滁州农产品物流园20xx年度

物业管理部工作情况报告

公司领导：

鉴于目前在工程未完成全部验收，园区各功能区域即将陆续开业运营的特殊情况，根据公司领导的总体工作部署，为了更好的掌握目前园区内所有物业（不包括在建项目）的情况，以便进一步进行规划设计和招商销售工作的开展，并做好客户的运营服务工作，现将滁州农产品物流园物业工作的情况作如下报告：

一、目前园区内物业的基本情况介绍与分析

（一）已完成建设并交付物业部管理的物业情况

现状介绍：

（二）已完成并投入使用的物业为7#、8#、9#、10#、11#市场生鲜区钢结构大棚、1#、2#、3#、6#楼沿街内铺及该区域内的公共区域、公共设施、设备。

（三）工作分析：

①完成编制市场运营管理公司运营管理手册和各项物业管理规章制度并提报。物业部组织架构及人员编制的梳理、编列，人员招聘、初步培训。

②通过对生鲜区9#、10#、11#大棚的水果区试营业物业管理工作，物业部完成水果区商户进场手续的确认办理、装修流程的办理和市场部共同做好市场商户装修情况的巡视、检查工作，并帮助商户处

理一些事务。

③独立完成市场部分配套服务设施的安装、调试，如电动车充电站的安装调试；市场生鲜大棚区消防器材上锁；为解决生鲜区大棚商户因为公共照明施工单位未及时维修而安装的临时照明；补贴岗临时照明的安装；租赁冷柜的现场管理服务以及撤场工作；因主线路电未通，为市场商户架接临时用电；市场交易区域临时划线；各类物业水电维修工作；引进市场生活配套服务工作（餐饮、小超市）营销中心办公区域电路整改；2#、6#楼电缆架空施工、清理市场建筑垃圾；外包保洁公司的检查、考核、管理工作；水电费充值管理工作；违规装修商户的处理；巡查、考核农批市场外包保洁的相关情况和外包工作质量要求及服务标准；接待和办理业主及商户的有关业务的相关咨询；业主和商户的交房门前三包、商户信息表，装修申请表、冷库验收单等相关交房手续的办理；熟悉了解大棚区配套的水、电、消防等设施情况，跟踪大棚区板房建设的工程施工进度；按时巡视商户装修施工现场，了解装修施工质量和情况，对违规装修及时制止、并要求整改。做好每天的工作日志；联系多家广告公司，就市场大棚区及沿街商铺的店招按公司统一规格要求制作效果图及相关制作成本报价并出具方案；检查并解决处理营销大厅部分办公室用电故障；采购防雨布，并协助安装工人安装雨布，解决10#、11#大棚区北头商户雨天涑雨问题；统计大棚区顶棚、沿街商铺渗漏情况；验收市场大门楼单项工程的建造质量情况，记录有关整改问题；参加工程部、监理公司、施工方负责人组织的大棚区初验，就板房建造质量情况有关问题，现场

提出整改意见；对预埋的隐蔽工程的管道、线路的走向、位置等情况进行物业的了解、摸底、熟悉，以便于后期业主进驻后，物业做好各项设施的使用、维护、维修和设备的保养工作；积极参加市房产局物业办举办的物业人员相关岗位知识业务技能培训，不断提升自我业务素质和综合水平。

④协助其他部门完成的工作如协助工程部完成毛石进场计量工作、营销中心预埋电缆的更换工作、协助企管部做好发电机采购、水果临时交易区伸缩蓬采购安装、提报水井及蓄水池、市场垃圾池建设的需求、生鲜大棚区活动板房、楼梯建设安装、协助招商部做好7月22日水果选铺落位10月1日起蔬菜选铺落位活动以及市场水果区来货补贴的用电保障工作；协助招商部做好大地磅的采购、装卸队、水井蓄水池、水果临时交易区伸缩蓬建设后期跟进；协助招商部、市场部关于商户冷库建设的工作。协助营销策划部完成市场标示、导视系统的立项、谈判工作。

