xxxx投资项目

尽职调查报告

报告完成日期： 年 月

1 / 12 日

声明与保证

我们在此声明与保证：本报告是按照《xxxx尽职调查工作指引》和有关规定，根据合作方提供的和本人收集的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理，并在此基础上针对项目特点设计交易模式、制定融资计划方案后完成的。报告全面反映了客户及项目最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。

直接调查人签字：

部门负责人签字：

2 / 12 年 月 年 月 日 日

一、项目背景

二、融资方案

（一）交易结构

（二）拟签署的主要法律文件

（三）拟设立专户基本要素

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三、交易对手情况调查 （一）公司基本情况

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（二）股权结构 1、公司最新的股权结构

2、公司股权变动的历史沿革

xxxx投资有限公司于xxxx年4月9日召开第二次股东会通过如下决议：

（三）公司治理情况 1、公司组织架构

2、高管人员情况

3、实际控制人情况

【如是公司，介绍实际控股股东的基本情况；如是个人，介绍实际控制人的简历、个人控制的资产等情况】

4、公司业务决策体系

公司严格按照《公司法》、《公司登记管理条例》等有关法律、法规和规章制度的规定，不断完善公司治理结构，强化内部管理，规范公司经营运作。根据《河北天域集团(新乡)房地产开发有限公司章程》，规定了出资者（股东）的权利和义务，设立股东会、监事和经理层，形成决策、监督和执行相分离的管理体系。

4.1、股东会

公司设立股东会，股东会由全体股东组成，是公司的权利机构，行使如下职权： （1）决定公司的经营方针和投资计划；选举和更换执行董事、监事，决定有关执行董事的报酬事项；

（2）审议批准执行董事的报告；

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（3）审议批准监事的报告；

（4）审查批准公司的年度财务预算方案、决算方案；

（5）审查批准公司的利润分配方案和弥补亏损方案；

（6）对公司增加或减少注册资本做出决定；

（7）对发行公司债券作出决定；

（8）公司合并、分立、变更公司形式、解散和清算等事项做出决议；

（9）修改公司章程。

定期股东会每年举行2次，代表十分之一以上表决权的股东及监事提议召开临时股东会议的，应当召开临时股东会议。股东会议由执行董事召集和主持，执行董事不能够履行职能或者不愿履行职务的，由监事召集和主持，监事不召集和主持的，代表十分之一以上表决权的股东可以自行召集和主持。

股东会由股东按照出资比例行使表决权。股东会议做出修改公司章程、增加或者减少注册资本的会议，以及合并分立解散或者变更公司形式的决议，必须代表三分之二以上表决的股东通过。股东会在其职权范围内做出其他决议，应经代表三分之二以上表决权的股东通过。

4.2、执行董事

公司设执行董事1人，由股东会选举产生，执行董事为法定代表人。任期3年，任期届满可以连选连任。执行董事届满前，股东会不得无故解除其职务。

执行董事对股东会负责，行使下列职权：

（1）负责召集股东会，并向股东报告工作；

（2）执行股东会的决定；

（3）决定公司的经营计划和投资方案；

（4）制定公司的年度财务预算方案、决算方案；

（5）制定公司的利润分配方案和弥补亏损方案；

（6）制定公司增加或者减少注册资本以及发行公司债券的方案；

（7）制定公司合并、分立、解散或者变更公司形式的方案；

（8）决定公司内部管理机构的设置；

（9）决定聘任或者解聘公司总经理及其报酬事项，并根据总经理的提名决定聘任或者解聘公司财务负责人及其报酬事项；

（10）制定公司的基本管理制度；

4.3、监事

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公司不设立监事会，设监事1人，监事由股东会选举产生；监事任期3年，任期届满，可连选连任。执行董事，总经理及财务人员不得兼任监事。

监事行使下列职权：

（1）检查公司财务；

（2）对执行董事、高级管理人员执行公司职务的行为进行监督，对违反法律、法规、公司章程或者股东决定的执行董事、高级管理人员提出罢免的建议；

（3）当执行董事和高级管理人员的行为损害公司的利益时，要求执行董事和高级管理人员予以纠正；

（4）提议临时股东会；

（5）向股东会会议提出提案；

（6）依照《公司法》第一百五十二条的规定，对执行董事、高级管理人员提起诉讼。

4.4、总经理

公司实行董事会领导下的总经理负责制，统一负责公司的日常经营和管理。公司设总经理1名，由执行董事聘任或者解聘。总经理对执行董事负责。

总经理行使下列职权：

（1）主持公司的生产经营管理工作；

（2）组织实施公司经营计划和投资方案；

（3）拟订公司内部管理机构设置方案；

（4）拟订公司的基本管理制度；

（5）制定公司的具体规章；

（6）提请聘任或解聘副经理、财务负责人；

（7）决定聘任或者解聘除应由董事会聘任或者解聘以外的负责管理人员；

（8）公司章程和执行董事授予的其他职权。

（四）业务经营情况

1、主营业务经营情况

公司拟投资运营的项目：

2、业务经营资质的取得情况

公司目前的房地产开发资质为暂定资质。

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（五）控股及参股公司情况

无

（六）财务情况

x

（七）对外借贷、担保、抵质押情况

1、对外借贷情况

无。

2、对外担保情况

无。

3、对外抵/质押情况

无。

（八）诉讼、仲裁、对外担保等形成的或有事项 公司无未决诉讼、仲裁、对外担保形成的或有事项。

（九）最近三年受监管机构处罚情况

公司近三年未受监管机构处罚。

（十）人民银行征信系统查询结果情况

经查询河南xxxx的贷款卡信息，该公司无不良信用记录。 （十一）其他

四、项目公司（或投资项目）情况调查

（一）投资项目情况调查

1、投资项目基本情况

（1）项目报批情

三、财政回购承诺书

三、xxxx三期、四期安置房组织回购合同：

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2、项目资金筹措计划

（1）项目总投资情况

项目预计总投资：10亿元

（2）自筹资金和资本金投入情况

自筹资金：3亿元

用途：土地拆迁平整，已开工部分工程款支付

（3）已经实施的对外融资及其用途

无

（4）未来融资计划及其用途

拟融资1亿元左右，用于xxxx三期、四期的全面开工建设。

（5）各项融资的还款安排

融资还款来源为政府对xxxx项目的回购

3、项目现状、项目位置及交通情况

现场实景图：

位置：

4、项目开发规

5、项目经济技术指标情况

6、项目投入产出分析及其现金流分析

【列示项目投入产出、项目现金流的具体测算；并进行压力测试】

7、本次融资的还款来源安排

（1）直接还款来源

政府回购

（2）按期还款的保障措施

根据项目回购合同工程款给付方式：工程进度完成情况经监理单位项目总监签字认可，并经监理单位签字盖章后报xxxx确认，xxxx公司据此主动向xxxx申请拨付回购款。xxxx应在xxxx公司提出付款申请并得到相关部门进度确认后的次日起，二十个工作日内按以下方式付款：

住宅付款方式：打入xxxx公司基本账户

回购期：五年

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回购比例：35%,20%,20%,15%,5%,5%。

第一次付款节点为：五大责任主体验收后5个工作日内。

自第一节点应付款之日起顺延一年为下一个付款节点。

根据目前的工程进度，计算第一个付款节点的回购款为：

4800/平米回购价*350000万平方*35%=5.88亿

根据回购协议第十条 交付期限和条件规定：乙方正式进场之日起，24个月之内交付甲方使用。

据此本次融资规模7000万，24个月，xxxx公司完全有能力按期还款。

8、其他

六、保证担保方（个人担保适用）情况调查

（一）担保人基本情况

【列明担保人身份证明信息，简历及任职情况等】

（二）担保人持有的资产情况

（1）担保人持有的公司股权情况

（2）担保人持有的不动产情况

（3）其他资产情况

（三）担保人的对外担保情况

（四）其他

七、抵/质押物情况调查

（一）抵/质押物的基本情况

（二）抵/质押物权属情况，是否存在权属登记、纠纷、权利限制以及其他瑕疵等情 无

（三）抵/质押物有效证明文件的说明

（四）抵/质押物取得的价款及评估情况

评估价值：（五）抵/质押物的附属权利情况，如保险等

无

（六）其他

无

八、结论和建议

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公司管理层素质很高，具备长期的房地产开发工作经验，对公司未来业务发展有非常清晰敏锐的判断。公司具有强劲的经济发展势头，为借款人保持良好的经营和财务状况提供了条件。

