新闻
策划方案
1 ******（单位、名称）
谁把我家地盘给出租了？
--采访某物业小区公共用地被物业公司违规出租
的新闻策划书
一、采访背景：
在现代中、大都市中，民众早已改传统的独立个人楼房变为多以商品房小区为单位，由物业公司为统一管理的普遍的居住方式，而真是处于这种居住方式的初级阶段，相关政策，和正规管理理念并未能真正成为居民的一般维权常识，所以在这种情况下，时常会出现部分物业公司大肆侵犯居民利益，例如，最为严重且屡见不鲜的就是违规占地出租居民公共用地，这一类“占”居民便宜的现象，不仅直接给小区居民带来交通出行，休闲娱乐等生活障碍，同时，使得产生社会效仿效益，从而导致“侵权”的扩大化，最终将直接恶化为社会普遍问题，使得神圣不可侵犯的法律法规受到不可估量的挑衅。
居住小区，是当前我国在旧城改造和新区建设过程中，由一幢幢楼群组成的新的住宅区 。19xx年建设部令第33号《城市新建住宅小区管理办法》中，把住宅小区以概念的形式作出 如下规定：“新建住宅小区，是指达到一定规模，基础设施配套比较齐全的新建住宅小区( 含住宅小区、住宅组团，以下简称住宅小区)。”?
目前我国针对物业小区管理出台了多则保护条例，如《城市绿化条例》、《物业管理条例》等（见附页p1），随着社会不断的法制化，人民的维权意识也日渐加强，所以，我报社为应对广大市民的意愿，进行一次主题为“谁把我家地盘给出租了？”的新闻采访活动，主要通过对占地出租现象最为严重的某小区进行调查访查，进而跟踪报道，利用传媒力量不仅可以向社会普及相关法律法规常识，而且同时做到“施压”于物业管理层面，利于鞭策其能在日后完善不足之处。
现以某省会城市的某物业小区为采访对象：其具体问题如下：
“某物业公司把道路的三分之一、业主休闲地、甚至绿地进行车位出租，租金由物业公司占有。出租车位使得小区内的道路行走不便、环境混乱。业主权益受到严重侵害”。
二、采访目的、意义和目标：
这次采访目的在于将现阶段存在于生活小区中的最为常见的、也是对居民影响较深的公共用地的使用权得不到保障的社会问题提出来，意义上让这些让人诟病的暗处公示于世，从而做到提出问题，促使“解铃人”能在问题的苗头上大力压制，使得我国物业小区管理能茁壮成长。而民生问题的解决不能急于求成的，而是一小步一小步地走向完善的，所以这次采访的目标则以将占地问题深度披露，成熟地分析问题的存在原因，使得问题能在各大群众、管理层面上都能得到相对高度的重视，并同时初步要求相关部门就具体问题给予最合乎法律法规的处理，这样才有利于进一步实现和谐社会。
三、资源需要：
现有资源：人力资源包括5个组员，指导老师一名，物力资源方面有手机相机一部，录音机一部，笔记本和钢笔各数件。
需要资源：数码相机一部，交通工具一架，录像机一部。
四、采访开展：（时间从20xx年09月10日起）
（一）、采访整个大致流程可分为三个阶段：
1.多媒体调查阶段（前期）：针对物业违规占地问题；
首先，在网上新闻网站进行问卷投票，投票方案的受众侧重于居民群体。问题如下： ）.你对你所在的小区物业管理服务满意吗？①十分满意②勉强满意③十分不满
）.你所在小区是否存在物业违规占地现象吗？①有②没有③不清楚
）.如果你所在小区存在违规现象，你懂得如何维权吗？①懂得②完全不懂得
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③懂得一点点，但不懂得如何实际操作