（五）工作难点：

1、目前很多时候把物业部当成物业公司来对待，而物业部门的人员配置和能力尚还不具备，导致很多工作物业部门现阶段处理起来比较棘手，而且效果也不如预期。

2、因市场大部分物业尚未验收，部分配套设施比如正式用水、用电尚未开通，导致商户进场经营时和施工单位交叉施工，现场管理较为混乱。

2、由于交易场所已经形成规模交易，而部分配套服务如市场大

棚正式划交易线、停车位划线工作只是做了临时处理，未进行正式永久规划施工，将来实施起来可能会对商户经营造成一定的影响，开展起来有一定的难度。

3、销售、招商部门在招商前期对于商户的口头承诺且未告知物业部门，给后期的物业管理工作带来相当的难度。

4、由于市场正处于培育期，为了顾全大局，很多规范的物业管理工作要顾及到招商、销售和运营等工作的开展，无法坚决的推行，出现问题时，物业部门左右为难，吃力不讨好且操作难度相当大，对团队员工的工作执行力和信心造成一定程度的影响。

二、物业部工作的主要工作职责和分工情况

根据公司领导的总体工作安排以及目前园区内物业的实际情况，物业部的部门职责主要有以下几点：

（一）、物业管理部岗位职责

1、负责市场内客户服务、水电维修、卫生保洁、装卸搬运合作单位的监督考核、档案管理工作；

2、负责调节和处理商户在经营中发生的投诉处理；

3、市场内风、暖、水、电及安装、维修、改造；

4、市场内重大装修、改造工程的计划预审核及方案实施工作；

5、定期检查各系统设备运行情况，检查设备运行记录，发现问题及时整改；

6、与市场管理部、安保部共同负责业户临时用电设备使用的审批，场地装修时现场监督、验收工作；

7、市场大型活动的用水、用电后勤保障、保洁管理工作；

8、市场共用部位、公共场所的日常卫生保洁、垃圾清运工作；

9、对通过验收、交付使用的水、电、通讯、有线电视、电子监控线路、防火卷帘、电梯、扶手、扶手梯用电设备、公共等部位门窗的维护和修理；

10、临时、小型的供电线路、供水线路的改造与安装；

11、初步制定有偿服务收费标准，编制维修、安装材料、工时清单；

12、各种大小维修、安装工具和物料的保管、使用、维护；

13、参与房屋的交接验收、业主交房等工作；

14、做好工程部门移交的相关图纸、资料及业主相关档案管理工作； 处理好与政府相关部门的关系；

（二）、组织架构

目前物业部共9人，设副经理1名，物业主管、客服主管各1名，物业管理员3名、水电维修工3名，物业部的主要工作由运营管理公司副总监分管，负责主持日常工作，具体架构如下：

（三）各工作岗位主要工作的分工情况如下：

运营中心副总监吴伟锋分管物业部相关工作的总体安排、实施、监督、考核等指导工作。

物业副经理周凝：具体负责园区内物业管理、生鲜区及沿街商铺整体工作检查、监督、考核、管理工作，负责起草部门的工作总结、工作计划以及相关流程、建议、意见的提报和实施。

