《城市综合体的城市价值和商业模式研究报告》——陈晨
一、案例索引
1、东京城市副中心 —— 新宿
2、德国柏林市波茨坦广场 —— 索尼中心
3、加拿大蒙特利尔玛丽城广场
4、香港IFC
5、香港太古城
6、纽约洛克菲勒中心
7、加拿大多伦多伊顿中心
8、东京的阳光城
9、新加坡新达城
10、上海新天地
11、伦敦码头区 —— 金丝雀码头
12、法国拉德方斯
13、日本横滨港未来21区
14、泰国长春广场
二、城市综合体定义
所谓“城市综合体”,是将城市中商业、办公、居住、酒店、餐饮、会议、文娱、交通枢纽等城市功能在空间上进行组合,并在各功能间建立一种相互依存、相互补益的能动关系,从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。
城市综合体这种建筑形态最早出现于西方国家,且目前全球最典型的大型城市综合体也分布于资本发达国家的重点城市之中,如纽约、伦敦、巴黎等。
中国直到九十年代才相继建成一批建筑综合体,如北京的国际贸易中心和华贸中心、上海的新天地、深圳的华润中心等。
城市综合体作为一种“泊来品”,在中国发展逐渐加快,并升级为新都市综合体,城市综合体基本具备了现代城市的全部功能,所以也被称为“城中之城”。
三、城市综合体商业模式
3.1开发体量
近几年,城市综合体正成为中国房地产乃至商业地产发展的主流开发模式,从某种意义上讲,未来中国城市开发的竞争也是综合体的开发竞争,并由此构成一个具有多职能、最具竞争力和抗风险的城市缩微体。
一二线城市综合体的开发体量存在差异。
北京、上海、深圳等 一线城市其城市综合体的开发体量较大,均在100万平方米左右 ,体量大、
规模大,基本上是国内、香港等有品牌影响力、有资金实力和开发经验的大型开发企业,其规划和开发的项目能完整的体现城市综合体的含义。
功能上涵盖中高端零售、甲级办公楼、国外的高星级酒店、高端服务式公寓、高端住宅。 案例:北京华贸中心、上海浦东新鸿基IFC。
杭州、沈阳、无锡等 二线城市的综合体,主要面积在50万至80万平方米左右 ,主要根据各城市目前市场容量和需求所开发,其开发商主要包括本土开发商、香港开发商和中国品牌开发商。 功能上涵盖高尚住宅、大体量零售、甲级办公楼等,一般较少会引入星级酒店作为高端商务配套。 案例:香港IFC。
3.2 开发周期
城市综合体包含了所必须的商务办公、商业休闲、酒店餐饮和公寓住宅四大核心功能。其中,商务功能是其标志性功能,作为高投入、多功能、大体量建筑群,一般要求开发商要有能力控制开发节奏。
城市综合体的开发周期长, 一般需要3~5年的开发周期 ,新城区开发相对快些,例如杭州万象城;而市中心区域开发往往涉及到旧城改造等诸多不利因素,开发周期往往要5年甚至更长,往往采取片区逐步分期开发模式,例如 上海新天地(整体开发约15年)。
前期可预留发展空间,分期开发较为保险,应把握开发节奏,注重建设的持续性,在区域条件、市场条件等方面成熟后,商务功能的高档酒店、写字楼、商业街就会呼之欲出。
案例:香港太古广场。
3.3空间布局
在一个城市进行都市综合体开发时,首先要分析研究该城市的各种零售功能、服务、商务、办公功能以及其他各具体功能的经营现状与发展趋势,其次要分析其经营物业场所的选择习惯特点,结合其对辅助配套条件(可达交通方式、停车位、货物运输等)的要求程度,确定综合体中规划的每一种功能的地价区位选择相对位序。
在城市综合体开发中,通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划,将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来,同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系,组成一套完善的体系,打破了传统街道单一层面的概念,形成丰富多变的街道空间 。 为了实现综合体内各个物业综合价值的最大化,可以在规划中结合都市综合体的土地价值梯度分析来研究各个功能空间布局,不同类型的物业依据其商业价值最大化的原则进行空间布局。 案例:纽约洛克菲勒中心 、加拿大多伦多伊顿中心、东京阳光城。
3.4功能协同
