XXXX项目部
20xx年度工作总结
20xx年XXXX项目部团队在公司领导的关心和支持下、在贯彻和落实20xx年任务目标的方针指引下，充分调动广大员工的积极性，以提升物业管理服务为基础，以“业主少抱怨、服务无缺憾、管理少盲点”为工作重点，通过积极的创新和不懈的努力，以踏实肯干的工作作风，严格按照ISO9000质量标准化及安全二级标准化体系的要求，做好车库口改建施工单位安全文明生产的监督管理工作，结合小区现状改善服务措施，人性化的满足施工期间物业服务的不足，保证物业服务质量不受影响，队伍建设等方面取得了一定成绩。具体工作如下：
一、加强管理，持续改进
1、20xx年目标任务截止12月10日完成情况：
1.1经营目标：物业费收入：应收：1406111 .00元 完成：1245696.30元，完成率88.6%；采暖费收入：应收：882342.4 00元 完成：738520.58元，完成率83.7%；停车费收入：应收：910800.00元 完成：881976.00元，完成率96%；幼儿园收入：应收：52632.00，完成：52632.00，完成率100%；卫生费收入：应收59154.00，完成：47550.00，完成率80.4%；商铺收入：应收：252949.00，完成：229944.7元，完成率91%；网络费收入：应收：50000.00，完成：51000.00元；完成率102%；创收收入：应收：230000.00，完成：190000.00，完成率82.6%。
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1.2管理目标：完成“西安市文明小区”创建授牌工作，“创省级卫生先进单位”完成了园区内卫生死角、楼道杂物堆放，进行清理和清扫，对园林景观、小区道路刷洗，树木移栽补栽及绿化养护及创建资料准备和申请上报工作，正在准备迎检验收。
2、完善配套设施
自业主入住之后，XXXX小区逐步暴露出施工质量问题及设计不尽人意之处，20xx年项目领导工程及人员协调进行各方处理，弥补不足，使配套设备设施趋于完善，赢得业主信赖，如加装围墙视频系统、电子围栏系统、更换换热站供热水泵、生活用水水泵、升级可视门禁系统、装修地下人防通道、小区围墙铁艺围栏修补刷漆、新装小区铁艺大门、检测防雷设施、检测消防设施线路、检修供电系统等。
2、突发事件处理
针对小区的车库口改造施工围挡面积大、施工口多、施工人员多临时车辆多、开挖施工多等实际情况，XXXX项目部制定并完善停水、停电、燃气泄露、车辆堵门、抓捕犯罪嫌疑人、扑救火灾、电梯困人等各项应急预案，对突发事件做到事前有预案，事中有程序，事后有总结的预案流程，并正对性的实施演练操作培训，以便在突发事件发生时能够从容应对，消除安全隐患。
3、节能管理
针对小区公共区域面积大能源公耗量大，水电费损耗亏损问题，项目部与工程部结合小区实际照明需求，制定楼内公共区域、地下停车场、小区路灯、围墙灯及篮球场照明等区域，采取多项改进节能措施，不断挖掘节能潜力。如依据季节变化制定路灯、围墙灯自动开启时间， 2
单元楼层、地下车库、单元大厅、篮球场等区域由秩序队员按规定时间开启，并在开关处张贴“请节约用电”提示语等。
4、档案管理
档案管理是在物业管理当中的一项重要工作，项目部中工作专人对档案管理，在形式上，留下了管理者的笔迹和签名；在内容上，记录着物业、业主和管理过程的真实面貌。各部门档案已按期，细致的整理完成，并建立了物业管理软件业主的数据库，相关信息输入，查询便捷、快速、详细，并不断更新，保持数据的完整及可靠性，20xx年主要完善整理了创“文明小区”、“省级卫生先进单位”、“消防宣传示范单位”、“省物业示范小区”、地下车库口改造施工等各项资料的归档及建档。
5、培训管理
根据XXXX项目部新员工多、临时性工作多、突发事件多的实际情况，依据20xx年目标责任书中对32个培训课时的要求，项目部制定了针对性强、切合岗位技能需求的培训方案，采取项目部全员培训、部门专门培训、班组针对性培训，各岗位单独培训的多样化方式，力争做到岗位操作标准化、专业化、全面化。并制定了物业的应知应会、客服人员应知应会，通过工程、客服、秩序知识的交叉培训，使员工物业知识全面化，较好的完成了为我所用的注重实用性培训的目的。
6、安全防范管理
6.1消防管理：
火灾是物业安全管理的最大“敌人”，一旦发生火灾，业主人身和财物都会受到严重威胁。为此，我们以秩序部为中心以项目经理为 3
组长，组建小区义务消防组织，实施严格的消防监督管理并将消防责任分解到各班组、各户，向业主宣传讲解消防知识、逃生技能、发放消防宣传卡片、手册等，并制作消防知识展板40块、条幅20个，提高了业主的消防意识，营造消防安全宣传氛围。同时按照安全标准化要求对小区消防管网、器材、报警系统进行严格的检查的登记，对发现的安全隐患以及上报公司，积极落实整改措施，更换过期灭火器386个，更换补充水龙带10余条，消除初期火灾隐患2起，冬季对小区消火栓加装防冻罩32个确保消防管网正常使用，在20xx年11月26日举行了XXXX小区消防演习，提高员工及业主的消防安全意识及消防防火知识。并被XX新区评为“消防宣传示范单位”。
6.2治安管理：
