宁波市中心城住房建设计划（20xx年）
目 录
一、总则
二、住房计划实施反馈
三、住房建设的目标和方针
四、住房用地供应计划
五、政策与措施
附表一：20xx年宁波市中心城住房建设计划年度目标
附表二：20xx年宁波市中心城住房建设项目储备库统计一览表
附图：20xx年宁波市中心城住房建设项目储备库地块分布图
为贯彻落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发(2006)37号)、建设部《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》(建住房(2006)165号)、《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发(2011)1号）、《关于切实做好20xx年城市住房用地管理和调控重点工作的通知》（国土资发[2011]2号）、《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保[2010]87号）、《浙江省人民政府关于认真贯彻落实国务院常务会议精神进一步做好房地产市场调控工作的通知》（浙政发明电[2011]22号）、《宁波市人民政府办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》（甬政办发[2011]38号）、《宁波市人民政府关于坚决遏制房价过快上涨促进房产市场平稳健康发展的实施意见》、《关于印发20xx年度宁波市住房保障工作目标责任分解的通知》（甬政发〔2011〕61号）、《关于印发宁波市公共租赁住房管理暂行办法的通知》（甬政办发〔2010〕219号）、《关于印发优化宁波市住房结构指导意见（暂行）的通知》（甬规字〔2010〕108号）等文件精神，进一步加强对我市住房建设的统筹和指导，特制定本计划。
一、总则
（一）本计划以《宁波市城市总体规划(2004—2020)》、《宁波市中心城住房建设规划（2008-2012）》、《宁波市市区住房保障规划（2010~2012）》等为主要依据，按照国家、省市房地产调控的相关政策，结合本市实际进行编制。
（二）本计划是落实城市近期建设规划的重要手段，是对本年度城市住房建设进行控制和指导的重要依据，与《宁波市中心城住房建设规划（2008-2012）》共同承担对城市住房建设的综合调控作用。
（三）本计划范围为《宁波市城市总体规划(2004—2020)》所确定的宁波市中心城区范围，包括三江片、镇海片、北仑片。期限为20xx年1月—20xx年12月。
（四）20xx年度凡在宁波中心城范围内进行的各项住房建设活动，应符合本计划要求。
（五）本计划以满足不同收入层次居民住房需求为导向，以住房供求总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定为原则，促进住房建设和房地产业发展与经济社会发展相协调，充分发挥住房作为国民经济基础性配套设施的重要作用。
（六）本计划包括文本及附图。
二、住房计划实施反馈
住房市场的发展，受到国家住宅政策、住房贷款条件、住宅价格、物价水平、城市人口与数量、家庭结构、家庭收入等多方面因素的影响，而在短期内城市人口与数量、家庭结构、
家庭收入变化相对较小，因此主要受到国家住宅政策、经济发展环境、住房贷款条件、住宅价格、物价水平等因素的影响。
本计划以“国家住宅政策、经济发展环境”为主线，分析宁波住房实施情况及每年住房计划与《宁波市中心城住房建设规划（2008-2012）》之间的关系，同时，回顾20xx年以来政府保障性住房建设及规划情况。 （一）住房建设实施情况
①根据宁波市中心城住房建设工程规划许可证核发情况统计如下表：
备注：①上述数据来源于各规划分局与相关处室提供的数据资料。②实施用地和建设量以2008、2009、2010、20xx年当年核发建工程规划设许可证为基准进行统计，20xx年统计
截止时间为11月底。③住房计划总量为2008、2009、2010、20xx年住房建设计划中确定的住宅建设量及住宅用地面积。项目库为2008、2009、2010、20xx年住房建设计划中项目库列表统计。④表一中建设量数据内容包括保障性住房和商品房，不包含拆迁安置房）。
