商业步行街招商策划书（建议书）

一、本项目招商的目的

根据项目的市场定位及营销要求，项目的招商主要是针对项目商业营业房使用展开，主要是要达到以下目的：

1、通过主动导向式招商完成项目格调文化休闲的主题定位；

2、通过招商的品牌导入策略提升项目的投资价值；

3、通过招商形成项目的商流，最终增强投资者的投资信心；

4、通过招商的实施逐步建立和完善项目的经营运作体系；

5、通过招商推动项目的销售。

二、本项目招商的目标

针对项目规划设计和营销、经营的要求，本项目在招商过程中分为两个阶段展开。

（一）、销售期中的招商目标

在本项目的销售期中招商最主要的目的在于促进项目的销售，为项目经营期主题化风格的形成打下基础，主要目标有：

1、在销售前引入2~3家连锁品牌休闲主力店，主要集中在大型自助烤肉，超市、中餐、几种形式上；

2、引入3---6家左右威县本地有一定影响力的中型餐饮和快餐店及一些中型的百货店的形式入驻；

3、以上主力店和次主力店入住就实现40%面积营业用房的出租就可带动招商的进程。

三、本项目招商原则制定的基础

本项目的招商原则的确定主要是考虑到以下条件的要求：

1、项目自身市场定位及经营定位的要求；

2、项目销售推广的策略及可能的市场态势；

3、项目自身品牌建设的要求；

4、威县餐饮休闲行业的现状要求；

5、威县餐饮休闲娱乐消费群的消费习性及消费趋势；

6、未来商源可能的商业要求。

针对这些要求和实际情况，在此提出了本项目招商的具体原则，以此作为展开销售策略的参照标准。

关于商源的选择原则

由于本项目的商源是形成本项目经营特色，保障项目投资者投资回报的最直接因素，故此在商源的选择上要考虑到项目定位的要求和对项目销售的促进，对投资者投资信心的支持，为了达到以上目的，在此提出以下选择原则：

1、商源的选择要注重品牌化和主题化，品牌要以连锁品牌和地区知名品牌为主；主题要以格调化，异域风情的文化店为主；

2、商源的选择要以文化氛围较浓的餐饮、购物为主而休闲娱乐吧和其它服务性质的项目商家为辅；

3、在商家的选择上要以本地有一定知名度的商家为主，但也要引入威县尚没有的外地品牌商家。

四、项目招商策略原则

本项目由于自身销售要求的一些特殊性，以及项目自身定位的具体要求，使得项目在招商过程中要遵循一些自身所必要的原则。

1、品牌导入和品牌带动的原则

在项目招商过程中一定要引入在行业内具有一定影响力，能够提升本项目经营档次的品牌经营者，提升项目的投资价值和经营价值。在此基础上利用品牌经营商的影响力来进行进一步的招商，这样可以增强招商的有效性，扩大招商的影响力，对于项目的销售以及招商的持续开展都有极大的促进作用。

2、招商与销售互动的原则

在招商的过程中要与销售紧密配合，招商在销售各阶段利用不同的招商方向和力度来配合销售；同时又要利用销售的势头来促进招商的持续进行。利用这种互动的关系来实现招商与销售的全面推进。

3、招商的进度要适中

在整个招商过程中招商介入的时机要得当，整个招商的进程要适中。招商的筹备和意向性商家的接洽应该在销售正式开始前就逐步展开，但主要限于品牌主力店或旗舰店的引入，在项目销售前期招商主要以人员外出与较有影响力的代表性商家接洽，在招商进度上较缓，在项目旺销期及持续期则主要依靠现场的自发性的招商为主，由客户自行上门咨询；在进入尾盘期时，则展开大规模的招商宣传，加快招商的进度。这样控制进度的目的在于利用招商与销售互动的关系有效地推动招商的进行，同时也可以使招商资金的使用更为有效。

