第一章 总 论
1.1项目背景
1.1.1项目名称
1.1.2项目性质
新建
1.1.3建设单位概况
建设单位：房地产置业有限公司
法人代表：
20##年经董事会决定成立房地产置业有限公司和市场经营管理公司，注册资本金800万元，经范围房地产开发、置换、装潢材料销售，现有职工40人，技术人员占50%，目前该项目一期已经建设完成并投入使用，一期B区期已经建设完成，进入装修阶段，20##年5月份投入使用，二期工程20##年3月份开工，20##年12月竣工。
公司主要开发业绩：
1、20##年在松原市投资5.3亿人民币开发建设”项目，公司倾力打造松原地区家居装饰业“航母”。
购物广场考察国内外家居装饰行业中的成功典范，吸取其精华，在软硬件上均做超前定位，推出国内首创的暨约产权方式，为投资者保值、增值、升值，规划建设拥有松原市最为齐备的家居行业配套设施，营造出松原市规模最大、品类最全、档次最高的一站式家居装饰购物广场。
1.4编制的依据和范围
1.1.4.1报告编制的依据
1、国家发展计划委员会审定出版的《投资项目可行性研究指南(试用版）》[计办投资（2002）15号]（电力出版社出版）；
2、《国务院关于加快发展服务业的若干意见》（国发[2007]7号）
3、《吉林省经济和社会发展“十一五”规划》
4、《松原市“十一五”规划》：
5、《松原市城市总体规划》：
6、项目建设单位委托编制可行性研究报告的合同书；
7、建设单位提供的其他有关资料。
1.1.4.2报告编制的范围
1、项目建设背景及建设的必要性；
2、要求分析与建设规模；
3、建设方案；
4、投资估算及资金筹措；
5、财务评价；
1.1.5项目提出的背景及建设的必要性
1.1.5.1项目提出的背景
一、房地产市场前景
20##年—20##年全国房地产市场急剧升温。在国家经济刺激政策和通货膨胀预期等因素的影响下，今年我国房地产形势看好，出现了投资加快、销售增加、价格快速上涨等新情况、信特点。
1、投资增长，回升势头好于预期。今年以来，在市场回暖、销售增加等因素的带动下，我国房地产投资增长逐步加快。上半年，房地产开发投资25050亿元，同比增长15%，其中，商品住宅投资17582亿元，同比增长14%。全年预计增速20%左右，远远好于预期。
2、销售增加，住房需求集中释放，仅20##年，随着市场的迅速升温，房地产销售量大幅增加，出现了近年来所没有过的火爆行情。仅20##年的前三季度。全国商品房的销售，面积就达5.84亿平方米，同比增幅达44.8%，创自1998年房改以来历史同期最高水平。其中，商品住宅销售面积增长46.4%；办公楼销售面积增长23.5%；商业营业用房销售面积增长30.6%；商品房销售总额达27532亿元，同比增长73.4%，而20##年同期则下降15%。
3、价格上扬，涨幅居高不下。在成交量不断加大的同时，房价也持续上涨。20##年到20##年，同比涨幅由负转正，而且环比连续出现正增长。20##年，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨2.8%。其中，涨幅最大的五个城市是：深圳11.1%，温州8.2%，金华7.7%，银川6.1%，宁波4.9%。尽管北京、上海等一线城市房价涨幅有所放缓，但西宁、银川、天津、南昌等二、三线城市房价却加速上涨，这表明我国房地产的涨价潮正由一线城市向省会、中小城市等二、三线城市蔓延。
4、供给回升，开工面积强力反弹。20##年，全国房地产施工面积7.32 亿平方米，同比增长15.4%。房屋新开工面积7.32亿平方米，同比下降0.4%。施工面积增速持续回升，新开工面积降幅收窄，表明随着房地产市场的去库存化进程的加快，开发商的市场信心已逐渐恢复，扩大投资的意愿正不断增强。
5、市场看好，国房景气指数持续走高。20##年，全国房地产开发景气指数为101.8，而且连续3个月以上保持在100以上。从分类指数上看，房产开发投资分类指数为100.01，本年资金来源分类指数107.75，土地开发面积分类指数为93.93，商品房空置面积分类指数90.32，房屋施工面积分类指数为99.06，均有所提高。
二、松原房地产市场形势
（1）房地产开发投资增速
松原作为新兴的年轻城市，建市10余年来，一直致力余城市建设和发展。特别是近年来，提出了创建“国家环保园林城”、中国优秀旅游城”，“国家卫生城”、“国家环保模范城”、“全国文明城”、“五城联创”的宏伟战略目标，并要在五年内全部实现。加快城市建设，提升城市品位也是松原市推进房地产市场开发的政策导向。市委、市政府明确规定，到本市投资房地产开发项目，超过10万平方米，将给予一定的优惠政策。20##年松原市房地产开发生意红火，出现了挂牌征地、规模拆迁的高潮。到20##年，由于国家金融政策调整，房地产市场形势出现低落，开工明显不足。从20##年开始，由于房价上涨和销售回升以及国家降低房地产开发项目资本金比例，这也降低了房地产开发融资的门槛，有效的刺激了房地产业的投资。今年松原房地产开工区域达18处，占地达108万平方米。同比增加35%。
（2）商品住宅价格涨幅明显
随着房地产开发力度的加大，按照城市人口配比，松原市房地产市场几乎接近饱和。但价格不是下跌反而攀升，这是松原的一大特点。主要是投资者对未来通货膨胀预期越来越强烈，置业买房成为松原市高收入者资产保值的首选。房地产市场需求由自住型和改善型需求转为投资和投机型需求，这应是导致松原市房地产房价上涨的主要因素。20##年松原市区新增商品住宅的均价小幅上涨，仅为2300元/平方米左右。同比上涨15%。但从20##年开始，商品房价格普遍上涨，均价达到3200——4000元/平方米。增长幅度达到20%左右。
1.1.5.2项目建设的必要性
加快发展房地产、提高服务业在三次产业结构中的比重，尽快使房地产服务也成为国名经济的主导产业，是推进经济结构调整、加快转变经济增长方式的比由之路，是有效能源资源短缺的瓶颈制约、提高资源利用效率的迫切需要，是适应对外开放新形势、实现综合国力整体跃升的有效途径。加快发展服务业，形成较为完备的服务业素质，提高满足人民群众物质文化生活需要的丰富产品，并成为吸纳城乡新增就业的主要渠道，也是解决民生问题、促进社会和谐、全面建设小刚社会的内在要求。