为了保障小区车库改造期间业主的安全，进入小区的车辆、人员、材料及设备等非常繁杂，针对车辆道闸系统、安防设施等不能正常使用这样的安全防范现状，XXXX项目部采取以人防为主，加强对秩序队伍实行针对性岗位培训及应急事件处理培训，从发生的安全事件中总结经验及教训，坚决贯彻“三防”措施，实行人防、技防、犬防，以确保安全防范人员到位，措施落实到位。特别针对节假日盗窃案件高发时段，粘贴单元温馨提示5次，入户发放小区防盗小卡片1400张，对施工区域实施重点布控，加派队员蹲守、加装视频监控头，避免无关人员进入施工区域、材料出入必须凭证出入，如在夜间对小区围墙、施工围挡出入口，实行严密布防，成功抓获盗窃者3人，为施工单位挽回直接经济损失数千元，有效的震慑了犯罪分子。由于XXXX小区车库管理系统不能使用，造成小区地面、地下车库车辆乱停乱放， 4
在管理上，我们采取客服电话告知、车辆上放置温馨提示、电子显示屏宣传，并准备了拖车器，不厌其烦的引导业主遵守一车一位管理规定，纠正协调乱停乱占车位200余次，有效的规范小区业主车辆按车位有序停放，在安全防范管理中，因此被XX新区评为和谐邻里小区。
7、环境管理
7.1环境卫生：20xx年是环境卫生清扫保洁难度大、范围广、随机性强的一年，小区车库口施工开挖拉土、运垃圾，地下人防通道施工等，造成小区主干道、楼宇道路、地下车库地面等区域泥土、砂浆、油渍等污染，针对此问题我们采取集中组织保洁员清扫，冲洗路面，捡拾垃圾杂物等方法，确保创“省级卫生先进单位”工作的有序进行。地下人防通道改造完工后，保洁人员齐心协力，不怕脏不怕苦，高标准的完成了39通道的拓荒保洁工作，同时，确保了楼宇内卫生质量不受影响，干净卫生的居住环境受到了业主的肯定
7.2垃圾清运：随着业主居住户数的增多，生活垃圾收集及清运量逐年增多，为保证垃圾日产日清，在垃圾收集过程中，要求保洁员进行无抛洒、无遗漏作业，对不符合岗位工作要求的人员，进行了岗位调整。对小区垃圾中转站污水无法排除、压缩清运过程中臭味大等问题，拿出改造意见对垃圾中转站进行实用性改造，彻底改变脏乱臭的现状。截止20xx年12月7日生活垃圾清运8899桶，装修绿化垃圾164车。
7.3绿化工作：20xx年对小区绿化、绿植实行合理搭配，突出特点，达到自然、和谐、放松的效果。增加小区大树种植移栽密度，对楼宇弯道处种植花卉和树木，小区大门两侧突出树木层次性，营造绿 5
树成荫的庭院景观效果。
7.1.1绿化种植：
截止12月7日新栽苗木毛竹1200棵，紫藤7棵，种植牵牛花、海棠花、万寿菊、紫甘蓝等共计3000多株，栽植雪松23棵，樱花12棵，紫薇29棵，石楠球15棵，大叶黄杨求14棵，丛生紫荆7棵，金丝柳2棵，国槐16棵，碧桃、桂花等共计200多棵。碧水湾水中花坛种植荷花100盆，对4号楼前、24楼前小水景摆放盆栽荷花6盆，并对7号楼前花园木长廊增加座椅6个。更换小区西大门、南大门木花车花卉9200余盆。
7.1.2绿化养护：
为给业主创造一个优美的生活环境，严格落实了《绿化养护合同》标准，加强移栽、新栽树木的保活、养护管理工作，按照气温变化、绿植生长特性，督促绿化公司合理安排浇水、喷药、修剪等养护工作，不定期清理草皮、绿化带垃圾，特别是冬季枯枝烂叶的清扫，做到及时有效无遗漏，同时做好小区绿化提示、警示标识系统的完善和补充安装工作。达到了修剪有型，养护有效，干净整洁的绿化养护效果。
7.4保洁车辆：保洁车辆、大型保洁机器做到用时检查，用后复查，定期维护保养，请厂家定期来检修的全面保养维护程序，严格落实了年度车辆保养计划，使车辆使用正常，发挥其最大功效。
7.5消杀工作：落实防“四害”措施，祛除疾病，每天、每周、每月定期对小区垃圾中转站、垃圾桶、果皮箱、雨水井、排水沟等进行消杀灭鼠工作，每周放置鼠饵盒共计6 次，发放粘鼠板 300张，灭蝇纸 500张，较好的抑制了病虫害的发生。
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8、客户服务
8.1针对小区日常服务事项多，物业费催收户数增加的现实，项目部将工作按职责进行分工，专人负责、更好的为业主提供贴心服务，坚持每日晨会制度，收集每天工作中遇到的新问题，拿出解决措施，工作中遇到的共性问题采取随机培训的方式，做好职责清楚、制度熟悉、流程顺畅，特别是今年4月份开始起收职工房业主物业费以来，我们事前准备充分，采取先预热宣传，再口头提示、最后进行电话催收的方式，逐渐有缴费意识，形成缴费习惯，每周针对收费遇到的个别情况开会分析原因，制定催收办法，不但使费用催收工作有条不紊的进行，更促进了物业服务品质有所提升，而且成功化解了收费矛盾。基本完成了公司的收费指标，减轻了公司的支出压力。
截止12月10日业主来电咨询15625次；派工6489次。入户回访1100余次，每日电话回访维修完工返单，业主回访率100%。
8.2主动积极地与业主进行沟通，针对小区热水开通、新地下车库口启用、小区人车分流管理等服务管理工作，事先做好方案宣传项目部的工作流程及个性问题解决措施，入户方法管理措施通知，提示广大业主配合共建和谐文明小区的服务理念，通过举办元宵灯谜游园活动、参加XX社区邻里节、浓情粽香端午节等社区文化活动，营造良好的居住生活氛围。