城市综合体的包容性强,功能选择的范围也很宽。从实践中来看,功能组合不合理也是造成城市综合体不好的重要原因,这其中,最核心的要素是如何做到各种功能的目标客群一致 ,做到有效的交叉互动。
城市综合体将商业、办公、居住等多功能城市空间通过合理的交通连接,有机组合、相互依存、协同促进,具体物业功能比例的确定是一个极其复杂的过程,与以下因素息息相关:地块规划指标、政府要求;市场状况;项目整体定位;开发商预期收益平衡。
城市综合体在不同地域,其物业功能分配的比例也不相同,在CBD、传统购物街区、城市新兴区域,作为城市综合体开发面临的受众群体和需求也大相径庭。但无论如何,要保持城市综合体整体定位的一致性和无偏差性,这就需要城市综合体中各个物业品种其在档次、内容的选择和梳理上要保持定位相对一致。
■ 在城市商务CBD集中的地方,一般以写字楼、酒店、服务式公寓的开发为主,零售只作为配套服务功能,主要客群针对高端的商务、企业职员等。
■ 在传统的购物街区,零售所占的比重往往就超过商务类需求,利用商业综合体的整体聚客优势,提升商业的品质,其针对客群面往往较广 。
■ 在城市发展的新兴区域,除一定的商务类需求外,生活类、社区型的商业元素往往较受欢迎,以项目周边3-5公里内的城市消费人群为主。
案例:新加坡新达城。
3.5运营模式
■ 城市综合体开发运营模式
大型综合体开发模式,需要强调整个项目的有序规划和功能互补,为使用者提供完备的商务功能和生活服务,对提升区域或城市价值有着不可或缺的点石成金的作用
对于一个成熟的城市综合体而言,项目开工建设完成后,后期项目的运营模式的选择,将决定项目日后的盈利能力、开发企业的融资结构。由于城市综合体的开发投资回报远远高于纯住宅项目,长期持有的特性更是让开发商长期获利,目前主要有以下两种运营模式:
(1) 出租持有经营为主
深圳华润万象城属于这种盈利模式,华润中心一期的华润大厦、万象城均以出租为主。
一般采用这种模式经营的城市综合体往往位于城市核心区域,拥有较高的商业价值,因此开发商一般会采用长期持有方式经营,以期获得商业物业价值递增。
(2)出售部分商业、住宅物业和出租持有经营相互结合
这种模式出售比例一般能够基本收回投资,由于国内上市公司资金实力有限,很多公司采用这种模式。
随着越来越多的城市综合体以立体多功能开发为主,未来将融合更多的住宅居住功能元素,而住宅部分销售实现的回款也能在一定程度上解决城市综合体起初大量资金投入所造成的资金紧张。 ■ 都市综合体中运营管理模式
都市综合体中各种物业功能有其各自的特性,因此,其物业的经营管理也有不同特性。主要包括零售商业的经营管理、酒店的经营管理、写字楼的经营管理、公寓住宅的物业管理。
都市综合体中运营管理模式共有以下三种
开发商自行管理
由出资方共同组建联合发展总公司,进行管理和提供服务,尝试进行统一的物业管理。 该种模式的产权形式都是统一的,如深圳的华润中心。
国外的管理机构参与合作管理
由国外的管理机构参与合作管理,还有部分待零售商业建成后输入管理或委托国外机构管理,例如凯德商用目前开发的来福士广场。
专业的物业管理公司进行市场管理
商业在管理上采用租赁模式,以租代管,统一策划布局,承租方提出方案和资金,由物业管理公司协调开发商统一进行装修。
专业的管理公司不直接从事商业经营,而是从事整体策划和管理,具体包括租赁管理、营销管理、服务管理和物业管理。
3.6开发模式
根据综合体在不同城市的不同位置、城市特性和历史阶段,从投资与营运的角度总结出都市综合体的三种开发模式:
■ 独立开发模式
这一模式产生于早期工业化时代,资本主义原始积累产生了大量财富,一些大财团或政府纷纷通过建设都市综合体来彰显自己的实力。
最典型的例子:美国纽约的"洛克菲勒中心"由洛克菲勒财团兴建,法国巴黎德方斯区由法国政府兴建,这种开发模式的特点是投资主体单一(多为财团或政府)、合作机构比较少(主要是建筑承包商、设计公司)、功能也相应比较简单。
■ 合资-公共财政补贴模式
这种模式一般是对旧城商业中心进行改造时,单个开发商力量比较薄弱,因此政府给予优惠政策,包括一系列公共财政补贴、无息贷款等政策,由开发商合资或合作进行开发,达到复兴旧城的目的,如上海新天地的片区改造、北京前门改造。
