《市场调查与分析报告》

调查单位：重庆电子工程职业学院工商管理系物流（xxx）班

xxx小组

调查对象：陈家桥地区物流配送

调查目的：了解陈家桥地区物流配送中心的现状及今后发展的趋势

调查地点：陈家桥地区

小组成员：xxx（组长）、xx、xx、xx、

xxx、xx、xxx

报告提交日期：2010/6/26

指导老师：xxx老师

一、前言

当前的消费市场中，随着经济社会的纵深发展，我国的物流发展水平也不断地在发生着变化。了解我国目前消费者之间对物流的需求以及我国物流配送的运作现状，及时的掌握供需情况。为了给陈家桥地区带来更加优质的物流服务，为此我们小组对陈家桥地区的物流配送现状及今后的发展趋势作出调查。根据所调查的结果对陈家桥地区的物流配送进行分析。调查范围覆盖陈家桥地区周围的居民、大学城各大高校学子等。

二、问卷情况

本问卷共发放100份，收回问卷100份。其中有效问卷99份，发放以陈家桥地区周围的居民以及大学城各大高校学子为主。

三、数据统计和分析

1.您一般选择的购物时间为（图1）每次购买食品消费大约在（图2）

（图1）

（图2）

据上述图表所示，图1选择周末购物的占76.77%，选择工作日购物的占23.23%；图2食品消费金额在10~30元的占15.15%，在30~60元的占49.49%，在60~80元的占27.27%，在80元以上的占8.08%。由图1图2可知，陈家桥地区消费人群选择周末购物的人数占的比例较多，选择周末购物的人群主要集中于学生和上班族。在大学生中，食品消费金额主要在10~60元左右，而一些居民和上班族食品消费金额介于80~100元之间。

    由此可见，陈家桥地区配送区域应主要分布在各大高校附近，配送时间应集中在周末，这样可以方便人们的购物，也有助于陈家桥地区物流配送的进一步发展。

2.您认为一周需要送货几次（图3）您比较喜欢哪种配送方式（图4）

（图3）

（图4）

据上述图表所示，图3显示，一周中需要1到2次送货的占21.21%，需要3到4次送货的占36.36%，需要4次以上送货的占41.41%；图4在选择配送方式中，较喜欢按单配送的占16.16%，而按时配送的占81.82%。

消费者在选择购物的过程中，不仅希望能够送货上门，而且也比较看重配送中心按时配送的效率。按时配送的效率越高，那么客户的满意度也就会相应的有所提高。按时配送能为消费者节省购物成本，同时，也使配送中心的流程得到优化。

3.您平时吃以下哪类食品较多（图5）您一般喜爱喝哪种饮品（图6）

（图5）

（图6）

据上述图表所示，图5中选择膨化食品的占15%，油炸食品的占23%，加工食品的占26%,烘烤食品的占18%，新鲜食品的占18%；图6中喜爱饮用碳酸型饮料的占11%，果汁型的占47%，茶类的占42%。由于参与调查的人群有着性别、年龄和喜好的差异，而且供选择的商品品种较多。所以，消费者选择的各种食品的比例较均衡。

4.在您选购副食品时，您更注重（图7）您一般购物喜欢哪类包装物品（图8）

（图7）

（图8）

据上述表所示，图7中消费者在选购副食品注重品牌质量的占16.79%，注重价格的占42.75%，注重营养健康的占40.46%；图8中消费者在购物喜欢纸质包装的占10.92%，喜欢塑料包装的占47.06%，喜欢玻璃包装的占42.02%。

人们在选择副食品的过程中，不仅注重价格因素，同时也关注产品的营养健康问题。通常人们都比较倾向于“物美价廉”这一说法，但是在实际生活当中，消费者在选择物品时，考虑的因素有很多。例如，商品的品牌信誉度是否可靠、质量问题是否能得到保障、价格是否合理、外表包装是否精美等诸多问题。所以，经过这次调查我们得出，企业在生产当中，不仅要保证产品的质量问题，而且也应该注重外观的包装。同时增加了产品的附加价值，也方便了消费者的购物需求。

5.您对陈家桥地区食品卫生满意度如何（图9）您所在附近超市或副食品店季节性产品的销量如何（图10)

（图9）

（图10）

据上述表可知，图9中消费者对食品卫生非常满意的占34.32%，较满意的占34.75%，一般的占24.15%，不满意的占6.36%；图10中超市副食品店季节性产品销量非常好的占1.01%，较好的占39.39%，一般的占52.53%，差的占7.07%。

上图显示，陈家桥地区消费者对食品卫生的满意度大致都较满意，但也有少数人群觉得卫生问题欠佳。陈家桥地区的食品卫生部应该重视这一现象，有关部门应及时对食品卫生问题进行改进。据图10分析，超市副食品的季节性销量较好的占总比例的40%左右。可以看出，要对季节性产品的销量进行改善，我们应从消费者入手，经过市场调查对消费者的产品需求有所了解以后，根据消费者的需要以及季节的限制因素对产品进行周密的进货。这样，即可以使供应商有充足的时间对货物进行管理，又可以使配送中心做到更好的配货，送货等工作。

6.您对陈家桥地区副食品配送的满意程度（图11）（图12）（图13）

您对陈家桥地区物流发展的意见和建议(图14)

（图11）

（图12）

（图13）

（图14）

据上图表所示，图11对陈家桥地区副食品配送满意度中，非常满意的占3.96%，满意的占20.79%，一般的占64.36%，不满意的占9.90；图12对陈家桥地区副食品配送的满意之处中，对价格合适的占6.06%，服务好的占6.06%，高效率、准时、方便的占16.16%，品种齐全的占1.01%；图13对陈家桥地区副食品配送的不满之处中，对价格高的占3.03%，态度差的占11.11%，品种少、质量差的占8.08%，低效率的占9.09%；图14对陈家桥地区物流发展的意见和建议当中，设施、设备引进的占15.46%，提高服务水平以及送货效率的占30.93%，质量、效率双优的占5.15%，仓库清洁、提高产品多样化的占1.03%。

根据上图表分析，我们可以总结出消费者对陈家桥地区食品配送较满意的占总比例的一半以上。由此可见，在配送过程中应该做到客户服务优先，尽量满足客户的需求，这样才能使我们的配送做到更好。在陈家桥地区对副食品配送满意之处中，对于价格合适、服务好、高效率、准时、方便等方面，都体现出消费者对配送中心的满意。那么，我们应该更进一步的做得更好。在陈家桥地区对副食品配送不满之处中，对于态度差、品种少、质量差等方面，是我们配送中心做得不好的地方，是配送中心的失职。配送中心应该加以改进，配送中心争取做到客户是上帝，一切以满足客户需求为先。对于消费者为我们提出的设施设备的引进、提高服务水平以及送货效率，质量、效率优先等宝贵意见，我们会积极采纳，并对不足之处进行改进。

四、分析

在物流系统中，配送中心居于重要的枢纽地位。物流配送中心的选址，是指在一个具有若干供应点及若干需求点的经济区域内，选一个或多个地址设置配送中心的规划过程。较佳的物流配送中心选址方案可以有效地节约费用，促进生产和消费的协调与配合，保证物流系统的平衡发展。因此，物流配送中心的合理选址就显得十分重要。

4.1物流配送中心选址的影响因素

配送中心选址时应该考虑的主要因素有：客户的分布、供应商的分布、交通的条件、土地的条件、自然的条件、政策环境等几种，以下针对这几种要点加以说明：

1）客户的分布

配送中心选址时首先要考虑的就是所服务客户的分布，对于零售商型配送中心，其主要客户是超市和零售店，这些客户大部分是分布在人口密集的地方或大城市，配送中心为了提高服务水准及降低配送成本，配送中心多建在城市边缘接近客户分布的地区。

2）供应商的分布

另外配送中心的选址应该考虑的因素是供应商的分布地区。因为物流的商品全部是由供应商所供应的，如果物流愈接近供应商，则其商品的安全库存可以控制在较低的水平。但是因为国内一般进货的输送成本是由供应商负担的，因此有时不重视此因素。

3）交通条件

交通的条件是影响物流的配送成本及效率的重要因素之一，交通运输的不便将直接影响车辆配送的进行。因此必须考虑对外交通的运输通路，以及未来交通与邻近地区的发展状况等因素。地址宜紧临重要的运输线路，以方便配送运输作业的进行。配送中心应尽量选择在交通方便之高速公路、国道及快速道路附近的地方。

4）土地条件

土地与地形的限制，对于土地的使用，必须符合相关法规及城市规划的限制，尽量选在物流园区或经济开发区。建设用地的形状、长宽、面积与未来扩充的可能性，则与规划内容有密切的关系。因此在选择地址时，有必要参考规划方案中仓库的设计内容，在无法完全配合的情形下，必要时需修改规划方案的内容。

