有限公司
XXX 项目
项目运营策划书
二○##年三月
目 录
1. 项目经营决策指导意见.............................................................................................. 2
2. 项目经营目标.......................................................................................... 4
3. 项目开发进度目标.................................................................................. 6
4. 项目开发成本管理目标.......................................................................... 8
5. 质量管理目标....................................................................................... 11
6. 项目风险提示....................................................................................... 12
1. 项目经营决策指导意见
1.1 项目战略目标：（项目管理部）
此部分包含但不限于：区域发展意义、公司品牌价值意义、项目投资收益贡献、公司产品线延伸或产品标准化提升意义等。
1.2 项目开发策略：（项目管理部、财务管理部）
1.2.1 项目整体开发策略：此部分描述开发策略，如：进度优先、品质优先、利润优先等等。
1.2.2 战略控制性指标：为达成上述目标，经公司项目管理部审议、公司总经理审批，以下指标为刚性指标，各级项目开发计划须保证以下指标的实现，公司总经理审批的变更情况除外：
1.3 产品线方案：（设计管理部）
1.3.1 所属产品系列： 如孔雀城、奥韵、第九园等
1.3.2 项目成熟度：
1.4 其他管理目标：如某新技术应用、某新业务模式尝试、物业管理标杆等
2. 项目经营目标：（项目发展部、设计部门、销售部门）
2.1 主要经济技术指标：
说明性文字：
2.2 项目收益估算（在可研成果基础上，成本合约部、财务管理部）
2.3 项目资金计划（财务管理部）
3. 项目开发进度目标（项目管理部）
重要说明：分子公司在总部下达的项目各期开发关键节点计划基础上，需进一步细化项目一级计划。
3.1 项目开发进度总体规划
3.2 前提条件:
说明1：项目进度控制目标的改变往往是因为项目管理原默认前提条件的变化引起的，因此本处应清晰描述出所有的重要的前提条件。本处不描述风险或者不可抗力。
例：
n 桩基提前开工
n 主体采用费率招标
n 外墙涂料采用吊篮施工
n 绿化……
说明2：每次计划变更后，应更新本说明。应至少包括如下方面：
1. 上一版计划相比，计划变更的内容说明。
2. 项目开发关键路径的描述。
3. 项目管理过程中一些非常规措施的说明。
4. 从交付角度对销售配合范围及内容的详细说明。
3.3 项目一期开发进度计划
（项目管理部组织完成后插入对象）
4. 项目开发成本管理目标（成本合约部）
4.1 项目开发成本管理目标（参照公司成本测算表科目）
4.2 成本管理措施
4.2.1 设计阶段
4.2.2 土方与基础工程
4.2.3 主体工程
4.2.4 装修工程
4.2.5 给排水、燃气
4.2.6 材料、设备、工程招标
4.2.7 其他
5. 质量管理目标（工程管理部、设计部门）
5.1 产品质量要求
5.2 质量管理措施
5.2.1 事前控制：
1） 图纸会审
2） 施工前对易裂易漏部位的材料控制
3） 材料做法
4） 节点做法
5.2.2 事中控制
5.2.3 事后控制
6. 项目风险提示（根据项目风险识别点识别、项目管理部组织各部门）
第二篇：岠嵎山国家森林公园项目运营托管策划书
岠嵎山国家森林公园项目运营托管策划书》（四）
《岠嵎山国家森林公园项目运营托管策划书》（一）
(2007
欣闻三亚与山东的乳山两市旅游合作于20xx年9月5日举行签约仪式，这是一件好事啊，通过了解与合作，可以共同推进旅游发展，实现双赢。使我不禁想起来，曾经在20xx年为乳山市的岠嵎山国家森林公园做过项目营运托管策划。为了做好这个策划，曾经在20xx年6月7日与项目公司做规划设计和园林建设的的两个老总一起前往实地勘查调研。
这个项目策划书，是我独立完成。根据我的工作文件文集密级规则，目前可以解密了，所以放到博客里来，与大家一起探讨，敬请各位斧正，为以后的工作提供参考。其中，涉及项目公司和个人的信息略去，以示对当事企业和人员负责。其中照片，为某杂志主编李先生拍摄，我翻拍后效果不是很好。还有的为另一位李先生所拍，在此表示感谢。谨此
《岠嵎山国家森林公园项目运营托管策划书》 ★解密文件★
第一章 项目状况
1.1岠嵎山国家森林公园位于山东省乳山市境内，距城区18公里。岠嵎山名奇特，寓意形象，“岠”为大山，“嵎”是山势弯曲的地方。这里群山林立，千姿百态，有天然石雕园之称。清乾隆七年《海阳县志》把岠嵎山列为海阳（原为海阳县府）十景之一。
1.2岠嵎山国家森林公园以岠嵎山为主体，地理坐标为：东经120°28’30”,北纬37°4’40” ，总面积1204公顷。公园地处胶东低山丘陵区的低山部分，主峰玉皇顶海拔589.5米。岠嵎山地质年代为中生代燕山期，地质结构为岩浆岩，原系海底山脉，后因地壳隆起而成陆上山脉。长期的海水剥蚀和岩体风化，使岠嵎山地貌主要呈现为裸露岩石。景区位于环太平洋火山地震带上，古时有地震发生，宋庆历六年开始的岠嵎山大地震，余震曾持续50多年，岠嵎山也因此留下了“山石会自己舞蹈”的传说。特殊的地质条件，造就了岠嵎山特异的自然风光。这里奇石林立，千姿百态，似禽、似兽、似人、似物，无不栩栩如生，惟妙惟肖，堪称一座天然石雕园。古人曾留下过“盘游岠嵎观奇石，胜于二八相巧云”的叹诵，并将岠嵎山风景归结为二十四大景、七十二小景。二十四大景有飞石凌空、骆驼负宝、石瀑烈星、千古猿人、万年灵芝等，七十二小景有千层饼、姆指石、玉三尊、七彩虹等。中央电视台曾在《神州风采》节目中专门介绍过骆驼负宝、石猴拜月等景观，电影《山菊花》中也有石瀑烈星等景观的画面。
1.3由于四周高山，岠嵎山风景区内小气候特征明显。这里夏无酷暑，六月份最高气温为24.6摄氏度；冬无严寒，一月份最低气温为零下1.8摄氏度。年平均气温在11摄氏度左右，无霜期长达230多天。因为气候独特，地形复杂，野生植物资源十分丰富。树木多松、柞、楸，以石为母，以云为乳，郁郁苍苍，与奇石相掩映，为岠嵎山风景区增添了无限生机和情趣。名贵中药材40多种，可食野菜20多种，其中蕨菜、刺楸等产量尤为丰富。岠嵎山杏以其果粒大、甜度高、口感好等特点享誉省内外，在岠嵎山林场的经营下，杏园面积不断扩大，现已达120多亩。有“天然氧吧”和“天然植物园”的美誉。
1.4奇妙的自然风光，吸引着历代文人墨客来此漫游、吟诵、壮怀、抒志。凡游岠嵎山者，无不叹其山之险、岭之狂、石之奇、水之美，而感造化之妙绝，自然之鬼斧神工。历史上许多文人墨客曾游岠嵎山，并感叹于她的风光美景，如“石壁高数百仞，广如其高，其巅巨石层叠。自下望之，崇崇峨峨，秀俏天成，乔松蜿蜒于上”（清·周正《游岠嵎院诸山记》）、“奇石排空出，飞霞拥石来，豪歌尘俗外，搔首意徘徊”（清·高端佐《游岠嵎》）、“淡冶白云疑出岫，依稀素练宜追风。高山流水深人仰，不借胭脂一树枫。”（清·包桂《游岠嵎山》）。
1.5岠嵎山的人文景观也别具特色。远在宋元时期，就有僧道之流来此修身养性。曾同时存在僧寺、道观，主要有岠嵎院、玉帝阁、老母殿、玉皇庙等。可惜由于历史原因，逐渐衰落，建筑物被土匪焚毁。
1.6 19xx年被批准为省级森林公园，20xx年被批准为国家级森林公园。
1.7《威海市“十五”期间重点建设项目汇编（序号17）》曾将此景区项目“补全树种，改善交通条件，修复被毁景点，建设接待服务设施”作为十五期间景区建设内容，乳山市旅游局曾编制《乳山市岠嵎山国家级森林公园总体开发项目》对外进行招商。XX公司现接手此景区，进行开发建设。
第二章 项目托管