配合企划部制作宣传栏，向小区业主宣传创“省级卫生先进单位”、“省级物业示范小区”的意义要求及标准，针对高空抛物、文明养犬、养生保健知识、消防知识、安全使用天然气、创和谐社区、居住证办理、生活小常识等方面制作宣传展板96块，结合XXXX项目部的物业 7
服务工作需要情况，并及时向业主提供相关告知、提示。
8.3对毗邻业主间的矛盾进行协调，以消除彼此抱怨情绪，建立邻里和谐。如：8栋2单元7层业主因悬挂辟邪镜、17号楼1单元3层业主因空调机位占用等矛盾。经过客服专员及主管不厌其烦的与上下邻居多次协调沟通，最终得到了圆满解决。最终将矛盾化解，和谐的人居环境及融洽的邻里关系，得到了XX管委会的社会事业局的好评，授予20xx年XX新区邻里节先进单位称号。
在接待业主投诉中，针对投诉内容进行分类，由相应部门处理，争取在最短时间内解决并对处理结果对业主进行回访。本年度接待有效投诉3起，处理回复率100%。
二、优质服务、赢得赞赏
1、由于小区地下车库口施工、地下人防通道施工、垃圾中转站施工，物业管理服务的质量有所下降，为减小对业主生活的影响面，赢得了业主的信赖，小区内制作了小心地滑、注意施工安全、施工区域严禁入内、小心碰头、车辆减速慢行、施工围挡绕行道路指引、正在施工等，临时警示语、指示牌等150张，方便了小区业主出行安全有序，同时也大大提升了施工期间小区服务管理的品质。
本年度XXXX项目部协助XX管委会完成党员干部走群众路线接待1次，西安市文明办、西安市消防局、西安市住房保障局、西安雁塔区卫生防疫站、XX管委会安监局、XX管委会社会事业局等验收接待6次，良好的物业服务专业素质赢得了来访单位及业主的肯定。
2、今年，针对个别单元配电箱的总开关频繁跳闸、管道井漏水、渗水、生活生泵故障、热交换站供热泵等问题，影响了业主的正常生 8
活，督促协调工程部及时组织技术力量进行了彻底排查，最终发现问题的症结所在，为了保证业主的正常生活工作不受影响，工程技术人员避开正常工作时间段，在午夜加班加点解决问题，工程人员解业主之忧、想业主之想的工作赢得了业主的赞扬。
3、拾金不昧是中华民族的传统美德，但是在今天金钱高于一切的社会环境里，此项美德已被大多数人所遗忘，XXXX项目部通过对员工进行思想政治教育，使拾金不昧的美德在XXXX重放光芒，制作丢失物品接受（领取）登记表，对捡拾对的物品逐一登记，领取核实身份确认后签字。本年度拾到拾遗物品事件25起。捡到身份证、户口本、银行卡、驾驶证、护照、门禁卡等证件8张，其中银行卡3张，钥匙12串，现金若干，值得一提的是员工捡到价值2万元的名贵手表一块，会所员工知道该物品的对失主的重要性，马上派联系当天健身的业主，该业主正因物品的丢失而焦急万分，拿着失而复得的手表，业主激动得不知道说什么才好。
三、文化宣传、构建和谐
1、20xx年初XXXX项目部结合本年度环境及绿化实际状况，结合中国传统佳节喜庆元素，配合公司文化领导小组，给小区业主举办了“XXXX元宵节游园晚会”、“6.1儿童节电影放映”以及“端午节包粽子比赛”、“XX邻里节文艺汇演”等活动，还组建了业主腰鼓队，通过此项活动加深了物业与业主之间的感情。本着友好、协作、和谐、共赢的宗旨，让XXXX项目部与业主之间融洽相处、建立友谊、团结协作、共取双赢。
2、为了更好的宣传企业形象，丰富小区业主的文化生活，XXXX 9
项目部把小区公告栏作为项目部对外的宣传窗口。通过严密的编导、合理的布局，让业主了解到物业工作的琐碎、艰辛，日常生活的提示让业主感觉到物业服务的温馨。有针对性及专业性强的文章及图片展示，赢得业主对物业工作的理解及支持，引导小区业主参与小区建设。 20xx年XXXX项目部在公司领导的正确决策下，在全体员工的不懈努力下，服务品质有所提升，管理方法有创新，文化宣传有成就的基础上，圆满完成了公司的既定目标，达到了逾期的效果。然而在项目团队面前存在的有些困难还需公司给予关注支援，以便使项目管理服务更加完善。
四、20xx年工作计划及目标
20xx年XXXX项目部注重规范化、标准化的服务思路，从物业服务的日常工作抓起，从细小环节抓起，全面有序的落实职责流程，提高服务品质。
1、全面贯彻实施20xx年目标责任书经济指标，按时完成外售房、职工房物业费、采暖费等相关费用催缴工作。
2、配合品控部开展20xx年业主满意度调查。业主满意度≥89%。
3、配合文化领导小组为业主开展形式多样的各类社区文化活动，加强与业主间的交流，丰富业主的业余文化生活。做好会所服务
4、做好小区安全防范及突发事件演练工作，针对“11.9”消防日做好宣传及演练工作；
5、提高小区的环境卫生和楼内卫生保洁质量，为业主提供优美的居住环境。绿化养护覆盖率95%，绿化完好率95%，清洁保洁率90%。
6、做好20xx年—20xx年度采暖季供暖工作。
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7、继续做好创建 “陕西省卫生先进单位”验收工作，
8、做好创建 “陕西省卫生先进单位”验收工作。
9、创新服务内容，细化服务标准，持续提高业主满意度。
10、创建“陕西省物业示范小区”目标。