5）自然条件

　　在物流用地的评估当中，自然条件也是必须考虑的，事先了解当地自然环境有助于降低建设的风险。有的地方靠近山边湿度比较高，有的地方湿度比较低，这些都会影响商品的储存品质，尤其是服饰产品或食用产品等对湿度及盐分都非常敏感。另外降雨量、地震等自然灾害，对于配送中心的影响也非常大，必须特别留意并且避免被侵害。

6）人力资源条件

在仓储配送作业中，最主要的资源需求为人力资源。由于一般物流作业仍属于劳力密集的作业型态，在配送中心内部必须要有足够的作业人力，因此在决定配送中心位置时必须考虑劳工的来源、技术水准、工作习惯、工资水准等因素。

7）政策环境

　　政策环境条件也是物流选址评估的重点之一，尤其是物流用地取得困难的现在，如果有政府政策的支持，则更有助于物流业者的发展。政策环境条件包括企业优惠措施（土地提供，减税）、城市规划（土地开发，道路建设计划）、地区产业政策等。最近在许多交通枢纽城市如深圳、武汉等地都在规划设置现代物流园区，其中除了提供物流用地外，也有关于税赋方面的减免，有助于降低物流业者的营运成本。

4.2物流配送中心选址方法

（一）定性分析法。定性分析法主要是根据选址影响因素和选址原则，依靠专家或管理人员丰富的经验、知识及其综合分析能力，确定配送中心的具体选址。主要有专家打分法、德尔菲法。定性方法的优点是注重历史经验，简单易行。其缺点是容易犯经验主义和主观主义的错误，并且当可选地点较多时，不易做出理想的决策，导致决策的可靠性不高。

（二）定量分析法。定量的方法主要包括重心法、鲍莫尔-沃尔夫法、运输规划法、Cluster法、CFLP法、混合0-1整数规划法、双层规划法、遗传算法等。定量方法选址的优点是能求出比较准确可信的解。其中，重心法是研究单个物流配送中心选址的常用方法，这种方法将物流系统中的需求点和资源点看成是分布在某一平面范围内的物流系统，各点的需求量和资源量分别看成是物体的重量，物体系统的重心作为物流网点的最佳设置点。

五、结论与建议

5.1根据调查分析，物流配送中心存在以下几个问题。

①各部门之间的协调能力差，物流区域布局不合理；

②仓库高层货架的利用率过低，有的不到三分之一；

③野蛮装卸导致货损、货差率过高；

④供货方、中介方和销售方的物流信息不畅，严重导致退货量过多，造成不必要的资源浪费；

⑤配送中心各部门和各配送区间没有得到更大程度的有效利用。

5.2针对上述问题所提出的合理化建议和意见：   

加强各部门之间沟通和联系力度，合理分配各部门之间的物流作业，有效利用物流配送中心的作业区域，利用空间、设备、人员和能源；最大限度地减少物料搬运；简化作业流程；缩短生产周期；力求投资最低；为职工提供方便、舒适、安全和卫生的工作环境。  

仓库高层货架的利用率过低严重的制约着物流配送中心的有效发展。为此我们必须建立合理、可靠的供应链信息管理体系，把过高的库存转嫁给供应商，或着重新布局自己的仓储结构，把多余的仓储提供给急需要库存的单位和个人，发展第三方物流业，为企业谋求更大的发展空间。

加强对企业员工的培训力度，规范员工的职业行为，制定符合本企业发展的行为准则，拒绝一切野蛮装卸搬运行为。   

建立有效的供货商、中介方和销售商的物流信息交流平台，适当开放本公司信息，做到信息顺畅、资源共享。确保企业物流的有效发展。减少和降低不必要的资源浪费。   

应该有效的利用配送中心的各种资源优势和空间区域优势，为企业赢得更多的信息和人力资源,最大限度的降低物流配送中心的作业成本。

第二篇：石家庄商业项目市场调查与分析报告

石家庄商业项目市场调查与分析报告

2010.8.24 18:40 作者：凡人策划创意

目 录

第一部分 市场调查概况

一、调查前言

二、小南海项目介绍

三、本次市调目的

四、本次市调范围与分析

第二部分 展环境分析

一、宁晋县经济发展分析

二、人口相关因素研究

三、消费与需求因素分析

四、消费人群分析

五、政府商业政策支持分析

六、宁晋县商业项目（批发市场）发展分析

七、宁晋县地域服装批发零售状况

第三部分 异地（石家庄）市服装批发零售市场分析

一、城市经济发展背景分析

二、服饰批发零售市场形成与分析

三、服饰批发向零售业转型分析

第四部分 石家庄商业发展研究

一、商业结构分析

二、商业项目分析

三、商业分布现状分析

四、消费结构分析

五、消费人群消费心理分析

六、本次市调结束语

第一部分 市场调查概况

一、市场调查前言

千百年来，在我国流行着这样一句话：“知己知彼，才能百战百胜”。

近来，随着我们国的经济改革开放程度不断深入，这句流传千古的军事名言逐渐被商界所采用。市场调查报告也关系着商家在激烈竞争中最终胜败的结果，为此，商家在市场调查

过程中，十分重视调查过程中的细节问题。

近期内，针对本地区域与异地商业发展和服饰专业发展趋势，我们不乏透过这层新意来重新观察宁晋和石家庄服饰专业批发市场的近况。为了近一步了解石家庄、宁晋县城区的市场最新动向，做了一次具有针对性的市场调查。这样有利于我们及时了解周边的环境，掌握第一手的市场信息。为小南海市场的市场定位、市场的商铺招商、销售提供最新、准确的资

料，为公司领导层作为参考！

二、小南海项目介绍

小南海市场项目位于河北省宁晋县城凤凰北路，首期投资1.2亿元，建筑面积12万平方米，总计划投资12亿元。目标准备全力建造打造一座集商品批发、物流配送、仓储会展、

电子商务、休闲观光为一体的大型现代化商贸城。

目前四座商贸城项目的构成，地上三层，地下一层，每层建筑面积3600平米，总建筑面积28800平米。通过优良的策划、招商工作团队共同努力，将打造成一座华北地区标准化

的商贸城。

三、本次市场调查的目的

1、为了更多了解周遍县、市市场形成背景与发展趋势，已此达到“知己知彼、百战百

胜”的商战效果。

2、通过一系列的对当地服饰批发、零售业市场调查了解，为了更多的了解我们同行业

中竞争对手的业态发展。

3、通过近来对周遍地市发展状况的了解，我们可以吸收借鉴一些发展较快地区的商贸

城先进管理经验。

四、此次市场调查范围与分析

河北省宁晋县位于河北省省会城市石家庄东南方向60公里，我们在对本地市场进行调

查的同时也对周遍地区的市场进行了详细的市场调查与研究。

根据该项目目前发展的实际需要，我们除了对宁晋县一些服饰批发零售市场进行了调查之外，我们重点对省会城市石家庄的新华集贸、南三条等专业批发市场进行了调查同时

还对南三条市场内新崛起的薪源发商贸城进行了问答式和记录式的市调与分析。 在本次市场调查分析中，我们发现虽然这些大型专业批发市场除了在规模上有所较大的发展与改观但也存在着许多问题。在这次撰写调查报告中，我们会根据服饰、专业批发、

零售市场目前存在的问题 和发展趋势来详细阐述这一系列的事宜。

第二部分 本地市场发展环境分析

位于河北省南部的宁晋县，北邻石家庄、东接衡水市，总面积1107平方公里，总人口69.8万。县城距省会石家庄60公里，距京广铁路、石德铁路、京深高速公路仅30公里，东临京九铁路，距北京、天津均在单日往返里程之内。电话全部实现程控化，邮电通讯快捷。

供电供设施齐全，服务接待档次较高，是国家对外开放县之一。

宁晋县资源丰富，主要农作物除小麦、玉米、大豆、花生、棉花之外，还盛产鸭梨、雪梨和食用菌等，奶肉牛、猪、禽养殖规模较大，是全国小麦生产、优质果品生产、奶肉牛生产和瘦肉型猪生产基地县，在农副产品精深加工领域有着巨大的潜力和广阔的前景。 除此之外宁晋县经济远景发展更是让一些经济专家权威者看好。据了解，该县区域工业已经形成了以纺织、印染、机械加工、建材、化工、食品酿造、服装、电缆、塑料制品、农副产品加工等十大主导产业。一批年产值超亿元，利税超千万元的县办工业和乡镇企业集团，