本项目建设是凭借当地优越的地理位置和历史优越性，积极倡导和开辟“环保、时尚、评价”建材家居的新概念，为市民营造家居购物的闲适环境。项目建成后，家居购物将成为当地最大的规模建材家居商场，并带动区域经济的增长和可持续发展。
项目建成后可为社会人员和毕业学生提供就业机会，创造政府及税收，促进区域经济的增长，对加快建材家居服务业发展和升级，对于推进工业化、城镇化、国际化、现代化，具有十分重要的战略意义。
综上所述，松原市旺业家天下房地产置业有限公司适时提出郭尔罗斯旺业家天下商贸物流中心建设项目是十分必要的，它对当地经济发展具有十分积极地促进作用。
1.2项目概况
1.2.1建设地点
商贸物流中心项目选址位于松原江南城区平安街与建华路交汇处。西距松原火车站、客运总站500米，东离大广高速、长白高速松原出、入口1公里路程，物流、信息流、商贸流活跃，地理位置优越占地面积106927㎡。
1.2.2建设规模与建设内容
本项目主要建筑物5栋，总建筑面积206247㎡。项目建成后可为3000个业户提供经营建材家居营业场所。
1.2.3项目实施进度
项目建设期为3年。
1.2.4项目总投资、资金筹措与效益分析
项目总投资76001.5万元，全部为建设投资。其中：
建筑工程费：42686.5万元；
设备及安装费：3631万元；
工程建设其他费用：13925万元；
预备费：5456万元。
资金筹措：项目建设投资76001.5万元，拟由建设单位自筹61000万元，贷款或融资15000万元。
效益情况：经预算，建设项目后，1年计算期营业收入3132万元，
1.2.5主要技术经济指标
主要技术经济指标表
第二章 需求分析与建设规模
2.1需求分析房地产市场前景
1、全国房地产市场形势
20##年—20##年全国房地产市场急剧升温。在国家经济刺激政策和通货膨胀预期等因素的影响下，今年我国房地产形势看好，出现了投资加快、销售增加、价格快速上涨等新情况、新特点。
1、投资增长，回升势头好于预期。今年以来，在市场回暖、销售增加等因素的带动下，我国房地产投资增长逐步加快。上半年，房地产开发投资25050亿元，同比增长15%。其中，商品住宅投资17582亿元，同比增长14%。全年预计增速20%左右，远远好于预期。
2、销售增加，住房需求集中释放，仅20##年，随着市场的迅速升温，放低长销售量大幅增加，出现了近年来所没有过的火爆行情。仅20##年的前三季度。全国商品房的销售，面积就达5.84亿平方米，同比增幅达44.8%，创自1998年房改以来历史同期最高水平。其中，商品住宅销售面积增长46.4%；办公楼销售面积增长23.5%；商业营业用房销售面积增长30.6%；商品房销售总额达27532亿元，同比增长73.4%，而20##年同期则下降15%。
3、价格上扬，涨幅居高不下。在成交量不断加大的同时，房价也持续上涨。20##年到20##年，同比涨幅由负转正，而且环比连续出现正增长。20##年，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨2.8%。其中，涨幅最大的五个城市是：深圳11.1%，温州8.2%，金华7.7%，银川6.1%，宁波4.9%。尽管北京、上海等一线城市房价涨幅有所放缓，但西宁、银川、天津、南昌等二、三线城市房价却加速上涨，这表明我国房地产的涨价潮正由一线城市向省会、中小城市等二、三线城市蔓延。
4、供给回升，开工面积强力反弹。20##年，全国房地产施工面积7.32 亿平方米，同比增长15.4%。房屋新开工面积7.32亿平方米，同比下降0.4%。施工面积增速持续回升，新开工面积降幅收窄，表明随着房地产市场的去库存化进程的加快，开发商的市场信心已逐渐恢复，扩大投资的意愿正不断增强。
5、市场看好，国房景气指数持续走高。20##年，全国房地产开发景气指数为101.8，而且连续3个月以上保持在100以上。从分类指数上看，房产开发投资分类指数为100.01，本年资金来源分类指数107.75，土地开发面积分类指数为93.93，商品房空置面积分类指数90.32，房屋施工面积分类指数为99.06，均有所提高。
（二）松原房地产市场形势
（1）房地产开发投资增速
松原作为新兴的年轻城市，建市10余年来，一直致力余城市建设和发展。特别是近年来，提出了创建“国家环保园林城”、中国优秀旅游城”，“国家卫生城”、“国家环保模范城”、“全国文明城”、“五城联创”的宏伟战略目标，并要在五年内全部实现。加快城市建设，提升城市品位也是松原市推进房地产市场开发的政策导向。市委、市政府明确规定，到本市投资房地产开发项目，超过10万平方米，将给予一定的优惠政策。20##年松原市房地产开发生意红火，出现了挂牌征地、规模拆迁的高潮。到20##年，由于国家金融政策调整，房地产市场形势出现低落，开工明显不足。从20##年开始，由于房价上涨和销售回升以及国家降低房地产开发项目资本金比例，这也降低了房地产开发融资的门槛，有效的刺激了房地产业的投资。今年松原房地产开工区域达18处，占地达108万平方米。同比增加35%。
2、商品住宅价格涨幅明显
随着房地产开发力度的加大，按照城市人口配比，松原市房地产市场几乎接近饱和。但价格不是下跌反而攀升，这是松原的一大特点。主要是投资者对未来通货膨胀预期越来越强烈，置业买房成为松原市高收入者资产保值的首选。房地产市场需求由自住型和改善型需求转为投资和投机型需求，这应是导致松原市房地产房价上涨的主要因素。20##年松原市区新增商品住宅的均价小幅上涨，仅为2300元/平方米左右。同比上涨15%。但从20##年开始，商品房价格普遍上涨，均价达到3200——4000元/平方米。增长幅度达到20%左右。
20##年我国家具需求量为2560亿人民币，同比增长26%以上。国内家具人均消费能力约17美元，仅为发达国家的1/18，产值比重仅占10%，发展空间巨大，我们预计未来三年国内市场年需求量复合增长率约25%左右。其具体体现在：
家具翻新市场需求。目前我国拥有3868万户家庭，按照每家家具更新周期为8年，平均每户1000元计算，那么我国每年更新家具的市场总额也可达到386亿元。