■ 合作链开发模式
现代城市发展对都市综合体要求越来越高,它是城市功能组合体,是一种典型的房地产形态,而不是广泛意义上的建筑形态。都市综合体强调城市、建筑和市政配套、交通的综合发展,更大程度是将城市环境、建筑空间有机结合,构成一个连续的、协调的空间。
合作链模式,一方面能够整合合作双方的资源优势,同时搭建城市综合体开发商业模式的全新平台,例如华润集团和新鸿基集团联合开发的”万象城“品牌。
四、城市综合体城市价值
城市综合体最大的优势是 人流的聚合优势 ,通过不同的功能组合,满足人们不同需求。
都市综合体的价值体现从根本上来说在于其特殊的功能复合性。都市综合体集酒店、写字楼、商业、高档公寓等多种城市业态于一体,将商业、办公、居住等多功能城市空间通过合理的交通连接,有机组合、相互依存、协同促进。
从城市与区域的价值来讲都市综合体不仅是现代国际大都市的标志,更是催生繁荣与文明,激发城市活力的发动机。
从项目自身的价值看,都市综合体很好地克服了纯粹居住、商务所造成未来发展的局限,具有很强的自我成长、自我繁荣、持续发展的生命力,是都市24小时跳动的心脏。
都市综合体通过其内部商业、商务及居住等各种功能综合互补,建立相互依存的价值关系,从而使它能够适应不同时段的城市多样化生活,并能够进行自我更新与调整。
4.1商业价值案例:法国拉德方斯
拉德方斯原是巴黎西郊一片僻静的无名高地,位于巴黎市的西北部,巴黎城市主轴线的西端。 巴黎拉德方斯区改造(1958-至今)既是巴黎市中心周围九个副中心之一,又是巴黎最大、最重要的商务、商业中心。该区的定位是工作、居住和游乐等设施齐全的现代化的商务区。
目前已建成写字楼247万平方米、其中商务区215万平方米、公园区32万平方米、法国最大的企业一半在这里,共10家;建成住宅区1.56万套,可容纳3.93万人,其中在商务区建设住宅1.01万套,可容纳2.1万人;在公园区建设住宅5588套,可容纳1.83万人;并建成了面积达10.5万平方米的欧洲最大的商业中心;成为欧洲最大的商业中心;成为欧洲最大的公交换乘中心,RER高速地铁、地铁1号线、14号高速公路、2号地铁等在此交汇。
建成67公顷的步行系统、集中管理的停车场设有2.6万个停车位,交通设施完善;建成占地25公顷的公园,商务区的1/10用地为绿化用地,种植有400余种植物,建成由60个现代雕塑作品组成的露天博物馆,环境的绿化系统良好。
拉德方斯交通系统行人与车流彻底分开,互不干扰,做了大面积的立体三层交通体系,将车流完全放在地下,为新区保留充分的地面空间以及街面的完整性 。
4.2社会价值案例:日本横滨港未来21区
横滨港未来21区是在19xx年曾举办横滨博览会的旧址上兴起的一座未来都市。
项目分布在东京湾横滨港沿线,整体通过约20年的开发而形成如今的大型滨水区。
摩天楼群、酒店、会议中心、购物中心、游乐园、帆船等各种各样的现代化办公商业设施鳞次栉比,代表横滨的新开发区。
横滨港的21区的建设规划是要建成国际性的文化、信息和环境优美的港口新都市综合体。占地面积达186公顷的横滨港未来21世纪地区,日常工作人员数为190000人, 常住人口10000人。港区以一个21世纪的环保都市为基本方针,环保先行,1/4面积建了公园。横滨21世纪未来港位于邻接横滨市区中心部的滨水区域,包括填海造陆区的76公顷土地,共计达186公顷的用地。作为横滨最有代表性的城市街区建设群,在展示海港城市魅力的同时,也是一片购物、美食、娱乐的综合功能服务区域,是去横滨旅游必去之地。
紧靠港口有高度在296米的超高建筑群,这是横滨市最大的商务楼区,港区伫立着“地标大厦”、“横滨皇后广场”、太平洋横滨会议中心等现代化的建筑代表,有许多购物中心、娱乐场所、博物馆和公园。会议中心包括圆形的横滨格兰洲际酒店,酒店与附近的摩天轮成为横滨最典型的观光地之一。“横滨皇后广场”设立了许多专卖店,是民众逛街购物的好去处,许多大楼像环太平洋大饭店、横滨港未来大厅以及写字楼,都是让人们感受新生活样式的空间。“船舶博物馆”以横滨港和船作为主题,常设展览,每年还会举办特别的展览会,昔日被称为“太平洋白鸟”的日本丸号也在这里展示。
第二篇:辽宁重点项目-柳树高铁城市综合体项目可行性研究报告