国、部优产品20多种。

各类市场达60个，其中专业市场7个。境内拥有闻名省内外的服装布匹批发市场和机

件市场，是河北省重要的服装、机件集散地。

经过“九五”建设，宁晋经济社会发展已具备了大跨越的实力和基础。“十五”期间，该县还将继续把“开放兴县”作为主体战略，诚恳与国内外各界朋友进行广泛的技术合作和

交流。

一、宁晋县经济发展分析

在一份城市经济发展的报告中介绍说：在未来几年中，位于河北南部的邢台市近年有望逐步形成一个以邢台市区为中心，以清河、宁晋为次中心，以沙河、南和、任县、内丘、皇寺为卫星城，以百里产业经济带、百里太行旅游带为支撑，以其它县城和重点镇为辐射点的

现代化城市网络。

邢台市政府在出台系列城市经济宏伟战略的同时也给距离省会城市较近宁晋县的经济

发展提供了机遇。

为此,宁晋县在十一五规划中，抓住有利时机、明确定位要争取在有限的时间内建成省会周边有影响力的30万人口中等城市的城镇化建设目标。

为适应扩权后的形势要求，该县利用财政直接结算、直接划拨等方面的权限，充分发挥受益可支配财力的作用，在全力抓好以工程续建、设施配套的基础上，自我加压，加大城市建设力度。城市载体功能将进一步完善，城市形象品位将进一步提升。

目前，宁晋全县拥有中国名牌1个，国家免检产品2个，“河北省名牌产品”17个，“河北省优质产品”12个。以单晶硅、电线电缆、纺织服装、农机配件为主导产业的品牌

产品年产值达310多亿元，年创利税2.3亿元。

二、人口相关因素研究

改革开放以来，河北省宁晋县通过全县人们共同努力现在已经发展成为冀中平原上的一

个名副其实的经济大县。

宁晋县面积1046平方公里，人口30万，城市化率达35%， 20xx年被河北省政府列为22个首批扩权县之一。 被大众称之为“服装之都”。由于该县经历了服装加工业发展过程，

在带动全县经济发展的同时也给广大民众提供就业的机会。

服装加工业的起步于上世纪80年代初，从布匹贩运到户机加工，从家庭作坊到创办加工企业，从分散到聚集，由小到大，由弱到强。成为带动全县12个乡镇200多个村的产业

群，被列为河北省“纺织服装基地县”。

全县共有服装企业220家，服装加工户1281家，全部为民营企业，年服装生产能力2.5亿件（套），资产总额达6.7亿元，其中规模企业146家，产值超亿元以上企业16家，1000万元以上企业37家，合资企业6家，出口企业11家，已成为集纺织、印染、牛仔、水洗、

服装加工、辅料生产于一体的优势产业。

全县拥有服装生产从业人员4.5万人，占全县工业企业职工总数的32%，全县服装业年产值80亿元，产品销售收入78亿元，上缴税金8087万元，占全部财政收入的20%；吸纳农村剩余劳动力4万人，占全县总劳动力的18%，提供农民人均纯收入980元，占农民人均

纯收入的28%；全县直接出口创汇1.5亿美元。

三、消费与需求分析

宁晋县经过二十余年的快速发展，该县逐步形成了在全省乃至全国占 有一定位置的单晶硅、电线电缆、纺织服装、农机配件等特色行业，这些特色行业不仅加快了当地 的经济

据观察，消费者最常去的商业购物场所无论从规模上还是档次上在本地范围内属于较高的，其次为一些专卖店，传统惯性思维仍占据主要地位，为此，较大购物场所的商业影响力

也越来越大。

2、消费者的月逛街购物次数

月逛街购物次数： 1次 2次 3次 4次以上

比例： 9% 15% 20% 30%

每月逛街购物次数4次以上占较大的比例，相当于每周逛街一次；其次为2次及3次。

外出逛街购物随着居民收入的提高而越来越频繁。

3、消费者的购物逗留时间

在商业区购物所花费的时间依次为1-3小时、2小时以下，在好万家卖场购物的消费者

所花费时间依次为1-3小时、3小时以下、1小时以上。

城中区由于成片的商业规模及较完善的商业配套，有利于延长消费者的逛街逗留时间，

从而有利于激发更大的商机。

4、消费者的交通工具选择

私家车20% 自行车40% 摩托车（电动车）30% 公共汽车10%

5、消费水平显示

大部分消费者的购物费用在30-100元之间。

而30-100元是好万家卖场购物者与聚宝隆超市的购物者消费水平的分界点，在30元以

下，在河南购物的消费者比城中区购物的消费者多。

6、主力消费群体特征

在好万家卖场和聚宝隆超市一带消费的客户集中在25-40岁之间，该批客户是各商业区

购买消费的主力。

五、当地政府商业政策分析

如今，一个地方区域的发展除了在经济方面有所改进之外就是城区建筑群和专业批发、

零售市场日新月异的变化。这一切都离不开当地职能部门的政策支持。

为此，我们在撰写本次服装市场调查报告提案中，了解当地政府商业政策的分析也是我们此次工作中重点。由于受条件的限制我们只能做一个宏观的商业政策分析。

宁晋县在根据邢台市建设百里产业经济带的总体要求大力加强以科学发展观为指导，以调整经济结构，转变增长方式，促进科技进步，提高自主创新能力，加快产业聚集，实现集群发展为目的，以土地整理开发为重点，以园区为载体，以项目建设为支撑，以产业链条为

纽带，深入实施工业化、城镇化、可持续发展战略，更加注重发展循环经济、保护生态环境、珍惜自然资源，抢抓河北建设沿海经济社会发展强省机遇，着力培育大工业、发展大物流、建设大城市、构筑大交通、打造大环境，全面提升综合经济实力，努力带动全市经济发展。

1、商业政策发展思路

——追求经济效益、社会效益和生态效益多赢，促进人与自然和谐相处。按照开发与保护并重，以科学开发促进保护的思路，充分考虑生态建设和环境保护的需要，对产业发展、城镇体系、生态环境等方面进行统一谋划，合理界定各类生态功能区，突出发展循环经济和清洁生产，加强污染综合治理，使经济增长、社会进步和生态建设互为依托和协调共进，人

与自然和谐相处。

——打破行政区划、统一开发和整合资源。立足区域发展全局，打破行政区划，工、农、商、旅、居统筹安排，统一规划，重点推进产业布局、城镇发展、基础设施、区域市场和生态建设五个一体化，实现区域内土地、资金、劳动力等生产要素的合理流动和最优化配

置。

——政府主导与发挥市场主体作用并重。在充分发挥政府在规划、招商、资源整合、基础设施建设中的引领作用的同时，要坚持以市场为导向，有效发挥市场对资源配置的基础性

作用，激发市场主体参与开发建设的积极性和主动性。

——成片开发与集约经营相结合。坚持推进节约、集约和合理利用土地，提高土地投资强度、容积率和建筑密度，引导产业向园区集中，鼓励企业建设高层标准厂房，积极开展土地整理，充分挖掘土地潜力，促进土地集约化经营和有效利用，提高单位面积土地产出率。 ——合理分工、优化布局。按照调整经济结构、转变增长方式、构建产业体系的要求，对区域内的产业发展进行科学分工和布局，引导配套产业向同一园区集聚，相关产业向相近园区靠拢，强化产业内部有机联系，发展产业集群，延长产业链条，发展循环经济，提高产

业空间集聚度，增强产业间协调配套能力。

2、商业政策扶持措施

（1）资本多元运作。按照多元化投资、市场化运作的方式，全方位、多渠道引进各方投资，大力引导和吸引社会资金参与成片开发和项目建设。一是实施“飞地”战略。探索建立

科学合理的利益分成机制，充分调动各县市区的积极性

（2）是加大政府投入。对林业绿化等生态建设工程，对城镇污水治理、垃圾处理等环保工程，对水、电、路、城等基础设施建设工程，各级政府要切实加大本级财政投入。切实

利用好国家开发银行软贷款，通过政府担保，项目运作，用于先期基础设施建设。

（3）是突出招商引资。把整个百里产业经济带包装成项目进行招商，引进战略投资者，参与百里产业经济带基础设施建设。选择若干园区推进整体招商，建设成批成团外商投资的工业园。对规划区域内园区、项目进行统一招商，吸引国际国内大集团、大公司到这里来安家落户。支持建立孵化器企业，推进产业结构调整。搞好利用外资项目管理，努力做到亲商、安商、富商。同时，加强与上级联系，积极向上争取资金；加强政银企对接，发挥好银行的

融资主渠道作用；创造优良环境，充分挖掘民间资金潜力。

（4）群策群力攻关。百里产业经济带发展规划是一项系统工程，涉及到方方面面，需要财政、国土、交通、水利、规划、建设、城管、农业、林业、铁路等诸多部门相互配合，协调联动，需要各县市区特别是三区四县共同实施。各级各部门要明确责任，各司其职，通力合作，协调联动，围绕百里产业经济带建设，充分发挥职能作用，强化服务意识，千方百计为投资者、建设者排忧解难，切实协调解决建设过程中遇到的征地、电力、水源、交通等方面的问题。要破除地方利益、部门利益甚至个人利益至上意识，树立大局利益、整体利益

