商铺调查报告

时间:2024.3.24

武定主干道商铺调查报告 为了了解武定主干道商铺的面积 ,租金,用途。于20xx年12月20日至23日对中心街,明惠路,商业街做了如下调查: 调查结果如下:

1、中心街商铺情况:

商铺共158家

商铺面积10—190㎡

商铺年租金1.6万—12万

商铺主经营服装,文体,通讯,百货、电器

中心街商铺优势:

中心街位于县城中心,属于老街道、老商业中心,交通便利,其中以鹿城大厦为主,因此中心街人流集中,且经营种类多。

中心街商铺劣势:

属于老城区,铺面装修较差,经营种类多但是乱。街道窄,停车不方便。

2、明惠路商铺情况:

商铺共105家

商铺面积25—500㎡

商铺年租金2万—9万

商铺主经营装修装饰、娱乐、餐饮

明惠路商铺优势:

近10年内修的街道较宽。因禄劝至武定车站在明惠路中断所以人流量大。 明惠路商铺劣势

离县城中心商业区稍远,平时人流较为分散。

3、商业街铺面情况:

商铺共45家

商铺面积45—390㎡

商铺年租金5万—14万

商铺主经营服装、娱乐、餐饮、

商业街优势:

属于后期开发商业中心,属商住两用,人流量较大,且消费档次较高。未来发展潜力巨大。

以上调查均以临街商铺租金为主,距临街商铺距离增大的商铺租金呈下降趋

势,如中心街尾至县医院段、中心街至电影院段,租金都稍低,其中在某些地段呈局部上升趋势。如中心街中断、明惠车站附近、商业街临街铺面。属租金明显上升。调查采取多种方式如拨打招租电话求租、访问等,以上多种方法难免导致误差,从而导致商铺租金、面积出现一定的误差,但总体面积租金较为准确。 武定县目前在建的几个较大楼盘总体分析内容

狮山大道位于武定县的中心区域,东起中新街,西接狮子山脚,是属于老城区规划改造,总用地面积20万平方米。商业建筑面积65824平方米。项目定位为集商贸、文化、旅游、地产、政务为一体的改造开发项目。其商业业态主要以:旅游、休闲、餐饮、购物、生活配套为主。

荣合金座位于武定县城西北片区,属云南荣合房地产开发公司,开发面积逾13万平方米。项目定位为高端、时尚、现代化和商业化,其业态主要为:购物、休闲、娱乐、百货、办公和生活配套。

本案:罗婺彝寨—武定 标志性建筑群

文化穿过历史的隧道,成为时代的经典,推促民族的繁衍,厚积薄发。彝族文化,风云再起,风土人情,傲然于世。一座重建于彝文化古都(南诏时期彝族罗婺部落遗址)之上,占地290亩,总建筑面积达20万平方米,投资3.7亿元,美化居住环境,提升城市形象的彝族文化景观大盘,即将绽放在罗婺故里——云南楚雄武定。

云南友联房地产开发的罗婺彝寨位于素有“中国西部优秀旅游县城”美誉的武定县城狮子山东麓龙气旺脉,揽胜“西南第一山”雄奇景致,咫尺县城核心商务区,地处武定上风上水之地,贵气卓然,底蕴不凡。西临武康路,东临元武高速公路。昆攀高速公路竣工后,罗婺彝寨得天独厚的区位优势将助推武定成为“新昆明半小时经济圈”中一颗璀璨的明珠。今年年底昆武高速全面通车后,只要45分钟的车程就能从昆明抵达武定。同时,项目发掘和传承了古老的罗婺文明,通过完善的配套设施,构建出一个和谐的城市社区。项目拥有客栈、茶艺、酒吧、民俗文化、特色餐饮、传统手工作坊、剧院、土特产等多种文化、娱乐及餐饮资源。在充分考虑车流、人流、物流的要求之上,通过统一规划、统一设计、统一管理,将项目打造为武定旅游地产的典范之作。

本案项目建议:

罗婺彝寨项目拥有客栈、茶艺、酒吧、民俗文化、特色餐饮、传统手工作坊、剧院、土特产等多种文化、娱乐及餐饮资源,从而根据业态中所需项目的特色店、品牌店中强力

招商,在达到增人脉、扩人气的同时也可以提高项目的商业竞争力,周边楼盘大部分商铺以建成,(据调查,嵘嘉商业广场尚未建成,目前已在预售商铺及住宅),并取得成功,提升了项目周边的商业氛围,提高了人流量,对本项目尚未招租或尚未出售的临街商铺不论对招商或是房价都有着极大的积极作用。

