驻马店万福陵园招商引资

项目申报书

【项目名称】中原第一品牌陵园——“万福生态陵园”

【项目内容】追悼、墓葬

【项目形式】公益性公司经营

【法定代表人】裴树建

【建设形式】新址建设

【建设地点】嵖岈山风景区西10公里

【招商承建单位】驻马店永鑫农业开发有限公司

【建设期】20－～30个月

【联系人】

【项目负责人联系电话】

【EMAIL】

【资金需求】3.5亿元

【所属省份】河南省

【招商项目介绍】

　　一、招商公司概述

招商公司：驻马店永鑫农业开发有限公司，注册资金300万元。

 招商公司股东概况：

（1）裴树建，男，公司法人代表，郑州大学工商行政管理专业毕业，从事商业经营管理近10余年，对企业经营管理有丰富的经验，个人和家族有较雄厚的资本积累。

（2）王勇，男，驻马店市嘉隆农业开发公司总经理，北京金信银通投资管理公司驻马店分公司总经理，具有丰富的投资经验，雄厚的资本积累。

 　 二、项目背景和项目建设的必要性

    （1）20##年2月，民政部下发《关于做好20##年清明节工作的通知》。民政部提出：要鼓励生态安葬，各地要因地制宜开展骨灰撒海、树葬等生态安葬活动，争取对不保留骨灰的实行免费海葬、撒散等生态化安葬，并对其家属实施奖励。同时，鼓励经营性公墓开辟生态公益墓区，提供免费或者低价骨灰安葬服务，引导群众摒弃硬质墓穴和墓志等。

我们以公益性、推广新型墓葬等方式方法作为本项目实施的主要宗旨，在全市范围内推广树葬、草葬、花葬等新型殡葬方式，同时也为推进全市殡葬改革工作发挥重要作用、做出应有贡献。

（2）从政府整体规划的角度上来讲，早在20##年《驻马店对加快“两区两县一体化”核心区建设的思考》中就指出：“加快对遂平火葬场的包装，限制其发展，着手规划迁址，长远看可以改造成森林公园……”可见市政府早已意识到处于“一体化”核心大动脉107国道旁的火葬场，不仅有碍观瞻，而且影响全市整体规划，搬迁势在必行。“万福陵园”项目的实施，正是急政府之所急，想政府之所想。

    三、项目建设内容和项目定位

本项目包括生态陵园建设及配套公墓、道路绿化，配套设施等。

墓地建设要以绿化为主，经营性墓地为辅。尽量保留现有的植被，达到“远眺青山绿水，近看死者安息”。达到生态性墓地的建设要求。

    根据功能分为吊唁区（综合服务区、吊唁区、祭祀区等）；公墓区；其他配套工程。公墓区及其他配套工程分高、中、低档。

    公墓区与馆区设透视栅栏，各分区联系方便，互不干扰，规划布局紧凑，交通便捷，公墓区停车场与馆区停车场能形成大循环，可综合利用。车辆和人员分流有序，绿化率不小于35%。总建筑面积10812平方米。

    1.综合服务区含馆前广场（兼做外部来客停车场）49000平方米：办公楼长300米，宽20米，占地6000平方米，设计为二层，一层为殡仪服务大厅，高6米，内设殡仪业务洽谈处、丧葬用品制作及销售；二层为办公室和休息值班室，高4米。

    2.餐厅招待所占地长49.7米，宽20米，共994平方米，设计为二层，一层餐厅，内设计操作间120平方米，大厅面积874平方米（含两个包间）；二层招待所，内设标间19套，套间一套，单间2套，晒台150平方米。楼前设立能容纳400个车位的生态停车场。