和长远利益观念，群策群力进行攻关。

五、宁晋商业项目（批发市场）发展分析

1、市场项目背景分析

做河北省经济发展大县宁晋县城凤凰镇是一座历史古镇，随着经济建设的发展，县城新

城区的建设日新月异，各种现代化配套设施齐全。

经过多年的发展,城区做为宁晋县政治、经济、文化中心地。

目前城区内建有大型商场2家、服装零售市场三家，已初步形成县城的商贸中心。 随着省会城市石家庄商业项目不断发展和外移，很多具有发展的房产开发商和专业市场

操作能手把目光转向了周边的县城进行二级城市市场的开发。

目前，这些房产开发商只是对现成区域周边的区域进行住宅项目的开发。有些处于地段位置较好的在原来住宅项目的基础上进行了简单性的改造称做“商业项目”，但是离商业项

目标准还有很的距离。

根据近期的观察我们得出了结果，这里的市场原来的批发零售市场属于自然形成的。为此，根据该县城区域的总体发展和规划需在 这里建设一个大型商贸中心，不仅来促使了区

域间的经济发展而且还满足了大众的消费需求。

2、专业批发、零售市场概括介绍

批发零售市场介绍分析

（1）天宝西街市场：服饰75家 加工类2家 珠宝金店7家

（2）石纺路198家

（3）西关街 52家

（4）商贸城 104家

●商铺规模：8——20平方米 60——150平方米

●经营范围：男女精品装 童装 运动休闲装

饰品专卖 珠宝、金银首饰 服饰加工

品牌精品（服饰、鞋子）

●货源地区：广东、浙江、温州 （石家庄）

●租金价格：8——20平方米 /6000——15000元 年价（人民币）

60——150平方米/50000——10万元 年价（人民币）

●经营时间：半年至四年

●从业年龄：22——40岁

●教育程度：小学—中专

●商户反馈：a 目前处于观望

B 想寻找更好的发展空间

C希望能有个正规市场进行经营

D 希望有个建设、规划、设计、管理商城

3、市场分析

（1）从自然形成到发展壮大所经历了一般市场成长过程。

（2） 这些店铺规模和装修上还处于传统的时期；在本期调查过程中得以下结果。

商铺规化设计还存在一些问题如：空间与设计不规范同时安全

存在很大隐患。

（3）由于这些商户租赁的大部分属于当地居民家庭的民宅性的房屋,所以安全设施不到

位，安全指数也很低。

（4）目前，由于受当地区域发展的限制，商户们一直处于单兵游泳状态，时下一直处

于无人管理。

虽然当地的工商税务等部门一直在抓管理， 这些只能部门只是征收税费、工商管理费用，没有对商户进行标准化的市场管理服务（如：市场规范化、经营正规化、管理国际化）。

（5）由于这样的受当地风俗文化的影响，赶集赶庙会和节假日成为这里人群选择购物最佳时期，所以二级城市市场的人流无法做到每天流客人统计。只能说在这样一天流客量将

达到4000余实属最好。

（6）人均消费200元左右

4、买场、超市介绍分析

（1）买场名称：北京好万家购物广场

项目建筑面积：8000平米

据了解，一个月后面积将扩展到10000平米以上。

建立与20xx年初。

项目规划：

1F 超市（1500平米）经营范围 小家电、烟酒、黄金珠宝专卖点

2F 鞋区 经营范围 运动休闲、裤子、床上用品

3F 精品男女装 毛衣、毛衫类

4F 羽绒服

设施配套：银行、酒店美食城 500平米停车场 药店

商户类别：代理商 经销商

在这些商户中80%属于本地人剩余的20%属于外地人，从口音中分辨为浙江、江苏人。

（2）超市名称：聚宝隆超市

建筑面积：4000多平米

使用面积：3500平米

超市规划

1F快餐、珠宝店、超市

2F照明灯具、厨具 、床上用品、精品男女装、内衣、鞋子

3F办公区域

商户类别 厂商直销

第三部分 异地（石家庄）服装批发市场

分析阐述

一、城市经济发展背景分析

河北省位于华北平原北部，作为省会城市的石家庄以它那优越的地理位置使其成为首都

北京连接全国各地的交通枢纽。

石家庄市是全国重要的铁路枢纽之一，京广、石太、石德三条铁路交汇于此，石家庄火车站是北方重要的客货中转站；京深、石太、石黄及正在建设的石青高速公路使石家庄的陆

路交通四通八达。

石家庄机场是国家批准的国际口岸机场，现已开通27条航线，通达全国27个大中城市，

并开通了石家庄至香港及俄罗斯等独联体国家的航线。

发达的陆、海、空综合交通运输网使石家庄市经济的发展势头强劲，工业生产中的一些行业和产品在全国居重要地位，其中石家庄三鹿（集团）公司进入全国十大乳品生产企业行列，产量、销量、质量、效益均居全国同行业首位；华北制药集团更是全国最大的抗菌素生

产基地，青霉素的产量现居世界第2位。

石家庄市不仅以省会的地位成为河北省的中心，更以强大的经济实力成为带动全省乃至

周边省份经济发展的龙头。

二、服饰批发零售市场形成与分析

1、服饰批发市场的介绍

20世纪八十年代的石家庄，主要是个以服装批发零售为主，以辐射东北、华北、西北地区而出名的大型批发市场。

初期以街头地摊的形式销售其产品，慢慢具有一定的规模，逐渐形成批发市场，是典型的“先有市后有场”的发展模式。后来政府顺应乡镇、个体经济蓬勃发展的潮流，很快与传统集市贸易相结合，最终导致工业品批发市场迅速兴起，并产生了巨大的经济效益，由此受到政府的重视并对建设批发市场的者给予了政策上的支持。

近年来，石家庄市政府鼓励发展商们积极兴建批发市场，造成一时间的批发市场热，产生了一批知名度较高、规模较大的批发市场，也就是“先有场后有市”的发展模式。

随着石家庄这两个批发市场规模发展、经营管理逐步成熟与完善起来。现已成为全国知名的中转地批发市场，则与石家庄毗邻京津、辐射三北的地理位置和以浙商为代表的经营者的加盟有着紧密的关系。

三、政府相关商业政策支持分析

石家庄市政府、新华区政府为维持“新华集贸中心”长期、稳定、健康地发展，积极改善投资环境，在税收、出资、土地使用、资金筹措和外汇调剂、企业管理生产经营、外部配套等方面均制定了一系列优惠政策和规定，积极为外来投资搞好服务，鼓励来到“新华集贸中心”投资。当年总投资达6亿元的“东方城市广场购物中心”就是成功的案例之一。 新华区专门成立由工商、税务、公安、物价、技术监督、司法等职能部门组成的“市场管理委员会”，对“新华集贸中心”实行统一税收管理、统一经营管理、统一检查管理、统

一质量管理、统一消防治安管理。

同时在市场中设立了派出所、消防室、物价检查所、技术监督站、司法所，设置了金融服务、电信所、托运站、运输中心、信息中心、餐饮服务中心、接待室、广播室等设施，为

经营者与消费者提供安全、稳定、方便的经营与购物环境。

新成立的“新华集贸中心市场集团总公司（20067年1月初）”，将按照现代企业管理机制运行，沿着“大市场”、“大集团”、“大发展”的思路，对“新华集贸中心”进行整

体综合开发与经营。

随着省会城市高速发展的今天，在石家庄市各级地方人民政府的大力扶持下，“新华集贸中心”必将发展成为一个集购物、饮食、住宿、娱乐、金融、服务为一体的现代化综合商

业区，市场商品的交易也将日益国际化和现代化。

四、批发向零售业转型分析

20xx年秋季,在省会城市石家庄召开的每两年一界的石洽会上，一位经济界较有影响的学者在就“有关建设经济强省为主题的发言中郑重的说：由于受产品制作厂商在运营措施方面的限制，预测在近几年内批发业向零售业的转形，特别是服装行业最为重点。

原因是近年来随着通讯和互联网及交通的快速发展，商业交易的距离逐渐在缩短。为此大大节约了时间上的交易成本.