其次，开设网上论坛，广泛征集网民意见，让网民通过网络途径有“冤”可申，这样能大大地扩大我们调查的活动范围，使得我们的结论更具普遍性和科学性。
再次，联系当地电台，邀求作一次题为“我有话对小区物业管理说”的电话节目，现场邀请有关部门代表，物业管理代表，知名律师代表即时式对来电听众作问题解答。 最后，在当地，某些有拥有一大部分住户的小区大门，或群众出入要道上设有定点式岗位，接受群众意见反映，并设置有针对性的“建设和谐小区”海报宣传，同时设有专人现场进行法律法规问题咨询解答等。 事后，再将节目中具有代表性的问题和解答部分以书面形式，通过报纸媒体载体刊登出去，目的使得能在人民群众中获得共识和关注。
前期流程时间表（2010.09.10--2010.09.26）
前期具体任务资源安排表
2.采访调查阶段（中期）：（时间2010.09.27—2010.10.22）
针对物业违规占地问题，对主要的三方人士进行“面对面”式采访（即本小区居民，物业管理代表，相关行政部门），同时进行部分“红”点抓拍，录像。
A 对某小区的居民进行抽样调查，针对这一群体，作出以下方案：
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首先，是传统问答形式采访，抽样一百户居民问答。这次调查目的是得出更为真实的采访新闻材料，问题是围绕“物业管理违规占地”的看法。问题大纲如下：
1.）你对你所在的小区物业服务满意吗？
2.）你觉得你小区管理里面哪个方面应该改进吗？
3.）你是否有向物业反映过这些问题吗？最后得到是怎样的答复？
4.）当你发现你的合法权益受到侵犯时，例如如果小区物业在没有经过业主的同意， 私自出租公用地位，你会到什么部门反映情况吗？
5.）在反映问题的过程中你是否有遇到什么阻碍？有没有来自物业的压力？
6.）如果问题总是得不到合理的解决，你会选择提出要求换物业管理公司吗？
其次，在问答采访结束之后，我方将免费赠与对方一小本《物业管理条例（摘要）》的普法知识小册子。
最后，留下我报社的联系方式和信箱地址，欢迎其随时来电来信反映问题。并提供相关行政部门的联系号码，便于以后能更好反映问题。
B 对物业管理公司的管理层、执行层进行采访。
首先是对管理层的采访，电话联系其公司高层，采用电话采访。问题大致如下：
1.在此小区进行物业管理有多长时间了？
2.在期间有接受过什么居民反映的问题吗？
3.一般居民反映的问题是由哪个部门来解决的？一般要多长时间问题就能得到解
决？ 2.根据所在小区，有居民反映小区管理存在在未经业主们的同意情况下，私自将 业主的公共地位进行出租，租金由物业公司占有，问题是否属实？ 3.这个问题是由公司哪个部门处理的呢？
4.请问这样做，是否得到行政部门的批准了吗？
5.请问可否知道出租车位使得小区内的道路行走不便、环境混乱，这样是侵犯了业 主的权益？为什么到现在问题还没得到解决呢？
其次，如果在电话采访环节得到的信息含混不清，或不满意采访的结果，我们将直接找到问题处理部门进行这个“蹲点”的环节，采取面对面的采访，问题如下：
1.小区内那些占地出租的行为是否有得到有关行政部门的批准？
2.出租地位得来的租金最终用在哪里？
3.是否有接到居民的反对？
4.贵公司将采取怎样的行动来处理这个问题？
5.要落实处理预计要多长时间？
再次，就是对执行部门进行采访，主要是物业环保部门人员，保安处人员。
1.这些出租车位租费是怎样计算的呢？
2.出租的对象是不是只对小区内的业主开放的呢?