图一：2008、2009、2010、20xx年住宅用地计划量与实施量对比图
图二：2008、2009、2010、20xx年住宅建设计划量与实施量对比图
从图一、图二可以看出，20xx年、20xx年每年住宅用地及住宅建设实施量较每年的计划少，造成这一原因主要是由于土地出让受土地市场的影响较大，在实施过程中有些用地遇到土地拆迁、退地、变更、开发建设程序周期等因素的变动，影响土地实施建设进程。20xx年、20xx年住宅用地及住宅建设实施量较计划多，是由于20xx年、20xx年计划考虑2008、20xx年住房计划余量的消耗，适当降低住房计划量，同时，20xx年、20xx年土地实施进程遗留至20xx年、20xx年实施，造成20xx年、20xx年住宅实施量较计划量大。
从整体对比来看，住房用地的年实施量维持在150~250公顷范围内，所以住房用地年计划量宜控制在200公顷左右。
②根据相关统计数据对2008、2009、2010、20xx年住房每年实施竣工量和每年住宅实际空置量的统计数据，分析住房市场状况。
（注：①20xx年数据统计到10月底；②表二数据来源于相关部门的统计数据；③表二住宅面积包含以出让方式建设的拆迁安置房）
上述数据显示，20xx年住宅竣工面积就达到405万平方米，住宅空置面积为34万平方米，市场预售面积约371万平方米住宅量。20xx年住宅竣工面积约367万平方米，住宅空置面积为25万平方米，市场预售面积约342万平方米住宅量，较20xx年下降了29万平方米。20xx年住宅竣工面积247万平方米，住宅空置面积11万平方米，市场预售面积仅236万平方米，较20xx年回落近106万平方米。20xx年住宅竣工面积149万平方米，住宅空置面积14万平方米，市场预售面积仅135万平方米，较20xx年又持续回落近101万平方米；其主要原因为：
（1）20xx年初，随着楼市的继续回暖，房地产市场需求旺盛，成交量大幅上涨，开发商资金回笼加快。资金充足，导致土地市场成交活跃，“新地王”不断产生，住房价格不断走高。 20xx年这一轮“房情”，既有被压抑了近一年的购房需求的集中释放，也是市三区大规模拆迁、轨道交通建设带动城建加速推进等多项因素综合导致的结果。
（2）随着中国经济回升态势逐渐巩固，面对高房价，中央对房地产市场开始进行调控，目的是支持刚性购房需求，打击投机。20xx年12月14日，中央经济工作会议指出，要增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求，明确要求“遏制部分城市房价过快上涨的势头”，为此轮楼市调控拉开序幕。20xx年1月10日，国务院发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发[2010]4号）。受这一系列调控政策的影响，20xx年5月前住房市场成交量迅速下滑，6月后开盘楼价走平价路线，至8月份压抑的刚性需求开始释放，市场回暖，新政效力减弱，年底受刚性需求及通货膨胀压力，楼市迎来一轮热潮。20xx年9月29日出台《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》（财税
[2010]94号），简称“新国五条”，楼市又迎来第二轮调控，楼市出现下调，但楼市与政策的博弈仍在持续，在20xx年1月，楼市又出现大幅反弹。
（3）20xx年1月26日，国务院出台新国八条房地产调控政策，新8条政策是我国近几年来有房地产调控政策以来最严厉的政策组合，涉及政府监管、金融政策、交易税费、土地交易、房源供应等多方面，房地产市场迎来新一轮调控，限购成为主题。 20xx年2月，宁波限购细则公布，对楼市成交量造成较大冲击，2月、3月、4月宁波住宅市场呈现下滑之势，成交量和成交价格继续萎缩。但进入5月，市场在不断的调整适应中反复，商品房成交跌涨不定，成交量价皆不断上下波动，且出现高端房和刚需房"双翼齐飞"状况。预计20xx年在房地产调控新政下，房企转型，市场将逐步趋向稳定。