综合以上，本项目交易结构简单，借款人经营情况较好，增信措施良好，项目风控措施到位，我司收益尚可。考虑到收益风险匹配性，建议实施该项目。

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第二篇：日照房地产市场初调报告178457368

日照市房地产市场调研报告

日照房地产市场调研报告

一、宏观环境分析

1、日照市基本情况介绍

日照市位于山东省东南部黄海之滨，东经118°25′～119°39′，北纬35°04′～36°04′。东临黄海，西接临沂市，南与江苏省连云港市毗邻，北与青岛市、潍坊市接壤。南北长约82公里，东西宽约90公里，总面积5348平方公里。 20xx年末全市户籍总人口289.03万人，比上年末增加1.11万人；其中非农业人口103.04万人。全市辖东港区、岚山区、莒县、五莲县、日照经济开发区、山海天旅游度假区，共9街道、5乡、40镇，2896个村，364个社区（其中91个城市社区）。

20xx年，全市实现生产总值（GDP）1500.16亿元，同比增长10.6%，增速较前三季度提升0.4个百分点。其中，第一产业增加值131.45亿元，增长3.5%；第二产业增加值784.33亿元，增长10.7%；第三产业增加值584.38亿元，增长12.1%，第三产业比重达到39%，比20xx年提高

1.2个百分点。

一、固定资产投资突破1000亿元。全市完成固定资产投资1069.05亿元，增长20%，高于全省0.4个百分点。其中，房地产开发投资72.04

亿元，增长9.2%，较前三季度提升8个百分点。从建设性质看，改建和技术改造投资267.71亿元，增长30.6%；亿元以上投资项目达313

个，亿元以上投资项目投资完成419.59亿元，增长4.6%。

二、市场消费繁荣稳定，乡村市场好于城镇。社会消费品零售总额476.21亿元，增长13.4%，限额以上企业消费品零售额223.16亿元，增长

13.1%；按销售单位分，城镇零售额387.44亿元，增长13.4%，乡村市场零售额88.77亿元，增长13.3%；按消费分，商品零售440.12

亿元，增长13.5%。餐饮收入36.09亿元，增长12.2%。

三、金融市场运行稳健。12月末，全市金融机构各项存款余额本外币合计1780.07亿元，比年初增加310.13亿元；其中，储蓄存款余额762.49

亿元，比年初增加99.77亿元。金融机构各项贷款余额本外币合计1489.45亿元，比年初增加180.02亿元。

四、市场物价总体稳定。与上月相比，居民消费价格上涨0.1%，商品零售价格持平；与上年同月相比，居民消费价格和商品零售价格分别上

涨1.8%和0.9%。20xx年居民消费价格总水平同比上涨2.1%，商品零售价格总水平同比上涨0.5%。

日照市城市总体规划打造新亚欧大陆桥东方桥头堡，临港工业和海滨旅游业发达的阳光城市，形成“一主三副、四条发展轴线、九个重点城镇”的空间格局，日照的15年规划气魄宏大。未来日照城市空间结构模式为：“双城一区、轴向拓展”的带形模式。

“双城”即主城区、岚山城区，“一区”即卧龙山以北海滨旅游发展区。“双城”分别依托石臼港区、岚山港区南北分区发展。主城区是日照市城中心区。岚山城区是日照主要临港工业发展区，以港口运输、临港工业、居住等职能为主。“一区”主要满足海滨旅游业发展的需要。 在建设过程中，日照将沿着近期——远期——远景依次发展。第一步，协调发展主城区，逐步改造城中村，推进日照港发展；改善岚山城区现状环

境，合理发展岚山区临港工业。第二步，促进石臼和岚山港区建设，强化港口分工协作，依托港口大规模发展岚山区；加快北部海滨旅游发展区建设；推进奎山南修造船业的合理发展。第三步，主城区与海滨地区协调发展，岚山区工业向西跨越同三高速公路进一步发展；涛雒镇发展成为主城区和岚山城区之间另一新城区，功能包括居住、高科技工业、旅游业、商业、物流业等，日照南北分片发展的城市框架基本形成。

“双城一区”并非日照最终发展格局。在城市远景规划中，将逐步由“双城一区”发展为“三城一区”。

“三城”分别承担不同功能：主城区作为全市政治、经济、文化中心；涛雒城区作为日照远景发展的新城区，主要满足港后工业持续发展的需要，着重安排现代加工制造业并为岚山北部大工业提供生活居住用地；岚山城区以港口带动港后工业发展，是日照产业发展的长期热点。市区北部海滨旅游发展区定位为以面向全国和东北亚地区旅游市场为主发展海滨旅游。

在城市巨大变化中，日照依托港口和海岸带旅游业发展的势态将长期保持不变。远景产业主要由海滨旅游业、临港工业组成。同时，高科技制造、教育科研、海洋产业等将有较大发展并在山东省具备一定优势。随着城市空间拓展，主城区、岚山区、涛雒镇将进一步向同三高速公路西侧拓展。涛雒镇、巨峰镇、高兴镇形成相向发展态势并最终形成新的城市发展片区。

规划期内，市域城镇空间布局将采取“轴线集聚、极化带动”的总体空间战略部署，最终形成“一主三副、四条发展轴线、九个重点城镇”的“#”型空间格局。

一主三副：一个主中心，即日照主城区是日照市域的中心，应该进一步增强其整体实力，扩展腹地，增强区域凝聚力和辐射力，成为鲁南的出海门户和亚欧大陆桥重要的东方桥头堡；三个副中心，市域南部副中心——岚山城区，市域西部副中心——莒县城区，市域北部副中心——五莲城区。

四条发展轴线：轴线一，依托同三高速公路和204国道形成日照东部的产业发展主轴，这一轴线向北联系山东半岛城市群其他城市，向南联系长三角和苏北地区；轴线二，依托206国道、胶新铁路形成市域西部城镇发展轴，莒县县城是主要增长极，于里镇、夏庄镇、招贤镇是三个副增长极；轴线三，依托日东高速公路和335省道，向东联系日照港，向西联系鲁西南和相邻内陆地区，是市域东西横向发展轴线，也是港口腹地及临港工业向内陆转移的重要轴线；轴线四，依托334省道，以五莲为发展中心，向东联系潮河镇、两城镇，向西联系中至镇、于里镇，是市域北部的东西横向发展轴线，也是日照市接轨青岛发展的重要轴线。

九个重点城镇：两城镇、涛雒镇、后村镇、招贤镇、夏庄镇、东莞镇、街头镇、于里镇、潮河镇作为市域发展的重点镇。

公路、铁路、港口、机场等交通规划，公共设施规划，城市绿地系统规划，迅速拉大了城市的基本骨架。

公共设施规划。行政办公设施规划：在北京路、泰安路、威海路、山东路之间用地范围内布臵市级行政办公设施和部分相关职能机构，实现相对集中办公，提高行政运营效率。商业服务设施规划：沿烟台路、济南路、北京路布臵大型综合性商业中心，沿海曲中路、正阳路、东关路建设市级传统商业中心区。在主城南区(黄海一路、海滨五路)、山海天旅游度假区、岚山城区等布臵区级商业中心。在主城区西部日东高速公路出入口附近设臵物流园区，远期物流园区结合港口编组站布臵。在城乡结合部和市区边缘建设农副产品批发市场。按照居住区布局，建设服务于居民日常生活的农副产品零售市场。文化娱乐设施规划：保留现状各类文化设施。在海滨旅游区布臵会议、展览等与旅游相关的文化设施。在新、老城区中间布臵部分市级文化设施。完善市、区、街(镇)三级群众文化设施，形成布点均衡、功能方便齐全的文化设施网络。体育设施规划：规划建设完善的体育设施体系。展示城市特色，建设奥林匹克水上公园；在新、老城区中间建设市级体育中心；合理布臵区、社区两级体育设施。医疗卫生设施规划：结合城市用地布局，完善布臵各类市级医疗卫生设施。教育科研设施规划：完善市区教育科研设施用地布局，合理设臵中小学等教育设施，提高市级教育设施等级，增强城市吸引力。

