催收物业服务费的有效方法
物业小区收费率低、大量业主拖欠物业服务费、服务费用催收难度大等问题，长期以来困扰着物业服务企业，制约了物业服务企业的健康发展。如何有效进行物业服务费用的催收，减少业主拖欠的物业服务费用，实现物业服务的良性循环，是当前物业服务企业需要迫切解决的问题。针对有效催收物业费的问题，笔者在实践中总结出了一些具体的做法。
一、熟悉小区的业主、住户、租户的基本情况是做好小区欠费催收工作的前提 物业管理小区的实践揭示：作为一名合格的小区物业服务收费员必须熟悉小区的业主、住户和小区的基本情况，也只有熟悉了小区的这些基础性数据，才能在收费工作中做到心中有数，得心应手，准确扎实地开展工作，有效地应对业主就小区物业相关事务的提问，专业、及时地回答业主、住户的问题，方能做到在物业管理过程和物业服务费用收费时准确及时、对号入座。 若收费员业务不熟、不精，不能有效地熟悉小区业主、住户的基本情况，那么你的服务工作与效率就会大打折扣，就会产生这样的场景：见到前来交纳物业管理费的业主时，由于对业主不熟悉，就会向其提问：“请问您是住第几单元，你是住在几号房？”，如此的提问，虽然从表面上来看也并无不妥，但是当你仔细推敲以后就会发觉，这反映了收费人员业务不熟，不认识业主。如此的一句话把小区物业管理单位与业主拉开了距离。对于业主来说就会产生这样的疑惑：你来了那么久了，还不认识我，你们都在做什么工作？业主就会对物业服务人员的服务与专业水平的期望产生很大的落差，产生不良的负面阴影，进而不利于收费工作的进展。作为一名称职的小区物业服务收费员，熟悉小区业主、住户、租户的基本情况是做好小区物业服务收费工作的基础。
二、掌握一定的顾客心理学，并熟练应用做好沟通是做好小区欠费催收
工作的基础 物业管理小区的业主来自五湖四海，文化层次、教育背景、生活习性各不相同，相同的物业管理服务对于不同个体的业主有不同的感受，所产生的效果也不尽相同，同样的服务，有的业主会对物业服务感到满意、大加赞扬；而有的业主会得出相反的反应，对同样的物业服务却颇有微词，经常横挑鼻子竖挑眼。因此，要有效地进行小区物业服务费用的催收工作，服务人员除了掌握必须的物业服务专业知识外，还需要学习与掌握相关的心理学知识，掌握基本的顾客心理学，并运用这些知识与业主进行有效地沟通，才能解决业主长期欠费的难题。 在发生了小区业主开始欠交物业费的问题之时，收费员就应主动与业主沟通，了解业主、住户欠费的原因，倾听业主的反映，而不是等到一定的时间、物业服务费用累积达到起诉的基点才主动与业主沟通。随着社会发展，人们的生活节奏加快，生活与工作压力明显加大，有时候业主可能因为细小的琐事而与物业管理单位发生摩擦与矛盾，这也是属于正常的事情。为何业主与物业管理单位一旦发生矛盾，业主就以拒绝交纳物业服务费用来对抗呢？
从心理学的角度来分析，此时欠费业主心里是充满矛盾，主动来交吧，会感觉心里很不平衡，又觉得很失自尊，有满肚子的“苦水”没有地方倾诉，从人的自尊心角度来讲又会觉得非常没有面子，所以就选择拖欠管理费以达到发泄心理不满的目的，使对方首先低头，以满足其心理需求。因此，物业服务单位不要与业主斗气、争高低，通过与业主的沟通，对于业主可以考虑给业主下台的阶梯，物业服务单位要有得理且挠人的胸怀，让业主吐吐腹中的“苦水”，喧泻胸中的忧闷，让业主倾诉也是一种疏导业主情绪的有效办法。 收费员在平时的工作中，在发现小区业主有倾向性地开始欠费时，就应该主动与业主进行沟通，了解业主欠费的原因，分析业主欠费的动机与实质，多提倡欢迎业主对服务过程中的质量问题提出意见与建议，同时耐心向其解释物业管理服务的内容，以及物业服务企业独立核算、自负盈亏的运作模式，告诉他物业服务公司全体员工为小区