图三：20xx年4月-20xx年3月宁波住宅成交情况示意图
从2008、2009市场需求量来看，中心城内住房建设面积基本维持在每年360万平方米左右，20xx年受调控政策的影响，抑制了一些不合理的购房需求，部分刚性需求也处于观望状态，致使20xx年市场成交量回落，在20xx年持续高压新政下，市场成交量大幅大跌，至10月底市场成交量仅135万平方米，同时受市场及住房建设周期的影响，20xx年住房施工量较前三年大，这将导致20xx年住房存量超前几年预期。
近四年平均住房市场销售面积约270万平方米。
（二）年度住房建设计划与住房建设规划的对比
根据《宁波市中心城住房建设规划2008—20xx年》规划住房建设总量为1845万平方米；按照2008、2009、2010、20xx年累计计划量为1524.83万平方米，至20xx年还需计划建设320万平方米。
图四：年度住房计划与住房建设规划对比示意图
（注：计划建设量为20xx年以来每年年度住房建设计划的量；规划建设量为《宁波市中心城住房建设规划2008—20xx年》中所确定的每年规划住房建设量。）
从计划与规划建设量的对比分析，20xx年、20xx年计划与规划一致，20xx年、20xx年有一定的变化浮动，主要是因为20xx年以来受国家对住房宏观调控的影响，计划结合20xx年、20xx年住房市场的实际建设情况，对20xx年做的《宁波市中心城住房建设规划2008—20xx年》进行适时调整优化，以适应住房市场的实际发展形势。
（三）20xx年住房计划建设量预测
从2008—20xx年用地及住宅实施建设情况，结合市场需求走势和住房推出量，预计20xx年将有一定量的存量住宅，同时考虑目前住宅市场环境，20xx年住房建设量宜控制在270万平方米左右。
（四）保障性住房建设及规划情况
① 保障性住房实施情况
据建委统计数据，20xx年、20xx年、20xx年、20xx年11月底，累计开工建设保障性住房179.61万平米。
根据2008、2009、2010、20xx年中心城住房建设计划，累计计划建设保障性住房167.47万平方米。
四年来，至20xx年11月底累计年度计划实际实施面积较计划略多约12.14万平方米。
图五：2008、2009、2010、20xx年保障性住房计划建设量与实施量对比图
② 保障性住房年度计划与规划的对比
图六：保障性住房年度住房计划与住房建设规划对比示意图
（注：计划建设量为20xx年以来每年年度保障性住房建设计划的量；规划建设量为《宁波市中心城住房建设规划2008—20xx年》中所确定的每年保障性住房规划建设量。）
从计划与规划建设量的对比分析，20xx年、20xx年、20xx年计划与规划总量基本持平， 20xx年计划量较规划量略少，主要因为保障性住房建设周期及保障性住房用地供应实际情况的影响，计划对规划进行了适当调整优化。
③ 20xx年保障性住房计划建设量预测
根据《宁波市市区住房保障规划2010—20xx年》，规划保障性住房建设总量为120.9万平方米；至20xx年底还需建设24.91万平方米保障性住房。
根据《宁波市中心城住房建设规划2008—20xx年》，规划保障性住房建设总量为242.63万平方米；至20xx年底还需建设63.02万平方米。
根据市建委编制的《宁波市城镇住房保障“十二五”规划（2011—20xx年）》，要求20xx年完善公共租赁住房政策，继续大力推进公共租赁住房保障，全市（包括中心城区及各县市
区）开工建设公共租赁住房50万平方米（1万套）；完善廉租住房保障对象动态管理机制，符合廉租住房保障条件的住房困难家庭继续做到应保尽保；继续合理推进经济适用住房保障和限价房保障。
结合市场实际建设情况和保障性住房规划要求，20xx年保障性住房建设量宜控制在40~65万平方米。
（上述保障性住房不涵盖旧住宅区、危旧房改造、城中村改造）
从对20xx年以来宁波市中心城区六区住房建设情况的回顾及分析基础上，确定本规划的主要思路：（1）不断优化宁波住房结构；（2）积极消化余量，适度新增供地，确保规模与结构控制；（3）着手建立项目库，跟进实际形势，实施动态调整。
三、住房建设的目标和方针