销售总量持续扩大，批发和零售业成为拉动整个社会消费增长的主导力量。

一份全国经济普查数据资料显示，近年来，国内的批发和零售业销售总量不断扩大。 单独从河北省省会城市石家庄来看，诞生于计划经济年代的北国商城、东方购物广场、人民百货等商场，通过近年来的商业管理上不断改进和发展现在已经成为了省会城市的几大零售巨头。

从批发零售业各业态看，连锁超市、尤其是大卖场是主导业态，稳定的业绩增长使得其在20xx年继续保持行业龙头地位，大型连锁超市已成为居民购买食品和其他日常生活用品的主要场所，在零售业的发展中占据了越来越重要的地位。

在进入新世纪之初，被称为河北零售业巨头北国集团从单一的商场经营向卖场和超市经营范围进行全方位进军。

河北保隆仓、天客隆、连锁超市等本土商业的快速发展，为广大市民消费提供了便利。 20xx年之夏是非常炎热的夏季，虽然几场绵绵细雨给省会城市带来了几丝凉爽，但是大中电器卖场、王府井百货等异地商业的登陆，使省会城市的商业大战达到了非常激烈的程度。

近几年，家乐福、国美、苏宁等国际销售巨头和国内航母级企业相继在商会城市进驻，使市场格局发生了快速的变化，超级市场、便民连锁店、专卖店、购物中心、仓储式商场等新型零售业态不断发展壮大。

经济普查数据资料显示，20xx年末全区拥有超级市场、专业（专卖）店等新兴业态企业24家，实现销售额42.81亿元，分别占限额以上零售法人企业总数和销售额82.8%和75.5%，已成为市场的主体业态。流通经营方式转变，以连锁经营为代表的现代营销方式在我区流通领域得到迅猛发展。

20xx年初，全市拥有限额以上连锁零售总店3家，占限额以上零售法人企业10.3%，实现销售总额23.86亿元，占限额以上零售法人企业销售额的42.1%。其中人人乐20xx年实现销售额13.32亿元，家乐福实现销售额5.8亿元。

卖场与超市商业机构的不断发展，除了丰富当地的消费市场之外在就是给批发业带来的威胁。

为此，在新华集贸中心、南三条专业市场很多的批发商逐步往零售行业发展。

第四部分 石家庄商业发展研究

一、商业结构分析

河北省会城市石家庄的大中型中转地批发市场对该地形成了大商业、大流通、大市场格局有着积极的意义，它们辐射面广、规模经济效益显著，对区域经济有重大影响。

批发市场的建立，通过批发市场进行批发、零售的商品流通模式，有效地解决了分散的小生产与大市场之间的矛盾。

南三条、新华集贸、青年街批发市场已成为华北最重要的商品集散中心。石家庄市利用优越的区位优势，以商品批发市场为主的商贸流通业已成为石家庄市的支柱产业，并促进和带动了石家庄市各相关产业的发展。

1、新华集贸介绍分析

“新华集贸中心”位于石家庄最繁华的市中心区域，东临公里街和石家庄火车站，西至

中华大街，北与金融一条街新华路相接，南到繁华的商业街中山路。

整个市场现由19个分市场组成，占地面积约28万平方米，经营面积超过18万平方米，其中用于经营的摊位不下15000余个，约有经营者30000余人。“新华集贸中心”以服装、布匹、电子为主，兼营鞋帽、日用百货、床上用品、通讯制品、副食餐饮等八大行业，50000

多个花色品种，被誉为全国最大的服装集散地，素有“中国服装第一市”之称。 “新华集贸中心”以得天独厚的优势和便利的经营条件吸引着全国29个省、市、自治区近600多个县、市，以及俄罗斯、中亚等国家客商来市场交易，平均日客流量约20万人次。91年即被国家工商总局评为全国十大市场之一，名列第四位，是河北省第一大市场。96年商品成交金额突破100亿元，98年商品成交额超过150亿元，99年商品成交额为154亿元。99年在国家统计局、国家经贸委进行的建国后首次全国商品市场快速调查中成交金

额名列全国第一，20xx年再创历史新高，达到157.58亿元。

“新华集贸中心”市场的空前繁荣有力地拉动了周边房地产、金融、通讯、邮电、运输、仓储、加工、餐饮、居住等第三产业的迅猛发展，每年直接创经济效益和社会效益的价值超过5亿元，对新华区、石家庄市以及河北省和周边广大省份的经济发展做出了不可估量的巨

大贡献。

2、 地方政府对“新华集贸中心”发展提供强有力地支持

石家庄市政府、新华区政府为维持“新华集贸中心”长期、稳定、健康地发展，积极改善投资环境，在税收、出资、土地使用、资金筹措和外汇调剂、企业管理生产经营、外部配

套等方面均制定了一系列优惠政策和规定，积极为外来投资搞好服务，鼓励来到“新华集贸

中心”投资，总投资达6亿元的“东方城市广场购物中心”就是成功的案例之一。 新华区专门成立由工商、税务、公安、物价、技术监督、司法等职能部门组成的“市场管理委员会”，对“新华集贸中心”实行统一税收管理、统一经营管理、统一检查管理、统一质量管理、统一消防治安管理。同时在市场中设立了派出所、消防室、物价检查所、技术监督站、司法所，设置了金融服务、电信所、托运站、运输中心、信息中心、餐饮服务中心、接待室、广播室等设施，为经营者与消费者提供安全、稳定、方便的经营与购物环境。新成立的“新华集贸中心市场集团总公司”，将按照现代企业管理机制运行，沿着“大市场”、

“大集团”、“大发展”的思路，对“新华集贸中心”进行整体综合开发与经营。 相信在各级地方政府的大力扶持下，“新华集贸中心”必将发展成为一个集购物、饮食、住宿、娱乐、金融、服务为一体的现代化综合商业区，市场商品的交易也将日益国际化和现

代化。

3、政府对市场项目的相关政策支持优势

本地区物业开发极具市场发展潜力的同时，政府颁布的各项政策也给予了强有力的支持：新华区政府对本地区开发的支持力度和对多项政策性费用的减免均显示出政府对于本地区经济繁荣增长的美好愿景和决心。例如：“康泰广场”项目在建设时政府减免了部分土地

出让金；“东方购物中心”至今仍按照固定税率交纳营业税。

更为难能可贵的是，政府坚决制订“保持经济稳定增长”而不是“盲目扩张、盲目加大”的策略，保证了本地区经济稳定提升、市场繁荣昌盛的龙头地位。随着今年民族路步行商业街改造工程的实施，本案地块将是近几年内极少数新项目之中最具竞争优势的重点开发

项目。

4、新华集贸市场优劣势对比分析

本地区位于“新华集贸市场”东南部，南部紧邻被誉为石家庄市“长安街”的中山路，北部相邻的民族路步行街将建成极具地方特色的休闲分行道路，东部相邻的公里街也将与“石家庄火车站”前街贯通，随着本地块周边几条路的相继完善，本地块将成为新华区乃至整个石家庄市最具发展潜力的地区，在本地块开发出与本地区发展相适应的物业将具有不可

估量的前景。

从本地区现有物业来看，无论是早期的“福兴阁”、“伴纵商厦”还是新开发的“东方购物中心”均取得了极好的租售率，紧邻本地块的“女人世界”也取得了相当好的销售业

绩，而本地块西侧的“康泰广场”更是在几次大幅涨价的情况下至今几乎无铺位可售。因此

看来，本地区具有极为旺盛的人气和迅猛的发展势头。

（年）

（个）

（元）

（年）

然而，本地区现有物业却也存在着一定程度上的不足，早期开发的物业，如“福兴阁”，“绊纵商厦”虽然人气旺盛，客流量很大，然而其老化的硬件设施和老气横秋的设计已不再满足现今的需求，而且必将成为其发展的桎梏；“东方购物中心”虽和“人民商场”、“北国商场”并驾齐驱成为石家庄市最知名的三大商场，但其主要以零售为主的定位与“女人世界”一样与本地区经营主流相去甚远，随着集零售、批发为一体的中高档商厦的建成，其在价格、客流量、货流量方面将会毫无优势。此外，即将开业的“康泰广场”也将会因其炒作

过高的价格使商户经营成本大幅提高，从而面临投资回报大大降低的劣势。

因此，在本案这一极具发展潜力的地块上开发出与本地区经营主流、经济发展相适应的物业势在必行、毋庸置疑，其前景也将不可限量。今年开始“市场管理委员会”将陆续对部分老旧经营场所进行大规模改造，使得相当一部分经营户迫切需要寻找新的理想的经营场

所，庞大的需求为本案提供了前所未有的机遇。

5、南三条市场介绍分析

南三条批发市场诞生于上个世纪70年代末期80年代初期,自进入90年代以来，石家庄

的批发市场进入了一个快速发展时期。 该市场其形成原因，大致分为三个方面： ①在原有的集贸市场基础上发展起来的；

②在原有商业、粮食、物资、供销等流通部门的购销中心的基础上形成的；

③为适应经济发展的要求而兴建的专业市场。

（1）市场经营的主要特点

市场名称

河北石家庄南三条小商品批发市场

创建时间

20多年

营业面积近40万平方米，经营商户1.2万户，从业人员3万余人

针织、百货、食品、日化、五金、鞋类、箱包、玩具、工艺饰品、文化用品等十大行市，经营商品达20大类、

经营规模

经营品种

区

吸引了全国３０个省、市、自治区的７６０多个县市及

影响地

额

05年市场成交额达271.5亿元。

年交易

76000多个花色品种。 朝鲜、蒙古等

国家的客商来市场交易

（2）市场经营商品品种繁多，主要以来自省外的产成品为主。

南三条市场近几年成交额一直位于全国十大市场行列，由于其经营规模大、品种多、花色齐全而远近闻名新华市场经营种类主要有服装、布匹、电子、鞋帽、日用百货、音像制品、床上用品、副食餐饮等八大类，五万多个花色品种，而南三条市场主要经营百货、针织、五金、文化用品、玩具、箱包、食品等七大类，三万多个花色品种，这种全方位经营战略有效

