关于社区物业管理工作情况的汇报

区房产局局长 杨康乐

20xx年4月

主任、各位副主任、各位人大代表：

我受区政府委托，向本次会议汇报社区物业管理工作情况。作为我区物业服务行业管理部门，区房产分局的主要职能是：①负责宣传贯彻物业管理相关政策法规；②负责本区物业服务企业的资质年检；③负责本区物业服务企业申报成立的资质初审；④负责指导本区各住宅小区的业主委员会的成立；⑤负责调处物业服务纠纷。

经过多年发展，我区城市化进程的不断加快，城市面貌发生了很大变化，目前全区商品住宅小区总量已达120多个，已有90多个物业服务企业入驻本区进行服务，服务对象从单一的商品住宅小区发展到宾馆、商业、办公区等各类物业，形成了包括房屋及相关设施的维修养护、小区环境保洁、安全维护、绿化管养、生活服务、物业中介等配套服务。全区物业服务行业涌现出和力达物业、星辉物业、润和物业等一批管理规范、服务周到、效益良好的知名企业。物业服务企业正逐步由单一型低档次向多元化高档次迈进。自20xx年9月1日，国务院正式颁布实施《物业管理条例》以来，在区委、区人大、区政府的关心和支持下，在市行业主管部门的指导帮助下，区房产分局切实履行自身职能，努力做好我区 1

物业服务行业管理工作，获得了上级主管部门的肯定， 2009至2010连续两年荣获“岳阳市物业管理先进单位”。我们的主要作法是：

一、加强领导，加大投入，明确责任

区房产分局作为物业管理行政主管部门，我们把物业管理工作作为一件大事来抓，作为民心工程摆上重要议事议程。专门成立了负责协调物业管理工作的综合管理股，安排了一名班子成员分管，并在业务线人员紧张、经费不足的情况下，调配4名职工到综合管理股，并节省开支，挤出办公经费，给综合管理股添置了五个档案柜、一个保险柜、一台电脑、配备一台车、两间办公室。认真履行职责，与政府相关部门和有关公共事业单位，齐抓共管、形成合力，使我区物业管理工作逐步完善。

二、狠抓学习和宣传培训

以学习宣传国务院、省、市物业管理条例（办法）为先导，努力提高全区物业行业管理人员、从业人员的政策业务水平和服务水准，努力提高市民的知法程度和守法意识，在全区范围内积极营造贯彻执行条例的良好氛围。

1.强化学习培训，努力提高政策业务水平。让物业管理人员和从业人员掌握政策是正确贯彻执行条例的前提。为此，一是加强了学习培训。在国务院新的《物业管理条例》和市物业管理办法颁布实施时，区房产局均组织相关物业管 2

理人员参加了全市培训，系统学习物管条例相关条款内容。二是加强调研探讨。三年多来，由区房产局出面多次邀请市物业办专家上门进行政策指导，就实践中出现的共性问题和工作难点加强探讨和指导，不断提升行业管理和指导水平。20xx年，为开拓视野，学习先进管理服务经验，取长补短，促进全区物业管理服务水平的整体提高，组织物管负责人前往邵阳参加了湖南省物业管理研讨会，取各地物管之长，补己之短，收到非常大的成效。

2.强化宣传，营造良好的社会氛围。一是发挥优势做好重点群体的政策宣传。区房产局发挥熟悉政策优势，把握时机做好社区业主、人大代表、政协委员、相关街道和部门负责人、物业公司老总等重点群体的政策宣传解释，争取工作的更大理解支持，赢得工作主动权。二是做好上门宣传指导工作。区房产局作为区物业管理的行业主管部门，相关人员对辖区各物管企业、各街道及小区，经常采取主动上门、应邀上门的方式，开展贴近式服务，主动做好物业管理政策宣传、咨询和业务指导工作，尤其是在调处物管纠纷矛盾、指导业主委员会成立与改选等工作中，做了大量宣传和指导工作。

