目 录
评估咨询报告书摘要. 1
评估咨询报告书正文. 3
一、绪 言. 3
二、委托方概况. 3
三、评估咨询目的. 3
四、评估咨询范围和对象. 4
五、评估基准日. 4
六、评估咨询原则. 4
七、评估咨询依据. 5
八、重要的前提、假设、限定条件及其对评估价值的影响. 6
九、评估咨询方法. 7
十、评估咨询过程. 7
十一、评估咨询结论. 9
十二、特别事项说明. 9
十三、评估基准日期后重大事项. 10
十四、评估咨询报告的使用限制说明与有效期. 10
十五、评估咨询报告声明. 11
十六、评估咨询报告提出日期. 12
上海洋鑫实业有限公司
“文化艺术园”项目
评估咨询报告书摘要
观复立道评咨字(2012)第A0203号
重要提示
以下内容摘自评估咨询报告书，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读评估咨询报告书全文。
北京观复立道资产评估有限公司接受上海洋鑫实业有限公司的委托，根据国家有关评估的规定，本着独立、客观、公正、科学的原则，按照公认的评估方法，对委托方申报的拟进行合作的“文化艺术园”项目在评估基准日20##年1月31日的投资价值进行评估，为委托方项目合作提供价值参考。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的项目实施了必要的市场调查与询证，履行了公认的其他必要评估咨询程序。根据本次评估目的和评估咨询对象的具体情况，我们对上海洋鑫实业有限公司委托评估的项目在20##年1月31日所表现的投资价值做出了反映。现将评估情况及评估结果报告如下：
本报告仅供委托方为本报告所列明的评估目的以及报送资产评估主管机关审查使用。评估咨询报告的使用权归委托方所有，未经委托方同意，不得向他人提供或公开，除依据法律需要公开的情形外，报告的部分或全部内容均不得发表于任何公开媒体上。
根据国家的有关规定，本评估咨询报告的有效期限为自评估基准日起一年。超过有效使用期限，应当重新进行资产评估。
北京观复立道资产评估有限公司
二○##年二月九日
上海洋鑫实业有限公司
“文化艺术园”项目
评估咨询报告书正文
观复立道评咨字(2012)第A0203号
一、绪 言
北京观复立道资产评估有限公司接受上海洋鑫实业有限公司的委托，根据国家有关评估的规定，本着独立、客观、公正、科学的原则，按照公认的评估方法，对委托方申报的拟进行合作的“文化艺术园”项目进行了评估工作。本公司评估人员按照必要的评估咨询程序对委估的项目实施了必要的市场调查和询证，履行了公认的其他必要评估咨询程序。根据本次评估目的和评估咨询对象的具体情况，我们对上海洋鑫实业有限公司委托评估的项目在20##年1月31日所表现的市场价值及投资价值做出了反映。现将评估情况及评估结果报告如下：
二、委托方概况
1、名称：上海洋鑫实业有限公司
2、住所：浦东大道1700弄21号101室
3、法定代表人姓名：刘国良
4、注册资本：人民币壹仟万元
5、实收资本：人民币壹仟万元
6、公司类型：一人有限责任公司（自然人独资）
7、经营范围：房地产开发经营，室内装潢，房地产信息咨询服务，自营和代理各类商品及技术的进出口业务（不另附进出口商品目录），但国家规定公司经营和国家禁止进出口的商品及技术除外，经营进料加工和“三来一补”业务，开展对销贸易和转口贸易，（涉及许可经营的凭许可证经营）。
三、评估咨询目的
本次评估咨询的目的是对上海洋鑫实业有限公司申报的拟进行项目合作的“文化艺术园”项目在20##年1月31日的投资价值进行评估，为委托方项目合作提供价值参考。
四、评估咨询范围和对象
纳入本次评估咨询范围的评估咨询对象是委托方申报的拟进行项目合作的“文化艺术园”项目。纳入评估范围的项目与委托评估时确定的范围一致。
五、评估基准日
