城投债审计提示（20xx年第1期，总第2期）
——与土地相关资产及收入的审计要点提示
近年来，在本所城投债（政府融资平台发债）审计实务中，涉及发行人对土地资产的确认与计量、以土地经营获取收益的项目各种各样、层出不穷，且不同的经营模式对应的相关会计处理方法不尽相同，需要注册会计师加强职业判断并结合发行人基本情况及其具体经营模式设计并实施有针对性的审计程序、以获取充分、适当的审计证据，这也正是此类审计业务的难点所在。注册会计师应严格按照审计准则规定，遵循实质重于形式的原则，在审计过程中保持应有的职业怀疑，综合运用各种审计程序，以将因土地确认不当、虚增土地收益等行为导致财务报表重大错报、漏报的风险降至可接受的低水平，合理规避审计风险。
本提示仅供本所及相关从业人员参考，不能替代相关法律法规、注册会计师执业准则以及注册会计师职业判断。提示中所涉及审计程序的时间、范围和程度等，相关从业人员在执业中需结合项目实际情况、风险导向原则以及注册会计师的职业判断确定，不能直接照搬照抄。
现对城投债审计中与土地相关资产及收入的审计要点提示如下：
1. 城投公司与土地相关的业务模式
城投公司有关土地的取得、经营、收益的模式，不尽相同，注册会计师在执行城投债审计时应充分了解与土地相关的业务模式及流程，并结合其业务模式的具体特点以及相关法律法规要求，实施有针对性的审计程序、获取充分、适当的审计证据。
关注城投公司与土地相关的业务模式，主要应着眼于了解其取得土地的来源、土地的性质、土地的权属、土地的用途、土地的经营模式及其获取收益的模式等相关情况。
1. 城投公司取得土地的主要方式
城投公司的土地主要是来源于地方政府注入（地方政府须经法定程序以出让或划拨程序将土地注入融资平台，20xx年12月24日前，还可能存在地方政府将储备土地注入融资平台的情况，但自财政部、发改委、人民银行、银监会联合发布《关于制止地方政府违法违规融资行为的通知》（财预[2012]463号）之日起，地方各级政府不得将储备土地作为资产注入融资平台）、或通过招、拍、挂程序购得国有土地使用权。
1. 城投公司与土地相关的业务模式及收益模式
城投公司取得土地的性质、权属不同，其与土地相关的业务模式及收益模式则有所不同，通常存在以下模式：
1. 政府将储备用地注入城投公司（限于20xx年12月24日前），并委托其进行储备用
地的整理，如：土地规划设计、场地平整、地块周边绿化等工作，以使该地块符合国家土地出让条件。城投公司将整理后的土地交付政府，整理成本报土地主管部门核定后，由主管财政部门按成本加成原则将资金划付城投公司，城投公司获得土地整理收入。
2. 政府将储备用地注入城投公司（限于20xx年12月24日前），并与其签
署储备用地整理、挂牌后土地出让金返还等一揽子协议。城投公司完成土地整理工作并将土地交付政府，于土地挂牌后获得土地出让金返还收入。
3. 政府将建设用地以划拨的方式注入城投公司，并委托其进行能源、交通、
水利等基础设施项目的建设、运营（或不包括运营）、移交，或由政府回购。对应的业务模式可能存在多种形式，如：建造合同、BT、BOT、代理。
4. 城投公司将政府划拨土地使用权转让，获取转让收入。
5. 政府将商业用地以出让的方式注入城投公司，一般只为增加城投公司净资
产。
6. 城投公司通过招、拍、挂程序并支付土地出让金购得国有土地使用权，当
地政府将属于本级政府的土地出让金收益返还给城投公司。
1. 针对土地资产的确认应实施的主要审计程序
针对土地资产的确认，应实施的主要审计程序应重点围绕土地资产的存在性、完整性、权利和义务、计价和分摊、列报这五项认定设计并实施审计程序，并应
结合国家有关土地管理的法律法规要求，在审计过程中，关注土地流转程序的合法、合规性、土地流转交易的真实性。应实施的主要审计程序，包括但不限于：
1. 获取审计期间内各期土地资产增减变动明细表，以总括了解各期土地的期初数量及
余额、本期增减数量及金额、期末数量及余额，并注明各个地块的权属类别、权属证书编号、权属期限、土地性质、用途等相关信息；
2. 查验各期取得或结存土地的权属证明原件、批复文件，保留并索引相关复
