商业服务管理合同
甲方：
乙方：
甲、乙双方经友好协商，甲方委托乙方为…公司项目顾问、策划、招商及经营管理服务事宜。根据《中华人民共和国合同法》等相关法律法规的规定，甲、乙双方在平等、自愿、公平和诚实信用的基础上，就委托事宜订立本合同（以下简称“本合同”），共同遵照执行。
第一条 委托服务项目的标的
甲方（……公司【以下简称“XX公司”】），拥有位于 市…（物业名称）建筑面积约10万平方米的所有权（或使用权）。（“物业名称”的准确面积、具体范围及可招商出租部分参见附件一之红线标注部分），该广场经营范围包括（但不限于）：日用百货、眼镜、床上用品、工艺美术品、玩具、皮革制品、鞋帽、服装、餐饮等（具体项目以奥特莱斯营业执照中的经营范围为准）。
第二条 甲方委托乙方服务的主要事项
甲方委托乙方在上述物业及经营范围内从事以下三个阶段工作：
（一）对本物业奥特莱斯部分进行市场调查及商业定位，并作为商业顾问，对本物业商业建筑部分设计提出商业建议（以下简称“立项规划期”）；
（二）在上述注册范围内，乙方对双方协商同意范围的奥特莱斯进行招商工作及其它开业筹备工作实施（以下简称“项目筹备期”）；
（三）对本物业的营奥特莱斯在开业后实施商业经营管理（以下简称“经营管理期”）。
第三条 乙方权利与义务
（一）本项目奥特莱斯由经营管理公司筹备、开业及经营管理（以下简称“公司”。公司总经理及业务骨干（副总经理、财务总监、招商兼营销策划，营运管理，企业管理总监、招商顾问等8-10人）由乙方派任；公司其它人员由甲方委托在乙方规定的期限内聘用完毕。
（二）公司为总经理负责制，依据《……公司章程》在甲方对乙方的授权范围内行使权力。乙方代表公司洽谈与本公司经营管理有关的合同，并做出工作安排和文件的签批，拥有甲方同意后招商条件（含合同范本）对外签约决策权，如低于甲乙双方商定的招商条件的，需征得甲方同意。
（三）乙方需向甲方报送本合同第二条中所列各期服务计划及主要内容（见附件）。
（四）总经理应于开业前向甲方提供年度经营计划及财务预算。经甲方核定后，乙方可在既定年度经营计划及财务预算内，自行执行各项工作及支配预算。
第四条 乙方的陈述和保证
（一）乙方依法设立、在本合同期内有效存续；
（二）乙方具有必要的权利签署本合同并履行其项下的义务；
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（三）乙方（含所委派）的人员，在甲方委托的范围内，以甲方的名义从事的任何经营管理活动，遵守国家法律、法规，符合工商、税务、公安、物价等行政部门的要求；
（四）乙方不存在任何未向甲方披露的、可能影响本合同履行的现有的债务；
（五）乙方在本合同签署之前的经营期间内无违法经营行为，未受到有关主管部门或任何有权机关的行政处罚；但不影响到本合同的正常履行的除外；
（六）乙方目前不存在任何未结的以其为被告、被申请人、被处罚人的诉讼、仲裁或行政处罚程序。但不影响到本合同的正常履行的除外；
（七）乙方在收到甲方提交的并需回复的文件，须在收到之日起三个工作日（特殊情况加以说明或双方谅解除外）内给予甲方回复，确保各项工作顺利执行。否则，甲方则视为乙方同意该文件并按该文件意旨执行工作。
第五条 甲方权利与义务
（一）有权知道并了解乙方各期工作主要内容及工作进度。
（二）审核并通过乙方所制订的财务预算方案、经营管理制度、工作计划及工作流程。
（三）为配合乙方完成本项目的评估调研和制订相应方案，甲方应在本合同生效后10日内向乙方如实提交下列数据及资料：
1、本项目区位条件分析，分析评估将会影响往来本项目的未来交通条件，包括城市规划方案、道路的规划与建造/改选和商圈、步行街的规划、建设等（如有）；
