柳州市区域房地产市场调查报告
一、项目所在区域市场分析····················· 1
1.1 河东区区概况························ 1
河东区属东南亚热带北缘气候，夏湿冬干，年平均气温20.6℃，全年无霜期为332天，年平均降雨量1441毫米，年均日照数1634.9小时，夏无酷热，冬无严寒，春秋两季气候温和清爽，四季常绿，无台风、地震,十分适合居住，具备常年旅游渡假和居住的资源和气候环境、条件。鱼峰辖区包括柳州市岩溶盆地南部的大部分地区，地势自北向南平缓倾斜。区内遍布峰林山体和溶岩天然景观，是柳州市著名风景点和游览区较为集中之地。
河东区现辖天马、驾鹤、荣军、箭盘山、五里亭、麒麟、白莲、阳和8个街道办事处（阳和街道办事处的行政事务委托阳和工业园区管理），5个村民委员会，53个社区居民委员会，总面积122平方公里，常住人口22.8万，流动人口8万，是柳州市的经济、旅游、文化和交通中心。
近年来河东区集全区之智、全区之力开展招商引资工作，全方位开放的格局已逐步形成，已成功引进了众多规模较大的商贸、工业项目。这些大型项目的引进及开发建设，使我区抢占了发展先机和经济制高点，进一步增强了我区的发展潜力和后劲。目前，河东区以打造“商贸、物流、商务”三大中心为战略发展目标，重点引进和发展汽车零部件、机械加工、五金机电、医疗、电子信息、服装、食品及物流等产业，加速形成特色产业集群。
河东区政府着眼于打造行政服务中心，紧紧围绕建设服务型政府这一主题，切实加强和改进政府自身建设。建立健全科学、规范、民主的公共决策机制；创新政务管理模式。设立“企业服务中心”、“居民服务中心”两个服务机构；积极推进政务“阳光工程”。努力建设服务型政府，不断开创政府工作的新局面。
未来5年，柳州市河东区将强化现代服务业主导地位，建设“大商贸、旅游、大市场”，着重打造七大片区。中共河东区委召开八届九次全体（扩大）会议，在该区“十二五”规划建议讨论中，透露出河东区未来发展的战略方向。
七大片区分别为水南片区、驾鹤片区、九头山片区、柳汽片区、五菱柳机片区、南环片区和都乐、响水及碧芙蓉等自然风景片区。
按照建议规划，水南片区将重点打造楼宇经济、CBD商圈。“整个片区以河东区政府办公楼前东西朝向的规划四路为界，划分为南北两个分片区。”河东区区委副书记、区长张彬在会上对该规划建议作了说明，“北分片区利用综合交通枢纽项目带来的客流量，建设楼宇式百货零售商场和高档次宾馆；南分片区以楼宇经济为主，在近期台湾经贸活动中心项目基础上，集中引进建设环保科技大厦、设计大厦、旅游大厦、儿童城等。”
而驾鹤片区因其位于老城区中心和百里柳江沿岸核心景观区，建议规划为特色商业步行街，和培育发展特色旅游小商品批零市场。
结合九头山片区特点，建议发展定位为：建设高档商务会所、汽车贸易园、大型商贸城。据介绍，该片区位于百里柳江景观带重要河段，景观资源明显，是打造生态特色、塑造城市形象的敏感地段。
东风柳汽将整体搬迁至柳东新区，柳汽可利用地块为约0.15平方公里的正方形厂房区。河东区建议为该片区度身打造，建设为文化创意产业园、文化用品和青少年用品集散中心。
除以上四大片区，河东区还建议将五菱柳机片区建设为“未来水世界”，满足市民日常水上休闲娱乐需求；发展南环片区仓储物流业，与周边物流中心、物流市场、物流片区，共同形成柳州市区南部的立体物流网络；都乐、响水及碧芙蓉等自然风景区，则主要以开发旅游为主，进一步开发该片区的风景资源。
1.2河东区市场项目简析····················· 1
本次主要对大美天第，畔山灵秀这两个项目进行了调查和分析。