市场是变化的，项目的投资价值会随着市场条件的变化而不断改变。为了使评估得以操作，同时，又能保证评估结果可以被市场检验，在评估时必须假定市场条件固定在某一时点，这一时点就是评估基准日。根据我公司与委托方的约定，本次评估基准日定为20##年1月31日。本评估基准日是由北京观复立道资产评估有限公司与委托方在充分考虑了经济行为的性质，在有利于保证评估结论有效地服务于评估目的，准确地划定评估范围和合理选取评估依据等前提条件下商定的。
评估基准日是确认资产评估价格的基准时间，本次资产评估工作中，资产评估范围的界定、评估价格的确定、评估参数的选取等，均以该日外部经济环境以及市场情况而定。本报告书中一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。
本次评估所选取的评估基准日能够全面反映评估对象的情况，而且评估基准日前后没有可导致被评估项目价值发生重大变化的影响因素。
六、评估咨询原则
根据国家国有资产管理和评估的有关法规，并在实际操作中注意综合把握和运用以下原则，对委估项目据实评估。
（一）工作原则：
1、独立性及公正性原则：在评估工作中始终坚持第三者立场，独立进行操作，不受被评估各方当事人利益的影响，与被评资产各方当事人没有利害关系。
2、客观性原则：在评估工作中从实际出发，认真进行调查研究，尽力排除人为因素的干扰，在掌握详实资料的基础上，采用符合实际的标准和方法，得出合理、可信、公正的评估结论。
3、科学性原则：在评估过程中，根据评估的特定目的，制定科学的评估方案，采用科学合理的评估程序和方法，用资产评估基本原理指导评估操作。
（二）经济原则：
1、持续经营原则：在评估时根据被评估资产按目前的用途和使用的方式、规模、频度、环境等情况继续使用，或者在有所改变的基础上使用，相应确定评估方法和参考依据。
2、替代性原则：评估中尽可能充分考虑被评估资产的可选择性及可替代性。如果同一资产或同种资产在评估基准日可能实现的或实际存在的价格或价格标准有多种，则选用最低的一种。
3、公开市场原则：评估中所选取的作价依据和评估结论都可在公开市场存在或成立。公开市场是指一个竞争性的市场，交易各方进行交易的唯一目的在于最大限度的追求经济利益，交易各方掌握必要的市场信息，具有较充裕的时间，对被评估资产具有必要的专业知识，交易条件公开并且不具有排他性，在公开市场上形成或成立的价格，以知悉内情的双方在不追加额外支付的条件下所公认的价格为依据。
4、预期收益原则：预期收益原则是以技术原则的形式概括出资产及其资产价值的最基本的决定因素。预期收益原则是评估人员判断资产和项目价值的一个最基本的依据和假设前提。
5、供求原则：供求原则是经济学中关于供求关系影响商品价格原理的概括。假定在其他条件不变的前提下，商品的价格随着需求的增长而上升，随着供给的增加而下降。尽管商品价格随供求变化而不成固定比例变化，但变化的方向都带有规律性。供求规律对商品价格形成的作用力同样适用于资产价值的评估，评估人员在判断项目价值时充分考虑和依据了供求原则。
七、评估咨询依据
（一）经济行为依据
业务约定书。
（二）法规依据
1、中国资产评估协会发布的《资产评估操作规范意见》(试行)；
2、《中华人民共和国公司法》；
3、《中华人民共和国土地管理法》；
4、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
5、《房地产估价规范》；
6、《资产评估准则—无形资产》；
7、《资产评估准则—基本准则》；
8、《资产评估职业道德准则—基本准则》。
（三）重大合同协议、产权证明文件
1、上海市房地产权证复印件；
2、建设用地规划许可证复印件；
3、上海市浦东新区规划和土地管理局文件复印件；
4、上海市企业投资项目备案意见复印件。
（四）取价依据及其他资料
1、《最新资产评估常用数据与参数手册》主编：周秉诚（国家会计学院教授）；
2、国家信息中心经济预测部编辑出版《投资项目评价与经营决策信息资料》；