新建住宅需求增长。随着城市化进程的发展，预计未来三年有3亿农村人口转入城市，对家具市场需求进一步加大。预计20##年住宅家具将至少有1750亿的规模。
办公家具消费激增。随着现代化办公大楼和公共建筑的建成，加之昔日的办公家具又值更新换代，不同门类的高中档办公家具的需求激增。办公家具的销售量的三成左右。国内办公家具市场规模360亿元。
饭店装饰进入更新期。随着消费的升级和商业出行增加，旅游市场日益旺盛，与之相配套的酒店业蓬勃发展，而且大兴土木之势不减。新建的宾馆、饭店需要购买家具，宾馆家具销售额将达到1年20亿元人民币左右。
儿童家具消费逐渐上升。随着住房条件的改善，独生子女拥有了自己的房间，因此，物美价廉的儿童家具销量将大幅增加，约达到销量的80%左右。目前我国0~14岁的儿童约有28000万人，市场规模可达到280亿元。我国儿童家具市场开发还处于开始阶段，儿童家具市场具有较大的开发潜力。
综合分析，未来国内家具消费市场约2800亿左右，相对20##年的市场规模增长约30%，随着国内住房质量的改善和经济的发展，未来三年中国建材家具市场将继续以25%以上的速度发展。
2.2建设规模及建设内容
2.2.1经意范围及经济目标
商贸物流中心项目建成后的主要经营范围为：高中档次民用家具、办公玩具、儿童玩具、户外家具、板材、陶瓷、洁具、门窗、防盗门、散热器、五金锁具、玻璃、太阳能热水器、橱柜、石材、瓷砖、地板；涂料、地毯、壁纸、灯饰、布艺、饰品、家用电器、装饰书画、盆景花卉、水族箱；观赏鱼等家具产品。
家居购物广场经营品种涵盖墙地砖、精品家具、卫浴五金、橱柜地板等等，并配备大型停车场，提供便利快捷的停车系统、物流配送系统等等，精心打造建材家居的购物场所。吸引国内加装建材和知名品牌，如：圣罗兰、阿拉伯、马可波罗、箭牌、东陶、美标、喜来登、东鹏、欧神诺、亚细亚、汇亚、大自然、菲林格尔、罗朗橱柜等。同时家具购物广场设有家居设计中心，吸引颇有实力的装修设计公司进驻建材家居广场，为广大消费者提供从设计倒装黄的一站式服务，全心全意打造阳光服务品牌。同时引导经营者以客户至上、集成整合、快捷高效、绿色环保、增值服务为目标，延伸物流服务功能，推动经营者从运输、仓储、配送等环节向供应链管理的各个环节渗透，提高建材家居综合性服务水平。
2.2.2建设规模及建设内容
1、建设规模
根据上述经营目标及范围，确定本项目主要建设家居购物广场及配套仓储、宾馆等服务设施，总建筑面积206247㎡。经营方式主要以销售及自主经营为主，项目建成后可为3000个业户提供经营建材家居营业场所。
2、建设内容
项目总建筑面积206247㎡，其中：一期A栋为家居广场，建筑面积44378㎡；地下一层，地上二层。一期B栋为家居广场，建筑面积42000㎡，地下一层，地上三层。二期商场为地下一层，地上三层，建筑面积：35000㎡。C栋为综合1#楼，建筑面积31280㎡，地上十七层。D栋为综合2#楼，建筑面积41480㎡，地上十七层。E栋为宾馆综合楼，建筑面积12100㎡，地上五层。
第三章 建设条件
3.1选址概况
商贸物流中心项目选址位于前郭县瓦房街以西，平安街以东，建华街以北区域，原为前郭县面粉厂和第一植物油厂旧厂区，内有铁路专用线497m可供项目运输使用。占地面积106927㎡，场址地理位置优越，环境状况良好，交通便利。
本项目厂址现已纳入城市规划待开发的地块，现地上有少量计划拆迁的建设物。目前，松原市规划局已同意项目选址（选字第松GZ09—024号），其他相关手续正在办理当中。
3.2条件
3.2.1自然条件
1、区域概况
松原市是1992年经国务院批准成立的地级市，位于吉林省中西部，东北区域正中心，全市幅员面积2.2万㎏，总人口280万，辖四县一区（扶余县、前郭尔罗斯蒙古族自治县、长岭县、乾安县、宁江区）和三个省级开发区（松原经济开发区松原农业高新技术开发区、查干湖旅游经济开发区）。松原是松嫩平原上的一座新兴石油化工城，全国陆上第六大上产油田——吉林油田就坐落在松原。松原地处世界著名的黄金玉米带，是国家大型商品粮基地和油料基地，有耕地76万公顷，年产粮食达到600万吨左右，占吉林省的四分之一。松原市城区规划区面积71.76km，第二松花江穿城而过，是国内为数不多、且没有完全开发的亲水城市、滨江城市。20##年，全市实现地区生产总值474亿元，全口径财政收入达到45亿元，综合经济实力已位居全省第三位，20##年，全市地区生产总值预计可达600亿元，全口径财政收入预计可达65亿元。
前郭县境内有吉林油田管理局所属的四个采油矿，年产原油450万吨；有国家电力工业部所隶属的装机容量69.3万千瓦，年发电量35.3亿度的长山热电厂；年产化肥20万吨的吉林省长山化肥厂和东北运输油管理局三、五号泵站，并与中国天然气集团公司所隶属的吉林油田管理局、前郭炼油厂接地相邻。
前郭县城南距长春市148km，东北距哈尔滨市220km，是吉、黑两省重要交通通道。交通运输四通八达，长白铁路贯穿南北，境内铁路里程105km，有大小站所12个，火车站是客货运输二级站。图乌、明沈、开方3条国省干线公路和18条乡级公路较之纵横，农村乡镇全部通油路。松嫩两江航道畅通，水路可至吉林省、哈尔滨市、齐齐哈尔市，松花江并入黑龙江以后直通俄罗斯伯力港。
通讯便利、快捷，县邮电局与松原市邮电局合署办公，建设了完善的电话网、移动通讯网、数学数据网等功能齐全的通讯网络，农村程控电话和有线电视全面开通，实现了传输数字化和交换程控化。
电力供应充足，长白主干线输电线路纵横全境，全县乡村普遍要设了高压输电线路，城镇供电服务实现了微机联网办公，保证了用户的用电质量。
城市基础设施配套齐全，给排水通道，集中供热布局合理，居民生活用液化气供应充足。广播电台、电视台形成了高频、微波、卫星地面收转立体传播，有线，无线电视交叉盖网。
新建市级县属工业园区2个，其中；郭尔罗斯工业园区规划面积1000hm，年内基础设施建设，建材集团、大豆加工集团已逐步形成；长山工业园区规划面积40hm，园区内水、电、汽、路基础设施齐全。
县内各类古迹遗址多处，有省级保护文物辽金古城遗址塔虎城和清代满蒙文石碑，哈拉毛都蒙古族王爷府旧址等，还有水龙坑、荷花塘等自然景观。查干湖旅游区，水面面积60万亩，是全国十大淡水湖之一，现已开发面积5平方公里，区内设置了多处旅游景点及酒店，疗养服务等配套设施，为客商提供了优雅舒适休闲的度假环境。