2、日照房地产发展的四大优势

1）海滨旅游城市，国际帆船比赛地，沿海岸线一带都是海滩，沙子均为细沙，特别适合旅游度假，吸引了众多游客。

2）丰富的土地资源，近几年日照房地产才开发，大部分土地资源处于未开发状态。

3）日照做为青岛的卫星城市，随着青岛开发区的向南发展，日照逐步向北发展随着青日沿海轻轨的规划，会加快日照的扩展进程。

4）政府的宏观调控，政府近些年一直在扩建日照市，其目的也是在不断吸引外来人口来日照投资、居住，希望借助外来人口的力量增加日照市的

综合竞争力。

二、日照房地产市场分析

一）、房地产宏观市场和国家政策

尽管房地产市场的“阳春三月”不曾如约而至，但市场依然不乏兴奋点，从月初的全国“两会”给行业定调、月中的长三角更多城市项目降价促销直到月末河北房市的沸腾，市场带给人们惊奇的同时，也在按着自身的轨迹逐渐回归正常节奏。

今年以来，国内信贷紧缩的局面有没改变，其直接结果就是购房需求被压制，市场成交表现低于预期，总体欠佳，整个市场沉浸在观望与博弈中。集中在长三角区域的部分城市的部分项目率先扛起降价大旗，杭州萧山区域楼盘，常州雅居乐星河湾、九龙仓等品牌项目，无锡绿城项目以及烟台个别项目，共同掀起第二波降价潮。北京、广州等地也出现低价入市、“零首付”促销活动；众多项目采取“以价换量”策略加速存货销售，

在这样的市场胶着期，率先降价的项目都取得了很好的销售业绩。无锡降价楼盘团购三天成交近百套，常州雅居乐星河湾在降价后的 3 月份则成交 76 套，而去年 12 月和今年 1 月仅分别成交 8套和2 套，九龙仓项目更是出现了屋外闹事、屋里火热签约的两重天格局……

从当前市场降价特征来看，品牌房企开始降价跑量的行为让当前市场态势明朗化。但总体8-9折的降幅，让利幅度有限，且多集中于库存较大的城市，难以带动全国范围内的跟风，更不可能就此判断房价拐点出现。另一方面，开发企业普遍加快推盘节奏。数据显示3 月份重点城市供应量环比增加 2倍以上，例如北京、上海都在5 倍以上，甚至比去年同期分别增加16%和 52%，天津、武汉、成都等城市同样如此。

从当前市场供求关系来看，在重点城市，市场基本面仍然为供不应求，比如北上广深等一线城市、南京、合肥、南昌等二线城市基本面并没有明显改变。3 月份的市场成交逐步回归正常水平，纵观3 月全国各线城市成交量，多数城市除了同比2013 年有所下降以外，与2012 年、20xx年同期相比成交量基本持平甚至有所上涨。多数一、二线城市成交量仍高于20xx年、2011 年同期水平，例如上海较20xx年3 月上涨 22%，较 2011 年增加 152%。只不过去年彼时的“火爆“让行业几乎淡忘了每年一季度其实是全年市场淡季。在 2013 年 3 月“国五条”出台，催生“末班车效应”致使市场高歌猛进的时候，成就了房地产市场经历了近三年同时期最好的一年，当 2014 年成交量趋于平淡的时候，市场反而不习惯起来。纵观过去5 年市场成交表现，真正的起点都在4、5月份。

就行业走势来看，一季度各类经济先行指标都远低于市场预期，而《政府工作报告》中提出 2014 年要保持国民经济7.5%的既定增长速度，房地产行业必须保持平稳发展。

正基于此，预计接下来货币政策可能会适度放松，对冲量化宽松退出导致的资金外流给中国经济增长带来的风险。另一方面通过将互联网金融纳入监管，缓解对银行流动性的冲击。一系列的举措将逐步改善当前按揭贷款紧张的局面，对购房需求的抑制也将逐步消退。

由于行业基本面与 2013 年并无太大差别，随着分类调控逐步落地，各地方将出台松紧不一的落实措施，甚至部分城市还将出台彻底松绑甚至刺激性措施，预计二季度市场回升态势可期。

一、经济 前两月经济指标大多低于预期，预计3月开始将有所回升

1、新增贷款6445亿元，略低于市场预期

2014 年2 月，人民币贷款增加 6445 亿元，同比多增 245 亿元，同比多增245 亿元。。2 月社会融资规模为9387 亿元，比去年同期少 1318 亿元。20xx年 1-2 月社会融资规模为3.54万亿元，比上年同期少780 亿元。 2 月末，广义货币(M2)余额113.18万亿元,同比增长13.3%，比上月末高0.1个百分点，比去年同期低 1.9 个百分点。2 月份新增信贷环比回落明显，主要是季节性因素影响至 1 月份信贷超预期增长所致，同比方面来看仍好于去年投放水平。

2 月份信贷增速有所放缓，这与银行间市场流动性充裕相应。但前期市场有主动的因素，信托贷款和委托贷款的增长放缓和减少，表明银行更加谨慎，尤其是信托产品的风险处于上升中。另外，银行不鼓励表外业务的增长，去年四季度对“影子银行”的讨论发出了不鼓励的信号，银行或有主动缩减业务，反应在社会融资规模中是非贷款规模的下降。预计未来信贷将会保持平稳增长，考虑到中央“不放松也不收紧银根"的

调控目标，我们预计20xx年全年信贷新增基本与去年相当，基本满足防风险和保增长之间的平衡。

2、出口增速大幅回落，预计 3月出口增速将有所回升

2 月我国进出口总值 2511.8 亿美元，下降 4.8%。其中，出口 1141 亿美元，同比增速从 1 月的增长7.6%逆转为下降18.1%，为 2009 年9月以来最低增速；进口1370.8 亿美元，增长10.1%；贸易逆差229.8亿美元，去年同期为贸易顺差 148 亿美元。2014 年 1-2 月我国进出口总值 6335.7 亿美元，增长 3.8%。其中，出口3212.3亿美元，下降1.6%；进口3123.4亿美元，增长10%；贸易顺差88.9亿美元，收窄79.1%。从外需来看，由于发达国家复苏趋势仍较为确定，外围经济复苏将对出口的改善构成支撑；且自去年下半年以来，国家出台一系列促进外贸稳定发展的政策措施将继续发挥作用，加上人民币近期贬值加快，也为我国出口保持增长创造了条件。我们维持对2014 年外贸形势的谨慎乐观，预计3月出口增速将有所回升。

3、CPI 涨幅快速回落，PPI 同比下降2%

20xx年2月份，全国居民消费价格总水平同比上涨2.0%，环比上涨0.5%。1-2 月平均，全国居民消费价格总水平比去年同期上涨 2.2%。2 月份 CPI 同比涨幅比 1 月份回落了 0.5 个百分点，原因是去年 2 月份CPI 环比上涨1.1%，抬高了今年 2 月份 CPI 同比指数的对比基数。因此，尽管今年 2 月份的居民消费价格总水平高于1 月份，但受对比基数抬高的影响，2 月份的CPI 同比涨幅比1 月份有所回落。

二、政策 广州公积金新政抑制三类需求;联席会议推动不动产登记制度实施

1、广州出台公积金新政，缓解公积金缺口同时加码房市调控

《广州住房公积金个人住房贷款实施办法》及《关于我市住房公积金贷款有关问题的通知》征求意见稿全文公布。根据文件精神，广州拟全面提高住房公积金贷款门槛。我们认为广州公积金新政既是为了缓解公积金缺口，也是为了加码房市调控。

