前言

锦达嘉园地处伦教城南新区，是在政府全新规划锦达中心组团里面的一个核心区域。旁边正在施工的伦贵路和佛山一环眼线也将会在20xx年得以使用。项目一共分三期开发，总开发建面产国20 多万平方米，是锦达仅有的高尚居住大盘之一。简答嘉园一期唯美尚筑位于顺德区锦达南苑中路北侧，西南面分别为12米的规划路，东面为6米的小区规划路，一起地块总用地面积9000多平方米，总建面约3万多平方。旁边就是即将动工的市政公园，城南新区唯一的城市绿肺。

市场分析

全省商品房销售面积1476.85万平方米，同比增长15.5%；其中住宅销售1360.87万平方米，增长14.5%。商品房销售额1195.49亿元，同比增长30.7%;其中住宅销售1051.21亿元，同比增长26.3%。数据显示，今年1季度商品房和商品住宅销售面积同比增速较去年同期均略有提高，较1—2月份则有大幅回落。从销售均价看，今年1季度商品房为8095元/平方米，同比上涨13.2%，增幅同比提高1个百分点；商品住宅7725元/平方米，同比上涨10.3%,增幅同比下降10.2个百分点；商品房、商品住宅房销售均价较1—2月分别下降346元/平方米和523元/平方米，降幅分别达4.1%和6.3%。住宅均价上涨势头明显得到抑制。 产品分析

锦达嘉园建筑规模达20万平方米，是锦达城南目前最大型的商品质水岸住宅社区，自开发以来一直备受关注。前后三期的用心建筑，赢得市场的一片叫好声：一期尚筑、而起尚韵创造开盘即销的佳绩，三期尚滨的首推单位在逆市环境中依然延续火爆的场面，开出红盘。据业内人士分析，锦达嘉园在近年楼市政策不断紧缩的环境下仍然取得成功，主要是天时、地利、人和三大优势综合而成。“天时”是项目开发期正直锦达和大良容桂一起纳入顺德百万人组团中心城区规划，以及锦达重点发展城南新区成为高端商住区等一系列的政策实施，是锦达嘉园所在区位的前景看好。“地利”是锦达嘉园依傍锦达大涌、紧邻大良中心的地理位置，即可亲近罕有的天然水岸，也能享受繁华生活配套。而“人和”则是开发商以人为本的建筑理念，从户型设计到楼盘配套，以贴合顺德人生活习惯为出发点，做到多元化搭配，给客户更多的选择。三大黄金价值集于一身，造就锦达嘉园完美的生活未来和无线升值潜力，因而深受欢迎。据了解，锦达嘉园三年期尚滨即将加推5、6、7座瞰江美宅，现在接受登记，反应热烈。消息一出，立即受到官大的客户来电咨询，备受热捧。

交通情况

广珠轻轨、105国道、龙州路、伦贵路、珠二环、一环南延线、未来规划的佛山地铁3号线锦达站点

楼盘配套

配套教育资源：汇贤中学、郑敬职业技术学院、仕版奋扬学校、培教中心、周君令中学 配套医疗资源：郑何义夫人医院、锦达医院、顺德和平创伤外科医院

商业配套：伦常路中心商业带、御景坊商业街、新城区商业街、恒圆商场、好宜家购物广场 其他资源：锦达体育中心、华悦假日酒店、新富豪大酒店、汽车城

景观资源：河提公园、锦达大涌、规划中的市政公园

广告形式

1.应利用楼盘入口围墙包装，树立项目形象，营造市场气氛。并可通过横幅，彩旗等工具将项目信息传达给市场，吸引买家。

2.户外广告设置能增强项目的认知能力，可以有效提升项目的知名度。在广告牌设置上可以考虑，公交车站灯箱、车身广告灯其他户外媒体。

3.通过对示范单位和样板房的包装设计，可有效掩饰平面中的弱点，引起客户购买冲动，促进成交。

媒体选择

（1）报纸

广州日报

广州及珠江三角洲地区最大型的报纸之一，是广州首选的地产广告媒体。

羊城晚报

全国十大报业之一，以家庭读者为主，和广州日报配合可以形成极佳的广告效果。

（2）电台

顺德电台，佛山电台92.4，佛山电台千色98.5价格低，听众广，能以高频率的传播来提高受众对项目的认识度。

（3）户外广告和指示路牌

①在楼盘附近做指示路牌

②楼盘工地周边围墙广告

广告预算

电台：佛山电台92.4/每天，持续时间一个月，播出时间播放各个时间2次十秒，费用154800 顺德电台/每天，1季度（除周六，日），播出时间十分钟专题广告，每天2次，节目特约（交通消息10秒），费用630000