    3.吊唁区，为馆区主建筑，每栋长50米，宽24米，设有三种规格，共10个悼念厅，其中高档厅2个，每栋建筑面积600平方米；中档厅6个，每栋建筑面积400平方米，普通厅2个，每栋建筑面积300平方米。房屋底座高1米，走廊边为云彩柱，5级台阶、花台，走廊两关为无障碍通道。各悼念厅内分设接待室、娱乐室、休息室、卫生间、音响室，配备电视、沙发、茶几、床、热水器、冷棺、花架、音响、电子影像设备、空调、电子鞭炮，以满足丧户在守灵期间的生活和娱乐需要。各悼念厅与火化车间均以“廊道”相通，以符合“亡者不见天”的习俗。

    4.公墓区，公墓位于殡仪馆北侧，规划设计要根据地形地貌特点进行科学规划，设立不同档次公墓区域，公墓平面设计及立面造型要分3—5不同档次。公墓内主干道长500米，宽14米。内设接待室、石材加工厂、荷花池、六角亭、木椅、生肖、花台、草坪。内设300---500车位的停车场。

为支持政府进行殡葬制度改革，公墓区设立“现代树葬区”、“花葬区”“草葬区”等，可根据国民殡葬观念的转变程度决定划分区域面积。现代树葬是将火化后的骨灰埋入地下，在地上种植树木的殡葬方式。树葬和草葬的殡葬方式都是对传统树葬方式中“将火化后的骨灰埋入地下”的殡葬方式的继承，但又与古代树葬方式有着明显的区别：即不“露天葬”风化，骨灰埋入地的地上不围墓地，不垒坟头，在埋入地的地上植树，或在埋入地的骨灰盒的石棺上方，平放稍高出地面刻有碑文的石碑四周种上绿草的一种殡葬方式。

花葬、草葬是现代树葬的进一步创新，顾名思义，花葬的最大主角就是各色花朵，在节省土地资源的同时，也可以令墓地环境赏心悦目，并充满人文关怀。他改变了传统公墓死板、无生机的形式。用花坛代替墓穴，将特制的可降解的骨灰盒放入花坛中，花坛上种植花朵。优势是坛位可循环利用，占地面积少，价格经济。与花葬等新型殡葬形式相配套，还可逐步开发更深层次的诸如“音容墙”等可供生者缅怀故人的影壁墙，上面用水晶照片镶嵌，此举对不保留骨灰的殡葬家属提供可以缅怀亡者音容笑貌的地方，并且占地面积小（每人墙面面积0.06平方米，占地面积0.005平方米），外形美观、不污染环境、动迁方便、成本低廉。

    四、市场前景预测与分析

    遂平县50多万人口再加上驻马店市总人口为860万人（20##年官方数据），按常规来讲，每年会有6‰的死亡率，照此推算每年死亡人数约为51600人。按照50%选择其他形式安葬，平均每天也要有70人作为潜在的丧主。

按照仅有70%的人在“万福陵园”选择各类墓葬计算，全年将有1800个各类墓葬售出。平均每天5个。况且新型墓葬形式的推出，在广泛被人们认识到它的环保、便捷、廉价之后，此比例将会大幅度提高。

由此可见，除了春节、仲秋等民俗约定俗成的“不宜出殡”的节日之外，“万福陵园”项目将全年为本地及周边县市居民提拱符合民俗、简朴隆重的殡葬服务。

    五、经济社会效益分析

　　1.财务效益

拟建项目效益主要来自经营墓地收入。

 墓地需求估计

河南省近年来平均死亡率以及选择墓地埋葬的认可程度（报告根据实际情况调查，拟定了逐年变化的比例），计算出每年殡仪馆和墓地需求及当年累计墓地数量）。

当年年收入＝墓地收费标准×当年累计墓地需求数

    2.项目盈利能力分析

    20##年官方数据，驻马店全市人口为860万人。人口老龄化进程加快，死亡率每年递增，按现在死亡率6‰计算，即每年死亡人数为51600人。假设3.5%的人选择在“万福陵园”墓葬，全年将有1800个墓葬售出。平均每天5个。