2、本合同下委托管理事项所有的资产清单（包括中央空调、水电气、监控、信息等相关的营运设备设施），并应经甲、乙双方交接对上述资产在交接时的状况进行确认。
3、本项目的组织机构代码证、营业执照、税务登记证、消防验收合格证明等相关资料；
（四）及时支付关于装修设计、营销策划实施及招商洽谈等为本项目招商及准备开业的各项必要费用，保障乙方的招商及经营管理工作的正常运转。
（五）甲方派任到公司的工作人员，必须全力配合公司总经理的工作，做好保障工作。
（六）本合同期间，甲方不得将本项目的市调定位、招商及经营管理服务部分或全部委托第三方。
（七）甲方按工作开展的需求向乙方提供：办公场地、办公设备（包括办公桌椅、电脑1台/人、打印机、复印机、国内直线电话、文件柜等）、开展业务所需办公文具、总经理用车一辆、商务型用车一辆。
第六条 甲方的陈述和保证
（一）甲方依法设立、在本合同期内有效存续；
（二）甲方具有必要的经营资格和权利签署本合同并履行本合同下的义务；
（三）甲方保证对合同下委托乙方之市调定位、招商代理及经营管理的本项目拥有完整的、合法的、独立的使用权并有权对外出租，不受任何第三方的非法干扰（甲方应向乙方提供相应的法律文件如不动产产权证明或有效租赁合同证明）；
（四）甲方保证对本合同下委托乙方之市调定位、招商代理及经营管理的本项目的相关附属设施设备享有完整的所有权，能够充分满足奥特莱斯经营需要且不影响乙方正常经营；
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（五）甲方将向政府有关部门取得经营商品零售业务所需的执照、批准或许可，且该执照、批准或许可在本合同期间内将是持续保持有效的；
（六）甲方不存在任何未向乙方披露的、可能影响本合同履行的现有的债务；
（七）甲方在本合同签署之前的经营期间内无违法经营行为，未受到有关主管部门或任何有权机关的行政处罚；
（八）甲方目前不存在任何未结的、可能影响本合同的履行的以其为被告、被申请人、被处罚人的诉讼、仲裁或行政处罚程序；
（九）甲方与其现有员工或以往员工不存在任何未向乙方披露的现存的劳动争议纠纷，可能影响本合同的履行；
（十）甲方签署与履行本合同，在本合同签署前、签署时及本合同期限内，按时向乙方提供所有有关的文件、材料，并保证上述文件、资料是合法、真实、准确和完整的，不存在任何虚假记载、误导性称述或重大遗漏；
（十一）甲方在收到乙方所提交并需回复文件，必须在收到之日起三个工作日（特殊情况加以说明或双方谅解除外）内给予乙方回复，以保证不影响工作之执行；否则，乙方则视为甲方同意该文件并按该文件意旨执行工作；
（十二）甲方必须按乙方所需求的工作进度全面协调“ ”建筑、装修及相关审批工作，必须按本合同约定的阶段完成各项基础工作。在全面招商阶段完成主体基建工程以及达到开业所需的全部条件。
第七条 服务费用及保证金
（一）乙方立项规划期、项目筹备期的服务费用及保证金。
1、自合同签订后，甲方须支付乙方 万元（大写： 万元）的入驻保证金，并作为乙方招商筹备期最后一个月的服务费。
2、甲方须按月支付乙方 万元整（大写： 万元整）的固定服务费用。
3、此期间乙方需向甲方支付保证金。该保证金从甲方每月支付给乙方每月 万元的服务费中直接扣除，月扣除金额为 万元（大写： 元整）。扣除的保证金甲方须在招商筹备期结束后5日内一次性支付给乙方。
（二）乙方经营管理期服务费用及保证金。
经营管理期的服务费用分为两部分：固定费用加经营提成奖励。
1、月固定费用每月 万元整（大写： 万元整），甲方须全额支付乙方。
2、经营管理期首月，甲方应向乙方支付 万元整,其中 万元为经营管理期保证金,另万元为当月经营管理固定服务费。本保证金到经营管理期结束后10日内退到甲方指定账户。
