公司物业管理规章制度汇编
公司物业管理规章制度汇编
一、办公室工作职责
在公司经理室分管经理的领导下，完成了如下职责
1．负责公司办文、办会、办事的事务性工作；
2．负责公司文件、档案、资料管理；
3．负责公司生产的安全、质量管理；
4．负责公司对内外共公关系的协调；
5．负责公司人事管理及监督、考核；
6．负责公司客户服务工作；
二、财务部职责
在公司经理室分管经理的直接领导下，完成如下职责：
1．负责公司日常的财务管理；
2．负责公司财务规章制度的制定；
3．负责公司预决算的制定和管理；
4．负责公司的投资的管理；
5．负责公司固定资产的管理；
6．负责公司财务报表及其分析；
7．负责公司财务目标的控制。
三、财务主管岗位说明书
1．岗位名称：财务主管；
2．岗位系列：财务；
3．岗位概述：上海交达德律风物业有限公司财务部的管理工作；
4．工作任务：
5．承担的责任：对财务部的管理工作负责。
6．岗位关系：在公司分管经理的直接领导下，完成财务部的各项工作。
7．岗位条件
学历：高中以上，并具有上岗证书及相应的财务职称。
能力：责任心强；较强的财务专业知识；财务管理能力以及分析解决问题能力。 身体：健康
阅历：具有三年以上相关工作经验。
培训：
（1）接受物业管理的专业培训；
（2）接受财务部应知应会的培训；
8．岗位要求：
9、应知应会：
工作任务
岗位要求
岗位关系
岗位责任
10．岗位管理（祥见表002）
四、办公室主任岗位说明书
1．岗位名称：办公室主任
2．岗位系列：管理
3．岗位概述：上海交达德律风物业有限公司综合办公室的管理工作
4．岗位权限：
办公室工作的管理权；
公司服务质量监督权；
客户建议投诉处理权；
5．工作任务：
负责公司综合办公室的全面管理；
负责公司会议的筹备和组织；
负责公司文件的起草、发放、管理工作；
负责公司文件、档案、资料的管理；
负责公司对内外共公关系的协调；
负责制定公司的年度培训工作计划及人员的考核；
负责公司生产的安全、质量监督工作；
负责制订公司客户服务工作制度并实施；
负责公司办公用品的购买和管理工作；
完成公司领导交办的其它工作。
6．承担责任：对综合办公室的管理工作负责。
7．岗位关系：在公司分管经理的直接领导下，完成综合办公室的各项工作。
8．岗位条件：
学历：高中以上；
能力：责任心强，较好的文字工作能力以及综合管理、协调能力； 条件：身体健康；
阅历：具有五年以上工作经验；
培训：
（1）．接受物业管理的专业培训；
（2）．接受办公室主任岗位的应知应会培训。
9．岗位要求：
文明礼貌、工作敬业；
严谨细致、做好参谋；
工作有序、思路清晰；
严格管理、热情服务；
完成任务、准确高效。
9． 应知应会：
工作任务；
岗位关系；
岗位要求；
岗位责任；
岗位标准。
10．考核管理（祥见表--001）
物业主管考核表
NO:003
序 号
考核内容
平分标准
一、工作态度
文明礼貌、用语规范;
服装整洁、挂牌服务;
完成任务、准确及时;
出勤率高、不迟到早退;
工作敬业、工作无重大差错.
每项不合格扣除1分
二、基础管理
物业人员花名册；
物业统计资料；
公司规章制度；
公司管理办法；
《公司培训实施的资料》； 公司考核、检查资料汇总
客户服务实施资料；
安全检查的资料；
会议记录完整齐全;
公司外来文件登记造册完整;
（注以上资料齐全、完整）
每项不合格扣除1.2分
三、日常管理
每周召开一次专业碰头会，并做好记录; 每周组织物业管理服务质量检查不少于一次; 每月组织公司客户回访不少于一次;
每月有工作计划，并记录执行、落实情况； 考核扣分使用《检查单》;
每月进行考核汇总,排定名次报公司
日常工作须按规定准时、及时地完成 每项不合格扣除1.5分
四、服务目标
公司物业管理服务满意率≥85%
公司的安全事故率==0
客户投诉处理及时率100%;
为基层处理问题的及时率100%;（三天内回复） 每月客户有理投诉两件以下；
财务预算不超标准
每项不合格扣除2分
六、物业领班岗位说明书
1．岗位名称：物业领班
2．岗位系列：管理
3．岗位概述：负责所辖范围内的物业管理工作
4．工作任务：
负责管辖范围内物业的管理和服务工作；
负责检查、监督本管辖范围内各项规章制度的落实和执行；
负责保安、保洁的日常管理和维修、装修施工管理；
负责检查员工的工作质量、进度及仪表仪容等；
负责同业主、使用人的联络工作，及时传达各项信息；