大美天第整个项目占地283亩，总建筑面积185704㎡，容积率仅为1.01，建筑密度28.9%，绿地率为41.6%。总户数1172户，项目的物业形态有独栋别墅、联排别墅以及多层电梯住宅。自然条件十分优越，除了紧临大龙潭公园以外，内部本身也拥有着丰富的原生态自然资源，四周环山，内部拥有20亩的原生樟树林，12000㎡的湿地湖泊、10000㎡台地公园(分别指向具体位置)，这些园林景观的面积都要比一个标准的足球场大得多。
畔山领秀项目地处原仪表厂，从居住环境看，这里背靠大龙潭，直接分享了4A风景区的景区优势，空气 、环境 、绿化都没的说；从项目配套看，这里处于五岔路口腹地，小区外是成熟的生活环境，一些柳石路名吃都在这里；从开发背景看，由华展房开开发，这是该房开在成功打造华韵上城 、大美天第 、华展·华园之后的又一个项目。据透露，这里预计打造多层及高层建筑，体量不大，但是一个汇集该公司多年开发实力的精品项目。
畔山领秀位于柳石路398号，由柳州华运房地产开发有限公司全力打造的阳光坡地双景洋房，项目总占地面积40.7亩，总建筑面积：50222.70，容积率：2.18，项目规划楼宇7栋，集多层、小高层于一体。房源户型以75~120平两房、三房为主，还有少量楼中楼。产品多样、经济实用、功能齐全。绿化率31.42%，小区内规划有中心广场，将打造阳光坡地双景。项目还拥有自然资源，背靠青山，宁静幽雅。
畔山领秀依靠大龙潭，坐享三面环山的生态绿景；匠心独运的阳光坡地双景园林景观，畅享饕餮立体视觉大餐；在小区内部，保留了众多原生树木，清新绿意入住即得。
项目位踞柳石五岔路口腹地的畔山领秀，拥有便捷的交通网，方便抵达鱼峰商圈、荣军板块、市中心、阳和新区等板块，让居民轻松地在繁华与静谧之间穿梭生活。项目周边配套齐全，能满足居民日常生活需求的银行、菜市、医院、学校、商业等硬件配套应有尽有。该项目集自然、都市、人文、健康为一体的全新互动式居住形式，让居民在实现自然中居住的同时，还可实现离尘不离城的都市生活。
1.2.1 河东区在售户型比例分析·················· 1
对于此次调查的大美天地第2期来说，它在户型面积及比例的情况分析：
畔山领秀户型面积及比例情况分析：
1.2.2住宅存量及增量分析 1
20##年以来，坚持以加强批后监管为抓手，以积极主动服务为主线，严格把关，用好增量，着力挖潜，盘活存量，大力推进土地的节约集约利用。
一是通过主动服务，严格把关，用好增量。严格执行各项产业政策、土地供应政策和标准，保证有限的土地投放符合保增长、扩内需、调结构的要求。同时，以开展“项目专人跟踪、办理进度实时备案”活动为契机，一宗档案、多个电话、数次走访，认真解决企业困难，对外主动上门服务，对内建立项目用地供应台帐，动态跟踪项目用地办理进度。此外，坚持在土地供应上精打细算，鼓励仓储物流项目用地提高建设容积率。
二是创新机制，着力挖潜，盘活存量。注重从企业搬迁、旧城改造中进行存量挖潜，采取土地整合、土地使用权调整、改变土地用途等方式进行盘活。
在20##年的时候，河东区按照“存量调优、增量做强”的思路，以洛维工业集中区为载体，积极发展高新技术产业，加快汽车、机械制造等传统产业的改造。
1.2.3 区域价格走势分析......................................... 1
由于柳州房地产市场一直以刚性需求为主，投资客所占市场份额很少，因此二套房首付提高、三套房限贷只对少数资金薄弱的投资客产生影响，对整个柳州房地产环境没有太大冲击。而政策的出台对于购房者心理方面的影响远大于实际影响，之所以这样说，是因为房价不但没有因调控政策下降，反而继续上涨，只是单纯地多了一批持有观望态度的购房者，新政出台后的整个4-5月份楼市成交很惨淡，5月过后成交已经开始往上走，这是很典型的刚需市场的特点，买房的人迟早还是要买的，特别年末大批持币观望的刚需者入市也促成了交易量新的攀升，市场的调控反倒将购房者由短期的购买犹豫爆发成新一轮的增涨。从刚才所说的房价并没有下降也可看出新政对柳州影响是极其有限的，如年初柳州的房屋销售均价约在4000元/平，而至年末已达到约4600元/平，房价涨幅还是较大的。足可见，新政调控对于刚需十足的柳州楼市影响甚少。