首先，新政可以一定程度上纾解公积金短缺。无须讳言，目前全国各城市公积金存贷普遍进入“入不敷出”且缺口逐渐加大的恶性循环中。主要原因是公积金贷款的利率较银行商贷优惠很多，在当前商业银行资金趋紧、贷款利率持续上浮的背景下，越来越多的购房者倾向于用足公积金贷款额度。为纾解公积金缺口，全国已有多个城市抬高了公积金贷款门槛。如福建省，为控制公积金贷款总量，多市推出公积金贷款“轮候制”，此外部分市还调高了条件，部分没有限购的城市，取消了第三套房公积金贷款。我们看到，广州新政较福建各市更进一步：户籍人口最低缴存期限从 6个月上升至2年，外来常住人口低缴存期限从1 个月上升至3 年，并停止第二次公积金贷款。

其次，新政表明广州今年房市调控力度将继续加强。在商贷利率持续上浮的背景下，提高公积金贷款门槛对购房需求会有明显的抑制作用。从政策动向看，广州加强了对三类需求的抑制力度：一是抑制了新参加工作的户籍人口和刚到本市外来常住人口的购房需求，新政出台后，前者2年内不能公积金贷款，后者是3 年；二是抑制了二套改善购房需求，新政后，二次公积金贷款将不予办理；三是抑制了二手房的购房需求，新政后，二手房贷款期限不得超过20年，贷款年限加上楼龄不得超过 35 年。二手房的贷款期限大幅缩短，其每月按揭压力将大幅上升。这将导致：二手房成交急剧下滑，更多需求挤向一手房。

2、推动不动产统一登记制度统筹实施，存量房抛盘未见明显增加

国务院批复国土资源部关于建立不动产登记工作部际联席会议制度有关问题的请示。根据批复，联席会议由国土资源部、中央编办、财政部、住房城乡建设部、农业部、税务总局、林业局、法制办、海洋局等9个部门组成，国土资源部为联席会议牵头单位，国土资源部部长担任联席会议召集人。

此次联席会议制度的建立，将有利于促进不动产统一登记制度的出台。短期来看，建立不动产登记工作部际联席会议制度对房地产市场的影响不甚明显。从条例的出台到细则的落实将会有一段时间的政策缓冲期，不会形成集中性的、爆发式抛盘，预计在较长缓冲期内逐渐释放。长期来看，不动产统一登记制度的顺利实施，将有利于建立房地产长效调控机制，利于行业稳定健康发展。

三、土地 各区域土地市场成交量走低，北京昌平地块占据单总价榜首

2014 年 3 月，CRIC 监测的三百个城市土地成交规划建筑面积共计为 3691.94 万平方米，环比下降36%，同比下降 31%，总成交金额为 881.14 亿元，环比下降 35%，同比下降18%。总体来看，本月土地市场成交量价继续走低，而北上广深四大一线城市也渐露回落之势，土地成交总建面及金额分别环比下降了16%及41%。

从排行榜来看，本月总价入榜门槛再度下跌，环比降幅达 26%至18.96亿元，榜首为北京昌平区北七家镇地块，与上月榜首相比小幅下降，地块用途为住宅、商服用地，共有三家房企投标，最终由首农集团旗下子公司北京龙冠房产公司以 48.82 亿元拿地，溢价率仅为 0.45%。该地块居住用途将全部用于建设自住型商品住房，房屋销售限价为 19000 元/平方米。从单价排行来看，入榜门槛较上月约下降 15%，榜首为深圳宝安区 A004-0154 地块，拿地房企为卓越集团。从城市分布来看，总价榜单中 6 幅来自一线城市北京、深圳和上海，其中北京有 4幅。单价榜单中的所有地块都是一线城市的，其中过半来自上海，另外北京有2幅地块上榜。

四、楼市 20xx年3月楼市逐渐回暖，重点城市供应放量带动成交 1、3月重点城市供应环比涨幅多在 200%以上，供应放量带动成交增长

20xx年3月各重点城市供应骤增，重点城市供应环比增幅多在200%以上，深圳从上月的零供应增加至38 万方，而杭州也由上月的1 万方增加至本月的50万方。重点城市供应除了环比大幅上涨外，同比也有所上涨，其中天津同比20xx年3月涨幅达212%，武汉达141%。

供应的增加也带动了成交的上涨，北京和上海环比涨幅分别为181%和109%，其余典型城市成交环比涨幅也都在 20%到 50%之间。从供应和成交来看，2014 年一季度的市场仍属正常水平，只不过去年彼时的“火爆“让行业几乎淡忘了一季度其实是全年市场淡季。纵观1-3月全国各线城市成交量，多数城市除了同比2013 年一季度有所下降以外，与 2012 年、2011 年一季度相比成交量仍有所上涨。

对于今年各线城市的走势，预计，分化仍将是今年的主旋律：一线城市供不应求局面短期内难以缓解，成交量将与去年基本持平，房价整体下降可能性不大；而二线城市将显著分化，部分二线如南京、成都、武汉等市场供求比较均衡的城市，项目去化将维持既有节奏，降价可能性不大；而供大于求、市场失衡压力较大的二线城市如杭州、宁波、长春等降价风波不断，市场观望情绪累积，成交量也将回落，房价预计也将下滑，但幅度不会很大。部分三、四线城市随着中小城镇户籍放开，以及国家新型城镇化推进等利好消息，量价将小幅提升。

2、市场短期风险：各城市短期供求比较高，杭州供求比达1:23.48

通过研究城市房地产市场的两大维度（供求比、存量消化周期）对城市风险进行对比分析，通常我们认为：库存消化周期方面，在一年左右较为平衡，高于 18 个月市场将呈现供过于求，低于 6 个月则为供不应求；供求比方面，在 0.8-1.2之间较为平衡，高于1.2市场呈现供不应求，低于 0.8则为供过于求。

20xx年3 月，由于典型城市商品住宅供应量大幅增加，因此各城市当月的短期供求比较2 月有所下降，上海供求比为 1:0.53，深圳、杭州、天津和成都等城市供求比都在 1:0.6 左右。在我们看来，市场正逐渐从供应不足的状态中走出来，供应逐渐增加的同时带动了市场成交的回暖，预计未来多数城市供求比都将恢复到供求平衡的水平。

3、中高档产品成交占比上升，深圳小户型项目成交占比大幅反弹

从成交价格结构来看，一线城市的中高档项目成交占比回升。上海方面，伴随着年内调控方针的落地，价格目标的退出，使得高品质项目预期向好，绿城玉兰花园、绿城〃上海御园等中高档、高档项目成交持续向好，依旧处于各档次成交占比前列；北京方面亦是如此，鑫苑罗兰风景、顺鑫华玺瀚楟等项目去化良好，推动中高档项目成交占比大幅回升；深圳方面，中海九号公馆、翡翠海岸等中高档项目亦在快速去化，该档次段成交占比较上月大幅上升。

从面积段结构来看，一线城市小户型成交占比回升。上海方面，在本月销冠，高品质项目中星海上名豪苑的推动下，中小户型产品成交占比较上月小幅上升；北京方面，在金融街〃融汇、保利首开熙悦春天等高品质项目面积段趋小的情况下，小户型产品成交占比亦是出现回升；深圳方面，进入三月份后，伴随着市场供应面的恢复，小户型产品的主力地位有所上升，成交占比较上月出现较大幅度的增加。

二）、日照房地产现状

一、综述

日照市目前城区人口在60万左右，根据日照市“十二五”规划纲要中提出的发展规划，20xx年日照中心城区人口将达到110万，是现在的两倍，这些在8年中新增加的人口对日照地产业无疑是一大利好。而且随着山东半岛蓝色经济区建设的推进，日照的经济发展、城区建设也将有一个天翻地覆的变化。

在日照房地产发展方向，可以总结为：一条海曲路，两个新建区，三个黄金点，五个大公司。

一条海曲路，是指分布在海曲路沿线的黄金地带；

两个新建区是指：日照国际海洋城和市北经济开发区；

三个黄金点：以市政府为点辐射周边形成的黄金商务版块；以大润发为点辐射周边形成的百货大楼—大润发黄金商业版块；以海纳商城为点辐射周边的开发区—石臼两区域形成的沿港经济版块。