4、招商中要采用普遍撒网，重点突破的原则

在招商过程中由于项目实际的商业不是成熟的商业物业要求也达不到，故此对大

多数商家而言均存在着一定的风险，因此谈判成功的几率相对较小，根据这一实际情况，本项目在招商期中应当通过直邮、广告宣传等形式广泛地宣传项目的招商信息，而在实际人员招商中则应从各类商源中选取有代表性、可能性较强的商家进行重点谈判和突破。

5、招商应采用“先易后难”的原则

正是因为项目的商业存在着以上的特征，故此为了保障招商的顺利进行，也为了使招商对销售有促进作用，在招商前期应选择要求不高，但具有一定代表性的商家迅速地突破，然后利用他们来进行宣传，一方面加强投资者的投资信心，另一方面对招商起到一定的促进作用。

6、在招商过程中要采用政策不均衡的原则

为了吸引有一定实力的商家入驻，在项目的优惠政策上应有一定的偏向性，应对有较强品牌的商家提供更多、更广泛的优惠，而对一般的商家则提供较少的优惠，这样一方面可以使品牌的商家感觉到享受到了更多的优惠，从而更有吸引力；另一方面也可以降低由于优惠过多而减少项目自身的利润值。同时政策不均衡的原则也可以很好地被销售宣传用来作为有效地促销策略之一。

以上在招商过程中各个环节应遵循的原则在实际运作过程中应根据实际的情况进行调整和完善，其根本目的在于保证招商工作的顺利开展，招商策略的有效实施，最终达到预期的招商目的。

本项目的主要招商策略

二、项目招商策略实施的步骤

本项目的招商策略为实施要充分准备，稳步实施，计划周密，具体来说招商策略的实施可分以下步骤进行。

1、明确项目的形象风格定位，在此基础上做好项目的商业分布规划和经营规划；

3、在此同时对现场进行精心地包装，并在销售现场营造出热列的气氛，

4、整理出第一批招商的商源名单，主要是连锁品牌休闲餐饮店，做出详细的招商工作计划；

5、在正式销售开始前先由专门的招商部门按照招商工作计划的要求与这些商家进行接触洽谈，争取2~3家品牌店的进入，

8、在招商完成后启动项目的经营规划体系和物业服务体系，一方面给予商家必要的宣传支持和优惠配套支持，以带动其经营的开展；另一方面通过各类主题公关活动来提升项目在成都消费者中的认知度和美誉度，最终建立起项目自身强力的品牌。

五、项目招商策略实施中的相关具体措施

（一）、项目的经营规划原则

项目的经营规划主要是根据要引入的商家类型而决定的，我们建议根据项目的总体市场定位，主要是引入具有异域风格和有定文化背景的主题性休闲消费商家。根据项目的要求主要有四大类：