（一）住房建设的指导思想
按照坚持科学发展观和建设和谐社会的要求，全面落实(建住房(2006)165号)、（国办发(2011)1号）和（建保[2010]87号）、（浙政发明电[2011]22号）、（甬政办发〔2010〕219号）、（甬政办发〔2011〕号）、（甬规字〔2010〕108号）等文件精神。结合宁波市住房建设实际，以建设资源节约型和环境友好型城市为基础，进一步完善以市场为导向，加强宏观调控，调整住房结构，增加保障性住房和普通商品住房有效供给、推进保障性安居工程建设。提出科学合理的土地布局规划和供应计划，引导符合国情的住房建设模式和消费模式，促进宁波市经济社会与住房建设的持续、平稳、有序、健康发展。
（二）住房建设的总体目标
不断满足全市人民日益增长的住房需求，加快解决中低收入家庭的住房问题，建立起由政府保障性住房（包括经济适用房、公共租赁房、人才公寓、廉租住房、限价商品住房）、商品房、其他住房等组成的满足不同层次居民居住需求的住房供应与保障体系。
保障性住房建设的总体目标：增加保障性住房的有效供给、推进保障性安居工程建设。健全面向城镇低收入住房困难家庭，大力发展公共租赁住房，加快建立以公共租赁住房为主渠道、其他保障方式为补充的城镇住房保障体系；努力解决人民群众住房难问题。
（三）住房建设年度目标
保障性住房建设年度目标：各类保障性住房为50万平方米，其中，公共租赁房40万平方米，约0.8万套，其他保障性住房包括经济适用房、廉租房、限价房共10万平方米，约0.2万套。
普通商品房建设目标：普通商品房约2.4万套，住宅建筑面积220万平方米。其中，中低价位、中小户型商品房约1.6万套，住宅建筑面积约139万平方米。
20xx年度住房建设套数共约3.4万套，总建筑面积270万平方米；其中，套型建筑面积小于90平方米的住房建筑面积约占到住宅总建筑面积的70%。
（四）住房建设结构总体要求
（1）总体要求。宁波市年度新审批、新开工的住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须符合国办发(2006)37号及甬规字〔2010〕108号文件的要求。
（2）区域平衡、阶段平衡及分类指导原则
由于对不同城市区段的住房需求不同，在满足住房套型建筑面积比总体要求的前提下，以区域平衡、阶段平衡及分类指导的原则，统筹安排住宅建筑项目套型结构比例。海曙区、江东区、江北区和东部新城作为一个区域平衡，其他区分别各自平衡；住房建设规划为一个时间
段予以统筹平衡；以区域范围与住房建设类型相结合的方法来确定住房结构比例。
（3）公共租赁房、经济适用房、人才公寓、廉租住房、限价商品住房中套型建筑面积比。 公共租赁房、经济适用房、人才公寓、廉租住房、限价商品住房中套型建筑面积小于90平方米的占100%。
经济适用房套型坚持以中小户型为主，建筑面积一般控制在60平方米左右。
新建廉租住房以小户型为主，单套建筑面积控制在50平方米以内。
严格控制新建公共租赁房、外来务工人员公寓的建设标准，以小套型为主，套型建筑面积控制在30-60平方米。公共租赁房可以是成套住宅，也可以集体宿舍，实行基本装修，并同步配套相应的生活、服务和管理设施。
新建限价房建筑面积以60～80平方米为主，可以单独选址建设，也可以在商品住宅开发项目中配建。
（4）商品住房中套型建筑面积比。一般地段商品住房中套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重按50%以上控制，重要地段内商品住房中套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重按30%以上控制；坚持节约集约用地原则，鼓励发展适合各层次需求的住房，限制超大户型住宅建设。新制定的居住用地规划条件中应按上述相关要求予以明确。
（5）安置房
拆迁安置房的套型结构比例按照安置的实际情况确定。
按照住房建设与产业发展、城市建设相协调的原则，结合我市土地资源特征和人口增长特点，规划期内住房建设还应符合以下要求：
（1）落实科学发展观和建设和谐社会的要求，住宅建设结合近期城市基础设施建设，考虑交通便利、出行方便、可达性好等因素，合理安排居住用地，同步建设各种配套设施。