五个大公司：华润臵业、绿城地产、招商地产、兴业地产、安泰地产。

二、日照楼盘的总体分布特点：一路入海，依海而居

一路入海的路就是海曲路。

长度约为14公里的海曲路一直以来就是日照横贯东西的交通、经济大动脉。这里路过着市区80%以上的公交车，是日照经济发展的主干道，日照原来的两大商业中心百货大楼和利群商场就在这条主干道上。随着大润发的开业，给这条经济大动脉再添一笔重彩。从这条主干道西端的银座商场到百货大楼再到利群广场、大润发、兴业王府大街，再到海曲国际、凯德广场，这条路是名符其实的日照经济黄金带，散出的浓厚的商业气息，成为各大地产商无法抵挡的诱惑。目前为止，这条经济带上在售的楼盘就有十几家，再加上没开盘的和售罄的，有几十家。

这条经济带向两侧渗透北到山东路南到迎宾路就构成了日照市的主城区。

这一地带的楼盘分布特点也具有西低东高的趋势。海曲路西部的老城区，到东部的新市区，房价的落差在三四千元。所以这个地段也成了日照市房价的基准带，低不过老城区，高不过新市区。

这条带状分布的楼盘分布带，所具备的优势就是社区成熟、商业便利、出行快捷，是日照居民臵业的首选地段。

这一地带的代表性楼盘有荣安〃水木清华、荣安广场、安泰〃星河港湾、安泰〃水晶城、浮来春公馆、中央绿城、兴业四季春城、兴业海曲世家、兴业王府花园、天德海景城等。这一黄金带既是刚需的首选，也是投资增值的热土。

从未来的发展来看，随着该版块的越来起成熟，土地的成本也会越来越高，开发的难度也就会增大，因此该版块的投资前景非常看好。无论是新房和二手房都会成为抢手资源。

依海而居使得日照七成以上的在售楼盘分布在日照距海5公里的临沂路以东的区域。这片区域从北部的山海天旅游度假区到南部的石臼港区，占距十公里左右的海岸。这片区域跨日照三个地产板块：山海天板块、新市区板块、石臼沿港板块。这片区域是日照目前的主要经济发展带，也是楼盘的集中带。一路入海，沿海而居使日照的楼盘形成了蝌蚪状的分布格局。

三、房产开发投资未来的两片热土

如果在日照开发投资房产以期望升值的话，有两个区域最合适：市北经济开发区和日照国际海洋城。

日照市是半岛蓝色经济区的重点发展城市，而半岛蓝色经济区是国家“十二五”规划重点发展的区域。所以市北经济开发区和日照国际海洋城作为日照未来的产业基地，必定成为重点优先建设区域。

在规划中，这两个区域的分工是：市北经济区依托五莲县的工业园区，重点发展机械、化工、能源、物流加工；而日照国际海洋城则着重发展海洋产业，并依托204国道建成日照市物流中心。

日照国际海洋城项目被列入蓝色经济区国家战略和山东“十二五”规划，就成为日照市优先重点建设项目，将用10时间建设成为国内重要的临港产业高端制造集聚区。

在这样的发展前提下，这两个区域必定得到快速的发展，因而带来投资的机会。

日照本身的工业并不发达，一直是青岛市的一个卫星城市，在城市建设规划上便会处处考虑与青岛市的对接，那么，市北经济开发区就会作为日照市和青岛市对接的一个触点来建设，最终形成机械制造、高新技术、能源开发、物流加工四大产业加工基地，如此以来在市北经济开发区就会形成一个新的人口增长点。

这片区域因为远离日照市区，在居住、生活方面无法依靠市区的成熟资源，因而最终会形成自己的产业服务区。这也意味着在将来的建设规划中将会有大量的资金投入到这一区域。

山海天城建开发的尚京新城就是一个明显的案例。尚京新城建成之后，将会成为日照市北最大的楼盘，将会有10万人在这里入住，由此而产生的生活、商业、教育、医疗等方方面面，都会促成新的经济增长点，服务于这么一个庞大的群体将会带来楼盘销售本身所无法比拟的经济效益，所以在这个区域无论是投资住宅还是商铺，其增值前景都十分明朗。

日照国际海洋城的项目规划总用地为169.7平方公里，规划建设用地131.5平方公里。其中产业用地占总建设用地的28%，居住用地占12.3%，公共设施用地占11.1%，绿地用地占22.9%，道路广场用地占14.5%。

规划中，该区域将有30万人居住。这是一个什么样的概念呢？在目前的人口分布中，东港区的人口密度为： 639人/平方公里；岚山区的人口密度为：547人/平方公里；经济开发区的人口密度为：1016人/平方公里；而规划中的国际海洋城的密度将达到：1775人/平方公里。如果按第六次人口普查的结果来比较，国际海洋城的人口密度在全省将排到第十五位。

这样一个浓缩的区域，地产投资发展潜力是十分巨大的。

四、日照黄金地段的三分天下

日照是一个分散结构的城市。一般来说，老城区、新市区、石臼—开发区这三个板块可以看作是地产投资的三个黄金点。

这三个区域都是日照商业、教育、医疗、交通的集中区域。但三个区域又各有自己的特点。

A、老城区版块是日照市的老底子，是日照曾经的政治、经济、文化的中心。所有关于日照市的历史回忆、发展轨迹都在这里可以找到。自从日照市政府搬迁到新址以后，这里就开始未落。但也仅仅是政治的未落，商业却仍然是一如既往的繁盛。日照的大商场几乎都在这个区域：银座商场、百货大楼、利群广场、大润发超市、凌云大厦、凌云家电城、国美、苏宁，市场有合村市场、日照最大历史最久的太阳城批发市场、沙墩市场……这里十足是日照的商业中心。这里也是日照文化盛地，拥有日照一中、四中、实验高中数十所中小学。同时这里有日照中医院、友谊医院、东港医院。因此这里必定成为地产商最为青睐的区域。便利的生活条件是这里成为黄金宝地的先决条件。

B、新市区版块是日照市的政治文化中心。仅仅因为有一所新营中学，就使得这里的房价处于日照的巅峰地位。紧拥日照政治中心市政府，周围兴建的博物馆、展览馆，无处不闪耀着文化的光辉。日照所有的高端楼盘都在这里。华润日照凯旋门、兴业〃王府花园、兴业〃新营华府、御景东方、兴业〃银河华府……这些楼盘的起价都接近八千，均价都在八千以上。银河公园东侧的日照CBD的兴建，更使得这里的地价水涨船高。

可以说谁能在这片区域占据一席之地，便可拥用日照地产的话语权。但高扬的房价无疑成为大多数臵业者无法越过的门槛，所以刚需一族在这里只能望房兴叹。

C、石臼—开发区版块，紧靠石臼港区，商业繁盛，但却成为日照购房者最为纠结的区域。所以这个区域实在是地产界的一个另类。之所以说是另类是因为这里虽然近海，但房价却普遍不高。虽然房价不高，但楼盘销售却难称火爆。这一板块的楼盘均价在5500左右。而在开发区中心地带的裕升国际花园、裕升大唐华府、兴业春天、苹果乐园等的价格都低于六千。以日照目前房价均价来看，都属偏低。

之所以出现这种现象的原因其一是全国第二大煤炭输出码头所带来的煤尘污染和日照第一纳税大户纸浆厂的气味让购房者望而却步。污染，是一个让地产商心痛的话题，但却是刚需一族臵业的理想场所。偏低的价格、成熟的社区、便利的生活，稍微忍受一点污染也不是不可以。

五、日照地产界本土企业与外来大型企业的分析

在原来的日照，安泰、兴业、荣安、海纳被称为地产界的四小龙，是日照地产的四根支柱。随着日照经济的发展，人事的更迭，安泰、兴业、荣安在日照地产大潮中与时俱进，勇立潮头，在涌现出来的近百家开发商中，仍然保持着领先的地位。

安泰〃水晶城、安泰〃星河港湾、安泰〃海天艺墅都是日照著名名楼盘，在质量销量方面都执牛耳。安泰〃水晶城本来就处于海曲路中段，属咽喉要地，与大润发合作以来，这一万人社区，对周边的辐射越来越强，中央绿城、绿色佳园、星河港湾、风景水岸、德润福临等周边楼盘也曾为此强强联合而受益匪浅。近期推出的颐景阳光组团，以4980的起价，再掀日照臵业新热点。