印件或扫描件；对于土地权属证明存疑的，应到核发权属证明的当地国土资源部门实施土地档案调档，以获取土地真实性、合法性相关证据（如：对于划拨用地，应调阅土地档案中的国土局土地划拨决定书）；
3. 对于政府注入的土地，应检查初始确认的价值依据，获取并复核评估报告，
结合土地的权属类别，复核评估报告前提假设、评估方法及评估价值的合理性，结合土地的用途及业务模式，检查土地入账会计处理（会计科目及计量）的正确性；
4. 结合城投公司土地相关的业务模式及土地的用途，检查存货中与土地相关
的成本归集与结转是否真实、完整；
5. 对于各期减少的土地，应检查相关交易合同、土地流转手续的办理情况、
土地权属的注销情况、土地摊余价值是否足额结转至相关的成本、费用；
6. 对于期末结存的土地，应实施土地实地勘察程序，以获取土地存在性的证
据，并同时关注土地的使用状态与其业务模式及收益模式是否匹配，必要时，应利用专家工作；
7. 对于以出让方式取得且确认为无形资产的土地使用权，应复核各期持有期
间是否足额摊销；
8. 对于期末结存的土地，应获取地块所在地同一地区土地市场同类土地市场
价格信息，以复核是否存在减值迹象；
9. 审计人员应注重应用被审计单位土地资产所在地国土资源部门的官网信
息，以及时获取相关土地登记、征地、收回、交易（如：招拍挂公告、招拍挂结果公告）、权属等各项信息，以有效印证被审计单位土地资产相关权属、交易等信息的真实性。
1. 针对与土地相关收入确认应实施的审计程序
针对与土地相关收入确认，应实施的主要审计程序应重点围绕土地相关收入的真实性、完整性、准确性、截止、分类、列报和披露这六项认定设计并实施审计程序，其中，应尤为关注其真实性、准确性、分类及列报。，在审计过程中，应结合国家有关土地管理的法律法规要求，关注土地流转程序的合法、合规性、土地流转交易的真实性，关注相关交易是否具有合理的商业实质。应实施的主要审计程序，包括但不限于：
1. 获取审计期间各期土地相关收入明细表；
2. 获取土地相关交易的合同、政府批文、权属变更记录，检查交易的真实性
及其土地流转程序的合法、合规性（如：对于政府回购土地，应检查土地权属是否注销？是否履行回购公告？对于土地出让金返还或土地使用权转让，应检查相关土地招拍挂信息）；如对土地相关交易的真实性存疑，应到土地所在地主管国土资源局调阅土地档案，以通过获取土地变迁过程，印证相关交易是否真实；
3. 结合土地相关交易，了解实施过程并获取适当的证据，如：对于储备用地
整理，应关注企业是否真实实施了相应的储备用地整理工作？相关的成本、费用是否真实发生？入账是否完整？对于没有交易实施过程、仅有相关合同、批文的情形应保持应有的职业怀疑并获取进一步审计证据；
4. 检查与该项交易相关现金流的真实性、合法、合规性：
1. 对于获得的储备用地整理收入，应获取资金拨付凭证，检查资金来源是否来源于当
地财政部门，是否注明款项用途？注明的款项用途是否与储备用地整理收入相关？
2. 对于获得的土地出让金返还收入，应获取资金拨付凭证，检查资金来源是
否来源于当地财政部门，是否注明款项用途？注明的款项用途是否与土地出让金返还收入相关？
3. 对于土地使用权转让收入，应获取资金进账单，检查资金来源是否来源于
与转让协议或招拍挂结果公告一致的受让方？
4. 对于未取得现金流而应收挂账的收入，应获取相关协议并检查其挂账的合
理性，并检查期后回款情况，对于以应付款冲抵应收款的，应获取相关协议并检查其抵账的合理性，同时应结合其业务模式分析其交易是否具有合
理的商业实质，从而综合各项证据判断该项交易的真实性；检查对政府及有关部门的应收和其他应收合计是否不超过净资产40%？
1. 获取土地交易时点的价值依据，如：取得并复核评估报告、查询同一地区、同类地
块的市场价格，检查交易金额的合理性（真实性、准确性），对于明显高于同类地块市场价格的交易，应进一步查明原因，并综合判断各项相关证据的充分性、适当性；
2. 对重大交易实施函证，以获取相关交易真实性、准确性证据；
