商业地产运营项目合作计划书
一、合作背景
鉴于贵方商业项目所需采取运营外包合作，我司就合作计划框架与贵司进行书面提交。
二、公司介绍
杭州陌晨投资管理公司是一家专业从事商业地全程服务的事业合伙制公司。 主营业务涉及商业地产全案策划、销售管理、招商管理、运营管理、资产管理、物业服务等专业领域。
核心事业合伙人由从事商业地产行业的精英组成，是专业面向国内商业地产的实操型团队，拥有丰富的商业地产全程服务操作经验和资源，旨在为中国商业地产市场提供高品质、专业、全面且能落地实现的商业资产管理增值服务。
陌晨投资管理业务涉及国内十余个省市，物业服务范围主要涉及城市综合体、大型购物中心、主题百货、专业市场、商业街、步行街、文创园等，管理及服务的商业面积逾百万平米。
主要服务内容包括投资分析、商业分析调研、专题商业规划、项目的开发与再开发、销售管理、招商管理、运营管理、物业服务、消费者市场推广管理等商业地产一站式服务，帮助开发商操作商业项目、协助投资者收购商业项目，使资产得到稳定持续的增值。
三、操盘案例
1、温岭农贸城
服务内容：定位、策划、销售、招商
服务时间：20xx年-20xx年
项目概况：温岭农贸城位于温岭市万昌路与开发大道交汇处，与市客运中心相邻，占地110 亩，地上建筑面积73300平米，地下室面积为10900平米，其中市场建筑面积为53500平米，综合服务区（十六层）建筑面积为19800平米。
农贸城采用专业场馆和特色街相结合的建筑风格，开设本地优质农产品、粮油、副食品、水果、蔬菜、水产、花卉等专业交易场馆和南北货、特色小吃一条街，配套建设信息中心、农产品展示中心、储藏保鲜中心、农产品检验检测中心、污水污物处理中心、商品配送中心等大型的综合性市场。
2、绍兴玛格丽特
服务内容：策划、招商、运营
服务时间：20xx年
项目概况：绍兴玛格丽特商业中心位于绍兴火车站对面，总建筑面积196800平米，其地上建筑面积为150800平米，地下建筑面积为46000平米，由商、住两部分组成，其中商业部分90000平米。
玛格丽特商业中心是以大型零售业为主体，众多精品店、专卖店为辅助和多功能商业服务设施为配套，集购物、餐饮、娱乐、休闲、商务、文化六大功能为一体的块状复合式商业中心。
3、温州邻里中心
服务内容：策划、业态调整、运营
服务时间：20xx年
项目概况：温州邻里中心位于温州龙湾区经济开发区核心商业中心区，占地面积1万余平米，建筑面积1.8万余平米，商务办公物业改商业物业。20xx年10月开业，定位开发区邻里生活中心。
第二篇：项目经营策划书
项目经营策划书（提纲）
一、项目基本情况
1、项目概况
1.1.项目名称:
1.2建设规模:
1.3建设性质:
1.4项目地址：
1.5 工程工程量及子项目清单（附工程平、纵断面简图）
1.6各子项目（单位工程）的逻辑关系（如先后顺序、土石方调配等)
2合同条件
2.1合同类型
2.2合同工期
2.3质量要求、竣工验收
2.4合同价款、付款方式、付款条件
3违约责任
4工程特点、难点分析
4.1工程环境特点
4.2自然环境特点
4.3社会环境特点
4.4工程特点分析及相应施工方法和技术措施
4.5工程难点分析及相应施工方法和技术措施
二、成本管理计划及措施
三、项目经营策划
1、项目合同不同计价方式策划具体内容
1.1固定总价计价方式的项目（招标范围内的工作内容、工作量、价格、措施费确定并包干）
1.1.1设计优化：优化工艺、简化结构形式、降低工程量、优化材料及材质、材料替代等。应注意与设计院充分有效沟通和协作。
1.1.2材料价格变化易受市场波动的影响，应充分利用在合同中材料价格的调整空间，寻求有效控制材料价格。
1.1.3结合现场实际情况，对投标的施工方案进行进一步优化（采用新技术、新工艺、新材料、新设备（工具),合理安排和调整施工网络，优化人员、材料、设备的配置等，下同），提高施工效率，降低措施费支出，降低工程成本。
1.1.4熟悉合同范围内的工作内容界定，通过对固定总价范围外的新增、变更工作内容的计量、计价，争取更多创利空间。
1.2固定综合单价计价方式的项目（综合单价明确了单价所包含的工作内容、施工费用、材料费用、技措费用等，且中标综合单价不得调整，但工程量可按实际计量）
1.2.1在施工过程中，结合工程价格通过优化设计合理增减工程量，实现工程量的优化配置。
1.2.2积极寻找、充分利用各种新增、变更工作内容的机会争取价格调整。
1.2.3优化施工措施方案，降低措施项目的成本支出。
1.2.4综合单价的限价明显低于成本价的个别项目，与业主友好协商，争取实现价格调整或从其它方面获得补偿。
1.3费率计价方式的项目
1.3.1对所执行的定额、取费标准、相关计价规定、计价程序及配套文件的理解、掌握和熟练应用，充分理解合同条件和计价要素，从中寻找可调增价格和争取提高综合费率的机会。
1.3.2从合同设计，标前、标后措施方案差异，以及政策性调整等方面进行策划。针对此类项目的措施费按甲方审定的措施方案计取的特点，利用报审方案与优化方案的差异，来获得收益。及时掌握政策性调整文件的动态及内容，在结算时适当使用。
2、项目合同不同相关方策划具体内容
2.1与设计、监理、造价咨询（审计）等相关单位充分沟通，进行二次经营的策划与实施。与设计院的结合，实现先期介入及设计优化目的；与监理结合，利于实现现场签证；与造价咨询的结合，利于结算工作。
2.2与工程管理、预结算、物资采购（供应）等管理部门，融洽关系，业务对接，有效创造现场签证、材料经营、增加结算、工程索赔的机会。
2.3与政府相关监管部门融洽关系、有效沟通。
3、风险应对策略和措施
3.1依据风险评估结果，制定工期、安全、技术、质量、盈亏、审计等风险应对策略和措施。