物业主管童忠明：主要负责水果区和生鲜区的相关现场管理工作。包括但不限定以下工作安排

①物业各岗位工作进度的跟进、监督。协助部门经理做好部门各项管理工作；

②负责协调各部门之间的工作联系和对接；

③协助安保部、招商部做好市场商户的相关管理工作和突发事件的应急处理；

④负责协助相关部门完成市场各项收费工作的按时收取。

⑤协助部门经理做好对外业务的对接工作，维护好相关关系。 物业管理员李泳：沿街商铺等物业的相关管理工作。

物业管理员腾家志、秦继勇：主要负责蔬菜区相关物业的管理工作。 物业管理员现阶段的工作安排：

①负责接待及处理现场业主咨询、投诉工作，并定期进行回访。 ②负责为市场业主处理、跟进维修服务工作。

③对接工程部，做好市场各项工程资料、档案、物品的移交存档工作。 ④负责市场外包保洁公司日常工作的监督、检查、管理、考核，为第一责任人。

⑤各项工程施工进度的跟进，对于发现的问题及时予以反馈。

客服主管史君：主要负责商户水电充值、客户服务以及相关数据报表和内勤事务的处理。主要的工作安排为：

①负责物业管理费收费通知单的发放和费用的催缴工作。

②负责收集辖区内用户资料，做好用户档案的管理。

③负责公司服务电话的值守，并收集掌握客服电话的所有记录，记录报修情况和服务质量，负责与业主联络，及时回访。

④负责业主来信、来访、投诉等工作的处理，及时做好回复、跟踪、检查工作。

⑤负责业主满意度调查工作，做好关于业主满意度调查的各种数据。 ⑥负责做好市场内对业主的宣传工作。

⑦负责市场业主水电费充值及数据汇总、管理工作。

水电工苏新彩、黄会兵、孙红亮：主要负责市场内水电线路的维修检

测、用水用电管理等工作。

主要的工作职责为：

①参与协助物业管理员做好工程进度跟进，熟悉了解市场给排水、强弱电等隐蔽工程的管网线路。

②市场公共区域及营销中心各项公共设施、设备的维修、保养。 ③对于业主提出的各项维修需求进行及时有效的有偿或无偿服务。 ④做好市场的各项水电资源的节能减排工作并提出意见和建议。 ⑤维修工具的有效保管、使用工作。

三、目前物业部门工作中存在的问题分析

根据近段时间物业部门的工作实际，我们认真的开展了自检自查工作，并认真分析了工作中存在的问题和困难，为下一步做好园区的物业管理工作打下了良好的基础，主要存在的问题如下：

①内部管理：

由于项目的特殊性，新进员工与项目启动的磨合时间比较短，新进部分员工专业知识掌握不全面，不能很快的有效熟悉本部门的工作流程，需要在工作过程中不断的学习，提升自身。工作机制没有建立健全，流程不够合理，需要增加相应的管理内容。缺乏良好的工作习惯，养成良好的人生观、工作观，同时要加强工作预见性，做好工作计划。

②部门协作：

销售、招商部门作为首先和商户接触的部门，对于销售、招商政

策的宣传以及商户之间的沟通、交流口头承诺的内容与物业管理工作产生冲突，导致产生矛盾，出现问题又互相踢皮球，互相推诿。某些部门与部门之间存在明哲保身的现象，并且把出现的问题推到物业管理部，所以工作推进缓慢、滞后，严重影响工作效率。

③其他： 1、市场硬件设施不到位、通水、通电、道路施工，无法满足市场业主的正常装修条件，在这种特殊条件下，公司又没及时给物业部明确的工作指示和实施依据，容易造成工作实施缓慢，影响工作效率。

2、施工单位和市场业主交叉施工、造成现场秩序混乱，环境污染严重，工程与施工方的协调不到位，增加了物业人员管理和保洁的大量工作，且效果不好，容易造成误解。

3、各项开业筹备时间确定后，应尽早告知物业部，以便进行人员的培训工作和排班安排，避免出现工作强度过大影响正常工作的现象发生。

4、相关部门的工作职责不清，责任不明确，交叉管理，出现管理盲区和漏洞。

5、建立的管理规章制度有待完善，相应的考核管理办法应尽快出台。否则将造成执行力不强、各部门工作互相推诿等现象的发生。

6、各部门的权利权限所致，导致工作推展缓慢，影响了工作进展。

7、商户抱团现象，动辄直接找到高层领导要求解决，对于今后市场的运营管理工作带来难度。

8、物业工程验收未通过，但为确保成功开业，交付装修存在管理风险以及未来消防验收工作的风险，可能会加大商户的不满情绪和工作中处理问题的难度。

四、工作建议

针对以上情况，我部门在充分考虑到公司各部门之间的配合、与商户之间的工作沟通等若干问题后，建议：

（一）通过公司和部门内部组织的培训，加强员工专业知识的学习，培养员工的工作积极性和工作责任性以及不断提高物业服务意识，加强内部管理，理顺工作关系，建立健全各项规章制度，做到有奖有罚。同时加强各部门之间的配合和沟通。树立主人翁精神。

1、（二）从我做起，严格遵守公司各项管理制度，做到不推诿，不踢皮球，勇于担当，先做好自己部门的本职工作在追究责任。同时公司须明确各部门的职责、权限和工作任务，加强监管，增加各部门之间的沟通与交流，承担各部门应该承担的工作任务，不能互相推诿、扯皮。

2、（三）对于工程进度缓慢，要求一切以书面形式提报相关部门，并及时跟进，对于同样一项工作，发两次部门内部联络单仍未解决的，报送至相关领导。

3、（四）对于商户提出的一些无理要求，我部门首先必须维护公司的利益，在职权范围解决不了的事情，应该在与招商、市场、安保部门取得充分沟通、达成一致并书面获得公司领导批示后根据具体情况予以实施。