以上是XXXX项目20xx年对物业管理工作的总结，在新的一年里我们将遵照公司的设计构想，按照项目部的工作计划的安排，上下一心，团结一致，再创佳绩，实现预期的工作目标。同时项目同仁感谢一年来公司领导的关心与厚爱。
XXX项目部
20xx年12月15日
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第二篇：20xx年二级建造师复习指导：施工管理知识点讲解小结
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20xx年二级建造师复习指导：施工管理知识点讲解 【施工方项目经理的工作性质、任务和责任】
1.掌握施工方项目经理的工作性质
在全面实施建造师执业资格制度后仍然要坚持落实项回经理岗位责任制。
建筑施工企业的项目经理，是指受企业法定代表人委托对工程项目施工过程全面负责的项目管理者，是建筑施工企业法定代表人在工程项目上的代表人。
建造师是一种专业人士的名称，而项目经理是一个工作岗位的名称。
在国际上，项目经理是企业任命的一个项目的项目管理班子的负责人，但他并不一定是一个企业法定代表人在工程项日上的代表人;项目经理任务仅限于主持项目管理工作，其主要任务是项目目标的控制和纽织协调;他是一个组织系统中的管理者，至于是否有人权、财权和物资采购权等管理权限，则由共上级确定。
2.掌握施工方项目经理的任务
项目经理在承担项目施工管理过程中，应当按照建筑施王企业与建设单位签订的工程承包含同，与本企业法定代表人签订项目承包含同，并在企业法定代表人授权范围内，行使管理权力。
施工企业项目经理往往是一个施工项目施工方的总组织者、总协调者和总指挥者，项目经理不仅要考虑项目的利益，还应月艮从企业的整体利益。
项回经理的任务包括项目的行政管理和项目管理两个方面。
3.掌握施工方项目经理的责任
在项目实施之前，依据项目合同文件、组织管理制度、项回管理规划大纲等，企业法定代表人或其授权人与项目经理协商制订项目管理目标责任书。项目经理具有一定的职责和权限。
项目经理应承担施工安全和质量的责任。项目经理在工程项目施工中处于中心地位，对工程项目施工负有全面管理的责任。
项目经理由于主观原因或工作失误，有可能承担法律责任和经济责任。
【施工风险管理】
1. 了解风险和风险量
风险指的是损失的不确定性，对建设工程项目管理而言，风险是指可能出现的影响项目目标实现的不确定因素。
风险可以用风险量来衡量。风险量指的是不确定的损失程度和损失发生的概率。通常将风险损失的后果按严重程度划分为轻度损失、中度损失和重大损失三级，风险发生的概率(可能性)分为很大、中等和极小三个等级，风险等级按照从小到大可分为1、2、3、4、5个等级。
2.了解建设工程施工风险的类型
建设工程项目的风险包括项目决策的风险和项目实施的风险，项目实施的风险主要包括设计的风险、施工的风险以及材料、设备和其他建设物资的风险等。建设工程施工的风险类型有多种分类方法，按照构成的因素分类，可将其分为纽织风险、经济与管理风险、工程环境风险和技术风险四种。
3.了解建设工程施工风险管理的任务
风险管理是为了达到一个组织的既定目标，而对组织所承担的各种风险进行管理的系统过程，其采取的方法应符合公众利益、人身安全、环境保护以及有关法规的要求。风险管理包括策划、组织、领导、协调和控制等方面的工作。
项目风险管理过程包括施工全过程的风险识别、风险评估、风险响应和风险控制。常用的风险对策包括风险规避、减轻、自留、转移及其组合等策略。
[建设工程监理]
建设工程监理是指具有相应资质的工程监理企业，接受建设单位的委托，承担其项目管理工作，并代表建设单位对承建单位的建设行为进行监控的专业化服务活动。其中：项目管理工作应包括投资控制、进度控制、质量控制、合同管理、信息管理和组织与协调工作;工程监理企业是指取得企业法人营业执照，具有监理资质评书的依法从亨建设业务活动的经济组织。
1.熟悉建设工程监理的工作性质
监理单位是建筑市场的主体之一，建设工程监理是一种高智能的有偿技术服务。国际上把速类服务归为工程咨询(工程顾问)服务。我国的建设工程监理属于国际上业主方项目管理范畴。建设工程监理的工作性质具有月艮务性、科学性、独立性和公正性等特点。
2.熟悉建设工程监理的工作任务
《中华人民共和国建筑法》规定：“建筑工程监理应当依照法律、行政法规及有关的技术标准、设计文件和建筑工程承包合同，对承包单位在施工质量、建设工期和资金使用等方面，代表建设单位实施监督”。建设监理王作涉及设计阶段、施工招标阶段、材料和设备采购供应、施工准备阶段、工程施工阶段、施工验收阶段和施工合同管理等。
3.熟悉建设工程监理的工作方法
《中华人民共和圉建筑法》规定：“实施建筑工程监理前，建设单位应当将委托的工程监理单位、监理的内容及监理权限，书面通知被监理的建筑施工企业”;“工程监理人员认为工程施工不符合工程设计要求、施工技术标准和合同约定的，有权要求建筑施工企业改正”。进行工程建设监理的程序是：编制工程建设监理规划;按工程建设进度、分专业编制工程建设监理实施细则;按照建设监理细则进行建设监理;参与工程竣工预验收，签署建设监理意见;建设监理任务完成后，提交工程建设监理档案资料。此外，《房屋建筑工程施工旁站监理管理办法(试行)》规定，应对关键部位、关键工序的施工质量实施全过程现场跟班的监督活动，即实施旁站监理。