2.1景区管理
景区管理就是指管理者通过有效运用景区的人力、物力、财力、信息等资源，达到景区的工作目标的活动。
2.1.1景区管理的内涵
景区管理作为一个统一体由两个方面组成：管理的主体和管理的客体。管理的主体和管理的客体。管理的主体和客体形成一对矛盾，管理总是主体对客体的作用，客体又对主体产生反作用，因而促进管理的发展。
景区管理的客体就是景区实体，包括景区人、财、物、信息、形象、景区的市场和业务，以及与景区业务和效益相关的所有方面。简单说，景区管理的客体就是景区管理的对象和内容。景区管理客体的核心是人，通过人这一生产力中最活跃、最积极的因素去管理的对象和内容的其他方面进行管理。旅游景区管理者的管理对象主要包括以下内容：
a)人力：下级员工的能力、态度、情绪、士气、下级员工的绩效评价等。 b)物力：景区的设施设备、景区旅游资源、工具等。
c)财力：资金、物资、财产等。
d)信息：市场信息、竞争情况、经营报表、管理报表等。
e)形象：景区的视觉形象、产品定位等。
管理的主体指景区管理机构和管理者，通常由四部分组成：决策者、执行者、监督者、参谋者。在管理中，管理主体起着主导作用，它决定和支配着客体的运动。因此，管理者主体的主观能动作用就显得特别重要。管理主体发挥积极作用的程度，依赖于主体本身的素质。
2.1.2景区管理的基本点
景区管理立足于两个基本点：一个基本点是科学的管理理论，另一个基本点是景区所面临的背景条件。每个景区所面临的内部和外部条件都不相同，景区管理
正是针对不同的实际情况，采用不同的方法和技巧以实现景区的管理目标。脱离景区的实际情况，任何管理都不可能成功。
2.1.3景区的背景条件
景区的背景条件是指针对景区管理有影响的各种因素。景区行业是一个受背景条件影响较大的行业，各种内部和外部因素的变化都会对景区的发展产生影响。景区的背景条件有：
a)外部因素，包括国家的综合形势、政策、社会环境、区域经济情况、城市情况、风俗民情、游客消费习惯、市场状况、景区当地政府对景区的政策、景区和当地政府各部门的关系、景区和客源单位的关系等。
b)内部因素，包括体制、投资者、景区性质、景区经济实力、景区管理者素质、景区设施设备条件、景区员工素质、景区地理位置、景区的品牌、知名度和社会形象等。
2.1.4以市场为依据
景区以市场为依据生产和销售产品，主要的依据就是游客的需求。景区管理要研究市场的现实状况和阶段状况，设计出市场需要的产品，作为景区的市场定位。
2.1.5景区管理的核心是管理者执行管理职能
在景区中一部分人发挥管理功能，一部分人发挥业务作业的功能。景区的管理就是利用决策、组织、指挥、协调、控制等管理职能实现景区的目标。
2.2景区管理者的工作内容
景区管理者须做好下面九个方面的工作，才能管理好旅游景区或相应的部门。
2.2.1景区计划管理
景区计划管理是景区管理者计划未来一段时间内做什么、谁去做及如何做的活动过程。在景区管理过程中，必须主动地去进行计划管理，否则就会丧失目标，盲目管理。
2.2.2景区组织管理
景区组织管理就是谋求员工与工作的有机、合理结合，最终完成景区组织所承担的任务。组织管理主要是进行部门设置、岗位设置，明确各部门、各岗位的责任、权力及其相互关系，制定规章制度等。
2.2.3景区控制管理
景区的控制管理是景区的基本工作。它是指景区管理者首先设立各种工作标准，然后用这些标准来指导和检查员工的工作情况。如果工作符合标准要求则给予肯定和表扬；如不符合标准则要分析问题和原因。如果是员工的原因就针对员工进行培训、给予奖惩甚至开除；如果是标准本身脱离实际，就要修订标准。
2.2.4景区督导管理
景区督导管理包括指挥与指导管理。指挥就是景区的管理者用指示、命令等手段对下级的工作任务进行分工、安排，它具有高度的权威性。指导就是景区管理者指导下级如何开展工作。
2.2.5景区沟通管理
所谓沟通管理就是信息传递与返馈双向交流的管理，如人与人之间的交谈就是人与人之间沟通的一种方法。景区的管理人员为了有效地指挥和指导工作就必须与员工进行信息的沟通。为了对游客服务，员工与游客之间要进行信息沟通。如果不了解员工的能力及游客的需求，就很难管理好景区的日常工作。沟通有以下一些作用：
a)与上司有效沟通可以得到上司的支持和照顾；
b)与同级有效沟通可以得到同级的合作和支持；
c)与下级有效沟通可得到下级的理解和帮助；
d)与社会有效沟通可得到社会的认可和支持。
2.2.6景区的资产管理
景区资产管理是指对景区旅游资源和景区各种设施设备从规划、开发、保护、选购、验收、安装开始，经过使用、维护、保养、修理到更新改造为止的全过程的系列管理活动。
景区的资产主要是指景区的旅游资源、设施设备及服务等。景区的管理人员必须知道所经营的设施设备和服务标准需求及设施设备的采购、安全、维护、更新的要求等。如交通设施设备及各职业岗位的服务要求，以及如何利用这些设施设备及按服务要求为游客提供满意的服务。
2.2.7景区财务管理
景区财务管理是指景区在销售产品和提供旅游服务的过程中涉及的资金管理活动。
有许多管理者认为，财务管理是财务部门的事，与自己的部门无关，这种看法是错误的，因为景区所有的部门都可涉及到用人、用物，也就是涉及用钱。因此，每个管理者都要直接或间接与财、物的管理有关，所以必须具有财务管理能力。
2.2.8景区人力资源管理
景区人力资源管理工作主要有：确定旅游景区每一部门和岗位所需要员工的数量，挑选录用员工，将员工分配到合适的岗位上，培训员工，对员工进行日常的工资、评估考核、奖惩、辞退等。
人力资源管理不仅是旅游景区人力资源部门的事，景区其他业务部门的经理也负有重要职责。
2.2.9景区协调管理
在旅游景区的日常工作中，员工与管理者之间、员工与员工之间、各管理部门之间、游客与员工之间都可能产生相互冲突，如游客投诉服务员态度不好，员工对管理者的奖惩不公平提出申诉等。旅游景区协调管理就是指景区管理人员及时、准确地发现和分析各种冲突的性质、类型，并选择正确的方法及时加以处理和解决。景区应设有游客投诉处理程序和员工申诉处理程序等。
2.3景区托管
2.3.1所谓景区托管，就是对旅游景区进行委托管理的意思，是旅游景区所有者将景区的经营权、管理权交给具有较强经营管理能力的法人或自然人去有偿经营，以明晰景区所有者、经营者责权利关系的一种经营管理方式。换言之就是通过契约形式，受托方有条件地接受管理和经营委托方的旅游景区，以有效实现景
区的保值、增值。景区托管经营通过本景区之外的经营管理者把有效的经营机制、科学的管理手段、成熟运作模式等引入景区，对景区实施有效管理。同时，景区托管经营过程中受托方凭借自身的管理和资源优势获取一定的经济回报。
2.3.2景区托管的目的
景区托管是在不改变或暂不改变旅游景区原先产权归属的条件下，直接进行对景区的资产等要素的重组和流动，达到资源优化配置、拓宽融资渠道以及资产增值的目的，从而谋取景区资产整体价值的有效、合理的经济回报。
2.3.3景区托管的优势
景区托管独特的优势在于：
a)景区托管能有效实现所有权与经营权分离，其目标是提高旅游景区资产的运营效率，因而有利于资源的调动和旅游景区的整合，并有利于景区的中长期发展； b)景区托管是景区引入有效的经营机制、科学的管理手段、成熟运作模式等的便利模式，是降低管理成本、提高资本质量的重要途径；
c)景区托管是市场对旅游景区的各种生产要素进行优化组合，提高旅游景区的资本营运效益的重要方式。
d)景区托管可以在景区所有者与外部关系协调上制造一个缓冲地带，在对外接待方面，受托方可以以经济利益为先导的独立身份对外负责接待，协调好对外接待上产生的消费责任。
2.4项目托管的意向达成
（略）
第三章 项目分析
3.1项目背景
3.1.1当前宏观经济正朝着国家宏观调控的目标发展，保持平稳较快的增长态势。从上半年经济运行的各项指标看：ＧＤＰ仍然保持高速增长，消费增长，国际收支保持顺差，财政收入稳定增长，金融运行基本稳定，固定资产投资增速仍处高位。这些指标的组合表明当前的宏观经济形势是好的。随着国家“十一五”规划和20xx年长远发展规划的制定与实施，中国正在稳步朝着建设现代化国家的和谐社会迈进。
3.1.2山东经济持续快速健康发展。今年以来，在省委工作会议和烟台现场会议精神鼓舞下，全省大开发、大招商、大发展的格局已经形成，山东经济特别是半岛经济蓬勃发展。今年1～６月份，山东GDP增速达到13.2%，人均收入和消费指数再创新高，并保持着良好势头和强大后劲。