4、（五）加强岗位工作监督、强化每日巡查机制。便于及时的发现、解决问题。同时，要及时和相关领导汇报各项工作完成情况。做到发现问题有解决方案、解决问题要有方法、完成工作要有总结。

五、20xx年物业工作开展的计划与设想

1、人员招聘需求根据实际运营情况进行增加，如：高压电工、客服专员。2、根据实际工作需要合理安排作息时间，积极调动部门员工的工作积极性。整合人力资源、针对市场一期整体开业做好人员工作分工，使得“以人为本、人尽其用”，杜绝人力资源成本的浪费。

3、梳理、完善各岗位的岗前培训工作和团队建设工作，加强员工专业知识的学习，不断提高员工的工作积极性和凝聚力。

4、在完成人员定岗定编的情况下，对于以下几方面的数据控制：

（A）业主有效投诉率不高于5%、

（B）业主维修及时率不低于90%（不涉及因工程施工历史遗留问题的维修请求）

（C）客服回访率达到100%、

（D）业主满意率不低于95%、

（E）业主信息收集率不低于90%、

（F）市场卫生检查考核不低于每日4次。

（G）应收取的装修保证金、装修垃圾费收费率不低于95%。

５、持续完成好试营业期间为业主提供的各项客户服务管理工作并进行优化管理。

６、开源节流、节约成本。以最小的资金投入争取业主最大的满

意度。

７、及时协助其他部门完成的工作和领导交办的其他工作。 综上所述，以上为我部门20xx年度的实际工作情况及２０１６年度的工作计划的工作总结报告，请公司领导阅示。我部门将继续做好本部门的工作，努力提高自身的综合素质，为公司及市场商户做好服务工作，不断完善各项工作规范，为公司今后的蓬勃发展，贡献出我们的一份力量！

物业管理部

20xx年11月21日

第二篇：20xx物业财务年度个人工作总结

20xx物业财务年度个人工作总结

xx年，在直接领导和大力支持下，我公司围绕开拓发展、做大做强”的发展思路，创新工作模式，强化内部管理，外树公司形象， 文章对一年的工作进行了两方面总结，详细内容请看下文物业财务年度个人工作总结。

努力适应新形势下对物业管理工作的发展要求，在强调“服务上层次、管理上台阶的基础上，通过全体员工的共同努力，较好地完成了全年各项工作任务。现将我公司xx年主要工作总结如下：

（一）以物业管理和工程维修为重点，全力完成xxx和xxx交办的各项中心工作任务

在物业管理方面，我公司顺利完成了各小区及办公大楼的物业管理工作，此外，受xxx委托，我公司负责了xxx临时停车场经营管理工作，取得了良好的社会效益，圆满完成上级交付的任务。在物业工程维修方面，我公司完成了装修工程9项，各小区房屋维修共387套，其他各小区零星维修改造工程13项，进一步改善了办公大楼的办公环境和各小区的生活居住环境，确保各项工作的顺利推进。统计数据表明，我公司共投入工程维修费用679.49万元，是去年的两倍多。

（二）完善各项规章制度，建立健全内部管理机制，进一步深化企业管理体制改革

xx年是我司转变业务职能和下属公司合并重组的关键年，我公司敢于迎接挑战，主动把握机遇，在加强物业管理和内部管理上做文章，按照现代企业制度的标准和要求深化管理体制改革。我们经过对目前形式的认真分析和准确定位，转变以前仅对安置小区做好日常维护管理的单一工作模式和发展思路，把扩大服务范围、提高物业管理水平、参与市场竞争，主动开拓城市公共物业管理市场作为今后可持续性发展道路，为此，我们建立健全了一系列适应公司自身发展需要和市场竞争需求的规章制度，如《物品采购暂行规定》、《废旧物资管理规定》、《加班制度》、《维修工程监管工作规定》、《小区管理目标

责任考核表》(包括办公内务、安全防范、车辆管理、机电设备、绿化卫生、住户投诉、装修维修等方面)、《物业管理有偿服务规定》等，为公司发展的规范化和可持续化奠定了基础。