3、国家统计局20##年2月公布的《20##年国民经济和社会发展统计公报》；
4、北京科技出版社出版的《资产评估常用数据与参数(第二版)》；
5、上海洋鑫实业有限公司企业法人营业执照复印件；
6、上海洋鑫实业有限公司组织机构代码证复印件；
7、上海洋鑫实业有限公司税务登记证复印件；
8、上海洋鑫实业有限公司开户许可证复印件；
9、法人身份证复印件；
10、资产评估委托方承诺函；
11、其他与评估有关的资料。
八、重要的前提、假设、限定条件及其对评估价值的影响
本次评估对上海洋鑫实业有限公司申报的拟进行合作的“文化艺术园”项目的投资价值是在以下假设前提条件成立下做出的，如果这些条件不能得到合理满足，本报告所得的评估结果一般会有程度不同的变化。这些条件是在本报告所预测的未来运营期限内存在：
1、国家在宏观调控、产业政策、各项税收方面对该行业无明显的政策变动。
2、上海洋鑫实业有限公司所实施的“文化艺术园“项目”项目的运营是持续的有效的，管理是良好的，并注重技术配置和设备更新。
3、本项目合作过程中，进展是顺利的，预测市场不会发生大的变化，合作各方包括资金提供方及技术、劳务合作方均能给予委估项目充分的合作和支持。项目合作不存在明显的技术和系统障碍。
4、本项目的赢利能力在未来的市场竞争中不会处于明显的劣势。
5、本评估结论是在上海洋鑫实业有限公司能够依法取得有关证明文件并按计划进度、质量完成项目开发这一假设基础上得出的。
6、本次评估过程中，评估人员尽最大可能搜集了与评估资产有关的产权证明文件，对其中不能取得产权依据的项目,本次评估中假定该产权属于委托方和资产占有方所有或他们共同确定的所有人所有，并在此基础上进行价值评估。
九、评估咨询方法
根据国家有关评估管理方面的规定，在遵循客观、独立、公正和科学的原则及其他一般公认的评估原则的前提下，我们对上海洋鑫实业有限公司申报的房地产及“文化艺术园“项目”项目实施了必要的市场调查与询证，查阅了有关文件合同等，实施了我们认为必要的其他程序。在此基础上，根据本次评估目的需要，评估人员对上海洋鑫实业有限公司委估项目的投资价值与实际收益的关系特征，我们采用“收益现值法”进行评估，申报的房地产采用假设开发法进行评估。
1、考虑到货币的时间价值，对于未来的预期收益还需要利用适当的折现率将未来营运型净现金流量折算为现值，才是该项目对于特定投资在评估基准日的价值。
2、在运营规模一定的条件下，利用折现的方法即可求得委估项目市场价值的预期净现金流量折现值，即：
其中：
为委估项目投资价值；
为未来第
年的项目价值预期净现金流量； 
为折现率；n为项目收益期限。
十、评估咨询过程
根据国家现行有关项目评估的政策和法规规定，我们对评估项目实施了如下的评估程序：
(一)接受委托
1、评估人员与上海洋鑫实业有限公司的有关项目评估业务的主要负责人进行了接触和洽谈，介绍了本评估公司主要的评估业绩和评估技术力量等基本情况，了解本项目的评估咨询目的、评估咨询范围和评估咨询对象及评估的时间要求。
2、我公司根据了解到的初步情况，制定了评估方案，包括：
(1)建议以20##年1月31日为评估基准日；
(2)提出初步评估计划时间安排；
(3)确定评估项目负责人和评估人员；
(4)确定主要评估方法；
(5)提出初步评估收费报价。
3、本评估公司和上海洋鑫实业有限公司就评估方案进行了详细讨论和适当修改，在双方取得一致意见的基础上，签署业务约定书。
(二)现场勘查
1、评估人员指导委托方准备相关评估资料；
2、了解项目建设地投资环境、社会经济发展状况；
3、调查了解委估项目坐落地点、交通、水电、通讯、基础设施等状况；
4、与委托方负责人及相关人员了解与该项目评估相关的情况；
5、听取委托方有关人员对委估项目的介绍，了解未来的经营趋势；
6、勘察了解委估房地产的建造时间、结构、面积、用途、维护保养、配套设施建设情况和周边经济环境等情况；
7、对委托方填报的有关资料进行征询、鉴别。
(三)评定估算