三、坚持以人为本，全面整治问题小区。

由于历史遗留、物业弃管、业主拒交服务费等多方面原因，我区尚有部分小区的物业管理存在着服务不到位，小区 3

内公用设施损坏严重，个别小区甚至发生弃管现象。已经严重影响业主们的正常生活，意见很大，经常到有关部门上访，要求彻底解决这些小区的物业管理问题。

区房产分局对问题小区的整治工作高度重视，安排工作人员深入到问题小区进行调研，听取业主们的意见和建议，反馈到市局物业办，并协同市局物业办进行全面整顿，先后对“花板湖小区”、“宏安楼”、“汇龙府”等多家问题较为严重，民生影响较大的小区进行了整治。 其中 “花板湖小区”，有19栋住宅，400多户业主，属于一个中型小区，该小区由多个单位组成，人员较为复杂，部分业主物业管理意识淡薄拖欠物业服务费用和电费累计达3万多元，令物业服务单位难以保证服务质量，问题积攒多年，形成恶性循环，导致先后两家物业服务企业与小区解除了物业服务合同，而最后接手的康大物业也因欠费问题与小区业主也纠纷不断，并出现了小区被断电断水的情况。引起新闻媒体与社会各界的广泛关注。为彻底解决小区遗留问题，区房产分局协同市局物业办对该小区进行了认真细致的调研，并对矛盾双方分别做工作，使双方形成共识，矛盾得以解决，得到了全体业主和物业服务企业的一致好评。

桥西的“宏安楼”小区，由于负责管理的康美物业在安保、收费等方面出现问题，并且为节约成本自行搞水改，使小区业主先后7户被盗，水改没多久就出现漏水情况、交的 4

水费押金也不退等情况，导致业主怨声载道，集体联名上访。区房产分局接访后，组织专人进行了走访调查，并多次召集业主代表和物业公司共同协商，最终把问题一一解决。

“汇龙府”小区是由于开发商交房后，业主发现消防设备形成虚设，小区公共区域被某门面安装空调占用、小区管线零乱、卫生脏乱，业主多次向物业反映情况，在问题得不到解决的情况下，业主多次到各相关部门上访，区房产分局协同市局物业办到小区了解情况并取证后，责令物业公司和开发商整改，并先后多次了解整改施工进展情况，并提出具体要求，确保整改质量。

经过区房产分局艰苦细致的工作，多个问题小区整改工作收到较好效果。小区业主的居住环境得到很大提高，广大业主给予高度赞誉和好评。

四、积极开展业主委员会成立指导工作。

在物业管理活动中，能否发挥业主在物业管理中的主体地位，对行业健康发展启到至关重要的作用。为提高广大业主在物业管理活动中参与意识，实现业主 “自我管理、自我服务、自我负责”的工作目标，一直以来，区房产局在指导成立业主大会筹备组、选举产生、改选和换届改选业主委员会等活动中，坚持主动介入，提供全方位指导服务，并对组建工作的各个环节进行了精心指导，并严格做到程序合法，手续合规。近三年，共指导“白杨苑”、“景湖湾”“水 5

榭花都”等20多个小区成立了业主委员会，并对已成立的业主委员会，及时登记备案，指导其有效开展工作。

五、协调处理各种矛盾纠纷

物业管理牵涉到业主的切身利益，在物业管理工作的实施过程中，开发商、物业企业、业主之间常会产生矛盾与纠纷，针对物管纠纷矛盾多发，区房产分局协同市局物业办经常走访各物管小区，发现纠纷苗头，及时现场调处，并变事后的被动调处为主动及时介入处理，平息了大量物管纠纷矛盾，有效减少了投诉，维护了业主权益和社会稳定。几年来，区房产局共接受投诉六十余起，会同相关街道、相关部门妥善处理了“滨水新境界加收水电损耗”、“泰和物业欠费停水电”等一批具有典型性、社会影响较大的业主与开发商以及物管企业之间的矛盾纠纷，处理了“天伦城”小区业主与业主委员会之间的矛盾纠纷，有效控制了矛盾激化，取得了很好的社会效果。

六、全面落实部署物业“五创提质”工作。

按照市委、市政府“五创提质”工作部署，区房产分局配合市物业办在全区开展物业“五创提质”活动。全区100多个物业小区，为了克服人手不够的问题，区房产分局将全区100多个物业小区按巴陵中路和迎宾路分成四个片区，组织全体职工分成四个组，每个组由一名班子成员带队，连续利用多个休息日展开突击检查，对各物业服务单位小区环境 6

