北京市xxxx项目商业计划书
社会养老产业投资基金管理有限公司
20##年3月
简称、释义
目 录
一、项目背景 6
二、融资需求 7
（一）融资金额 7
（二）融资用途 7
（三）融资方式 7
（四）融资期限 8
（五）还款来源 8
三、交易流程 8
（一）交易结构 8
（二）交易结构说明和操作步骤 9
四、相关方介绍 10
（一）转让方-中国xx信用担保有限公司 10
（二）转让标的——北京市xxxx 11
五、项目规划 16
六、项目盈利预测 17
（一）项目经济指标 17
（二）项目收入预测 17
（三）项目成本预测 18
（四）销售盈亏平衡 19
七、项目销售 21
（一）项目销售模式 21
（二）销售方式 21
（三）销售费用 21
（四）销售定价 21
（五）销售计划 21
（六）附属医院的经营 21
八、项目市场分析 21
（一）北京经济发展状况 22
（二）北京养老产业发展状况 22
（三）周边地价 23
（四）北京养老业态分析 25
九、SWOT分析 28
（一）Strength优势分析 28
（二）Weakness劣势分析 28
（三）Opportunity机会分析 28
（四）Threat威胁分析 29
十、指定公司设立 29
（一）公司形式：有限公司 29
（二）投资人退出 29
十一、风险控制措施： 29
（一）劣后资金 30
（二）共管账户 30
（三）共同管理 30
（四）足额抵押 30
（五）提供担保 30
一、项目背景
xxxx于20##年10月9日经北京市海淀区教育委员会批准，在海淀区民政局登记设立，业务范围为初中、普通高中教育，法定代表人为xxx。
20##年10月8日，海淀教委出具关于同意北京市xx中学变更名称的批复，载明经研究同意北京市xx中学校名更名为xxxx。
20##年7月20日，海淀教委出具关于同意xxxx变更举办者的批复，载明经研究同意xxx同志不再担任举办者，xxxx举办者由xx担保担任，并按有关规定开展工作。
xxxx占地面积129230.64平方米，土地性质国有划拨教育用地；地上建筑三栋教学楼，建筑面积15869.87平方米，有产权证，学生宿舍6栋，约30000平方米，有产权证的17299.72平方米，其他建筑食堂、游泳池、体育馆等约12130平方米，建筑面积共约58000平方米。
20##年6月29日xxxx与北京xx行签订借款协议，将名下的国有划拨教育用地193亩抵押给北京xx行，借款17000万元，借款期限至20##年6月28日， 由于不能按时偿还利息，北京xx行起诉xxxx，20##年5月11日，借款合同提前到期，xx担保承担连带责任，xx担保为解除连带责任，希望能够以合适的价格将该学校转让。
该学校地理位置很好，位于北京市海淀区上庄路和马坊西路交叉西南角，上风上水，环境优美，面积适中，非常适合高端养老项目，且xx担保急迫希望转让，转让价格非常低，我司计划采用护工培训学校加养老实习基地的模式进行项目运作。
项目计划建筑面积130000平方米，其中养老公寓及配套建筑面积105000平方米，护工学校教学楼及配套建筑20000平方米，附属医院建筑面积5000平方米。
项目需要资金40000万元人民币，其中偿还学校债务和支付xx担保的权益转让款35000万元，项目建设前期费用5000万元。
二、融资需求
（一）融资金额
40,000万元
（二）融资用途
偿还学校债务和支付xx担保的权益转让款35000万元，项目建设前期费用5000万元。
（三）融资方式
债权方式融资
（四）融资期限
4年
（五）还款来源
1.项目养老会员卡销售收入。按照现在北京高端养老的价格，会员卡销售单价在100万元左右，整个项目4年内回款金额约150000万元。
2.银行贷款。项目收购完成后，将以项目土地为抵押，向银行申请贷款15,000万元。目前类似土地的市场价格在380万元每亩，项目土地价值73000万元。
3.再融资。通过后续发行基金置换的方式实现退出。
三、交易流程
（一）交易结构
（二）交易结构说明和操作步骤
1.融资分二期进行，其中一期资金25000万元，由xx能源出资，做为劣后资金，二期资金15000万元，外部机构融资。
2.与北京xx行协商还款本息金额；与北京xx行协商，还款后，北京xx行协助将解压土地和房产，抵押给我司指定公司。
3.我司指定公司与xx担保签订借款协议，借款金额25000万元，用于偿还北京xx行借款。
4.将25000万元资金打入共管账户，用于偿还北京xx行借款本息，北京xx行解压xxxx的土地和房产，并抵押给我司指定公司。