3. 结合土地的来源、土地的性质、土地的权属、土地的用途、土地的经营模
式及其获取收益的模式等相关情况检查与土地相关收入的会计处理的正确性，审计人员应尤其关注土地收入与相关土地权属性质是否匹配、交易相关各项证据是否能够相互印证，对于证据之间矛盾之处应保持应有的职业怀疑并获取进一步审计证据；
4. 检查收入的分类是否符合企业会计准则或相关会计制度的规定。涉及BT
业务、政府补助及土地收入相关会计处理的，应在遵循相关企业会计准则或会计制度的基础上，参考我所《城投债审计提示（20xx年第1期）及证监会《20xx年上市公司年报会计监管报告》有关规定，结合具体业务模式进行判断。
1. 应关注与城投债业务、土地管理相关的法律法规
1. 城投公司土地注入方式应符合规定：
1. 注资必须合法合规，注入资产必须为经营性资产。政府办公场所、公园、
学校等纯公益性资产不得注入融资平台公司；根据国家林业局关于进一步加强林地确权登记发证工作的通知（林资发〔2012〕47号），禁止林权注资。
2. 严格执行《土地管理法》等有关规定，地方政府将土地注入融资平台公司
必须经过法定的出让或划拨程序。以划拨方式注入土地的，必须经过有关部门依法批准并严格用于指定用途。划拨用地的要符合《土地管理法》第54条规定中国家机关用地和军事用地、城市基础设施用地和公益事业用地、国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地。
3. 以出让方式注入土地的，融资平台公司必须及时足额缴纳土地出让收入并
取得国有土地使用证；融资平台公司经依法批准利用原有划拨土地进行经营性开发建设或转让原划拨土地使用权的，应当按照规定补缴土地价款。地方各级政府不得将储备土地作为资产注入融资平台公司，不得承诺将储备土地预期出让收入作为融资平台公司偿债资金来源。
4. 注入资产必须经具有证券从业资格的资产评估机构评估，由有关主管部门
办理相关权属转移登记及变更工商登记。
5. 作为企业注册资本注入的土地资产除经评估外，必须取得土地使用权证，
属于划拨、变更土地使用权人的，应证明原土地使用证已经注销。
2、 发改委近日召集部分承销商机构，召开企业债风险座谈会，警示企业债风险：严格确认土地资产有效性，明确加快和简化审核类和从严审核类的新标准，限制发债企业对政府相关部门的应收帐款比例，以及将发债企业申报的时间间隔由6个月调整为1年等。主要内容体现在以下几个方面：
（1）根据发改办财金[2013]957号文，企业债发行加快和简化审批类的标准有：资产负债率低于30%，信用安排较为完善且主体信用级别在AA+及以上的无担保债券等。但此次讨论会上，加快类的资产负债率标准被降到了20%，只有地方政府的首只城投债才可享受资产负债率低于30%。
（2）从严审核类的标准也在趋严，957号文的标准是资产负债率较高，（城投类企业65%以上，一般生产经营性企业75%以上），且债项级别在AA+以下，但本次讨论将这两个比例分别降到了60%和70%。
（3）按照发改委此前的规定，资产负债率在80%-90%的企业，原则上必须提供担保措施，资产负债率超过90%的，原则上不予核准发债，但此次讨论改为，对于城投类资产负债率超60%、产业类资产负债率超70%的，原则上要求提供担保。资产负债率超80%的，原则上不予受理。
（4）发债企业对政府及有关部门的应收和其他应收合计超过净资产40%原则上不予受理。
由于城投公司取得土地的方式及与土地相关的业务模式、获取相关受益的方式不尽相同，本提示无法一一枚举，审计人员在执行相关审计时，应严格按照审
计准则规定，遵循实质重于形式的原则，在审计过程中保持应有的职业怀疑，并在了解其取得土地的来源、土地的性质、土地的权属、土地的用途、土地的经营模式及其获取收益的模式等相关情况的基础上，设计并实施针对性的审计程序，以将因土地确认不当、虚增土地收益等行为导致财务报表重大错报、漏报的风险降至可接受的低水平，合理规避审计风险。
技术标准部
2014-10-10
第二篇：20xx年城投债审计市场分析
20##年城投债审计市场分析
一、总体运行