卫生、庭院亮化、绿化、公开收费等进行现场督查，发现问题现场整改，使我区物业在“五创提质”工作在一系列检查中始终保持前列。

七、加大物业服务企业资质审查力度，确保资质合格度。 物业企业的资质是否能按照规定条件审查，直接关系到物业企业的服务水平，也直接关系到一个企业的生命力。在这方面，区房产分局严格坚持标准，把握原则，把好资质审批关，并能长年深入到企业进行审查、指导、监督，使物业服务企业的资质水平基本符合国家、省要求的标准。

八、存在的主要问题和建议

回顾几年多来物管工作，总体感到我区物业管理的总体情况是好的，取得了一定成绩。但与组织的要求和人民群众的期盼相比，但还存在较大的差距，还处在不断发展完善阶段，尚需不断探索加强物管力量和举措，及时化解深层次问题，树立新理念，寻找新方法，开辟新途径。

一是物业管理费标准偏低，收取不能足额，部分物管企业难以按合同约定标准提供管理服务。由于物业管理收费标准本身偏低，加上部分业主因现实困难、缴费意识淡漠等主客观原因，常拒交物管费，收缴率普遍低下，导致部分物管企业难以按合同约定提供管理服务，不得不采取降低服务标准的方式，而物管企业是市场经营主体，自负盈亏，政府部门又不能用行政手段过多干预。

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二是业主与物管企业之间矛盾突出，投诉多发。少数业主只要求服务，不履行应尽义务，加上对物业管理有偿服务的内容认识模糊不清，也有部分物管企业存在侵权行为和降低服务标准现象，导致投诉多发。

三是业主委员会作用乏力。多数业主委员会成员是兼职，难以有效发挥监督作用，不作为现象较为严重；部分业主委员会成员业务素质有待加强，对物业公司工作的监督、指导、配合方面以及对广大业主的沟通联系能力都需进一步提高。

四是规划建设行为给后续物业管理留下诸多潜在隐患。主要是配套设施规划建设不全、不合理。

解决上述问题，不可能一蹴而就，必须循序渐进，加强宣传，加强管理，逐步完善。重点要做好以下几项工作： １.进一步加强政策宣传，努力营造行业发展的良好社会氛围。进一步加强物管政策的社会宣传，一方面教育引导广大业主依法监督物业管理、主动履行缴费义务，既维护好自身权益，又考虑到物管企业生存问题；另一方面教育物管企业依法诚信经营、规范服务，树立品牌意识和业主至上思想，同时教育引导业主委员会积极正确履行职责。

2.进一步明确责任，形成全区齐抓共管的工作合力和工作机制。进一步理顺各部门、街道在物业管理工作中的责任，形成齐抓共管、各司其职的工作局面。建立联席会议工作机 8

制，共同商议解决物业管理工作中出现的难点、热点问题，加强对违规管理行为的联合执法，形成强大工作合力，尤其是在包括拆除小区违建的综合整治方面，要加强执法，增强工作合力。

3.进一步完善物管矛盾快速反应调处工作机制，主动介入，加大力度，加快调处。增强预见性，及时发现苗头，消除隐患。进一步畅通投诉渠道，明确处理责任，加大对违规管理行为和投诉的查处力度，尤其要主动介入物管矛盾纠纷的调处。

4.进一步探索创新管理机制，提高物业行业管理水平。重点探索将物业管理融入社区建设和管理的工作机制，发挥社区党建、社委会、业委会、物管企业“四位一体”作用。创建资源共享、优势互补、互惠互利、联手合作的和谐社区共建新模式，实现物业管理和社区管理的共赢。

建议：推行物业管理与社区管理有机结合，探索建立“条块结合，以块为主，将物业管理纳入社区建设统一管理”的新机制，把物业管理工作的重心下移，强化基层组织的具体职责，理顺各方的关系。1要实行物业管理属地管理，将物业管理纳入社区建设，各社区居委会应当根据实际情况，落实专门部门，配备专职人员，物业公司的年审需社区 的意见。居委会以小区最大业主的身份参选业主委员会，居委会副主任可担任业委会主任，使我区的物业管理形成“下 9