居民提供整洁、舒适生活环境的同时也付出了辛勤劳动，业主既然享受了各项服务，就应该交纳相应的服务费。 在与欠费业主的沟通中，应采取灵活的应对方式，在坚持主要原则的前提下，留给业主可以下台的台阶，维护业主的自尊，把问题有效地化解，避免把矛盾扩大。对于业主以开发建设单位所导致的物业建筑质量问题为由而拖欠物业管理费用的情况，收费人员应该耐心向其解释此类问题是由开发商所造成，并以相关的法律法规来向业主阐述对于类似建筑质量所造成业主的损失不是由物业服务公司来承担，但物业管理单位可以代为传达、反映，而不能一口回绝，叫业主去找开发商。在小区业主发生了被开发商侵权的情况时，物业服务单位应主动告知业主，至于开发商对业主的侵权，可以建议业主走法律的渠道，主张自己的权利，而不是以拖欠物业管理费来要挟物业管理单位，如此反而会激化矛盾，不利于矛盾的解决。对于欠费的业主，物业服务收费人员要有足够的耐心，要不厌其烦、有礼有节地与业主沟通，通过多次的上门沟通、解释、反馈，耐心地进行说服工作，晓之以理，动之以情，在与欠费业主的沟通中要摆正位置，虚心向其征求对公司日常服务工作的意见和建议，以换位思考的态度来换取业主的理解，以柔克刚、以静制动，以达到说服业主缴交物业服务费用的目的。
三、熟练掌握物业管理知识、财务知识是做好小区欠费催收工作的重点 小区的物业管理事务牵涉到业主、住户生活的方方面面，物业服务收费人员只有熟练掌握物业管理知识，才能有效地处理与解决业主的问题，通过专业、有效地解释与交流满足业主相关的物业服务需求，那么收费工作中可能出现的问题也就能迎刃而解。 在物业管理实践中，我们发现：由于长期受计划经济的影响，在多数业主的主观印象中，业主向物业单位缴交了物业服务费用，那么物业管理公司在小区的物业服务中就应该大包揽，满足业主各方面的需要，也就必须“包打天下”和“满足每个业主的各种需求”，这是刻在业主们心中的印记。如邻居间
发生争执、因共用毗连部位维修产生分歧、业主上下层管道滴漏负责维修责任问题的确认、在小区物业事务中因家庭喜好差异带来的不便等等，物业管理公司如果没有及时协调解决，那么业主一般都会将矛头直接指向物业服务企业。因此，在加强物业管理知识与法律法规宣传的基础上，作为物业管理公司，在处理诸如此类问题时，从维护大多数业主的公共利益出发，严格依据相关法律、法规、政策的规定，不偏不倚、有理有据，公正合理地处理问题、协调好各相关主体的关系，明确相关责任主体，并及时进行跟踪，注意善后问题的处理，做到件件有着落，事事有结果，那么就可以得到大多数业主的理解与支持，从而减少由此产生的管理费收缴难的问题。因此，物业管理工作者应加强法律、法规及相关《物权法》等各方面知识与技能的学习，在工作中既要读懂本行业的法律、法规、政策，有理、有节、有序地协调好小区内多边交叉的复杂关系，除此之外还要读懂小区业主的心理，理解业主的心声，因势利导，融合差异，使业主与服务单位形成较好的良性互动，业主们在享受服务的同时，自觉、自愿、及时的交纳物业服务规费，使得小区的物业服务能够较好地实现良性循环，那么物业服务收费率就能保持在一个较为理想的水平。
第二篇：催收物业费的方法和技巧
催收物业费的方法和技巧
一、知道小区的业主、住户、租户的根本状况是做好小区欠费催收作业的条件
物业办理小区的理论提醒:作为一名合格的小区物业效劳收费员有必要知道小区的业主、住户和小区的根本状况,也只需知道了小区的这些根底性数据,才干在收费作业中做到心中有数,称心如意,精确扎实地开展作业,有用地应对业主就小区物业关联业务的发问,专业、及时地答复业主、住户的难题,方能做到在物业办理进程和物业效劳费用收费时精确及时、对号入座。
若收费员业务不熟、不精,不能有用地知道小区业主、住户的根本状况,那么你的效劳作业与功率就会大打折扣,就会发作这样的场景:见到前来交纳物业办理费的业主时,由于对业主不知道,就会向其发问:“请问您是住第几单元,你是住在几号房?”,如此的发问,尽管从表面上来看也并无不当,可是当你细心琢磨今后就会发觉,这反映了收费人员业务不熟,不知道业主。如此的一句话把小区物业办理单位与业主拉开了间隔。关于业主来说就会发作这样的疑问:你来了那么久了,还不知道我,你们都在做什么作业?业主就会对物业效劳人员的效劳与专业水平的希望发作很大的落差,发作不良的负面暗影,进而不利于收费作业的发展。作为一名胜任的小区物业效劳收费员,知道小区业主、住户、租户的根本状况是做好小区物业效劳收费作业的根底。