地满足市场需求，适应了市场经济发展的客观要求。 （3）市场经营商品中本地生产加工产品所占比重小。

调查数据资料显示，新华市场经营商品加工品比重仅为8．3％，南三条市场所经营的商品中加工品比重占三分之一，南三条和新华市场在本市加工的商品比重分别为6.9％和6.2％，由于两大市场经营商品在本市生产加工的比重较低，产地外向化明显，两大市场的

发展对我市其他相关产业的带动性作用较弱，尤其是我省乃纺织大省，布匹和纺织产量很高，但是新华集贸市场只有25％的布匹来自省内，与纺织大省、大市的地位不相称，值得我们

反思。

据调查，南三条市场所经营的商品有75.7％以上来自南方，其中服装主要产自浙江、广东，分别占服装类产地总数的28.8％和28.2％，39.3％的布匹来自浙江，百货中的

37.5％来自浙江，27.1％来自广东，56％的家电、电子元件和手机配件来自广东。 市场经营的商品主要销往西部和北部省份的农村地区，且主要外销于山西、内蒙古等省，比重达到59.5％。南三条批发市场所经营的商品71.1％来自东南省份，货源主要集中浙江（33.1％），广东（26.1％），湖北（10.1％），其中百货、五金、文化用品、玩具、食品等80％以上由省外进货，销货地也主要集中在内蒙古（22.2％），山西（15.1％）和陕西（15.1％）等地区，从以上调查结果我们可以看出，南三条批发市场主要是一个以“东南入、

西北出”为主的大型周转集散中心。

（4）经营商户从业人员分析

70.1% 外地人将成为南三条批发市场内商户的主流人群。

目前，南三条批发市场经营商户达到12000余户。调查资料显示，市场经营商户以市外人员为主。在被调查的200多户经营商户中，市外人员比重达到70.1％，而市内人员仅为29．9％，市内外业主比例悬殊，说明了大市场的中心作用较强，吸引了很多周边省市商户的加盟，其中大多数商户来自浙江、广东、江苏、湖北等地区，他们成为了市场的主导力量，大批市外商户的涌入，不仅为我市的经济发展注入活力，而且还提供了超前的市场意识和市

场信息，有效地构建了石家庄与省外物流网络和市场方向。

（5）市场经营人员接受文化教育分析

在对石家庄南三条市场进行调查中了解到：这些在经济上比较富有的市场经营人员在接

受文化程度上比较偏低。

市场经营商户具有初中及初中以下文化学历的分别为57.3％和63.8％，拥有大学以上

学历分别占3．1％和3．6％。

从经营分类看，从事经营手机配件、电脑及耗材的业主文化程度最高，而经营针织、玩

具、箱包等商户的学历最低。

由于两大市场的发展都是从一个小市场发展到名震华夏的大型批发市场，并且经历了近20年的发展历程，农民、退伍兵、摆摊出身的小商贩是市场经营商户的主流，两大市场经

营商户的文化程度偏低是他们的一个共同特点。

（6）省会城市商界地标：薪源发商贸城向规模化发展

随着市场规模的不断壮大和流通现代化程度的提高，市场对经营者的素质势必有一个更高的要求。因此，不断提高市场经营者的文化程度和素质己显得尤为重要。

在南三条批发市场高速发展的同时，薪源发项目升级和启动为该市场的发展吹响号角，同时还成了该市场内地标性建筑物。为此在这次市场专项调查中，薪源发商贸城项目也是我

们此次调查的对象。

新建成的新源发商贸城二期总建筑面积8.5万平方米，总投资为3.6亿元。在二期建成后，新源发一期、二期将连成一体，成为建筑面积达到12万平方米的商贸城。从面积上讲，当之无愧为“全国最大的内衣专业市场”。从品牌入驻及专业化程度上看，新源发商贸城聚集内衣品牌1000多个，经营品种达万余种。新源发商贸城围绕规模化、专业化、品牌化的招商原则，对二期的市场进行了专业划分：负一层为精品百货市场，主营服装辅料、腰带、休闲包、口杯；一层为精品针织广场，主营袜品、文胸、内裤、童装、帽子；二层为精品内衣广场，主营常规内衣、保暖内衣、塑身内衣；三、四层为名品内衣广场，主营国内知名品

牌内衣、套装、家居服以及高档女士内衣。

据了解，目前国内90%以上的知名内衣品牌已经入驻。

靠规模和专业称雄

规模最大，品种最全，品牌最响，这就是新源发打造的“全国之最”内衣市场。据了解，新源发商贸城二期建成后，河北乃至华北地区的总经销、总代理已悉数入驻，众多国际国内知名品牌此番也都进驻新商城。其中，国际A类品牌有TOMMY运动休闲、Roberta内衣系列，国内外知名品牌有皮尔卡丹、梦特娇、花花公子、花雨伞、金利来、卡帝乐·鳄鱼、猫人、铜牛、宜而爽、AB内衣、恒源祥、三枪、纤丝鸟、北极绒、顶呱呱彩棉等等。仅儿童内衣品牌就有几十种，知名品牌就有贝比佳、百变神童、钻石王子、小蚂蚁、旺贝佳、旭晶、乖

乖熊、丑小鸭、爱诺、安琪诺尔等。

（7）政府制定城市商业扶持政策，解决市场中面临的难题。

在本次调查中，许多商户反映了一系列市场中存在的焦点问题，主要是市场交通状况不够完善，工商税费，摊位费较高，市场管理不到位等等，市区政府根据两大市场发展现状及

存在问题及时做出了调整并勾画出了近年来的市场宏伟发展蓝图。

☆ 南三条作为大规模的商品集散地，即要有一定规模的市场需求，也要有一定规模的

市场供给，这种市场供给离不开当地相关产业发展的支撑。

当地相关产业的规模与发展程度直接决定着市场的规模与发育程度。从这次调查中，我们可以看出由于市场经营的商品主要从广东、浙江等省运抵，本地加工品所占比重小，两大

市场缺乏当地相关产业的支撑，这对于两大市场今后的发展是很不利的。

我们以20xx年市场成交额进行估算，目前，南三条经营的商品在石家庄市加工的仅占其成交额6．2％。如果我们把这个市场在地加工品的比重提高到10到20个百分点，那这个市场就可为当地增加近32－64亿元的成交额，带动我市GDP增加近12亿元的价值。这对

于省会城市周边县（市）区发展个体私营经济将增加很大的容量。

因此政府部门应给予优惠政策，鼓励商户就地加工，提高地产品技术含量，尽快实现由周转集散型向产地型转变，做好市场的加工基地的培育工作，更好地带动石家庄市的其他产

业快速发展。

☆ 加快南三条批发市场的改造升级步伐，积极摸索与新型业态相结合的方式，寻求市场的发展领域，例如有些市场可以转为购物中心，实行统一结算统一收款；在发展中这些市场可以引进连锁店、专业店、品牌店；与此同时还可以转为总代理、总经销集中的批发交易市场，进行商品配送和转为仓储式商场最终达到转为商品展览展示销售推广中心，以发展会

展经济为主业。

不断完善市场的综合服务功能，注重与之配套的各种服务设施建设。依靠完善功能，全面发挥交易中心、集散中心、价格形成中心、信息中心等功能，不断增强市场辐射能力。 ☆ 要树立大市场的观念，不断提高市场管理者的素质和服务水平，加强对市场内从业人员的素质培训，提高市场的整体水平。要制订合理的摊位费及工商税费，通过改善市场环境，营造出一个统一开放、公平竞争、规范有序的市场环境，吸引更多的投资者，从而带动周边