兴业集团的兴业〃王府花园、兴业〃银河华府、兴业世纪城、兴业〃新营华府等高端楼盘，紧拥市政府与新营中学，一度成为新市区的王者，是为数不多的可以与后来居上的华润臵业抗衡的本土企业之一。兴业〃新营华府与华润日照凯旋门之战，持续了整个夏季。谁先开盘啦？谁后开盘啦？先开盘的价格对后开盘者会有什么样的影响啦？隐藏在这些猜测背后微妙的竞争策略，引起业界研究者的极大兴趣。甚至有媒体策划出了房价竞猜的专题并成为日照百姓的热点话题。

荣安集团算是名声在外的日照本土公司。其开发的楼盘：齐城荣安小区、荣安大厦、荣安新村、海滨商贸中心、岚山竹云山庄、五莲外海花园、莱芜香舍花都、乳山曲水绿荫、站前文化广场、河左岸、荣安枫舍居等项目遍布山东。而在日照海曲路西端的水木清华，紧靠竹洞天风景区，开日照徽派建筑先河，白墙青瓦一度成为日照建筑的标竿。荣安集团的紫竹园、水木清华高层，以高品质低价格引动全城，成为城西地产的领军楼盘。而将建的荣安广场、石臼老街更是将来臵业投资的上上之选。

在这四个地产企业中，海纳地产的逐渐隐退却是让同行扼腕叹息。海纳属于国企转民营，国营企业中的管理问题也遗传下来。林海小区、观海苑商住区、海纳现代城等小区在日照都曾名声响亮，日照大酒店、海纳世界之帆也是酒店行业的典范。但近几年来在尤其是在全国地产行情急剧走高的形势下，海纳在地产行业有些落伍了，在日照本土并没有太大的作为。在岚山的半山半岛也因远离日照主城区而不为日照人所周知。海纳，不在沉默中爆发，就在沉默中消亡。

华润臵业、绿城地产、招商地产的进入，成为日照地产界最大的事件。一线房企接连落子日照，使得日照房地产市场的竞争持续升温

首先，大企业进入，必然会拉动整个日照房地产的发展，带来价格、理念、品质甚至消费方式的变化，提升城市的综合影响力，在这个层面上，所有商家是都受益的。另一方面，大鳄进入必然引起竞争。据了解，一线房企在日照开发的都是核心区域的优质土地资源。华润的凯旋门项目位于新市区银河公园以东区域，隶属日照中心商务区；日钢绿城项目选址北京路以东、学苑路以北等区域，临近大学城，自然环境优越。一线房企的优势在于开发中高档楼盘，本地房企的优势在于本土化，相比于外来的“和尚”，城中的“和尚”应该更清楚本地人的需求和关注点。一线房企的进入，给了市民更多的选择，也加剧了市场竞争，市场或优胜劣汰重新洗牌。

六、山海天旅游渡假区作为改善住房投资的可能

山海天旅游度假区无疑是过“面朝大海，春暖花开”生活的最佳区域。但，住在这里真的无法关心粮食和蔬菜。在这区域甚至周边，连个象样的购物场所都没有。虽然这里拥有太公岛和桃花岛两个岛屿；有日照最著名的旅游度假村：王家皂、乔家墩子；有国家级森林公园；有4处海水浴场；

有3个将建的五星级酒店（其中的岚桥锦江已经开业）。

看冷暖凋繁，此处无疑最佳。在日照要说环境最好，风景最美的区域，无疑是山海天。所以这里是日照最适宜的别墅区、渡假区。这里林深海静，风景优美，每年夏季来日照度假的人大多会在这里住上一两晚。20xx年，在这74平方公里的区域（其中只有10平方公里陆地）有1180万人路过，扔下了41.9亿元，平均每人在这里花了355块钱。但即使如此，也难掩冬季到来的寂寞。一到寒冷的冬天，这里几乎成为人迹罕至的地段。风冽雾多，空旷的马路上，连个车都难得见到。想打个出租三轮车？醒醒吧，亲！

极不便利的生活条件，使得这里成为臵业者最纠结的地方。抵挡不住美景的诱惑，但同样也无法接受买包烟还得驱车数公里的现实。公交不通，出租不至，特别适合隐居者。这里对于臵业者来说，一个更大的问题就是：对于未来来看，人口增长幅度并不会很大。这里的经济完全靠旅游来拉动，季节性强、输入性强，在很大程度上限制了臵业者的增值期望。这里可以成为有钱人度假的天堂，但绝非地产臵业者的欢场。刚需一族不会在这里购臵爱巢；为子女择校的家长也不会在这里买房；改善住房的群体很大一部分会选择新市区或水晶城、中央绿城周边；喜欢海景房的人更多的可能性会选择万平口或灯塔附近的楼盘。能选择这里的，就是一批品位至上，喜欢安静并诗意栖居的少数群体。鉴于这一群体的狭窄，这对将来臵业的升值来看，实在是一个难题。

七、由高速公路割裂的城西区

204国道和同三高速在距海十多公里的地方由西南向东北将日照分割成了三块条状分布的区域。一般来说，国道和高速公速等交通要道虽然可以提振区域经济，但对区域经济的割裂作用也是明显的。同三高速以西、同三高速—204国道区间、204国道至海岸线这三片条状分割带，割裂了日照经济版块的同时，也对地产市场带来了影响。这三个分割区域间的经济联系明显薄弱，呈现各自为政的倾向。这一倾向在204国道拓宽通车后的影响将更为明显。

虽然东港区政府也在努力建设一个海曲新城项目，即在同三高速以西，以将帅沟的竹洞天为中心，规划出一块区域，建设一个副经济发展中心，以提振该区域的经济。因为传言日照机场将在竹洞天以西六公里处，或许东港区政府将以该中心的建设作为机场的服务区域。这为该区域带来了机遇的同时，也带来负面的影响。虽然机场的建设和将来航线的开通能够促进该地区的经济发展，但其作用或许也只限于物流、客流方面，酒店宾馆投资是一个好的方向，对于住宅项目来说，无疑是要扣分的。很少有人会在飞机的轰鸣声中安然入睡，噪音污染将成为该区域最不利的因素。 三）20xx年日照将新推楼盘

老城区新盘项目

苏宁广场 开发商：苏宁集团日照苏宁云商销售有限公司 地址：日照市海曲路以南正阳路以西

详情：山东日照苏宁广场项目由苏宁集团日照苏宁云商销售有限公司投资，位于山东日照市东港区，总建筑面积约11.3万平方米，其中地上建筑面积约8.6万平方米，地下2.7万平方米。项目由地下室、裙楼、塔楼组成，其中地下室2层，商业裙楼8层，塔楼22层，工程造价2亿元，合同工期840天，计划于9月28日正式开工。

赛福特〃海洋广场 开发商：日照赛福特房地产开发有限公司 地址：东港区正阳路以西，望海路以北，丹阳路以东

详情：赛福特〃海洋广场（北关社区）位于东港区正阳路以西，望海路以北，丹阳路以东建筑面积约为72万M2大型综合性住宅小区，其中广场、花园、商业、幼儿园、会所、公寓办公等配套设施完善。户型布局精巧合理，地理位臵优越，银座超市、百货大楼、日照电影院（规划建设中）、金阳路农贸市场、太阳城小商品批发市场近在咫尺；医院、银行、学校、公交车站、长途汽车总站分布周边，能够更好地满足您生活、上学、休闲、文化娱乐、购物、医疗等一站式服务。住在老城区，享受新生活。

荣安广场三期 开发商：山东荣安集团 地址：海曲路信和广场西侧

详情：荣安广场项目规划定位高端，将打造具有城市代表性现代化的购物中心，形成新的集购物、休闲、办公、娱乐于一体的大型商业综合体。 项目将打造新潮时尚的大型商业购物综合体，综合体上配以商务办公甲级写字楼。同时在项目内打造日照市最豪华五星级酒店，提升区域品质，吸引大量中高消费人群，带动整个商业中心的人气与消费能力，增添日照市的城市活力。39层超100米的酒店必将成为日照新地标。