3.对出租的车位服务是不是也同样给予业主一样的服务？还是说只提供车位，其 他保管服务并不提供？责任自负的？
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4.这样出租车位的事已经多久了？
5.到现在为止，大概有多少车位已经出租了，
6.出租的车位是不是直接由公司决定，收钱？你们能不能在其中有所收益,例如补 贴奖金之类？
7.有没有居民向你们反映过关于这样出租车位会影响到他们的出行交通呢？
8.反映之后，上层有没有进行过问题的处理？
9.你们觉得这样做是否合理呢？
最后，进行采访总结。根据采访得来的资料，编排，整理。事后，在网站、报刊上对调查采访结果公布出来，并“借光”于其他媒体在过去调查出的数据、事例、网民说反映问题、来信和来电的问题总结数据来深入、客观分析问题。
C 对物业管理的主管部门——房管部门、 当地物业管理协会及消协、工商部门进行面对面采访。（各部门职责见附页P2）
房管部门，问题如下：
1.是否知道现在有不少小区存在物业占地出租车位的现象吗？
2.房管部门作为政府管理房地产业的行政主管部门，面对这样屡禁不止的侵权现象， 有什么看法？
3.是否有对这样违规的物业公司进行过处理？一般的处理方法是什么？
4.贵局是否有定期对全区范围内物业管理单位的资质进行审查和管理？
5.一般小区居民反映这方面问题的人多吗？有多少？已经落实处理的又有多少案 例？
消费者协会，问题如下：
近期是否有过向消费者（针对物业小区的居民）提供消费信息和咨询服务吗？服 务的方式一般是怎样的途径？
现在有部分小区居民向本台反映小区存在着物业管理占地出租的现象，请问在这 之前是否接到过这样的问题，贵局是否就有关消费者合法权益的问题，向有关行 政部门反映、查询，提出建议？
在受理消费者的投诉之后，是否有对投诉事项进行调查，最后双方能得到调解 吗？
若果问题经过调查属实之后，贵协会是怎样就损害消费者合法权益的行为，开 展支持受损害的消费者提起诉讼的活动？
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最后，要求这些部门提供有关当地物业管理投诉的数据、当地有哪些物业管理公司利用公共用地的是已经通过部门审批的数据等数据资料。
整个采访活动结束之后，对采访过程，采访得到的信息进行刊登，网上新闻广播等。
前期具体任务资源安排表
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3、深入跟踪报道阶段（后期）：
这阶段又可分为报道阶段、反馈阶段、升华阶段三个小阶段。
A 报道阶段，分别通过网络，电视，广播，报刊专题的途径进行深入报道，反映问题。
工作分配表
B 反馈阶段：则主要是开通电话，邮箱，信件，定期对相关部门进行调查再在媒体上报道出来的方式向社会展示问题处理的进展情况。 C 升华阶段：则是通过在某一整治成绩突出的小区进行主题为“携手共建和谐小区”的活动。活动主要安排如下：
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附页1 《城市绿化条例》
第三章 保护和管理
第十九条
任何单位和个人都不得擅自改变城市绿化规划用地性质或者破坏绿化规划用地的地形、地貌、水体和植被。
第二十条
任何单位和个人都不得擅自占用城市绿化用地；占用的城市绿化用地，应当限期归还。因建设或者其他特殊需要临时占用城市绿化用地，须经城市人民政府城市绿化行政主管部门同意，并按照有关规定办理临时用地手续。
第四章 罚则
第二十八条
未经同意擅自占用城市绿化用地的，由城市人民政府城市绿化行政主管部门责令限期退还、恢复原状，可以并处罚款；造成损失的，应当负赔偿责任
《物业管理条例》
物业管理条例是国家为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境而制定的管理条例。
明确业主、物业管理企业和物业开发建设单位的权利、义务，规范物业管理企业的行为以及业主大会、业主委员会、职责、运作，保护业主的共同利益，为改善人民群众的生活和工作环境创造良好的条件。
第二章 业主及业主大会
第六条
房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； 物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
第十条
同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第三章 前期物业管理
第二十七条
业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。
第五十条
物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。 业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服 8
务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。