以我县加入联合国工发组织绿色产业示范区为契机，再造资源新优势，构筑经济发展新格局，打好“生态、绿色、民族”三张牌，积极推进“三个三”战略的稳步实施，努力实现经济跨越式发展和社会全面进步。
2、气候
前郭县属于温带大陆季风性气候，四季分明。最高气温和最顶气温在正负36°C左右，春季干旱多风，夏季湿热多雨，秋季凉爽、昼夜温差大，冬季寒冷降雪少、冰冻期长。常年主导风向为西南风。其主要指标如下：
极端最高气温： 36°
极端最低气温： 37.8°
平均气温： 6.5°
年平均相对湿度： 62.8%
最大积雪深度： 12㎝
土壤冻结深度： 180㎝
年降水量： 329.8㎜
冰冻时间： 180d
2、水文、地质
⑴水文资料
前郭县区域位于松嫩低平原中部，主要地貌类型是以堆积为主的冲积湖平原，新生代底层广泛分布。含水层自上而下有第四系的顾乡屯组、白土山组、第三系的大安组。
第四系白土山组含水层是承压含水层，主要由砂烁石组成。
含水层厚度为8~12m，干水层埋深一般为55~85m，水位埋深一般为10~15m，但井桶水量为50~60m/h。
据松原市水文水资源部门监测数据统计，流经松原市区的第二松花江水文数据统计资料如下：
平均年份流量： 123亿m
枯水年份径流量： 55亿m
历年最小流量： 43.1m/s
上游汇水区集水面积： 71783km
水质类别： V类水质
历年平均高水位： 132.59m
历年最高水位： 134.96m（出现时间1956.8.1）
历年平均水位： 130.56m
⑵ 地质资料
前郭县地处松嫩平原，为第二松花江、松花江、嫩江、拉林河的冲积平原，大地构造属于松辽盆地，地貌类型由低河漫滩、高河漫滩和台地组成，地面标高在海拔120~290m之间。
3抗震设防烈度、设计基本地震速度
根据《建筑抗震设计规范》（GB50011—2001）中有关（构）筑物抗震设防烈度、设计基本地震加速度和设计地震分组的规定吉林省松原地区的抗震设防烈度为8度，设计基本地震加速度值0.20g。
3.2.2公共设施条件
1、给、排水条件
项目水源来自南侧建华路市政供水管线，进户管径为DN100。
2、 供电条件
项目电源有前郭县二次变电所供给，经厂址南侧建华路城市高压电网接入，供电压为10kv，其供电容量可满足项目建设需求。
3、 供热条件
前郭县供热站距离项目厂址约500m，可供本项目利用。
4、 电信及通讯条件
电信及通讯全部引自建华路。
第四章建设方案
4.1项目组成
本项目主要由五栋单体建筑、道路、停车场等组成、总建筑面积206247m。
4.2项目建设的原则
1、项目建设符合松原总体规划要求：
2、项目的建设对松原市前郭县经济发展起促进作用；
3、建设方案经济合理，以降低成本、节省建设投资；
4、建筑形式力图实用，并具有一定的超前性。
4.3总面积布置方案
4.3.1场区布置原则
1、根据规范要求，5栋建筑独立建造、自成体系；
2、总平面布置根据近远期建设计划的要求设计；
3、场内道路布置便于货物的运送，应符合消防和疏散要求；
4、场区留用绿化用地；
5、场区内设停车场等公共设施；
6、场区内建筑及道路符合无障碍设计要求；
4.3.2总平面布置方案
本项目主要由五栋建筑组成，分为A、B、C、D、E、栋，其中A栋位于场区南侧西部，E栋为与场区北侧西部。B、C、D、栋位于场区东部。
场区竖向设计结合场地情况，采用平坡式布置，雨水采取组织方式排放，通过雨水管网排入建华路的市政管网。
4.3.3场内道路、大门、围墙及停车场方案
1、场内道路
场区道路设施为环路，可以满足消防车灭火需要，能在火灾发生时靠近建筑物。在建筑物中间设置室外地下室消火栓2个，距离路边约1.5m。道路宽设计为9m，转弯半径设计为9m，总辅装面积6000㎡。路面结构采用水泥混凝土结构，竖向设计采取平坡式布置，纵向坡度为3%~7%。场区雨水采取有组织方式排放，通过场内雨水管网排入市区雨水管网。路面总厚度为60㎝，
2、大门、围墙
项目设出入口3个，主出入口位于建华路，东、西两侧各1个以通透式铁艺栅杆做围墙。
3、建停车场5000㎡。
停车场路面拟采用植草砌块及水泥混凝土相结合的路面形式，其中，植草砌块草坪是一种新型的多功能的草坪绿地，在满足停车场功能要求的前提下，可增加绿化面积，改善周围环境，目前已广泛用于城市公共绿地、公园、广场、停车场、道路隔离带、人行道林木地等，植草砌块草坪具有如下特点：
① 植草砌块草坪能分泌杀菌素，具有杀菌的功能。
植草砌块采用400×600×80（4块/㎡），砌块抗压强度大于35MPa，植草砌块草坪总厚度为48㎝，其中|：
面层厚—8㎝植草砌块（网孔中填土壤，播种草籽）；
垫层厚—5㎝（沙砾土）；
基层厚—30㎝（毛石及碎石）；
垫层厚—5㎝（三合土）。
4.3.4场区绿化
本次在场区周围布置3m宽乔绿化带，绿化面积30000㎡，达到净化空气，美化购物环境的目的。
4.4建筑方案
4.4.1设计依据
1、《建筑地基基础规范》（GB50007—2002）；
2、《混凝土结构设计规范》（GB50010—2002）；
3、《建筑物防雷设计规范》（GB50057—94）；
4、《建筑设计防火规范》（GB50016—2006）；
5、《建筑抗震设计规范》（GB50011—2001）；
6、《建筑给排水设计规范》（GB50015—2003）；
7、《室外给水设计规范》（GB50013—2006）；
8、《室外排水设计规范》（GB50013——2006）；
9、《采暖通风与空气调节设计规范》（GB50014—2006）；
4.2.2功能分区
本项目追求整齐划统一、布局合理、专业全面的环保风格。家居材料和装饰业分别集中，整体形成分合有致，功能和客源互补支持的现代格局。
根据建材家居功能要求，每栋建筑均分为以下几个功能区；
1、商品区：包括各类装饰材料分类布局、服务区和收银网点等；
2、家装区：包括家装公司的分支，设计、施工区等；
3、流通区：包括商品的采购、存储、流通等；
4、办公区：包括各个职能部门的办公场所和设备等。
5、住宅区：增加完善园区的配套性和功能需求
4.4.3土建工程
