20xx年上半年房地产市场总结与展望

时间:2024.3.10

当前业内对于行业进入调整期已经基本达成了共识,有分歧的主要在于导致市场调整的原因以及调整时间的长短。我们认为今年市场的调整与以往几次调整不同,更多是出于市场自身内因所致。因为20xx年的市场发展过快、部分城市房价上升过于迅猛,一方面提前透支了部分需求,另一方面也导致购房者购买力难以为继;经过十多年的发展,房地产市场正逐步走出紧缺的格局,除个别一线城市外,我们看到多数城市目前市场供应较为充足,部分城市甚至已经暴露出供应过剩的风险。市场的这些内在变化是本轮调整的核心原因所在,当然按揭贷款的收紧、媒体的渲染也客观上起到了推波助澜的作用。

市场何时走出调整期,我们认为这取决于各地市场房价的调整幅度以及供应的调节力度。对多数城市来说,这些因素的调整都需要一定的时间,不是短期内可以完成的,因此我们预计下半年整个行业以及多数城市房地产市场将是一个反复“筑底”的过程,对企业来说,也将是一段比较难熬的时期。

政策展望——“微刺激”将是常态,地方多样化“救市“手段和力度将加大

为保证全年实现7.5%的经济增长目标,中央不断通过定向降准等“微刺激“的手段刺激经济的增长,并取得了一定的成效。从李克强总理最近的表态来看,我们预计下半年“微刺激“还将持续,并有可能成为近几年经济结构调整期间的常态。而房地产业作为经济增长的重要支柱,我们预计下半年中央政府的调控措施依然会在总体稳定、分类调控的原则下,通过市场自身的调整来化解市场本身的供求矛盾。当然中央政府不会任由市场自由发展,舆论、信贷、税收等手段预计会穿插于市场调整中,持续“微刺激“将是中央政府调控的策略。 在土地出让收入、房地产税收减少的情况下,迫于财政压力,预计下半年地方政府根据中央“分类调控“原则,尤其是近期住建部再次重申了楼市调控的地方主导权之后,出台多样化的调整政策的可能性被加大,包括取消或调整限购政策、购房落户、公积金贷款政策、土地投放和房地产税收减免等,出台的进程将会加快、力度也将更大。

市场展望——市场调整还将继续,年内都将是一个“反复筑底”过程

住建部明确地认为当前市场确实进入调整期,但并没有出现转折性的发展态势。既然是正常调整,就不存在“救市”的可能,只有通过今年这样市场化的调整,行业才会回到正常健康的发展道路,只是行业和企业目前还不太适应这种没有行政干预、通过市场内在自身调节的市场态势。

下半年,房地产市场的调整还会继续,目前成交量、房价还尚处在不断下行探底的阶段,如无外力作用,短期不可能出现根本性地逆转,但调整方式不太可能出现急速崩溃式的下行,而是一种阴跌震荡式地回调。

另一方面,就当前市场成交量看,主要城市成交量基本处于“地量”,需求继续大幅萎缩的空间也不大,诸多城市的新建商品住宅成交量也已与20xx、20xx年甚至20xx年除1、2月份之外正常月份的成交量最低值旗鼓相当。从“量”的调整来看,已经处于底部区域,但不是说量到了底部了就必须会上升了,可能会在底部区域“盘整”一段时间。

调整何时结束,我们认为很大程度上取决于房价调整的深度和广度,只有出现了“地价”才能刺激成交的回升。从最近几月城市项目降价表现来看,近半数的降价并没有带来成交量的回升,究其原因主要是:多数项目和企业依然没有进入实质降价阶段,降价力度有限,多以特价房或者暗折的面目示人,购房者认为价格还没降到其心理价位或能够承受的价位,城市供求严重失衡以致市场对区域未来趋势继续看跌或者认为还有下跌可能,仍然保持观望。

在没有外力干预的情况下,一、二线城市调整期预计在今年年底、明年一季度结束。如果货币放松,则更短。一、二线城市对外来需求的吸附力较强,需求依然大量存在,城市市场基本面的发展趋势没有根本性变化。只是因为房价过高、购买能力受抑等因素延缓需求释放。以往的经验表明,调整期基本在6-12个月,最长不超过15个月。