2、经营提成依据及比例：乙方完成甲方核定的当月营业收入（包括销售收入、其他业务收入）90%（含）的前提下；甲方按上月营业收入的千分之叁点伍给予乙方的提成奖励。
（三）甲方向乙方支付的固定费用包括乙方向其派驻人员支付的薪金、福利、房租、移动通讯费。
第八条 服务费用及各项奖励的支付时间及方式
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（一）自合同签订后（乙方人员入驻当天起算），甲方应支付乙方的月固定服务费用，须于每月5日前将本月项目服务费用汇入乙方指定账户。
（二）甲方应支付给乙方的经营提成奖励，须在次月5日前汇入乙方指定账户。
（三）甲方应支付乙方的招商进度奖励，甲方在招商进度的节点确认后七个工作日内，向乙方支付。
第九条 服务费的特别约定
（一）无论何种原因导致本合同不能执行经营管理期的相关合作，甲方支付给乙方的入驻保证金{本条第（一款）之规定}均转为业务交接月的固定服务费。
（二）如本项目合作商户进驻时间不统一，各商户陆续开业。则经营期内招商业务仍然继续，乙方在经营期内的招商工作不再另计固定服务费用，甲方只支付经营管理期的固定服务费用及经营提成奖励。
（三）由于客观因素导致项目不能在双方约定的时间全面开张，则本合同约定的服务项目按预计开业时间顺延，甲方按招商筹备期固定费用标准继续向乙方支付费用。如因乙方原因未能按时开张的，甲方按合同约定的16个月的招商筹备期限向乙方支付所有固定服务费后，延期期间，甲方不再支付乙方固定服务费。
（四）为鼓励乙方如期顺利完成本项目预定招商进度，甲方予以下列奖励：
1、招商面积达到50%（含）时，甲方另外一次性支付乙方招商奖励100万元（大写：壹佰万元整)；
2、招商面积达到80%（含）时，甲方一次性支付乙方招商奖励100万元整（大写：壹佰万元整)。
（五）甲方支付乙方的服务费、招商进度奖励及经营提成奖励，均不包含立项规划期、招商筹备期所产生的招商费、差旅费、住宿费、办公费等全部费用，此费用由甲方据实支付。
（六）甲乙双方的全部结算均以人民币计算。
第十条 双方的财务管理约定
（一）公司在项目筹备期所需的费用预算，乙方于项目筹备期开始后的15天内向甲方提出，报甲方审议，甲方书面确认后, 乙方根据预算计划进行支配和使用；
（二）公司在经营管理期所需的费用预算，乙方于开业前15天或每月15日前向甲方提出，报甲方审议，甲方书面确认后，乙方根据预算计划进行支配和使用：
（三）乙方制定财务管理制度及流程，经甲方同意后，作为公司财务运作的执行准则；
（四）公司非正常资金划出须经甲乙双方同意；
（五）甲方承担本项目所有的开办费。
第十一条 保密责任
（一）除非根据有关法律、法规的规定履行信息披露义务的，甲、乙双方均不得向与本合同中委托事项无关的任何第三方以任何形式透露与本次委托有关的任何信息；
（二）在本合同期间，除非根据有关法律、法规的规定履行信息披露义务的，甲、乙任何一方均不得将获得、持有的对方或奥特莱斯的有关管理信息、业务信息、财务信息、知识
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产权信息或其他商业秘密以任何形式透露给任何第三方；
（三）本合同期间，由乙方发展形成的客户资料信息作为商业秘密，甲方可以共同享用。 第十二条 合同的终止和解除
（一）本合同约定的期限届满时，本合同自行终止。
（二）乙方的经营管理活动超出本合同中甲方委托的范围，或乙方或其委派的人员从事非法活动，导致奥特莱斯重大损失；甲方有权解除合同：
（三）出现以下情形的，甲方有权单方解除本合同并无需做出赔偿：