3.1.3随着社会的发展，旅游业已成为全球经济中发展势头最强劲和规模最大的产业之一。旅游业在城市经济发展中的产业地位、经济作用逐步增强，旅游业对城市经济的拉动性、社会就业的带动力、以及对文化与环境的促进作用日益显现。旅游业是中国经济发展的支柱性产业之一。20xx年国内旅游收入达到4711亿元。未来10 年间，我国旅游业将保持年均10.4%的增长速度，其中个人旅游消费将以年均9.8%的速度增长，企业/政府旅游的增长速度将达到10.9%，到2020 年，中国将成为世界第一大旅游目的地国和第四大客源输出国。到20xx年我国旅游总收入占GDP的比例将从20xx年的5.44%达到8%。
山东是中国的沿海经济大省，也是一个历史悠久、文化深厚、风光优美、景点众多的旅游大省。山东旅游已形成济南、泰山、曲阜三地的“山水圣人线”和青岛、烟台、威海三地的“黄金海岸线”为主导的旅游热线，近几年也涌现了许多新的旅游项目。20xx年全省游客突破1.3亿人次，旅游总收入达863亿元，旅游业已跨入全省国民经济主导产业与支柱产业的行列。
20xx年,乳山市共接待国内外游客近百万人次，实现旅游综合收入五亿元，这标志着乳山正由“旅游过境地城市”向“旅游目的地城市”转变。
3.2景区周边环境
3.2.1乳山市概况
景区所在的乳山市位于山东半岛东南部,因境内"大乳山"而得名，隶属山东省威海市,下辖14处镇,1个街道办事处,2个省级开发区,601个行政村,辖区总面积1668平方公里,人口58万。
3.2.2良好的区位优势
作为设施完善的新兴城市,乳山东毗威海,北临烟台,西近青岛,南濒黄海,与韩国、日本隔海相望。青威高速公路、309国道、济南--威海铁路横贯全境,市区到青、烟、威三市的路程均在1个半小时以内,是名副其实的“一小时经济圈”，相当于同时拥有青岛、烟台、威海三大机场、三大港口、三大火车站,海、陆、空交通快捷便利,通讯联络极为方便。
3.2.3丰富的自然资源
乳山物产丰富,素有"金岭银滩"之称,是有名的"水产之乡、水果之乡"和"黄金之乡",是国家和山东省确定的食品、粮油、水产、水果、蚕茧、林业等重要生产基地,是山东外向型农业示范区。境内海岸线长达185公里,盛产鱼、虾、贝、藻等海产品100多种,年产量33万吨,以对虾、牡蛎、文蛤最为著名;盛产苹果、阳梨、蜜桃、葡萄等20多种水果及板栗、樱桃、柿子等多种干杂果,年产量25万吨,以苹果、阳梨、板栗驰名中外;地下矿藏丰富,现已探明金、银、铜、铁等金属矿藏和大理石、花岗岩、石墨、磷等非金属矿藏24种,年产黄金居中国县级第5位,花岗岩储量70多亿立方米,且品种多、花色全,产品在海内外市场深受欢迎。
3.2.4适宜的气候环境
乳山气候宜人,环境优雅,年平均气温12℃,年降水量800毫米左右,冬无严寒,夏无酷暑,城市绿化覆盖率达38%,人均占有公共绿地面积17平方米,大气质量、水质和噪音等环境指标均处于全国领先水平。
3.2.5发达的乳山经济
近3年,乳山市投资环境日益完善,跨入“全国县级投资环境100强”行列。拥有黄金、机械、建材、服装、食品、化工等30多个行业、3000多种产品的工业框架体系,服装、浓缩果汁、水产品、皮革制品、锁具、电机、活塞环、刹车片等产品畅销海内外,有着与外合作的诸多载体。目前,已与30多个国家和地区建立了经贸合作关系。20xx年乳山在全国百强县（市）的排位由96位上升到74位，成为全省经济发展最具活力的县域之一。
3.2.6独特的旅游资源
乳山依山傍海,山水相融,风景秀丽。境内山、海、岛、林等自然景观及名胜古迹颇多,拥有省级银滩旅游度假区、金代三大道观之一的圣水宫及和尚洞、乳山口、仙人桥、汤上温泉等众多旅游景点。20xx年8月8日，以“福地养生”文化为主题的大乳山休闲旅游度假区开始开门揖客。
3.2.7蓬勃的旅游产业
从19xx年开始，乳山市按照“突出个性特色，提升文化品位”的要求，大力实施“借旅兴乳”战略，把旅游业作为优势产业和支柱产业来培植。他们坚持“政府规划、企业为主、市场运作、多元开发”的原则，以市场“无形之手”，打出了一套旅游开发建设的“组合拳”。市里规划了“一轴两带五区多节点”的旅游发展布局，以对接山东沿海旅游圈，加入黄金海岸“大合唱”。在吸引旅游建设资金上，开放投资主体，通过独资、合资、合作和社会联办等多种形式融资兴办旅游业，吸引各路诸侯纷纷抢滩乳山：青岛泰林集团联手澳大利亚和韩国客商合资建设东方如意国际城；山东金洲集团、山东黄金集团、台湾东晟旅行社有限公司、芬兰黄金博物馆四方牵手，合作开发黄金主题文化公园。去年以来，乳山市政府称先后开工了单体投资过10亿元的旅游大项目5个，总投资70亿元。乳山着力开拓旅游市场。瞄准济南、青岛等省内大中城市以及京津地区、东北地区、长江三角洲地区等一级客源市场目标区域。市旅游局组织全市旅游经营单位参加了“20xx年山东旅游新产品推介会暨环渤海港口城市旅游洽谈会”、“山东周边省市旅游业务洽谈会暨2006山东快乐乡村游推介会”、“携手长江、拥抱威海” 、“中国北方旅游交易会”大型旅游推介活动，相继举办了“全国百家旅行社经理游乳山”、“百名青岛嘉宾周末游园联谊会”等旅游专题推介活动，特别是通过连续在青岛举办大型宣传推介活动，成功打响了青岛“后花园”的城市品牌，来乳游客中有3成以上的是通过青岛输入，乳山已成为青岛最重要的旅游延伸地，并与全国20多个省市的近200家旅游公司建立了稳固的合作关系，为客源的高速增长奠定了基础。同时，通过努力，成功将银滩旅游度假区列入山东省黄金周重点推荐景区，将大陶家渔家乐项目列入山东省重点推介乡村旅游产品与线路，为乳山旅游市场的火爆做足了声势。20xx年“五一”黄金周期间，全市共接待国内外游客17.2万人次，实现旅游综合收入7572万元人民币，分别比去年同期增长57.5%和115%。 市旅游局局长冯曰竹说：“我们下步将在做好《乳山旅游指南》出版、乳山旅游风光专题片制作、旅游大篷车外出推介的同时，继续大力引导旅游企业加强与外合作，借助大城市、大旅游的辐射带动，全面提升乳山旅游的知名度，加速融入青、烟、威旅游产业市场，对接山东旅游黄金海岸线和威海千公里幸福海岸线，形成资源共有、市场共享、外向度高的旅游增长极，推动旅游业及早由促动乳山跨越发展的希望产业转变为优势产业。”
3.3周边旅游产品差异性分析
通过本景区与周边景区的差异性分析，才能找出本景区的卖点。
3.3.1本景区位居北方沿海城市，但不靠海，而作为山东半岛最吸引游客的是以濒海文化为主题的景区。
乳山的银滩旅游度假区滩曲水碧,坡缓浪静,礁奇林秀,是理想的旅游、疗养、避暑和海上游乐度假胜地,每年都吸引数十万人来此观光旅游。大乳山休闲旅游度假区以景观独特的大乳山为中心，南部是一望无际的黄海，北部有波平浪静的海湾，外围有“小青岛”、“琵琶岛”、“竹岛”“浦岛”等风景优美的岛屿。这些景区无
不向游客展示着滨海文化的独特魅力。因此，本景区在区域旅游资源占有方面不具有明显优势；
3.3.2本景区目前规模尚小，开发体量和产品布局难以形成震撼性的影响力。 乳山的银滩旅游度假区内有长达20公里的海滩和可同时容纳10万人的海水浴场，被誉为“天下第一滩”。大乳山休闲旅游度假区致力于打造国内一流旅游风景区，整个度假区规划面积48平方公里，其中水域面积35平方公里，陆地面积13平方公里。整个项目建成后，将形成“福运天来”大门景观区、东方琉璃世界、耕渔知趣、海天康乐园、香远益清、中华养生园、东方太阳城、渔歌唱晚、维多利亚海湾、狮角山竞技场等13大景观区。
3.3.3本景区所具有的最独特的资源是特殊的地质地貌，人文资源停留在历史记载、神话传说和已经损毁了的人文景观，森林公园所具有的森林资源、幽静环境以及太平湖这样的山地湖泊，在濒海的乳山尤其是不在一个核心大城市城区附近，对游客的吸引力并不大。尽管与周边的景区风光迥异，但可提炼的主题毕竟有限，除非做震撼性的人造景观和文化培育，仅仅是恢复寺庙，不能在除乳山以外的大区域市场吸引更多的注意力。大乳山休闲旅游度假区以福地养生、母爱温情为文化主线展开景区建设，结合乳山市“打造千里福地，构筑千里幸福海岸旅游线”的旅游主题，挖掘中华民族“福如东海”的传统文化精髓，靠大投入、大手笔人工造景来形成其壮阔的景观效果和博大的主题文化。尽管存在市场是否认可和未来经营上的的风险，但毕竟其拥有的濒海资源对北方内陆市场来说是最具魅力和可塑性的。