地区的经济发展。

号称中国内地最大市场的南三条市场在求规划发展的同时还勾画出了未来的发展远景。

我们在调查中获悉在今后的几年中，南三条将再起三座商贸城。

“南三条将以新源发商贸城为样板，明年将再打造三座现代商城。”南三条市场管委会主任贾顺堂在接受本土新闻媒体采访时表示，批发市场经历近年的经济发展和变更后，也要

跟上时代的步伐，新源发就是批发市场的“升级版”。

贾顺堂主任认为，上世纪八十年代兴起的批发市场发展到今天，过去的“大而杂”已不适应现代市场的需求，各大批发市场都开始面临转型问题。未来批发市场的发展方向必须是

做专业化、品牌化、规模化的市场。新源发给南三条其他市场的发展趟了一条路。

据他介绍，当前和今后一段时间，南三条将重点推动项目建设。今年，南三条市场还将

有三个现代化专业商城拔地而起，新增营业面积30万平方米。

此外，桥东区还将重新打造大经街，将两侧的临建门脸按统一标准重新装修美化，增加

零售功能，打造一条特色商业街。届时，南三条市场将会是另一番景象。

二、 商业项目（零售业）分析

石家庄市的商业市场具有明显的“省会经济”和“火车拉来的城市”两个特征表

现在两个方面：外地市和本地的集中消费带来的零售商业发达。

从市场调研的情况看来，石家庄的传统批发商业正在逐渐衰落，但随着当地人消费水平

的提高零售商业却正在蓬勃发展中，各种新的商业业态不断涌现。

石家庄的传统批发商业在全国竞争环境中还刚刚开始更新，但批发市场繁荣的年代形成的石家庄人的消费习惯依然影响了新出现的众多零售业态，这是石家庄商业市场的特殊性，

不同于全国其他的城市。

1、商业区分析

通过市场调查，我们发现石家庄的零售商业市场主要是两大核心商业区和其他区

域性商业区组成，两大核心商业区即东购商业区和北国商业区。

（1）东购商业区分析：石家庄最大的综合型成熟的核心商业区。

①总体情况

东购商业区代表了石家庄最完善的商业市场，其在新华集贸中心批发市场的基础上形成

的一个零售商业区，有“火车站”、“服装

批发市场”、“大型购物中心的三大特征。

东购商业区的范围是指中山路（东至公里街，西至中华大街与民

族路沿线的零售商业积聚区，包括华联等周边的大型商业场所。

②业态显示

东购商圈业态表

东购商业区的业态包括：东方城市购物中心、新百购物广场、华联商厦、王府井百货四大购物中心和百货业态，福兴阁服装市场、湾里庙服装市场、太和电子城、天元名品服饰广场、金百丽时尚广场等众多的专业市场或主题商场，国美电器、苏宁电器、大中电器、康宁

医药商场、丽华音像城和大量临街服装等专买店，还有肯德基、麦当劳等

餐饮娱乐业态。

③各种业态档次和经营情况分析

★ 大卖场（含百货、购物中心、大型超市业态）：百货业态除了东购一家中档的购物中心经营情况良好外，其余经营情况一般，说明本地区消费只能支撑一家东购这样规模的大

卖场。

★ 专业市场：由于本商业区位于中山路和火车站附近最优越的位置，加上新华集贸中心和青年街市场长期形成的人群认知度，本地区专业市场普遍经营情况良好，尤其是老牌服装市场福兴阁、太和电子城经营情况最好，说明本商业区是石家庄传统的专业市场商业区。

★ 主题商场：主题商场是本地区出现的新业态，以天元名品为代表，由于该商场定位把握住了本商业区大量中低消费人群的特征，定位成针对年青人的时尚主题服饰广场，取的了一定成功，但其他一些运动主题、时尚主题的规模太小或设施落后经营状况一般，说明主题商场是本商业区市场能够接受的新业态，但对内部设施、主题确定和氛围营造等方面要求

较高。

★ 专卖店：本商业区有家电、医药、服装等专卖店，由于该地区大量客流作保障，但

同时竞争十分激烈，大多经营情况一般。

配套业态：该地区餐饮娱乐等针对本商业区的配套基本没有大型上档次的配套，一些低档餐饮、快餐店经营情况非常好，规模型配套业态是该地区的市场空白点。

④ 商业区人流量和整体经营情况

东购商业区平均日人流量为25万人，其中东购的客流量为10万，本案所在地区人流量为东购人流量的1/3为3万人，说明本商业区的人流量目前还大部分集中在金桥路以东，以

西客流量比较少。

该地区东购、天元和太和电子等百货、主题商场、电子市场等新业态经营情况良好；传统新华集贸市场只有福兴阁凭借位置和长期的客户认同经营状况没有明显下滑，其它传统的

批发或专业市场经营正逐渐走向衰落。

（2）北国商业区：石家庄中高档消费商业区

① 总体情况

北国商业区是在老燕春酒店之后北国商城建成后开始形成起来的，是石家庄中高档消费的商业区，其范围主要是以北国商厦为中心，南到西美，北到燕春酒店，西到影乐宫，东面

一直延伸到世贸名品的区域。

该商业区位于石家庄市政府各机关所在地，集中了燕春、世贸皇冠等高档酒店，因此作为一个中高档消费商业区尤其合适，但目前来看该商业区业态比较单一，主要市场份额还是

北国商厦一支独秀。

②业态分析

商业区业态相对单一，除了两家百货店外，基本上就是各种专卖店和

配套业态。

三、石家庄商业分布现状及发展趋势

1、 各种业态档次和经营情况显示

（1）百货店：

北国商城是大型中高档大卖场，逐渐形成了集超市、电器专卖店、服装卖场、主题商城、餐饮配套等为一体购物中心业态，更好的占领了本商业区的各种业态的市场，因此能够在市

场份额比较小、竞争越来越激烈的石家庄商业市场立于不败之地。

三利国际百货规模小，定位成单一的高档化妆品、服装商场，更向一家大型品牌专卖店，加上世贸名品和北国商城的竞争，但其购物环境吸引了石家庄一批高收入人群，其经营情况

得以能够持续维持。

专卖店：北国商业区即辐射区的专卖店主要以中低档品牌专卖为主，比如三信等服装专

卖店，其避开了北国高档品牌的竞争，经营情况一般。

（2）配套业态：

北国商业区的配套业态很成熟，也是石家庄中高档餐饮、娱乐的积聚区，尤其是影乐宫已经成为石家庄最成熟的娱乐商业区，这些配套业态与北国商城形成了相辅相成的关系，经

营情况比较好。

2、省会商圈发展趋势

（1）老商圈的沿革与新商圈的诞生

近年来，随着省会城市日新月异的变化，商圈的迅速发展更是让新石家庄人耳目一新。石家庄市商业联合会一位官员在在接受新闻媒体采访时说，石家庄以东购和北国为主导两大商圈是历史沿革的结果。以前，桥西有人民商场，桥东有解放路百货商场，还有其它一些已成“过客”的商场。只是进入上世纪九十年代，石家庄的商业零售业进入了全面经营和结构调整重组阶段，此时，劝业场、中山商场等纷纷从省会商界消失，北国商城、东方购物中心

开始崛起，开创了石家庄零售市场新的格局。

20xx年初，怀特商圈的横空出世，让维持多年的“商圈家庭”再添新成员。20xx年，怀特集团总投资达10亿多元，开发商业面积60多万平方米，形成以怀特国际城和保龙仓为代表的商业群，经历了三年的培育，如今正在逐步成熟。怀特商圈与原有两大商圈的区别在于，它从纯零售购物的一个商圈转化成多业态、多元化的一个商圈。 以北国商城主导的桥东商圈，如今正在“遭遇”时尚“台风”的侵袭。继高举时尚之旗的新天地开业之后，鹏华SOHO又携时尚风潮登陆，丽迪亚三四层也正在招商欲打造时尚广场，商圈内酝酿起一股时尚风潮。而与北国商城相距几百米的石家庄远洋城，也将要破土动工。新元素的不断注入、

新成员的陆续加盟，让本来就稳固的桥东商圈越来越丰富。

而随着火车站黄金地带的金世界项目的建设，桥西商圈的活力势必会更强。在太和电子城和颐高数码广场正在争夺消费者的同时，国内著名的IT卖场大腕百脑汇也正在加快

进驻石家庄的步伐。

“商场需要一定的积聚度，有积聚才能增加影响力，吸引更多的人流和商机。商圈的规模越大，其竞争力才会越强，使更多的消费者购物时首选这个商圈。”曹润亭说。“不

同的业态组合形式，携手来促进商圈的发展，双赢不是难事。”

“作为石家庄的一级商业中心、核心商圈，卖场扎堆并没什么问题。”河北经贸大学工商管理学院孟华兴副院长说，这些新成员的加入，改变了商圈一条线的现状，实现了对商圈的立体化塑造。但各时尚卖场要加强错位经营，通过不同的精准定位以及特色产品和差

异化服务吸引消费者。

（2） 发展次商圈分担商业功能

石家庄桥西区西南方向，目前没有一处集居住、商务、购物、餐饮、休闲、娱乐于一体的中心板块。金正·沃尔玛商圈也正是瞅准了这一点，目前正打造浓情欧罗巴风情商街，期望形成一个新的商业隆起带，对桥西商业聚合区形成集群效应，促进整个桥西商业整体规划