练习：
1.编制可行性研究报告属于建设工程全寿命周期的( )的工作。
A.使用阶段
B.决策阶段
C.设计阶段
D.实施阶段
答案：B
2.( )的项目管理是项目管理的核心。
A.总承包方
B.业主方
C.施工方
D.监理方
答案：B
3.施工方作为项目建设的一个参与方，其项目管理主要服务于施工方本身的利益和
( )。
A.业主方的利益
B.总承包方的利益
C.社会的利益
D.项目整体利益
答案：D
4.在建设工程项目管理的内涵中，“项目策划”指的是目标控制前的一系列( )。
A.施工组织设计工作
B.计划和协调工作
C.组织和管理工作
D.筹划和准备工作
答案：D
5.设计方作为项目建设的一个参与方，其项目管理主要服务于(
利益。
A.业主方的利益
B.施工方的利益
C.项目的整体利益
D.项目的投资目标
答案：C
6.建设工程项目的实施阶段包括( )
A、设计阶段
B、设计准备阶段
C、可行性研究阶段
D、施工阶段
E、动用前准备阶段
答案：ABDE
【建筑安装工程费用项目的组成与计算】
复习要点
)和设计方本身的
1.掌握建筑安装工程费用项目组成
建筑安装工程费由直接费、间接费、利润和税全纽咸。直接费由直接工程费和措施费纽戍;间接费由规费和企业管理费组成。
2.掌握直接工程费的组成
直接工程费是指施工过程中耗费的构成工程实体的各项费用，包括人工费、材料费、施工机械使用费。
(1)人工费是指直接从事建筑安装工程施工的生产工人开支的各项费用，包括基本工工资性补贴、生产工人辅助王资、职工福利费、生产工人劳动保护费。
(2)材料费是指施工过程中耗用的构成工程实体的原材料、辅助材料、构配件、零半成品的费用，包括材料原价(或供应价格)、材料运杂费、运输损耗费、采购及保管检验试验费。
(3)施工机械使用费是指施工机械作业所发生的机械使用费以及机械安拆费和场外运费。3.掌握措施费的组成
措施费是指为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中非工程实体项目的费用，一般包括环境保护费、文明施工费、安全施工费、临时设施费、夜间施工增加费、二次搬运费、大型机械设备进出场及安拆费、混凝土、钢筋混凝土模板及支架费、脚手架费、已完工程及设备保护费、施工排水、降水费等。
4.掌握间接费、利润和税金的组成
(1)间接费
间接费包括规费和企业管理费。规费是指政府和有关权力部门规定必须缴纳的费用(简称规费)，包括工程排污费、工程定额测定费、社会保障费、住房公积全、危险作业意外伤害保险费。
企业管理费是指建筑安装企业组织施工生产和经营管理所需费用，包括管理人员工资、办公费、差旅交通费、固定资产使用费、工具用具使用费、劳动保险费、工会经费、职工教育经费、财产保险费、财务费、税金和其他。
(2)利润
指施工企业完成所承包工程获得的盈利。
(3)税金
指国家税法规定的应计入建筑安装工程造价的营业税、城市维护建设税及教育费附加。
5.熟悉建筑安装工程费用计算程序
6.熟悉工程量清单计价
工程量清单由分部分项工程量清单、措施项目清单和其他项目清单组成。
(1)工程量清单的作用
(2)工程量清单计价的方法
(3)工程量清单计价的格式
【建筑安装工程费用项目的组成与计算】
复习要点
1.掌握建筑安装工程费用项目组成
建筑安装工程费由直接费、间接费、利润和税全纽咸。直接费由直接工程费和措施费纽戍;间接费由规费和企业管理费组成。
2.掌握直接工程费的组成
直接工程费是指施工过程中耗费的构成工程实体的各项费用，包括人工费、材料费、施工机械使用费。
(1)人工费是指直接从事建筑安装工程施工的生产工人开支的各项费用，包括基本工工资性补贴、生产工人辅助王资、职工福利费、生产工人劳动保护费。
(2)材料费是指施工过程中耗用的构成工程实体的原材料、辅助材料、构配件、零半成品的费用，包括材料原价(或供应价格)、材料运杂费、运输损耗费、采购及保管检验试验费。
(3)施工机械使用费是指施工机械作业所发生的机械使用费以及机械安拆费和场外运费。3.掌握措施费的组成
措施费是指为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中非工程实体项目的费用，一般包括环境保护费、文明施工费、安全施工费、临时设施费、夜间施工增加费、二次搬运费、大型机械设备进出场及安拆费、混凝土、钢筋混凝土模板及支架费、脚手架费、已完工程及设备保护费、施工排水、降水费等。
4.掌握间接费、利润和税金的组成
(1)间接费
间接费包括规费和企业管理费。规费是指政府和有关权力部门规定必须缴纳的费用(简称规费)，包括工程排污费、工程定额测定费、社会保障费、住房公积全、危险作业意外伤害保险费。
企业管理费是指建筑安装企业组织施工生产和经营管理所需费用，包括管理人员工资、办公费、差旅交通费、固定资产使用费、工具用具使用费、劳动保险费、工会经费、职工教育经费、财产保险费、财务费、税金和其他。
(2)利润
