重庆南坪8公里项目

招商策划简纲

■项目经营的基本目标及原则

■项目招商初期租金设定策略

■项目招商定位

■主要优惠标准及操作策略

■项目招商的主要方式

■招商工作计划

一、项目经营的基本目标及原则

1、基于本项目为20年经营权买断，其基础投资回报和未来增值回报最大化都应建立在长远意义的良性经营基础之上，在前期建设成为项目经营的基本目标的同时，项目建筑设计及配套的前瞻性原则将直接影响项目未来20年内市场竞争及增值回报。

2、本项目规模在重庆商业地产中虽为雀小，但谁又能描述10年后的南坪8公里将是怎样的繁盛景象？事实证明，如成都的春熙路，其商业当家价值并非以规模见强，亦并非以当家口岸见长，集优良经营环境及口岸的商业当能成为强中强， 因为有了好的平台才可能有好的商家。

3、量身定做的同时，其建筑设计都必须立足三大重要经营层面：

第一，项目经营成本。实现前期建设投入成本与未来物业实现增值回报的优化考虑；

第二，项目经营范围。体现建筑形态对于不同经营行业的共同使用性； 第三，项目经营难度。实现多个商家对商业口岸价值利用的均好性，当规避

一、二层好用，三层以上难租赁的情况。

4、本项目将实现基础目标的计划将预期为3年，即20xx年8月—20xx年8月。而招商实施阶段将预计为6个月至1年。

二、项目招商初期租金设定策略

1、为什么要将租金设定提到招商定位之前？

第一，因为本项目5000平方米左右的规模条件决定了商家数量为1-2个主力店或小规模同类商业群，其租金总价又决定了这一范畴内能承受其经营成本的商家档次和类别；其二，不同行业都有特定于自身特点的经营环境风格，而量身定做将存在成本与租金之间的矛盾，如何取舍？仅此已足以影响项目招商定位的成立，研究租金背后的商家在哪里，这才是我们真正招商定位的准确所在。