部分二、三线城市将会是中期调整,尤其是供求严重失衡的“问题城市”。三线城市多供求关系的问题,与政策关系不大。购房需求以本地自住需求为主,数量基本恒定,而巨大的土地出让量必然带来巨量的新增商品房供应,个别城市的土地消化周期远超警戒线。三线城市市场的调整不应该被短期结束,不经过一次充分的市场调整,只恐怕未来再调整的程度会更加剧烈。

土地展望——土地市场将继续分化,底价、流拍进一步扩大

20xx年上半年土地市场跌宕起伏,年初市场延续之前火热的成交态势,竞争激烈地王频出。但是随着整体市场进入观望态势,企业拿地态度愈发谨慎,3月份土地市场也开始降温。一季度经营性用地成交建筑面积19215万平方米,同比减少13.8%。进入二季度,土地市场表现愈发低迷,二季度我们监测的100个城市经营性用地成交建筑面积10383万平方米,同比减少41.4%,降幅较一季度有明显扩大。年初的火热态势难掩后期的颓势,在房地产大环境下行的背景下,预计下半年土地市场将有以下趋势:

上半年政府推地较少,下半年或迎来供地高峰。

5月份,国土部宣布暂停对外公布全国住房用地供应计划,改由地方自行公布。目前不少城市已经公布全年供地计划,而截至上半年多数城市已实现供应尚不足计划供应的五成。考虑下半年房企销售将进入高峰期,资金相对较为充裕,拿地意愿有所抬头,再加上地方政府财政压力,下半年各地政府的土地供应量势必增加。此外,6月国土部发布《节约集约利用土地规定》,未来集约用地是大势所趋,据统计在已经公布20xx供地计划的城市中,二线和三四线城市存量用地供应占比分别达到39%和32.5%。预计未来各城市还将继续积极盘活存量用地,同时加强闲置土地管理。

底价成交、流拍现象将继续扩大,溢价率可能走低。

5月开始各城市频频出现多幅地块集中出让底价成交的情况,导致五六月份溢价率出现连续显著下滑。6月份至今经营性用地成交溢价率仅3.85%,达到20xx年以来最低水平。由于目前楼市处于调整期,且国家倾向市场自行调节,预计下半年不会出台政策进行干预。在此背景下,下半年整体市场观望情绪将有所减缓,刚需有望带动销售回暖,房企拿地积极性会有所回升,但拿地态度势必依然谨慎,整体溢价率将走低。同时,随着下半年土地的集中入市,流标及底价成交的情况将继续上演,土地市场难复20xx年的荣光。

各能级城市继续横向分化,二线城市之间纵向分化也将加剧。

目前楼市已进入转折期,政府也在逐步放开行政干预,市场的自行调节将促使城市分化加剧。对于土地资源紧缺,市场需求旺盛,消化能力强的一线城市,市场形势仍然比较乐观,与二线及三四线城市之间的差距也将更加突出。二线城市之间纵向分化也将加剧,合肥、成都、厦门等二线城市虽然上半年成交规模和溢价率都有所下滑,但是土地消化周期较短,在需求的刺激下,具有很强的回调空间;而宁波、大连、天津等二线城市则有较大存量过剩的风险,现有土地消化周期较长,企业需谨慎。三四线城市市场容量普遍较小,需求有限,抗风险性较弱,房企拿地积极性大受影响,下半年土地市场也难有大作为。

应对策略建议——降价走量是上策,四季度或迎最佳拿地时机

20xx年上半年,内地上市房企并未延续去年的强劲走势,在利空环境下已显现疲态。冷酷的行情加剧了企业竞争,整个行业从此进入新的大整合时期。对于下半年企业的策略,我们提出五个建议:

适当提升刚需、首改产品推案比重有助更快去化。

行情越是低迷,刚需和首改产品越是受到市场欢迎。在下半年的产品策略上,企业应该加大这类产品的配比,这样的产品去化能力更强,更具风险抵抗力。对于已经拿地但还未动工的项目,房企应更多考虑提高“刚需”和首改户型产品的比重。在推案上,适当增加考虑刚需和首改产品的入市力度,抓住下半年的这个窗口期,快速收割各个区域的刚性和首改需求。

降价走量是上策,抓现金才是王道。

从目前的市场形势来判断,预计三季度各城市将出现较大幅度的价格松动,房价底部有望基本探明,市场需求将出现明显释放,三季度末至四季度可能会出现跑量的窗口期。对房企而言,三季度开始应加大促销力度,降价销售回笼资金,补充现金储备的大好时机。