负责公司及业主、使用人发布的各类告示、通知等的张贴；
负责业主、使用人投诉的接待和处理，做好回访工作；
负责检查、监督本管辖范围内的各项安全工作；
完成公司领导交办的工作。
5．承担责任：对物业管辖区域内的物业管理工作负责
6．主要权力：对本处的物业管理有管理权、检查权、考核权、协调权和建议权；
7．岗位关系：在公司物业主管的直接领导下，完成各项工作任务。
8．上岗的条件
学历：高中及中专以上学历，具有物业管理上岗证；
能力：责任心强，严谨细致，具有一定组织协调管理能力；
身体：身体健康,口齿清晰；
阅历：具有二年以上工作经历；
培训：接受物业管理专业培训。
5．岗位要求
熟悉有关物业管理的政策法规；
严格执行公司各项规章制度；
掌握所辖物业的概况及使用情况；
掌握所辖物业的业主、使用人情况及科室分布等；
掌握所辖物业内各项设施和设备的分布情况；
知晓各类应急措施，发生火警、台风、盗窃等突发事件时能及时出理； 仪表整洁，举止大方，工作场所清洁；
热情为业主、使用人服务。
6．考核
部门的月度考核；
公司的半年及年终考核。
11．附件:规范用语：
电话： 交达物业，请讲！
接待： 先生/小姐、老师/同志，早/中/下午好！
帮助： 请问有什么事？是否需要帮助？
离开： 先生/小姐、老师/同志，再见！
7． 岗位管理（详见表004）
领班岗位考核表
NO: 004
类别
项目及标准
考评办法及扣分
制执
度行
的
员工守则的执行（第一章，工作条例）
每发现一处不符合
扣0.5分
岗位基本技能的掌握（人员、物业概况、岗位标准）
文服
明务
按规定着装，佩戴胸卡
每发现一处不符合
扣0.5分
专业场所（室）环境整洁、规范
精神饱满，工作时间不窜岗，不与他人闲谈
岗
位
标
准
范围
标准
每发现一处不符合
扣0.5分
接待
对待客户和进出楼宇的人员要态度诚恳并使用礼貌用语
任何人欲带物品离开辖区，均需出具有关单位的证明，并登记存档后方可离开辖区
注意维护良好的物业形象，遵守制度，给客户以信任感和安全感,无违纪现象发生
管理
对保洁按岗位标准每日进行检查，每周对保安工作的检查不少于1次,并做好记录，
对楼宇内的装修施工人员出入、材料堆放、垃圾堆放等进行管理
巡视中发现辖区内公共设施/设备有损坏，应立即报修并做好记录
做好与客户的联络工作，每半个月进行一次与客户进行沟通，听取意见，并落实及记录
对待客户投诉要热情、耐心，及时处理，并将处理结果反馈给客户，然后登记备案
保持标识、标牌的完好、整洁
遇突发性、危害性事故或事件发生，立即采取应急处理，并及时向上级部门汇报 文件资料齐全、完整，并记录准确清晰
目标
物业管理满意率85%
客户投诉或建议处理及时率100%（三天回复）
每月客户有理投诉两件以下（含两件）
安全无事故率0%
日常检查公正、合理无投诉，正确使用《物业管理检查单》
注：
1，同一地点同类问题按发生次数，加倍扣分
2，客户提出有理申告的，每次扣十分
3，否决指标：发生各类重大安全事故
八、管理处主任岗位说明书
1．岗位名称：管理处主任
2．岗位系列：管理
3．岗位概述：上海交达德律风物业有限公司沧源小区物业管理处的管理工作。
4．工作任务：
负责管理处的全面领导与管理工作，贯彻落实公司各项制度、方针、目标和上级指令；
负责与小区业主委员会的协调、联络和沟通；
负责管理处日常检查考核工作，每日对员工的工作进行检查并记录；
负责完成管理处年度经济指标和管理指标；按规定每半年进行相关财务的公布； 负责制定管理处年度工作计划包括年度维护保养计划和年度成本预算计划，带领并组织本处员工实施落实，并写好工作日志、月工作小结和年度工作总结； 每周组织召开一次管理处工作例会，掌握工作动态，了解各方面信息，及时讲评、总结和布置工作；
配合公司管理人员开展现场巡查工作，对如实反映情况的巡查结果，予以确认； 定期开展问卷调查或抽样访问活动，了解情况，听取意见，与业主保持良好的合作关系，按实际需要向业主委员会提供改善小区服务系统的建议，不断提高小区的整体管理水平；
负责对外（与政府各主管部门）的联络事宜，对内（包括与公司各部门）的协调工作；
负责验证供方服务，确保改建和维修的质量；
负责管理处安全生产工作；
要及时处理各种突发和应急情况，完成上级下达的其他各项任务。
5．承担责任：对物业管辖区域内的物业管理工作负责
6．主要权限：
本处的物业管理有管理权、检查权、考核权、协调权和建议权；
对供方服务、工程质量、维修质量有验收权、提出整改权。
