险：第一，呆坏账风险。房地产开发行业由于存在着开发周期较长、前期投资较大等因素，属于高风险行业。尤其是其中的商品房，因具有使用和投资的双重性，决定了其有可能存在投机行为。以上因素的存在，使得银行贷款出现违约甚至出现坏账的情况的几率相应的增加了。由于我国目前的证券市场并不发达也并不完善，使得银行无法使用如证券化的方式来分散这种风险，而只能将风险集中在自己身上。

第二，成本增加风险。在中国几万家房地产企业中，企业资信良莠不齐，开发水平也有很大的差别，在我国还没有发达的评估市场和评级市场的时候，如何对这些企业的信用水平进行评估，对于银行来说是一个很大的难题。现阶段只能由银行根据自己的实际情况和以往经验来进行评估，这势必会增加银行的经营成本。

（3）对于政府而言，如果大量的房地产融资都是来源于银行系统，必然会增加对房地产调控的难度。尤其是在个人住房按揭贷款已经形成很大规模的情况下，会使得政府在调控的时候左右为难，也会使调控政策加大成本，并延长政策的显现时间。如果大量的房地产融资都来源于银行系统，会增加整个银行系统的风险。银行系统是一个国家经济、金融中最重要的组成部分，如果银行系统出现了问题，那么整个国家的经济将有很大的风险。

总而言之，房地产由于其特殊性，如果融资过度依赖于银行系统，风险还是存在的。

市融资。这种“上市融资———用融来的钱买地———再用买来的地融资”的方式，已经被许多业内人士看做推高土地价格的一种重要因素。

房地产企业在境内上市融资如火如荼进行的同时，一些房地产商也积极寻求境外融资途径。最近一例是20xx年11月恒大地产成功在香港市场上市。但无论在哪个市场上市融资，能够成功融资的企业从数量到规模，都无法与银行贷款相比较。

产业经济

3．个别企业能够涉及到其他融资方式

除了银行贷款和上市融资两种方式外，房地产开发企业能够使用的其他方式可谓是少之又少。仅有个别企业使用过如债券、房地产信托投资基金（REITs）、典当融资、金融租赁、过桥贷款以及信托融资等方式。

（二）中小企业融资困难

随着全球金融危机对我国国内经济的冲击，中小企业的日子非常难过，特别是对于资金需求量较大的房地产开发企业来说，融资难更成为企业迫切需要解决的一个问题。近年来，国家为扶持中小企业的发展，特别出台了一系列针对融资问题的政策，这些政策虽然解决了一部分问题，但对于中小房地产开发企业来说，没有从根本上解决问题。

二、适合我国国情的房地产融资方式及发展方向鉴于我国目前的国情，在上述的几种融资方式中，我国应该大力推进房地产企业直接融资方式。这样，一方面可以缓解储蓄率居高不下的难题；另一方面也能降低银行的风险，保持金融体系的平稳运行。笔者认为应该优先发展以下几种融资方式。

1.房地产信托投资基金（REITs）

房地产信托投资基金起源于美国市场，虽然中途经历了一段低谷，但现在已经发展成为美国房地产市场上最主要的融资方式之一，并且不断引起其他国家和地区的重视，在我国香港周边的主要金融市场，像日本、新加坡等地都已经开始发展REITs交易。REITs的发展主要得益于其两大明显优势：

第一是其自身优势，包括以下几个方面：REITs本身具有很高的流动性和变现性；REITs使资金专业化经营管理；REITs能加速房地产的资本积累；REITs使投资人的投资风险分散；健全的REITs流程监控机制能充分发挥市场机制。

第二是REITs的运用在商业地产上有以下几种不可替代的优势：可以融资的物业范围(下转50页)

2．企业上市融资为辅

我国的资本市场开展的比较晚，到现在不过近

20年的时间。在此期间，房地产商上市融资可谓是一

波三折，经历了发展、被停止、再发展3个阶段。在我国A股市场刚刚起步的几年里，一些比较有代表性的房地产开发企业相继上市融资。之后，随着房地产泡沫风险的增加，证监会等部门出于对投资者的保护，曾一度停止了对房地产企业上市申请的审批工作。再之后，伴随着我国商品房的出现和住房制度的改革，加之我国资本市场自身的不断完善，资本市场的大门在20xx年又重新向房地产企业打开了。最近几年，由于资本市场的不断升温，国内大型房地产企业纷纷上

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20xx年第3期

视角

GUANLITIANDI管理天地

2008,（07）.