20##年调控持续 房价小幅上升。2010国家先后出台的楼市政策，在一定程度上打压了楼市泡沫，抑制了一定的投机者，预计20##年房地产调控也将延续20##年政策继续贯穿，但力度将有限，再加大力度则会对房地产业造成负面影响，调控的目的是使房地产行业健康发展，而非摧毁。
20##年，中国通胀继续，为了防止资产缩水，经过了去年房地产调控的观望者，今年心理层面的影响少了，观望情绪减弱，购房刚性需求会显现。而20##年的柳州的房价会延续20##年的走势，小幅上升。因为影响房价的几大因素，不论是土地成本，或是钢材、水泥、人工等建设成本，价格都不可能下降，最重要的一点就是土地属性以及供应方式，土地作为一种不可再生不可复制的稀缺资源，在价高者得的供应方式暂时没变的情况下，在一定程度上助推了柳州房价的上扬。同时我认为因柳州保障性住房的供应暂时还没体现，不能解决柳州庞大的刚性置业需求，这部份需要得不到有利解决，势必进入商品房行列，供小于求的情况下，房价仍然呈上扬的态势。
在以上这些状况下，河东区的价格走势也将面临同样的境遇和效应。这种政策的影响对于柳州市的一个区域来说也是一样的，它的价格走势也将受各方的供需而起到一定的波动影响，但波动的情况不是很大，总体来说呈涨幅。
1.2.4 区域土地供应分析......................................... 1
在售楼盘近半数处于尾盘销售阶段，新盘供应量没有大幅增加，片区出让地块也不多。当其他片区准备加大楼市供应的时候，河东区的供应却捉襟见肘。
河东区区20##年至今仅有3块地拍出。
20##年2月26日，柳州福邦房地产开发有限公司拍下了荣军路226号地块，面积30.27亩，项目命名为汇金壹号；20##年5月21日，柳州市冠亚房地产开发有限公司拍下了位于片区九头山东侧的地块，占地面积96.65亩；20##年11月11日，柳州温馨房地产开发有限责任公司拍下了柳石路西侧开关厂生活区地块，占地28.01亩。据悉，项目一部分房源用于回迁安置，去年柳州确定几十套限价房也在该项目建设，不过项目何时推出还不得而知。
柳州今年1季度经营性用地出让宗数近10宗，但地块均位于柳南片区、河北半岛及河东片区，河东区区无一土地可拍卖。
片区市场地块供应少，直接影响到了房源的供应。河东区区地块受山峰阻断，地块数量不多且面积有限。
另一方面，荣军路区域作为老城区，住宅多是房龄10~20年的红砖房，其中多数是私房，还有一些是时间较长的老式住宅小区。这是影响地块供应的一大因素。
与其他片区，特别是与河东相比，河东区地块的供应少很多。
据业内人士透露，预计今年下半年荣军路东片整合改造项目将有多个楼盘产品推出，当前正在做前期的规划设计，改造工程将从原柳州市特种变压器厂、金地市场、竹木市场开始，依次建设到其他地块。整个工程有大小地块10多个，相关人士表示，整个改造开发预计用时3年左右。
1.3 河东区环境分析······················· 1
1.3.1交通环境.................................................. 1
1、航空：
柳州白莲机场位于鱼峰辖区南部，达到民航4D级标准，可满足MD-82及波音737、757飞机全天候起降，高峰小时处理能力600人次。目前已开通的航线有柳州至北京、上海、重庆、广州、深圳等城市。