1、在本合同期间，乙方在服务期间连续三个月不能按照计划完成（当月）招商任务；
2、未经甲方同意，乙方擅自披露甲方奥特莱斯的有关管理信息、业务信息、财务信息、知识产权信息或其他商业秘密以任何形式透露给任何第三方；
3、因乙方原因项目未能按时开业；
4、在本合同期间，本项目开业后连续六个月不能按照经营计划完成每月销售任务；
（四）在本合同期间，甲方出现以下情形的，乙方有权单方解除本合同并无需做出赔偿：
1、对本项目不再拥有合法的所有权或使用权；
2、不再具备从事商品零售业所须的有效批准、执照或许可；
3、本项目作为零售业的经营场所，不再具备能够正常经营的合法资格；
4、未按本合同的约定向乙方支付相应报酬，并在宽限期届满后的15日内仍未足额支付的；
5、不能按照约定予以配合协助或侵犯乙方经营管理权的。
（五）甲、乙双方就经营理念、发展方向等发生重大冲突，经充分协商仍不能解决，甲、乙双方有权单方解除合同并以书面形式通知对方；
（六）甲乙双方因充分理由解除本合同时，须以负责认真之态度，在解除合同之日起之后的两个月为业务交接期。在业务交接期内，双方之合作合同仍是存在有效。经营管理期之前的业务交接期费用，甲方需按本合同第七条第（一）款第1项费用标准（陆拾万元）支付乙方；处于经营管理期业务交接期费用，甲方需按本合同第七条第（二）款第1、2项费用标准（叁拾万元固定费用加经营提成）支付乙方。
（七）乙方须以负责认真的态度，在不损害甲方利益的原则下，办好业务交接工作。 第十三条 违约责任
（一）本合同签署生效后，本合同的任何一方违反、或拒不履行其在本合同中的陈述、保证、义务，即构成违约。任何一方因违约而给对方造成经济损失的，应承担相应的赔偿责任；
（二）甲方未按照本合同的有关约定按时、足额向乙方支付固定服务费、经营提成奖励、招商进度奖励，如逾期支付，则按每天支付总服务费的 %，即 元（大写： 万元整）作为违约金赔偿乙方，如甲方逾期三日还未支付，乙方有权解除本合同并从本合同第七条第（二）款第2项保证金中扣除甲方应付乙方的费用。保证金不足支付甲方应向乙方支付的费用时，则甲方应向乙方另行支付。
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（三）本合同生效后，除非本合同中另有约定或其他合法依据，甲、乙任何一方不得解除本合同，或导致本合同提前终止，否则违约一方应向对方承担由此产生的直接的经济损失。
第十四条 不可抗力责任
（一）任何一方因不可抗力且自身无过错造成的部分或全部不能履行本合同义务的，将不视为违约，但应在条件允许情况下采取一切必要的补救措施，以减少因不可抗力而造成的损失；
（二）遇有不可抗力的一方，应在事件发生之日起10日内，将事件的发生情况以书面形式通知对方，并应在事件发生后10日内，向对方提供不可抗力的详情，以及不能履行、或者部分不能履行、或者需要延期履行理由的有效证明，该证明文件应由不可抗力发生地的公证机构出具。按其对本合同的影响程序，甲、乙双方协商决定是否解除本合同、或者部分免除履行本合同，或者延期履行本合同；
（三）遭受上述不可抗力的一方应及时将发生不可抗力的情形通知另一方，并应采取一切合理的、必要的、适当的措施，以最大限度减少或除去不可抗力所造成的后果，并且应在最短的可能时间内，尝试恢复不可抗力所影响的义务的履行。
第十五条 合同的补充、修改和转让
（一）本合同未尽事宜，可由合同双方协商并另行签订书面的补充合同，补充合同与本合同具有同等法律效力，并组成本合同的不可分割部分。
（二）对本合同的任何修改必须经双方同意，并做成书面合同后方可生效。