商贸物流中心总建筑面积206247㎡，共五栋。
主要建（构）筑物相见下表：
主要（构）筑物表
表4—1
4.4.3.1工程方案
家居购物广场具体工程方案如下：
1、基本参数
（1）结构使用年限：50年
（2）建筑结构安全等级：二级
（3）抗震设防类别：甲类
（4）耐火等级：二级
（5）抗震设防烈度：8度
4.4.3.2建筑物主要特征
家居购物广场主要建筑物特征一览表
表4—2
4.4.3.5建筑物功能布置
商贸物流中心总建筑面积206247㎡，共5栋，
4.5设备购置档案
项目建成后，各经营业户可按照各自经营的商品特点，自行装修。本项目只需要新购置主要包括电梯等公用工程31台（套）。全部选用国产设备。主要设备购置详见下表：
主要设备供职一览表
表４—４
4.6公用工程方案
4.6.1供电方案
1、负荷等级
本项目消防水泵等为二级负荷，照明为三级负荷。
2、用电负荷及变电所设置
根据建筑物使用性质及面积大小，采用负荷密度法估算建筑物用电负荷，再按照分区、分组确定变电所内变压器总容量。用电设备装机容量按照《民用建筑电气设计规范》及《建筑电气常用数据手册》有关要求，参照类似建筑实际用电情况按20W/㎡进行估算，用电负荷约为2765kw。
电源引自附近10kw的城市公用配电网，经地下电缆沟引致建筑物内。
本项目主要用电设施有：消防水泵、室内照明等。用电设备装机容量按照《建筑电气常用数据手册》有关要求，三级符合以上用电设备装机容量为50kw。
项目电源从建华路市政供电设施引入，进户电压等级为10kv，购置800kvA箱式变压器3台，可以满足项目用电需要。
3、供电线路铺设
室内所有电源应设有防止漏电的安全保护装置，控制导线及供电导线应用铜芯导线，穿金属管保护。其他室内线路采用暗敷方式布线。
4、消防电源及火灾自动报警系统
消防电源：用电设备采用单独供电回路，当发生火灾事故切断其他电时，应保证消防用电的供应，其配送点设备应有明显的标志。
火灾自动报警系统：根据要求，大中型商场必须设置火灾自动报警系统，需设计自动喷水灭火装置。
自动报警及消防联动包括：火灾自动报警系统、消防联动系统（灭火系统）、消防广播系统、消防对讲电话系统、火警专用电话系统等。
5、对于一、二级负荷的设备供电，采用自备柴油发动机组做备用电源，新购置100kw柴油发电机组1台，可满足其供电要求。
6、照明设计
室内照明均采用节能日光灯照明。
7、防雷与接地
建筑防雷级别为三级。在建筑物顶部设置避雷网，通过建筑物与电缆进出线。用电设备等实现综合接地，其接地电阻小于1Ω。实施总等电位联接，潮湿场所作居部等电位联结。
4.6.2给水方案
1、水源
水源由城市供水管网供给，接入点为建华路一侧的建设用地红线位置，管径为100㎜。
2、用水量与供水方案
用水量：项目建成后日常工作人数约3100人，最大用水量约为3.0。总计65㎡/d。
供水方案：生活用水采用新建生活水池（18），设置到地下一层，消防用水采用地下一层，消防用水采用地下单独蓄水池方案（200），靠近供水管材充分利用静水压资源。
设水泵房，泵房内设2套生活变频供水设施（1用1备），采用全日恒压变频方式供给。另外泵房内设置2台消防加压泵（备用1台），消防水泵吸水及供水管设置2条，以满足消防要求。
给、排水管道不应穿库区。
4.6.3排水方案
1、污水方案
项目排污出来的污水主要为生活污水，通过建筑内的排水管线，排至建华路市政污水干管。
污水排放总量：污水排放总量按给水量的80%计算，经计算项目最高日污水量为52吨。
2、雨水方案
按照规划要求，雨水收集后排入雨水汇集井，排入市政雨水干管。
3、场区内应排水通畅，防止积水
室内地面高出室外地面，不小于0.50m。
4.6.4采暖、通风方案
1、采暖方案
建筑物由市政供热网提供热源。热源高温热水、采暖热媒为95~70°热水，建筑物负荷平均约70W/㎡考虑，总负荷9677kw/㎡。
2、通风方案要求
对于卫生间等将采用机械排风换气，换气次数为4次/h，以保证有良好的工作环境。
4.6.5通讯方案
为满足内部和外部的通话要求，在楼内设电话交换系统。市话网的光缆容量由当地的网络运营协商确定。
4.6.6电梯
根据建筑布局及业户运输要求，在A栋家居购物广场设扶梯2部，B栋商场5部。在E栋宾馆综合楼设电梯2部。二期商场5部，住宅8部
4.6.7防盗措施
1、家居广场的外门及首层外窗均应有可靠的安全防护措施。
2、项目设防盗报警装置及视屏监视系统。
第五章环境保护
5.1 场址环境条件
项目拟建于周边环境良好，没有污染源。场地平坦，高差不大，没有水源地、景观等环境敏感点。
5.2 环境保护标准
1、《环境空气质量标准》GB3095—1996中二级标准；
2、《建设项目环境保护管理条例》（1998)；
3、《大气污染物综合排放标准》GB3271—2001二级排放标准；
4、《饮食业油烟排放标准》（GWPB—2000）；
5、《污水综合排放标准》GB89878—96二级标准；
6、《中华人民共和国环境影响评价法》“（20##年）。
5.3 主要污染物
1、粉尘污染
工程施工期间，引起粉尘污染的因素较多，有道路扬尘，也有料堆的风吹扬尘、装卸扬尘和经过车辆引起的路面积尘再扬起等；此外，水泥、砂等物料在拌和过程中均易起尘，现场拌和随施工点移动而移动，其影响范围较大；若遇上雨季，雨水冲刷及车辆的碾压，也会使施工现场变得泥泞不堪。
2、尾气污染
运输车辆及部分施工机械作业时因燃油会排出含HC、CO、NOX等污染物的废气排放量小，故主要影响施工区内的环境质量。
3、噪声
项目施工阶段的主要噪声源为各类施工机械的辐射噪音及原材料运输时车辆引发的交通噪声。。
4、生活垃圾
工程施工时施工区内大量劳动力的食宿将会安排在工作区域内。这些临时食宿地的污水及生活废废弃物若没有做出妥善处理，则会严重影响施工区的环境卫生。
5、弃土
施工期间将产生许多弃土，在运输、处置过程中都可能对环境产生影响：车辆装载过多导致沿程泥土散落满地，晴天尘土飞扬，雨天路面泥泞，影响行人和车辆过往及环境质量。
5.4有关环保措施
1、施工期
⑴减少扬尘的措施
工程施工中基坑挖出的泥土堆放在路旁，洒水后可使近距离的TSP浓度降低80%左右，20m以外的地方可降低30—50%，50m以外可控制在1mg／?之内。