3.4本景区形象定位
3.4.1旅游景区形象定位是旅游景区设计的前提与核心。形象定位就是要使旅游景区深入到潜在的游客心中，占据其心灵位置，使旅游景区在游客心中形成生动、形象、鲜明而强烈的感知形象。旅游景区形象定位必须以形象调查为基础，以旅游景区特色为内容，以客源市场为导向，塑造富有个性、独特鲜明的形象。
3.4.2本景区核心景观是特殊的地质地貌。奇石林立，千姿百态，如禽似兽，似人如物，无不栩栩如生，惟妙惟肖，是最能吸引游客眼球的。因此，在景区开发方面，委托方的开发思路无疑是正确的。先以核心景观作为一期开发内容，建立基本的景区接待设施，具备开园条件，在运营中根据乳山旅游事业的发展和客流规律适时做出景区接待功能完善和随后的进一步分期开发。
3.4.3本景区的项目开发和营销推广主题，建议拟定为：江北石林。广告语：南有云南石林，北有岠嵎山。“天然石雕园”、“会跳舞的石头”是对其形象的描述。形象定位的最终表述往往以一句主题口号加以概括，口号是旅游者易于接受和容易传播旅游景区形象的最有效的方式。如果说新近上映的《疯狂的石头》是目前最具影响力的一部改变中国传统电影文化的影片，那么在旅游方面，“你见过会跳舞的石头吗――请来岠嵎山”应成为旅游圈内最具诱惑力的流行语。
3.4.4本景区的次主题，建议拟定为：天然植物园、天然氧吧。以森林为资源开发都市人那种远离尘世、回归自然的原生态旅游。利用有山有水、奇树成林、芳草遍地、山花竞秀的自然生态景观，招徕游客。
拟开设森林裸浴和夏令营科考活动，开辟有防护措施的野营区和野炊区，提供帐篷和餐具、野味，由游客自行选择消费。
3.4.5本景区可以开发的旅游主题还有：
1)结合乳山市以福文化为主线、以休闲养生为主题、打造旅游景点的建设和旅游品牌的旅游大主题，利用中国传统的在深山幽谷修身养性的环境心理需求，在本景区开发休闲养生、运动健身项目，应该说比那些在海边、现代化设施堆积的景区，本景区更具得天独厚的自然优势。
休闲养生、运动健身项目的引入：
a、武术，尤其是太极、气功、瑜伽等，是中国传统的养生健身项目，利用本项目公司具有的人才资源。拟设立岠嵎山养生健身俱乐部，由专家技师指导，在大自然中开展健身养生训练活动；
b、运动项目的开设：攀岩、垂直降落、垂钓、游船、竹筏、绳桥、溜索、秋千、转秋、磨秋、荡涧、湖岸遛马、渡河、休闲网包。组织企业团队进行大自然拓展训练；
c、中医保健：亚健康问题引起都市人的恐慌。不久前，由卫生部中国亚健康学术研讨会组委会主办、中医保健协办的“中华传统医学与现代亚健康专家报告会”在京举行，与会专家们认为，中医保健产业在阻击亚健康方面大有可为。拟在会所内及景区空地开展中医经络踩背、足部按摩、点穴、刮痧、拔罐、针炙等，舒经活血、协调阴阳、拨乱反正、调节脏腑、减轻疲劳、放松肌肉、防病健身，满足置身现代都市生活节奏紧张的游客（俱乐部会员）追求高品质健康生活的需求。
2)本景区附近有茶园，拟提炼“品茶游园、享受自然”的主题。游客要爬山游览、运动健身，在景区散落一些茶亭，走累了走热了喝一杯清茶也是基本的生理需要。品新茶、观奇石、游茶园、采茶尖、观茶技，会成为本景区一大特色旅游项目。在当地景区已经有先例、实践证明也是很成功的。20xx年5月20日，一场别开生面的“游威茗茶园、享绿色自然”活动启动仪式在中国最北的绿茶生产基地——位于银滩旅游度假区嶞崮山脚下的稗子刘家村拉开了序幕，来自烟台、河南等地的200多名游客参与了这次活动。此次游园活动以“携手银滩、相约威茗”为主题，主要是通过这一活动全面掀起茶文化旅游高潮，游客普遍反响很好。 本景区茶文化活动内容拟安排：
一是采茶，组织游客走进茶园，向采茶大嫂学习采茶技术，并动手亲自采茶，感受杯中每一片茶叶的艰辛；
二是游园，组织游客坐上由景区专门准备的原始马车，在车夫的“驾驾”声中，在清脆的牛鞭声中沿着环山石板路，穿梭在葱郁的林木间，来到奇石嶙峋的绵延群山中。山上野兔出没、山鸟啼叫、溪水流潺、林木茂密。游客在导游的带领下进入深山，叹岠嵎山山之险、岭之狂、石之奇、水之美，在感造化之妙绝，自然之鬼斧神工的同时，采野菜、挖药材、品山泉，也感受到了森林探幽的乐趣； 三是引导游客来到炒茶作坊，亲自观看炒茶师傅用一双铁沙掌（手）在温度高达200度的铁锅里上下翻滚炒茶，了解一片茶叶如何由茶地里的绿叶变成一片香气四溢的绿茶；
四是在山坡路径上设立茶亭，冲上一杯鲜爽醇厚，回味悠长的绿茶，边品茶边观看茶艺表演。
五是依照台湾天福茗茶的做法，引入本景区，注册岠嵎山商标，开发最原汁原味的最地道的中国极北绿茶和茶食品，利用经过化验优质的山泉水开发茶饮料等。
3)宗教文化主题的提炼：除了景区近邻寺庙的恢复建设，形成景区和寺庙的有机文化资源配套与补充。景区内的道教文化（玉皇、四海龙王等）遗迹值得恢复，形成景区的文化点缀。游客来临，览庙观遗迹，聆僧道故事，体味中西文化的冲突和融溶，在享受自然美妙的同时，又能得到哲学上的启迪。很多景区，香火钱是一大收入。
4)当地民俗主题活动的提炼：女子威风锣鼓、腰鼓表演是当地的特色；民间绝活周；登山节，宗教法会。
5)森林公园科考主题活动的提炼：本景区拥有丰富的植物生态多样性和地质成因的奇特性，也是一大亮点。“关注岠嵎山,留住山林美!”,在20xx年5月4日,当地一个学校的团组织组织部分团员青年高举彩旗,开赴岠嵎山,进行为期一整天的“五·一黄金周山林环境保护情况调查”。活动中,他们深入细致地考察了岠嵎山的丰富物种。依次类推，全国暑期很多学生赋闲在家，如果能推出暑期夏令营山东濒海科学考察活动，接待基地放在本景区，设计好产品和相关产品，一定能产生不菲的旅游效益。
6)当地旅游特色商品的开发：咸鱼饼子、各种海鲜烧烤、山珍野味等地方小吃；大花生、蜢子虾酱、金钩海米、各种海参、鲍鱼、海胆及各种贝类等珍品。根雕在当地也是传统手工艺，可以引入开发。乳山育黎镇鲁济村李振传老人有一手根雕绝活。将景区历史神话和摄影作品汇集成册出版销售。
3.5本景区的目标客户群体构成分析
1)当地，乳山市及周边的社会人群；
2)城市有闲群体，自驾游和“驴友”为主；
3)政府活动、会议、培训接待；
4)企业团队，学校团队，暑期夏令营团队；
5)旅行社引来的海内外旅游团队，会成为主要客源，也应成为本景区营销的主要目标；
6)根据以往本景区接待规律，黄金周游客会骤增；
7)由于本景区交通运输的制约，散客光临本景区的，多为有车一族；
8)本景区游客量分布表现为北方特有、很明显的季节性。
3.6本景区的市场推广策略
3.6.1基于本景区与周边景区的差异性分析和卖点的提炼，如何做好市场定位，进行有针对性的市场推广和营销工作，是一个重要的课题。
3.6.2本景区拟充分研究和利用现代旅游发展变化所带来的机遇，突破旅游景区开发和营销的传统模式，坚持创新意识，突出主题特色和个性风格，以青（岛）、威（海）、烟（台）为核心市场，瞄准省内大中城市以及京津地区、东北地区、长江三角洲地区等一级客源市场目标区域，处理好与乳山其他旅游资源的对接，整合市场资源，发挥旅行社的强大游客批发能力，着力开拓本景区的旅游市场：
1)在景区开园之初，委托方应考虑景区营销推广的资金投入，树立品牌效应，通过各种活动和广告，进行有效的推广，扩大景区知名度；
2)加快景区建设步伐，搭建运营班子，尽快使景区以鲜明的主题、完善的设施、优质的服务和良好的口碑，在本地旅游市场上占有自己的地位；
3)借势造势，利用乳山市政府对旅游事业的重视，取得更多政策和资源支持，参与更多推介活动，利用本地区其他景区大规模开发建设后带来的人气，进行旅游线路整合，与其他景区保持结盟关系，与旅行社紧密接洽，达到：只要到乳山的游客，都能到本景区游玩的市场开拓效果；
4)利用各种手段，面对各种特殊人群市场（企业和学校），进行有效公关，将各类会议、婚宴、夏令营、疗养、拓展训练等，引入本景区；
5)黄金周之前，或者在不同季节，炒作各类概念性旅游消费，吸引更多客源。
3.7本景区的营销管理方针
3.7.1景区营销管理是通过旅游市场分析、准确确定目标市场，为旅游者提供满意的产品和服务，为旅游景区产品实现交换的全过程的管理，是一种游客需求的管理。在旅游景区市场营销规划中，营销人员必须对目标市场、市场定位、产品开发、定价、配销渠道、实体分配、沟通和促销等作出决策。
3.7.2本景区营销管理的任务就是要利用本景区的资源，针对游客的不同需求状态采取不同的方式来管理和开发游客的需求。