1、主力店

2、异域品牌餐饮

3、时尚购物物店

4、特色配套服务店

在将这些店进行经营规划时要将一些具有品牌，需要较大人流量的店放在项目一层较显著的位置，利用他们来提升项目的总体品质，同时也易于利用这一点与他们进行谈判。

对于通过宣传来吸引客户消费的风情的餐吧则可以安排在小区的主入口和离主入口较近的。

对于需要较多人流量支撑而又需显著位置的时尚风情购物区则放到离商业街主入口较近的区域。

而一些配套服务店则根据其经营的要求放在一些口岸较差的地方，主要作为项目的服务性配套，为项目未来的业主和经营商家服务。

（二）、项目招商优惠措施

针对项目欲引入的商家提出以下一些优惠措施：

1、租金优惠

1）、对于具有品牌的连锁商家实行免租金一年租金的优惠；

2）、对于威县的知名口牌商家实行免六个月租金的优惠；

对上租金的优惠可以加上与项目签定承租协议的时间和顺序限制这一条件。

3）、对于先入驻的其他前二十名商家实行六个月租金的优惠；

4）、对于先入驻的其他前四十名商家实行三个月租金的优惠。

5）、关于对商家经营配套的优惠

1）、对于部分非常有影响的国际性品牌商家可以从招商费用中拨出专门的款项作为商家的部分装饰款；

2）、针对提升入驻一定数量的商家采取免除一定时期内的物业管理费。

六、项目招商宣传资料的设计及制作

项目主要设计和制作的宣传资料有：

1、项目招商宣传DM单；

3、项目招商相关VI应用系统，如手提袋、工作牌、公文纸等；

4、项目招商经营财务分析书样本；

5、项目经营规划书。

七、确定项目目标商源并进行安排

在项目招商正式开始前要选定好在销售期前进行谈判的商家的名单，并以此进行认真的分析和筛选，以便最终确定谈判的顺序和谈判的策略。

八、辅助招商单位的确定

由于本项目可能涉及异地招商工作的开展，故此项目招商在必要的条件下还应与招商所在地的房地产咨询顾问公司或物业经营公司进行密切的合作，由他们辅助展开异地的招商工作，故此在正式招商名单确认后还应确认本项目的辅助招商单位。

本项目招商的初步工作计划

本阶段的工作应是在筛选后有重点的进行，不能广泛地展开，采用宁精勿滥的原则。目标为引入2~3家较大型的有影响力的品牌商家签定经营意向性协议。

本阶段的工作主要是以被动式接待为主，通过销售宣传和促销带来的客户进行持续的招商工作，目标为积累20~30家有意向的中、小型的有特色的经营商家，通过洽谈

能够确定5~10家签定经营意向性协议。

4、销售尾盘期招商的展开

这一阶段的招商主要是在项目进入经营期之前完成项目95%以上商铺的招商工作，同时签定承租及经营合同。

第八部分

项目招商成本估算

本项目的招商成本约为279万元，为项目商铺按全部出租半年的租金总额。项目的招商费用主要是从商铺包租三年返还租金中节余部分支出，由于该部分租金已计入商铺销售房价，故此不用再由开发公司或经营管理公司从开发费用中另行支出，也不用计入开发固定成本。

九、本项目目前已展开的工作状况

针对我们所提出的项目市场及主题风格定位，我们已同以下商家及相当单位进行了初步接触和洽谈。

1、相关行业协会

2、中国连锁经营协会；

3、相关商家

就以上商家和单位就本项目未来的市场定位，风格定位及相关意向性招商条件进行了初步洽谈，主要征求了他们对招商和经营所存在的具体要求，从而发现了项目在现有条件下存在的一些问题。