有管理协调，上有督察指导”的自上而下的联动机制。2对社区物业管理工作应给予适当的经费支持。一是财政应每年给予社区居委会一定的物业管理办公经费。二是针对目前业委会工作无人肯管的情况，应给予小区业委会主任和委员适当的报酬，以肯定他们的工作和鼓励他们的工作积极性。三是安排业委会有一定的办公场所和适当的办公经费。

以上汇报如有不妥之处，敬请各位领导批评指正。

二O一一年四月十九日

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第二篇：关于进一步加强城区社区物业管理工作的意见(05.25)

海门市关于进一步加强物业管理工作的意见

（征求意见稿）

为进一步加强物业管理工作，提高物业管理服务水平，改善人民群众生活环境，推动城市建设和管理水平整体提高，根据国家和省、市有关法律、法规，结合我市实际，提出如下意见：

一、理顺体制，明确管理职责

按照“条块结合，属地管理、行业监督”的原则，进一步明确职责分工，构建市政府物业管理领导小组统一领导、市住建局行业监督、各乡镇人民政府和各园区管委会属地负责、街道办事处和居委会具体落实、相关职能部门各司其职、业主委员会主动参与的工作体制，形成上下整体联动、社会齐抓共管的工作机制，共同推进物业管理工作。

1．市政府成立物业管理领导小组。负责制定相关政策法规，分解目标任务，界定职责分工，研究解决重大问题，组织协调各级、各单位共同做好住宅区的物业管理工作。

2．市住建局负责全市物业服务行业的指导和监督。负责贯彻执行国家、省、市物业管理有关规定，研究、制订行业管理制度和行业服务标准；负责会同有关部门对物业管理企业经营活动进行监督检查，负责参与物业综合验收，监督物业的交接及物业管理委托协议的签订；组织对各乡镇及各园区推进物业管理工作情况的检查考核；负责物业服务企业资质管理；负责住宅专项维修资金的归集、保管和监督使用。

3．各乡镇人民政府和四大园区（开发区、海门工业园区、临江工业区、滨海工业新区）管委会对辖区内的物业管理工作负总责。分别成立物业管理 — 1 —

机构，负责本辖区物业管理工作的领导和组织工作，落实综合协调管理职责；负责成立本辖区物业服务中心，指导监督其开展规范服务；建立健全信访投诉机制，协调解决物业管理活动的纠纷。

4．各街道办事处和社区居委会具体组织辖区内物业管理工作。各街道办事处分别成立物业管理办公室，并设立物业服务中心分支机构，组建矛盾投诉调解站，建立住宅应急维修服务站。物业办负责指导、监督业主大会、业主委员会的成立、改选、换届和日常工作，对业主大会、业主委员会作出选聘、解聘物业服务公司和物业服务公司退出服务行为进行监督；负责物管小区日常管理监督，落实小区长效管理；负责物业共用部位、共用设施设备维修资金的申请、使用的初审；协助城管、环保、公安等行政主管部门做好物业管理区域内的违法建设拆除、环境保护、治安防范和交通秩序管理等工作。物业服务中心分支机构负责组建物业服务队伍，落实对拆迁安置小区、失管小区和老小区以保洁、保绿、公共秩序维护为主要内容的基础性管理服务。矛盾投诉调解站负责受理物业管理方面的投诉与信访。住宅应急维修服务站设置专用电话，实行全天候报修服务和服务时限承诺制，以微利为原则，实行有偿服务。

5．各相关职能部门各司其职。城管部门负责住宅区内垃圾转运和处理，查处和治理占道经营、毁绿、违章搭建、非法设置户外广告等违法行为；公安部门加大安全防范和管理力度，规范居民小区内部及周边道路停车秩序；市财政局负责制定老旧住宅区长效管理补贴资金政策，纳入年度财政预算；工商部门严格经营管理，对利用住宅或车棚（库）作经营（办公）场所的原则上不予核发营业执照；环保部门负责牵头依法处理住宅小区及周边的噪声、 — 2 —

