关于对房地产设计管理的认识及工作总结

房地产的设计管理：

主要职责：

一、协调设计院，对成本、招采、工程、营销、项目、项目发展部上进行技术支持。

二、保证项目的时间节点：各种手续的完成、项目的开工、开盘、各个分包的顺利 进场（需要完成门窗、栏杆、保温、百页等技术资料进行招采）、交房。

三、收集、制定、完善、定期调整公司产品的标准，如新的户型设计方案、新的规划 规划理念；还有根据国家的规范的调整与技术的发展而变化的各种分部工程，如门窗 栏杆、玻璃幕墙技术方案；还有根据不同的城市修改以前的标准，如标准在北方制度 到了南方就不适用了，如户型大小方案--和人的习惯有关，地方法规的不同，如可踏面得规定，成都地区为可以踏到得面均为可踏面。

对设计院主要内容（项目的控制）：

一.在拿到前期要核实规划条件的经济指标，验证其是否正确。

二.拿地后根据营销部门提供的产品研究报告，根据报告编制设计任务书。

进行方案设计。在方案设计阶段，核实经

济技术指标，确保其正确，同时要对要提出优化意见

这个时候确保时间，保证项发完成报规手续。

方案开始时候需要完成的工作：

1.需要地形图纸，及地形场地条件相对标高等

2.必须完成项目的地勘

工作，为了施工图做准备--需要招标采购在方案设计开始前确定地勘单位

地勘需要总平面绝对标高和项目总平面图（带比例）

3.必须完成完成售楼部的装修设计单位的确定--在售楼部做施工图的时候可以做装修方案设计，

在售楼部施工图完成后可以做售楼部的装修施工图设计。

4.最好确定景观设计公司--需要招采在方案开始前确定。可以在进行方案设计的时候咨询景观

公司的意见，以达到更好的设计效果。如果不能在方案完成时候确定景观设计公司，进行售楼部

及整体的景观设计工作。

5.需要营销部门进入参加商铺的划分，以免施工图完成后重新划分，这样很可能造成卫生间等系统的

重新设计。

6.进行电梯厂家的考察比较，在方案结束时完成厂家的招标，以免为施工图设计做准备，不必改井道等

方案完成后需要进行各个部门评审，建筑也要核对其指标。

三。根据公司的积累及营销的意见编制设计任务书。进行建筑工程施工图设计。 施工图开始前需要完成的工作

1.地勘报告的完成

2.售楼部装修设计方案开始进行做

3.景观设计公司做景观设计

4.需要完整地形图，带坐标点，及场地绝对标高--总图开始前提供

5.人防单位确定可以进行设计（需合同签订）

5.市政水电暖管网图纸，提供雨水、污水市政接口位置、标高、管径，根据项目所处位置确定是否做

化粪池及技术指标，以及根据项目情况需要临近的市政条件，因为开挖需要打护臂桩，以免破坏市政管线

6.需要施工道路开口图纸--一般7米，道路中线与场地红线焦点坐标

施工图完成后需要各个部门对其会审及施工与设计单位进行会审。

在建筑工程施工图完成后

进行外墙面砖的选择确定，招标采购的招投标完成--主要对售楼部外墙砖材料的确定及主体外墙材料

四。售楼部装修施工图：

1.根据装修设计方案调整建筑施工图方案（也可图纸会审时候提出），在施工图 绘制过程中要注意装修得设备方案和土建的设备方案的吻合。

2.在施工图完成后需要设计单位提供全部主材的材料样板，设计部要进行确认及调整。 如果在施工过程中进行材料认质认价提供（由施工单位，一般容易失控）

3.在完成材料样板后需要进行家具的方案的选择比较，确定家具灯饰方案。

4.对于软装需要在装修施工图前确定有设计单位做还是由专业的公司做，一般由专业的公司做。

施工图完成后需要各个部门对其会审及施工与设计单位进行会审。

五。景观施工图

景观方案需要建筑方案确定，景观效果图需要建筑的3D模型。

需初步设计前确定建筑的总平面，场地标高，架空层具体尺寸。

初步设计，需要确定各种小品形式种类，植物配植。

施工图完成后需要各个部门对其会审及施工与设计单位进行会审。

设计部

根据工期要求提前进行外面面砖颜色、

规格，门窗，地弹门，幕墙，栏杆，百叶，雨棚，入户门，防火门，卷帘，公共区装修等方案确定

方案完成后需要各个部门进行会审，然后在修改。--公司应该有标准的资料，在此基础上进行工作

对招标采购的工作内容：

需要对建筑施工过程中对材料的确认及优化（需要公司的积累），需要提供各种技术支持，如外面面砖颜色、

规格，门窗，地弹门，幕墙，栏杆，百叶，雨棚，入户门，防火门，卷帘，保温，公共区装修等方案确定。以上方案提供前

招采需提前考察厂家。

对成本的工作内容：