辽宁重点项目-柳树高铁城市综合体
项目可行性研究报告
编制单位:北京智博睿投资咨询有限公司
本报告是针对行业投资可行性研究咨询服务的专项研究报告,此报告为个性化定制服务报告,我们将根据不同类型及不同行业的项目提出的具体要求,修订报告目录,并在此目录的基础上重新完善行业数据及分析内容,为企业项目立项、申请资金、融资提供全程指引服务。
可行性研究报告 是在招商引资、投资合作、政府立项、银行贷款等领域常用的专业文档,主要对项目实施的可能性、有效性、如何实施、相关技术方案及财务效果进行具体、深入、细致的技术论证和经济评价,以求确定一个在技术上合理、经济上合算的最优方案和最佳时机而写的书面报告。
可行性研究是确定建设项目前具有决定性意义的工作,是在投资决策之前,对拟建项目进行全面技术经济分析论证的科学方法,在投 1
资管理中,可行性研究是指对拟建项目有关的自然、社会、经济、技术等进行调研、分析比较以及预测建成后的社会经济效益。在此基础上,综合论证项目建设的必要性,财务的盈利性,经济上的合理性,技术上的先进性和适应性以及建设条件的可能性和可行性,从而为投资决策提供科学依据。
投资可行性报告咨询服务分为政府审批核准用可行性研究报告和融资用可行性研究报告。审批核准用的可行性研究报告侧重关注项目的社会经济效益和影响;融资用报告侧重关注项目在经济上是否可行。具体概括为:政府立项审批,产业扶持,银行贷款,融资投资、投资建设、境外投资、上市融资、中外合作,股份合作、组建公司、征用土地、申请高新技术企业等各类可行性报告。
报告通过对项目的市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等方面的研究调查,在行业专家研究经验的基础上对项目经济效益及社会效益进行科学预测,从而为客户提供全面的、客观的、可靠的项目投资价值评估及项目建设进程等咨询意见。
报告用途:发改委立项、政府申请资金、申请土地、银行贷款、境内外融资等
关联报告:
柳树高铁城市综合体项目建议书
柳树高铁城市综合体项目申请报告
柳树高铁城市综合体项目商业计划书
2
柳树高铁城市综合体项目节能评估报告
柳树高铁城市综合体项目资金申请报告
柳树高铁城市综合体项目市场调查研究报告
柳树高铁城市综合体项目投资价值分析报告
柳树高铁城市综合体项目投资风险分析报告
柳树高铁城市综合体项目行业发展前景预测分析报告
可行性研究报告大纲(具体可根据客户要求进行调整)
第一章 总 论
1.1柳树高铁城市综合体项目概况
1.1.1柳树高铁城市综合体项目名称
1.1.2建设性质
1.1.3柳树高铁城市综合体项目承办单位及负责人
1.1.4柳树高铁城市综合体项目建设地点
1.2柳树高铁城市综合体项目设计目标
1.3柳树高铁城市综合体项目建设内容与规模
1.4柳树高铁城市综合体项目投资估算与资金筹措
1.4.1柳树高铁城市综合体项目建设总投资
1.4.2资金筹措
1.5柳树高铁城市综合体项目主要财务经济指标
1.6可行性研究依据
1.7研究范围
3
第二章 柳树高铁城市综合体项目建设背景
2.1宏观形势
2.1.1地理、历史
2.1.2交通
2.2宏观经济运行
2.2.1宏观经济发展(GDP发展)
2.2.2固定资产投资情况
2.2.3人均生产总值
2.2.4人口变化
2.3地区及行业的发展规划
2.3.1城市总体规划(2015—2020)
2.3.2城市近期建设规划
第三章 柳树高铁城市综合体市场分析与市场定位
3.1柳树高铁城市综合体市场分析
3.1.1柳树高铁城市综合体市场近况
3.1.2柳树高铁城市综合体市场划分
3.1.3板块特征分析及小结
3.1.4柳树高铁城市综合体 市场总结
3.1.5柳树高铁城市综合体项目机会分析
3.2项目市场定位
3.3柳树高铁城市综合体项目的SWOT分析
3.3.1柳树高铁城市综合体项目优势(STRENGTH) 4
3.3.2柳树高铁城市综合体项目劣势(WEAKNESS)
3.3.3柳树高铁城市综合体项目机会(OPPORTUNIES)
3.3.4柳树高铁城市综合体项目威胁(THREATS)
3.4营销策略
3.4.1营销主题
3.4.2广告创意
3.4.3营销策略
3.4.4宣传推广策略
3.4.5促销策略