油烟、废气超标等扰民行为；质监部门负责电梯的检验检测、安全监察工作，监督物业服务企业委托专业公司进行电梯保养维护，保证电梯正常安全运行；物价部门负责制定物业管理收费办法和标准，查处物业服务企业违规收费行为；民政部门负责对低保户等特困家庭户的认定审核工作，制定特困家庭物业管理费缴交优惠政策；供水、供电、供气、通信等专业部门负责物业管理区域内相关设施的管理和维护。

6．各业主委员会主动参与物业服务中心建设，定期向业主大会报告物业管理实施情况；代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；协助物业服务中心日常工作，及时了解业主及物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同，配合收缴物业服务费用；监督管理规约的实施；对物业服务企业违反合同约定的，由业主委员会按合同约定予以处理，双方有争议的，由街道办事处、社区居委会调解处理，调处不成的依法解决；履行业主大会赋予的其他职能。

二、因地制宜，实行分类管理

物业管理实行等级性有偿服务和基础性有偿服务并举，根据小区建筑规模、设施配套、周边环境以及居民需求、业主意愿等情况合理确定各类住宅小区的管理服务模式和组织形式，实现社区物业管理服务全覆盖。

1．新建商品房住宅小区全面推行市场化、规范化的物业管理等级性有偿服务。在建未销售前，由开发建设单位通过招投标市场选聘有相应资质的物业服务企业落实前期物业管理；已建成交付但业主委员会尚未成立的，继续实施前期物业管理；已建成交付且业主委员会成立的，应在所在街道办事处指导下，开发建设单位、前期物业服务企业以及业主委员会三方按规定做好 — 3 —

物业管理续聘、新聘或业主自治管理的转换衔接工作。纳入物业管理的新建商品房，业主应当按照入住通知约定的房屋交付时间，作为交纳物业管理服务费的起始时间，因业主主观原因未及时办理入住手续或未使用物业，其物业服务费应按照合同约定交纳，无约定的按照标准的70%交纳。

2．拆迁安置小区创造条件逐步推行市场化物业管理。在建未交付前，由开发建设单位负责组织管理。建成交付后，有条件成立业主委员会的，按照有关程序确定物业服务管理模式并做好转换衔接工作；建成交付后，暂不具备条件成立业主委员或暂不具备条件实施等级性有偿服务的，由所在街道办、社区居委会落实以保洁、保绿、公共秩序维护等为主要内容的基础性有偿服务，补贴由市财政承担。

3．老小区及失管小区要结合环境综合整治逐步解决基础设施配套问题，相应完善物业管理服务。对整治后具备条件的，应依法成立业主大会、业主委员会，按照有关程序选聘物业服务企业，实施等级性有偿服务；对整治后暂不具备条件的，街道办、社区居委会要根据小区规模、小区门岗数量等因素，结合实际管理成本进行测算，实施政府补贴，落实以保洁、保绿、公共秩序维护等为主要内容的基础性有偿服务，补贴由市财政承担。对经整治但规模较小及分布零散的住宅区，可并入相邻小区，实施一家管理，差异服务。

三、强化措施，推进物业管理健康发展

1．落实配置物业管理用房和社区用房。新建住宅小区必须严格按照规定无偿配置、提供符合使用基本标准的物业管理用房和社区用房，物业管理用房面积必须不低于项目总建筑面积的4‰，且不少于50平方米；社区用房面积不少于450平方米。

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市住建局、各乡镇人民政府、各园区管委会及街道办事处要参与小区评审规划论证，方案审批时要有物业管理部门审查意见。物业管理用房和社区用房应设置在住宅小区中心区域或主出入口附近、方便业主使用的地方，市规划部门要在《建筑工程规划许可证》中注明物业管理用房和社区用房的位置和面积。

物业管理用房属于全体业主共有，房产管理部门要对物业管理用房独立测算、计算面积（其面积不计入公摊的公共建筑面积内），并在房地产平面图相应的位置上标明物业管理用房字样，并依法予以在册登记，开发建设单位、物业服务企业不得改变其用途。分期开发、分期竣工的房地产项目，物业管理用房和社区用房应当与首期建设项目同步建设、同期参与竣工验收。