指施工企业完成所承包工程获得的盈利。
(3)税金
指国家税法规定的应计入建筑安装工程造价的营业税、城市维护建设税及教育费附加。
5.熟悉建筑安装工程费用计算程序
6.熟悉工程量清单计价
工程量清单由分部分项工程量清单、措施项目清单和其他项目清单组成。
(1)工程量清单的作用
(2)工程量清单计价的方法
(3)工程量清单计价的格式
【建设工程定额】
复习要点
1.掌握建设工程定额的分类
建设工程定额按生产要素内容分为人工定额，材料消耗定额和施工机械台班使用定额;按照编制程序和用途分为施工定额，预算定额，概算定额，概算指标，投资估算指标;按编制单位和适用范围分为国家定额，行业定额，地区定额，企业定额;按投资的费用性质分为建筑工程定额，设备安装工程定额，建筑安装工程费用定额，工具、器具定额和工程建设共他费用定额。
2.了解人工定额
人工定额反映生产工人在正常施工条件下的劳动效率，表明每个工人在单位时间内为生产单位合格产品所必需消耗的劳动时间，或者在一定的劳动时间中所生产的合格产品数量。
按照表现形式人工定额分为时间定额和产量定额，它们互为倒数;共中人工时间定额用“工日”表示。
按照定额的标定对象，人工定额分为单项工序定额和综合定额。
人工定额的制定方法有技术测定法、统计分析法、比较类推法和经验估计法。
3.了解材料消耗定额
材料消耗定额指标的组成按其性质、用途和用量大小划分为主要材料、辅助材料、周转材料和零星材料。
材料的定额消耗量包括直接伎用在工程上的材料净用量和在施工现场内运输及操作过程中不可避免的废料和损耗。材料净用量可用理论计算法、测定法、图纸计算法和经验法确定;材料的损耗一般以损耗率表示，损耗率可以用观察法或统计法确定。
定额中周转性材料消耗量用一次使用量和摊销量两个指标表示。
4.了解施工机械台班使用定额
施工机械台班使用定额有时间定额和产量定额两种表现形式。施工机械时间定额指在合理劳动组织与合理使用机械条件下，完成单位合格产品所必需的工作时间。
【施工成本管理与施工成本计划】
复习要点
1.掌握施工成本管理的任务与措施
施工成本是指施工过程中所发生的全部生产费用的总和，由直接成本和间接成本组成。
施工成本管理的任务和措施包括：
(1)施工成本预测，是在工程施工以前对成本进行的估算。
(2)施工成本计划，是降低成本的指导文件，是设立目标成本的依据，是施工成本预控的主要手段。
(3)施工成本控制，应贯穿于项目从投标阶段开始直至竣工验收的全过程。
(4)施工成本核算。
(5)施工成本分析，包括有利偏差的挖掘和不利偏差的纠正。
(6)施工成本考核评定。
施工成本管理的措施包括组织措施、技术措施、经济措施和合同措施
2.掌握施工成本计划的类型
施工成本计划的类型可分为竞争性成本计划、指导性成本计划和实施性成本计划。它们互相衔接和不断深化，构成了整个工程施工成本的计划过程。
(1)竞争性成本计划，即工程顼目投标及签订合同阶段的估算成本计划。
(2)指导性成本计划，即选派顼回经理阶段的预算成本计划，是顼目经理的责任成本目标。
(3)实施性计划成本，即顼目施工准备阶段的施工预算成本计划，它以项目实施方案为依据，落实项目经理责任目标为出发点，采用企业的施工定额通过施工预算的编制而形咸的实施性施工成本计划。
3.掌握施工成本计划的编制依据
4.掌握施工成本计划的编制方法
【施工成本控制与施工成本分析】
复习要点
1.掌握施工成本控制的依据
施工成本控制的主要依据包括工程承包合同、施工成本计划、进度报告、工程变更、施工组织设计、分包合同等。
2.掌握施工成本控制的步骤
施工成本控制的步骤：比较;分析;预测;纠偏;检查。
3.掌握施工成本控制的方法
(1)施工成本的过程控制方法
施工成本的过程控制包括人工费的控制、材料费的控制、施工杌械使用费的控制和施工分包费用的控制。人工费的控制，实行“量价分离”的方法。材料费的控制分为材料用量的控制和材料价格的控制。施工机械使用费的控制，主要控制台班数量和台班单价两方面。
(2)赢得值(挣值)法
1)三个基本参数
●已完工作预算费用(BCWP)=己完成工作量×预算单价
●计划工作预算费用(BCWS)=计划工作量×预算单价
●已完工作实际费用(ACWP)=己完成工作量×实际单价
2)四个评价指标
●费用偏差CV=已完工作预算费用(BCWP)一已完工作实际费用(ACWP)
CV为负值，顼目运行超出预算费用;CV为正值，项目运行节支。
●进度偏差SV=已完工作预算赍用(BCWP)一计划工作预算费用(BCWS)
SV为负值，进度延误;SV为正值，进度提前。
●费用绩效指数(CPI)=已完工作预算费用(BCWP)/已完工作实际费用(ACWP) CPI<1时，表示超支;CPI>1时，表示节支。
●进度绩效指数(SPI)=已完工作预算费用(BCWP)/计划工作预算费用(BCWS) SPI<1时，进度延误;SPI>1时，进度提前。
费用(进度)偏差反映的是绝对偏差;费用(进度)绩效指数反映的是相对偏差
3)偏差分析的方法，包括：横道图法、表格法和曲线法。
4)偏差原因分析与纠偏措施
4.掌握施工成本分析的方法
(1)施工成本分析的依据：会计核算、业务核算和统计核算。
(2)施工成本分析的方法