3.7.3本景区市场营销的最终目标是满足游客的需求。旅游景区市场营销的核心是交换。没有交换过程，就无法满足游客的需求。交换是主动、积极地寻找机会。
第四章 项目托管硬件设施条件
4.1术语和定义
术语和定义应符合GB/T16766-1997《旅游服务基础术语》的要求。
1)森林公园
森林公园是以良好的森林景观和生态环境为主体，融合自然景观与人文景观，利用森林的多种功能，以开展森林旅游为宗旨，为人们提供具有一定规模的游览、度假、休憩、保健疗养、科学教育、文化娱乐的场所。
2)森林旅游资源
森林旅游资源，系指以森林景观为主体，其他自然景观为依托，人文景观为陪衬的一定森林旅游环境中，具有游览价值与旅游功能，并能吸引旅游者的自然与社会、有形与无形的一切因素。包含自然资源与人文资源。
3)景观资源
指在森林公园范围内，可构成景观并具有观赏、文化、科考价值的一切资源。内含自然景观资源和人文景观资源。
4)景物
指具有观赏、科学文化价值的客观存在的物体。
5)景素
指具有观赏、科学文化价值并能吸引游人的景物、自然与社会现象或意境。是构成景观的基本要素。
6)景观
指将景素按美学观点完美结合而构成的画面，通过人的感官给予的美的感受。
7)景点
指在一定空间，按照美学观点构成主题鲜明而完整的画面。可以是能够吸引游人的独立景物，也可以是由多个景观要素组成的综合体。
8)景区
为便于森林旅游管理和组织游览，根据风景特点与分布状况及使用功能而区划的地域空间。
9)完全游道
环行游道及进口与出口不在同一位置的非环行游道。
10)不完全游道
进口与出口在同一位置的非环行游道。即游客游至终点，必须按原路返回。
11)公园管理部门
为做好公园的旅游接待服务工作，按照公园的实际而成立的指挥和组织及协调机构。
12)游客
为满足物质和精神文化需求进行旅游消费活动的主体，是旅游服务活动的需求者和服务对象及服务的接受者。
13)服务
为满足游客需要，使游客旅程顺利，获得参观游览的满意效果，为游客提供的交通、游览、住宿、餐饮、购物、娱乐等方面的基本服务内容。
14)服务质量
反映服务满足需要的能力（包括明确的、隐含的）特性总和。
15)服务人员
在公园内直接或间接为游客提供服务的工作人员。
16)管理人员
在公园内的指挥及协调机构中从事管理和协调的工作人员。
17)服务设施
直接或间接用于为游客提供服务的设施、设备。
4.2国家森林公园开发建设的基本规范
国家森林公园开发的开发建设，国家有明确的开发和管理要求，无论托管方和受托方都需要明确。只有按照国家的基本要求，进行规划设计、开发建设，才能为经营管理提供基本的载体和物质保障，也才能真正实现开发和经营的目的。 19xx年1月1日中华人民共和国林业部根据《森林法》和《森林公园管理办法》颁布LY/T5132—95《森林公园总体设计规范》，这个部颁标准为本景区的规划建设提供了具体的基本依据。
4.3森林公园总体设计的指导思想，应以良好的森林生态环境为主体，充分利用森林旅游资源，在已有的基础上进行科学保护、合理布局、适度开发建设，为人们提供旅游度假、休憩、疗养、科学教育、文化娱乐的场所，以开展森林旅游为宗旨，逐步提高经济效益、生态效益和社会效益。
4.4森林公园总体设计应遵循下列基本原则：
4.4.1森林公园建设以生态经济和旅游经济理论为指导，以保护为前提，遵循开发与保护相结合的原则。在开展森林旅游的同时，重点保护好森林生态环境；
4.4.2森林公园建设应以森林旅游资源为基础，以旅游客源市场为导向，其建设规模必须与游客规模相适应。应充分利用原有设施，进行适度建设，切实注重实效。
4.4.3森林公园应以森林生态环境为主体，突出自然野趣和保健等多种功能，因地制宜，发挥自身优势，形成独特风格和地方特色。
4.4.4统一布局，统筹安排建设项目，做好宏观控制；建设项目的具体实施应突出重点、先易后难、可视条件安排分步实施。
4.5总体布局
4.5.1一般规定
1)有利于保护和改善生态环境，妥善处理开发利用与保护之间、游览与生产和服务及生活等诸多方面之间的关系。
2)从公园的全局出发，统一安排；充分合理利用地域空间，因地制宜地满足森林公园多种功能需要。
3)在充分分析各种功能特点及其相互关系的出基础上，以游览区为核心，合理组织各种功能系统，既要突出各功能区特点，又要注意总体的协调性，使之各功能区之间相互配合、协调发展，构成一个有机整体。
4)要有长远观点，为今后发展留有余地。
4.5.2森林公园区划
1)区划系统
游览区——景区、游乐区、森林旅游区、野营区、休（疗）养区、接待服务区、生态保护区、生产经营区、行政管理、管理和生活区、居民生活区
2)功能分区
a、根据森林公园综合发展需要，结合地域特点，应因地制宜设置不同功能区。 b、游览区：为游客游览观光区域。主要用于景区、景点建设；在不降低景观质量的条件下，为方便游客及充实活动内容，可根据需要适当设置一定规模的饮食、购物、照相等服务与游艺项目。
c、游乐区：对于距城市50km之内的近郊森林公园，为添补景观不足、吸引游客，在条件允许的情况下，需建设大型游乐与体育活动项目时，应单独划分区域。
d、野营区：为开展野营、露宿、野炊等活动用地。
e、休、疗养区：主要用于游客较长时间的休憩疗养、增进身心健康之用地。 f、接待服务区：用于相对集中建设宾馆、饭店、购物、娱乐、医疗等接待服务项目及其配套设施。
g、生态保护区：以涵养水源、保持水土、维护公园生态环境为主要功能的区域。
h、生产经营区：从事木材生产、林副产品等非森林旅游业的各种林业生产区域。
i、行政管理区：为行政管理建设用地。主要建设项目为办公楼、仓库、车库、停车场等。
j、居民生活区：为森林公园职工及公园境内居民集中建设住宅及其配套设施用地。
3)景区划分
a、景区内的景观资源应具有完整性，景点相对集中。
b、景区的主题必须鲜明，具有特色，以其独特魅力而存在。
c、有利于游览线路组织，便于游览和管理
4.6景点与游览线路设计
4.6.1景点设计
1)景点设计内容
景点平面布置、景点主题与特色、景点内各种建筑设施及其占地面积、体量、风格、色彩、材料及建设标准。
2)组景
a、组景必须与景点布局统一构图，以达到景点与总体环境相协调。
b、充分利用已有景点，视其开发利用价值，进行修整、充实、完善，提高其游览价值。
c、新设景点必须以自然景观为主，突出自然野趣；以人文景观做必要的出点缀，起到画龙点睛的作用。除特殊功能需要外，景区内不宜设置大型人造景点。如必须设置时，应以不破坏自然景观并与字相协调为前提条件。
d、景点主题必须突出、个性必须鲜明；各景点主题之间应相互连贯，但不可雷同。
4.6.2景点布局
1)景点布局原则
a、突出森林公园主题，从公园整体到局部都应围绕公园主题安排。
b、总体布局应突出主要景区，以主要景区为中心；景区内应突出主要景点，以主要景点为中心；运用烘托与陪衬等手段，合理安排背景与配景。
c、静态空间布局与动态序列布局紧密结合，处理好动与静之间的关系，使之协调，构成一个有机的艺术整体。
2)静态空间布局
a、依据风景透视原理，合理确定景点视场；综合借用对景、透景、障景、夹景、框景、漏景、借景等多种艺术手法，合理处理画面与景深，增强艺术感染力。 b、对景的运用应结合河流、道路、疏林、草地等自然地形、地物设置，严禁砍伐古树名木开辟透视线。
c、根据闭锁空间与开朗空间的具体条件，合理组织开朗风景与闭锁风景。
3)动态序列布局
a、正确运用“断续”、“起伏曲折”、“反复”、“空间开合”等手法，构成多样统一的鲜明连续风景节奏。
b、在整个演替过程中，连续布局不应平铺直叙，除自始至终要有主调、配调和基调之外，还应有阶段性，应突出开始、发展、高潮和结束的时空艺术构图特征。
c、景点的连续序列布局应沿山势、河流水系、干道的走向展开。
d、季相交替布局：森林植被是森林公园构图的主要题材。植被布局，应视具体条件，充分利用植物干、叶、花、果的形态和色彩的季节变化在形成四季景观的同时，应重点突出具有特色的季节景观。
4.7景点命名
1)高度概括景色特点，主题恰如其分，充分揭示景观的内涵精髓。
2)雅俗共赏，应满足各层次多数游人游览需要。不得单纯艺术追求、片面标新立异、古辟、抽象、令人费解。
3)具有新颖性、知识性与趣味性，能激发游人的探索和游赏兴趣。
4)景点构思应虚实并举，达到意境与景物形体的完美结合。
4.8游览线路设计
4.8.1游览方式选择