城投债按照发行方式可分为企业债、中期票据和短期融资券。由于中期票据和短期融资券发行的募资说明书所引用的审定财务数据不局限在证券期货类会计师事务所出具的新增审计报告，为紧扣审计市场，本帖将分析范围局限在城投企业债，以下简称城投债。
(一)总体分析
20##年331户地方融资平台新增拟发339期城投债，合计拟募4,016.8亿元。
(二)拟发进度
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20##-1-15 15:41 上传
(三)地域分布
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20##-1-14 23:19 上传
二、债项分析
(一)规模结构
20##年339期城投债单笔金额分布结构
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20##-1-15 16:39 上传
(二)期限结构
已剔除20##年10月武汉地铁集团拟发的23年内的可续期城投债，
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(三)利率分布
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20##-1-15 14:58 上传
20##年上半年拟发城投债的利率波动区间集中在5%-7%；20##年利率市场化进一步加码推进，下半年发债利率区间上扬至6%-8%；
(四)増信方式
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20##-1-14 23:29 上传
1、无担保：由上表可以看出地方融资平台无担保发债比例非常高，前因受紧于20##年政策整顿，后端则增加债券持有风险。
2、保证担保：由专业融资担保公司、辖区其他国资平台和非关联企业提供増信担保。
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20##-1-15 11:56 上传
3、抵押担保：46期城投债中45期以土地使用权増信债项，仅信阳市弘昌管道燃气工程有限公司一户使用林地使用权増信；
三、评级机构
(一)市场结构
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(二)债项评级
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四、审计机构
(一)审计市场
20##年拟发的339只城投债（主体为331户），按照50万元发债审计均费，测算20##年城投债审计市场约为1.6亿元；
(二)市场结构
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20##-1-27 23:39 上传
20##年二线证券所仍充当城投债审计业务拓展的生力军，在细分市场占山为王；
四大中国：受限于风险管控和业务拓展，四大中国在城投债市场未进粒米；
本土八强：主力军团屯聚在上市公司、IPO、央企和大型地方国企以及金融机构等重点审计市场，同时外部监管政策的加码使得业务质量风险的管控成为合伙人们思考的首要课题，本土八强除了瑞华，其余在城投债审计市场乏善可陈。其中，得益于原国富浩华在非上市地方国企的市场融合，瑞华狂揽城投债审计业务；20##年信永中和的18家城投债项目全为原江苏天华大彭承做，信永中和自身秉承张克的风控理念并未实际参与地方债运动，鉴于信永中和对江苏天华大彭后续一体化整合，松柏调低20##年信永中和在城投债审计市场中的表现至☆；
二线证券所：中审亚太、原中磊、北京兴华、中兴华为代表的二线证券所极力在B4和L8的市场挤压下寻求突围，
【说明】
1、考虑主贴浏览体验，故未在主贴具体列明各家会计师事务所的城投债客户清单，如有版友需要，可在回帖说明需要展开，松柏将表列清单明细；
2、部分图表之间对城投债的发行期数和金额存在较小差异，主要系数据处理口径微调。