［3］包利萍.关于加强企业内部控制的几点思考[J].科技创新导

报，2009，（26）.

［4］冯芳.关于中小企业内部控制问题的探索[J].财经界(学术

版),2009，（03）.

［5］包汉良.试论内部审计转型与发展[J].工业审计与会计，

现代信息和网络技术，实行业务控制的自动化、计算机化，实现风险的事前、事中防范，以减少审计监督的强度，避免道德风险；审计部门则应当进一步开发和利用审计软件，加大计算机辅助审计的比重。一方面，通过开发和利用风险评估、内部控制状况评价、业务数据分析及标准化的审计底稿等专门的审计软件，使风险评估、数据分析等一系列审计操作实现自动化，提高现场审计的工作效率；另一方面，实行非现场审计与现场审计监督的有效结合，实施对审计对象的连续、动态监控，以保证审计监督的及时性。

（责任编辑：吴之铭）

注释：

①张泽华、王桂玲、柳瑞珍.我国企业内部审计现状及改进建议

[N].经济导报，2006-1-13，C02.参考文献：

［1］张泽华、王桂玲、柳瑞珍.我国企业内部审计现状及改进建

议[N].经济导报，2006-1-13，C02.

［2］崔依剑.加强企业内部审计独立性的建议[J].时代经贸，

2007,（01）.

［6］陈松.论现代企业机制下如何加强内部控制[J].辽宁行政学

院学报，2005,（04）.

［7］王玮.发挥内部审计职能,强化央行内部控制[J].工业审计

与会计，2009,（02）.

［8］赵文秀、胡淑娟.对加强中小企业内部控制的看法[J].财会

月刊，2008,（12）.

［9］宋子汉.浅谈如何构建与完善企业内部控制制度[J].内蒙古煤炭经济，2009,（05）。

［10］马力.目前我国企业内部审计中存在的问题及改进措施

[J].中国监察，2006,（02）.

［11］许福荣.关于加强企业内部审计独立性的探讨[J].公用事业

财会，2007,（02）.

（上接47页）广；可融资金额巨大，资金来源丰富；分散房地产行业的金融风险；融资总额相对较高；融资方式灵活；可选择长期获益；节税；提高企业的知名度；有助于企业经营管理规范化。

改革开放的不断深入，工业化、城镇化水平不断提高。我国的房地产市场必然还将高速发展一段时期，房地产企业也必然将迎来一个高速发展的机遇。但是我们也应该清醒地认识到，在机遇的背后，房地产企业融资仍将成为一个突出的矛盾，融资难仍将成为阻碍房地产企业发展的一个重要瓶颈。房地产企业应该积极从自身企业的现状和未来发展方向出发，克服困难，了解成熟市场的发展状况，学习外国的先进经验，抓住政策调整的有利时机，不断创新，努力突破这一发展瓶颈，为我国房地产和金融市场的发展做出应有的贡献。

（责任编辑：云馨）

参考文献：

［1］决策资源集团房地产研发中心.地产融资十二方案[M].中

国建筑工业出版社,2007.

［2］张健.房地产企业融资：实务·政策·常见问题[M].中国建筑

工业出版社,2009.

2．债券

长期以来，我国的资本市场发展极不平衡，在一个成熟的市场经济中，企业债券应该作为市场经济的主要融资方式之一。但目前的状况是我国的债券市场规模还非常有限，而且以国债为主。可喜的是自党的十七大报告中提出“强调优化资本市场结构，多渠道提高融资比例”后，国务院及其他相关部门多次强调了发展债券市场的重要性。今后的债券市场应该是房地产行业的主战场之一。

债券的优点主要有：（1）不会有失去公司控制权的危险。（2）债券利息可以在税前扣除，节省成本。（3）债券方式比较灵活,有长期、短期、可转换债等。

三、结束语

改革开放30多年来，我国经济增长取得了显著成效，人民生活质量大幅提高。特别是近十年来，随着

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