7．岗位关系：在公司物业管理部的直接领导下，完成各项工作任务。
8．上岗的条件
学历：高中及中专以上学历，具有物业管理上岗证；
能力：敬业精神和责任心强，严谨细致，具有一定组织协调管理能力；具有物业管理的专业知识和技能；
身体：身体健康,口齿清晰；
阅历：具有二年以上工作经历；
培训：接受物业管理专业培训。
9．岗位要求
熟悉有关物业管理的政策法规；
严格执行公司各项规章制度；
与小区业主委员会保持良好的关系；
保持较高的物业管理费用的收缴率；
掌握所辖物业的概况及使用情况；
掌握所辖物业的业主、使用人情况及各联系网络；
掌握所辖物业内各项设施和设备的分布情况；
知晓各类应急措施，发生火警、台风、盗窃等突发事件时能及时出理； 仪表整洁，举止大方，文明礼貌；
热情为业主、使用人服务；
完成公司交办的各项工作。
九、应知应会：
工作任务
岗位要求
岗位关系
岗位责任
岗位考核
10．附件
规范用语：
电话： 交达物业，请讲！
接待： 先生/小姐、老师/同志，早/中/下午好！
帮助： 请问有什么事？是否需要帮助？
离开： 先生/小姐、老师/同志，再见！
管理处主任考核
NO: 006
类别
项目及标准
考评办法及扣分
制执
度行
的
员工守则的执行（第一章，工作条例）
每发现一处不符合扣0.5分
岗位基本技能的掌握（人员联系、物业概况、岗位标准）
文服
明务
按规定着装，佩戴胸卡
每发现一处不符合扣0.5分
专业场所（室）环境整洁、规范
岗
位
标
准
范围
标 准
每发现一处不符合扣0.5分
管理
制定月工作计划，并按计划实施
每周组织召开管理处例会，并做好记录
对保洁、保安、维修工作按岗位标准进行检查，并每月进行评价，
对小区内的装修施工人员出入、材料堆放、垃圾堆放等进行管理
巡视中发现辖区内公共设施/设备有损坏，应立即报修并做好记录
做好与客户的联络工作，每年两次召开业主座谈会;每月最少一次回访业主，并做好记录
对待客户投诉要热情、耐心，及时处理，并将处理结果反馈给客户，然后登记备案
各类基础资料、设施设备资料、业主档案资料、维修基金运作资料存档保存完好 遇突发性、危害性事故或事件发生，立即采取应急处理，并及时向上级部门汇报 指标
物业管理费收缴率≥90% （按总户数90%计算）
成本总体控制率≤100%
客户满意度≥80%
房屋零修、急修、维修及时率≥98%
维修质量合格率：100%；房屋完好率≥95%
20xx年底物业管理小区达到“物业管理窗口达标”
每年两次向业主公布物业管理（维修基金）收支情况表
每年两次开展客户调查和满意度测评工作
每月客户有理投诉两件（含两件）以下
管理处安全治安事故率0%
日常检查公正、合理无投诉，正确使用《物业管理检查单》
注：
1，同一地点同类问题按发生次数，加倍扣分
2，客户提出有理申告的，每次扣十分
3，否决指标：发生各类重大安全事故
九、：物业管理员岗位说明书
1。岗位名称：管理员
2．岗位系列：管理
3．岗位概述：上海交达德律风物业有限公司沧源小区物业管理处的管理工作。
4．岗位权限：
日常物业管理权；
日常服务的接待处理权；
5．工作任务：
负责协助物业管理处主任的工作；
负责小区业主或使用人的业务接待；
负责物业管理费用的收取；
负责物业管理处档案资料的管理；
负责物业管理处的“小财务”工作（包括小区三项基金的管理）；
负责物业管理处的内勤工作。
6．承担责任：对物业管理处的的日常事物性工作负责工作。
7．岗位关系：在物业管理处主任的直接领导下，完成各项工作工作。
8．岗位条件：
学历：初中以上，具有物业管理岗位管理证书；
能力：责任心强，具有物业管理的专门知识及技能；一定的组织、协调、管理能
力；一定的物业管理法律法规知识。
身体：身体健康
阅历：二年以上物业管理的工作经验
培训：物业管理岗位的应知应会技能培训
8.岗位要求：
文明礼貌，用语规范；
服装整洁，挂牌服务；
服务周到，耐心细致；
资料管理，准确完整；
工作敬业、熟悉业务；
处理及时，件件落实；
善于协调，工作有序。
九、应知应会：
工作任务
岗位要求
岗位关系
岗位责任
岗位考核
10. 附件
规范用语：
电话： 交达物业，请讲！
接待： 先生/小姐、老师/同志，早/中/下午好！ 帮助： 请问有什么事？是否需要帮助？
离开： 先生/小姐、老师/同志，再见！
11． 岗位管理(祥见表007)
管理员考核表
NO: 007
类别
项目及标准
考评办法及扣分