1.需要对成本的目标成本的制定进行支持，在施工图完成后填写各种指标及做法。同时在目标成本及国家的各种规范

的控制下进行外面面砖，门窗，地弹门，幕墙，栏杆，百叶，雨棚，入户门，防火门，卷帘，保温，公共区装修方案，

并把其提交给成本部门。

2.需要与营销部对户型面积测绘报告进行审核

对项目发展部的内容：

满足各个阶段的政府手续的图纸的要求--具体有项目发展部提供

对营销的工作内容：

1 需要营销提供的产品项目定位，户型方案。

2 需要和营销部门确定建筑方案，售楼部方案，景观方案

3 提供建筑效果图，售楼部及整个项目效果图，以及景观效果图。

4 需要和营销部门与设计公司确定模型的建筑方案，景观方案（提供图纸）外墙材料，颜色，线条等。

5 需要提供营销用的户型平面图，用于彩图绘制。

6 需要提供建筑的合同附图

7 需要确定商铺划分方案--方案阶段

对工程、项目部的工作内容：

1.提供面面砖，门窗，地弹门，幕墙，栏杆，百叶，雨棚，入户门，防火门，卷帘，保温，公共区装修方案

2 解决施工过程中的问题（与设计院协调），如基础换填，构造柱问题，各个分包配合问题。

对细节的处理

1.地下室车库一般每个停车位要控制在30平米/车，根据机械停车位的多少可在26平米/车.

2.地下室围墙外的处理，如果地下室墙外有柱子，这时候一般要把这些柱子用围墙包住，也就是做成封闭空间

（后期可利用，出白图处理），如不封闭择需要用防水层包住柱子，更浪费成本。

3.基础换填，一般用混凝土和毛石混凝土，但成都地区毛石产量少，不宜采取此方式，否则浪费时间。

4.构造柱的设置原则:大于2米的洞口、电梯门洞口尺寸（强度低问题，要打膨胀螺栓）、100与200墙交界处（通缝问题）

100墙的门洞处（安门后不稳）

5.门窗：根据节能设计规范做，一般为中空玻璃5+9+5mm。最好开始任务书中提出用推拉窗（门洞口可开大，成本较平开低）；开窗

面积小于4平米，否则空气层要12mm厚，如果不能避免可请施工单位解决9（一般和节能办有关系）

6.根据目标成本和公司标准作不锈钢或者钜管，注意可踏面得问题，成都为可以踏到得面与国家规范不同。栏杆的受力部位钢管

厚度一般为1.8mm或2.0mm，其余1.5或1.2mm，最好为2.0，1.5，1.2mm否则容易锈穿（和施工单位关系大）--2道防锈，2道面漆

7.百页：应采用彩色铝合金百叶，带肋的，上下片间距根据公司积累和设计（和空调散热有关）--公司做的为5mm，有的为50mm.

8.入户门、防火门、卷帘门等：根据图纸确定尺寸，根据厂家样品确定材料等技术参数（需要积累）

9.地弹门，幕墙，雨棚：根据图纸确定尺寸和厚度，根据厂家的图纸来做（需要厂家技术支

持）。雨棚一般为1.14夹胶玻璃，朝

两侧排水。

10.保温：需要设计公司明确范围，冷热桥的做法，飘窗顶板、低板、侧墙数据。图纸要细致（和设计院的好坏有直接关系）

11.面砖及分色图：明确大的面砖及涂料的分界，一般飘窗小的面用涂料；飘窗上下及侧板的做法；明确阳台分户墙的做法；

建筑立面图纸无法看到的部分的做法；入户花园的做法及入户花园与外墙的分界线。

12.空调板与水的管道井做排水及防水。

13.飘窗栏杆的高度：是在外侧还是在里侧看公司积累与设计图纸（牵扯到300或者400的问题还是900的问题，和可踏面有关）

14.住宅电梯及走到不能有管线桥架等，否则还得做吊顶增加成本。

对变更的处理：

出变更马上联系各个部门，特别是面积变化要跟销售及客服，项目发展部联系。对于公司内部的技术优化等变更也要及时，否则易出

事（按照老图做--公司设备要跟上）

工作方法:

日历上记下时间节点，能打电话就不要聊天否则浪费时间（时间多且及其简单的事情，以及需要很清楚的文字的东西除外）

关键词：空间、尺度、需求

方寸之间，变化无穷。客户选房，除了地段，最关心户型。因为一套房子置办下来，十几年，甚至几十年都要生活在其中。因此对空间、尺度的“斤斤计较”也就不足为奇。这些年，总的趋势是户型更加紧凑，功能更多样化，早期商品房一味求大，在功能分区、动线设置上往往不大考虑。现在市场的刚需房主流就是90平米以下的两房，其实蛮考研设计的。在两房的面积段要考虑新婚夫妻到三口之家的需求变化，在满足基本功能的前提下，还要预留一些灵活空间。这就要求设计师不能拘泥于传统的空间观念，要与时俱进结合加点、家具、软装配饰来对室内空间做出设计。增加收纳空间，提升卫浴厨房的集成性、强调室内外交流空间的重要性，这都是我们的研究方向。未来，我们会做的更好。