⑵施工噪声的控制
在施工期间主要有挖掘机、振捣机等施工设备产生噪音，施工单位须到环保管理部门办理建设项目施工环境影响审批表，严格按照环保部门要求进行施工；以保证居民区的声环境质量。
⑶施工现场生活垃圾处理
工程承包单位应与当地环保部门联系，及时清运施工现场的生活废物，临时厕所应用水冲式。
⑷弃土
施工单位要按照弃土处理的计划及时运出，在装运的过程中不要超载，并在车顶遮盖，做到沿途不洒落。车辆驶出工地前就将轮子上的泥土去掉，经专业部门采取处理措施后方能继续施工。
⑸倡导文明施工
要求施工单位应提倡文明施工，组织施工单位、街道及业主联络会议，及时协调解决施工中环境影响的问题。
2、营运期
项目建成后，主要污染源为生活产生的废水、废气的固体废物，其具体防治措施如下。
⑴废水
项目排放的污水主要是生活污水，排入市政污水管网，由市污水处理厂进一步深度处理。
⑵噪声
在总体规划中与城市道路之间设置绿化带以消音减噪。
⑶固体废物
主要为生活垃圾。生活垃圾的处理实行袋装化、分类集中、分类处理、定时、定点有环卫部门集中运至生活垃圾卫生填埋场处理。
⑷废气
废气主要为餐饮废气，经安装油烟净化器进行处理后，达到《饮食业油烟排放标准》（GB18486—2001）标准要求。
⑸绿化
绿化和美化是提高生态环境质量和保护生态环境的硬化指标，依据总体规划，采取集中与分散相结合的方式种植花草树木，美化环境，为人们提供安静、舒适的室外环境。绿化面积30000㎡，绿化率为35.6%。
5.5 环境影响分析结论及建议
1、项目在施工期产生的噪声、废气、污水、固体废物将对区域环境造成一定的负面影响，但其影响是短期的，随着施工活动的结束，其影响也随之消失。
2、项目在运营期生活污水经处理后可达标排放。
3、施工期对高噪声设备应加强施工期的管理，合理安排施工时间；运用隔声、减震等降噪技术，降低施工机械作业噪声。
综上所述，本项目建设符合松原市总体规划，有助于城市景观生态环境的改善，在采取污染防治措施的情况下，主要污染物可达标排放，从环保角度而言，符合国家标准。
第六章 消防
6.1 设计依据
1、《建筑设计防火规范》（GB50016—2006）；
2、《建筑灭火器设置设计规》（GB50140—2005）；
3、《民用建筑设计通则》（GB50352—2005）
6.2 工程特征
本项目建筑物耐火等级为二级，火灾主要隐患是房屋起火。为了保证顾客及工作人员生命及仪器设备安全，设计中遵守“预防为主，消防结合”的方针，严格执行《建筑设计防火规范》及国家有关规定，确定建设方案，以防止和减少火灾的危害，防患于未然。
6.3 消防设计
1、在总图布置中，新建道路宽9m,，符合消防规范的规定，满足建筑防火规范对一、二级耐火等级建筑最小防火间距的要求。
2、建筑物内同一防火区内的库房之间的隔墙均应采用耐火极限不低于3.0h的防火墙，防火分区间及库区与其他部分之间的墙应采用耐火极限不少于4.0h的防火墙，其它内部隔墙可采用耐火极限不低于2.0h的不燃烧体。楼板的耐火极限不应低于1.5h。
3、商场内库区外应设室外消防给水系统。室内可采用水喷雾灭火系统。
4、商场内严禁设置明火设施。装具宜采用不燃烧材料或难燃烧材料制成。
5、建筑及每个防火分区通往室外的安全出口不应少于2个。
6、商场内设置楼梯时，应采用封闭楼梯间，门应采用不低于乙级的防火门。
7、缓冲间及大门均应向疏散方向开启，并应为甲级防火门。
8、建筑内应按现行国家标准《建筑灭火器配置设计规范》的规定，配置建筑灭火器。
6.3.1建筑消防
所有建筑物均为二级以上耐火等级。
6.3.2供电系统消防
本项目主要电源为二级负荷，其余照明为三级负荷。
6.3.3消防给水
室内：根据消防规范要求，室内消防给水管道布置环状，进水管设置2条，按建筑物体积计算，室内消火栓用水量为16L／s，同时使用枪数2支，室内消火栓分别设置在走廊、楼梯附近，按照消火栓间距不大于50m要求，设置相应数量消火栓。
室外：在场区内铺设消防专用环形供水管网，环状输水干管及向环状管网输水的输水管设置2条，消防给水管道的直径大于100mm。
根据《建筑设计消防规范》要求，室外消火栓用水量为25L／s。室外消火栓数量设置按照保护半径不超过150mm、间距不超过120m、每个消火栓用水量10L／s—15L／s要求，拟设置室外消火栓2个（地下式），并布置在距建筑物后侧距离路边1.5m处，可满足消防需要。
场区域内同一时间发生火灾次数按一次、火灾延续时间按2小时考虑，按照最大建筑物室内、室外消火栓用水总量计算（15L／s+25L／s=40L／s），消防用水总量为40L／s，火灾延续时间人2h，则消防用水量为288?，同期外网补水量为100?，则建200?储水池即可满足消防需要。
6.3.4消防给水措施
新建消防水池一座，容积为200?，消防水泵工二台，一备一用。消防给水为临时高压制，管网为环状。
依据《建筑灭火器设置设计规范》（GBJ40—90）要求，本项目建筑物灭火器配置场所的危险的等级为中级危险，灭火器配置将依据场所危险等级、火灾种类、保护面积、灭火级别等确定灭火器的种类、数量和形式，灭火器要设置在明显和便于取用且不影响安全疏散的地点，以有效扑灭初期火灾，减少危害。
6.3.5消防管理
根据规范要求，在商场内设失火报警及联动系统，按有关规范规定防护等级设防，一旦有火灾发生，火灾控测器可迅速将火警信号传达室至消防控制室，报经控制器经分析处理后发出报警信号；同时启动相应的消防联动设施，必要时接通着疏散火层及相邻上下层的消防广播以便及时组织人员疏散，扑灭火灾。达到预防火灾，减少火灾损失的目的。
按建筑物性质的不同采用不同的供电负荷等级，火灾照明和疏散指示灯采用蓄电池作备用电源；消防用电设备采用单独的供电回路，消防用电设备的配电线路穿管保护。
加强防火意识，制定严格的防火管理规章制度，建立防火组织，以预防为主，并要保证消防设施和消防器材完好可靠，定期进行检查维护。
商场每栋建筑物设火疏散楼梯和6个对外疏散出口
第七章 节约能源
7.1 概述
能源是经济发展的动力之源，为了合理用能和节约能源，促进国民经济可持续发展，原国家计划委员会、国家经济贸易委员会和建设部联合发文（[1997]2542号），印发《关于固定资产投资工程项目可行性研究报告“节能篇（章）”编制及评估规定》。