调查员:龚晓钰

调查时间:20xx年12月23日


第二篇:西安商铺调查报告


关于西安商业地产的调查报告

南方星座商铺竞争力评测

经济危机尚未平息,欧洲债务危机又愈演愈烈,世界经济形势动荡,社会主义国家同样遭受波及。多年来物价上涨货币贬值人们忧心忡忡,随着各种投资热兴起,房产、黄金等成为了人们为防止财产缩水的避风港,泡沫经济正像一个定时炸弹一天一天的变大。随着国家政策性调控,市场自我调整,住宅房产和黄金逐渐淡出“避风港”的舞台,新一轮的商业地产投资正等待着社会主义市场经济体系的考验。

一、从西安知名商业地产看南方星座

请原谅我的非专业用语,接下来我将其简称为”商铺“

接下来我将几个商业圈的中心商铺从而阐述关于西安商铺现状的个人观点。

项目名称:赛高街区

地段:    经济技术开发区商圈核心(未央大道凤城五路十字西南)

开发商:  陕西富力地产

投资商:  陕西鑫绑房地产开发有限公司

物业管理公司:恒兴伯迪

代理商:  美城地产

占地面:  33350  ㎡

建筑面积:240000 ㎡

容积率:  2.30

租售价格:未知

   

经过笔者实地考察,赛高街区可以说是经开区唯一”人潮“商铺。考虑到经开区与南方星座南临,电视塔西侧的以长丰园、华城万象、组成的高级住宅群商业地产(后简称西三爻)发展接近,将两者对比论述。

赛高街区处于经开区中心干道未央路旁,除了地理位置的优势以外,完善的公共交通配套是商圈核心地带的必备条件,地铁站与核心地段为此盘提供了第一个有利条件”人流量“这也是人们常讲得地铁站效应。通过下面一个故事,我对地铁效应有了更深刻的理解。

这个故事是关于一个耳熟能详的百货业巨头《百盛》,百盛1993年走进中国,第一家百盛坐落在北京复兴门。当时的复兴门就好比现在的”经开区“和”西三岔地区“。而金狮集团的钟延森之所以选择复兴门最重要的原因正是源自此地为北京1、2号线的换乘点。而刚开始的三个年头地铁效应并没有给百盛带来源源不断的客源,最终让百盛在北京站稳脚跟的却是优质的服务,多元化的商品,和成功的促销活动。

这个故事让我知道了,一个优秀的商业地产。除珍贵的地利配套条件更重要的是规划和后期的运营管理。

”地铁效应“其实是个很微妙的商业效应。从心理角度来看。以地铁为例。车厢是一个很枯燥的封闭空间。静止的视觉感应会更容易让人进入休眠状态,或者烦躁不安。大部分人在进入电梯的时候,会更多的关注广告海报,或者手机,或者干脆放空自己;驰骋在高速路上的汽车,路两边的景观则属于车载景观,而步行街则处于步行景观,色彩密度内容有着显著差异。在正常生理需求里视觉需求在步行在道路的时候是最优先的。假设正常的步行状态,视觉需求量化为5,而坐在地铁里随着自身生理调节降低为3.。而刚从像地体、公交中走出来的人,视觉需求就像是折弯的筷子向反方向弹射一样。更容易受到商铺和广告宣传的吸引。所以说”地铁效应“不只是人多,而是很多个刚从”笼子“里放出来的人。”地铁效应“对于商铺影响的范围是有限的,因为人的自然能动性好比是湖中的波纹一样上下浮动,最终平静。

对于西三爻来讲西安规划出来的6条线路无一经过,少了这些关在笼子里的人们,这里的商铺将会选择另外一条道路。而对于我们的项目“南方星座”我是这样理解的。

对于“南方星座”来说,未建成的地铁五号线从正南方经过,名为:明德门站。已建成的2号线名为:广电站,互成掎角之势。就“地铁效应”来讲。南方星座就好比是扔进笔直河水里的巨石一样。人流从这里分为两道,而未来的杨家村改造则好比巨石身后的漩涡在此旋转徘徊。“地铁效应'"在这里并没有像以往那样起到其膨胀消费欲念的效果,而两个地铁站带来了更多的人流量。