2、初步基础租金的设定

A、凯恩广场中等租金（普通商位）= 本项目最高租金（最好口岸）

B、凯恩广场中等租金为60元/平方米，本项目初步基础租金可设定为：

一、二楼整租均价：60元/平方米；

三、四楼整租均价：50元/平方米；

整楼租赁基础租金均价：50元/平方米。

3、前期建设成本回报反算租金法（以3年为回报周期）

A、前期建设成本 = 500万元

B、租金年回报（不计息）= 500万元/3年 = 170万元/年 = 15万元/月

C、按5000平方米建筑面积算，租金均价最低可做到：30元/平方米

4、多种租金设定决定不同招商策略——竞争优势

A、对于凯恩广场现有大型品牌商家，入主本项目，其租金成本（经营成本）将至少节省一半以上。

B、对于整楼租赁商家，在保持基础租金设定时，相当于可将三、四楼免费赠送

给商家使用。

5、一、二楼以基础租金招租成功 = 项目招商成功

相当于成功锁定一个商家；

相当于成功锁定一个可承受15万元/月租金的商家；

相当于成功锁定一个有5000平方米需求而又仅花一半钱的商家；

三、项目招商定位

在此，首先要区别招商经营定位与招商定位。

所谓招商经营定位，是指商业物业已经成事实方案后，发展商自己定位业态与功能，再找符合项目条件的商家。

而招商定位，是指项目规划设计还未完成前，发展商先提供开发基础数据，设计出不同商家类别，再以项目来满足商家要求。

本项目将属于后者。因此，本项目只能定位经营商家，不能定位项目经营。

通过租金承受尺度线索，本项目存在以下招商对象：

1、三大重点类商家定位

A、汽车4S店；

B、家居精品中心或品牌主力店；

C、企业总部大楼。

2、小规模同类商业群定位

A、五金经营卖场；

B、燃具餐具卫浴洁具卖场；

C、灯饰照明及配件产品卖场。

3、潜在商家定位

A、金融；

B、电信；

4、量身定做的标准化商家定位

四、主要优惠标准及操作策略

优惠形式主要为减免物业管理费，根据租赁合同期限及付款方式设置三年期和一年期两种优惠标准。

1、量身定做商家3年合同期：免三年物管费；

2、量身定做商家1年半合同期：免一年物管费；

3、租金一次性支付（至少1年期）：免三年物管费。

4、凡进场商家均享受1个月的免租装修期的优惠。

5、租金支付方式：半年租金 + 三个月维修押金（期满后一次性退还，不计息）；

五、项目招商的主要方式

1、广告推广：

邮递、电邮、展会、版块广告。

2、一对一定点洽谈：

上层关系、专业品牌。

3、资源整合对接：

商会、商业机构。

六、招商工作计划

1、工作内容

·办公场地的选定；

·工作人员的配置；

·负责团队的确定；

·现场氛围的营造；

·招商资料的设计、制作；

·招商工作开展的计划书。

2、时间安排（预期20xx年9月底动土开工）

按时间计划倒推工作安排

·9月30日，建筑设计完毕。

招商成功，确定主力商家；或招商工作初见成效，建筑设计考虑较强的使用共性，以利后期的持续租赁经营。

·9月15日，招商工作阶段性结束。

确定性或意向性商家最终敲定。

·8月30日，招商工作阶段性汇总。

部分意向性商家重点谈判，须发展商共同完成。

·7月15日，现场包装、招商资料制作完毕。

招商工作正式启动。

·7月10日，商业包装设计完毕。

招商人员培训（一周）。

·7月7日，办公场地、人员安排完毕。

招商资料设计及相关策略报告开始。

第二篇：招商计划书20xx.6.6

招商计划书

鉴于目前中新国际创意设计产业园的发展形势和招商压力，需要制定一个整体的招商计划，来推动招商工作的顺利进行。

首先，让我们一起来看看产业园目前的态势分析，也许对制定一个正确的招商计划有点帮助。

产业园SWOT分析如下：

优势：

1、中新国际是龙岗区政府重点扶持的文化产业园之一，进驻园区的企业可以享受政府的各项优惠政策，首先是租金补贴。

2、产业园位于龙岗布吉镇布澜路上李朗段，这里是一个新开发的商业园区，附近有李朗国际珠宝产业园、宝福珠宝产业园、赛兔数码科技园和深港中海信科技园，周边有华南城、联创科技园、大芬油画村、三联玉石文化村、中华南岭丝绸园等等，形成一个创意链、产业链和供应链。

3、正因为有上述这么多的园区，这里的文化和商业氛围非常浓厚，未来一定十分繁华，对商家来说是个巨大的有发展潜力的市场。

4、新加坡公司投资，有外企背景，经济实力十分雄厚，而且面对国际市场，让进驻园区的企业市场广阔。

5、位置偏离闹市区，环境十分宁静，适合设计师办公。

6、产业园参加过两次大型展会，企业形象得到一定的提升，有一定市场影响力。

劣势：

1、 位置偏僻，交通不太方便，企业与客户沟通及业务来往不方便。

2、 房屋是旧房改造，相比新建的楼房质量方面有些差距。

3、 工程还没竣工，园艺建设和内装饰等都没开工，客户来实地考

察不会有太好的印象。

4、 我们定位是高端奢华消费品设计园区，可是我们的园区规划、

及办公工具等都没达到标准，方向不是很明确。

5、 我们招商的很多硬件还不具备，具体如下：

（1） 招商中心没有成立，招商没有一个集中的、能代表产业园形

象的办公场所；

（2） 没有一部像样的接送车，可以用来接送贵客；

（3） 没有做道路指示标识指引客户到产业园；

（4） 没有像样的画册等宣传资料；

（5） 没有对外宣传的广告片；

（6） 没有优秀的PPT。

6、 我们招商的软件也很不完善，具体如下：

（1） 没有作整体的推广，知名度没有打开；

（2） 招商政策始终不太明朗，招商制度还不够完善；

（3） 没有良好激励方案和招商机智，招商人员工作激情不高；

（4） 招商部成立比较晚，而且现在对外营销力度相对薄弱；

（5） 网站建设缓慢，对外宣传信息不全面、不到位。

机会：

1、其实还是有很多相应的企业还是需要重新找个更好的办公环境的，只是我们还没有找到他们。

2、大运会马上来了，可以借助大运会造势，扩大品牌影响力，也顺势推动招商工作。

3、我们工程还在施工，外装修还没完工，内装饰及园区景观也没动工，还处在招商前期，一旦建成，相应的硬件和软件配套基本完善，我们招商应该不是大问题。

4、我们的招商队伍在扩大、招商的力度也在提高，通过不断的市场调查和工作磨合，取得一定的招商经验，招商困难越来越小，招商工作越来越顺利。

5、可以通过软件活动，与政府、协会和企业达到资源互换，和蔼共赢的目的。

威胁：

1、目前， 深圳这里的产业园太多，竞争也相对的激烈；

2、招商也有段时间了，目前为止，一个也没招到，实在有点心慌，担心市场被其它的商家抢占，因此招商队伍有些意乱；

3、如果我们对市场把握还不准确，目标客户还不明确，我们的招商工作正是越来越难了。

综上所述，可以总结出，我们的招商工作是非常紧迫的，是处于被动的，是需要化大力度改进的。

根据目前形势，本人建议采取如下措施：

一、 硬件方面

1、尽快成立招商中心，提高招商的整体形象；

2、尽快制作产业园道路指示交通标识，方便客户找到产业园；

3、公司购买一辆体面的接送车，方便业务办公和客户接洽；

4、尽快策划一本招商手册，把我们目前的优势及招商政策宣传出去；

5、尽快装修办公楼，搬到新的办公室办公，办公室装饰相对豪华点；

6、公司采购一批相对有档次的办公文具供招商人员办公；

二、软件方面

1、尽快与政府搞好关系，取得绿色通道，免费办理产业园道路指示交通标识，做长久的品牌推广；

2、在一些公共媒体上（如电视、报纸和杂志等）广告宣传，提高知名度；

3、尽快制作广告片，让客户对我们产业园的未来有个视觉的感观， 也是提升品牌形象的一个手段；

4、尽快与社区及义工联取得联系，在大运的时候与街道办及义工一起在社区搞公益活动，在周边扩大知名度和美誉度。

5、尽快招聘一两名设计师，对我们的平面资料作一些好的设计和规划，让客户感受到我们的园区是有设计氛围的。

三、 人员方面

1、 办公时间，所有人穿统一的有档次的服装，打扮整洁，举止文

明得体；

2、 对招商人员进行话费补贴，目的是让他们与客户随时沟通；

3、 激励机制诱人，针对不同的情况有不同的奖励，尤其是第一个

招到商的进行大奖，奖励具体化；

4、 鼓励招商人员走出去商务沟通，不要总忙于事务，但走出去一

定是有效的，否则就不用出去。

以上计划希望得以实施，希望此计划对我们的招商工作能带来一定帮助。

周理会

2011. 6.6