（2）确保公共租赁房、经济适用房、人才公寓、廉租住房、限价商品住房等政府保障性住房建设用地。为减轻政府保障性住房供应压力，可由政府提供政策支持，由政府、企业以及其他社会力量根据城市规划批准投资建设或筹集，限定住房面积和条件，以低于市场水平的租赁、销售价格，建设满足低收入家庭住房需求的保障性住房。
（3）根据住房需求及市场需求控制土地供应总量，确定商品房和政府保障性住房开发建设的合适比例，中低价位、中小套型普通商品房建设用地和政府保障性住房用地总和不低于住房供应总量的70%。
四、住房用地供应计划
（一）住房用地供应指导思想
1、统筹考虑、合理布局
在强调土地资源节约、集约、高效利用的前提下，统筹考虑住宅建设用地布局，加强与城市空间结构调整及演进方向相协调，加强分区指导，引导住房建设在区域内合理布局，统筹中心城住房建设的协调发展。
2、分重点、确定落实住房结构比例
重点保证中低价位、中小套型普通商品房和政府保障性住房用地供应；坚持新增供应与存量挖潜相结合，积极促进闲置土地盘活；合理确定和落实新建住房结构比例。根据项目库“库存”，依据宁波经济社会发展和住房供需情况的动态监测，按照年度总量和项目相结合的原则，动态“蓄、放”，分类型、分区域、分阶段确定住房套型结构比例要求，促进房地产市场健康发展。
3、多途径、有“定力”确保保障房房源和供地
一是突破行政束缚，实现跨区“保障”。宁波市各县市区空间资源丰裕度差异显著，如海曙区、江东区几乎没有空地。为完成住房保障目标，市政府应统筹规划全盘考虑，突破行政束缚，创新性地实现跨区“保障”。二是回购部分村级留用地，实现政府——村集体双赢互动的局面。随着城市化进程加快，城中村改造、老小区整治的不断推进，纳入城镇社会保障住房的范围必然不断扩大；为可持续解决村民的生计问题，政府确定部分土地作为村级发展留用地，同时应为民着想，考虑到村发展资金有限，进行宏观指导、政策帮扶，回购部分村级留用地作为保障性住房建设用地。在缓解保障性住房供地紧张状况的同时为村集体解决建设资金短缺的难题，实现了政府——村集体在城市更新改造中双赢互动的良性局面。三是加大闲置土地处置力度，按照国家、省、市闲置土地处置的法律法规和政策规定依法处置。四是提倡阶层混居模式，防止社会隔离，按一定比例在普通商品房或拆迁安置房项目中配套建设。以“小规模分散布局+地块适度配建”为主，建设公共租赁房和廉租房。鼓励和引导各种类型、各个层次、各类群体住房的相对混合布局，避免社会排斥和隔离，促进和谐社区建设。五是建立政府筹集、产业基地配套以及社会筹集等多渠道的保障性住房房源筹集方式。
（二）住房用地供应总量
20xx年中心城住房用地供应总量约160公顷。
（三）住房用地供应结构指引
1、商品住房用地。20xx年新增可供应商品住房用地约132公顷。其中，约84公顷用于建设中低价位、中小套型的普通商品住房。
2、政府保障性住房用地。20xx年新供应政府保障性住房用地总量约28公顷。其中，公共租赁房用地约22.5公顷，其他保障性住房（包括经济适用房、廉租房、限价房等）用地约5.5公顷。公共租赁房、廉租房、人才公寓、外来务工人员公寓和经济适用房可结合开发进行适度配建建设，限价房可结合商品房开发进行适度配建建设。
3、中低价位、中小套型普通商品住房建设用地和政府保障性住房用地合计约112公顷，占20xx年中心城住房用地供应总量的70%。
五、政策与措施
（一）积极落实住房发展规划目标，实施高效、集约的住房用地供应政策。
1、保障住房用地供应，调整住房供应结构。按照全市住房发展目标，优先保证中低价位、中小套型普通商品房、公共租赁房、经济适用房、人才公寓、廉租住房、限价商品住房等政府保障性住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。进一步调整住房供应结构，适应新政策的要求。
2、适当提高住房建设开发强度。针对我市土地资源日益紧缺的现状，依据节约、集约利用土地的原则，在符合各项规划(如历史文化遗产保护规划等)以及各项规划控制原则和规范的前提下，对新区适当提高住房建筑的容积率水平。