十、本项目就招商的经营商家要求而言尚不明确的情况和存在的问题

（一）、项目配套存在的问题

1、由于项目未来的商家多存在层高的要求，故此商铺对好多商家达不到要人家所需层高问题；

2、由于商家多属于消费者较多的消费场所，加之烹饪要求，应很好地考虑通风和消防设施；

3、在整个建筑及项目临街园区内应考虑足够的广告位；

4、现有自行车停放和汽车停放远远不能满足经营的要求；

5、项目用电线路在未来承受的负荷较大，线路的设置应考虑到商家使用的要求，不但要有照明电，而且要有工作电；

6、项目应配置有一定发电量的发电设备，以保障停电时商家的经营正常进行。

（二）、项目布局应注意的问题

1、由于现有的单位标准铺面的分隔较小，完全不能适应较大型经营商家的要求，故此应该在设计中加强空间的可变性，墙体尽量设计为可变更的柔性墙体。

2、各商铺标准门洞的设置要尽量宽大，以使客户能根据自身要求将门洞变为宽幅的落地窗。

（三）、招商应具备的条件的要求

通过对各经营商家的接触，我们认为要有效的开展招商不能匆忙行事，必须进行

充分准备，具有完善的招商资料，有全面的招商应对策略后才能启动项目招商工作。

在自身氛围营造上一方面要强调未来的商业氛围，取得相关证明资料，另一方面一定要营造现场的人气，以便商家进行考察时树立经营信心。

十一、对于项目招商条件完善的相关建议

1、一定要解决现场停车的问题，建议与步行街进行多次洽谈，开辟出本项目的附属停车空间；

2、一定要的水、电、气、消防等相关配套上有针对性地进行配置，以满足项目的经营要求；

3、要详细做好项目的经营管理规划和经营运作规划，以保障经营者的长期经营；

4、在商铺的适当位置也应考虑一些排污管道甚至预留卫生间区域；

5、项目经营区域分布规划可以较为灵活地根据大客户的实际要求进行灵活的划分；

6、在招商中应重点针对具有连锁性质或特许经营性质的商家展开重点突破。 相信通过以上工作，能够建立起本项目系统的招商体系，展开有效的招商运作。

第二篇：商业步行街(招商手册)

商业步行街（招商手册）

招商手册目录

1、 --------------------------------------------------------------------招商目的

2、 --------------------------------------------------------------------项目介绍

3、 --------------------------------------------------------------------功能定位

4、 --------------------------------------------------------------------项目优势

5、 ----------------------------------------------------------------平面效果图

6、 -------------------------------------------------------------------招商原则

7、 --------------------------------------------------------------------招商对象

8、 --------------------------------------------------------------------招商要求

9、   --------------------------------------------------------------------优惠政策

10、  ---------------------------------------------------------------------合作方式

11、  ---------------------------------------------------------------------招商流程

一、招商目的

 XXX商业步行街是以休闲娱乐为主，即餐饮、娱乐、休闲、购物的体验式动感主题街区。由XXX市东方元顺房地产开发有限公司开发建设，200#年#月#日开业。为了确保XXX商业步行街建成后顺利运营和开业，使XXX商业步行街事业得以可持续发展。招商工作是200#年的中心任务。目前，公司正在用全新的运作模式和经营理念，分阶段分步骤地全面推进招商工作，通过各种渠道和形式在全国重点区域城市开展有针对性的卓有成效的招商，一方面要走出XXX现有的商圈，在突破传统的商业形态上做文章，突出个性化、差异化的经营特色，另一方面着力于XXX商业步行街的品牌构建和推广，整合有利于自身发展的社全优势资源，最终形成XXX商业步行街长效发展的核心竞争力，以推动XXX步行街步人良性的发展轨道。

二、项目介绍

 XXX商业步行街为XXX市重点工程，东临火车站，西临城市主干道中华大街，处于XXX市黄金商圈中心，位置极其优越，交通极为便利，该区域为XXX市商业发源地之一，极具开发价值。项目总占地面积63万平方米，总建筑面积达到14万平方米，东西步行街长约800米。以4层商用建筑为主，配以三栋高层商用公寓，功能分布合理、人流车流畅通、城市配套齐全，规划有550个车位的大型停车场和4个总面积为4000多平方的休闲广场，构造一个公园式的开放街区，错落分布餐饮、休闲、娱乐、购物等多种业态，最终实现项目“一站式休闲娱乐”、“休闲中购物”。　