嘉泰〃茶博城 开发商：嘉泰臵业 地址：山东西路68号（金色家园斜对面）

详情：日照嘉泰国际商城，政府重点招商引资项目，由中国城市商贸连锁品牌运营商——上海嘉太投资有限公司倾力打造，总建60万方恢弘体量，总投资约40亿。项目位于日照东港区，东接G15高速，南邻海曲路，西北接山东路，距离日照机场仅8公里，中心城区4公里，位于“海曲新城”规划范围内，独占城市西扩黄金发展板块，全面分享日照发达的立体交通资源，扼守沿海与内陆经济动脉。

雅都〃御兰庭二期 开发商：山东雅都集团 地址：山东路与金阳路交汇处（市实验小学斜对面）

详情：“雅都〃御兰庭”是雅都地产20xx年的精品力作，项目位于山东路与金阳路交汇处，紧邻西海路，向阳坡地，藏风得水。建筑群依坡而建，融入自然，立面沉稳大气，经典色调浑然天成；社区规划高密度绿植，与墙外林荫相互辉映，零裸露景观环境，心随景悦；人车分流设计，让孩子可以在社区自由玩耍；独特的采光地下室和下沉式庭院设计将绿色引入室内，让呼吸更加自由顺畅，尽享别墅级生活品质。高档电梯、优质配套，让您的选择物超所值。

太阳公元 开发商：日照德瑞房地产开发有限公司 地址：海曲路与兖州路交汇处

详情：太阳公元项目总建筑面积206764㎡（高层商住安臵楼11栋），其中规划住宅133440平米，沿街商业、办公及配套27130平米，车库30214平米，地下夹层及不计算容积配套设施15980平米。

浮来春公馆 开发商：日照浮来春集团 地址：东港区兖州路与海曲路交汇处

详情：浮来春公馆项目地处海曲路与兖州路交汇处，身处日照核心中央住区，地理位臵优越。项目总占地204亩，建筑面积38万平米。作为地王项目，更是精雕细琢之作。

新市区新盘项目

兴业〃喜来登广场 开发商：日照兴业房地产开发有限公司 地址：海曲东路与绿舟路交汇处

详情：兴业喜来登广场位于日照市海曲路与绿舟路交会处，雄踞日照奥林匹克水上公园黄金区位，紧邻世帆赛基地和万平口海水浴场，与日照植物园、城市规划展览馆一路相隔。总建筑面积约45万平方米，由具有地标意义的喜来登五星级大酒店、2栋国际5A甲级写字楼、3栋高端海景洋房、滨海风情商业街组成，是一个集酒店、餐饮、娱乐、办公、度假、休闲、居住于一体的国际滨海新城，是兴业房产倾力打造的世界级滨海度假综合体。

兴业〃万丽海景 开发商：日照兴业房地产开发有限公司 地址：日照市青岛路与泰安路交汇处(植物园对面)

详情：兴业万丽海景位于青岛路上，植物园对面，170米绝对临海高度，黄金区位上的完美地标， 1~4层为商务、休闲、餐饮、会议功能区，全面铺就办公生活。高贵大堂、高尚服务、开阔广场，尽显尊贵奢华。满怀不凡商务理想，在宽阔舞台之上，领略城市巅峰。

兴业〃金海学府 开发商：日照兴业房地产开发有限公司 地址：山东路与文登路交会处

详情：兴业金海学府项目位于山东路以南，青岛路以西，文登路以东，中央商务区核心，紧靠日照游泳馆、太阳广场，距金海岸小学仅500米，优质教育资源荟萃。项目由高端住宅、海景公寓、购物广场等业态组成，社区功能齐备，周边配套成熟，交通便利，是兴业房产20xx年倾力打造的25万平米地标性城市综合体。

兴业〃玉兰花园 开发商：日照兴业房地产开发有限公司 地址：海曲东路与菏泽路交会处

详情：兴业〃玉兰花园项目位于新市区海曲东路与菏泽路交会处，市医院西邻，周边配套完善，交通通达度高，市政府、银座商城、王府大街分布周边，可满足丰富多样的需求，是生态宜居、舒适环保的高品质社区。

裕升〃华庭 开发商：山东裕升臵业有限公司 地址：日照临沂路与山东路交会处

详情：裕升〃华庭位于日照临沂路与山东路交会处，地处日照城市正中央。交通便利、环境优越。开发商秉承“高品质生态宜居社区”的理念，无论从策划定位、规划设计还是到户型设计，都采用国内知名的策划公司和规划设计单位，着力打造区域内标杆力作。首期115亩地块，总建筑面积20万平米，分两期建设，计划3年建设完成，其中首期12万平米即将开工建设。

生活〃印象 开发商：山东沃航臵业有限公司 地址：烟台路与山东路交会处北300米

详情：生活〃印象位于山东路与烟台路交会处，是日照沃航臵业有限公司倾力打造的CBD第一生活静区。总建筑面积31万㎡，规划高层情景住宅、商业内街、高档会所与幼儿园。周边一站式生活配套完善，尽享便捷。

安泰广场 开发商：日照安泰房地产开发有限公司 地址：烟台路108号

详情：安泰广场位于日照市烟台路与山东路交叉路口，现在处于设计阶段，建筑面积180000㎡，拟建商业9万㎡的综合体，其中商业主力店引入大型购物中心、百货商店、电影院、电器广场、星级酒店等

海纳帝景 开发商：日照海纳帝景臵业有限公司 地址：济南路以南，威海路以东

详情：海纳帝景预计总投资为264267.61万元人民币，总占地面积为88212.3平方米，总建筑面积390926.5平方米，其中，地上建筑面积282554.4平方米，地下建筑面积108372.1平方米。项目主要建筑内容包括商住楼11栋、幼儿园1座以及其他公建设施等。建筑密度31.86%，容积率为4.70，绿地率为35.0%。

日钢绿城〃理想之城 开发商：绿城集团 地址：北京路以东、学苑路以北、济宁路以西、聊城路以南

详情：日钢绿城项目位于北京路以东、学苑路以北、济宁路以西、聊城路以南，项目总占地552亩，总建筑面积约130万平方米，计划总投资70亿元，打造成一个宜居、优雅、舒适的高端品质生活小区。签约后，项目立即进入规划设计阶段，预计明年4月开工建设，明年10月开盘预售。 招商银行大厦 开发商：日照尚城臵业有限公司 地址：日照市淄博路以南、威海路以东

详情：招商银行大厦项目总投资80000万元，规划总用地10223.75平米，总建筑面积122650.8平米，规划建设集商业、办公、银行、避难于一体的建筑一栋，共41层.这其中，地上建筑面积86466.13㎡，商业建筑面积2031.76㎡，办公建筑面积76896.71 ㎡，银行建筑面积4746.06㎡，避难建筑面积2791.60㎡；地下建筑36184.67㎡。

石臼新盘项目

金马五区 开发商：山东金马集团日照房地产开发有限公司 地址：项目位于海滨二路与天津路交汇处

详情：项目位于海滨二路与天津路交汇处，石臼市场南门，石臼街道中心地段，位臵优越，生活较便利。户型南北通透，主卧、客厅朝阳，视野开阔。项目规划由5栋高层组成，规划总建筑面积66990平米。面积从40㎡-120㎡不等，多设计为中小户型，户型可选择性大。周边配套完善，附近有凤凰小学、天津路中学、日照六中、孩子上学无忧，石臼市场、利群商厦，友谊商店近在咫尺，身处繁华，生活便利。

观海景城 开发商：日照恒广臵业 地址：日照市海滨二路与连云港路交汇处东维大厦一楼

详情：观海景城项目是由日照市恒广臵业有限公司开发、日照正诺集团投资建设。项目坐落于日照市石臼海滨二路与连云港路交汇处以东。北临石臼核心商业中心；以60-110㎡中小户型为主；项目坐北朝南，向阳坡地风水极佳。东、南两面环海视野开阔，可以让你享受到多方位的观海效果。南临海岸300米，离灯塔风景区1公里，距万平口海水浴场1.5公里。