制执
度行
的
员工守则的执行（第一章，工作条例）
每发现一处不符合
扣0.5分
岗位基本技能的掌握（客户情况、物业概况、岗位标准） 文服
明 务
按规定着装，佩戴胸卡
每发现一处不符合
扣0.5分
专业场所（室）环境整洁、规范
精神饱满，工作时间不窜岗，不与他人闲谈
岗
位
标
准
范围
标 准
每发现一处不符合扣0.5分
接待
规范用语;电话铃响三声必有回声;
文明礼貌,热情接待,接待记录清晰准确
管理处文件档案资料管理准确、完整、。
管理
做好与客户的联络工作，每月一次协助管理处主任与客户进行沟通，听取意见，并落实及记录
遇突发性、危害性事故或涉及客户的重大事件发生，应赶到现场应急处理，并及时向上级部门汇报，事后应详细进行记录。
各种工作应详细记录如：会议、接待来访、考核检查等
目标
管理处管理费的收缴率达到90%以上。
客户投诉处理的及时率100%
客户有理投诉每月少于二件
注：
1，同一地点同类问题按发生次数，加倍扣分
2，客户提出有理申告的，每次扣十分
3，否决指标：发生各类重大安全事故
十、接待服务员岗位说明书
1．岗位名称：接待服务员
2．岗位系列：服务员
3．岗位概述：上海交大行政楼大厅的问询接待服务工作
4．工作任务：
负责行政楼总台问询接待服务；
负责行政楼来访人员的接待；
负责行政楼大厅接待服务区域的整洁；
负责配合行政楼领班大厅地毯的铺放；
负责提供便民服务，如：借笔、便签、阴雨天雨伞的摆放等；
负责行政楼相关部门的工作，如：在指定的位置张贴通知、布告等。
5．承担责任：对岗位的问询接待工作负责
6．岗位关系：在领班的直接领导下，完成各项工作任务。
7．上岗的条件
学历：高中及中专以上学历；
能力：责任心强，严谨细致，具有一定的分析和协调能力；
身体：身体健康,外貌端正，口齿清晰；
阅历：具有二年以上工作经历；
培训：接受物业管理专业培训；接受接待员岗位的应知应会培训。
5．岗位要求
仪表整洁、文明礼貌；
热情接待，细致周到；
积极工作，服从领导。
6．应知应会
工作任务；
岗位要求；
岗位标准；
岗位关系；
科室分布；
电话号码。
10．附件
规范用语：
电话： 交达物业，请讲！
接待： 先生/小姐、老师/同志，早/中/下午好！ 帮助： 请问有什么事？是否需要帮助？ 离开： 先生/小姐、老师/同志，再见！
11．． 岗位管理(祥见表008)
接待员考核表
NO: 008
类别
项目及标准
考评办法及扣分
制执
度行
的
员工守则的执行（第一章，工作条例）
每发现一处不符合
扣0.5分
岗位基本技能的掌握（人员联系、工作任务、岗位标准） 文服
明务
着装整洁，佩戴胸卡
每发现一处不符合
扣0.5分
专业场所（室）环境整洁、规范
精神饱满，工作时间不窜岗，不与他人闲谈
岗
位
标
准
对待客户和进出楼宇的人员要态度热情，并使用礼貌用语 每发现一处不符合
扣0.5分
有事请假，工作时间不得出现脱岗现象
保持行政楼大厅接待服务区域的整洁
应在指定的位置张贴通知、布告等
注意维护良好的物业形象，不与客户发生争吵
每月客户有理由投诉少于两件（含两件）
不得在公共场合闲聊或做与工作无关的事
对待客户投诉要耐心，及时处理，并将处理结果反馈给客户，然后登记备案 物业管理的接待服务满意率85%以上
遇突发性、危害性事故或事件发生，立即采取应急处理，并及时向上级部门汇报 注：
1，同一地点同类问题按发生次数，加倍扣分
2，客户提出有理申告的，每次扣十分
十一、总值班员岗位说明书
1．岗位名称：总值班员
2．岗位系列：服务员
3．岗位概述：负责校办公室的总值班工作及行政楼的安全保卫服务工作
4．工作任务：
负责总值班电话的接听及接待工作，及时处理各种问题，并做好相应记录； 负责区域内的巡视工作，每二小时巡视一次，发现问题及时处理并向上级报告； 负责应急突发事件的处理，联络及时，并采取应急措施；
完成领班交办的各项工作。
5．承担责任：对总值班室接待及物业管辖区域内的安全保卫工作负责
6．岗位关系：在保安领班的直接领导下，完成各项工作。
7．上岗的条件
学历：初中及以上学历；
能力：责任心强，严谨细致，有一定的语言表达能力；
身体：身体健康；
培训：接受保安及总值班专业知识培训。
8．岗位要求
熟悉各相关部门及人员的联系网络，及时处理各类事件，并做好记录； 熟悉掌握保安、各种消防器材的使用和性能；
保持总值班室环境整洁、有序；