三、功能定位

        以餐饮、娱乐、休闲为主，购物为辅，打造特色时尚动感主题街区。

市场定位：

       本市所有人群的特定消费，以规模和特色取胜，重点突出15―35岁年轻消费群体，与桥西其他商业业态形成鼎足之势，互补互动。

 1、餐饮在档次上以中档餐饮为主，突出特色餐饮、休闲餐饮。

 2、娱乐以时尚娱乐为主，体现年轻人的新奇、新潮、刺激。 

 3、休闲以本地市场认可的业态为主。如网吧、茶楼、咖啡厅。

 4、购物以时尚服饰、运动服饰、饰品为主，便利店为辅

四、项目优势

1、位置优势：“XXX商业文化街”东临火车站，西接青年街市场，北望东方购物中心，南到自强路金融商务区，处于东购商圈的中心，位置极其优越，交通极为便利。

2、设备优势：

1） 国内知名品牌“讯达”扶梯八部，室内六部，室外两部

2） 国际知名品牌“奥的斯”直梯九部，其中两部为观光梯

3） 宽带网直接接入高层公寓，采用光纤接入，让每位用户畅游在高速的网络世界里，同时酒吧、咖啡厅可按商家要求接入宽带端口，以满足不同人士的需求

4）              根据人流分为四个小型广场，可供商家举办促销活动，顾客休息、娱乐

5）              配备火灾自动报警及联动系统、有线电视系统、安全防范系统、综合布线系统及停车场记费管理系统

6）              供电指标：低压电电压为380/22V

                总设备容量：3508KW

                总计算容量：2769KW                                                   

7）              中央空调指标：空调冷负荷为Q冷=5008K/W

冷指标：167W/平方米

热负荷：Q热=3060KW

热指标：85W/平方米

8）              环保：设备采用低噪声，设备基础采用隔震处理，管道与设备接口采用软接口，并根据需要安装消声装置。

9）              消防：耐火等级：高级公寓、商店、地下车库等耐火等级均为一级。

10）     节能：在建筑设计中加强、改善了建筑物周围的绿化

3、管理优势： “XXX东方城市广场有限公司”入驻本案，负责统一经营管理

4、政策优势：该项目为XXX市桥西区重点扶持项目。

5、定位优势：

6、品牌优势：

五、平面效果图

1.         步行街效果图

2.         一期效果图

3.         东入口效果图

4.         内街效果图

5.         西入口效果图

6.         6、一层平面图

7.         7、二层平面图

9、  三层平面图

10、              四层平面图

六、招商原则：实行“二个重点四个优先”的原则

(—)二个重点

1、重点引进国内外有影响、有实力的商业机构加盟合作；

2、对名家、名品、名企、名人重点招商。

(二)四个优先

1、厂家优先：厂家直接合作优先答约；

2、名优品牌优先：国内外著名品牌优先引进；

3、独家经营优先：品牌在本区域独家经营的优先引进；

4、特色项目优先：拥有特色经营项目的商业机构优先引进。

七、招商对象

l、国内外名优品牌生产厂家，

2，国内外有较强的经营实力，大经营规模的商业机构；

3，有丰富营销经验的地区级品牌代理商：

4，有一定实力的研发机构或生产厂家。

八、招商要求

1、各厂商必须持有工商部门颁发的营业执照、税务登记证、生产许可证、产品合格证及其它相关证件，并符合国家有关规定；

2、经营范围中有涉及国家法律、行政法规规定的，须提交有关部门的批准文件；

3，实行商品保真经营．严禁假冒伪劣商品入场；

4、所有业主经营户或经营机构均须按招商流程顺序入场。 

九、优惠政策

十、合作方式

l、买断经营：一次性买断产权的方式。

2，租赁经营：交纳租金和相应的物业管理费，招商经营自主，内部自行管理，外部由物管公司统—管理，公用部分使用按XXX步行街经营管理规定执行。

3、保底经营：以保底租金确定合作经营的方式。

①以租赁总价确定保底租金；

②根据销售额测算分或比例；

十一、招商流程

市场调研和目标客户分析(招商部) 客户信息归档完善、招商资料准备就绪(行政部) 目标客户开发，拜访、接洽(招商主管)  客户分类、确定重点客户(招商部) 填写招商意向表（招商部、客户） 客户资格考察、评估核准(招商部) 确定合作对象、签定招商意向书、交纳定金(招商部、则务部、客户)   与客户沟通、谈判、方案修改与认可（招商主管、对口部门） 招商协议正式签定(招商部、总经理室、客户) 提供装修方案及电脑效果图(客户) 提供租赁面积认定书、租赁许可证和装修入场证（总经理室、物业中心） 进行装修、备货、上柜、营业（客户）

开发商：

公司地址：

联系人：

招商热线：

传    真：

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