报纸：广州日报 周一，二/时间，持续1季度，规格12×17cm，版位A10—A13，A1叠底版（周一），A12—A17，A1叠底版（周二）彩色，费用242400

羊城晚报 每天，持续一个月，规格12×18，版位鄂东版，彩色，费用286650 电视：顺德电台 周二、周四，时段一级（随机），周日，一季度，经费79500

电视 周一—周五，时段周六、日，持续时间，费用小计

户外广告及指示路牌，持续时间长时间，费用预算50万

总计：1893350元

第二篇：房地产广告策略

房地产广告策略

一、房地产广告的特点

1、信息量大

购房者掌握的相关决策信息越多，做出决策的时间就相对越短，这便决定了房地产广告必须尽可能地传递最大的信息量。要吧项目的位置、价格、付款方式、特点、开发商等信息全部交代清楚，从而引起购房者的兴趣。

由于平面广告不仅能保安相当大的信息，而且还可以被购房者反复比较和研究，所以决定了平面广告是房地产首选的传播媒介。

2、时间性强、投入风险大

投入广告时应注意：

A促销力度要大，促使购房者在短期内成交。

B为了使项目的目标购房者了解到项目的各种信息，需要注意适当安排媒介组合。 C宣传来那个要达到一定的饱和度，100万的广告费分十次投入和一次性投入，其效果对房地产销售而言有着天壤之别。虽然表面上增大了风险，但实际宣传量加大了形成了规模效应，反而降低了单位风险成本，从而保证短时间内的大量成交。

3、区域性明显

由于房地产的不动产性，其目标客户只能存在于有限的区域内，所以项目广告一般只集中在当地的媒介上。

二、房地产广告策划要点

1、广告制作是广告策划的基础，应考虑到：

A了解传播目标，包括哦知名度、商品概念、销售

B决定广告目标对象

C确定表现主构想和副构想

D了解和分析楼盘的营销方法等在市场竞争上的关键点

E确定广告的气氛，确定个性的诉求和气氛的设计，以迎合消费者接受该广告的心理和背景

F格努消费者特征和媒体的特征进行设计

G必须追群球提高传播效果的关键

2、传播媒体选择是关键

A预算费用的多时可以选择宽面媒体组合，广告时间拉长；少时可以选用单纯式，选择最有力的几个媒体，在适当的时间广告。

B以目标对象为中心，根据目标消费者习惯、接触，以及收视率的高低安排媒体时间。 C要以楼盘的特征为依据，注重楼盘的生命周期，功能的大小。

3、广告发布的节差

4、出发点是客户要求

营销有别于一般的销售，销售的出发点是站在生产的角度，重点放在自己的产品上，采取推销或促销的手段，以期达到增加销售的目的。营销则以市场为导向，重点不是产品而是客户需求（即以产定销还是以销定产）。所以房地产应i奥首先要了解购房者的需求，其次要根据需求造房，然后通过广告策划制定出可行的广告，利用大众传媒向特定的消费者宣传，最后完成销售。

5、突出特征

房地产市场已经进入差异化的营销时期，每一个楼盘都只能针对一个细分市场，每一个消费群体都有他们不同的需求特征，只有符合他们需求特征的楼盘才会引起他的兴趣。

6、选择媒介

7、掌握时机

8、巧于借因

营销过程中，又是市场会出现一些有利因素可以利用

9、诚信宣传

广告在表现形式上可以艺术的夸大，但在宣传内容上绝不能夸大，任何过度的宣传留给商家都只能是祸患。产品广告实际是对全体消费者的一种承诺，如果发布广告时夸大了内容，实际上就扩大了开发商的责任。

10、时效性比艺术性更重要

11、挖掘广告延展度

房地产广告市场迥异于一般商品的广告市场，虽然很多原理和程序方法大同小异，但是房地产是答题的昂贵消费品，所以不能用可乐洗发水的思路来做，其次，房地产有销售时效的急迫性需要，开发商需要干练，跟汽车销售不同。每个品牌的汽车，出一个新的型号，都是大批量生产，而且是全球化销售。而一个楼盘销售存在地域性，所以不能像汽车广告注重产品的单一优势或者只突出一种户型。