（三）除非经本合同另一方事先的书面同意，甲、乙任何一方均不得将其在本合同下的权利和义务转让给任何第三方。
第十六条 适用法律和争议解决
（一）本合同受中国法律的管辖并依中国法律进行解释。
（二）凡因执行本合同所发生的或与本合同有关的一切争议，甲、乙双方应通过友好协商解决；如果协商不能解决，甲、乙任何一方均有权向各自机构所在地仲裁委员会提出仲裁。
第十七条 通知和送达
（一）任何与本合同有关的由一方发送给对方通知或其他通讯往来（以下称“通知”）应当采用书面形式（包括传真、电子邮件），并按照下列通讯地址或通讯号码送达至被通知人，并注明下列各联系人的姓名方构成一个有效的通知。
甲方 乙方
联 系 人： 联 系 人：
通讯地址： 通讯地址：
邮政编码： 邮政编码：
电 话： 电 话：
传 真： 传 真：
电子邮件： 电子邮件：
（二）送达方式及时间的确认
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1、若面呈的通知在被通知人签收时视为送达，被通知人未签收的不得视为有效送达；
2、以电子邮件方式通知的，以电子邮件发出时间视为送达；
3、以邮寄方式进行的通知，均应采用挂号快件或特快专递的方式进行，并以挂号快件或特快专递的邮戳时间为送达时间。
（三）任何一方的上述通讯地址或通讯号码如果发生变化，应当在该变更发生后的3日内通知对方。
第十八条 特别约定
甲、乙双方必须遵守对方的组织架构的完整性，在本合同期内及本合约实际终止二年后，双方不得以任何形式使用对方在本合同期内任职经理级及以上人员。否则守约方有权向违约方要求支付人民币贰佰万或以上的违约金。
第十九条 本合同的生效
本合同为附条件生效合同。即本合同于甲方在本合同签订之日起三日内，向乙方支付保证金（人民币陆拾万元整）后生效。
第二十条 文本
（一）本合同及其附件为本合同不可分割的一部份，构成了甲、乙双方之间的全部和完整合同，并替代甲、乙双方之间过去关于本合同下委托管理事宜的任何其他口头或书面的合同、备忘录及通信等。
（二）如果本合同中的任何条款由于对其适用的法律而无效或不可强制执行，则该条款应当视为自始不存在而不影响本合同其他条款的有效性，甲、乙双方应当在合法的范围内协商确定新的条款，以保证最大限度地实现原有条款的意图。
（三）本合同正本壹式肆份，甲、乙双方各执贰份。
甲方： 乙方：
法定代表： 法定代表：
（或授权代表）： （或授权代表）：
签署日期： 签署日期：
附件一：乙方核心团队成员
附件二：拟引进品牌名录
附件三：拟引进品牌装潢补贴备忘录
附件四：拟引进品牌招商进度
附件五：拟引进餐饮娱乐之品牌方向及名录
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相关附件：
立项规划顾问期相关约定
一）立项规划顾问期服务时间:
自20xx年 月 日到201 年 月 日（时间为 个月，其中市调期 个月，顾问期 个月）；
二）立项规划顾问期乙方工作内容：
乙方在立项规划顾问期内，作出项目定位规划及业态规划，并配合甲方委托对本物业建筑设计方，提供对本物业商业相关的建筑、设施提出商业顾问服务；
1、市场了解及定位分析：
在甲方委托下，乙方在合同期内派出人员为甲方所开发的上述商业物业项目的商业规划、业态定位作出市场调研和分析，具体内容如为：
1．1项目所在地城市经济环境的分析和生活结构调查分析;
1．2项目所在地商业结构调查与城市发展规划调查;
1．3项目所在城市商业业态调查;
1．4项目所在区域商业发展规划及主要商业政策调查;
1．5项目所在地区未来商业的供应量调查了解；
1．6项目所在地消费者消费行为抽样调查及分析;
1．7项目立地条件分析研究;
1．8项目所在商圈调查分析;