严格遵守值班纪律和安全保卫管理制度，按规定做好值勤和巡逻工作； 严格交接班手续，不得出现交接空档，值勤记录清晰、完整；
对业主、访客的来电及询问，必须谦和礼貌，使用礼貌用语；
9．附件
规范用语：
电话： 交大值班室，请讲！
接待： 先生/小姐、老师/同志，早/中/下午好！
帮助： 请问有什么事？是否需要帮助？
离开： 先生/小姐、老师/同志，再见！
10．岗位管理(祥见表009)
总值班员考核
NO:009类别
项目及标准
考评办法及扣分
制执
度行
的
员工守则的执行（第一章，工作条例）
每发现一处不符合
扣0.5分
岗位基本技能的掌握（人员联系、物业概况、岗位标准）
文服
明务
按着装整洁，佩戴胸卡
每发现一处不符合
扣0.5分
工作场所环境整洁，物品摆放有序
精神饱满，工作时间不窜岗，不与他人闲谈
岗
位
标
准
范围
标 准
每发现一处不符合
扣0.5分
值班
做好交接班制度，不得出现脱岗现象
每两小时对辖区各个部位进行巡视, 对有行为可疑人员要加强询问，必要时立即报警
任何人欲带物品离开辖区，均需出具有关单位的证明,并登记存档后方可离开辖区
文明用语，热情接听电话或来访，处理问题及时妥当，记录清晰、准确
遇突发性、危害性事故或事件发生，立即协助相关管理点采取应急处理，并及时向上级部门汇报，做好记录
目标
接听电话，铃响三声必有回答
工作、事情件件有落实，处理及时率100%
每月客户有理投诉少于两件（含两件）
总值班工作重大差错为0 %
注：
1，同一地点同类问题按发生次数，加倍扣分
2，客户提出有理申告的，每次扣十分
3，否决指标：发生各类重大安全事故
十二、保洁服务员岗位说明书
1．岗位名称：保洁服务员
2．岗位系列：服务员
3．岗位概述：负责所在楼宇的清扫保洁服务工作
4．工作任务：
按照保洁工作标准，定点、定时、保质、保量地完成保洁服务区域的清洁工作； 负责区域的保洁情况做到经常巡视，保持包干区域内的整洁；
发现负责区域内房屋设施、设备有损坏、故障情况应及时报修；
完成领班交办的各项工作。
5．承担责任：对物业管辖区域内的保洁工作负责
6．岗位关系：在领班的直接领导下，完成各项工作。
7．上岗的条件
能力：责任心强，具有较强动手能力；
身体：身体健康；
培训：接受保洁专业知识培训。
8．岗位要求
绝对服从上级安排，不怕脏、不怕累，认真完成清洁任务；
掌握清洁服务的基本常识，环境卫生知识；
上班时必须穿着统一标志的工作服并佩戴胸卡；
正确使用并保管操作工具，做到规范操作；
遵守劳动纪律及各项规章制度；
对业主、访客的询问，必须谦和礼貌，使用礼貌用语；
必须小心谨慎，爱护公共设施及物品。
9．考核
部门的月度考核；
公司的半年及年终考核。
10．附件
规范用语：
电话： 交达物业，请讲！
接待： 先生/小姐、老师/同志，早/中/下午好！
帮助： 请问有什么事？是否需要帮助？
离开： 先生/小姐、老师/同志，再见！
10．岗位管理(祥见表010)
保洁员考核表
NO: 010
类别
项目及标准
考评办法及扣分
制执
度行
的
员工守则的执行（第一章，工作条例）
每发现一处不符合
扣0.5分
岗位基本技能的掌握（工作要求、岗位标准）
文服
明务
按规定着装，佩戴胸卡
每发现一处不符合
扣0.5分
专业场所（室）环境整洁、规范
精神饱满，工作时间不窜岗，不与他人闲谈
保
洁
标
准
范围
部位
标准
每发现一处不符合
扣0.5分
门厅
地面
无痰迹、无烟蒂、无污迹、无垃圾
玻璃门、墙、窗
无手印和积尘，保持干净、光亮
盆栽绿化
盆体清洁无水渍、无灰尘，绿叶无积尘
烟灰缸
外表面保持清洁，无污迹
其他部位
整洁无积灰
楼层
地面
整洁、无污迹、无垃圾
玻璃窗、窗台
无积灰，玻璃保持清洁明亮
垃圾箱
定位放置，四周无散落垃圾，无明显异味
烟灰缸
外表面保持清洁，无污迹
其他部位
消防箱内无杂物，表面干净无灰、无污迹、其他部位干净、无积水 楼梯
台阶
保持整洁、无污物、无垃圾
扶手
无灰尘
其他部位
无积灰
卫生间
洁具
清洁、无灰尘、无污迹、无明显异味
地面
清洁、无杂物、无积水
水槽
无杂物、垃圾、下水通畅
室内
干净、无明显异味，镜子明亮
电梯
轿厢
无杂物、无灰尘、无污物
门、门框
干净、明亮，无灰尘、无污物
平台
平台
无垃圾、无乱堆物、无杂物
下水口
无积物、无垃圾、下水畅通
教室
课桌椅
无垃圾、无明显灰尘
黑板
整洁干净、无明显的印迹
地面、窗玻璃
地面无垃圾、整洁干净；窗台和框无明显的灰尘；玻璃干净明亮。