12、广告策划的步骤

第一步：充分了解产品自身的特性，了解自身的优缺点，确立自身的卖点；第二步：找出产品自身卖点所能吸引的客户群（即目标客源）；第三步：要了解目标客源对产品所有的需求；第四步：分析竞争对手，摸清市场行情，做到知己知彼；第五步：在满足目标客户群的需求的前提下，适当的修正产品以避免竞争，做到人无我有；第六步：根据自身的卖点和目标客源的需求制定广告的总方向和总精神。

13、房地产广告策划要把握的“五性”

时代性：观念具有超前意识，符合社会变革和人们居住需求变化的需要。

创新性：富有创意，能够塑造楼盘的独特风格，体现“把握特色、创造特色、发挥特色”的策划技巧。

实用性：符合营销战略的总体要求，符合市场和开发商的实际情况，具有成本低、见效快和可造作的特点。

阶段性：策划围绕房地产营销的去啊过程有计划、有步骤地展开，并保持广告的相对稳定性、连续性和一贯性。

全局性：广告、销售促进、人员促销和宣传推广是开发商促销组合的四种手段，广告策划需兼顾全局，考虑四种方法的综合效果。

房地产广告发展现状

三、广告分类

1、按销售阶段分类

A形象广告：粗略勾画出楼盘的形象、定位，以期在消费者心中建立初步形像。 B销售广告：详细罗列楼盘的卖点，采用集中式轰炸手法，制造羊群效应。

C恭贺广告：多出现在开盘、封顶、入伙、获奖等时期，坚定消费者对楼盘的信心。 D总结广告：当楼盘销售达到一定销售额时，为促成楼盘旺销的气氛，也为感谢消费者。

2、按广告目的分类

A促销广告：主要目的传达所销售楼盘的有关信息，吸引客户。

B形象广告：以树立开发商、楼盘的品牌形象并期望给人留下整体、长久印象。 C观念广告：以倡导全因生活方式和居住时尚为广告目的。

D公关广告：以软性广告的形式出现。

四、房地产广告发展的三个阶段

1、“1+1+1”简单堆积

由楼盘的效果图、位置图和户型图构成。

2、软广告+硬广告

需要传达的楼梯信息很多，需要添加立体说明文字。此时的广告趋向理性，充分考虑到消费者的需要，广告从户型、环境、设计、投资等方面一一详述。

3、平面到立体，现实到虚拟

报纸的平面的广告、车体的流动广告、电脑立体实景

五、房地产广告公司的发展动向

1、结伴成立同盟

2、注重业内横向交流

3、与代理商和策划公司建立战略结盟

4、注重自身职能转变

5、加大广告文化内涵

6、强化自身品牌意识

7、反省解剖和永续经营

六、房地产广告投放向主流媒体集中

原因：主流媒体拥有极高的读者关注度。地产广告比其他广告的读者群更为单一，即只有关心楼市的读者才会看地产广告，而且选择地产广告最集中的媒体来获取信息，并在很大程度上影响其订购的意向。

七、房地产广告操作要点

1、广告传媒

广告媒体的选择必须与目标客户的媒体接受习惯一致，两者应该有着内在的密切的契合，广告才可以实现有的放矢，关注目标客户群接收信息的途径也是“以人为本”营销行为的表现。在选择主流媒体时应加上精选的二线媒体。

2、广告生效

前提是清晰明确的市场定位，地产广告的目的就是实现与目标群的沟通和对话，引导市场消费。市场导向的实质是目标客户导向，意味着客户不是越多越好，而是越准确越好。

3、广告时态

A开盘前期：以告知型为主（包括内部认购期），配合现场POP广告和户外固定性广告的制作，旨在树立鲜明的楼盘形象。

B开盘起：广告范围扩大，表现在投放数量上的频繁你和刊登的报纸种类的增多。以告知型和促销型为主，同时推出系列软文（在主题上有紧密的关联性），软文的深度和广告都必须有出众之处。如在软文广告的诉求点上，某公司着重宣传了和客户切身利益相关的东西，推出了园林篇、产品篇、开发商篇等系列软文，这种直白而又循序渐进的宣传手法，细致到位的解说，交易打动消费者。