2．落实前期物业管理。开发建设单位在办理商品房预售许可证时，应提供《前期物业服务合同》和《临时管理规约》，并按规定程序招聘符合资质的物业服务企业，进行前期物业管理。在房屋销售过程中，开发建设单位应将物业管理的内容写入购房合同。凡物业管理用房、社区用房未按规定配足、公共维修资金未按规定缴纳、未落实前期物业管理的不得交付，不得办理房屋产权初始登记手续。

3．规范专项维修资金管理。住宅专项维修资金属于业主所有，专项用于保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新改造，任何单位和个人不得挪作他用。市住建、财政、物价部门要根据国家和省有关规定，按照“专户储存、专款专用、所有权人决策、政府监督”的原则，研究制定住宅专项维修资金的管理措施，明确资金交存、账户设置、使用管理等程序规范，完善监管机制，落实监管责任。

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4．完善质量保证金制度。新建小区项目竣工验收备案审查前，开发建设单位按房屋总造价的5%缴交房屋质量保证金，由市建设主管部门专户存储进行管理，专项用于物业保修期内的维修，并接受业主和业主委员会的监督。保修期满后，经建设主管部门认可，余额返还开发建设单位。

5．规范新建小区竣工验收和移交。市住建局、各乡镇人民政府、各园区管委会物业管理机构及街道办事处物业管理办公室共同参与小区物业竣工验收、移交等相关环节的监督管理。物业竣工验收、移交应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产的原则。建设单位应当按照国家相关规定和物业合同的约定，移交权属明确、资料完善、质量合格、功能完备、配套齐全的物业，并按规定及时向住建局办理备案手续。

6．加强物业服务企业监管。要依法加强物业服务企业的资质管理，完善物业管理招投标管理办法，健全物业主管部门和街道办事处参与监督管理的实施机制；街道办事处、社区居委会会同物业主管部门加强对物业服务企业服务质量的检查考评，建立健全企业诚信档案体系，落实奖惩措施；完善退出机制，对物业服务企业中途退出或终止服务的，应提前三个月向业主公示，同时监督其依法移交物管用房、剩余经费和相关资料，并做好备案登记。

7．建立健全物业管理履约保证金制度，规范企业的经营服务行为。物业服务履约保证金由前期物业服务单位支付，在与建设单位签订前期物业服务合同前汇入物业主管部门指定账户实行集中管理，主要用于前期物业服务单位非正常撤出后遗留问题处理，物业服务履约保证金最低标准为0.8元/㎡。

8．提升业主自治能力。业主、业主大会、业主委员会应依法维护在物业管理活动中的权利，充分履行义务、承担职责。所在街道办事处要切实加强 — 6 —

指导监督，规范业主自治组织建设，充分发挥社区居委会和基层党组织作用。要把好业主委员会程序关和人选关，符合条件的社区居委会成员可通过选举加入所属小区的业主委员会，加强业主委员会成员综合业务知识培训，提高依法履行职责能力。要健全民主管理监督机制，指导业主大会制定议事规则和管理规约，完善小区重大事项的公开公示制度。

四、落实保障，确保物业管理有序发展

1．落实办事机构及管理责任，形成权责相统一的工作机制。海门镇及四大园区（开发区、海门工业园区、临江工业区、滨海工业新区）管委会设立相应物业管理机构及物业服务中心，配备相应工作人员，指派副镇长（副主任）牵头负责。其他乡镇及街道办事处成立物业管理办公室，由副镇长（街道办事处主要领导）兼任物业办主任，并设立矛盾投诉调解站，配备专职人员。

2．加大资金保障力度。市财政局全面落实各新设立物业管理机构人员的工作经费，确保工作人员及时到位；落实拆迁安置小区、老小区、失管小区以保洁、保绿、公共秩序维护等为主要内容的基础性管理经费，纳入财政预算；根据老小区改造计划，安排改造经费；研究实施街道办事处、社区居委会奖励政策，根据物业管理工作完成情况安排考核奖励经费。

3．加大政策扶持力度。为扶持物业管理行业的发展，建议对物业服务企业税收给予适当减免优惠；建议建立市物业管理扶持资金，用于物业从业人员的培训、社区居委会参与物业管理工作的经费补助等；建议研究实施物业服务企业奖励政策，扶持发展管理先进理念、有品牌、有信誉的物业服务企业，引导物业服务企业在经营管理上走规模化发展路子。

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