但同时,降价也讲究策略。降价要取得预期效果,可从四方面入手:一是市场还比较平稳的城市,率先降价效果极佳。目前房价还比较稳定的城市,需求比较坚挺,客户观望情绪较重,此时房企降价很容易刺激大量需求释放。二是降价要一步到位。有句俗话说“没有卖不掉的房子,只有卖不掉的价格”,一旦降到位了,达到或者接近购房者的心理预期,应该不愁市场需求。三是去化过半或者三分之一以上的楼盘不适合直接降价,适合用暗折或特价房形式进行促销。

财务稳健房企四季度或迎较佳拿地时机。

从去年x月开始,各城市一手住宅成交量开始下滑,二季度以后,住宅市场的量价进入低谷。而从一季度开始,全国土地市场成交量也开始大幅缩量,底价成交、流拍现象明显增多。一般而言,土地市场的量价调整会滞后商品房市场3-6个月。另外,一般来讲,由于地方财政的压力,下半年政府土地供应的意愿很强,入市价格也会比较合理。因此,今年四季度,土地价格或将跌入谷底。这或许是企业抄底拿地的较佳时机。

提高股权融资比例,关注境外资本市场机会。

目前调整行情下,房企保持资金充足、现金流通畅,是当前的第一要务。为此,房企应更多关注低风险和低成本融资。比如更多采取股权类融资,因为相对债权融资,股权融资更有利于降低风险,在分享利益的同时实现更快增长。大型房企可更多采取小股操盘,凭借自身专业优势,以一个较小的杠杠撬动大项目运作,将风险控制到最小的同时大幅提高净资产收益率,在当前的市场环境下,这应该是最高效的一种融资模式。

还有是关注境内外资本市场机会。随着影子银行去年年底开始被规范,房企国内融资环境变得更差。但同时在国内证券市场再融资开闸后,更多A股上市房市将享受到低成本的股权融资。当然,更重要的是低成本的境外上市和发债,近两年很多内地中小房企实现成功赴港上市,对此中小房企应积极关注和推进。


第二篇:20xx年上半年房地产市场总结


新乐市房地产管理办公室

关于20xx年上半年房地产市场运行情况的总结报告

在新乐市委、市政府的正确领导下和石市房管局的关心指导下,我办努力学习贯彻十七大会议精神,坚持以“三个代表”重要思想为指导,全面落实科学发展观,按照构建和谐新乐的要求,以服务发展、服务基层、服务群众为出发点,紧紧围绕“三年大变样”活动为契机,结合房管工作面临的新形势、新情况,进一步统一思想、明确任务、振奋精神、狠抓落实,积极推动全市房地产业持续健康快速发展。现将20xx年房地产市场运行情况汇报如下:

一、房地产市场运行情况

房地产市场商品房房源供应充足,上半年共办理房屋所有权证986个,登记面积11.83万平方米,办理《商品房预售许可证》5个,预售面积12.47万平方米。办理交易手续110起,交易面积1.15万平方米,办理房屋租赁登记备案许可证268个,办理抵押登记1044宗,抵押物价值总额5.08亿元。上半年完成税费收入160万元。

上半年以来,我们狠抓房地产市场管理,把执法所分为桥东和桥西两个所室,加大了执法力度,对全市房地产开发市场进行了清理整顿,共检查了37家房地产开发企业,其中对存在非法预售现象的有18家开发企业步入了法律程序,并对其完善了手续,我市的房地产市场秩序从根本上有了明显好转。与此同时,我们狠抓物业管理工作,为居民优化居住环境,由于种种原因部分小区物业公司与业主发生矛盾纠纷,我们接到群众投诉后在第一时间赶赴现场走访调查,并根据

各小区实际情况,找出症结,对症下药,将各种矛盾及时化解。例如,怡景苑物业外包问题、芳草苑私搭乱建问题等等。同时,为便于住宅小区的管理,充分体现业主自制原则,上半年我办又将具备条件的住宅小区按照相关法律程序成立了业主委员会。如芙蓉苑小区业主委员会,并依据有关法律规定,使小区实现了业主自治,顺应了群众的呼声,得到了群众的满意。