3、停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。
（二）加强商品住房开发建设管理。
1、继续加大普通商品房建设。建立并完善土地供应制度，应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。继续推进中低价位、中小套型普通商品房用地的招标出让。
2、落实住房开发项目中套型结构比例的规定。新建或改建住房建设项目，必须符合本计
划中相关套型建筑面积结构比例的规定。
3、强化房地产市场调控，以满足自住型普通住房需求为重点，加大政策扶持，优化供应结构，加快普通商品住房建设，规范市场秩序，健全完善满足不同层次住房需求的商品住房体系。
（三）加强政策性住房的建设与管理，逐步扩大政府保障性住房的保障范围。
1、扩大保障性住房的覆盖面。推进公共租赁房和经济适用房建设，以扩大保障覆盖面为重点，健全完善解决城镇居民人均可支配收入80%以下家庭基本住房的住房保障体系。
2、加快发展公共租赁房建设，以政策完善为重点，健全完善解决城镇中等偏下收入家庭和引进人才住房困难的住房支持体系。
3、加强廉租住房管理，确保廉租住房公平配租和有效使用。严格建设和准入管理，强化租赁管理和服务，切实落实监管责任。以监管、服务为重点，培育和规范住房租赁市场，健全完善住房困难群体和外来务工人员通过租赁方式解决居住问题的住房租赁体系。
4、加强政府保障性住房建设资金管理，建立和落实稳定的住房保障资金筹措渠道。全市年度土地出让净收益的一定比例用于政策性住房(含廉租住房)建设。各级财政要加大支持力度，加强资金监管，促进政策性住房建设资金合理、节约使用。
5、继续完善经济适用住房管理，进一步完善经济适用住房建设和交易管理制度，严格执行国家和宁波市经济适用住房管理的各项政策。严格建设管理，规范准入审核，强化使用监督，加强交易管理，完善监督机制，从而加大经济适用住房建设与交易过程的监管力度。
（四）实施城乡住房改造工程，以农村住房集中改建、城中村改造、老小区整治、危旧房改造为重点的安置房建设，健全完善提升旧住宅群众居住质量的住房更新体系。
（五）加大对闲置土地的处置力度。
市国土资源、规划等部门要加强对房地产开发用地的监管。对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，依法征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，依法收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。
（六）积极发展住房二级市场和房屋租赁市场。
引导居民通过换购租赁等方式，合理改善居住条件，多渠道增加中低价位的中小套型住房供应。
（七）建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度。
建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度，增强房地产市场信息透明度，建立和完善市场监测分析工作机制。市统计和房地产主管部门要定期公布市场供求和房价情况，全面、及时、准确地发布市场供求信息。
（八）坚持正确的舆论导向。
加强对房地产市场调控政策的宣传，客观、公正地报道房地产市场情况，引导广大群众树立正确的住房消费观念。
（九）做到组织落实与制度落实。
在市政府领导下，明确城市各部门的岗位责任和相互配合的责任，共同抓好组织落实、制度落实。
（十）严肃查处违法违规行为。
根据有关法律法规的规定，市政府各有关部门要加强市场监管，严肃查处违反或规避套
型结构要求的违法违规行为。对情节恶劣、性质严重的违法违规行为，要公开曝光、从严处罚。
由于20xx年住房建设项目多数为准备出让地块，本计划实施过程中具体住房建设项目可能有所调整变动，但必须符合国家和本市房地产调控的相关政策。
注：上述用地项目库不包含安置房用地，具体位置详见附图。项目库地块为住房建设计划中
可供选择地块。
20xx年宁波市中心城住房建设项目储备库地块分布图