本项目在设计研究过程中，从平面布局的确定，到主要建筑的围护结构等，都把节约能源作为重要环节来考虑。
7.2 编制依据
1、《中华人民共和国节约能源法》；
2、《中华人民共和国清洁生产法》；
3、《中华人民共和国可再生能源法》；
4、《中国节能技术政策大纲》；
5、《评价企业合理用电技术导则》（GB3485）；
6、《评价企业合理用热技术导则》（GB3486）；
7、《评价企业合理用水技术导则》（GB7119）；
8、《企业能源计量器具配备和管理导则》（GB／T17167）
9、国家计划委员会、国家经济贸易委员会和建设部“关于固定资产投资工程项目可行性研究报告‘节能篇’（章）’编制及评估规定”（[1997]2542号）；
10、节能设计规范
11、固定资产投资项目节能评估及审查指南（2006）》；
12、吉林省节约能源条例。
7.3 节能措施
7.3.1建筑节能
1、本项目采用《民用建筑节能设计标准》，《PVC塑钢门窗》等标准进行建设，采取缩小房屋体型系数，在墙体拐角处做好保温，防止产生热桥等保温措施；
2、屋顶保温采用聚苯乙烯泡沫保温板；
3、外墙面及屋顶面选用浅色面材料，以利于房间保温节能。
7.3.2电器节能
1、供热、供水等设备优先选用国家推荐的、质量合格的节能型产品，以达到节能降耗的目的；
2、选用低损耗变压器，力求降低用电设备自身损耗；
3、合理选择变压器位置，；力求使其处于负荷中心，从而最大限度减少配电距离，降低电缆的线路损耗；
4、选用无功功率自动补偿装置，自动调整无功功率，降低无功损耗；
5、楼梯采用声控自动节能灯具；
6、选用载流量大、线路损耗小的高质量铜芯电缆，减少线路损耗。
7.3.3采暖节能
1、选用保温效果好的墙体材料，在保证生活的正常情况下，降低建筑物热量，从而达到节能的目的。
2、在供热管网各环路的建筑路口处安装采暖平衡阀，以利于管道的水力平衡，达到节能目的。
3、加强管网保温，减少能量损失。采暖系统采用三通调节阀，防止过热，以利节能。
7.3.4节水
1、供水系统采用合理的工艺流程，卫生器具管件、洗碗机等采用节水型设备，各独立单位给水、总入口处均设水表。采取防渗漏措施，杜绝水量流失。
2选择耐用草种和树种，以减少浇水次数，绿化浇灌采用先进的节水浇灌技术。
3、建议建筑屋顶雨水设集中收集系统，并设置降雨初期弃流装置。在设有雨水收集的屋顶不得采用污染雨水水质的防水材料。
4、除交通干道外，硬质地、路面将采用渗水材料，同时设置渗漏沟，以补充地下水。
第八章组织机构与人力资源配置
8.1 组织机构
项目完成后，公司实行独立核算，自主经营，自负盈亏。根据业务需要，公司实行总经理负责制，本着高效简化，因岗位设职的原则，设置相应的管理部门，分工负责商场的经营管理。
8.2 人力资源配置
项目建成以后，需管理及后勤人员140人，全部由社会招聘。
8.3 人员培训
随着现代技术的迅猛发展，服务业的提高与知识更新尤为重要。为使本项目达到预期目标，人员培训是非常重要的环节。通过对项目组织人员进行定期的技术培训及定期或不定期的服务讨论会议与服务交流会议等，消化吸收国内外先进的开发技术及管理方法，以提高项目的服务质量和经营效益。
第九章 项目实施进度
9.1 项目实施进度
项目实施期即为投资期，是指从正式确定建设项目（批准可行性研究报告）到达到正常运营这段时间。
结合本项目的特点、资金筹措方案，参照类此工程建设的经验，确定项目建设期为3年。为了提高工程建设速度，采用各环节前后紧密衔接、同时开展、交叉进行的方式建设，保证项目顺利建成。
9.2 项目实施进度安排
本项目计划建设期为3年，具体实施进度如下：
项目实施进度安排如下：
⑴20##年7月—8月，项目前期工作，完成可研编制、评估等工作；开工建设，（有政府先开工后补手续文件）
⑵20##年8月—9月，进行项目招标、工程设计、拟购设备考察、技术洽谈、设备定货等工作；
⑶20##年12月开始装潢A区商场、宾馆。20##年4月A区商场开业
⑷20##年4月—20##年12月，土建施工，装修等；
⑸20##年5月，建成投入运营；
第十章 投资计算与资金筹措
10.1 投资估算
10.1.1编制依据
1、国家发展改革委、建设部审定出版的《建设项目经济评价方法与参数》[发改投资（2006）1325号]（第三版）；
2、建筑工程费：依据当地及同行业指标进行编制；
3、设备购置费：设备按厂家出厂价或参考同类工程估算，运杂费含在设备费中；
4、安装工程费：根据设备类别按一定的比例计取，给排水管道、供热管道、供电线路等的安装工程费按定额计取；
5、基本预备费按第一、二部分费用之和的10%计取；
6、国家及地方有关规定。
10.1.2建设内容
本项目主要建设商贸物流中心5栋单体建筑，总建筑面积172862㎡。
10.1.3总投资
项目总投资包括建设投资、建设期利息、流动资金。
10.1.3.1 建设投资
建设投资包括建筑工程费、设备及工器具购置费、安装工程费、工程建设其他费用、基本预备费。
1、建筑工程费
项目建筑工程费总计42686.5万元。
2、设备及工器具购置费
本项目设备主要为电梯、水泵及门市房货架等设备，根据建设单位考察后，按厂家报价或出厂价格估算总额3031万元。
3、安装工程费用
安装工程费用按设备原价的8—20%估算，估算总额600万元。
4、工程建设其他费用
根据国家和吉林省有关规定计取，其中：
⑴建设单位管理费：按财建[2002]394号文件计算。
⑵招标服务费：按计价格[2002]1980号文件《招标代理服务收费暂行办法》计算。
⑶工程设计费、预算费编制费：按价格[2002]10号文件《工程勘察设计收费管理规定》计算。
⑷环境评价费：根据国家计委计价格[2002]125号文件计算。
⑸工程监理费：根据国家发展改革委员会、建设部关于印发《建设工程监理与相关服务收费管理规定》的通知要求计算（发改价格[2007]670号）。
⑹工程保险费：按建筑安装的0.3%计算。
其他费用按规定计取，合计13925万元。