1)陆游：主要为步行或利用必要的带步工具进行游览，游览
和活动内容比较丰富，经济简便。是目前主要的游览方式。
2)水游：利用自然或人工水体，乘舟游览，可充分利用水面，
开展水上游览，丰富游览内容。
4.8.2游览方式选择原则
合理利用地形、地势等自然地理条件，充分体现景点特点，紧密
结合游览功能需要，因地因景制宜、统筹安排。
4.8.3游览线路组织
1)合理布局，充分利用各种游览方式，形成有机结合，提供丰
富的出游览内容。
2)游览线路应有鲜明的阶段性和空间序列变化的节奏感，由起
景开始、发展，到高潮、结束，逐渐引人入胜。
3)游览线路应便捷、安全，使游客在尽可能短的时间内，观赏
到景观精华。
4)使游人能感受和利用森林公园的多种效益功能。
5)有利于森林公园景观资源和环境保护。
6)有利于合理安排游人的行、食、住、购、娱等旅游服务设施。
4.9植物景观设计
1)森林植物景观是森林公园景观的主体，包含主景、配景和
衬景。
2)植物景观应突出区系地带性植物群落的特色；充分利用森林植
物群落结构、树种、植物干、花、叶、果等形态与色彩，形成不同结 构景观与四季景观，并重点突出具有特色的植物景观。
4.10保护工程
1)保护工程设施宜进行艺术处理，起到点景、美景的作用。
2)应根据保护对象的特性和科学管理的技术要求，确定适宜、有
效的保护措施。
3)对于危及物种生长、生存的病虫害、地方性疾病和污染现象，
必须提出积极的防治措施。
4)森林公园的植物资源，必须贯彻“保护、培育、合理开发利用”
的方针。
5)森林防火
a、森林防火工程建设，必须贯彻“预防为主，积极消灭”的方
针。
b、森林防火主要包括了望、阻隔、预测预报、通信、道路、巡
逻、检查、防火站等工程建设，应根据地区特点和保护性质，设置相 应的安全防火设施。
c、野营、野炊等野外用火的旅游场所，必须设置防火设施。
d、在有火险地段，应设置防火隔离带（或防火线）。隔离带宽度 一般为20～30m，最低宽度不应小于树高的1.5倍。
e、在森林公园内采集标本、野生药材和其他林副产品，必须经
管理机构同意，并应限制数量，在指定区域内进行。
f、森林公园除垂钓等特定区域外，禁止猎捕和其他妨碍野生动
物生息繁衍的活动。
4.11景观资源保护
1)森林公园的一切景物和自然环境，必须严格保护，不得损毁、
破坏或随意改变。
2)景观资源保护，必须符合下列规定：
3)地质遗址、遗迹、历史古迹和珍稀、濒危物种分布区域，具有重大科学文化价值的区域，采取特殊保护；
4)中心景区采取重点保护；
5)一般景区采取常规保护。
6)在珍贵景物和重要景点上，应根据需要设置适宜的保护设施，
但不得增建其他工程设施。
7)森林公园游览区及游人有效视野范围内的林木，不得进行生产
性的经营和采伐活动。采取的经营措施必须符合景观要求。
8)禁止在森林公园内毁林开垦和毁林采石、采砂、采土以及其他
毁林、破坏景观的行为。
4.12生态环境保护
1)森林公园建设，必须采取有效措施，保护生态环境，防治下列
危害：
a、植被破坏、水土流失、水源枯竭、种源灭绝以及其他生态失
调现象的发生和发展；
b、废气、废水、废渣、粉尘、恶臭气体、放射性物质以及噪声、 振动、电磁波辐射等对环境的污染和危害。
2)森林公园建设项目中防治污染的设施，必须与主体工程同时
设计、同时施工、同时投产使用。
3)森林公园的居民生活区，宜建在山区空旷地带。生活锅炉、
取暖锅炉以及其他用途的烟囱，必须安装消烟除尘设备，且烟囱高度 应符合环境保护的规定要求。
4)在森林公园境内，不得使用大功率的广播喇叭和广播宣传车。
驶入森林公园的机动车辆，应安装废气净化装置、消声器和符合规定 的喇叭。森林公园的出游乐场所，应采取有效措施，减轻或消除噪声 对周围环境的影响。
4.13安全、卫生工程
1)森林公园的游览内容及设施的设置，必须确保游人安全。
2)各种游人集中场所容易发生跌落、淹溺等人身事故的地段，园
路在地形险要的地段，均应设置安全防护设施。设计要求按有关规定 执行。
3)通往山顶等卡口的路段，宜设通行复线；必须沿原路返回的，
宜适当放宽路面。应根据路段行程及通行难易程度，适当设置游人短暂休息的场所及护栏设施。
4)建筑内部和外缘，凡游人正常活动范围边缘临空高差大于1.0m
处，均应设置护栏设施。护栏设施必须坚固耐久且采用不易攀登的构 造。
5)各种装饰性、示意性和安全防护性护栏的构造作法，严禁采
用锐角、利刺等形式。
6)电力设施、猛兽类动物展区以及其他专用防范性设施，应根
据实际需要设计和制作。
7)森林公园内垃圾投放应有规定地点，并妥善处理。垃圾存放
场及处理设施应设在隐蔽地带。
8)森林公园的厕所，应既隐蔽又方便使用。宜设方便残疾人使
用的厕所。厕所设置应符合下列要求：
9)按日环境容量的2%设置厕所蹲位（包括小便斗位数），男女
蹲位比例为1～1.5:1；
10)厕所的服务半径不宜超过500m。
11)各厕所内的蹲位数应与公园内的游人分布密度相适应。
12)森林公园的生活污水，有条件者应与城市污水处理系统联
网。污水未经处理，不得直接排入河湖水体或渗入地下。
13)“三废”处理必须与公园建设同时设计，不得影响环境卫生
和自然景观。
4.14旅游服务设施工程
4.14.1一般规定
1)旅游服务设施建设应与游客规模和游客需求相适应，高、中、
低档相结合，季节性与永久性相结合。
2)旅游服务基地选设，应有利于保护景观，方便旅游观光，为游
客提供畅通、便捷、安全、舒适、经济的服务条件。
3)旅游服务设施应满足不同文化层次、职业类型、年龄结构和消
费层次游人的需要，使游客各得其所。
4)休憩、服务性建筑物的位置、朝向、高度、体量、空间组合、
造型、色彩及其使用功能，应符合下列规定：
a、与地形、地貌、山石、水体、植物等景观要素和自然环境统
一协调；
b、层数一般以不超过林木高度为宜；兼顾观览和点景作用的建
筑物高度和层数服从景观需要。
c、亭、廊、花架、敞厅的楣子高度，应考虑游人通过或赏景的
要求；
d、亭、廊、花架、敞厅等供游人坐憩之处，不采用粗糙饰面材
料，也不采用易刮伤肌肤和衣物的构造。
e、休憩、服务建筑用地，不应超过森林公园陆地面积的2%。
f、宾馆、饭店、招待所、休养所、疗养院、游乐场等永久性大
型建筑，必须建在游览观光区的外围地带，不得破坏和影响公园景观。 g、公园内景观最佳地段，不得设置餐厅及集中的服务设施。
h、休憩、服务设计内容，包括设施布局，占地面积计算，建筑
物位置、等级、高度、体量、风格、造型、色彩及其使用功能的确定 等。
4.14.2餐饮
1)森林公园餐饮服务点和布局，应按照游览里程和实际条件加以
统筹安排，凡是游人集散地和较集中的休憩点，均宜设置餐饮服务设施。
2)饮食点建筑除供游人进餐外，造型应新颖、独特，与自然环境协调。
3)餐饮建筑设计，应内外空间互相渗透，室内室外各有情趣，并应符合现行《饮食建筑设计规范》（JGJ64）的规定。
4.14.3住宿
1)森林公园的住宿服务，应根据游客规模和需求，确定接待房间、床位数量及档次比例。并按照森林旅游业的发展，考虑扩建的可能性。
2)旅游床位建设标准，应符合下列要求：
a、高档28～36平方米/床；
b、中档15~25平方米/床
c、低档8~12平方米/床
3)根据森林公园总体布局，确定旅馆和饭店的位置、等级、风格、造型、高度、色彩、密度、面积等。
4)住宿服务设施设计，应符合现行《旅馆建设设计规范》（JGJ62）的规定。
4.14.4娱乐
1)交通方便、城市近郊的森林公园，根据实际需要可设置游乐区。
2)娱乐设施和项目应体现森林公园的特点，集知识性、趣味性和文明性于一体，力求新、奇、特，以满足国内外游人对游乐、游憩的需要，并能得到文化艺术的熏陶。
3)根据森林公园的地形条件和现有设施，因地因园布设娱（游）乐服务项目，达到地、物、景与项目的最佳组合。
4)娱乐服务设施和项目建设规模应与当地经济发展水平相适应，并针对主要客源的出需求，兼顾经济效益和社会效益。
5)娱乐服务设施设计，应符合现行《游艺机和游乐设施安全标准》（GB8408）的规定。
4.14.5购物
1)森林公园的购物服务设施和消费品生产，应与游客规模和消费水平相适应。以市场为导向，确定生产规模和发展速度。
2)森林公园的购物服务网点布局，应在不破坏环境和公园景观的前提下，因地制宜，随需而设，统筹安排。
3)购物服务网点建筑物宜以临时性、季节性为主，其体量、造型、色彩应与周围环境相协调。