的实现。

但对于金正·沃尔玛的“第四商圈”之说，业界一直有不同看法。很多人认为，包括怀特商圈在内，都只能算是承载一定功能的次商圈。在业界专家看来，石家庄核心商圈不能太多，有桥东和桥西商圈就够了，多了会造成资源型浪费，但需要增加次商业中心，尤其是在

人流密集的北部和西南部区域。

“次商圈的作用不可忽视，它要承载区域中心商业职能。”市商业联合会长姚振春认为，城市空间的多中心化，必然要商业服务的多中心化，作为扩展后城市空间的重要组成部分和发展部分，这些次商圈必然要承载服务于全市的某些商业职能，如满足中、高层次消费、引领时尚，代表主流生活方式。满足居民对专业、品牌商品集中选择，购买需求，满足小区居

民一站购足的基本生活需求等。

预测，告别单一的以购物为主的传统消费方式，发展多元化的商业业态，是今后商圈的发展方向。在一个商圈内，除了百货商场，还应当有便利店、生鲜折扣店、家居建材超市、

主题家居、餐饮、休闲娱乐等形式，增加商圈的广域辐射力。

三、省会城市消费结构分析

北国商业区及辐射区人流量经过测算日均人流量在10万人，其中北国北国商城客流量为8万人，占整体的80%，也就是说到北国商业区的客户80%成为北国商城的客流量，这于

东购的客流量只占东购商业区的50%有显著区别。

1、购物需求情况（访谈结论）

★、购物人群划分：

购物人群分类（按收入）：中产阶层（2000元/月以上）、

工薪阶层（600－2000元/平方米）、

低收入阶层（600元/平方米以下，包括学生等年轻人群）

★、居住或工作地区：桥西、桥东、郊县

2、购物地点分析：

工薪阶层及高收入的中产阶层一般去东购、北国等大型商场和品

牌专卖店购物，年轻人和低收入认士主要选择在新华集贸、南三条等专业市场购物，购

物地点选择有一定区域性。

东购：郊县、桥西大部分中产阶层、工薪阶层主要选择在东购购物桥东工薪阶层购物也

经常去东购。

北国商城：桥东中产阶层主要在北国商城购物，桥西少部分中产阶层选择在北国购物。 福兴阁、天元名品等专业市场：主题商城：年轻人、低收入人群购物经常性的选择。 新百、益友、建华等老字号商场：拥有一批忠实的企业老职工和周边居住区购物人群

3、省会城市消费群分析

（1）大部分中低收入人群认为东购商业区既能逛东购，有能逛新华集贸等批发市场，

偏好东购商业区，但觉得桥西餐饮、娱乐等设施不

如桥东，一般餐饮、娱乐消费都在桥东。

（2）中高收入人群尤其是桥西消费者认为东购环境好、服务态度好、经营管理完善、

商品价格中档实惠。

（3）桥东中高收入人群比较认可北国商城的商品中高档次，人为在北国购物显档次和

身份，但同时并不排斥东购。

（4）低收入和年轻消费者更认可东购商业区，这里有老牌服装市场福兴阁，还有时尚、

价廉物美、环境好的天元名品。

四、消费者消费心理分析

要想更好地掌握客户需求，进而更好地满足客户需求，必需对客户的心理有足够的了解。因为“心”支配了一个人的思想、意志，同样也支配了一个人的购买行为。俗语云：“攻心为上”，因此，经营策划和销售都要紧紧围绕客户的“心”展开。同样，透析客户心理会对

掌握客户心理和客户心理规律有极大的帮助，对提高销售人员质素有也很大帮助。

1、青年人消费心理

在我国，青年消费者人口众多，也是所有企业竞相争夺的主要消费目标。因此，了解青年消费者的消费心理特征，对于店铺的经营和发展具有极其重要的意义。一般来说，青年消

费者的消费心理特征具有以下几点：

（1)追求时尚和新颖

青年人的特点是热情奔放、思想活跃、富于幻想、喜欢冒险，这些特点反映在消费心理上，就是追求时尚和新颖，喜欢购买一些新的产品，尝试新的生活。在他们的带领下，消费

时尚也就会逐渐形成。

（2)表观自我和体现个性

这一时期，青年人的自我意识日益加强，强烈地追求独立自主，在做任何事情时，都力图表现出自我个性。这一心理特征反映在消费行为上，就是喜欢购买一些具有特色的商品，而且这些商品最好是能体现自己的个性特征，对那些一般化、不能表现自我个性的商品，他

们一般都不屑一顾。

（3)容易冲动，注重情感

由于人生阅历并不丰富，青年人对事物的分析判断能力还没有完全成熟，他们的思想感情、兴趣爱好、个性特征还不完全稳定，因此在处理事情时，往往容易感情用事，甚至产生冲动行为。他们的这种心理特征表现在消费行为上，那就是容易产生冲动性购买，在选择商品时，感情因素占了主导地位，往往以能否满足自己的情感愿望来决定对商品的好恶，只要

自己喜欢的东西，一定会想方设法，迅速做出购买决策。

2、老年人消费心理

在竞争日益激烈的环境中，如果企业必须注重分析中老年消费者的心理特征。中老年消

费者所具有的心理特征主要表现为以下几个方面。

（1)富于理智，很少感情冲动

中老年消费者由于生活经验丰富，因而情绪反应一般比较平稳，很少感情用事，大多会以理智来支配自己的行为。因此，他们在消费时比较仔细，不会像年轻人那样产生冲动的购

买行为。

（2)精打细算

中老年消费者一般都有家小，他们会按照自己的实际需求购买商品，量人为出，注意节俭，对商品的质量、价格、用途、品种等等都会作详细了解，很少盲目购买。

（3)坚持主见，不受外界影响

中老年消费者在消费时，大多会有自己的主见，而且十分相信自己的经验和智慧，即使听到商家的广告宣传和别人介绍，也要先进行一番分析，以判断自己是否需要购买这种商品。因此，对这种消费者，商家在进行促销宣传时，不应一味地向他们兜售商品，而应该尊重和

听取他们的意见，向他们“晓之以理”，而不能希望对他们“动之以情”。

（4)方便易行

对于中老年人来说，他们或者工作繁忙，时间不够用，或者体力不好，行动不便，所以在购物的时候，常常希望比较方便，不用花费很大的精力。因此，店铺应该为他们提供尽可

能多的服务，以增加他们的满意度。

（5)品牌忠诚度较高

中老年消费者在长期的生活过程中，已经形成了一定的生活习惯，而且一般不会作较大的改变，因为他们在购物时具有怀旧和保守心理。他们对于曾经使用过的商品及其品牌，印

象比较深刻，而且非常信任，是企业的忠诚消费者。

3、女性消费心理

在现代社会，谁抓住了女性，谁就抓住了赚钱的机会。要想快速赚钱，就应该将目光瞄准女性的口袋。店铺在市场销售中，应当充分重视女性消费者的重要性，挖掘女性消费市场。

女性消费者一般具有以下消费心理：

（1)追求时髦

俗话说“爱美之心，人皆有之”，对于女性消费者来说，就更是如此。不论是青年女子，还是中老年女性，她们都愿意将自己打扮得美丽一些，充分展现自己的女性魅力。尽管不同年龄层次的女性具有不同的消费心理，但是她们在购买某种商品时，首先想到的就是这种商品能否展现自己的美，能否增加自己的形象美，使自己显得更加年轻和富有魅力。例如，她

们往往喜欢造型别致新颖、包装华丽、气味芬芳的商品。

（2)追求美观

女性消费者还非常注重商品的外观，将外观与商品的质量、价格当成同样重要的因素来

看待，因此在挑选商品时，她们会非常注重商品的色彩、式样。

（3)感情强烈，喜欢从众

女性一般具有比较强烈的情感特征，这种心理特征表现在商品消费中，主要是用情感支配购买动机和购买行为。同时她们经常受到同伴的影响，喜欢购买和他人一样的东西。

（4)喜欢炫耀，自尊心强

对于许多女性消费者来说，之所以购买商品，除了满足基本需要之外，还有可能是为了显示自己的社会地位，向别人炫耀自己的与众不同。在这种心理的驱使下，她们会追求高档产品，而不注重商品的实用性，只要能显示自己的身份和地位，她们就会乐意购买。

六、本次市调结束语

本次市场调查主要是对（宁晋、石家庄）两个区域服装市场的经营规模、项目规划、市场远景规划和发展趋势等事项入手，并结合了省城大商业圈的具体实际情况，加上我们专业的调查得出了第一手调查结果资料仅供于领导层的参考。因时间比较仓促，本次市调报告提

案中还有许多细节有待双方共同沟通。