评估人员对所评估的项目进行评定估算，包括：
1、在验证相关评估资料的基础上，评估人员对委估资产进行现场勘查，对评估项目进行了解，并和项目实施单位相关人员进行了座谈，进行必要的业务交流；
2、查阅委托方的项目运作计划等有关资料；
3、开展市场调研、询价工作；
4、确定委估项目评估的具体评估方法；
5、对委估项目进行评定估算，测算其价值。
(四)评估汇总
评估人员对所搜集到的各种信息资料进行数据汇总分析、评估结论分析，根据汇总分析的情况，对评估结果进行调整、修改和完善。然后，撰写评估咨询说明和评估咨询报告。经内容复核，确认评估工作中没有发生重复考虑和遗漏考虑的因素后，提出评估咨询报告书初稿。
(五)提交报告阶段
向委托方提交评估咨询报告书初稿，对委托方提出的合理意见，在评估规范允许的情况下进行了必要的调整和修改，经过我公司内部人员的复核，在与委托方及资产占有方充分交换意见之后，向委托方提交正式的评估咨询报告书。
十一、评估咨询结论
根据以上条件和计算分析，评估人员对上海洋鑫实业有限公司申报的拟进行项目合作的“文化艺术园”项目在评估基准日20##年1月31日的评估咨询结论如下：（评估结论的详细情况见评估明细表）
十二、特别事项说明
1、项目价值定义：本次评估是在上海洋鑫实业有限公司拟进行“文化艺术园”项目合作的目的下确定的项目投资价值；
2、评估咨询报告的分析和结论是在恪守独立、客观和公正原则基础上形成的，仅在评估咨询报告设定的评估假设和限制条件下成立；
3、评估咨询结论仅在报告中载明的评估基准日起一年内有效，只能用于载明的评估目的；
4、遵守相关的法律、法规和资产评估准则，对评估咨询对象价值进行估算并发表意见，是注册资产评估师的责任；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性和完整性，恰当使用评估咨询报告是委托方和相关当事方的责任；
5、委托方应对评估对象产权的真实性负责，在本次评估基准日至本报告提交日之间因产权变动而产生的纠纷或因此而造成的风险，本评估公司及负责本次评估的评估人员不承担任何法律责任；
6、本次评估是在以项目实施地当地的投资环境、产品开发与经营的成熟度以及国内正常的金融环境下做出的，未考虑特殊交易方式对评估结论的影响；
7、本次评估的房地产开发项目收入及成本的确定，是依据委托方提供的项目相关资料中所示的数据为参考依据，经评估人员分析、调整后确定；
8、本次评估中，委托方委托评估的房地产建筑面积以委托方提供的资料上数据为计算基础，最终评估面积以当地相关管理部门出具的产权证上的面积为准；
9、本次委托评估项目为“文化艺术园”项目。本评估咨询结论是以上海洋鑫实业有限公司能够依法办理该开发项目各种与房地产开发有关的法律手续，取得有关证明文件，并按计划进度、质量完成项目开发这一假设基础上得出的；
10、如果英文报告和中文报告存在矛盾或不一致时，请以中文内容作为决策和判断依据；
11、尽管本评估公司已要求资产占有方对可能存在的所有涉及委估项目的重大或有事项做出书面陈述和声明，而本公司评估人员在工作过程中也对这类重大或有事项给予了必要的关注，但这并不排除仍然存在其他影响评估结论而又未被评估人员所发现的重大或有事项。如果因这类或有事项的存在及发生，致使本报告评估结论受到重大影响时，本公司及负责本次评估的评估人员不承担任何法律责任。
十三、评估基准日期后重大事项
本文所述评估基准日期后事项系指本次评估基准日至本评估咨询报告提出日期之间发生的重大事项。依据委托方向本评估公司出具的说明显示：自本评估基准日20##年1月31日至评估咨询报告出具之日止，委托方未发生可能影响评估咨询结论的重大事项。
十四、评估咨询报告的使用限制说明与有效期
1、本评估咨询报告系本所评估人员对被评估项目投资价值在报告所述前提和假设条件下的投资价值发表的专业、公正的分析意见和结论。本报告评估咨询结论仅供委托方为本次评估目的使用；