注：
1，同一地点同类问题按发生次数，加倍扣分
2，客户提出有理申告的，每次扣十分
十三、保安服务员岗位说明书
一、岗位名称：保安服务员
二、岗位系列：服务员
三、岗位概述：负责所在楼宇的安全保卫服务工作
四、工作任务：
负责区域出入口的值勤，晚间按规定检查进入人员的证件，认真做好值勤记录； 负责检查大件物品出入的手续，制止携带危险品、易燃品进入区域；
负责区域内的巡视工作，每二小时巡视一次，发现问题及时处理并向上级报告； 负责应急突发事件的处理，及时赶赴现场，采取应急措施,同时向上级报告,并做好记录备案；
五、承担责任：对物业管辖区域内的安全保卫工作负责
六、岗位关系：在领班的直接领导下，完成各项工作。
七、上岗的条件
学历：初中及以上学历；
能力：责任心强，严谨细致；
身体：身体健康；
培训：接受保安专业知识培训。
八、岗位要求
熟悉区域内设备用房，各通道、安全出入口等重要部位的位置，熟悉区域内的人员情况；
熟悉掌握区域内各种保安、消防设施的操作和性能；
值勤时必须穿着标志服并佩戴胸卡，仪态端庄，环境整洁；
严格遵守值班纪律和安全保卫管理制度，按规定做好值勤和巡逻工作； 严格交接班手续，不得出现交接空档，值勤记录清晰、完整；
对业主、访客的询问，必须谦和礼貌，使用礼貌用语。
九、考核
部门的月度考核；
公司的季度及年终考核。
十、附件
规范用语：
电话： 交达物业，请讲！
接待： 先生/小姐、老师/同志，早/中/下午好！
帮助： 请问有什么事？是否需要帮助？
离开： 先生/小姐、老师/同志，再见！
10．岗位管理(祥见表011)
保安考核表
NO:011
类别
项目及标准
考评办法及扣分
制执
度行
的
员工守则的执行（第一章，工作条例）
每发现一处不符合
扣0.5分
岗位基本技能的掌握（人员联系、物业概况、岗位标准）
文服
明务
按规定着装，佩戴胸卡
每发现一处不符合
扣0.5分
专业场所（室）环境整洁、规范
精神饱满，工作时间不窜岗，
岗
位
标
准
范围
标准
每发现一处不符合
扣0.5分
门岗
晚间按规定一律凭有效证件登记后，方可进入辖区
外来施工人员需验证身份后， 方可进入辖区
任何人欲带物品离开辖区，均需出具有关单位的证明,并登记存档后方可离开辖区
巡视
每两小时对辖区各个部位进行巡视, 对有行为可疑人员要加强询问，必要时立即报警
巡视中发现辖区内公共设施/设备有损坏，应立即报修并做好记录
提高警惕，坚守岗位，值勤时不能睡觉，值勤记录完整、清晰
遇突发性、危害性事故或事件发生，立即采取应急处理，并及时向上级部门汇报 礼仪
精神面貌良好，工作态度积极认真,并绝对服从上级命令
注意维护良好的保安形象，遵守制度，给客户以信任感和安全感
站岗值勤时，必须保持良好的站立行走姿势
对待客户和进出楼宇的人员要态度诚恳并使用礼貌用语
有外来人员进入时，应先主动有礼貌地询问，请其出示证件，并主动为访客指路 不得在公共场合抽烟、闲聊或做与工作无关的事
注：
1，同一地点同类问题按发生次数，加倍扣分
2，客户提出有理申告的，每次扣十分
十四、员工手 则
总 则
根据《劳动法》和《上海交达德律风物业有限公司规章制度》的要求，为了提高公司的服务质量和竞争力，规范公司全体员工的行为；为客户提供良好的服务和工作环境，特制定《员工守则》。
第一章 工作条列
第一条 员工应忠于职守，遵守规章制度，服从各级管理人员领导，尽心尽责地做好本质工作；
第二条 仪表整洁，按规定着装，挂牌服务.员工内部之间要团结互助，尊重他人.形成良好的人际关系的工作氛围。对外要做到师生、业主至上，真诚热情；
第三条 遵守纪律，上下班不迟到或早退，有事按规定请假。禁止私自顶班或代班；
第四条 在工作中主动发现问题，及时处理，一旦发生问题，立即向上报告，不得推委，弄虚作假；
第五条 文明服务，用语规范；业务接待实行“首问责任制”，尽力满足客户的要求；
第六条 在物业管理服务中,不得利用职务之便无理刁难客户,不得“吃、拿、卡、要”接收馈赠或牟取其它不法利益；
第七条 工作中注意安全，防止盗窃，防火和其它意外发生。拾到他人失物，
应交回失主或上交有关部门；
第八条 工作需要调整时，应服从调动，不得拒绝；
第九条 工作时间不得擅离岗位，不得与人闲谈，不得做与工作无关的事情；
第十条 公司员工应开展以教学为中心的各项服务工作。服从和服务于教学是我们的中心工作；
第十一条 在工作中，如遇紧急情况应服从指挥，并及时参与处理。