    墓葬按照综合平均价每个28000元计算；

    1）墓葬销售收入：1800x28000元=50400000元；

    2）墓葬成本：包括人工费、材料费、每穴平均为8000元；

1800x8000=14400000元

    3）各种费用开支：财务费、绿化费、折旧费、管理人员费用、其他支出约1000万元

    4）营业税：468万元

    5）按25%向政府上交企业所得税：440万元

    6）净利润：1652万元

除去办公费、折旧费、维修费、人员工资等支出，净利润约为1652万元/年。

    六、项目预计带动就业：

    初步设想，公司组建后需要岗位如下：

劳动定员一览表

    七、合作方式：合资。

目前申报企业和香港豪德集团进行了初步接洽，对方对申报项目表现出浓厚兴趣和投资意愿。暂拟成立香港豪德集团驻马店永鑫农业开发有限公司中外合资驻马店万福陵园有限公司。

八、项目单位简介

驻马店永鑫农业开发有限公司，在遂平县凤鸣谷李尧村拥有2600亩荒山及林地的使用权（其中荒山1200亩，林地1400亩）。

本项目所在地在凤鸣谷风景区西10公里处，位于驻马店市西北部遂平县境内，地处伏牛山余脉东部，与舞钢市、泌阳县、西平县交界，

驻马店市永鑫农业开发有限公司作为建设项目招商申报单位承担该项目建设责任，并负责组建陵园管理机构，以组织进行前期决策咨询、设计、招投标工作，负责筹措建设资金，组织施工等。