5.与xx担保公司协商，通过法院诉讼或调解的形式，请求法院将xx担保持有xxxx的举办者权益判决给我司指定公司抵偿债务。
6.1.我司指定公司以办理护工培训学校的名义，持法院判决和协助执行通知书到民政局和教委办理xxxx的举办者权益变更手续，取得xxxx的举办者权益，从而持有xxxx拥有的土地，或者将学校清算，直接将土地清算至我司指定公司。
6.2.与xx担保、北大青鸟、首农集团协商其他资金支付方式和支付时间。
7.通过海淀政府招商引资的方式，社会养老公司进入海淀，同海淀区政府商量土地、财政和税收等优惠政策，实现xxxx的土地性质由教育用地变性为养老用地。
四、相关方介绍
（一）转让方-中国xx信用担保有限公司
（二）转让标的——北京市xxxx
指：xx担保持有的北京市xxxx全部举办者权益和xxxx名下的土地和房产。
1.基本情况
xxxx成立于20##年10月9日，业务范围为初中、普通高中教育，开办资金为人民币150万元整，注册地址为北京市海淀区上庄乡上庄路，法定代表人为xxx，名下土地使用权面积129230.64平方米，地上建筑58000平方米，其中具有产权证的17299.72平方米，目前初、高中教育已经停办，整体租赁给北大青鸟，租赁合同到期，未签续租合同。
2.历史沿革
（1）设立
xxxx于20##年10月9日经北京市海淀区教育委员会批准，在海淀区民政局登记设立，法定代表人为xxx。
（2）更名
20##年10月8日，海淀教委出具关于同意北京市xx中学变更名称的批复，载明经研究同意北京市xx中学校名更名为xxxx，并按有关规定开展工作。
（3）举办者变更
20##年5月8日，xx公司向海淀教委提交关于变更xxxx举办者的申请，载明xxxx原举办者xxx女士与xx公司，就原举办者xxx女士在举办xxxx期间xxxx所发生的债权债务、法律责任已达成一致意见，xx公司自愿承担xxxx自成立以来所有的债务；现申请将xxxx原举办者xxx女士变更为xx公司。基于此申请，对于xxxx的债务，xx公司承担连带清偿责任。
20##年5月10日，xxx与xx公司签订《投资举办权益转让协议书》，约定xxx将其持有的xxxx100%的投资举办权益转让予xx公司。
20##年7月20日，海淀教委出具关于同意xxxx变更举办者的批复，载明经研究同意xxx同志不再担任举办者，xxxx举办者由xx公司担任，并按有关规定开展工作。
3.资产和负债状况
（1）资产-土地使用权
备注：目前抵押权人是北京xx行
（2）资产-房屋产权
备注：目前抵押权人是北京xx行
（3）资产-未取得产权房屋面积约24830平方米。
根据20##年8月北京百成首信房地产评估有限公司出具的评估报告，土地和房产价值43143.73万元。
（4）负债
4.损益情况
20##年8月28日，xx担保、北大青鸟和xxxx三方联合签订了“关于变更北京市xxxx举办者的协议书”、“关于变更北京市xxxx举办者的协议书”和“租赁协议”三份合同或协议，由于变更举办者未能成功，改为租赁，每年租金1333万元，租赁合同到期日20##年9月份，双方未签续租合同。
5.资质
（1）民办非企业单位登记证书（法人）
注册地址为北京市海淀区上庄乡上庄路，法定代表人为史建平，开办资金为人民币150万元整，业务范围为初中、普通高中教育。登记证书有效期为20##年9月11日—20##年9月11日。
（2）民办学校办学许可证
登记号为教民1101083100002号，发证日期为20##年1月10日，有效期至20##年1月10日。
（3）组织机构代码证
有效期为20##年8月7日至20##年9月11日。
6.地理区域位置和周边环境
学校周边环境非常优美，距离南沙河直线距离约1公里，距离北清路直线距离约2.5公里，距离北五环直线距离约10公里，学校周边绿树环绕。
7.学校卫星图和周边四至
学校东临上庄路，北临西马坊路，南边是首农集团的农业科研基地，西边是林地。
五、项目规划
结合北京养老产业的实际发展状况和经营状况，项目计划规划为医院和养老相结合、培训和实习相结合的高端养老新模式，持有经营。
总建筑面积130000平方米，容积率1，其中养老公寓和配套设施105000平方米，培训学校及配套建筑20000平方米，附属医院及配套设施5000平方米。
项目建设周期1.5年，项目销售周期1年，从项目开工开始，实现资金回收，周期2.5年。
六、项目盈利预测
（一）项目经济指标
（二）项目收入预测
（三）项目成本预测
（四）销售盈亏平衡
根据上表，项目销售进度达到60%，即可覆盖我方投资成本费用（包括利息）。