1)成本分析的基本方法，包括：比较法、因素分析法、差额计鼻法、比率法等。
2)综合成本的分析方法，包括：分部分项工程成本分析、月(季)度成本分析、年度成本分析、竣工成本的综合分析。
【建筑安装工程费用的结算】
复习要点
1.掌握工程变更价款的确定方法
(1)《建设工程施工合同(示范文本)》约定的确定方法：合同中已有适用的价格，按已有的价格变更价款;合同中只有类似的价格，参照类似价格变更价款;以上两种之外的其他情况，由一方提出适当的变更价格，经对方确认后执行。
采用合同中工程量清单单价或价格的情况：直接套用;间接套用;部分套用。
(2)FIDIC施工合同条件下，工程变更采用新费率或价格分两种情况考虑。
(3)工程量清单计价规范规定的确定方法
2.掌握索赔费用的组成
索赔费用由直接费、间接费、分包费、总部管理费和利润等组成。
索赔费用的计算方法：
(1)实际费用法：以承包商支付的实际开支为依据
(2)总费用法：索赔额=实际总费用一投标报价估算总费用
(3)修正总费用法：索赔额=某工作调整后的实际总费用一该工作报价的费用
3.掌握建筑安装工程费用的结算方法
(1)主要结算方式
(2)按月结算
1)顸付款
2)预付款的扣回
①通过洽商用合同的形式予以确定。
②从计算的起扣点扣起。
3)工程进度款
①可调工料单价法
②全费用综合单价法
4)竣工结算
(3)建筑安装工程费用的动态结算
1)按实际价格结算法。
2)按主材计算价差。
3)竣王调价系数法。
4)调值公式法(动态结算公式法)
建设工程项目进度控制的目的和任务】
2Z103011掌握建设工程项目总进度目标
一、建设工程项目的总进度目标的内涵
建设工程项目总进度目标指的是整个项目的进度目标，它是在项目决策阶段项目定义时确定的，项目管理的主要任务是在项目的实施阶段对项目的目标进行控制。建设工程项目总进度目标的控制是业主方项目管理的任务(若采用建设项目总承包的模式，协助业主进行项目总进度目标的控制也是建设项目总承包方项目管理的任务)。在进行建设工程项目总进度目标控制前，首先应分析和谁目标实现的可能性。若项目总进度目标不可能实现，则项目管理者应提出调整项目总进度目标的建设，提请项目决策者审议。
在项目的实施阶段，项目总进度不仅只是施工进度，它包括：
(1)设计前准备阶段的工作进度;
(2)设计工作进度;
(3)招标工作进度;
(4)施工前准备工作进度;
(5)工程施工和设备安装工作进度;
(6)工程物资采购工作进度;
(7)项目动用前的准备工作进度等。
二、建设工程项目总进度目标的论证
建设工程项目，总进度目标论证时，应分析和论证上述各项工作的进度，以及上述各项工作交叉进行的关系。
在建设工程项目总进度目标论证时，往往还不掌握比较详细的设计资料、也缺乏比较全面的有关工程发包的组织、施工组织和施工技术方面的资料、以及其他有关项目实施条件的资料，因此，总进度目标论证并不是单纯的总进度规划的编制工作，它涉及许多工程实施的条件分析和工程实施策划方面的问题.
大型建设工程项目总进度论证的核心工作是通过编制总进度纲要论证总进度目标实现的可能性。总进度纲要的主要内容包括：
(1)项目实施的总体部署;
(2)总进度规划;
(3)各子系统进度规划;
(4)确定里程碑事件的计划进度目标;
(5)总进度目标实现的条件和应采取的措施等。
建设工程项目总进度目标论证的工作步骤如下：
(1)调查研究和收集资料;
(2)进行项目结构分析;
(3)进行进度计划系统的结构分析;
(4)确定项目的工作编码;
(5)编制各层(各级)进度计划;
(6)协调各层进度计划的关系和编制总进度计划;
(7)若所编制的总进度计划不符合项目的进度目标，则设法调整;
(8)若经过多次调整，进度目标无法实现，则报告项目决策者。
三、建设工程项目进度计划系统
建设工程项目进度计划系统是由多个相互关联的进度计划组成的系统，它是项目进度控制的依据。由于各种进度计划编制所需要的必要资料是在项目进展过程中逐步形成的，因此项目进度计划系统的建立和完善也有一个过程，它也是逐步完善的。
由于项目进度控制不同的需要和不同的用途，业主方和项目各参与方可以编制多个不同的建设工程项目进度计划系统，如：
(1)由多个相互关联的不同计划深度的进度计划组成的计划系统;
(2)由多个相互关联的不同计划功能的进度计划组成的计划系统;
(3)由多个相互关联的不同项目参与方的进度计划组成的计划系统;
(4)由多个相互关联的不同计划周期的进度计划组成的计划系统。
由不同深度的计划构成的进度计划系统包括：
(1)总进度规划(计划);
(2)项目子系统进度规划(计划);
(3)项目子系统中的单项工程进度计划等。
由不同功能的计划构成的进度计划系统包括：
(1)控制性进度规划(计划);
(2)指导性进度规划(计划);
(3)实施性(操作性)进度计划等。
由不同项目参与方的计划构成的进度计划系统包括：
(1)业主方编制的整个项目实施的进度计划;
(2)设计进度计划;
(3)施工和设备安装进度计划;
(4)采购和供货进度计划等。
由不同周期的计划构成的进度计划系统包括：
(1)5年建设进度计划;
(2)年度、季度、月度和旬计划等。