4)森林公园旅游购物品应力求创出自己的特色，避免出售雷同性产品和不适销对路的消费品。
5)旅游购物品主要包括日用品、土特产品、工艺品、纪念品和馈赠品等。
4.14.6医疗
1)森林公园宜按景区建立医疗保健设施，对游客中的出伤病人员，及时采取救护措施。
2)医疗保健建制应根据实际需要确定。
3)医疗保健建筑及其布局，应与公园景观和自然环境统一协调。
4)医疗保健设施和用品，应根据公园的性质、特点和自然条件因地制宜地设置和匹配。
4.14.7导游标志
1)森林公园境界、出入口、功能区、景区、重要景点、景物、游径端点和险要地段，应设置明显的导游标志，以示界限，指导方向，阐述园规，介绍情况，提示警告，表达信息。
2)导游标志的色彩和规格，应根据设置地点、揭示内容和具体条件进行设计，并与景观和环境相协调。
3)国家级森林公园，导游标志应采用中、英两种文字说明；公共设施标志应采用国际通用的标识符号。
4.15基础设施工程
4.15.1一般规定
1)森林公园内道路、水、电、通信、燃气等线路布置，不得破坏景观，同时应符合安全、卫生、节约和便于维修的要求。电气、上下水工程的配套设施，应设在隐蔽地带。
2)森林公园基础设施工程，应尽量与附近城镇联网，如经论证确有困难，可部分联网或自成体系，并为今后联网创造条件。
3)森林公园不宜设置架空线路，必须设置时，应符合下列规定：
a、避开中心景区、主要景点和游人密集活动区。
b、不得影响原有植被的生长。植被配置设计时，应提出解决新植被与架空线路矛盾的措施。
c、需要采暖的各种建筑物或动物馆舍，宜采用集中供热。
4.15.2道路交通
1)道路网设计原则
a、公园内道路所经之处，两侧尽可能做到有景可观，使游人有步移景异之感，
防止单调平淡。
b、道路走行位置不得穿过有滑坡、塌方、泥石流等危险的地质不良地段。 c、园路线形设计，应符合下列规定：
（A）与地形、水体、植物、建筑物及其他设施结合，形成完整的风景构图。
（B）创造连续展示风景景观的空间或欣赏前方景物的透视线。
（C）路的转折、衔接流畅，符合游人的行为规律。
（D）森林公园内主要道路应具有引导游览的作用。通向建筑集中地区的园路应有环行路或回车场地。通行养护管理机械的园路宽度应与机具、车辆相适应。生产管理专用道路不应与主要游览道路交叉。
2)道路分类与技术标准
a、森林公园道路按使用性质分为干线、支线、人行道三类。
b、干线：为森林公园与外部公路之间的连接道路以及森林公园内的环行主道。外部干线按相应的国家公路等级进行设计。内部干线路基宽度一般按5.0～7.0m进行设计，其纵坡不得大于9%，平曲线最小半径不得小于30m。
c、支线：森林公园内通往各功能分区、景区的道路。支线路基宽度一般按3.0～5.0m进行设计，其纵坡不得大于13%，平曲线最小半径不得小于15m。
d、人行道：森林公园内通往景点、景物供游人步行游览观光的道路。可根据自然地势设置自然道路或人工修筑阶梯式道路。人行道宽度一般按1.0～3.0进行设计，不设阶梯的人行道纵坡宜小于18%。
e、森林公园应根据不同功能要求和当地筑路材料合理确定其结构和饰面。面层材料应与公园风格相协调。
f、道路网设计内容，包括图面布线，起迄点、走行方位、中间控制点、道路里程和建设标准的确定等。
g、森林公园设置架空索道，不得破坏或影响公园景观和自然环境。架空索道工程设计，应符合有关标准、规范的规定。
h、森林公园出入口附近需要设置集散广场、停车场时，应按有关技术要求进行设计。
4.15.3给（排）水工程、供电、供热、通信、邮政、广播电视、燃气工程设计，应符合现行国家规范，并达到营运标准。
第五章 项目托管的基本服务内容和质量设计
5.1范围
本规范规定了岠嵎山国家森林公园的旅游游览、餐饮、住宿、购物、娱乐、安全、管理方面的基本服务内容和服务质量（要求）。
本规范主要适用于岠嵎山国家地质公园的旅游服务业。
岠嵎山国家森林公园的旅游游览、餐饮、住宿、购物、娱乐、安全、管理中建立可追溯性的服务质量管理制度。
5.2景区托管的上下游管理关系
5.2.1本景区作为委托管理，由委托方设立一套班子和总负责人，担负开放商的职责，维护委托方的利益，实现与当地政府（各项审批手续的处置）和托管方与游客（间接）之间关系的对接，负责开发建设的具体实施和经营管理的委托关系
选择和监管，负责游客最终投诉的受理与处置，协调各方关系，保证托管方能够按照协议实现管理条件，达到开发商投资目的与开发效益的实现。
5.2.2按照《岠嵎山国家森林公园托管协议书》，委托方指定一名负责人，对托管方提出的各项管理和服务建议（策划方案）进行审批，对托管方的工作实施有效指导、检查和监督。托管方任何管理和服务活动的开展，必须以书面形式呈报委托方负责人，在得到审批后方能进行。
5.2.3项目公司成本、费用支出由委托方以备用金、资金计划及请付单的形式进行管理支付。在景区营运期间，委托方派出主管会计，对景区收入和费用开支进行财务和税务处理。在协议书中双方约定，核定备用金额定为10万元，在委托协议签订且项目公司具备正常办公条件时一次性拨付到位。托管方应按月编制资金使用计划，委托方财务和成本控制部门予以审核后，支付或补足备用金。
5.3本景区的管理组织设计
5.3.1本景区管理组织设计的要求
本景区的组织结构就是围绕企业经营目标，规定各组织单位的界限，并使组织有效运行。本景区组织结构的设计，就是一个良好的职位体系的建立。在建立这个职位体系时，必须符合下列五个要求：
1)组织结构必须反映森林公园发展战略目标，而且这个战略目标应该是切实可行的；
2)组织结构必须反映森林公园经营管理所应具有的权力，而这种权力的大小又要考虑企业内外的实际情况；
3)组织机构必须明确各种职位的职责范围、基本任务以及具体业务；
4)组织机构必须配备一定数量的训练有素的人员，对岗位定职、定员和定编，保证组织的正常运行。
5)组织机构必须具有切实可行的弹性机制，保证组织适应环境的变化。
5.3.2本景区管理组织设计的原则
1)目标有效原则
2)权责对等原则
3)统一指挥原则
4)管理跨度原则
5)动态适应原则
6)集中与分权适度原则
7)稳定性和适应性相结合的原则
8)经济性原则
9)监督组织和执行组织分设的原则
5.3.3根据目前掌握的景区状况，为达到2.3国家森林公园开发建设和管理服务的基本设计规范和在目前状况下能够正常的营运，托管方拟定如下组织架构，建立营运团队，实施有效管理：
景区管理组织框架图
（略）
5.3.4本景区管理组织架构设计说明：
本景区的管理体制应采取纵向组织体系管理，建立自上而下的四级组织层次，并落实各层组织的业务范围、经营管理职责和权利，从而保证森林公园的各项活动顺利进行。四级管理体制主要包括：总监层、经理层、主管（领班）层和员工层，从而形成一种梯形的行政组织结构：
1)景区总监：主持本景区全面工作，代表托管方向委托方负责。人选：（略）
2)管理技术委员会：由托管方方面组织的一支景区开发管理的技术专家团队，实施对景区开发的技术支援。技术专家组成人选如下：（略）
3)园务经理：负责本景区正常营运和接待工作，处理景区日常事物。人选：（略）
4)会所经理：负责本景区会所的正常营运和接待工作，处理会所各项有偿服务项目的经营和管理。人选：（略）
5)根据景区目前的规模，拟设立各管理主管，负责景区各专业领域的管理内容。经理以下的各管理工作和服务人员直接从事营运服务工作，根据景区营运需要和会所规模拟从当地招募，厨师长和厨师因考虑胶东风味和当地特色，也拟从当地招募。
6)景区总监和专业技术委员会人员不列入托管方工资计划，其余人员的配备岗位和数量以及人员工资在进一步核准后呈报委托方审批。
5.4本景区的各项服务管理内容
5.4.1游览服务
1)售票厅位置合理，方便快捷。有遮阳避雨设施和一米线等设施。告知牌清晰美观，内容齐全。根据目前公园内的景观和游览项目，拟设单一门票。门票价格及景区其他有偿服务项目的收费由托管方申报委托方认可后实行。根据对周边旅游产品的价格性能比比较，托管方认为目前价格设定为15元一张为宜；
2)公园应公开服务项目和服务价格，依法经营，诚实守信，按书面合同或约定的服务项目与标准提供服务；
3)游客接待中心位置合理，规模适度，设施齐全，功能完善。咨询服务人员配备齐全，业务熟练，服务热情。应能根据游客旅游的不同需求提供相应的游览方案，供游客选择；