第二章 招聘、辞职和辞退
第八条 招聘：原交大职工，经考核合格，可聘任上岗，签三年一期劳动合同。
招聘新进公司员工，一律采用试用期制度。试用期结束，经考试合格后方可正式使用。
第九条 辞职：员工辞职须提前一个月递交书面申请，经批准方可办理有关手续。
第十条 辞退：公司在以下几种情况下可辞退员工：
1． 员工在试用期内被证明不合格的。
2． 严重违反劳动纪律和公司规章制度的。
3． 不能胜任工作或经培训调整工作后仍不能胜任的。
4． 无理取闹，打架斗殴，聚众闹事，威胁领导，严重影响工作秩序和社会治安者。
5． 触犯中华人民共和国法律、法规者。
第三章 工资福利
第十一条 员工工资按公司工资系统的规定执行。
第十二条 严格控制加班，必要加班必须支付加班工资或在淡季安排调休。 第十三条 公司按国家规定为员工办理各类社会保障金。公司按工种发放劳动防护用品。
第四章 工作时间及假期
第十四条 工作时间、带薪假日按国家规定办理。带薪年休假天数按国家规定执行，时间按排在寒暑假，由公司统一规定。外聘人员遇双休日,节假日或学校的寒暑假的工作由公司同意安排；
第十五条 员工享受国家规定的婚、丧、产假及探亲假。
第十六条 未经批准事假、调休及超假部分；涂改或伪造各种证明，骗取假期的均作为矿工处理。
第五章 职业培训
第十七条 公司对员工进行各种职业培训。对国家要求有上岗证的，公司负担费用进行培训。员工单方要求辞职或解除劳动合同，应赔偿公司由此造成的经济损失。
第六章 劳动争议
第十八条 员工对公司劳动合同或公司采取的处罚行为有异议，可按规定向劳动争议协调仲裁机构申请调解或仲裁。
第七章 附则
第十九条 本手册有关条文和公司规章制度与国家法律法规相抵触时，以国家法律法规为准。本《员工守则》的解释属公司所有；
第二十条 本手册自公布之日起实施。
上海交达德律风物业有限公司
20xx年1月
考核管理办法（草稿）
为了加强公司的管理，规范公司的各项工作，激励先进，提高物业管理的服务水平，特制定本考核管理办法(以下简称“办法”)。
一、适用范围：
本“办法”适用于公司的内部的全体人员。
二、 制定依据：
本“办法”制订的依据：
第一：《员工守则》
第二：《岗位标准》
第三：《岗位说明书》
三、 制定目的：
按照《公司法》的规定，规范公司的管理工作；
充分发挥公司各级管理人员和员工的积极性，不断提高物业管理的服务水平； 激励先进，弘扬正气，凝聚全体员工，同心协力谋发展.
四、实施方法
1.考核组织:
（1）公司办公室为考核的组织实施部门。
（2）公司的考核实行分级考核。即各部门或各管理处、公司办公室的考核。
2．考核分类：
日检查； 月考核；
年中考核； 年终考核 。
3．考核组织：
每日考核检查： 由各管理处或楼宇领班负责；
每周考核检查： 由各管理处负责；
每月考核检查： 由公司综合办公室负责；
每年中考核检查：由公司综合办公室组织进行综合考评；
每年终考核检查：由公司综合办公室组织进行综合考评。
考核实施
公司综合办公室负责考核检查的汇总评定工作并公布。
考核评定的实施：
（1）经理室经营班子由公司董事会、总经理实施考核。
（2）各部门经理、各管理处经理由公司办公室考核。
（3）各部门员工由各部门、各管理处考核，并将考核意见和结果报公司办公室。 考核的奖惩：
（1）公司经理室经营班子由公司董事会或总经理实施；
（2）公司各部门和管理处经理的考核评定如下，
考核评定等级以及奖金的扣除：
第一．80分以下为不合格，扣除月度奖金的15%-20%；
第二．80分以上为考评合格，扣除月度奖金的10%-15%；
第三．90分以上为合格，不扣除月度奖金。
（3）公司各部门员工的考核评定方法如下：
第一．管理人员的考核评定和处罚方法同上；
第二．在编员工的考核评定和处罚方法同上；
第三．劳务工按照考核辞退制度执行。
一、措施和办法
1．部门或管理处经理的考核：
凡考核结果连续两次在80分以下或80分的管理人员，除按规定扣除奖金外，公司综合办公室将找其本人谈话,并由本人写出书面检查和纠正措施；
凡半年内累计考核结果三次以上(含三次)在80分以下或80分的管理人员及年中考核排名不佳者, 除按规定扣除奖金外，公司综合办公室将发出整改通知限期改正,并视情扣除一定比例的年中奖金;
凡在一个自然年内累计考核结果五次以上在80分以下或80分的管理人员和年终考核排名不佳者,管理人员将被扣除10%以上的年终奖金外,还将被调离原管理岗位，重新安排工作.