第五十一条 业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。 因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。 业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。
第六章 法律责任
第五十八条
违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
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附页2
房地产管理局是区政府管理房地产业的行政主管部门，主要职责是：
（一）负责全区房地产交易管理，办理房地产评估、房地产抵押，核发《房地产他项权证》，负责地籍图测绘和城镇各类房地产的确权发证工作。对房屋租赁、房产档案及房产建筑设计档案实施统一管理。
（二）负责各类房屋的拆、改、建管理，审批和填发房屋拆迁许可证；负责危险房屋管理和房屋安全查勘鉴定；负责全区城镇房屋装饰装修监督检查和行政管理工作。
（三）负责全区城镇住房制度改革工作。组织房改的宣传、推动和协调，编制和实施全区房改的中长期规划及近期计划，归集和管理全区住房资金，指导、组织、管理全区合作建房工作。
（四）贯彻国家和当地市区有关住宅小区物业管理的法律、法规和规章，负责对全区范围内物业管理单位的资质审查和管理。
（五）负责全区集中供热、供气的规划建设和管理，负责对实施集中供热单位的资质审查以及自建宿舍的供热供气管理工作。
（六）承办区委、区政府交办的其他事项。
工商部门的职责 （一）负责各类企业、农民专业合作社和从事经营活动的单位、个人以及外国(地区)企业常驻代表机构等市场主体的登记注册并监督管理，依法查处取缔无照经营。
（二）依法规范和维护各类市场经营秩序，负责监督管理市场交易行为和网络商品交易及有关服务的行为。
（三）监督管理流通领域商品质量和流通环节食品安全的责任，组织开展有关服务领域消费维权工作，按分工查处假冒伪劣等违法行为，指导消费者咨询、申诉、举报受理、处理和网络体系建设等工作，保护经营者、消费者合法权益。
（四）查处违法直销和传销案件，依法监督管理直销企业和直销员及其直销活动。
（五）负责垄断协议、滥用市场支配地位、滥用行政权力排除限制竞争方面的反垄断执法工作（价格垄断行为除外）。依法查处不正当竞争、商业贿赂、走私贩私等经济违法行为。
（六）依法监督管理经纪人、经纪机构及经纪活动。
（七）依法实施合同行政监督管理，负责管理动产抵押物登记，组织监督管理拍卖行为，依法查处合同欺诈等违法行为。
（八）负责广告活动的监督管理工作。
（九）负责商标注册和管理工作，依法保护商标专用权和查处商标侵权行为，处理商标争议事宜，加强驰名商标的认定和保护工作。负责特殊标志、官方标志的登记、备案和保护。
（十）组织指导企业、个体工商户、商品交易市场信用分类管理，依法发布市场主体登记注册基础信息、商标注册信息等，为政府决策和社会公众提供信息服务。
（十一）负责个体工商户、私营企业经营行为的服务和监督管理。
物业管理协会主要职责为：
一、在政府主管部门的指导监督下，宣传物业管理法律、法规和政策，向政府主管部门反映行业的建议和要求，维护物业管理企业的合法权益。
二、协助政府主管部门指导物业管理企业的改制，建立业主自治与物业管理企业专业化管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制，提高企业市场竞争能力。
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三、协助政府主管部门制定物业管理行业道德、规范、管理标准、自律准则，规范企业服务和自律行为维护市场秩序。
四、检查企业工作，掌握企业基本情况，开展行业调查研究，解决行业工作中出现的新情况、新问题。
五、为会员单位的管理和发展提供服务。协调会员间的关系，收集国内外行业信息，编辑有关资料，开展物业管理咨询；举办企业管理人员业务技术培训，提高行业队伍素质。
六、推动行业内外的联系，组织本地区物业管理经验交流和专题研讨会，参加域外行业专业会议，加强与域外合作，开拓市场。
七、为社会提供物业管理全面的咨询。
八、接受政府行政主管部门委托的其它工作
消费者协会的职能
根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第三十二条
消费者协会履行下列职能：(一)向消费者提供消费信息和咨询服务；(二)参与有关行政部门对商品和服务的监督、检查；(三)就有关消费者合法权益的问题，向有关行政部门反映、查询，提出建议；(四)受理消费者的投诉，并对投诉事项进行调查、调解；(五)投诉事项涉及商品和服务质量问题的，可以提请鉴定部门鉴定，鉴定部门应当告知鉴定结论；
(六)就损害消费者合法权益的行为，支持受损害的消费者提起诉讼；(七)对损害消费者合法权益的行为，通过大众传播媒介予以揭露、批评。各级人民政府对消费者协会履行职能应当予以支持。
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