4)各种引导标识（包括导游全景图、导览图、标识牌、景物介绍牌等）造型特色突出，艺术感强，文化气息浓厚，能烘托公园的总体环境。标识牌和景物介绍文字规范，设置合理。能满足中外游客的需要；
5)公众信息（如研究专著、科普读物、综合画册、音像制品、导游图和公园景点材料）品种齐全，文字规范，内容丰富，制作精美，适时更新。满足游客自愿选择；
6)游客公共休息设施布局合理，数量充足，舒适安全，有艺术感，文化特色突出。
5.4.2旅游导游服务
1)导游员（讲解员）持证上岗，人数及语种能满足游客需要。普通话达标率100%；
2)导游员的导游（讲解）词科学、准确、有文采。具有一定的文化素养和历史地理知识，导游服务应有针对性，强调个性化，每个景点应做到讲解详细，尽量满足游客的提问，并介绍公园的典故、传说等人文历史。介绍餐饮、购物、交通、娱乐、习俗情况。服务应达到GB/T15971-1995《导游服务质量》中的相应要求；
3)公园的导游员应根据与游客（或旅行社）的约定进行安排，不应随意改变游览路线，减少解说景点和敷衍行事；
4)本景区杜绝向游客强行搭配物品，不应以明示或暗示的方式索要小费和强迫游客购物。
5.4.3旅游餐饮（团队餐、包间、酒吧、咖啡屋）服务
1)公园会所是提供餐饮的场馆，应符合SB/T10001-1993酒店（饭店）服务规范和SB/T10002-1993酒店（饭店）管理规范的相应要求。诚实、守信，应向游客公开就餐标准，明码标价，不应降低餐饮标准或克扣游客；
2)餐饮是会所经济收入的主要来源，是景区服务质量的窗口，其膳食质量的优劣和服务水准的高低，不仅反映景区总体水平和特色，而且直接关系到景区的客源、经济效益和声誉，是景区的关键服务部门。
3)公园的旅游餐饮在尽量满足广大游客不同用餐要求的同时，要着重提供乳山的特色食品和当地的风味小吃。威海是鲁菜胶东菜的组成部分，历史悠久，以烹制海味而著称，特别是海鲜货、小海鲜货的制作更具特色。威海菜肴特别讲究刀工、拼摆花样、火候和味道，以清鲜、脆嫩、原汤原味见长。这里的红烧海参、手扒对虾、红烧田螺等特色菜，让人唇齿留香、回味无穷。
5.4.4旅游住宿服务
1)公园会所是提供住宿的场馆，客房用品质量和管理，应符合LB/T003-1996《星级饭店客房用品质量与配备要求》和《中华人民共和国产品质量法》的相关规定；
2)会所客房的卫生要求应符合GB9663-19996《旅店业卫生标准》的规定。服务人员应持有健康合格证，会所的容貌应整洁美观。
3)会所前台的关键服务工序是对服务质量会产生重大影响的工序，主要为：办理宾客入住、退房服务、贵宾接待服务、团队接待服务等。对这些关键服务工序要有明确的服务规范、服务提供规范和质量控制规范，对服务人员要加强培训，确认宾客信息的准确性，服务设备设施工作正常、服务环境要完善，确保宾客满意。
5.4.5旅游养生康乐服务
1)公园的旅游文化娱乐设施、服务质量和安全的要求应符合GB/T16767-1996《游乐园（场）安全和服务质量》的相关规定。公园管理部门应落实各项安全措施，确保人身安全。
2)旅游文化娱乐项目活动内容文明、健康，有民族和地方特色。
5.4.6旅游会议接待服务
1)会所内设立多功能厅，可作为会议接待、黄金周假日团队餐厅辅助设施、夜间作为吧厅接待。
2)确保景区各类会议接待顺利进行，设施设备和服务满足会议等不同需要。
5.4.7其他有偿服务项目的开设
1)景区茶社和其他营业项目，保质保量，不欺骗消费者，不引发投诉；
2)各类活动项目的开展，包括露宿、野炊等，都在保证游客人身和财务安全的前提下，制定活动规则，明码标价，服务到位；
3)各类小商小贩，在充分论证和委托方许可的前提下，划定营业区域，对外招商，进行收费和统一管理。
5.4.8景区卫生和医疗管理服务
1)卫生管理
a、公园管理部门应制定公园的卫生和医疗管理规范，做好卫生和医疗工作； b、公园的商业、服务业应全面落实传染性疾病的预防措施，并符合
B19085-2003《商业、服务业经营场所传染性疾病预防措施》的规定，确保游客的身体健康和人身安全。
2)食品卫生
a、食品卫生符合《中华人民共和国食品卫生法》的规定，餐饮服务应配备消毒设施，对餐具实施消毒，确保用具干净卫生。预防食品中毒和食品污染，确保食品安全；
b、公园对制作、销售和提供食品的单位制定有食品采购、食品贮存、运输、检验等管理制度，实行统一采购，统一管理，预防食品中毒和食品污染，确保食品卫生安全。
3)环境卫生
a、公园的各类场所都应遵守《公共场所卫生管理条理》的规定，卫生应符合有关国家标准。
b、会所等单位内部的各项卫生标准应与其级别相适应。供游客使用的餐具、茶具、毛巾、卧具、脸盆、浴缸等公共用品的清洁消毒应符合GB9663-1996的规定。
c、服务人员的个人卫生
要求员工有良好的卫生习惯，应按规定进行体检。其中，餐饮等岗位的服务人员应半年进行一次体检，确保身体状况符合上岗要求，必须持有健康合格证方可上岗。
4)医疗
ａ、公园应配备一名有相应资质的医护人员，配备必要的药品、医疗器械设施，建立有医疗服务制度；
b、公园配备车辆，并于地方医院建立长效联系机制，有规范的医疗急救措施和制度，能够进行医疗和急救。
5.4.9景区安全服务
1)公园的安全管理应贯彻“安全第一、预防为主”的方针，具体要求应符合《旅游安全管理暂行办法》的规定，应建立健全安全管理机构和有关管理制度，切实保障游客的人身、财物安全；
2)公园管理部门应按照有关行业标准对各单位的安全实施管理。并做好定期检查，根据安全检查和安全情况记录，对内部单位进行考核评定；
3)危险地段警示标志明显，防护设施齐全、有效；
4)在公园危险或不宜进入的地段、场所应设置警示标志或禁止进入标志；
5)易发生危及旅客安全的情况，应及时进行排除。无法排除的应有必要的防护措施，并有旅客容易看到的中英文警示标志。
6)公园管理部门应严格管理和控制易燃易爆和化学危险品进入景区。景区严禁野外明火；
7)机电设备安全；
8)治安安全
a、管理部门应协同当地公安部门对公园的治安实施管理，有相应的管理规定，以建立良好的游园秩序；
b、认真执行有关安全法规，建立治安、巡逻等保卫措施、治安管理规范和治安报警系统；
c、有相应的应急方案和工作制度，能处理突发事件。建立紧急救援机制，有突发事件处理预案，事故处理及时、妥当，档案记录准确、齐全。
5.4.10景区商品服务
1)公园的采购应符合GB/T16868-1997《商品经营质量管理规范》的相应规定，建立有商品采购质量管理规范，以确保商品质量；
2)公园管理部门应对公园内的商品做定期检查，以确保商品质量的安全和卫生。
5.5本景区的综合服务要求
5.5.1管理要求
1)管理体制和组织机构健全，经营机制有效。能对全过程服务质量进行有效的控制；
2)托管方应对公园内旅游资源进行整合，并对服务项目和服务质量进行策划；
3)管理人员配备合理，队伍稳定；
4)公园服务人员应按照服务岗位的不同分别统一着装，佩带服务标识牌；
5)旅游质量、旅游安全、旅游统计等各项经营管理规范健全有效，贯彻措施得力，有完整的书面记录和总结；
6)应根据公园的考核评定规范对服务质量进行定期的监督和检查，配合委托方的工作指导、监督和检查，并对执行情况和记录进行考核和分析评价，适时改进；
7)应加强业务培训。管理人员和服务人员应定期培训，培训机构制度健全，人员落实，按照公园的实际进行业务培训，注重服务理念的培养和业务实践的训练，注重培训效果。
5.5.2职业素质要求
1)公园服务人员职业道德
a、遵守国家的法律法规，保护游客的合法权益；
b、有良好的职业道德观念、道德情操和道德风尚，能够自觉运用道德规范约束自己的行为；
c、服务人员要态度和蔼、举止大方、宾客至上、诚实守信、语言文明、讲究礼仪、文明待人、团结协作、爱岗敬业；
d、尊重游客的民族习俗。宗教信仰和生活习惯。
2)公园服务人员业务素质
a、公园的服务人员应熟悉有关商贸和服务的法律法规和涉外的有关规定，应熟悉公园的管理规范和服务标准。能熟练掌握其所从事岗位（所任职）的专业基础知识、作业规范和服务技能技巧；
b、应具有高度的职业责任感，爱岗敬业，努力钻研业务，应具备所从事岗位（所任职）相适应的要求或专业技术等级，并为游客的活动提供及时有效的服务。
3)公园服务人员综合的培训
a、公园管理部门按规定统一组织有关的培训工作；
b、公园的服务人员均应接受有关培训。