    ”人潮“可以说是商圈发展的高级形态的标志。客流量对商铺的价值是至关重要的。而”人潮“效应是客流量的最大表现形态。据我所知谈得上”人潮效应“的地段。除了刚刚提到的赛高街区之外,还有南二环的小寨。老火车站的东的轻功康复路,还有李家村的赛格。以及凤城2路上正在紧锣密鼓修建的海荣赛格电子商城。以及钟楼等等。将这些知名商圈标注在地图上,看看能发现些什么规律。

我们的项目几乎和赛高新区处在一个对角线上,同样处在二环与三环的直线中心。显然他们的商铺发展有着显著差距的,是什么因素导致这样的差别和共通点呢?

第一点我想说的是,先入为主。经开区发展不到20年。最早起来的楼盘,最让我印象深刻的是霸气十足的中国长庆石油大厦。向北倒角,向南为刨面。高大威严,威武锋芒。而街对面正是现在的赛高街区。这里的先入为主为理念。假使没有地铁因素。世纪金花和奥斯卡国际电影城就足以留下深刻的印象。而朱雀大街南段优质商铺屈指可数。从地标建筑阳阳国际往南,南方星座独领风骚。

第二点为:聚市、按照优秀开放商自持商铺的操盘惯例,低价洽谈优质品牌入驻占据40%以上并且长期管理。而南方星座自然形成了知名餐饮、娱乐、休闲、以及银行网点占据,这一点不但增加了“先入为主”效应,以及接下来我要说的第三点。

第三点为:地标建筑。简单一句话,地标性建筑师商家必争之地。

第四点:公共交通设施。关于地铁站,我刚刚讨论了,现在与中轴线相比 朱雀大街要逊色一些。除非出现奇迹般的天时、人和才能弥补这地利上的缺憾,才会出现人潮效应。不过一分价钱一分货,相比一线“人潮”商铺,在二线商铺里,南方星座名列前茅,这一点我会在明天的商圈调查进行论证。

第五点:覆盖消费结构,相比经开区的消费结构趋向中高端。明德门新旧结合,中低、中高、高端复合型消费结构对商业形态的选择性更宽。

项目名:MAX未来

物业地址 经开西安中学对面(未央大道与凤城五路十字东北角)

占地面积:7670平方米
建筑面积:56000平方米
开发商:合鑫置业
投资商:得天厚
物业管理公司:戴德梁行物业管理有限公司
物业顾问公司:香港GVA
代理商:尚美佳经纪
容积率:6.46

商业面积:3500㎡·5

租售情况:均价3万/㎡,其中一层为5至7万每平米

项目优秀:

1、紧靠未央大道,离凤城五路十字不远。交通环境较好。

2、5层商铺处于经开商圈核心地带,毗邻赛高街区商业氛围带动显著

3、周边商业地产发达

项目劣势:

1、靠近张家堡城中村

2、必须为高端,价格较高

3、停车位紧缺

备注:作为商业中心培养,居于有力位置,是例子路口对角线的赛高街区商业趋于完善,在目前经开客流量相对少得情况下,竞争压力较大。

项目名:银池品智天下

物业地址 经开常青二路(未央大道与凤城六路十字东南角)

占地面积:7700平方米
建筑面积:40000平方米

容积率:4.41

开发商:陕西成信房地产开发建设有限责任公司
物业管理公司:基安物业
代理商:大鹏广告策划

租售情况:70元/月/㎡ 

存量:2800㎡   户型小于100㎡

项目优秀:

1、紧靠未央大道,离凤城五路十字不远。交通环境较好。

2、5层商铺处于经开商圈核心地带,毗邻赛高街区商业氛围带动显著

3、周边商业地产发达

4、地面停车位充足

项目劣势:

1、在人流量不足的情况下竞争激烈

备注:项目为诚信地产的三期,第四季正在紧锣密鼓的建设中,周边商业地产发达,前景看好。

项目名称:海璟蓝寓

物业地址:城北文景路与凤城四路十字西南角(交通职业技术学院正对面)