5、基本预备费：是指在在项目实施过程中可能发生难以预料的支出，如：设计变更及施工过程中可能增加工程量等费用，需要事先预留的费用，本项目建设期3年，基本预备费按国家标准取工程费和工程建设其他费用之和的10%，为5652万元。
建设投资合计65894.5万元。
10.1.3.2 建设期利息
本项目计划融资贷款15000万元，建设期2年内利息为9900万元
10.1.3.3 流动资金
本项目没有流动资金，流动资金为零。
所以，本项目总投资即为建设投资。
10.1.4分期投资计划
项目建设期为3年，建设投资第1年投入20000万元，第2年投入20000万元，第3年投入其余36001.5万元。
详见投资计划及资金筹措表。
10.2 资金筹措
项目总投资76001.5万元，拟由建设单位自筹16000万元，销售收入滚动投入45000万元，计划融资15000万元。
第十一章 工程招标
根据国家发展与改革委员会发布的《工程建设项目招标范围和规定》及建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定》的规定，对本项目所涉及的地质勘查、工程设计、工程监理、工程施工以及设备采购等相关工作均采取招投标制，在招标过程中严格遵守《中华人民共和国招投标法》。
结合本项目建设进度等具体情况，项目招标活动拟采取委托招标形式，工程建设全部均采取面向社会公开招标。
为规范项目的招标活动，项目招标活动中的招标范围、招标组织形式及招标方式应报项目审批部门核准，经核准后建设单位如再做变更，需重新向原审批部门办理审批手续。项目审批部门将核准变更项目招标内容的意见抄送有关行政监督部门。如建设单位在招标过程中弄虚作假或在招标活动中违反项目审批部门的核准事项，由项目审批部门和有关行政监督部门按照国办发[2000]34号文件的规定，对项目建设单位依法进行处罚。
本项目招标基本情况详见下表“工程招标基本情况表”。
第十二章 财务评价
12.1编制依据及说明
1、根据国家有关规定现行财税制度、法则、政策；
2、根据融资成本考虑一定的风险系数，财务基准收益确定为12%；
3、各专业提供的有关数据。
12.2建设进度及生产经营年限
本项目建设期3年，第一年完成A栋商场工程，第二建成一期项目并投入使用，第三年完成其他工程。
12.3 财务评价
12.3.1总成本预测
开发建设投资汇总表
12.3.2营业收入（含税）
项目总建筑面积172112㎡，计划全部对外销售76410㎡，。
1、销售收入 单位：万元.㎡
2、出租收入 单位：万元.㎡
3、自营收入：
不以盈利为目的，保本经营。
12.3.3营业税金及附加
本项目营业税金为5%，城建税为营业税的7%，教育费及附加为营业税的3%。
项目3年计算期销售总收入136552.31万元，营业税及附加为7510.38万元。
12.3.4损益预测
项目3年计算期总收入139648.31万元，项目总投资76001.5万元，计算期经营成本1260.16万元，税金19294.85万元。经计算，利润总额为89933.81万元。所得税按25%计取，则计算期所得税为1985.6万元，净利润为76897.41万元。
项目从第3年开始，每年仍有出租收入3132万元，营业税及附加152.78万元，每年净利润2979.22万元。
12.4 财务评价结论及建议
通过对本项目财务评价结果的分析，项目经济效益较好，投资回收期也是较短的，并具有一定的抗风险能力，因此，本项目在经济上是可行的。
第十三章 风险分析
13.1 风险分析因素识别
对项目综合分析，项目的风险可能来自于以下几个方面：
1、工程风险
本项目如掌握的数据不够准确，与预测值偏离较大。可能导致工程量增加、投资增加、工期延长。
2、资金风险
本项目筹资方式主要为建设单位自筹。资金供应不足或者来源中断会导致项目工期拖期甚至被迫中止。
3、社会风险
本项目基本无社会风险。
13.2 防范和降低风险措施
13.2.1风险防范
由于该项目地处松原市江南城区商业交通位置，逐步形成省内建材产品集散地，市场前景广阔，发展潜力巨大，属于投资热土，商机无限。
目前，我们为本案商场地价格定位在8800元/㎡（均价），住宅价格定在3500元/㎡，一般的商户和消费群体都能接受和承受，市场形势看好。
13.2.2风险防范
1、做好市场调研，与专业公司合作，通过详细、周全的计划，制定超前于现阶段的项目规划和设计方案，使项目落成后仍然领先与市场。
1、项目的规划和设计是提升项目价值的重要因素。
2、项目的形象包装和营销推广策略是项目成功的关键。
3、减少资金占用比例，加速资金周转速度，降低财务成本，在最短的时间内实现资金回笼。
13.3 分析结论
综上所述，项目可能面临很多风险。项目可研阶段预测的情况可以承担一定范围内的风险。但是，如果上述几种情况与预测值发生重大的偏离，就可能给建设单位造成一定的损失。结合项目自身的情况与项目所具有的巨大的社会效益来看，以上的风险出现的可能性较小，均属于一般风险，项目有很好的抗风险性。
第十四章 研究结论
发展商业地产及服务于服务业是贯彻落实科学发展观，实施国民经济可持续发展战略的需要，党中央、国务院历来重视服务业发展，制定了一系列鼓励和支持发展的政策措施，取得了明显成效。特别是党的十六大以来，服务业规模持续扩大，结构和质量得到改善，服务领域改革开放不断深化，在促进经济平稳较快发展，扩大就业等方面发挥了重要作用，但是，当前在服务业发展中还存在不容忽视的问题，特别是一些地方过于看重发展工业尤其是重工业，对发展服务业重视不够，加快把服务业提高到一个新的水平，推动经济社会走上科学发展的轨道。促进国民经济又好又快发展。
随着人文观念的转变、消费者自我保护意识的提高，厂商产品品牌的提升，国际建材超市先进理念的导入，传统的地摊式建材市场的经意模式和经营理念已经无法适应产业化和规模化的发展需要，项目建成后，可提升松原市及前郭县目前建材市场服务水平，改变当地整个家居装饰建材行业的格局，劣质产品将逐步退出市场，促进行业的发展，最终给消费者带来更多的实惠，
项目建成后将有效改善前郭县市场规模不足，改善建材家居经营条件，对促进地方经济发展也具有一定的促进作用，为全面建设小康社会、和谐社会提供有力支持，社会效益显著，
综合分析，项目建设是必要的、可行的。
项目现金流量表
项目资金来源
项目投资估算表