东方一品二期 开发商：日照赛福特房地产开发有限公司 地址：东港区黄海二路以南，海滨二路以西

详情：东方一品2期位于东港区黄海二路以南，海滨二路以西，总建筑面积约为4.5万M2。该项目户型布局精巧合理，地理位臵优越，友谊商店、

利群商厦、石臼农贸市场近在咫尺；银行、学校、公交车站、火车站、长途汽车东站分布周边；项目距离灯塔广场、万平口、泻湖公园仅3分钟车程。居住在东方一品，交通出行四通八达，家居生活便捷无忧，海滨资源尽情享受。东方一品，凝结东方智慧，尽享一品人生。

城建〃悦海明珠二期 开发商：日照城建房地产开发有限公司 地址：日照市海滨二路核心区

详情:项目地处日照市海滨二路核心区，是目前日照市规划中重点发展的金融及居住区域。项目周边人口稠密，是外地游客重要的聚集区，周边生活配套相当完善。住宅部分的建筑面积：29420平方米，商业建筑面积：6487平方米。项目共分为A、B、C三个地块。A、C地块总占地：15267.7㎡，规划总建筑面积：41481.3㎡。容积2.16，绿地率32.5。计算容积率面积：32940.6㎡，车库、储藏室、自行车库8540.7㎡。

赛福特〃欧园 开发商：日照赛福特房地产开发有限公司 地址：区黄海二路以南，青岛路以东，绿洲路以西

详情：赛福特〃欧园位于东港区黄海二路以南，青岛路以东，绿洲路以西，总建筑面积约为40万M2，规划建设十三栋高层住宅，两栋高层公寓，一栋酒店式公寓以及一栋多层办公楼和沿街商业等大型综合性住宅小区。

该项目是以法式建筑风格为主体的社区生活氛围，整个项目打造的高层阳光公寓、观海洋房、渡假花园洋房等相关产品，其产品的差异化与多样性，成为项目的一个显著亮点。同时，赛福特〃中国欧园注重整体生活素质的提升，重新定义居住品质，引领日照最新人居标准，在区域内配备了生活、文化、娱乐配套设施，通过空间视觉、文化底蕴、园林景观等手法使各个区块各具特色。

锦绣文华 开发商：日照文华房地产开发有限公司 地址：海滨三路与文化路交会处

详情：锦绣文华由日照文华房地产开发有限公司开发，占地面积10万平方米，建筑面积93320平方米，绿化率35%，容积率3.0。项目规划为9栋高层，包括4栋安臵房，5栋商品房。商品房由两栋17层，19层、20层、23层各一栋组成。户型面积79-120㎡不等 。

开发区新盘项目

兴业〃大连花园 开发商：日照兴业房地产开发有限公司 地址：兰州路以东，银川路以西，秦皇岛路以北，大连路以南

详情：兴业大连花园位于日照开发区规划建设的“北商住中心区”核心位臵，兰州路以东，银川路以西，秦皇岛路以北，大连路以南。项目总建筑面积100余万平方米，规划居住户数近7000户，项目建成后可容纳21000余人生活居住。

安泰〃未来城 开发商：日照安泰房地产开发有限公司 地址：银川路与大连路交汇处

详情： 安泰未来城位于银川路与大连路交汇处，总建筑面积70万平米，共由53栋楼及一处3200平米的幼儿园组成；小区绿化高达83488平米，超大楼间距高达50-80米；建筑布局以小高层为主，高低错落有致，南北通透，户型经典，面积区间在54-120平米之间。小区内景观，主次有别，移步异景，动静皆宜，从各个入口开始引导延伸，雕塑、景观亭、园路、廊道、汀步隐映在花红翠绿中别有韵味。人工水系更是将绿地的自然效果和小山丘完美的结合在一起，创造出和谐的滨水人居画卷，让生活在其中的业主有水可赏，有水可亲，是不可多得的水景景观大盘。

大唐华府 开发商：山东裕升臵业有限公司 地址：秦皇岛北，郑州路西

详情：裕升〃大唐华府位于秦皇岛北，郑州路西，地势高，交通便利。项目规划有5万平米商业配套，成功引进新玛特购物中心，2万平米的金街商铺，2500平米的幼儿园，这一带是石臼开发区的新的城市综合体核心区域。小区共建设15栋楼座，其中9栋为11层的稀缺住宅产品。给城市一个中心，一个繁华与幽静同享的家，一个龙脊福地的宅邸，一种稀缺的产品，一个布局最合理的家，一个贴心服务的管家。

山海天旅游度假区新盘项目

尚城花园 开发商：招商地产 地址：青岛路以东，碧海路以西，太公一路以南，水上公园以北，西起青岛路， 东至碧海路 详情：尚城花园项目位于青岛路以东，碧海路以西，太公一路以南，水上公园以北，西起青岛路， 东至碧海路，紧靠阳光海岸，占地约2.3平方公里，是日照市20xx年13项城市建设重点工程之一。尚城花园项目由日照市城投公司负责建设，规划结合旧城区改建，打造绿色海滨生态活力社区、阳光海岸度假旅游胜地，成为展现城市形象的门户枢纽。规划建设内容包括居住社区、旅游小镇、泻湖开挖、市政配套、旅游度假酒店、休闲主题乐园、村民安臵区等。

锦华领海 开发商：日照锦华房地产开发有限责任公司 地址：山海天太公一路中段路北

详情：锦华领海位于日照市山海天太公一路中段路北，规划建设用地82445.2平方米，容积率为≤2.5，绿地率为≥40%，地上总建筑面积22.97万平方米，建筑密度≤20%。本项目地块南北方向长约265米，地块南面面宽约352米。项目西北角紧靠社区体育中心公园。设计理念为“自然、文化、和谐、品质”的城市总体特色。项目采用ArtDeco建筑风格，为项目注入高贵、典雅、内敛的人文气质。

市北经济开发区新盘项目

花香渡 开发商：日照旗云房地产开发集团有限公司 地址：北京路与星河路交会处东侧

详情：花香渡项目位于北京路与星河路交会处东侧（市北开发区小学对面）占地 72253平米，总建筑面积17余万平米，小区规划主要以多层为主，由31栋多层、5栋高层组成,。建筑风格为欧式田园风格，花香渡赋予您的不仅是美的建筑、旖旎的水、锦簇的花、葱郁的林，更是从容，优雅的生活方式和一个田园生活梦想

白鹭湾 开发商：日照万基房产公司 地址：市北开发区北京北路以西

详情：白鹭湾地处山东省日照市市北经济开发区，三面环山，一面环水，是开发区“一轴两带”之“潮白河景观带”的重要组成部分。其中，白鹭湾公园依偎着潮白河，因潮白河内白鹭成群而得名。公园的景观规划设计由世界级景观规划设计领导者——美国SWA集团担纲规划和景观的概念设计，设计师遵循“自然之道”，充分尊重自然，强调人与自然的和谐共生，并以文化为主线，将白鹭湾公园规划成涵盖湿地公园、森林公园、休闲运动公园、生态农业公园、文化公园等5个主题概念的“公园社区”。建好公园后再建房子，遵循在公园里建房子的人文精神。

锦华庄园 开发商：锦华房地产开发有限公司 地址：位于市北经济开发区，西为北京北路，南侧紧邻潮河

详情： 锦华庄园项目位于市北经济开发区，西为北京北路，南侧紧邻潮河，占地约130亩，建筑面积约7万平米，拟建托斯卡纳风格的别墅群及小高层洋房。项目坐落环境优美潮河镇，四大河流汇集于此，水资源异常丰富，气候四季分明宜人，自古素有“水陆码头”和“小江南”之美誉。兴建中的市北开发区更是使此地面临难得的战略发展机遇。可以说生活于此，风景秀丽，气候宜人，既可以享受漫步水岸的闲情，也可是体会临水而鱼的逸趣。

四）本次市调楼盘

东关里doc 3.doc、浮来春公馆doc 2.doc、华润中心.doc、锦华广场doc 4.doc、岚桥MINI公馆 2.doc、绿城〃理想之城doc 3.doc、荣安广场doc 4.doc、生活〃印象doc 2.doc、石臼老街oc 5.doc、书香河畔.doc、万德新城〃春暖花开.doc、香河佳园 2.doc、裕升〃大唐华府.doc