2、铁路：
柳州是中、西南地区的铁路枢纽，湘桂线、黔桂线和枝柳线交汇于此，可直达国内主要城市。柳州铁路可直通湛江、防城、北海等港口，出海便捷。鱼峰中心区距柳州市火车站仅2公里。
3、公路：
柳州公路四道八达，形成了通往广西各地和湖南、广东、云南、贵州等临近省份的公路网络。桂林至柳州、柳州至南宁的高速公路的出入口都在河东区内，直达货运公路20小时可抵达香港。
4、水路：
鱼峰辖区内的柳江（西江水系）可直通梧州、广州、港澳等地，全年可通航500吨级船只。
1.3.2河东区内城市公共设施...................................... 1
1、工业：
河东区工业基础雄厚。现有工业企业1366户，规模以上工业企业96户。辖区内汇集了东风柳州汽车有限公司、柳州五菱柳机动力有限公司、欧维姆建筑机械股份有限公司、柳州市特种汽车厂等国有特大及大中型企业，广西方盛实业股份有限公司、柳州市方鑫汽车装饰件有限公司等民营企业，利达（柳州）化工有限公司、柳州优联锌业有限公司等外资企业。其中，柳州五菱柳机动力有限公司的前身为柳州机械厂，是广西机械工业的发源地，已经有79年的历史，其他许多企业在全国同行业中均占有十分重要的地位。
2、商业：
河东区商业发达，自古以来素有“桂中商埠”之称，是柳州市的商贸中心和广西主要的商品交易地。辖区内第三产业户数超万，各类商城、综合市场、专业市场和商业经营点布局合理，形成了较为完善的商业市场体系。辖区内现有家电、文化、建材、汽车、摩托车、电脑、奇石等37家专业市场。其中，柳州文化科技广场是目前全广西营业面积最大的出版物经营场所，是集图书、电脑软硬件、电子出版物、文化用品为一体的大型文化科技用品经营中心；而作为第四届“柳州国际奇石节”主会场的柳州赏石市场是目前全国最大的奇石交易集散地、最大的奇石几座等配套设施加工基地、业态最齐全的奇石市场；经过几年精心培育的汽车精品专卖街区已初具规模，汇集了广本、大众、日产等10多家汽车专卖店，代理品牌20多个。近年来，河东区着力于打造商贸中心、物流中心、商务中心，建设大市场，搞活大流通，发展大商贸，河东区第三产业的发展呈现勃勃生机。
3、旅游：
柳州市是经国务院批准的历史文化名城，国家甲类旅游城市，河东区是柳州市最重要的旅游城区，辖区风景秀丽，有以喀斯特溶洞景观为主的被誉为“大自然的艺术宫殿”的都乐岩公园、自然山水风光与民族风情相结合的国家4A级旅游景区大龙潭公园、新改造完成的以壮族歌仙刘三姐传说为主题的鱼峰公园、明代驾鹤书院、大韩民国临时政府旧址、越南领袖胡志民故居、桂南会战检讨会旧址等众多蜚声中外的旅游景观和名胜古迹。在鱼峰，您还可以领略到“天马行空”的傲岸超拔、感受到“驾鹤晴岚”的空旷渺远，体会到“龙壁回澜”的宏伟壮观，品味到柳江南畔月上柳梢的温馨情致，感受到蟠龙塔下夕阳斜照的思古情怀……
4、科教：
河东区是柳州市大、中专院校相对集中的区域。目前辖区内有各种类型的小学47所，中学8所，中等专业学校7所、大专院校1所，初步形成了多层次、多元化教育体系。河东区政府与天津大学、上海交通大学、华东理工大学、武汉理工大学等高校均建立了友好合作关系。
1.4居民消费习惯及购买力研究·················· 1
1.4.1居民消费习惯研究.......................................... 1
消费习惯是指消费主体在长期消费实践中形成的对一定消费事物具有稳定性偏好的心理表现。消费习惯是人们对于某类商品或某种品牌长期维持的一种消费需要，它是个人的一种稳定性消费行为，是人们在长期的生活中慢慢积累而成的，反过来它又对人们的购买行为有着重要的影响。