占地面积:22933平方米
建筑面积:100000平方米  

容 积 率 4.5

开发商:西安天园实业有限公司
投资商:西安海荣集团
物业管理公司:海荣北斗物业
建筑单位:华源建设
代理商:美城机构

商铺户型:1.2万㎡

租售情况:均价1.4万/㎡ 一层为4万/平米 可分割

项目优势:

1、处于海荣地产建筑群中心地带,客源稳定。

2、面临文景路,交通便利

3、毗邻离长安医院,文景公园带动效果显著

项目劣势:

1、单次租售面积较大

2、周边人流量较少,住宅消化较慢。

项目名称:美地尚城

物业地址:城南电视塔西南侧(新都酒店对面)

占地面积:10000平方米
建筑面积:80000平方米  

开发商:西三爻改造建设发展有限公司
投资商:西安西汉置业有限公司

租售情况:未开卖,均价2万

项目优势:

1、新西三爻地区,地产水平较高,住宅入住率较高。

2、周边商铺多为1层,且层高较低。本项目商铺竞争力明显。

3、毗邻电视塔,交通方便。

项目劣势:

1、车位紧缺

2、周边多为小商铺生活配套

备注:商铺规划涵盖娱乐、休闲、餐饮、购物等多元化配套,酒吧、咖啡、茶秀、KTV、各类时尚餐厅、精品购物场所、健身娱乐中心等一应俱全

项目名称:长丰园

城南长安路与朱雀路南端交界处(西三爻村以北)

占地面积:299700平方米
建筑面积:900000平方米    

容 积 率 3.29

开发商:西汉实业有限公司
投资商:陕西宏瑞达投资有限公司
物业管理公司:陕西丰成物业管理有限公司
物业顾问公司:陕西丰成物业管理有限公司
建筑单位:中陕国际
代理商:易昊机构

租售情况:内部认购

项目优势:

1、交通便利,毗邻陕西师大、电视塔、地铁2、5号线。

2、处于西三爻地产发达地区,消费人群稳定。

3、停车位充足

4、物业公司规划管理水平高,商铺强劲看好。

项目劣势:

1、周边地产业发展虽高但配套设施还不完善。

项目名称:未来城

项目地址:城南二环南路西段155号(西安电子科技大学北侧)

占地面积:43000平方米
建筑面积:200000平方米

容 积 率 3.97

开发商:西安亚建房地产开发有限公司
投资商:新加坡丰树集团
物业管理公司:陕西丰树物业管理有限公司
建筑单位:中建二局
景观设计单位:贝尔高林

租售情况:1楼170㎡·2    4万/㎡   180元/月/㎡

          2楼600㎡      2,5万/㎡   80 元/月/㎡

项目优势:

1、南二环太白立交,交通枢纽型商铺,

2、周边商业气息浓郁,知名百货,超市、餐饮娱乐云集

3、地标性建筑

项目名称:曲江澜山

物业地址 曲江雁塔南路与航天大道交汇处西北角(南三环南侧

占地面积:42688平方米
建筑面积:220000平方米

容 积 率 5.00

开发商:西安市宏峰实业有限公司
投资商:西安市宏峰实业有限公司
物业管理公司:西安市宏峰物业
代理商:阳光行

租售情况:均价3.8万  800㎡至1000㎡

项目优点:

1、处于门户地带,接壤长安区,地理位置重要

2、曲江自然环境优越,住宅密度会逐年增长

项目劣势:

1、城市边缘,发展周期较长

项目名称:曲江观邸

曲江雁塔南路299号(雁塔南路和雁南五路交汇处东南角)

占地面积:150000平方米
建筑面积:450000平方米  

容 积 率 2.50       

开发商:西安融侨房地产开发有限公司
投资商:金辉集团
物业管理公司:金辉一级物业
代理商:尚美佳中国

租售情况:均价3.7万   100㎡~200㎡

项目优点:

1、大型高端社区,客流量保障

2、商业地产规划合理,周边商业地产发达,商铺竞争力显著

项目劣势:

1、发展周期较长

项目名称:金裕云顶

物业地址 城南雁塔区西影路63号(西影路和雁翔路十字东北角)

占地面积:6666平方米
建筑面积:30000平方米            

容 积 率 3.30

开发商:陕西五星房地产开发有限责任公司
物业管理公司:陕西金裕物业管理有限责任公司

租售情况:内部消化 一层均价3.8万/㎡  二楼2.8万/㎡

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