              项目申报人：驻马店永鑫农业开发有限公司

第二篇：公墓项目商业计划书

公墓项目商业计划书

项目单位：法人代表：

联系地址：

邮政编码：

联 系 人：职 务：联系电话：

传 真：

电子邮箱：

保密须知

本商业计划书属商业机密，所有权归其所涉及的内容和资料只限于已签署投资意向的投资者使用。收到本计划书后，收件人应即刻确认，并遵守以下规定：

1）若收件人无意涉足本报告所述项目，请按上述地址，尽快将本计划书完整退回；

2）在没有取得的书面同意前，收件人不得将本计划书全部或部分复制、扫描、影印或以其它形式传递、泄露或散布给他人；

3）应该像对待贵单位的机密资料一样的态度对待本计划书所提供的所有机密资料。

第一章 项目概要

摘要是公墓项目商业计划书的“凤头”，是对整个计划书的高度概括，投资者是否中意项目，很大程度取决于摘要的部分。可以说，没有好的摘要，就没有投资。

第二章 公司介绍

一、公司成立与宗旨

二、企业简介

三、注册资本及变更情况

四、组织结构

五、经营范围

六、公司管理

1．董事会

2．管理团队

3．外部支持（外聘人士/会计师事务所/律师事务所/顾问公司/技术支持/行业协会等）

第三章 技术与产品

一、技术描述及技术持有

二、公墓项目产品状况

1．主要产品目录（分类、名称、规格、型号、价格等）

2．产品特性

3．正在开发/待开发产品简介

4．研发计划及时间表

5．知识产权策略

6．无形资产（商标/知识产权/专利等）

三、公墓项目产品生产

1．资源及原材料供应

2．现有生产条件和生产能力

3．扩建设施、要求及成本，扩建后生产能力

4．原有主要设备及需添置设备

5．产品标准、质检和生产成本控制

6．包装与储运

四、公墓项目的客户定位、形象定位等

五、公墓项目SWOT分析

第四章 公墓项目环境分析

一、政治法律环境

二、经济环境

三、社会环境

四、技术环境

第五章 公墓产品市场分析

一、市场规模、市场结构与划分

二、目标市场的设定

三、区域市场分布

四、影响公墓产品市场需求的主要因素

五、公墓产品市场发展阶段（空白/新开发/高成长/成熟/饱和），目前公司产品市场状况、产品排名及品牌状况

六、公墓产品市场趋势预测和市场机会

第六章 公墓市场竞争分析

一、公墓行业垄断状况

二、从市场细分看竞争者市场份额

三、主要竞争对手情况：公司实力、产品情况（种类、价位、特点、包装、营销、市场占有率

等）

四、潜在竞争对手情况和市场变化分析

五、公墓行业主要企业与该项目的竞争对比

第七章 市场营销

一、营销计划概述（区域、方式、渠道、预估目标、份额）

二、销售政策的制定（以往/现行/计划）

三、销售渠道、方式、行销环节和售后服务

四、主要业务关系状况（代理商/经销商/直销商/零售商/加盟者等），各级资格认定标准政策

（销售量/回款期限/付款方式/应收帐款/货运方式/折扣政策等）

五、销售队伍情况及销售福利分配政策

六、促销和市场渗透（方式及安排、预算）

1．主要促销方式

2．广告/公关策略、媒体评估

七、产品价格方案

1．公墓产品定价依据和价格结构

2．影响公墓产品价格变化的因素和对策

八、销售资料统计和销售记录方式，销售周期的计算

九、市场开发规划，销售目标（近期、中期），销售预估（3-5年销售额）、占有率及计算依据

第八章 经济评价

一、投资与经营预测

1．公墓项目总投资估算

2．经营预测（融资后3-5年公司销售量、销售额、毛利率、成长率、投资报酬率预估及计算依据）

二、公墓项目资金安排

1．资金来源渠道

2．资金结构

3．资金使用计划及进度

三、投资形式（贷款/利率/利率支付条件/转股-普通股、优先股、任股权/对应价格等）

四、公墓项目财务评价

1．财务评价报表

1）财务现金流量表

2）损益和利润分配表

3）资金来源与运用表

4）借款偿还计划表

2．公墓项目盈利能力分析

1）项目财务内部收益率

2）资本金收益率

3）投资各方收益率

4）财务净现值

5）投资回收期

6）投资利润率

3．公墓项目偿债能力分析（借款偿还期、利息备付率及偿债备付率）

1）资产负债率

2）流动比率

3）速动比率

4）固定资产投资借款偿还期

五、资本原负债结构说明（每笔债务的时间/条件/抵押/利息等）

六、投资抵押（是否有抵押/抵押品价值及定价依据/定价凭证）

七、投资担保（是否有抵押/担保者财务报告）

八、吸纳投资后股权结构

九、股权成本

十、投资者介入公司管理之程度说明

十一、报告（定期向投资者提供的报告和资金支出预算） 十二、杂费支付（是否支付中介人手续费）

第九章 资金退出

一、股票上市

二、股权转让

三、股权回购

四、股利

第十章 风险及规避

一、资源（原材料/供应商）风险

二、公墓市场不确定性风险

三、研发风险

四、生产不确定性风险

五、成本控制风险

六、公墓行业竞争风险

七、政策风险

八、财务风险（应收账款/坏账）

九、管理风险（含人事/人员流动/关键雇员依赖）

十、破产风险

第十一章 管理

一、公司组织结构

二、核心管理团队分析

三、管理制度及劳动合同

四、人事计划（配备/招聘/培训/考核）

五、薪资、福利方案

六、股权分配和认股计划

第十二章 公墓项目主办单位财务分析

一、财务分析说明

二、财务指标分析（公墓项目主办单位近3年的财务状况）

1．盈利能力

2．成长能力

3．营运能力

4．偿债能力

第十三章 附录

一、附件

1．营业执照影本

2．董事会名单及简历

3．主要经营团队名单及简历

4．专业术语说明

5．专利证书/生产许可证/鉴定证书等

6．注册商标

7．企业形象设计/宣传资料（标识设计、说明书、出版物、包装说明等）

8．简报及报道

9．场地租用证明

10．工艺流程图

11．产品市场成长预测图

二、附表

1．主要产品目录

2．主要客户名单

3．主要供货商及经销商名单

4．主要设备清单