关于李科所有的位于贵阳市观山湖区体育路以南
云潭路以东中铁逸都国际A组团一期A-3栋
1单元1层1号房屋价格评估技术报告
一、评估对象概况
根据委托方提供的房屋调查表复印件资料显示：合同备案号：Y0146110；初次存档日期：2009-12-07；案件状态：办结；购房人：李科；证件号：52xxxxxxxxxxxx；用途：住宅；面积：208.99㎡；付款方式：按揭；房开商：贵阳中铁置业有限公司；观山湖区体育路以南云潭路以东中铁逸都国际A组团一期A-3栋1单元1层1号。
据现场勘查，该小区绿化覆盖率较高，环境优美宜居。距金阳客车站较近，出行便捷，各种基础生活设施健全，区位及环境较好。
二、市场背景分析 贵州省会贵阳因位于境内贵山之南而得名，作为首个”国
家森林城市“和中国最佳避暑休闲城市，绿带环绕，风光旖旎，良好的生态、宜人的气候是贵阳的骄傲。贵阳是大西南重要的交通枢纽、工业基地及商贸旅游服务中心和贵州省的政治、经济、文化、科教、交通中心。
贵阳市明确今后五年，要致力打造几大名片：全国生态文明城市、国家创新型城市、西部地区高新技术产业重要基地、
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区域性商贸物流会展中心、内陆开放型经济示范区、“爽爽的贵阳”旅游休闲度假胜地。良好的生态环境、适宜的居住条件、便利的招商政策，使贵阳的招商引资规模不断扩大、引进企业质量越来越好。
三、价格评估原则
1、合法原则
2、替代原则
3、最高最佳使用原则
4、时点原则
5、预期收益原则
6、客观、公正原则
7、综合分析原则
四、最高最佳使用分析
即在合法原则的前提下和工程技术水平允许的条件下，按评估对象的最佳使用状态进行评估，评估对象最有效用途为住宅，本次评估以保持现状为前提。
五、评估方法
根据评估对象的实际情况采用市场法进行评估。
六、评估过程
我司法鉴定所接受委托后，成立了价格鉴定小组，制定了价格鉴定程序和作业方案，在委托方、申请方相关人员的陪同下进行了现场勘察，房屋为毛坯房。
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（一）交易案例比较
根据房地产交易中的替代原则，在同一供求圈内选取与评估对象房地产类似的贵阳市关山湖区住房交易案例A；贵阳市关山湖区住房交易案例B；贵阳市关山湖区住房交易案例C进行比较。详见表1。
（二）比较因素条件指数确定
根据表1所述情况进行系数修正，以评估标的的各因素条件为基础，将比较实例相应条件与评估标的相比较，确定相应的指数，各指数具体修正比例说明见表2，表3，表4。
（三）评估结果
采用算术平均法求取综合比准价格：
综合比准价格=（8140+8180+8254）/3=8192元/㎡
总价=8192×208.99=1712046元
七、评估结果的确定
根据标的的现实情况，确定该标的在价格评估基准日的现实价格为?1712046元（人民币壹佰柒拾壹万贰仟零肆拾陆元整）。
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表1 比较因素说明表
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表2 比较因素指数表
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第二篇：资产评估 市场法例题
[例]
（1）估价对象概况。待估地块为城市规划上属于住宅区的一块空地，面积为600平方米，地形为长方形。
（2）评估要求。评估该地块20##年10月3日的公平市场交易价格。
（3）评估过程。
①选择评估方法。该种类型的土地有较多的交易实例，故采用市场法时行评估。
②搜集有关的评估资料。
A.搜集待估土地资料。
B.搜集交易实例资料。选择4个交易实例作为参照物，具体情况见表2-1。
③进行交易情况修正。经分析交易实例A、D为正常买卖，无需进行交易情况修正；交易实例B较正常买卖价格偏低2%；交易实例C较正常买卖价格偏低3%。
则各交易实例的交易情况修正率为：
交易实例A：0%；交易实例B：2%；交易实例C：3%；交易实例D：0%。
④进行交易日期修正。根据调查，1996年10月以来土地价格平均每月上涨1%，则各参照物交易实例的交易日期修正率为：
交易实例A：6%；交易实例B：7%；交易实例C：12%；交易实例D：10%。
⑤进行区域因素修正。交易实例A与待估土地处于同一地区，无需作区域因素修正。
交易实例B、C、D的区域因素修正情况可参照表2-2判断。本次评估设定待估地块的区域因素值为100，则根据表2-2各种区域因素的对比分析，经综合判定打分，交易实例B所属地区为88，交易实例C所属地区为108，交易实例D所属地区为100。
⑥进行个别因素修正。
A.经比较分析，待估土地的面积较大，有利于充分利用，另外环境条件也比较好，故判定比各交易实例土地价格高2%。
B.土地使用年限因素的修正。交易实例B、D与待估土地的剩余使用年限相同无需修正。交易实例A、C均需作使用年限因素的调整，其调整系数测算如下（假定折现率为8%）：
=（1-0.0994）÷(1-0.0676)
=0.9006÷0.9324
=0.9659
⑦计算待估土地的初步价格。
交易实例A修正后的单价为：
交易实例B修正后的单价为：
交易实例C修正后的单价为：
交易实例D修正后的单价为：
⑧采用简单算术平均法求取评估结果。
土地评估单价为：（909+1038+901+942）÷4=948（元/m2）
土地评估总价为：600×948=568800（元）