消费习惯的形成原因：1、商品的特色。2、营业场所的服务质量。3、消费者自身的生理和心理原因。
消费习惯的表现：1、消费者对某种商品的偏好。2、消费者对商品品牌的偏好。3、消费者对消费行为方式的偏好。
1.4.2 置业者购房目的........................................... 1
对以下购房目的进行了调查（份）：
从以上数据中可以得出，对这个区域的居民的调查，购房目的大多数以解决居住需要为主需求，其次是以购买改善型房屋为目的，由于近几年房市的火热，不管政府出台政策的力度起到多大影响，仍还存在着部分投资和投机性购房者，对于财产保值的调查，从这里面的数据中没能体现出有关方面的具体情况。
1.4.3购房者的年龄特征.......................................... 1
数据表明，在对所调查的对象中，31-40岁的人占的比重大些。一般来说，在这个年龄段购房者对购房的需求也比较大。
1.4.4购房置业者的职务.......................................... 1
在所调查的对象中，这些置业者大多数是事业单位的员工或者是私企的职工，其次是那些个体户所占的比重也比较多。
1.4.5购房置业者的月收入........................................ 1
从每月对于购房者能偿还多少贷款可以推算出购房者大概的月收入及范围：
从这里可以看出，月收入在1000-3000之间的人群比较多，其次月收入在3000-5000的群体也占有少部分。总的来说居民对于贷款购房的贷款额偿还的能力期望并不太很高。
1.4.6 购房置业者的家庭年收入................................... 1
对于所调查的群体高收入者并不多，因此对于上面讲到的月偿还额能力是相对应的。也同样呈现出居民购买商品房的购买欲有多大。需求的大小，对这片区域的开发项目量，开发什么品质的商品房是有很大的参考价值的。
1.4.7购房置业者的居住点........................................ 1
从这里可以大概预测出购房置业者的居住点以河东区的居多，虽然在关于工作地点和居住点上存在一些差异，但总的来说以本区的较多。
1.4.8购房置业者的居住形式...................................... 1
从这里看出大多数本区内的居民还是以前三种居住状况存在，由于数据的局限性不能预测出本区内的具体居住情况。
1.4.9购房置业者希望购买的户型面积.............................. 1
首先根据已住房面积分析:
以下是居民期望房子居住面积：
由于根据现在主流期望面积的话是以90-120m^2为主，由于此次调查看出在调查中被调查者存在的主观随意性比较大，对应以上两个表格的数据时存在一定得数据偏差。
1.4.10可承受单价............................................... 1
根据对本区的调查，总结这次调查数据上可以大概得出大多数居民购房可承受的价格范围是4000-7000元，包括对数据的不确定性分析和预测。对能够承受高出这个范围的购房者也存在着大量的购房潜力和能力。
1.4.11 希望购房户型............................................ 1
从这里看出居民的居住的类型大多选择以二室一厅或二厅和三室一厅或二厅为主，四室二厅及以上的选择也占不少数，对研究居民期望购买户型面积提供了参考价值。