2、商业定位：
2．1项目总体定位包括经营主题定位，为项目招商工作确定具有核心市场影响力的发展方向；
2．2项目目标客群定位 ，主要包括终端消费人群定位、经营商户定位等环节，确定本项目可发展的目标商户或商户类型；
2．3项目扣率等收益水平定位，主要是针对各种品类、各楼层及各主题区域进行价格的估算和定位，确定项目总体收益水平；
2．4项目经营效益分析：针对项目的收益水平，分析预算项目经营效益；
2．5项目商业管理：在双方认同的运作模式下，确定本项目商业管理费用等。
3、商业顾问服务：
3.1本项目商业建筑规划顾问服务（指商业物业内平面动线、垂直动线等交通组织方式规划以及建筑商业空间要求等方面建议工作）；
3.2本项目商业业态规划顾问服务；
3.3本项目商业开办投入顾问服务；
项目筹备期相关约定：
一）项目筹备期时间：
自201 年 月 日到201 年 月 日（个月，到开幕日前一日止）。乙方根据甲方批准《组织架构及人员进度表》、《开办费用支付节点及汇总表》、《招商条件及合同范本》等项目筹备期运作需要的相关文件(以上文件由乙方提供)。正式开始招商执行工作。
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二）项目筹备期工作内容：
1、乙方为公司组建筹备组并进行公司的全面组建工作，其内容包括但不限于：制订组织架构、工作流程、规章制度、人员编制、合同范本，招聘相关人员，组建各职能部门等；
2、乙方根据甲方提供之奥特莱斯项目的经营成本以及其他财务资料后，进行财务可行性研究，制订财务年度预算，并在此基础上通过分析有关数据和资料制订奥特莱斯商品组合和奥特莱斯发展规模的方案；
3、乙方在甲方批准的预算范围内，协助甲方组织奥特莱斯的策划、装修设计工作，协助甲方提出商业空间内装要求，协调设计单位提交设计方案；
4、乙方制定并实施奥特莱斯的整体招商及自主经营方案，包括：
4.1乙方提供租赁、联营及购销等各类标准合同范本，制定合同签订流程。在甲方授权范围内，全权代表甲方与厂商签订各类合同；
4.2乙方协调厂商租约进驻的各项工作，督促、指导各类厂商开业前各项准备工作；
4.3乙方制定开业前的全部时间安排计划，各项筹备工作的详细进程。这些计划包括但不限于：装修前的全部时间安排计划，各项筹备工作的详细进程，装修工程竣工计划，可以作为奥特莱斯使用的全部工作进度、建章、建制以及招聘和培训人员进度，筹建奥特莱斯管理部门、采购办公设备用品、广告、宣传和促销计划，制定招商工作进度并实施招商工作；
5、乙方提出构建公司电脑管理系统要求，包括：提供初步解决方案、架设网络系统并建议专业管理软件供应商；
6、乙方提出商业包装（如景观设置、灯光、DP点设置、软性包装等）建议，为达到商业整体氛围符合项目定位，并建议专业设计团队进行项目景观设计，设计费用由甲方支付，待景观方案确定后，甲方有权选择由设计方制作或统一竞标制作。
经营管理期相关约定
一）待招商筹备期结束前2个月，甲、乙双方可就项目经营管理进行协商，经营管理期时间为二年，自本项目开业之日起计算。
二〉经营管理期工作内容为：
1、公司及商场日常经营管理；
2、为项目培养专业的商业管理团队；
3、制订经营目标，并保障至少完成经营目标80%或以上；
4、保障奥特莱斯销售业绩在五年内平均每年增长10%或以上；
5、公司各建設阶段系统战略目标；
6、制定各阶段管理目标；
7、各年度战略规划及指标；
8、內部商户促销活动管理和组织；
9、各部门工作规范化、标准化；
10、公司各年度财务指标预算 。
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