在建设工程项目进度计划系统中各进度计划或各子系统进度计划编制和调整时必须注意其相互间的联系和协调，如：
(1)总进度规划(计划)、项目子系统进度规划(计划)与项目子系统中的单项工程进度计划之间的联系和协调;
(2)控制性进度规划(计划)、指导性进度规划(计划)与实施性(操作性)进度计划之间的联系和协调;
(3)业主方编制的整个项目实施的进度计划、设计方编制的进度计划、施工和设备安装方编制的进度计划与采购和供货方编制的进度计划之间的联系和协调等。
正如前述，建设工程项目管理有多种类型，代表不同方利益的项目管理(业主方和项目参与各方)都有进度控制的任务，但是，其控制的上期和时间范畴是不相同的。
建设项目是在动态条件下实施的，进度控制也就必须是一个动态的管理过程，它由下列环节组成：
(1)进度目标的分析和论证，以论证进度目标是否合理，目标有否可能实现。如果经过科学的论证，目标不可能实现，则必须调整目标;
(2)在收集资料和调查研究的基础上编制进度计划;
(3)定期跟踪检查所编制的进度计执行情况，若其执行有偏差，则采取纠偏措施，并视必要调整进度计划。
如只重视进度计划的编制，而不重视进度计划必要的调整，则进度无法得到控制。进度控制的过程是在确保进度目标的前提下，在项目进展的过程中不断调整进度计划的过程。
【熟悉建设工程项目进度控制的任务】
业主方进度控制的任务是控制整个项目实施阶段的进度，包括控制设计准备阶段的工作进度、设计工作进度、施工进度、物资采购工作进度、以及项目动用前准备阶段的工作进度。
设计方进度控制的任务是依据设计任务委托合同对设计工作进度的要求控制设计工作进度，这是设计方履行合同的义务。另外，设计方应尽可能使设计工作的进度与招标、施工和物资采购等工作进度相协调。在国际上，设计进度计划主要是确定各设计阶段的设计图纸(包括有关的说明)的出图计划，在出图计划中标明每张图纸的出图日期。
施工方进度控制的任务是依据施工任务委托合同对施工进度的要求控制施工工作进度，这是施工方履行合同的义务。在进度计划编制方面，施工方应视项目的特点和施工进度控制的需要，编制深度不同的控制性和直接指导项目施工的进度计划，以及按不同计划周期编制的计划，如年度、季度、月度和旬计划等。
供货方进度控制的任务是依据供货合同对供货的要求控制供货工作进度，这是供货方履行合同的义务。供货进度计划应包括供货的所有环节，如采购、加工制造、运输等。
【施工方进度计划的类型和作用】
掌握施工方进度计划的类型
施工方所编制的与施工进度有关的计划包括施工企业的施工生产计划和建设工程项目施工进度计划。
施工企业的施工生产计划，属企业计划的范畴。它以整个施工企业为系统，根据施工任务量、企业经营的需求和资源利用的可能性等，合理安排计划周期内的施工生产活动。
建设工程项目施工进度计划，属工程项目管理的范畴。它以每个建设工程项目的施工为系统，依据企业的施工生产计划的总体安排和履行施工合同的要求，以及施工的条件和资源利用的可能性，合理安排一个项目施工的进度。
施工企业的施工生产计划与建设工程项目施工进度计划虽属两个不同系统的计划，但是，两者是紧密相关的。前者针对整个企业，而后者则针对一个具体工程项目，计划的编制有一个自下而上和自上而下的往复多次的协调过程。
建设工程项目施工进度计划若从计划的功能划分，可分为控制性施工进度计划、指导性施工进度计划和实施性施工进度计划。
【熟悉控制性的施工进度计划的作用】
一般而言，一个工程项目的施工总进度规划或施工总进度计划是工程项目的控制性施工进度计划。
对于特大型工程项目，它往往包括许多子项目，即使对其编制施工总进度计划的条件已基本具备，还是应该先编制施工总进度规划，以便进度目标逐层分解和细化，使计划的编制由粗到细，且可对计划逐层协调，而不宜一步到位，编制较具体的施工总进度计划。
控制性施工进度计划编制的主要目的是通过计划的编制，以对施工承包合同所规定的施工进度目标进行再论证，并对进度目标进行分解，确定施工的总体部署，并确定为实现进度目标的里程碑事件的进度(或称其为控制节点的进度目标)，作为进度控制的依据。
控制性施工进度计划是整个项目施工进度控制的纲领性文件，是组织和指挥施工的依据。
控制性施工进度计划的主要作用如下：
1.论证施工总进度目标;
2.施工总进度目标的分解，确定里程碑事件的进度目标;
3.是编制实施性进度计划的依据;
4.是编制与该项目相关的其他各种进度计划的依据或参考依据;
5.是施工进度动态控制的依据。
【熟悉实施性的进度计划的作用】
项目施工的月度计划和旬施工作业计划是用于直接组织施工作业的计划，它是实施性施工进度计划。旬施工作业计划是月度施工计划在一个旬中的具体安排。实施性施工进度计划的编制应结合工程施工的具体条件，并以控制性施工进度计划所确定的里程碑事件的进度目标为依据。
实施性施工进度计划的主要作用如下：
(1)确定施工作业的具体安排;
(2)确定(或据此可计算)一个月度或旬的人工需求(工种和相应的数量);
(3)确定(或据此可计算)一个月度或旬的施工机械的需求(机械名称和数量);
(4)确定(或据此可计算)一个月度或旬的建筑材料(包括成品、半成品和辅助材料等)的需求(建筑材料的名称和数量);
(5)确定(或据此可计算)一个月度或旬的资金的需求等。