第四章 柳树高铁城市综合体项目区建设条件
4.1市区域概况
4.2区域文化特色
4.3区域人居环境
4.4区域交通网络
4.5基础条件
4.5.1.自然及气候条件
4.5.2.基础设施配套建设条件
第五章 柳树高铁城市综合体项目建设方案
5.1总体规划
5.1.1设计依据
5.1.2规划设计构思
5.1.3指导原则
5
5.1.4规划目标
5.2总平面布置及道路景观设计
5.2.1总平面布置
5.2.2道路及景观设计
5.2.3竖向设计
5.2.4技术指标
5.3建筑单体设计
5.3.1平面设计
5.3.2立面设计
5.4结构设计
5.4.1工程概况
5.4.2设计依据
5.4.3基础设计
5.4.4结构选型
5.4.5主要荷载(作用)取值
5.4.6主要结构材料
5.5公用辅助工程
5.5.1给排水工程
5.5.2暖通工程
5.5.3电气工程
5.5.4燃气工程
5.5.5人防设计
6
5.5.6无障碍设计
第六章 柳树高铁城市综合体项目环境影响评价
6.1环境保护执行标准
6.2施工期环境影响分析
6.2.1施工期污染源
6.2.2施工期环境影响分析
6.3项目建成后环境影响分析
6.3.1大气污染源分析
6.3.2水污染源分析
6.3.3环境保护措施
6.4公众参与
第七章 柳树高铁城市综合体项目劳动安全卫生与消防
7.1卫生防疫
7.2消防
7.2.1消防给水系统
7.2.2防排烟系统
7.2.3电气消防
第八章 柳树高铁城市综合体项目节能节水措施
8.1节能
8.1.1设计依据
8.1.2能源配置与能耗分析
8.1.3节能技术措施
7
8.2节水
8.2.1水环境
8.2.2绿化景观用水节水
8.2.3节水器具应用
8.3太阳能利用
第九章 柳树高铁城市综合体项目组织管理与实施
9.1项目组织管理
9.1.1项目组织机构与管理
9.1.2人力资源配置
9.2物业管理
9.2.1物业服务内容
9.2.2物业服务标准
9.3项目实施安排
第十章 柳树高铁城市综合体项目投资估算与资金筹措 10.1投资估算
10.1.1估算依据
10.1.2投资构成及估算参数
10.1.3投资估算
10.2资金筹措
10.3借款偿还计划
第十一章柳树高铁城市综合体项目工程招标方案 11 .1 总则
8
11 .2 项目采用的招标程序
11 .3 招标内容
第十二章 柳树高铁城市综合体项目效益分析
12.1财务评价的依据和原则
12.2成本费用、销售收入及税金估算
12.2.1 成本费用估算
12.2.2收入及税金估算
12.3 财务效益分析
12.3.1项目损益分析
12.3.2项目财务盈利能力分析
12.4盈亏平衡分析
12.5敏感性分析
12.6财务效益分析结论
第十三章 柳树高铁城市综合体项目结论与建议
13.1柳树高铁城市综合体项目结论
13.2柳树高铁城市综合体项目建议
1 、柳树高铁城市综合体项目位置图
2 、主要工艺技术流程图
3 、主办单位近 5 年的财务报表
4 、柳树高铁城市综合体项目所需成果转让协议及成果鉴定 5 、柳树高铁城市综合体项目总平面布置图
6 、主要土建工程的平面图
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7 、主要技术经济指标摘要表
8 、柳树高铁城市综合体项目投资概算表
9 、经济评价类基本报表与辅助报表
10 、柳树高铁城市综合体项目现金流量表
11 、柳树高铁城市综合体项目现金流量表
12 、柳树高铁城市综合体项目损益表
13 、柳树高铁城市综合体项目资金来源与运用表
14 、柳树高铁城市综合体项目资产负债表
15 、柳树高铁城市综合体项目财务外汇平衡表
16 、柳树高铁城市综合体项目固定资产投资估算表
17 、柳树高铁城市综合体项目流动资金估算表
18 、柳树高铁城市综合体项目投资计划与资金筹措表
19 、单位产品生产成本估算表
20 、柳树高铁城市综合体项目固定资产折旧费估算表
21 、柳树高铁城市综合体项目总成本费用估算表
22 、柳树高铁城市综合体项目产品销售(营业)收入和销售税金及附加估算表
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