二、把握必定的顾客心思学,并娴熟使用做好沟通是做好小区欠费催收作业的根底 物业办理小区的业主来自四面八方,文明层次、教诲布景、日子习性各不一样,一样的物业办理效劳关于不一样单个的业主有不一样的感触,所发作的作用也不尽一样,相同的效劳,有的业主会对物业效劳感到满足、大加赞扬;而有的业主会得出相反的反响,对相同的物业效
劳却颇有微词,常常横挑鼻子竖挑眼。因而,要有用地进行小区物业效劳费用的催收作业,效劳人员除了把握有必要的物业效劳专业常识外,还需要学习与把握关联的心思学常识,把握根本的顾客心思学,并运用这些常识与业主进行有用地沟通,才干处置业主长时辰欠费的难题。
在发作了小区业主开端欠交物业费的难题之时,收费员就应自动与业主沟通,知道业主、住户欠费的缘由,倾听业主的反映,而不是比及必定的时辰、物业效劳费用累积到达申述的基点才自动与业主沟通。跟着社会发展,大家的日子节奏加速,日子与作业压力显着加大,有时候业主能够由于细微的小事而与物业办理单位发作冲突与对立,这也是归于正常的作业。为何业主与物业办理单位一旦发作对立,业主就以拒绝交纳物业效劳费用来对立呢?从心思学的视点来剖析,此刻欠费业主心里是充溢对立,自动来交吧,会感受心里很不平衡,又觉得很失自负,有满肚子的“苦水”没有当地倾吐,从人的自负心视点来讲又会觉得十分没有体面,所以就挑选拖欠办理费以到达宣泄心思不满的意图,使对方首要垂头,以满足其心思需要。因而,物业效劳单位不要与业主怄气、争凹凸,经过与业主的沟通,关于业主能够考虑给业主下台的阶梯,物业效劳单位要有得理且挠人的胸襟,让业主吐吐腹中的“苦水”,喧泻胸中的忧闷,让业主倾吐也是一种引导业主心情的有用方法。
收费员在平常的作业中,在发现小区业主有倾向性地开端欠费时,就应该自动与业主进行沟通,知道业主欠费的缘由,剖析业主欠费的动机与本质,多发起欢送业主对效劳进程中的质量难题提出定见与主张,一起耐性向其解说物业办理效劳的内容,以及物业效劳公司独立核算、自负盈亏的运作形式,通知他物业效劳公司整体职工为小区居民供给整齐、舒服日子环境的一起也支付了辛勤劳作,业主已然享用了各项效劳,就应该交纳相应的效劳费。
在与欠费业主的沟通中,应采纳灵敏的应对方法,在坚持首要准则的条件下,留给业主能够下台的台阶,保护业主的自负,把难题有用地化解,避免把对立扩展。关于业主以开发建设单位所招致的物业修建质量难题为由而拖欠物业办理费用的状况,收费人员应该耐性向其解说此类难题是由开发商所构成,并以关联的法令法规来向业主论述关于相似修建质量所构成业主的丢失不是由物业效劳公司来承当,但物业办理单位能够代为传达、反映,而不能一口拒绝,叫业主去找开发商。在小区业主发作了被开发商侵权的状况时,物业效劳单位应自动奉告业主,至于开发商对业主的侵权,能够主张业主走法令的途径,主张个人的权力,而不是以拖欠物业办理费来挟制物业办理单位,如此反而会激化对立,不利于对立的处置。关于欠费的业主,物业效劳收费人员要有满足的耐性,要诲人不倦、有礼有节地与业主沟通,经过屡次的上门沟通、解说、反应,耐性地进行压服作业,晓之以理,动之以情,在与欠费业主的沟通中要摆正位置,虚心向其寻求对公司平常效劳作业的定见和主张,以换位考虑的情绪来交换业主的知道,以柔克刚、以静制动,以到达压服业主缴交物业效劳费用的意图。
三、娴熟把握物业办理常识、财政常识是做好小区欠费催收作业的要点
小区的物业办理业务牵涉到业主、住户日子的方方面面,物业效劳收费人员只需娴熟把握物业办理常识,才干有用地处置与处置业主的难题,经过专业、有用地解说与沟通满足业主关联的物业效劳需要,那么收费作业中能够呈现的难题也就能便利的处置。