2、依据国家国有资产评估管理的有关法规规定，本评估咨询报告有效期自评估基准日起一年内有效；
3、在评估咨询报告出具日期之后和本评估结果有效期内，如发生影响委估项目价值的重大事项，不能直接使用本评估咨询结论；
4、在本次评估结果有效期内若价格标准、国家和地方政策、利率市场等因素的变动或项目规模等有关的状况发生变化并对评估结果产生影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估值；
5、上述评估结果中的评估价值，反映的是评估对象在本次评估目的和基准日下，根据公开市场原则确定的投资价值，未考虑特殊的交易方可能追加付出的价格对评估价值的影响；
6、评估咨询报告的使用范围：本报告的评估咨询结论仅供委托方为本次评估目的所使用和送交财产评估主管机关审查使用，不得用作其他用途。本评估咨询报告书的使用权归委托方所有，未经委托方许可，评估机构不得随意向他人提供或公开。同时，未经本评估公司及负责本项目的签字注册资产评估师允许，除委托方外的其他任何机构和个人均不得擅自引用、使用本报告中的数据资料及评估咨询结论。因委托方不当使用或其他机构及个人擅自引用、使用而引发的一切法律纠纷，均由不当使用者或擅自引用、使用者自行负责，与本评估公司及负责本次评估项目的评估人员无关，且本评估公司保留追究擅自引用、使用者应负法律责任的权利；
7、本评估咨询结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则，通过估算被评估项目未来预期收益并折算成现值确定的，没有考虑将来可能承担的抵押、担保、住房按揭、个人消费贷款事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估结论的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力等因素对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的各项原则及所作出的各项预测发生变化时，评估结果一般会失效。
十五、评估咨询报告声明
1、我们在执行本资产评估业务中，遵循了相关法律法规和资产评估准则，恪守了独立、客观和公正的原则。根据我们在执业过程中掌握的事实，评估咨询报告陈述的事项是客观、真实的。我们的分析、判断和推论，以及出具的评估咨询报告遵循了资产评估准则和相关规范。
2、我们出具评估咨询报告，没有以预先设定的价值作为评估咨询结论。
3、我们与评估咨询报告中的评估对象无利益关系，与相关当事方无利益关系，对相关当事方不存在偏见。
4、我们已对评估咨询报告中的评估对象进行现场勘查；我们已对评估对象的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象法律权属资料进行查验，但无法对评估对象的法律权属真实性做任何形式的保证；我们已提请企业完善产权以满足出具评估咨询报告的要求，并对发现的问题进行了披露。
5、我们出具的评估咨询报告中的分析、判断和结论受评估咨询报告中假设和限定条件的限制，评估咨询报告使用者应当充分关注评估咨询报告中载明的特别事项说明及其对评估咨询结论的影响。
6、我们执行本次评估业务的目的是对评估对象的价值进行估算并发表的专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估咨询结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
7、我们出具的评估咨询报告及其所披露的评估咨询结论仅限于评估报告载明的评估目的，仅在评估咨询结论使用有效期限内使用，因使用不当造成的后果与我们无关。
十六、评估咨询报告提出日期
本评估咨询报告的提出日期为20##年2月9日。
法定代表人：
中国注册资产评估师：
中国注册资产评估师：
北京观复立道资产评估有限公司
二○##年二月九日