第二篇：房产管理股20xx年工作总结

房产管理股20xx年工作总结

我股在局的正确领导和其他部门的配合支持下，以科学发展观为统领，努力克服各种不利因素的影响，审时度势，不断开拓，狠抓工作的落实，各项工作都得到了加强，得到了发展。xx年我股完成公房租金收缴725.25万元，同比20xx年增长10%，其中收回当年租金723.07万元，往年积欠租金1.86万元，滞纳金3200元；办理新增租赁75宗、租赁更名32宗；完成搬迁31户；处理公房纠纷36宗。全股各项工作均已超额完成目标任务，创历年最好成绩。现就xx年工作总结如下： 一、公房经营管理的基础工作得到了进一步加强

一是加强了公房产权产籍和租赁档案的管理。对全局所有公房产权产籍登记情况进行了一次清理，对未办理产权确权登记的进行全面登记，摸清家底，做到了四界清楚，产权明确。对产权状况有变化的，及时办理变更登记手续； 二是加强了租金、水电费票据的管理。健全租金、水电费票据领发和注销制度，统一保管发放，月月如数交清，不许短少遗失，上月租金、水电费票据在次月x日前交清。向局财会股领取票据时，必须交清已领票据并专人核实后再领取新的票据。

二、公房租金收缴的力度得到进一步加强

一是我股要求各房管员随时掌握租户及租金的收缴动态，做到应收尽收，及时入库。二是将房租收入任务分解到各组，制订了月、季、年度收租计划，随时掌握租金收缴进度。对历年欠租作进一步彻底清查，加强了租金的收缴力度。例如：陈献租户租用我局座落于XX路一约7平方米的楼梯间公房，月租金15

元，从20xx年x月至今占着不住、不交租、不见人。根据这种情况我股抱着一种找不到决不收兵的决心，通过走访居委会、调查大量与其有可能接触的人员，最终获得了他的电话，但联系一次又一次他都推说在外地出差回不了，我股工作人员不厌其繁地耐心向其宣传公房管理相关政策，最终感动了他，在11月x日一次性交齐五年的房租并按规定收取了300元的滞纳金。

三、公房安全生产工作得到进一步加强

公房安全生产实行了跟踪记录，根据局的《安全生产管理制度》制订了股的《公房安全生产管理实施细则》，要求各组对所辖公房进行了经常性检查，规定每日一巡查、每周一小查、每月17号、27号二大查，股不定期进行抽查，对存在安全隐患的及时进行了整改，随时掌握房屋完损情况，做到需要维修的发现一宗上报一宗，及时进行维修。保障了租户的居住安全，这充分体现我股爱民、护民对租户极端负责的高度责任感，同时也是确立了管房用房一家亲的和谐理念。

四、公房改造工作得到进一步加强

以XX局长为首的领导集体，对危、旧公房的改造工作非常重视，以我局可持续发展的思路和坚持安全生产的高度责任感来抓好此项工作，决策非常正确。通过整合资源，加快改造，公房资产得到了有效盘活，公房质量得到有效提升。xx年共改造完成并投入使用的公房有：XX街二路50号、XX街13号、75号、135号等4处。其中XX街二路50号改造的住宅用房，可增加年租金1.7万余元，在南街13号号的公房改造，增加年租金约4.5万余元，在南街135号的公房改造，增加年租金14.4万元，合计年增加租金20多万元。

五、住房保障工作得到进一步加强

住房解困工作是一项民生工程，因此我局认真落实省、市住房保障工作各种文件精神，把解决群众住房困难作为一项中心工作来抓，“廉租住房”保障工作稳步推进，xx年x月份我股抽调人员10名，组成3个工作组，历时23天，对所有369户符合条件的家庭，进行入户实地核查，再次审定各项申报条件，于10月底全部完成了保障对象的年审工作。全市住房保障工作得到显著提升，保障对象人均住房使用面积提高到15平方米，目前全市受助家庭累计已达378户。由于局的方针正确，该项工作走在XX市各县（市、区）的前列，为我局乃至我市争得了荣誉。对此，省考核检查组、省政协考察组和湛江市检查组的亲临指导给予了充分的肯定，并多次在不同场合表扬我们出色的工作。 20xx年工作设想

突出抓好两方面工作：

1、进一步做好公房管理。加强租金征收工作，保证房租的100%收缴率，做好公房安全生产和定期维修养护工作，积极稳妥地处理历史遗留问题。

2、进一步提高文明服务及工作技能水平。把文明服务作为重点工作来抓，强化服务意识，改善服务态度，全面提高服务质量。以打造高效、便民的房管服务为宗旨，具体做到“七优化”：一是服务语言文明化；二是工作热情饱满化；三是工作方法灵活化；四是业务工作秩序化；五是掌握政策准确化；六是电脑利用专业化；七是公房档案管理规范化。

房产管理股

二020xx年x月二十四日