2.员工的考核：
凡连续二次考核结果在80分以下或80分或在半年内考核结果累计三次在80分以下或80分的外聘工，可直接辞退；
凡连续二次考核结果在80分以下或80分的正式工,除按规定扣除奖金外，公司综合办公室将找其本人谈话,并由本人写出书面检查和纠正措施；
凡考核结果在半年内累计三次以上(含三次)在80分以下或80分的正式工,除按规定扣除奖金外，公司综合办公室将发出整改通知书限期改正,并视情扣除一定比例的年中奖金；
凡考核结果在一个自然年内累计五次在80分以下或80分的正式工,除按规定扣除8%的年终奖金外，还将被安排一定时间的岗位培训，岗位培训期间发放基本工资，经考试合格方可重新上岗。
3.现已经签订劳务合同的员工
凡连续二次考核结果在80分以下或80分劳务工,除按规定扣除奖金外，公司综合办公室将找其本人谈话,并由本人写出书面检查和纠正措施；
凡考核结果在半年内累计三次以上(含三次)在80分以下或80分的劳务工,除按规定扣除奖金外，公司综合办公室将发出整改通知书限期改正；
凡考核结果在一个自然年内累计五次以上在80分以下或80分的劳务工,还将被辞退。
二、考核的组织机构
公司综合办公室为考核检查的组织机构，负责公司的考核管理工作。同时，负责考核中争议的处理。
三、本《考核管理办法》的解释权属于公司综合办公室。
四、本《考核管理办法》经公司综合办公室讨论决定并实施。
十六、专业场所（室）管理办法
本物业的专业场所（室）是指专用的工作场地（室）和放置特定设备、设施的专用空间.它对物业管理起着重要的作用。为了使其发挥良好效能，更好地为物业管理服务，特制定此管理办法.各单位须遵照执行。
一、本专业场、所（室）是指各物业区域所在的“物业管理室”、“配电间”“水泵房”“电梯间”“消防监控室”等专用的工作空间;
二、本专业场所（室）的负责人为各区域物业的现场领班它是领班的工作职责之一;
三、管理办法
1．领班负责日常各专业场所（室）的管理；
2．本专业场所（室）的钥匙实行统一管理，任何人使用钥匙时，须经领班同意，并进行登记；
3．本专业场所（室）须每月清扫保洁一次，特殊情况如:使用或施工后须立即清扫干净；
4．任何人进入“水泵房”、“电梯间”等专业空间须进行登记；以便今后备查。
四、管理要求
1．室内环境卫生良好；
2．钥匙使用登记准确
3．室内物品摆放整齐、有序；
4．室内各种标识、齐全、整齐
5．室内各种登记表格清楚，整洁
6．各专业场所（室）分工明确，责任到人。
上海交达德律风物业有限公司
20xx年3月5日
十七、检查单
物业管理考核检查单
NO: 001 日期： NO: 001 期
物业
姓名
姓名
物业
事由
事由
部位
扣分
部位
扣分
签字
勘验
签字
勘验
十八、请 购 单
年 月 日 NO: 请购部门
用途
物品名称
型号/规格
数量
到货时限
供应商
备注
申请： 经办： 审
核： 交达德律风物业: 日
室外保洁实施方法
内容
标 准
保 洁 间 隔
水箱
无二次污染等
每年两次
屋顶平台
无垃圾、杂物、出水口通畅、防水层良好
每半年一次或按季节
楼道地面、扶手
干净整洁无垃圾、扶手明显的灰尘
每周一次
楼道窗户
明亮、干净，无灰尘、无污迹
每月一次（阴雨天气及时清扫）
楼道内设施（电表箱等）
表面干净无积灰
每月一次
房屋外墙面
表面整洁无渗漏、无裂痕等
每两年或按实际情况粉刷一次
小区干道
无垃圾、无污物、无明显痰迹
每日清扫
垃圾箱（桶）
垃圾箱外墙整洁干净、表面无污迹，垃圾箱内整洁无臭味；垃圾桶每日清运表面干净整洁
每日清扫
绿化、草坪
无明显的垃圾、无枯枝、烂叶
每月一次
公共广告拦（牌）
表面整洁、光亮无积灰
每月一次（阴雨天气及时清扫））
室外公共设施
表面干净、无灰尘、无污迹
每日清扫
室内保洁实施方法
内容
标 准
保 洁 间 隔
屋顶（装饰物）
干净、无积灰
每月一次
墙面
无积灰
每学期一次
屋顶灯罩
干净整洁、无灰尘、无明显的污迹
每学期一次
楼道窗户
明亮、干净，无灰尘、无污迹
每月一次（阴雨天气及时清扫）
金属标牌（识）
表面干净无积灰、明亮
每日清扫
窗户、玻璃（一人高以下）
表面整洁、明亮、无积灰
每日清扫
窗户、玻璃（一人高以上）
同上
每月或每半年、一年一次（如数学楼）（阴雨天后及时清扫） 扶手
整洁干净、表面无污迹、明亮
每日清扫
地面
无垃圾、无积水、无痰迹等
每日清扫
消防器材
箱表面整洁、箱内器材无积灰
每月一次
专业场所
设备表面干净、无灰尘、物品摆放有序、无垃圾
每月一次
室内保洁实施方法（续）
大厅门玻璃（一人高以下）
干净、明亮、无污迹
每日清扫
大厅门玻璃（一人高以上）
同上
每月一次
垃圾箱
表面干净、整洁，无垃圾外溢
每日清扫
课桌、椅
表面干净、无灰尘、无垃圾
每日清扫
黑板
表面干净、无灰尘、无污迹
每日清扫
饮水机
表面干净整洁、无污迹、无水迹
每日清扫
绿化
叶表面无积灰、无污迹，泥土无外溢、盆外表面干净 每日清扫
电梯轿厢
无垃圾、表面无污迹、金属表面光亮
每日清扫
管理室、值班室、休息室等工作场所
干净整洁、物品摆放有序
每日清扫
电风扇
干净、表面无积灰、无油迹
每年两次
?