七、项目销售
（一）项目销售模式
我司取得学校的权益后，将对学校进行重新规划，进行护工学校和高端养老公寓的建设，配套附属医院。
（二）销售方式
结合北京目前养老公寓的营销策略，采用会员卡的方式进行销售。
（三）销售费用
委托销售公司，按行业内3%计费，约5000万元。
（四）销售定价
结合北京高端养老的市场行情，会员卡定价100万元每张。
（五）销售计划
养老公寓建成后1年内完成全部会员卡的销售。
（六）附属医院的经营
争取成为医保定点服务医院，主要为公寓内老人服务，同时对外营业，覆盖上庄镇周边人群。
八、项目市场分析
（一）北京经济发展状况
北京20##年实现地区生产总值19500.6亿元，比上年增长7.7%。其中，第一产业增加值161.8亿元，增长3%；第二产业增加值4352.3亿元，增长8.1%；第三产业增加值14986.5亿元，增长7.6%。按常住人口计算，北京市人均地区生产总值达到93213元。
根据世界银行划分世界上不同国家和地区的贫富程度标准来看，北京实现的人均GDP已处于上中等富裕国家地区的上游，接近富裕国家地区的水平。
（二）北京养老产业发展状况
“十二五”时期，北京老年人口将以年均17万的数量增长，老年人口比例将增加2.8个百分点，处于快速增长期。到20##年，户籍人口中60周岁及以上老年人口将达到320万，占户籍人口的23%；65周岁及以上人口将达到212万，占户籍人口的15%；80周岁以上人口将达到54万，占户籍人口的4%。人口老龄化加速发展将成为未来一个时期基本的市情特征之一。
20##年10月，《北京市人民政府关于加快推进养老服务业发展的意见》发布，《意见》同时提出，到20##年，养老机构床位要达到16万张。《意见》鼓励社会资本和境外资本进入养老服务业，鼓励社会力量举办规模化、连锁化的养老机构；鼓励社会资本对企业厂房、商业设施及其他可利用的社会资源进行整合和改造，用于养老服务。
社会资本正在对养老产业虎视眈眈，都在摸索养老产业的切入点和经营模式，都希望在养老产业中分取足够的蛋糕，北京养老产业迎来发展的巨大机遇。
（三）周边地价
20##年北京经营性用地地价出让平均价格达到了1300万元每亩，比20##年的平均价格896万元每亩，增长了近45%。海淀区工业用地价格已超过200万元每亩，商业用地价格最便宜也已经达到480万元每亩，我们以低于200万元每亩的价格拿到该地块，具有很大的价格优势。
（四）北京养老业态分析
1.全部持有经营的养老社区
2.出租与出售结合的养老社区
3.全部出售的养老社区
根据考察分析北京养老产业经营模式，结合该项目的特点，该项目采用持有经营模式。
九、SWOT分析
（一）Strength优势分析
1.距离北京较近，方便打造养老社区，项目规模足够大，容易做成样板工程，如获成功，可成为全国行业模板。
2.面积较大，193亩，可规划空间大，现成建筑可利用，便于进行多种模式试点。
3.地价较低，远低于项目周边市场价格，升值空间大。
4.环境优美，距离南沙河直线距离仅1公里，邻近翠湖湿地公园，项目周边是林地，绿地覆盖率高。
（二）Weakness劣势分析
生活配套：区域配套落后，生活氛围不浓厚；
随着北京五环内土地储备减少，北京发展必然向六环发展，未来发展空间巨大。
（三）Opportunity机会分析
1.客户机会：北京部分养老群体往郊区溢出。
2.区域市场：距离方便，北清路转向上庄路即是。
3.未来发展：海淀上风上水也是养老概念之一。
4.区域产品：区域养老产品是空白。
5.市场空间：北京收入水平居全国前列，高端养老市场需求大。
（四）Threat威胁分析
市场竞争：未来恭和苑等城区养老项目，成为本案最大威胁。
十、指定公司设立
（一）公司形式：有限公司
指定公司注册资本40000万元，xx能源先期出资25000万元发起设立指定公司，二期资金15000万元向信托、资产管理公司等金融机构募集。
（二）投资人退出
机构投资者退出之前，xx能源不得退出。
机构投资者按照约定利率，按年收取利息，按照约定时间收回本金。
十一、风险控制措施：
（一）劣后资金
xx能源劣后出资25000万元人民币，表示我公司对该项目绝对的信心。
（二）共管账户
设立监管账户，由机构投资者和xx能源共同管理资金，印鉴共管，密钥共管。
（三）共同管理
学校的开发建设由机构投资者共同参与，共同管理学校的印鉴和财务，共同审核各种合同协议等。
（四）足额抵押
指定公司拥有的学校权益抵押给机构投资者。
（五）提供担保
xx能源承担偿还机构投资者债权的连带责任。