二、国家和省、市各项调控措施落实情况

为了落实国家和省、市规定的住房保障工作目标,20xx年我们在南环西路南侧、原必得服装厂西侧安排了约50亩的土地,用于廉租房、公共租赁性住房和限价商品房的建设用地,可充分满足“十二五”期间保障房建设用地需求。目前已与土地使用者签订了土地征用手续,土地补偿资金已到位。建设项目正在立项审批之中。该项目暂定为“昌源小区”今年计划建设廉租住房24套,公共租赁住房263套。在4月x日已经开工,现在正进行基础建设。

按照市委、市政府文件要求,我市继续为人均住房面积低于15平方米、一人户低于30平方米,家庭人均月收入低于上年度城镇人均可支配收入0.8倍的低收入家庭,实施住房保障。经过认真调查核实,第一、二季度符合住房保障条件的低收入住房困难的家庭共计21户、58人。其中享受租赁补贴的共12户32人,享受实物配租的9户26人,我市今年的补贴标准为2.5元/平方米/人。上半年共支出补贴为5527.5元,购买和租赁廉租房支出5400元,合计10927.5元。

为了进一步整顿规范房地产市场秩序,优化房地产交易环境,根据上级部门《关于开展房地产市场秩序专项整治的通知》精神,结合我办实际,制定了房地产市场秩序专项整治实施方案:建立开发企业及开发项目登记备案制度;建立商品房预销售款监管制度;建立房屋拆迁保证金制度;建立商品房预售管理制度。以上各项制度自20xx开始施行,在20xx年上半年取得了显著成效,通过房地产市场专项整治,达到整顿规范与健康发展并重。房地产市场按照规范标准、简化程序、透明公开的原则运行。企业开始树立品牌意识,建立培育规范运作、依法经营、诚实守信的企业信用体系,实现我市房地产市场秩序的明显好转。

三、房价控制目标制定及落实情况

20xx年房地产市场住房销售价格持平稳状态,截止到目前 20xx年住房平均销售价格为2200/平方米;住房平均价格增长220元/平方米;城镇居民家庭人均可支配收入增长12%;地区生产总值增长11.7%;新建住房价格2450元/平方米。

四、个人住房信息系统建设的进展情况

个人住房信息系统建设要在实现统一业务规程、统一数据标准的前提下,实现统一管理平台和统一服务平台。实现统一平台是个人住房信息系统的一个高级目标,将大幅提高房产管理效率、降低管理成本,提升政府形象。建设个人住房信息系统的根本目的是应用系统,将系统的建设成果转化为现实的管理能力和服务能力。

我办做好个人住房信息系统建设工作没有退路,为打好这场攻坚

战,抱着必胜的信念迎难而上。首先建立起来了领导亲自抓、分管所长具体抓、业务部门着力抓的良性工作机制,为系统建设提供强有力的组织保障。其次科学制定了实施方案,统筹规划、科学组织是高标准建设信息系统的客观要求。结合我市实际,科学制定实施方案,统筹考虑现实需要和长远安排,制定详细的工作计划、分解任务、倒排工期。再次多渠道筹集资金,系统建设,没有资金寸步难行。软件开发、硬件配备、数据整理、人员培训等各项工作都需要资金作保障。而且不仅仅是一次投入的问题,还需要持续不断的经费支撑系统的长期运转和维护。于此同时,个人住房信息系统要逐步实现与住房保障、拆迁管理等房产应用系统的共享共用,我办积极加强与金融、土地、民政、公安等部门的信息合作,尽最大努力完善个人住房信息系统的建设和实施。

五、下半年市场预测情况

从今年走势来看,较往年变化不大,处于平稳状态。但从总体上看,房地产市场交易量有下滑趋势。具体分析存在以下几点:

1、近几年来房地产开发比较热,市场供大于需的状况比较明显,购买力减少。在严格土地使用政策作用下,住房土地开发速度将稳步增长。

2、城中村改造的实施,使得房量有所增加,满足了一部分群众的住房需求。住房保障政策落实使房地产投资将向中低档普通住房倾斜,保障性住房和中低档住房供应量有所增加,住房供应结构得到改善。

3、国家的政策调控和银行系统的货币紧缩政策,将使房地产开发投资增速稳步回落。开发商为尽快回收资金,将加快住房施工、竣工和销售速度,非合理住房需求会进一步得到抑制,消费者购房行为进一步理智,市场供求关系将有所改善。

新乐市房地产管理办公室

20xx年x月x日

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