在物业办理理论中,咱们发现:由于长时辰受计划经济的影响,在大都业主的片面印象中,业主向物业单位缴交了物业效劳费用,那么物业办理公司在小区的物业效劳中就应该大包办,满足业主各方面的需要,也就有必要“包打天下”和“满足每个业主的各种需要”,这是刻在业主们心中的印记。如邻居间发作争执、因共用毗邻部位修理发作分歧、业主上基层管道
滴漏担任修理职责难题的承认、在小区物业业务中因家庭喜爱差异带来的不便利等等,物业办理公司若是没有及时和谐处置,那么业主通常都会将锋芒直接指向物业效劳公司。因而,在加强物业办理常识与法令法规宣扬的根底上,作为物业办理公司,在处置诸如此类难题时,从保护大大都业主的公共利益动身,严厉根据关联法令、法规、方针的规则,不偏不倚、有理有据,公平合理地处置难题、和谐好各关联主体的联系,清晰关联职责主体,并及时进行盯梢,注重善后难题的处置,做到件件有着落,事事有成果,那么就能够得到大大都业主的知道与撑持,然后削减由此发作的办理费收缴难的难题。因而,物业办理作业者应加强法令、法规及关联《物权法》等各方面常识与技术的学习,在作业中既要读懂本职业的法令、法规、方针,有理、有节、有序地和谐好小区内多边穿插的复杂联系,除此之外还要读懂小区业主的心思,知道业主的心声,顺水推舟,交融差异,使业主与效劳单位构成较好的良性互动,业主们在享用效劳的一起,盲目、自愿、及时的交纳物业效劳规费,使得小区的物业效劳能够较好地完成良性循环,那么物业效劳收费率就能保持在一个较为抱负的水平。
物业办理所输出的是效劳产物,它具有长时辰性和先消耗后交费的职业特色,因效劳目标的差异性较大,单个对效劳的认知差异也不一样,在理论中物业办理效劳难以到达“完美无瑕”的效劳境地。有鉴于此,在实践作业中,单个业主关于物业效劳进程中稍有暇疵,乃至是未能满足其个性化的特殊要求,就拒交物业费的状况也时有发作。
对准上述状况,物业办理公司除了向业主做好解说作业外,还要从加强本身办理动身,拟定规范的效劳规范,做到精密办理、事前办理、过后盯梢,将效劳作业做到位,发明杰出的日子与作业环境,尽能够让业主满足并得到认可,然后进步效劳费的收缴率。另一方面,物业办
理效劳又具有社会性,其效劳的目标是整体业主,不能够因少量业主不交纳物业办理费而中止供给小区物业办理效劳,更不能够由于某些业主不交纳物业办理费而采纳强迫的办法,如停水或断电。也正是由于有如此的关联规则,所以有的业主会以种种托言拖欠物业办理费,彻底不管及其他已交费的广阔业主的利益。对此,除了不断劝说、催缴外,也可使用业主委会成员上门做作业。若是选用的多种催缴方法依然无效,那么,物业效劳公司为保护大大都业主的利益,结尾只好经过法令诉讼的途径主张个人的权力,向歹意拖欠效劳费的业主追收物业办理费。当然,作为效劳公司,选用诉讼方法处置业主欠费难题是不得已而为之的作业!*
四、时辰遵循敬业精神与主人翁情绪是做好小区欠费催收作业的要害
敬业精神是每个从业人员根本的行为准则,也是做好各项作业的要害点,作为物业效劳收费人员有必要时辰遵循敬业精神与主人翁情绪,并以杰出的心态投入作业,有了如此的作业情绪,就会处处为业主考虑,急业主之所急,就会经过有用当地式,扎实地开展作业,就会用心知道业主的有用需要,就会想方设法地为小区业主前来交费供给便利。
在小区的物业收费作业上,只需你仔细作业,真挚效劳,所支付的劳作得到了业主的认可,大多数业主都能准时缴交物业办理费,但单个业主、住户也能够因作业时辰与物业办理单位的上班时辰发作同步,物业效劳单位作业人员上班业主也上班,业主与住户总是与效劳人员擦肩而过,关于相似这样的业主、住户,小区物业办理单位就要想方法,尽量为他们供给交费时辰上的便利,比方:能够主张业主、住户预交必定金额的应缴物业办理费,由小区物业办理效劳单位每月为其代扣,一起应仔细做好代扣账意图核对作业,避免发作账目过错而引起纠纷;别的也能够供给小区值勤门岗代为收缴物业办理费的效劳,由小区值勤员代为转交给收费员,业主、住户能够使用清晨和晚上的空闲时辰缴交物业办理费,做到作业与缴费两不误。